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Le bail commercial de courte durée ou bail dérogatoire


Le bail commercial dérogatoire est un contrat de location de courte durée utilisé lorsqu'un propriétaire et un locataire ne veulent pas s'engager sur un bail commercial classique de neuf ans. Le régime du bail dérogatoire est institué par l’article L. 145-5 du Code de commerce.

Le bail conclu par les parties peut déroger au statut impératif du bail commercial lorsque les conditions suivantes sont réunies :
– le bail doit être conclu lors de l'entrée du preneur dans les lieux, ce qui exclut le cas du bail renouvelé. Toutefois, il n'est pas exigé que le bail soit unique. La dérogation peut s'appliquer à plusieurs baux
successifs, dès lors que leur durée totale n'excède pas celle autorisée par la loi ;
– la durée du bail (ou des baux successifs) est au plus égale à deux ans pour les baux conclus avant le 1er septembre 2014 et au plus égale à trois ans pour les baux conclus à compter de cette date (en application de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, dite « loi Pinel »). Elle peut, par  conséquent être inférieure ;
– le caractère dérogatoire du bail doit résulter de la volonté des parties.
L'expression de cette volonté n'est pas soumise à des exigences de formes particulières, mais elle doit ressortir sans ambiguïté des termes du bail.
Enfin, les locations saisonnières, bien qu'inférieures à deux ans, sont exclues du domaine des baux dérogatoires.


Pour les baux conclus à compter du 1er septembre 2014, un état des lieux est établi lors de la prise de possession des locaux par un locataire et lors de leur restitution, contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles, et joint au contrat de location. À défaut, l'état des lieux est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais
partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. Pour ceux conclus avant cette date, l'état des lieux de sortie ne doit être établi que si un état des lieux d'entrée a été fait.


Le point de départ du bail est “l‘entrée du locataire dans les lieux” , laquelle désigne la prise de possession desdits locaux en exécution du bail, peu importe qu’il les ait déjà occupé antérieurement en vertu d’une sous-location autorisée. La cour de Cassation a tranché la question à plusieurs reprises en 2017 et en 2018 : c’est la date d’effet du bail dérogatoire qui fixe l’entrée dans le local commercial. Point. Et peu importe le contexte antérieur. Pour mieux comprendre cette décision, détaillons l’une de ces affaires. Soit une locataire qui donne son congé après six années d’occupation des lieux(en respectant les formes exigées par la loi, c’est-à-dire en prévenant son bailleur six mois avant cette deuxième échéance triennale). Mais elle s'aperçoit qu’elle aurait besoin de demeurer dans la place une année de plus.
Elle sollicite auprès de son propriétaire, un nouveau contrat de location d’une année qu’il lui accorde. Au terme de ces douze mois complémentaires, la locataire ayant quitté les lieux, exige le remboursement de son dépôt de garantie. Ce que lui refuse son bailleur, estimant que ce bail reconduit répond aux mêmes conditions que le premier (autrement dit au régime « normal » d’un bail commercial qui devrait alors courir deux ans de plus) et non à la situation d’un contrat précaire. Et réclame par ailleurs le paiement des loyers de ces deux années supplémentaire estimant qu’ils sont dus au titre de la durée minimale d’un bail. Cependant, le tribunal lui a donné tort en indiquant qu’il était tout à fait valable de conclure un bail dérogatoire à la suite d’un bail statutaire d’une part et que la date à prendre en compte était bien celle de l’entrée dans le local selon les clauses du bail précaire d’autre part.


Le loyer du bail dérogatoire est librement fixé selon le prix du marché. Son règlement est le plus souvent mensuel, s'agissant d'un bail de courte durée. Mais il est également possible de prévoir un règlement trimestriel. Dans le cas où la durée de location excèderait une année, il est possible de prévoir une clause d'indexation permettant de réviser le loyer à la date anniversaire. Cette indexation se fait soit à l'aide de l'indice des loyers commerciaux (ILC), soit à l'aide de l'indice du coût de la construction (ICC), selon le choix des parties. Ces deux indices sont publiés par l'INSEE. L'ILC est désormais l'indice qui s'impose pour les baux commerciaux. Il a été mis en place pour contrer les trop fortes variations de l'ICC et s'avère en effet plus modéré et adapté. Mais il n'est pas obligatoire de faire référence à lui pour un bail précaire.
Le dépôt de garantie peut être versé. Son montant est librement fixé par le bailleur. Il représente généralement un ou deux termes de loyers.
Les charges peuvent être prévues soit au réel, soit au forfait. Là encore, la liberté est de mise. Si le bail est de très courte durée, le bailleur aura sans doute intérêt à proposer des charges forfaitaires qui ne
nécessitent pas de régularisation. Dans tous les cas, le bailleur précise dans le contrat la liste des charges couvertes par le forfait ou le versement provisionnel.
Les diagnostics à annexer au bail sont ;
- Un État des Servitudes ‘Risques’ et d’Information sur les Sols : Lorsque le local est situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques naturels prévisibles ( feu de forêt, avalanche, mouvements de terrain...), miniers, ou de risques technologiques ou encore dans une zone de sismicité, le bailleur est tenu de fournir au locataire un « état des risques naturels miniers et technologiques ».
-Un diagnostic de performance énergétique : Depuis le 14 juillet 2010, un diagnostic de performance énergétique est obligatoire pour toutes locations (sauf location saisonnière ou bail rural). Les baux dérogatoires sont donc concernés par cette nouvelle réglementation. Ce diagnostic doit être annexé au contrat de location, et son résultat est en principe à afficher dans les annonces, afin d'informer très en amont les candidats locataires.


Il est possible de conclure des baux de courte durée successifs au bénéfice du même locataire et pour les mêmes locaux, à condition que la durée totale de ces baux ne dépasse pas 3 ans (2 ans pour les contrats renouvelés ou signés avant le 1er septembre 2014). Aucune durée minimale n'est imposée.

Le bail dérogatoire ne permet pas au locataire de bénéficier du droit au renouvellement du bail ou, à défaut, de l'indemnité d’éviction.
Le locataire doit respecter la durée prévue dans le contrat et quitter les lieux à la fin du bail.
Ni le propriétaire, ni le locataire ne peuvent donner un congé anticipé, avant la fin de la période de location prévue au contrat. S'il part avant la fin du bail, le locataire doit payer les loyers jusqu'à son terme.
À l'échéance du bail, si le locataire ne quitte pas les lieux, le bailleur dispose d'un mois pour manifester son opposition à son maintien dans les lieux, s'il ne l'a pas fait avant.
À défaut de réaction du bailleur, le locataire, qui est resté dans les lieux à la fin du bail dérogatoire, bénéficie automatiquement d'un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux. Il s'opère un nouveau bail, pour une durée de neuf ans, aux mêmes conditions que le précédent et qui est, lui, soumis au statut des baux commerciaux :
– à l'arrivée du terme convenu, si le locataire et le bailleur s'accordent pour conclure un nouveau bail sur les mêmes locaux.
Aux termes de l'article L. 145-5 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la « loi Pinel » du 18 juin 2014, pour les baux conclus à compter du 1er septembre 2014, à l'expiration de la durée de trois ans,les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant au statut des baux commerciaux pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux ;
– et si le preneur reste dans les lieux avec l'assentiment exprès ou tacite du bailleur. Pour les baux conclus à compter du 1erseptembre 2014, le texte précise que ce maintien dans les lieux s'entend au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance.
Il a par ailleurs été jugé que, quelle que soit la durée du bail dérogatoire ou du maintien dans les lieux, si le preneur reste et est laissé en possession au-delà du terme contractuel, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est régi par les règles statutaires (Civ. 3e, 8 juin 2017, n° 16-24.045).
Les parties peuvent toutefois renoncer à l'application du statut, à condition que cette renonciation soit certaine et non équivoque.


Sources : https://www.service-public.fr/professionnels-entre...

Dalloz


Le 20 juin 2019


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