L'assurance en copropriété

Depuis la loi Alur,  il est obligatoire d'assurer les copropriétés. Deux assurances se superposent : l'assurance multirisque " immeuble " et l'assurance responsabilité civile des propriétaires occupants et des copropriétaires bailleurs. L'article 9-1 stipule que " Chaque syndicat de copropriétaires est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre ".

Le syndic de copropriété a donc aujourd'hui l'obligation de faire voter à l'assemblée générale un contrat d'assurance de responsabilité civile copropriétaires. En cas de refus, le syndic peut contracter une assurance pour le compte du syndicat des copropriétaires (article L 112-1 du Code des assurances).
Parallèlement, l' article 9-1 de la loi du 24 mars 2014 a également imposé l'obligation d'assurance pour les copropriétaires qu'ils soient occupants ou non. " Chaque copropriétaire est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant soit de copropriétaire non occupant ".

Le copropriétaire bailleur devra souscrire une assurance non occupant, appelée couramment PNO. Cette assurance vise à couvrir principalement les dommages causés par les équipements et installations du logement en l'absence de locataire responsable.
Le contrat d’assurance doit mentionner que la société d’assurances qui couvre la copropriété ne se retournera pas contre le copropriétaire responsable d’un sinistre ni contre le syndic.
Cette clause peut être étendue à tous les occupants de l’immeuble (par exemple, les locataires).
Les copropriétaires doivent être considérés par le contrat d’assurance comme des tiers entre eux en cas de dommages aux biens de l’un d’eux.
A défaut, l’assureur n’interviendrait pas, car la garantie de responsabilité civile ne couvre pas les dommages subis par l’assuré. Or,dans l’assurance collective, chaque copropriétaire a la qualité d’assuré.

Les événements généralement couverts par le contrat d’assurance de la copropriété sont :
- L'incendie, la foudre, l’explosion, y compris les dommages provoqués par la fumée et les pompiers.
- Les dégâts des eaux : ruptures,débordements, fuites accidentelles de canalisations non souterraines ou d’appareils à effet d’eau, infiltrations à travers les toitures, gel des canalisations intérieures, débordements ou versements de récipients.
- La tempête, la grêle et la neige sur les toitures : assurée contre l’incendie, la copropriété bénéficie automatiquement d’une garantie contre la tempête.
- Les  catastrophes naturelles (inondation,tremblement de terre, avalanche…) et actes de terrorisme. Tous les contrats d’assurance de biens couvrent obligatoirement les dommages matériels dus à ces événements.
-  Les catastrophes technologiques : les dommages aux biens immobiliers à usage d’habitation sont obligatoirement indemnisés dès lors qu’un arrêté de catastrophe technologique est pris.
- Le vol : les détériorations immobilières causées par les cambrioleurs et, parfois, les conséquences du vol des clés confiées au gardien par un copropriétaire.
- Le bris de glaces : vitres, glaces des parties communes de l’immeuble, parois vitrées qui servent de séparation entre les balcons mitoyens…

En complément des garanties incendie et dégâts des eaux, les assureurs accordent souvent :
- le paiement des honoraires de l’expert choisi par l’assuré  (généralement à concurrence d’un pourcentage, indiqué dans le contrat, du montant des dommages) ;
- les dommages électriques causés aux appareils par une surtension ;
- les frais de déblai des décombres ;
- les frais de recherche de fuites d’eau.

La couverture proposée par les assureurs est plus ou moins étendue selon les contrats. La plupart d’entre eux garantit uniquement les parties communes, d’autres incluent certaines parties privatives.
La responsabilité civile de la copropriété, c'est-à-dire de l’ensemble des copropriétaires, se trouve engagée à l’égard des tiers et de chaque copropriétaire en cas de sinistre provoqué par :
- les bâtiments (chute d’une tuile sur un passant, glissade d’un locataire sur une marche d’escalier usée…) ; il est utile que le contrat mentionne l’existence d’un ascenseur ou d’installations extérieures (antenne, clôture, jardin) ;
- les personnes affectées au service de l’immeuble.
L’assurance de protection juridique de la copropriété couvre, à la suite des événements cités dans le contrat, les frais engagés par la copropriété pour récupérer le montant d’un préjudice subi du fait d’autrui. Elle garantit également la défense de la copropriété auprès des tribunaux,  si un tiers met en cause sa responsabilité pénale ou civile en dehors des cas relevant de la garantie responsabilité civile/défense et recours. Elle ne joue pas contre un copropriétaire.

Selon les  contrats, une garantie de protection juridique peut être proposée en annexe. Un contrat spécifique peut aussi être souscrit.

Fréquemment, la valeur d’assurance est représentée par une surface (surface développée de l’immeuble) assurée déclarée et définie par le contrat.  Sinon, il faut, au minimum, assurer la valeur réelle de l’immeuble,  c’est-à-dire de son prix de reconstruction vétusté déduite. Cette valeur est exprimée en capital.
La plupart des assurances d’immeubles sont indexées ; le syndic doit, périodiquement, vérifier le montant des garanties et, le cas échéant, le faire évoluer. Les copropriétaires peuvent juger insuffisant un
remboursement limité à la valeur de reconstruction vétusté déduite. Ils peuvent alors souscrire des garanties complémentaires telles que « valeur à neuf » ou « pertes indirectes ».

La valeur à neuf est la valeur de reconstruction vétusté déduite à laquelle on ajoute un pourcentage précisé dans le contrat (ne dépassant pas généralement 25 % de la valeur de reconstruction). L’immeuble doit être reconstruit au même endroit dans un délai de deux ans, sauf impossibilité. La garantie des pertes indirectes permet à la copropriété d’être indemnisée sur justificatifs des frais et pertes restant à sa charge à la suite d’un sinistre garanti.

Le copropriétaire doit s’assurer pour garantir sa responsabilité personnelle :
- envers les voisins et les tiers ;
- envers la copropriété (mais si l’assurance collective de l’immeuble comporte une clause de renonciation à recours, aucune indemnité ne sera réclamée).
Le copropriétaire non occupant doit s’assurer contre les risques pour lesquels sa responsabilité est susceptible d’être recherchée :
- envers ses locataires du fait du bâtiment loué, c'est-à-dire en cas de vice de construction ou de défaut d’entretien ;
- envers chacun de ses locataires du fait des agissements d’un autre colocataire causant des troubles de jouissance. Il s’agit ici des garanties recours des locataires et troubles de jouissance ;
- envers les voisins et les tiers ;
- envers la copropriété (mais si l’assurance collective de l’immeuble  comporte une clause de renonciation à recours, aucune indemnité ne sera réclamée).
La responsabilité civile vie privée peut être engagée en cas d’accident causé à un tiers dans le cadre de la vie privée par le copropriétaire ou son conjoint, leurs enfants et ceux qui leur sont confiés, les personnes à leur service, leurs animaux et ceux qu’ils gardent, et les choses qui leur appartiennent.
La garantie responsabilité civile vie privée couvre tous ces risques. Dans la plupart des contrats, le montant de la garantie est illimité pour les dommages corporels et limité pour les dommages matériels.

Le syndicat peut être déclaré responsable à l’égard des copropriétaires ou des tiers des dommages que ceux-ci peuvent subir sur leurs parties immobilières privatives ou sur leurs objets mobiliers à la suite d’un incendie, d’une explosion ou d’un dégât des eaux résultant d’un vice de construction des parties communes ou de leur défaut d’entretien.
La loi oblige le syndicat de copropriétaires à s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre.
L’assurance multirisques de la copropriété garantit généralement la responsabilité civile du syndicat. Le syndic doit cependant le vérifier, car un défaut d’assurance du syndicat constitue une faute dans l’exécution de son mandat.

Seuls les syndics professionnels, par opposition aux syndics bénévoles, sont soumis à l’obligation d’assurance. Mais le syndicat a le droit de subordonner le choix du syndic bénévole à la justification d’une assurance de responsabilité civile professionnelle. La responsabilité civile des syndics bénévoles est fréquemment couverte en extension des contrats souscrits par les syndicats de copropriétaires.

Sources : Copropriété : quelle assurance pour les parties communes ? | Service-public.fr

Assurance immeuble : quelles sont les règles en copropriété ? (monimmeuble.com)

Le 15 octobre 2018