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L’association syndicale libre (ASL)


L’ASL ou Association Syndicale Libre est un groupement de fonds. Elle est formée entre différents propriétaires fonciers qui se regroupent pour effectuer en commun des travaux d’entretien et d’amélioration de  leurs biens dans le but de les préserver et les valoriser.

L’ASL n’est pas un groupement de personnes comme le syndicat des copropriétaires, mais un groupement de fonds. Son fonctionnement comme sa philosophie diffèrent totalement de ceux de la copropriété mais aussi de ceux de l’association loi 1901.
Ainsi l’ASL n’est pas soumis à la loi du 10 juillet 1965, à l’exception de quelques articles mais est réglementée par la loi du 6 juin 1865, modifiée notamment par l’ordonnance du 1er juillet 2004 et le décret du 03 mai 2006.
L’ASL n’est donc pas une société de personnes mais a un caractère réel car elle gère des biens immobiliers communs ou regroupe des propriétaires. Ainsi, ses membres ne peuvent pas se retirer de  l'association tant qu'ils sont propriétaires.

Selon l’ordonnance du 1er juillet 2004 et le décret du 3 mai 2006,  trois formes d’associations syndicales de propriétaires existent. Outre l’association syndicale libre, les autres formes d’association syndicales sont :
- L’association syndicale autorisée (ASA) : c’est un établissement public à caractère administratif qui permet le regroupement de propriétaires souhaitant réaliser des travaux qui intéressent l’ensemble des propriétés. L’ASA est créée à l'initiative des propriétaires, d'une collectivité territoriale ou d'un groupement de collectivités territoriales.
- L’association syndicale constituée d’office : il s’agit d’une association imposée par l'État quand les propriétaires n'ont pas constitué d’Asa pour des travaux visant par exemple à préserver ou exploiter des ressources naturelles, prévenir des risques naturels et sanitaires ou aménager des cours d’eau, lacs, voies et réseaux, etc.
L’Asco est considérée comme un établissement public à caractère  administratif.


Tout lotissement de maison avec équipements commun doit obligatoirement s’associer en ASL. Il s’agit d‘une obligation légale. Toutefois, cela reste une ASL et non une Asco, c’est à dire une organisation privée et  non publique.


La création d’une association syndicale est obligatoire dès lors que des voies et espaces communs sont envisagés sauf si :

• l’aménageur s’engage à ce que les voies et espaces communs soient attribués en propriété aux acquéreurs de lots ;

• l’aménageur conclut avec la commune une convention prévoyant le transfert dans le domaine public de la totalité des voies et espaces communs, une fois les travaux achevés.


Dans de nombreux lotissements, une ASL a été prévue pour gérer des parcelles communes et souvent, les parcelles sont vendues sans avoir constitué ladite ASL. La Cour de cassation accepte que les statuts d’une ASL soient établis par une majorité des propriétaires et non par l’unanimité. En effet, il suffit que l’acte de vente par lequel chaque propriétaire achète son bien indique que la propriété sera dans le périmètre d’une ASL pour que les statuts ensuite établis s’imposent, même sans avoir été validés par tous (3ème civ., 18 février 2015, 13-22.122, Bull. III n° 24, Administrer, n° 488, juin 2015, p. 37, obs. Jean-Robert BOUYEURE). La Cour de cassation a confirmé cette position le 22 juin 2017 (3ème civ., n° 16-13.877, AJDI octobre 2017, obs. Sylvaine PORCHERON) et le 28 juin 2018 (arrêt à propos du Parc Saint-Claude, 3ème civ., n° 17-21.746, AJDI, février 2019, p. 126, obs. Jérôme NALET). Si une ASL est prévue pour gérer une parcelle et qu’elle n’a pas été constituée, il est simple de convoquer une assemblée générale pour ratifier les statuts.


La constitution de l’ASL est possible dès la première vente d’un lot (les deux membres étant le premier acquéreur et l’aménageur). La création d’une ASL doit être déclarée à la préfecture ou à la sous-préfecture à l’aide d’un formulaire spécifique. Elle fait l’objet d’une publication au Journal officiel. Il en va de même pour les éventuelles modifications et dissolutions. L’ASL peut ensuite vérifier la bonne publication de son annonce sur internet et télécharger une copie de l’insertion au journal officiel (appelée témoin de parution). La vente des lots entraîne automatiquement l’adhésion des acquéreurs à l’association syndicale. 

L’assemblée générale de création de l’ASL est habituellement organisée par l’aménageur-lotisseur, avec le concours du Notaire qui a commercialisé les parcelles. une fois les travaux du lotissement totalement achevés, une réception des travaux est organisée sur place, en présence des représentants de l’association syndicale. Si la réception des travaux est validée par l’ASL, elle rachète ensuite les espaces communs du lotissement à l’aménageur pour l’euro symbolique. Elle en assure l’entretien, la maintenance et la gestion jusqu’à ce que la mairie reprenne les espaces communs dans son domaine public, ce qui n’est toutefois pas une obligation légale. 


Le décret du 05 janvier 2007 a supprimé l’obligation de joindre les statuts d’association syndicale au dossier de demande de permis d’aménager. Auparavant, la production des statuts dans le cadre de l’instruction du dossier permettait à l’autorité compétente de vérifier que n’y figuraient pas des dispositions contraires au droit de l’urbanisme. Or, la nouvelle réglementation ne reprend plus les règles relatives au contenu des statuts de l’association syndicale et la mise en œuvre de celles-ci. Cela n’implique pas la disparition des statuts de l’association syndicale mais le contenu de ces documents n’a plus à être contrôlé au stade de l’instruction des dossiers. Le contenu n’a plus à comporter obligatoirement certaines clauses, il est rédigé librement.Les statuts des ASL peuvent ainsi prévoir : 

1° Le nom, l’objet et le siège de l’association ;

2° La liste des immeubles compris dans le périmètre de l’association ;

3° Les règles de fonctionnement de l’association ;

4° Les modalités de financement de l’association et le mode de recouvrement des cotisations ;

5° Les modalités de modification des statuts de l’association ;

6° Les modalités de dissolution de l’association ;

7° Les modalités de distraction d’un de ses immeubles ;

8° Les modalités de représentation à l’égard des tiers.


Dans les lotissements et les ensembles immobiliers, l'ASL :
- gère et entretient les biens et ouvrages d'intérêt commun comme les piscines, tennis, réseaux, voiries, gardiennage, etc...
- prend les décisions concernant la gestion de ces biens en assemblée générale.
- s'assure de l'exécution des décisions (ce qui peut aller jusqu'à la police, la surveillance du respect du cahier des charges (l'équivalent du règlement de copropriété), de l'agrément ou l'esthétique du lotissement).
- reçoit des cotisations de charges, gère les dépenses en fonction du budget de la collectivité.
- défend la collectivité en justice.
- est tenue envers ses membres de l'exécution des travaux entrant dans son objet (inclus celui d'acquérir la propriété des terrains et équipements communs). Elle est responsable des dommages résultant de sa carence. Les juges peuvent la condamner sous astreinte à faire effectuer des travaux nécessaires (Cass. 3e civ. 08/04/1987 - Gaz. Pal. 1987-146).

L'objet d'une ASL est limité, contrairement à une société l'ASL ne  possède pas de personnalité civile universelle ; son domaine d'action  reste étroitement conditionné par son objet qui en détermine tant les pouvoirs que les obligations.
La jurisprudence en a tiré les conséquences suivantes :
- une ASL dont l'objet est de gérer et entretenir des ouvrages communs à plusieurs propriétés ne peut acquérir une parcelle sans utilité pour cette mission, et donc étrangère à son objet (Cass. 3e civ. 3 décembre 1975 - JCP N.1976.II.18352)
- une ASL autorisée pour l'aménagement d'une voirie ne peut avoir pour objet la remise de la voirie à la commune, cet objet n'étant pas prévu par la loi du 21 juin 1865 (CE 18/05/1983 - JCP N.1983.II.17087)
- une ASL dont l'objet est de gérer les voies d'un lotissement ne peut pas prendre des décisions concernant la hauteur des immeubles, ces décisions n'entrant pas dans son objet (CA Aix-en-Provence 04/01/1983)
- une ASL peut avoir pour objet d'achever des travaux de viabilité, en se substituant au lotisseur défaillant. Mais ensuite, les copropriétaires ne peuvent se soustraire au paiement des cotisations versées à cette fin (Cass. 3e civ. 14/02/1978 - JCP N.1978.II.265).

L'objet d'une ASL doit donc être à la fois large et défini de façon à ne pas risquer de la priver de sa capacité juridique. Ainsi, si il  apparaît dans le document contractuel du lotissement que la propriété  de la voirie est transférée à l'ASL, il faut prévoir que celle-ci sera  non seulement habilitée, mais tenue de la recevoir, sauf à émettre des  réserves ou des recours contre le lotisseur.
Faute de ce faire, le transfert de propriété risque d'être très  compliqué à effectuer en cas de dégradation ou de malfaçon. De surcroît  la jurisprudence a énoncé qu'il ne suffit pas que ce transfert soit  prévu ; il faut qu'il ait bel et bien lieu et qu'un acte soit dressé  dans ce sens, à défaut de quoi l'ASL ne peut devenir réellement  propriétaire (Cass. 3e civ. 24/01/1978).


Les règles de fonctionnement d’une association syndicale de lotissement sont librement déterminées par les statuts notamment pour ce qui est :

- des modalités de convocation aux assemblées générales et leur périodicité ;

- des règles de majorité et éventuellement de quorum applicables aux délibérations de l’assemblée générale ;

- des modalités d’attribution des voix.


L'association syndicale libre est administrée par un syndicat composé de membres élus parmi les propriétaires membres de l'association ou leurs représentants dans les conditions fixées par les  statuts. Il règle par délibération les affaires de l'association.
L'assemblée générale réunit l'ensemble des propriétaires membres de l'association. Son fonctionnement est organisé par les statuts : mode de convocation, règles de quorum et de majorité, modalités de vote. Le non-respect de ces modalités justifie la nullité de la délibération.
Le président de l'association tient à jour l'état nominatif des propriétaires des immeubles inclus dans le périmètre ainsi que le plan parcellaire. L'association est financée par des cotisations.


Dans un arrêt n° 17-28.872 du 27 juin 2019 qui sera publié, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a répondu à une question qui suscitait auparavant parfois la perplexité des juristes. Une ASL
a été constituée pour faire des travaux sur un château en vue de le revendre à la découpe dans le cadre d’une opération de défiscalisation. Une personne externe a été nommé directeur en application des statuts. Ce directeur a fait verser les fonds nécessaires aux travaux à une société qui, malheureusement, a fait faillite.

Les travaux n’ayant pas été effectués, les propriétaires ont subi un redressement fiscal. Ils ont contesté la légalité de la décision de verser les fonds, en prétextant que selon la loi du 21 juin 1865, alors applicable aux ASL, interdisait qu’une personne qui n’était pas propriétaire ait la qualité de directeur. La Cour d’appel, suivie en cela par la Cour de cassation, a rejeté cet argument, en expliquant que « les
dispositions de la loi du 21 juin 1865 relatives à la désignation du
directeur d’une association syndicale libre n’étaient pas d’ordre public ».
Pour les ASL, il n’existe aucun article similaire à l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 qui répute non écrites les articles des règlements de copropriété contraires aux dispositions d’ordre public de la loi.


L’association syndicale libre se réunit en assemblée générale dont tous les colotis sont membres de plein droit. Toutes les dispositions relatives à la tenue des assemblées, aux règles de quorum et de majorité, de répartition des voix, sont fixées par les statuts.La gestion de l’association peut être confiée à un syndic désigné par l’assemblée générale ou à un conseil syndical (s’il s’agit d’un lotissement important) dont les membres sont élus ou désignés par l’assemblée générale. Leurs pouvoirs sont déterminés par les statuts.

Le syndic ou le conseil syndical ont en général les pouvoirs suivants :

• assurer la gestion des équipements communs du lotissement : exécution de tous les travaux d’entretien nécessaires ;

• proposer les projets de budget, effectuer les appels de cotisation ;• assurer le respect du règlement du lotissement ;

• représenter l’association en justice.

L’association syndicale libre peut être dissoute quand son objet disparaît. La dissolution peut intervenir du fait du transfert des réseaux et de la voirie à la commune, ou bien s’il n’existe plus d’équipements communs.

Les associations gèrent elles-mêmes leur budget : celui-ci est financé par des cotisations perçues auprès des colotis, qui ont l’obligation de les payer.Parole d’aménageur professionnel« Traditionnellement, le jour de la signature de l’acte authentique de vente chez le Notaire, l’acquéreur verse une somme appelée « fonds de roulement de l’ASL ». Cette somme est conservée par le Notaire et placée dans un pot commun. La totalité est ensuite remise à l’ASL après sa création : cela lui permet d’avoir un budget de fonctionnement initial, pour assurer les premières dépenses d’entretien ou de gestion.

Il s’agit des frais et charges relatifs à l’entretien des espaces communs et éléments d’équipements de l’opération d’aménagement notamment :

- les dépenses relatives à la conservation, à l’entretien, à la réparation et à l’amélioration des équipements collectifs (voirie, espaces verts, réseaux d’eau, d’assainissement, d’électricité...) ;- les dépenses relatives aux consommations (eau pour l’arrosage, électricité pour l’éclairage public...) ; 

- les frais de gestion, les primes d’assurance (assurance responsabilité civile de l’association syndicale) ; 

- les impôts et taxes relatifs aux parties communes (ex : taxe foncière sur les espaces communs). Tous les frais et charges concernant les branchements et conduites individuelles d’eau, d’électricité, d’écoulement, desservant chaque construction établie sur un lot individuel restent à la charge personnelle de son propriétaire.


Dans un arrêt du 27 juin 2019, la Cour de cassation souligne que la majorité indiquée par les statuts pour leur propre modification s’applique même si elle est fixée en référence à un article du Code de l’Urbanisme depuis supprimé.


Le mode de répartition est prévu dans les statuts de l’association. Aucune règle particulière ne s’impose. La répartition des cotisations peut être faite en fonction de la surface des lots, de la surface de plancher constructible des constructions ou d’autres paramètres comme le nombre de voix de chaque propriétaire. L’association syndicale peut, à la majorité prévue par les statuts, modifier le mode de calcul de la répartition des charges. Le mode de répartition des charges au sein d’un lotissement ne peut être modifié qu’avec l’accord unanime des colotis (RM JO Sénat : 29.9.94). Les modalités de recouvrement des cotisations : les appels de charges sont faits aux époques déterminées par les statuts, soit sur envoi d’un décompte de dépenses effectuées, soit en fonction de la prévision budgétaire établie par l’assemblée générale.


L’assemblée générale d’une association syndicale libre (ASL) peut valablement modifier le cahier des charges du lotissement à la majorité qualifiée de l’ancien article L. 315-3 du Code de l’urbanisme, dès lors que les statuts de l’ASL, adoptés à l’unanimité, le prévoient (Cass. 3e civ., 27 juin 2019, n° 18-14.003, P+B+I).


Toute modification statutaire tendant à fixer une nouvelle répartition des charges ne peut être adoptée qu'à l'unanimité (quelle que soit la majorité prévue pour la révision des statuts) si elle aboutit à l'augmentation des engagements d'un propriétaire associé.

L’obligation de contribuer aux charges est attachée à chaque parcelle en quelque main qu’elle se trouve. Les charges étant afférentes non aux propriétaires personnellement mais aux parcelles comprises dans le périmètre syndical et l'obligation d'y contribuer suivant chaque parcelle en quelque main qu'elle se trouve, son propriétaire en est tenu non seulement pour celles nées depuis la mutation mais aussi pour les arriérés restants dus par le vendeur.
En cas de mutation d'un immeuble acquis dans le périmètre d'une association syndicale, l'association peut, pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire, faire opposition au versement des fonds de la vente dans les conditions prévues à l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965. C'est la raison pour laquelle le vendeur doit présenter au notaire un certificat, datant de moins d'un mois, attestant qu'aucune obligation ne subsiste à l'égard de l'association.

Les créances de toute nature de l’association à l’égard d’un de ses membres sont garanties par une hypothèque légale sur l’immeuble de ce membre compris dans le périmètre de l’association.


Sources : https://www.illicopro.fr/association-syndicale-lib...

https://www.service-public.fr/associations/vosdroi...


Le 29 avril 2019

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