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L'assurance dommages-ouvrage


Lorsqu‘il bâtit ou fait bâtir une construction neuve, un constructeur immobilier, même particulier, doit souscrire à une assurance : l'assurance dommages-ouvrage, et cela depuis la loi Spinetta de 1978 (articles L242-1 et L242-2 du Code des assurances)

L'assurance dommages-ouvrage est à souscrire lors de tous travaux de construction, mais également en cas de travaux de rénovation si ceux-là mettent en cause la solidité de la construction ou risquent de la rendre inhabitable.
Cette assurance a vocation à protéger l'assuré contre les désordres qui pourraient survenir, et le mettre en conflit avec le constructeur ou la société de rénovation. Dans ce cas, une double assurance se met en jeu : la garantie «assurance dommages-ouvrage » permet à l'assureur de dédommager son assuré sans recherche de responsabilité de tel ou tel intervenant.
L'assuré est donc très rapidement indemnisé. Et l'assureur « dommages ouvrage » cherche ensuite à se faire rembourser auprès de l'assureur responsabilité décennale du constructeur. Et cela prend en général plusieurs années.
Ce double système d'assurance permet donc à un assuré connaissant des problèmes avec son constructeur de maison de ne pas attendre des années avant d'être indemnisé. Les sujets régulièrement remontés sont les infiltrations d'eau, les murs fissurés ou dégâts sur la charpente.

Cette garantie dommages-ouvrage prend effet à l'expiration de la garantie construction, c'est-à-dire un an après la réception des travaux, que l'on appelle aussi « période de parfait achèvement ». Enfin, cette couverture garantie s'achèvera en même temps que la garantie décennale, soit dix ans après la réception des travaux, et cela même s'il y a vente du bien immobilier.
Cette assurance est obligatoire, toutefois de nombreuses personnes s'en passent, au risque de connaître d'importantes sanctions, qui peuvent aller jusqu'au pénal.
L'absence de cette assurance sera mentionnée dans l'acte de vente et pourra ainsi faire baisser considérablement le prix de vente, dans le cadre des négociations avec le notaire, en effet en cas de vente dans un délai de dix ans la personne qui a fait construire ou réaliser les travaux est personnellement responsable vis-à-vis du nouvel acquéreur.
Par ailleurs, certaines banques imposent la souscription d'une telle assurance pour débloquer l'emprunt.

L'assurance dommage doit être souscrite avant le commencement des travaux par le maître d'ouvrage qui peut être :
- le promoteur ;
- le propriétaire de la construction ;
- le mandataire ;
- le particulier ;
- l'entreprise ;
- ou le syndicat de copropriété.

Le prix de la prime d'assurance dommage varie selon le coût de l'ouvrage, mais en général il représente au maximum 5% du montant total des travaux.
L'assurance dommages-ouvrage permet en cas de sinistre de procéder aux remboursements ou à l'exécution de toutes les réparations faisant l'objet de la garantie décennale, sans attendre
qu'intervienne une décision de justice.
L'assureur se charge ensuite de faire un recours contre le ou les constructeurs responsables.

Les risques couverts par l'assurance sont :
- les vices et malfaçons qui menacent la solidité de la construction et les désordres qui remettent en cause la destination de l'ouvrage (par exemple :  affaissement de plancher, effondrement de la toiture, fissures importantes des murs...),
- les dommages affectant la solidité des éléments d'équipement indissociables de l'ouvrage c'est-à-dire ceux dont la dépose, le démontage ou le remplacement ne peut s'effectuer sans abîmer ou enlever une partie de l'ouvrage qui lui sert de support (par exemple : le chauffage central).
- les dommages qui rendent la maison inhabitable ou qui nuisent gravement à son occupation normale ou qui mettent en danger la sécurité des occupants, par exemple des infiltrations d’eau à l’intérieur du logement, un soulèvement du carrelage

L’assurance dommages ouvrage ne couvre pas les désordres survenus au cours de la construction, les non-façons, les non-conformités contractuelles et d'une manière générale les désordres visibles à la réception, les désordres mineurs, les pertes de loyer, les dommages mobiliers, les dommages corporels...

En cas de malfaçons, il faut différencier :
- pour les défauts de construction constatés en cours de chantier, vous devez adresser à vos ou votre constructeur une lettre recommandée avec demande d'avis de réception, en lui enjoignant de réparer les dégâts ;
- pour les désordres qui sont visibles à la livraison de la maison, il faut les signaler sous forme de réserves écrites sur le procès-verbal de réception. Le constructeur devra les reprendre lui-même au titre de son obligation légale de parfait achèvement comme tous les désordres, mêmes minimes, qui apparaissent dans l’année qui suit la réception. Attention, les désordres
visibles à la réception et n'ayant pas fait l'objet de réserve ne pourront faire l'objet d'aucun recours ;
- pour les défauts touchant un élément d’équipement dissociable du gros-œuvre, votre constructeur vous en doit réparation pendant
deux ans, au titre de la garantie de bon fonctionnement ;

- seuls les dommages de construction les plus graves, survenus après réception pendant la période de garantie décennale sont à déclarer à l’assureur dommages-ouvrages.

La réception a lieu en présence du ou des constructeurs quand les travaux sont terminés. Elle marque le point de départ des différentes garanties légales dues par les constructeurs. C’est
le propriétaire (appelé maître de l’ouvrage) qui signe, avec le ou les constructeurs, à la fin des travaux un procès-verbal de réception dans lequel il indique, s’il y en a, les défauts visibles ou les travaux prévus mais non exécutés (réserves à la construction).



Selon l’article L 242-1 du Code des Assurances, le contrat d’assurance dommages-ouvrage se transmet avec la propriété du bien assuré. Seul le propriétaire à la date de survenance du sinistre peut  bénéficier de l’indemnisation liée à cette assurance. Le souscripteur originel du contrat n’en est donc pas nécessairement le bénéficiaire  jusqu’à la fin de la période de garantie de 10 ans.
En cas de vente du bien assuré, l’assurance dommages-ouvrage continue de plein droit au bénéfice de l’acquéreur.
En cas de décès de l’assuré, l’assurance dommages-ouvrage continue de plein droit au profit de l’héritier.
Charge à eux d’exécuter toutes les obligations dont le précédent assuré était tenu vis-à-vis de l’assureur en vertu du contrat.


L'assureur dommages ouvrage ne se substitue pas à l'entrepreneur défaillant pour achever l'immeuble. Si, bien que mis en demeure de reprendre le chantier (par lettre recommandée avec demande d'avis de réception), l'entrepreneur ne réagit pas, il faut, le cas échéant, faire jouer la garantie bancaire ou porter l'affaire devant les tribunaux afin d'obtenir la résiliation du marché.

Quel(le) que soit le défaut ou la garantie en jeu, vous devez réagir rapidement lorsque vous découvrez un problème touchant à la construction de votre maison. Vous devez d’abord le signaler à votre constructeur en lui demandant d’y remédier.Si le dommage relève de la garantie décennale due par le constructeur, vous pouvez adresser une déclaration de sinistre à l’assureur. De même pour les désordres touchant les éléments d’équipement de votre maison, si votre contrat d’assurance couvre la garantie de bon fonctionnement de deux ans des équipements dissociables du gros-œuvre, vous pouvez faire une déclaration à l’assureur.

La procédure de règlement d’un sinistre dommages-ouvrage est encadrée. Elle nécessite de respecter un certain formalisme pour obtenir une indemnisation rapide. Utilisez l’imprimé mis à votre disposition par l’assureur ou décrivez le sinistre dans un courrier. Votre déclaration doit préciser :dans tous les cas :

- le numéro du contrat d’assurance ;

- le nom du propriétaire et l’adresse de la construction endommagée ;

- la date de réception des travaux ou, à défaut, la date de première occupation des lieux ;

- la date d’apparition des désordres ainsi que leur description etleur localisation dans la construction ;

- le cas échéant, les mesures d’urgence que vous avez dû prendre. En cas de sinistre survenu dans l’année qui suit la réception. Vous devez joindre, en plus, la copie de la mise en demeure effectuée auprès du constructeur pour l’obliger à intervenir au titre de sa garantie de parfait achèvement.N’oubliez pas qu’une déclaration incomplète oblige l’assureur à vous réclamer les renseignements manquants et que cela retardera d'autant le règlement de votre sinistre.Votre déclaration doit être adressée à l’assureur en recommandé avec demande d’avis de réception

L'assureur dispose d'un délai maximal de 60 jours, à partir de la réception de la déclaration de sinistre, pour vous notifier s'il accepte ou non la prise en charge du sinistre. L’assureur peut s’abstenir de l’expertise lorsqu’au vu de la déclaration de sinistre :
- il évalue le dommage à un montant inférieur à 1 800 euros TTC ; 

- la mise en jeu de la garantie est manifestement injustifiée.

Dans ces cas, l’assureur notifie son offre d’indemnité ou sa décision de refus de garantie dans un délai de quinze jours après la déclaration complète de sinistre.

La notification de l’assureur doit reproduire de façon apparente la mention suivante : « En cas de contestation de l’assuré, celui-ci peut obtenir la désignation d’un expert ».
Si l'assureur accepte cette prise en charge, il doit présenter à l'assuré une offre d'indemnité dans un délai maximal de 90 jours à partir de la réception de la déclaration du sinistre. Cette indemnité permet de régler les travaux de réparation des dommages.

Si l'assuré accepte l'offre d'indemnisation, elle doit être versée dans un délai de quinze jours.

Si l'assuré refuse l'offre d'indemnisation parce qu'il estime qu'elle est insuffisante, l'assuré peut engager les travaux nécessaires après avoir informé l'assureur par lettre recommandée avec avis de réception. Dans ce cas, l'indemnité versée par ce dernier est majorée d'un intérêt égal au double du taux d'intérêt légal.
Si l'ensemble des délais ne sont pas respectés par l'assureur, l'assuré peut engager les travaux nécessaires après avoir informé l'assureur par lettre recommandée avec avis de réception. Dans ce cas, l'indemnité versée par ce dernier est majorée d'un intérêt égal au double du taux d'intérêt légal.

L'assurance dommages-ouvrage expire en même temps que la garantie décennale. La garantie est donc acquise pendant dix ans à partir de la réception des travaux.


Ne pas souscrire de contrat d’assurance dommages-ouvrage peut vous exposer à des sanctions légales (sauf pour les particuliers faisant réaliser pour eux-mêmes un ouvrage), mais surtout au risque d’une procédure longue et coûteuse pour obtenir réparation auprès de l’assureur décennale du constructeur ;
En cas de vente du bien : à ne pas pouvoir présenter d’attestation dommages-ouvrage au futur acquéreur et/ou à supporter la responsabilité des dommages de nature décennale survenus après la vente.
Néanmoins, il existe quelques cas où l’oubli d’une telle souscription est compréhensif et peut être corrigé a posteriori :
- Personnes ayant réalisé elles-mêmes les travaux de construction, pour des ouvrages leur appartenant (et souhaitant par exemple vendre  leur maison, ce qui nécessite la présentation d’une attestation  d’assurance dommages-ouvrage) ;
- Personnes n’ayant pas trouvé d’assureur acceptant de les assurer en dommages-ouvrage avant l’ouverture du chantier (voir les dates et durées des garanties en assurance construction).
- Personnes ignorant l’obligation d’assurance dommages-ouvrage (même si nul n’est censé ignorer la loi…), et devant présenter une attestation lors de la vente du bien concerné.


Le 24 mai 2019


Sources : ANIL

https://www.index-habitation.fr/dommages-ouvrage/s...

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