Le bail d'habitation : généralités

Le bail (ou contrat de location) matérialise les droits et les obligations du propriétaire et du locataire. La rédaction d’un bail ou d’un contrat de location, signé par le bailleur et le locataire est obligatoire. Il doit être fait en deux exemplaires originaux dont un est remis à chaque partie.

I. L'établissement du bail

Le bail peut être établi :
- par un agent immobilier, s’il est intervenu dans la recherche du locataire,
- directement entre le propriétaire et le locataire.
- par un notaire : c’est alors le plus souvent un acte authentique, dont une copie sera délivrée à chacune des parties.

En ce qui concerne la location à un mineur, il faut rappeler qu'en principe un personne âgée de moins de 18 ans, donc mineure, est incapable de contracter au regard des règles de droit civil. Un mineur
ne peut donc signer seul un contrat de bail, il a donc besoin de la signature de ses représentants légaux, parents ou tuteur. En pratique le bail est donc établi au nom du mineur et signé par lui plus ses représentants légaux. Il en sera de même pour une demande d'allocation logement. Par exception, le mineur peut être autorisé à accomplir des actes juridiques s'il est émancipé (au terme d'une procédure et à condition d'avoir plus de 16 ans) ou marié.

A. Le bail d’un logement vide loué à usage d’habitation principale

1. Les mentions obligatoires du bail d’habitation

Les mentions obligatoires :
- nom et adresse du bailleur description du logement et des annexes (cave, garage, jardin…),
- la surface du bien loué, destination du bien loué : à usage d’habitation ou professionnel,
- l'énumération des parties communes,
- le montant du loyer,
- les modalités de paiement et règles de révision du prix du loyer,
- le montant du dépôt de garantie,
- la date du début du contrat / durée du contrat.

2. Les documents devant être joints au bail

Il s'agit de :
- l’état des lieux,
- un extrait du règlement de copropriété dans le cas d’un logement situé dans une copropriété,
- un engagement de caution si le propriétaire exige la caution d’un tiers,
- un dossier de diagnostic technique comprenant : le diagnostic de performance énergétique qui est un document destiné à comparer et estimer la performance énergétique du logement ; l’état des risques
naturels et technologiques dans les zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou naturels et dans les zones de  sismicité; le constat d’exposition au plomb pour les immeubles construits avant le 1er janvier 1949,
- une information sur la réception des services de télévision existants dans l’immeuble (depuis le 8 mars 2007).

3. Les pièces qui ne peuvent pas être demandées au locataire

Il s'agit de :
- une photographie d’identité hormis celle de la pièce justificative d’identité,
- la carte d’assuré social,
- la copie du relevé de compte bancaire ou postal,
- une attestation de bonne tenue de compte bancaire ou postal,
- une attestation d’absence de crédit en cours,
- une autorisation de prélèvement automatique,
- une copie du jugement de divorce,
- une attestation du précèdent bailleur indiquant que le locataire est à jour de ses loyers et charges, dés lors que le locataire peut présenter d’autres justificatifs, attestation de l’employeur dès lors qu’il peut être fourni le contrat de travail et les derniers bulletins de salaire,
- une copie du contrat de mariage,
- le certificat de concubinage,
- un chèque de réservation du logement,
- un dossier médical personnel,
- un extrait du casier judiciaire,
- une remise sur un compte bloqué de biens, d’effets, de valeurs ou d’une somme d’argent correspondant à plus d’un mois de loyer en principal en l’absence de dépôt de garantie ou de la souscription de la garantie  autonome prévue à l’article 2321 du Code civil,
- la production de plus de deux bilans pour les travailleurs indépendants,
- une attestation de non inscription au fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers.

B. Le bail d’un logement meublé loué à usage d’habitation principale

La loi MOLLE (loi de Mobilisation pour le Logement et la Lutte contre  l’Exclusion) du 25 mars 2009 est venue préciser que la réglementation des locations meublées est d’ordre public (Code de la Construction et de l’Habitation : L632-1 et suivants) ; cette disposition est d’application immédiate. Le contrat de location d'un logement meublé doit être établi par écrit. Certains documents doivent être joints au contrat. Il s’agit tout d’abord des diagnostics techniques déjà évoqués s’agissant d’une location vide, exception faite de la notice d’information sur la réception des services de télévision existants dans l’immeuble qui ne s’applique pas aux locations meublées. Il faut également annexer au bail un inventaire et un état détaillé du mobilier qui dresse la liste des meubles mis a la disposition du locataire et décrit leur état. Il doit être le plus précis possible.

II. Les obligations du bailleur et du locataire

A. Les obligations du bailleur

Le bailleur est tenu de :
- mettre le logement à disposition du locataire et le conserver en bon état de réparation,
- entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat,
- assurer la jouissance paisible du logement à son locataire,
- garantir le locataire contre tous les vices ou défauts qui l’empêcheraient d’utiliser normalement le local : humidité, infiltrations, défaut d’étanchéité des cheminées par exemple

.

B. Les obligations du locataire

Le locataire doit :
- payer le loyer et les charges au terme convenu dans le bail,
- utiliser paisiblement le logement, en respectant la destination qui lui a été donnée par le bail, répondre, le cas échéant, des dégradations et de l’incendie des locaux,
- souscrire un contrat d'assurance incendie et dégâts des eaux (le propriétaire peut d’ailleurs obliger le locataire à souscrire un contrat incendie et dégâts des eaux).

III. La réglementation sur le logement décent

Suite au décret du 30 janvier 2002, le bailleur d’un logement loué vide ou meublé à titre de résidence principale est tenu de délivrer un logement décent c'est-à-dire un logement qui ne laisse pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

A. Les critères de décence

Le logement ne doit pas avoir fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité ou de péril.
La toiture, les murs, les peintures, les plafonds, les planchers, les installations électriques et de gaz ne doivent pas présenter de danger pour la sécurité et la santé (notamment plomb et amiante).
L’éclairage et la ventilation doivent être suffisants et sans danger. Il doit y avoir au moins un coin cuisine avec un point d’eau potable froide et chaude. L’installation de chauffage doit être suffisante et sans danger.

Le logement doit comporter une pièce principale d’au moins 9 m² pour 2,20 m de hauteur, soit un volume habitable minimum de 20 m3 (ou 8,50 m² pour 2,50 m de hauteur).

En ce qui concerne l’installation sanitaire :
- S’il s’agit d’un logement de plusieurs pièces, elle doit être intérieure au logement et complète, avec douche ou baignoire et WC,
- S’il s’agit d’un logement d’une seule pièce, il doit y avoir au moins des WC. Ils peuvent être extérieurs au logement.

B. Les recours du locataire

1. La demande de mise en conformité

Si le logement ne satisfait pas aux conditions de décence, le locataire peut demander la mise en conformité du logement au propriétaire, par lettre recommandée avec accusé de réception.

2. Saisine de la Commission départementale de conciliation (dans le cas d’une location vide uniquement )

A défaut de réponse du propriétaire ou d’accord, l’une des parties peut saisir la commission départementale de conciliation qui va s’efforcer de les concilier puis rendre un avis dans un délai de deux mois. Pour ce faire, il faut adresser une lettre recommandée avec avis de réception à Commission de conciliation.

3 Saisine du juge

A défaut d’accord constaté par la commission ou en l’absence de saisine de la commission, le locataire peut engager une action devant le tribunal judiciaire afin de demander l'exécution des travaux. Le juge saisi  détermine les travaux à réaliser et les modalités de leur exécution. Il peut également réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, le paiement du loyer et la durée du bail jusqu’à l’exécution des travaux.

4. Les autres types de sanctions

Si le logement n’est pas décent, il faut adresser un courrier par recommandé avec accusé de réception, au propriétaire afin de demander l'exécution des travaux. en toutes hypothèses, il faut continuer à payer le loyer : à défaut, le bailleur pourrait intenter une action en résiliation judiciaire du bail pour impayés de loyers.

Ces sanctions sont :
- le non versement de l’allocation logement en tiers payant (c’est-à-dire entre les mains du bailleur). Si le locataire bénéficie d’une allocation logement qui est versée en tiers payant au bailleur et que le
logement n’est pas décent, l’allocation sera alors versée au locataire pendant un délai de six mois. Ce délai lui permet de demander la mise en conformité au bailleur ou d’engager une action en justice. A l’issue de ce délai, s'il apporte la preuve que l’une de ces démarches a bien été effectuée, le locataire continue à percevoir l’allocation logement sans
limitation de durée. A défaut, le versement de l’aide est suspendu à compter du 7ème mois et ce, jusqu’à ce que le logement soit mis aux normes de décence.
- des sanctions pénales peuvent également être encourues par le bailleur sur le fondement de la mise en danger de la vie d’autrui.

IV. L'annulation du bail

Obtenir l’annulation d’un bail de location après signature est parfois possible. Dans ce cas, il convient de saisir le juge qui pourra annuler le bail et décider du remboursement des frais d’agence et, éventuellement, des loyers.

• Annuler un bail en raison de l’incompétence du signataire : Il peut arriver que la personne qui a signé le bail n’ait pas la compétence pour le faire.  Ainsi, une personne mineure, non émancipée, n’a pas le droit de signer un bail. Ce dernier peut donc être annulé. De la même manière, si le bail est contracté par un adulte sans tutelle sans accord du juge des tutelles, l’annulation du bail est possible.

• Annuler un bail en raison de l’incompétence du signataire : Il peut arriver que la personne qui a signé le bail n’ait pas la compétence pour le faire. Ainsi, une personne mineure, non émancipée, n’a pas le droit de signer un bail. Ce dernier peut donc être annulé. De la même manière, si le bail est contracté par un adulte sans tutelle sans accord du juge des tutelles, l’annulation du bail est possible.

• Annuler un bail en raison de fausses déclarations : Il est également possible d’annuler le bail si l’une des parties a fait de fausses déclarations. Ainsi, si une des parties a déclaré de faux revenus afin d’obtenir la location, l’annulation est donc possible. De même, il est possible d’annuler un bail de location après sa signature si l’agence immobilière qui signe le bail ne dispose pas d’un mandat l’y autorisant. Toutefois,il convient de souligner qu’un locataire qui invoque lui-même une fausse déclaration pour faire annuler un bail de location risque des poursuites de la part du propriétaire.

• Annuler un bail pour vice caché : En outre, il est envisageable d’annuler un bail de location après sa signature en cas de vice caché. Dans ce cas, il y a trois conditions cumulatives pour l’annulation du bail :le vice caché ne devait pas être détectable au moment de la signature du bail ; 

- le vice caché doit être d’une nature telle qu’il rend le logement impropre à l’usage pour lequel il est prévu,
- le vice doit exister au moment de la conclusion du contrat de bail : ainsi, la présence importante de nuisibles, le mauvais état des canalisations ou encore l’impossibilité d’utiliser une cheminée sont des éléments qui peuvent conduire le juge à admettre la présence d’un vice caché, le conduisant ainsi à annuler le bail de location.

• Annuler un bail en raison d'une clause abusive : L’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 dresse une liste de clauses qu’il est interdit d’insérer dans un bail de logement. Dans le cas où le locataire a signé un bail comprenant de telles clauses, il est possible de faire annuler le contrat par le juge. L’article prévoit précisément vingt clauses qu’il est interdit d’insérer dans un bail de location comme :

- Obliger le locataire à souscrire à une assurance choisie par le bailleur ;
- Interdire l’exercice d’une activité politique, syndicale ou religieuse ;
- Obliger le locataire à souscrire à un contrat d’équipements en surplus du loyer ;
- Obliger le locataire à payer son loyer par prélèvement automatique.
Si une de ces clauses est présente dans un bail, il est possible de le faire annuler en saisissant le juge. Cette possibilité n’est toutefois pas possible si le locataire a déjà déménagé du logement.

Sources : Le bail : Définition et conditions du contrat – Fiches / Cours (cours-de-droit.net)

Rédaction du bail d'habitation (contrat de location) - Logement vide | Service-public.fr

Bail d’habitation | Justice.fr

Le 31 octobre 2017