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Le bail commercial saisonnier

Un bail commercial peut concerner un fonds de commerce, un fonds industriel ou artisanal. Il peut permettre d’exercer n’importe quelle activité, on parle alors de bail « tous commerces » ou limiter les activités pouvant être exercées dans le local. Pour pouvoir signer un bail commercial il faut être immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers. Pour les activités saisonnières, il existe un bail dérogatoire par rapport à la durée du contrat, qui peut ne s'appliquer que le temps de la saison touristique (entre 3 et 6 mois).

Le contrat de location saisonnière a une durée déterminée (avec une date de fin précise). Le contrat prend fin sans qu'il soit nécessaire de donner congé ou de transmettre un préavis.
Le bail peut être renouvelé chaque année pour la saison, avec la même durée, sans limite dans le temps. Il est également possible de conclure deux baux saisonniers pour le même local à deux périodes différentes (saison hivernale et saison estivale par exemple), ce qui permet de ne pas payer de loyer pendant la période de fermeture. À l'inverse du bail commercial, le locataire saisonnier n'a pas de droit automatique au renouvellement du contrat.Le fonds de commerce ne doit pas être exploité hors saison par le locataire, c'est-à-dire pendant l'interruption du bail saisonnier, sous peine de le voir requalifié en bail commercial.

Le contrat de bail saisonnier n'est soumis à aucune forme particulière. Cependant, il est vivement recommandé de conclure un contrat de location saisonnière par écrit, ce qui facilite sa preuve et en précise les conditions.
Ces dispositions ne s'appliquent pas à la location intermittente, qui permet à un locataire de disposer toute l'année d'un local certains jours de la semaine (jour de marché par exemple). Dans ce cas, il faut conclure un bail commercial.

Le bail commercial saisonnier contient notamment :
- une mention qui précise que le propriétaire et le locataire ont accepté les règles spécifiques au bail commercial saisonnier ;
- les identités du locataire et du propriétaire ;
- la durée de la location saisonnière ;
- le montant du loyer charges comprises ;
- une description précise des locaux.

Ce bail est un contrat de location à durée déterminée. Des dates précises de début et de fin sont obligatoires .Le bail prendra fin automatiquement. Il n'y a donc pas de préavis.
Cependant, le locataire devra vraiment cesser d'exploiter son fonds de commerce sinon le bail saisonnier pourra être requalifié en bail commercial (beaucoup plus contraignant).
Le bail ne peut pas prendre fin avant la date indiquée dans le contrat.

Il n'y a pas de renouvellement possible pour ce bail. Si vous souhaitez de nouveau louer votre local, pour la saison suivante au même locataire, c'est tout à fait possible, mai sil faudra signer un nouveau
bail commercial saisonnier.
Il est possible de conclure deux baux commerciaux saisonniers dans la même année et pour le même locataire si et seulement si les locaux sont utilisés à deux périodes de l’année (en été et en hiver par exemple). Cela permet au locataire de ne pas payer de loyer pendant la période creuse.

Le montant du loyer est libre, il doit cependant être cohérent avec le caractère saisonnier du bail. Le bail doit préciser outre le loyer, le mode de paiement des charges locatives ainsi que le mode de paiement choisi par les parties  (chèque, espèces ou virement bancaire). Dans le cadre d’un bail commercial saisonnier, le bailleur peut demander le paiement de l’intégralité des loyers en une seule fois lors de la date de prise d’effet du bail.

Le bailleur doit faire effectuer certains diagnostics immobiliers et les annexer au contrat de bail. Le respect de cette obligation est importante car en cas de non respect, le locataire pourrait remettre en cause le bail ou demander en justice une diminution du loyer. Tous les diagnostics doivent être effectués par des professionnels.
- Le diagnostic performance énergétique (DPE) : il permet d'évaluer la quantité d'énergie et de gaz à effet de serre consommée ou dégagée par le logement. Ce diagnostic est valable dix ans.
- Le diagnostic amiante (aussi appelé DTA, dossier technique amiante) : il permet de repérer la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante. Ce diagnostic n'est obligatoire que pour les logements dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.
Si le diagnostic constate l'absence d'amiante, sa validité est illimitée. Dans le cas contraire des travaux sont à effectuer.
- Le diagnostic de l'état des risques naturels, miniers et  technologiques : ce diagnostic est obligatoire pour certaines communes  déterminées, arrêtées par le préfet du département.L'obligation de  fournir un état des servitudes "risques" et d'information sur les sols (ESRIS) concerne les biens situés dans les zones ou les secteurs suivants : périmètre d'exposition aux risques délimité par un plan de prévention des risques technologiques ayant fait l'objet d'une approbation par le préfet, zone exposée aux risques délimitée par un plan de prévention des risques naturels prévisibles ou des risques miniers résiduels approuvé par le préfet ou dont certaines dispositions ont été rendues immédiatement opposable à toute personne, périmètre mis à l'étude dans le cadre de l'élaboration d'un plan de prévention des risques technologiques, plan de prévention des risques naturels prévisibles ou de risques miniers résiduels prescrit par le préfet, zones de sismicité (2, 3, 4 ou 5), secteur d'information sur les sols.

Les annexes obligatoires au bail précaire, en plus des diagnostics immobiliers, comprennent :
- l’état des lieux ;
- l'acte de cautionnement si il y en a un : il doit contenir une mention écrite de la main de la caution ;
- la liste des travaux effectués dans les trois années qui précédent le bail ;
- la liste des travaux qui vont être effectuer dans les trois années qui suivent le bail ;
- la lettre d'information au locataire an cas d'indemnisation au titre des catastrophes naturelles.

Sources : https://www.service-public.fr/professionnels-entre...
https://www.l-expert-comptable.com/a/530780-le-bai...
https://www.rocketlawyer.com/fr/fr/document/bail-c...


Le 31 juillet 2018

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