Le bail commercial saisonnier

Un bail commercial peut concerner un fonds de commerce, un fonds industriel ou artisanal. Il peut permettre d’exercer n’importe quelle activité, on parle alors de bail « tous commerces » ou limiter les activités pouvant être exercées dans le local. Pour pouvoir signer un bail commercial il faut être immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers. Pour les activités saisonnières, il existe un bail dérogatoire par rapport à la durée du contrat, qui peut ne s'appliquer que le temps de la saison touristique (entre 3 et 6 mois).

Le contrat de location saisonnière a une durée déterminée (avec une date de fin précise). Le contrat prend fin sans qu'il soit nécessaire de donner congé ou de transmettre un préavis.
Le bail peut être renouvelé chaque année pour la saison, avec la même durée, sans limite dans le temps. Il est également possible de conclure deux baux saisonniers pour le même local à deux périodes différentes (saison hivernale et saison estivale par exemple), ce qui permet de ne pas payer de loyer pendant la période de fermeture. À l'inverse du bail commercial, le locataire saisonnier n'a pas de droit automatique au renouvellement du contrat.Le fonds de commerce ne doit pas être exploité hors saison par le locataire, c'est-à-dire pendant l'interruption du bail saisonnier, sous peine de le voir requalifié en bail commercial.

La notion de « saison » ne suppose pas nécessairement une durée de trois mois mais correspond plutôt à la saison touristique laquelle varie selon le lieu de situation de l'immeuble loué. Le caractère saisonnier a été admis pour une location consentie du 15 mars au 30 septembre, dans un local en Vendée (Cass. 3e civ. 7-11-1990 n° 89-12.065).
La même solution a été retenue pour une boutique située à Juan-les-Pins au motif qu'il existe sur la Côte d'Azur deux saisons touristiques bien distinctes pour des raisons climatiques et balnéaires (Cass. 3e civ. 22-7-1987 n° 86-12.858 : Bull. civ. III n° 150).

Le locataire ne doit plus avoir la jouissance des locaux à l'expiration de la saison. En effet, si les locaux sont mis à sa disposition de façon continue, la location n'est pas saisonnière au sens de l'article L 145-5, al. 4 du Code de commerce et ce, même si le fonds n'est exploité que de façon saisonnière (Cass. 3e civ. 1-3-1972 n° 70-14.539 : Bull. civ. III n° 147 ; CA Nîmes 11-6-1997, 1e ch. A : Loyers et copr. 1999 n° 37). Dans un tel cas, le bail est soumis au statut des baux commerciaux.
En revanche, la conclusion entre les mêmes parties de plusieurs baux saisonniers successifs portant sur le même local ne fait pas obstacle à la qualification de « location saisonnière ».

La nature de la location résulte naturellement des clauses du bail ; en cas de litige, il appartient au juge du fond de restituer à la convention des parties son exacte qualification compte tenu des circonstances de fait (Cass. 3e civ. 13-3-1973 n° 71-12.566 : Bull. civ. III n° 188 ; Cass. 3e civ. 15-1-1992 n° 88 P : RJDA 3/92 n° 222).
L'ensemble des décisions présentées ci-dessous repose sur des appréciations de fait souveraines, de sorte qu'il serait imprudent d'en dégager des idées directrices applicables dans tous les cas d'espèce. Néanmoins, il semble que, d'une manière générale, la nature et la durée des contrats liés à l'exploitation (électricité, gaz) ainsi que l'imputation des charges diverses sont retenues comme éléments de preuve. Par ailleurs, le fait que le bailleur tolère notamment la présence de matériel pendant la période hors saison n'entraîne pas une requalification du contrat en bail commercial.

• Cas où la qualification de location saisonnière a été retenue

Une cour d'appel a pu décider qu'un locataire de locaux commerciaux n'avait bénéficié que de locations saisonnières exclues du statut des baux commerciaux dès lors qu'elle a constaté que le locataire avait signé des engagements de locations saisonnières de six mois du 1er avril au 30 septembre, étant spécifié que la location prendrait fin automatiquement à l'expiration du terme fixé, et que, s'il avait été laissé dans les lieux après la saison, c'était en vertu d'une simple tolérance du bailleur. (Cass. 3e civ. 13-11-1979 n° 78-13.149 : Bull. civ. III n° 20)0.

Après avoir constaté que la convention passée ne conférait au locataire que la disposition d'un emplacement du 15 juin au 15 septembre de chaque année et que le dépôt de matériel en dehors de la saison était seulement toléré par le bailleur, une cour d'appel a pu en déduire l'existence d'une location saisonnière, alors même que le locataire s'était assuré pour toute l'année.(Cass. 3e civ. 22-5-1986 n° 84-16.400 : Bull. civ. III n° 74).

Caractérise l'existence d'une location saisonnière la cour d'appel qui relève les éléments suivants : hors saison, les lieux étaient effectivement libérés de marchandises ; les clefs étaient remises en fin de saison, le locataire les récupérant en début de saison suivante ; l'accès du locataire aux locaux à la suite d'une tentative de vol, la présence hors saison de l'enseigne et du mobilier, voire de quelques marchandises, relevaient d'une simple tolérance en raison des bonnes relations entre les parties ; les modalités de souscription des contrats d'abonnement téléphonique ou d'assurance étaient sans incidence sur l'occupation réelle qui n'était pas annuelle. (Cass. 3e civ. 13-7-1999 n° 1271 D : RJDA 11/99 n° 1050).

A légalement justifié sa décision la cour d'appel qui a déduit des constatations suivantes l'existence d'une location saisonnière : le locataire n'exploitait son commerce de vente de prêt-à- porter que de Pâques à septembre ; la galerie dans laquelle était implanté ce commerce était fermée entre-temps ; un constat d'huissier dressé en octobre avait établi que le local était vide de marchandises ; le fait que le locataire, qui avait loué les lieux pendant vingt ans, ait gardé les clés entre deux saisons et réglé à l'année les abonnements de téléphone et d'électricité ne constituait pas une mise en possession mais une simple tolérance du bailleur qui avait pris la précaution de lui faire signer un écrit en ce sens. (Cass. 3e civ. 19-4-2005 n° 542 F-D : RJDA 10/05 n° 1076).

A caractérisé l'existence d'une location saisonnière la cour d'appel qui a relevé les éléments suivants : le locataire n'avais jamais pris plus de vingt-six heures hebdomadaires de location du court de tennis sur les cent cinq heures offertes à la location pendant les périodes extrascolaires ; quatre places de parking et un bureau avaient été mis à sa disposition pendant les heures louées ; le locataire payait un  loyer annuel sans supporter aucune charge locative ; la commune intention des parties était de conduire des relations exclusives de toute propriété commerciale ; le locataire n'était que l'un des clients de la société exploitante du court de tennis et seule titulaire d'un bail commercial. (Cass. 3e civ. 27-11-2007 n° 06-18.176 F-D).

A légalement justifié sa décision de retenir l'existence d'une location saisonnière la cour d'appel qui a souverainement retenu les éléments suivants : les baux souscrits se définissaient comme saisonniers et l'activité exercée était incontestablement saisonnière ; les factures produites démontraient que, pendant l'hiver, le locataire exerçait une activité sur un site différent ; hors saison, le local était fermé et en grand désordre, ce qui démontrait l'inutilité du local entre deux saisons ; la simple tolérance du bailleur, qui n'avait pas exigé la restitution des locaux à la fin de plusieurs saisons consécutives, avait pour seul intérêt d'éviter au locataire d'avoir à déménager son matériel et ses restes de stock, sans pour autant donner à la convention un caractère annuel. (Cass. 3e civ. 18-1-2011 n° 10-11.680 F-D : AJDI 2011 p. 211 note S. Porcheron).

• Cas où la qualification de location saisonnière a été refusée

Une cour d'appel a pu retenir l'existence d'une location à l'année et non d'une location saisonnière dès lors qu'elle a relevé que l'assurance payée par le locataire couvrait l'année entière, que celui-ci s'acquittait du gaz et de l'électricité même pendant la morte-saison durant laquelle il conservait la libre disposition du local et qu'il avait engagé des travaux de réparation et de transformation incompatibles avec une location saisonnière. (Cass. 3e civ. 1-3-1972 n° 70-14.539 : Bull. civ. III n° 147).

Une cour d'appel a justement déduit des constatations suivantes que des baux qualifiés de saisonniers constituaient en réalité un bail unique soumis au statut des baux commerciaux : le locataire était resté en possession des clés du local depuis la signature du premier bail ; il avait souscrit des abonnements annuels pour le téléphone et l'électricité et les relevés de ces services attestaient de consommations pour les périodes situées en dehors de celles prévues aux baux ; il avait souscrit une police d'assurance annuelle, engagé une employée par un contrat à durée indéterminée ; des livraisons avaient été effectuées dans le local loué en dehors des périodes contractuellement convenues et les loyers cumulés par année correspondaient aux prix pratiqués habituellement dans le secteur pour des locations annuelles soumises au statut. (Cass. 3e civ. 10-6-1998 n° 959 D : RJDA 8-9/98 n° 953).

Une cour d'appel a souverainement déduit des éléments suivants que les vingt-deux contrats dits de location saisonnière qui avaient été successivement conclus pour six puis neuf mois constituaient en réalité un bail soumis au statut des baux commerciaux conclu pour une exploitation saisonnière : en dehors des périodes d'exploitation, le locataire entreposait des marchandises dans les locaux dont il conservait la disposition toute l'année ; il réglait les factures de téléphone, d'eau, d'électricité et d'assurance sur la période annuelle et s'acquittait des taxes et charges sur la base d'un local loué à l'année ; la remise des clés au terme de chaque période d'exploitation était manifestement fictive. (Cass. 3e civ. 15-2-2011 n° 10-14.003 F-D : RJDA 7/11 n° 608).

Le contrat de bail saisonnier n'est soumis à aucune forme particulière. Cependant, il est vivement recommandé de conclure un contrat de location saisonnière par écrit, ce qui facilite sa preuve et en précise les conditions. Ces dispositions ne s'appliquent pas à la location intermittente, qui permet à un locataire de disposer toute l'année d'un local certains jours de la semaine (jour de marché par exemple). Dans ce cas, il faut conclure un bail commercial.

Le bail commercial saisonnier contient notamment :
- une mention qui précise que le propriétaire et le locataire ont accepté les règles spécifiques au bail commercial saisonnier ;
- les identités du locataire et du propriétaire ;
- la durée de la location saisonnière ;
- le montant du loyer charges comprises ;
- une description précise des locaux.

Ce bail est un contrat de location à durée déterminée. Des dates précises de début et de fin sont obligatoires .Le bail prendra fin automatiquement. Il n'y a donc pas de préavis.
Cependant, le locataire devra vraiment cesser d'exploiter son fonds de commerce sinon le bail saisonnier pourra être requalifié en bail commercial (beaucoup plus contraignant).
Le bail ne peut pas prendre fin avant la date indiquée dans le contrat.

Il n'y a pas de renouvellement possible pour ce bail. Si vous souhaitez de nouveau louer votre local, pour la saison suivante au même locataire, c'est tout à fait possible, mai sil faudra signer un nouveau bail commercial saisonnier.
Il est possible de conclure deux baux commerciaux saisonniers dans la même année et pour le même locataire si et seulement si les locaux sont utilisés à deux périodes de l’année (en été et en hiver par exemple). Cela permet au locataire de ne pas payer de loyer pendant la période creuse.

Le montant du loyer est libre, il doit cependant être cohérent avec le caractère saisonnier du bail. Le bail doit préciser outre le loyer, le mode de paiement des charges locatives ainsi que le mode de paiement choisi par les parties  (chèque, espèces ou virement bancaire). Dans le cadre d’un bail commercial saisonnier, le bailleur peut demander le paiement de l’intégralité des loyers en une seule fois lors de la date de prise d’effet du bail.

Le bailleur doit faire effectuer certains diagnostics immobiliers et les annexer au contrat de bail. Le respect de cette obligation est importante car en cas de non respect, le locataire pourrait remettre en cause le bail ou demander en justice une diminution du loyer. Tous les diagnostics doivent être effectués par des professionnels.
- Le diagnostic performance énergétique (DPE) : il permet d'évaluer la quantité d'énergie et de gaz à effet de serre consommée ou dégagée par le logement. Ce diagnostic est valable dix ans.
- Le diagnostic amiante (aussi appelé DTA, dossier technique amiante) : il permet de repérer la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante. Ce diagnostic n'est obligatoire que pour les logements dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.
Si le diagnostic constate l'absence d'amiante, sa validité est illimitée. Dans le cas contraire des travaux sont à effectuer.
- Le diagnostic de l'état des risques naturels, miniers et  technologiques : ce diagnostic est obligatoire pour certaines communes  déterminées, arrêtées par le préfet du département.L'obligation de  fournir un état des servitudes "risques" et d'information sur les sols (ESRIS) concerne les biens situés dans les zones ou les secteurs suivants : périmètre d'exposition aux risques délimité par un plan de prévention des risques technologiques ayant fait l'objet d'une approbation par le préfet, zone exposée aux risques délimitée par un plan de prévention des risques naturels prévisibles ou des risques miniers résiduels approuvé par le préfet ou dont certaines dispositions ont été rendues immédiatement opposable à toute personne, périmètre mis à l'étude dans le cadre de l'élaboration d'un plan de prévention des risques technologiques, plan de prévention des risques naturels prévisibles ou de risques miniers résiduels prescrit par le préfet, zones de sismicité (2, 3, 4 ou 5), secteur d'information sur les sols.

Les annexes obligatoires au bail précaire, en plus des diagnostics immobiliers, comprennent :
- l’état des lieux ;
- l'acte de cautionnement si il y en a un : il doit contenir une mention écrite de la main de la caution ;
- la liste des travaux effectués dans les trois années qui précédent le bail ;
- la liste des travaux qui vont être effectuer dans les trois années qui suivent le bail ;
- la lettre d'information au locataire an cas d'indemnisation au titre des catastrophes naturelles.

Sources : Bail commercial saisonnier : tout savoir en 5 minutes (legalplace.fr)..
Le bail saisonnier : définition, conditions, termes (l-expert-comptable.com)

Le 31 juillet 2018