Image

La réglementation applicable aux fenêtres et aux vues

Il est permis de percer une ouverture à condition que cela ne gêne pas votre voisin. Le code civil impose en effet de respecter des distances minimales par rapport aux propriétés voisines contiguës, c'est-à-dire accolées à la vôtre.

On parle de « vues » pour désigner les fenêtres et les portes, mais aussi les balcons et terrasses qui donnent sur la propriété de votre voisin.
Dans tous les cas, vous devez obtenir l’autorisation de votre voisin pour créer une vue dans sa propriété privée. Si votre voisin est d’accord, Il est préférable de signer dans les meilleurs délais une servitude de vue avec lui devant notaire, pour éviter tous problèmes par la suite, en cas de vente ou d’héritage de votre propriété.


La nécessité d’un accord amiable préalable avec votre voisin pour créer un droit de vue est donc fondamentale. Le code civil intervient en complément de tout accord amiable pour préciser les conditions matérielles dans lesquelles un droit de vue peut s’exercer.
Si l’ouverture que vous voulez créer vous donne une vue droite chez votre voisin, vous devez respecter une distance minimale de 1,90 m entre votre mur et la propriété de ce voisin. Il existe une exception au respect de cette distance, c’est lorsque votre vue droite donne sur un chemin de servitude de passage dont vous bénéficiez. Une vue est droite lorsqu’elle donne directement chez votre voisin sans avoir à tourner la tête.

Si l’ouverture que vous voulez créer vous donne une vue oblique, il suffit de respecter une distance d’au moins 0,60 m avec la propriété de votre voisin.
La vue est oblique lorsqu’il faut tourner ou pencher la tête pour voir chez votre voisin.

Si votre ouverture, balcon ou terrasse donne sur un mur ou le toit de la maison voisine ne disposant d’aucune ouverture (mur ou toit aveugle), vous n’avez pas à respecter ces distances, puisque vous n’avez pas de vue directe sur les faits et gestes de votre voisin dans sa propriété. Par contre, les distances minimales évoquées ci-dessus sont à respecter si votre ouverture donne vue sur le jardin ou la cour de votre voisin.

Vous n’avez pas à respecter la distance minimale de 1,90 m lorsque votre ouverture vous donne une vue droite sur le domaine public (rue, jardin public, square…).
Le calcul des distances s’effectue selon des règles précises.
La vue est une ouverture qui permet de voir à l’extérieur et qui laisse passer la lumière et l’air ; ainsi sont considérées comme des vues : les fenêtres, les portes-fenêtres, les baies vitrées, les velux (permettant une vue sur le terrain voisin), un balcon, une terrasse.
Le jour est une ouverture qui ne laisse passer que la lumière mais pas l’air,  elle ne s’ouvre pas et ne permet pas de voir ; elle doit donc être à verre dormant et opaque avec un treillis à maillage dont les mailles auront 10 cm d’ouverture minimum.
La vue droite permet de voir directement chez le voisin sans tourner la tête, en ce qui concerne la vue oblique, il faut tourner la tête pour voir chez le voisin.
Pour les vues droites, la distance se calcule à partir de l’extérieur du mur dans lequel l’ouverture est pratiquée, jusqu’à la limite séparative des deux propriétés. Si cette limite séparative est matérialisée par un mur mitoyen, il faudra la déterminer comme se trouvant au milieu de la largeur du mur.
Si la vue pratiquée s’exerce à partir d’un balcon, la distance est calculée entre le rebord du balcon le plus proche de la limite des deux propriétés, et cette limite séparative. La même règle est valable lorsque votre droit de vue résulte de l’aménagement d’une terrasse, et non d’un balcon.


Pour les vues obliques, la mesure s’effectue depuis l’angle de la fenêtre ou depuis le rebord du balcon ou de la terrasse le plus proche de la limite séparative des deux propriétés, jusqu’à cette limite. Si vous souhaitez ouvrir un vasistas dans le toit de votre maison, aucune distance minimale ne vous sera imposée si vous n’avez pas de regard chez votre voisin. En revanche, si ce vasistas vous permet d’avoir une vue droite ou oblique, vous devez respecter les règles de distances imposées par le code civil, à savoir 1,90 m pour une vue droite et 0,60 m pour une vue oblique. A défaut, votre voisin pourrait demander en justice la suppression de votre vasistas. Cela étant, les juges recherchent toujours si la fenêtre de toit crée un véritable trouble de voisinage pour le voisin avant d’ordonner sa suppression.
Ainsi, une fenêtre de toit ouvrant sur le ciel ne crée en principe aucun trouble de voisinage à partir du moment où elle ne viole pas l’intimité du voisin. Votre voisin peut aller en justice pour faire supprimer des ouvertures réalisées au mépris de ses droits et ce même si vous avez obtenu un permis de construire. En effet, lorsque vous réalisez une construction, vous devez obtenir un permis de construire auprès de la mairie. Mais quelquefois, lors de l’instruction du dossier de permis de construire, la direction de l’équipement peut ne pas détecter un problème de droit de vue qui régit les rapports entre des personnes privées.
Ainsi, il est possible que vous puissiez obtenir un permis de construire alors que les distances des ouvertures de votre construction avec vue chez votre voisin ne sont pas conformes aux règles du Code civil.
Votre voisin pourra alors s’opposer à la création de ces ouvertures de deux manières :
- soit en demandant l’annulation de votre permis de construire dans un délai de deux mois de son affichage sur votre terrain et en mairie.
- soit en saisissant le tribunal de grande instance après avoir fait constater par huissier les distances insuffisantes de vos droits de vue par rapport à la limite de sa propriété.

Il est tout à fait possible de créer une ouverture (fenêtre, porte, ou autre) donnant sur votre voisin sans respecter les distances réglementaires.
Mais pour cela, il vous faut son accord écrit. A défaut, il pourrait se retourner contre vous. Ce faisant, vous créez une servitude de vue. Lorsque votre voisin est d’accord, il est vivement conseillé d’aller signer un acte de servitude de vue chez un notaire, qui rend votre accord incontestable pour les futurs propriétaires des biens concernés. Vous pouvez prévoir le versement d’une indemnité en contrepartie de cette servitude.
Pour que cette autorisation soit opposable aux tiers, notamment aux futurs acquéreurs de la propriété de votre voisin, elle est publiée à la conservation des hypothèques par le notaire. A défaut d’accord notarié, le nouveau propriétaire pourra exiger que vous refermiez l’ouverture.
Enfin, pour agrandir une ouverture déjà existante, il faut se référer à la nature de cette ouverture et à la distance à laquelle elle se trouve par rapport à votre voisin.
S’il s’agit d’une ouverture vous permettant d’avoir une vue sur la propriété de votre voisin, tout dépend de la distance à laquelle elle se trouve par rapport à la propriété voisine. Si elle est à plus de 1.90 m (pour une vue droite) ou 0.60 m (pour une vue oblique), vous pouvez la modifier et l’agrandir. En revanche, si elle est à une distance inférieure, vous ne pouvez pas l’agrandir sans l’accord exprès de votre voisin. Lorsque deux propriétés sont séparées par un  espace commun (ruelle, chemin, cour, rivière...) la distance légale de 1.90 m ne se compte pas à partir du milieu de cet espace commun mais de la limite opposée.
Le Code Civil précise qu’il n’est pas obligatoire de respecter ces distances quand, soit :

- l’ouverture donnera sur la voie publique,
- la partie du terrain sur lequel s’exercera la vue est grevée d’une servitude de passage,
- l'ouverture donnera sur un mur aveugle ou sur un toit fermé,
- l’ouverture donnera sur une parcelle de terrain en indivision,
- l’ouverture pratiquée sur le toit ne permettra de voir que le ciel,

S’il s’agit d’un simple jour opaque et ne s’ouvrant pas, vous pouvez l’agrandir en longueur mais vous devez respecter les hauteurs minimales par rapport au plancher.

Source : http://www.caue30.fr/wp-content/uploads/2014/04/FI...


Le 4 février 2019

0 0
Feed