L'ascenseur en copropriété

La loi du 2 juillet 2003, appelée loi Urbanisme et Habitat comporte trois volets :
- La mise en sécurité progressive des ascenseurs installés avant 2000,
- Un contrat d’entretien obligatoire pour tous les ascenseurs,
- La mise en place d'un contrôle technique périodique pour vérifier la sécurité de l’appareil.

La loi Urbanisme et Habitat a identifié dix-sept risques qui devaient être contrés par l’adoption de plusieurs mesures de modernisation et de sécurisation des ascenseurs.
L’article R 125-1-1 du décret n°2004-964 relatif à la sécurité des ascenseurs et modifiant le code de la construction et de l’habitation énonce les éléments qui doivent garantir la sécurité d’un ascenseur :
« 1. La fermeture des portes palières ;
2. L’accès sans danger des personnes à la cabine ;
3. La protection des utilisateurs contre les chocs provoqués par la fermeture des portes ;
4. La prévention des risques de chute et d’écrasement de la cabine ;
5. La protection contre les dérèglements de la vitesse de la cabine ;
6. La mise à la disposition des utilisateurs de moyens d’alerte et de communication avec un service d’intervention ;
7. La protection des circuits électriques de l’installation ;
8. L’accès sans danger des personnels d’intervention aux locaux des machines, aux équipements associés et aux espaces parcourus par la cabine ;
9. L’impossibilité pour toute personne autre que les personnels d’intervention d’accéder aux locaux des machines, aux équipements associés et aux espaces parcourus par la cabine ».

Afin de pouvoir répondre à ces exigences de sécurité, les travaux de mise aux normes ont été regroupés par nature afin de proposer leur échelonnement dans le temps.
Adopté par décret, le calendrier mis en place a vu ses deux premières étapes repoussées suite à un moratoire :

• 1ère étape : 31 décembre 2008, repoussée au 31 décembre 2010.

Cette première phase comprenait 9 dispositifs de sécurité à mettre en place en urgence sur les ascenseurs les plus vétustes. Ces mesures de sécurisation ont été précisées dans le décret du 10 septembre 2004 et concernent la mise en place de :
- serrures munies de dispositifs de contrôle de la fermeture et du verrouillage des portes palières ;
- dispositifs empêchant ou limitant les actes susceptibles de porter atteinte au verrouillage de la porte palière, lorsque cela est nécessaire ;
- système de détection de présence des personnes destiné à les protéger contre le choc des portes coulissantes lors de leur fermeture ;
- dispositif de clôture des gaines empêchant l'accès à ces gaines et aux éléments de déverrouillage des serrures des portes palières ;
- parachute de cabine et limiteur de vitesse en descente dans un ascenseur électrique ;
- dispositif destiné à éviter toute chute en gaine lorsque la cabine est immobilisée en dehors de la zone de déverrouillage ;
- dispositif de commande de manœuvre d'inspection et d'arrêt de la cabine en vue de protéger le personnel d'intervention opérant sur le toit de cabine, en gaine ou en cuvette ;
- dispositifs permettant au personnel d'intervention d'accéder sans danger aux locaux de machines ou de poulies ;
- système de verrouillage des portes et portillons destinés à la visite technique de la gaine et de la cuvette ainsi que des portes de secours, avec commande automatique de l'arrêt de l'ascenseur lors de l'ouverture de ces portes et portillons par le personnel d'intervention.

• 2ème étape : 3 juillet 2013, repoussée au 3 juillet 2014.

Sept mesures complémentaires ont été prévues à cette étape et concernent des travaux plus importants. La première d’entre elles ne concernent que les ascenseurs installés avant le 1er janvier 1983. Il s’agit de mettre en place :
- un système de contrôle de l'arrêt et du maintien à niveau de la cabine d'ascenseur, de nature à assurer, à tous les niveaux desservis, un accès sans danger ainsi que l'accessibilité des personnes handicapées ou à mobilité réduite, dans les ascenseurs installés antérieurement au 1er janvier 1983;
- un système de téléalarme entre la cabine et un service d'intervention et un éclairage de secours en cabine ;
- une résistance mécanique suffisante des portes palières lorsqu'elles comportent un vitrage;
- un dispositif de protection contre la chute libre, la dérive et la survitesse de la cabine pour un ascenseur hydraulique;
- un système de protection avec marquage ou signalisation éliminant le risque de contact direct du personnel d'intervention avec des composants ou conducteurs nus sous tension, dans les armoires de commande, les armoires électriques et les tableaux d'arrivée de courant;
- des dispositifs de protection du personnel d'intervention contre le risque de happement par les organes mobiles de transmission, notamment les poulies, câbles ou courroies;
- un éclairage fixe du local de machines ou de poulies assurant un éclairement suffisant des zones de travail et de circulation.

• 3ème étape : 3 juillet 2018.

Cette dernière échéance comporte seulement deux mesures. L’une d’entre elles est celle déjà prévue à l’étape 2, mais s’étend cette fois aux ascenseurs installés après 1983. Les deux mesures obligatoires concernent la mise en place :
- d’un système de contrôle de l'arrêt et du maintien à niveau de la cabine d'ascenseur de nature à assurer, à tous les niveaux desservis, un accès sans danger ainsi que l'accessibilité des personnes handicapées ou à mobilité réduite dans les ascenseurs installés postérieurement au 31 décembre 1982 ;

- d’un dispositif de protection contre la vitesse excessive de la cabine en montée pour un ascenseur électrique à adhérence.

La loi du 3 juillet 2003 est venue modifier le code de la construction et de l'habitation. Désormais l’article L125-2-2 de ce code prévoit que les ascenseurs doivent faire l’objet d’un entretien destiné à le maintenir en état de fonctionnement en toute sécurité. A moins de disposer des compétences techniques pour réaliser cet entretien lui-même, le propriétaire doit faire réaliser cet entretien par un prestataire de service dans le cadre d’un contrat.
L’arrêté du 18 novembre 2004 précise la fréquence des visites et les conditions de dépannage :
- un écart maximal de 6 semaines entre chaque visite d’entretien,
- un dépannage 7 jours sur 7 et un déblocage des personnes 24 heures sur 24 et 7 jours sur 7. Le délai de déblocage sera précisé par contrat.Le décret n° 2012-674 du 7 mai 2012 relatif à l'entretien et au contrôle technique des ascenseurs fixe les conditions pratiques de ce contrat d’entretien :
- Le contrat doit être réalisé par un prestataire dont le personnel a reçu la formation nécessaire,
- Il possède une durée de un an minimum,
- Un carnet d’entretien doit être rempli à chaque visite avec les dates des interventions et des dépannages ; il est communiqué au prestataire effectuant le contrôle technique,
- Un rapport annuel d’activité doit être remis au propriétaire,
- Le contrat doit comporter des clauses minimales listées dans le décret.

Selon l’article 11 de l’arrêté du 18 novembre 2004 relatif à l'entretien des installations d'ascenseurs, l’ascenseur doit faire l’objet d’un entretien régulier afin de préserver la sécurité des utilisateurs. L’ensemble des interventions, visites, contrôles et réparation est consignée dans le carnet d’entretien.

Le carnet d’entretien existait déjà avant 2004 mais il était souvent mal tenu et incomplet. Pour éviter de se retrouver avec des informations partielles ou avec un carnet vide, l’arrêté du 18 novembre 2004 a listé les informations obligatoires à inscrire dans le carnet et les documents devant lui être annexés.
L’ensemble des informations ainsi consignées permet de bénéficier d’un outil de suivi efficace aussi bien préventif que curatif.
Le carnet est mis à jour lors de chaque visite d’entretien ainsi que lors de chaque intervention de dépannage. Il permet ainsi de disposer d’un historique complet de toutes les opérations d’entretien sur les installations.

Les informations suivantes doivent être inscrites dans le carnet :
- Les références du contrat d'entretien ainsi que sa date d'échéance,
- La date de la visite avec les heures d'arrivée et de départ,
- Les noms et signatures des techniciens réalisant l’intervention,
- La nature des interventions : entretien ou dépannage.

Le carnet d’entretien doit préciser :
- S’il s’agit d’une intervention d’entretien : les observations faites et les actions réalisées ;
- S’il s’agit d’un dépannage : les dates et les causes des incidents, les travaux effectués, ainsi que les modifications faites, les pièces changées

Le carnet d'entretien doit être mis à la disposition du syndicat des copropriétaires de l’ascenseur sous la forme et dans un endroit précisés dans le contrat d'entretien Les compte-rendus des interventions sont consignés dans le carnet d’entretien au fur et à mesure de leur déroulement. Le carnet peut être consulté par les copropriétaires. Pour cela il peut être présenté sous forme papier ou sous forme électronique ou encore les deux.
Si de plus en plus de prestataires proposent la version électronique, la forme physique peut être préférable dans la mesure où elle oblige les prestataires à le remplir sur place, sans actionner des systèmes de mesure automatiques.
Dans tous les cas, c’est la copropriété qui fait le choix de la forme sous laquelle le carnet d‘entretien est mis à la disposition des usagers.

La loi du 3 juillet 2003 a rendu obligatoire un contrôle technique visant à vérifier l’état général de l’ascenseur et son niveau de sécurité. Ce contrôle technique périodique doit permettre à un professionnel de s’assurer du bon fonctionnement des ascenseurs de la copropriété. Il doit obligatoirement être effectué une fois tous les 5 ans par une personne disposant d’une habilitation.
Lors de ce contrôle technique périodique, l’ascensoriste doit avoir accès au carnet d’entretien de l’ascenseur ainsi que la dernière étude de sécurité. Un rapport d’inspection est ensuite remis par le contrôleur au syndic de copropriété dans un délai de 30 jours à compter de la visite.
Dans le cas où le contrôleur indique que des travaux doivent être réalisés, une copie de ce rapport d’inspection sera envoyée à l’ascensoriste chargé de l’entretien de l’immeuble.

Le décret du 7 mai 2012 (n° 2012-674) est venu modifier le décret du 9 septembre 2004 (n° 2009-964) concernant les contrats d’entretien des ascenseurs en copropriété. Ainsi, de nouvelles clauses permettent notamment aux copropriétés de résilier plus facilement un contrat d’entretien, notamment dans le cadre :
- d’un remplacement complet de la cabine d’ascenseur ;
- la modification du nombre de niveaux desservis par un ascenseur ;
- un remplacement de l’armoire de commande ;
- d’un manquement grave de l’ascensoriste, etc.

Le contrôle doit être réalisé par un organisme, une personne physique ou morale disposant d’une certification. Le contrôleur doit avoir à sa disposition la dernière étude de sécurité et le carnet d’entretien de l’ascenseur. Il peut également demander la présence du personnel d’entretien lors du contrôle.

A l’issue du contrôle, un rapport d‘inspection est établi sous 30 jours et reprend l’ensemble des opérations réalisées et les éventuels défauts détectés. Ce rapport est remis au syndic qui le met à disposition des copropriétaires et de tous les occupants. Il le transmet également au prestataire chargé de l’entretien de l’ascenseur si des travaux de réparation doivent être engagés sur l’appareil.
Le contrôle technique doit obligatoirement être réalisé tous les 5 ans.
Le prestataire doit informer le syndic de la durée prévue du contrôle. Les utilisateurs de l’ascenseur sont informés de la durée du contrôle technique et de l’indisponibilité de l’appareil par affichage sur la cabine.
Le non respect des obligations de mise en sécurité, d’entretien et de contrôle techniques est puni d’une amende de 450 € pour la copropriété et d’une amende de 2 250 € pour le syndic.
Par ailleurs, en cas d’accident, la responsabilité civile et pénale des copropriétaires peut être engagée. La copropriété peut alors être condamnée à verser des dommages et intérêts voire une rente à vie en cas d’invalidité ou de décès de la victime.

En cas de non exécution des travaux, de l’entretien ou du contrôle technique, toute personne disposant d'un titre d'occupation peut se tourner vers les tribunaux pour faire appliquer les dispositions légales. Une fois saisi, le juge des référés du Tribunal de Grande Instance du lieu où se trouve la copropriété pourra ordonner, éventuellement sous astreinte, l’exécution des obligations légales.
Si la copropriété n’a pas fait réaliser les travaux obligatoires dans les dates imparties, le syndic de copropriété et les copropriétaires verront leur responsabilité engagée en cas d’accident ou de vérification de la mise aux normes des équipements de l’immeuble.

En cas d’accident, si les travaux de sécurisation non pas encore été effectués mais que la copropriété peut prouver que la programmation des travaux avait été prévue à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, ses responsabilités pourront être amoindries. Par contre, dans le cas inverse, ce sont les responsabilités civiles et pénales des copropriétaires et du syndic de copropriété qui seront mises en jeu.
Les frais liés à l’accident pourront ainsi être mis à la charge du syndicat des copropriétaires qui devra alors payer :
- les frais médicaux de l’usager ou des usagers qui étaient présents dans l’ascenseur pendant l’accident ;
- une rente en cas d’accident grave ;
- des dommages et intérêts.
La responsabilité de l’ascensoriste peut également être mise en cause en cas d’accident s’il s’avère qu’il n’a pas exécuté les travaux correctement.

Les immeubles d’habitation collective doivent être construits et aménagés de façon à proposer l’accessibilité à toutes les personnes handicapées, quel que soit leur handicap.
La notion de bâtiment collectif a été précisément définie par l’Art. R.111-18 du Code de la Construction et de l’Habitation comme étant : « (…) tout bâtiment dans lequel sont superposés, même partiellement, plus de deux logements distincts desservis par des parties communes bâties. (…) »
Ce même article prévoit que « L'obligation d'accessibilité porte notamment sur les circulations communes intérieures et extérieures, une partie des places de stationnement automobile, les logements, les ascenseurs, les locaux collectifs et leurs équipements. »

Parmi les critères d’accessibilité à respecter, l’installation d’un ascenseur est obligatoire dès lors que le bâtiment dispose de plus de trois étages au-dessus du rez de chaussée.
Il n’existe aucune obligation d’équipement en ascenseur pour les immeubles d’habitation existants. Toutefois, à l’occasion de travaux, non seulement l’accessibilité existante ne doit pas être diminuée, mais en plus si logements, surfaces, volumes nouveaux sont créés, les mêmes obligations en matière d’accessibilité que dans le neuf sont requises.
La présence d’ascenseur n’étant pas obligatoire dans un immeuble ancien, la copropriété n’est pas tenue de faire réaliser des travaux d’accessibilité dans ce sens.
Toutefois, tout copropriétaire peut demander à ce que la question soit examinée en assemblée générale. Pour être acceptée, la proposition d’installation d’ascenseur, à condition qu’elle n’affecte pas la destination et la structure de l’immeuble, requiert un vote à la majorité de l’article 24, c’est à dire à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés.

Selon l’arrêté du 1er août 2006 - art 7.2, tous les ascenseurs doivent être conformes à la norme NF EN 81-70. Il s’agit de la norme qui définit le niveau minimal de sécurité requis pour toute installation d’ascenseur de façon à offrir une utilisation aisée et sure par tous.
Cette norme permet notamment d’améliorer les conditions d’accès à l’ascenseur, mais aussi la possibilité de s’en servir facilement quel que soit le handicap de l’utilisateur.

Aucune manipulation de l’usager ne doit être nécessaire pour franchir les portes de l’ascenseur. Pour parvenir à ce résultat :
- des portes à ouverture automatique et coulissante doivent être présentes sur chaque palier ;
- les cabines doivent respecter des largeurs de passage suffisante soit 80 cm pour des cabines de type 1, 90 cm pour le type 2 et 110 cm pour le type 3 ;
- la précision d’arrêt entre la cabine et le seuil ne doit pas dépasser 1 cm et la précision de nivellement 2 cm ;
- les portes doivent rester ouvertes un laps de temps suffisant pour le passage des usagers, même de ceux se déplaçant avec difficulté ;
- un dispositif de présence doit pouvoir détecter si un usager n’a pas franchi la porte, de façon à la maintenir ouverte.

Afin de faciliter l’accessibilité, la cabine de l’ascenseur doit disposer de certains équipements tels que :
- Un système de synthèse vocable permettant d’indiquer l’étage desservi ;
- Un dispositif lumineux indiquant le numéro de l’étage auquel se trouve l’ascenseur, avec des chiffres de taille suffisante entre 3 et 6 cm ;
- Une barre d’appui cylindrique d’un diamètre de 6 à 9 cm, positionnée à 90 cm de hauteur et sur au moins un côté de la cabine afin de pouvoir aider au maintien, sans gêner l’accès au panneau de commande ;
- Un strapontin creux mesurant entre 40 et 50 cm de largeur et profondeur, disposé à 50 cm du sol avec deux points d’appui, et pouvant supporter un poids de 100 kg
- Un miroir pouvant être utilisé aussi bien en position debout qu’assise.

Par ailleurs des flèches lumineuses de 4 cm de hauteur doivent être présentes sur les paliers pour indiquer dans quel sens se déplace la cabine. Elles doivent être situées entre 180 et 250 cm.
Le dispositif de commande doit être placé sur le côté droit si les portes sont à ouverture centrale ou du côté de la fermeture de la porte si les portes sont à ouverture latérale.
Les chiffres du panneau de commande doivent être en relief et en braille de façon à pouvoir être lus par tous.Le dispositif de secours doit comprendre des signalisations visuelle et sonore intégrées au panneau de commande. Des pictogrammes lumineux en couleur doivent compléter les signaux sonores indiquant la transmission et/ou la prise en compte de la demande de secours. Il doit être muni d’un dispositif de visiophonie ou de téléphonie afin de pouvoir entrer en contact avec un opérateur.

D’autres normes viennent compléter la norme EN 81-70 :
- la norme EN 81-71, qui concerne les ascenseurs résistants au vandalisme ;
- la norme EN 81-72 pour les ascenseurs incendie, plus particulièrement dans les bâtiments neufs ;
- la norme EN 81-80 qui concerne l’analyse des risques et encadre la modernisation des ascenseurs existants dans le but de les rendre aussi surs que les installations neuves.
Les immeubles d’habitation collective doivent être construits et aménagés de façon à proposer l’accessibilité à toutes les personnes handicapées, quel que soit leur handicap.

La notion de bâtiment collectif a été précisément définie par l’Art. R.111-18 du Code de la Construction et de l’Habitation comme étant : « (…) tout bâtiment dans lequel sont superposés, même partiellement, plus de deux logements distincts desservis par des parties communes bâties. (…) »

Ce même article prévoit que : « L'obligation d'accessibilité porte notamment sur les circulations communes intérieures et extérieures, une partie des places de stationnement automobile, les logements, les ascenseurs, les locaux collectifs et leurs équipements. »
Parmi les critères d’accessibilité à respecter, l’installation d’un ascenseur est obligatoire dès lors que le bâtiment dispose de plus de trois étages au dessus du rez de chaussée.

Comme toutes les charges au sein de la copropriété, celles concernant l’ascenseur doivent être réparties entre les différents copropriétaires. Quels sont alors les frais qui sont concernés et comment réaliser cette répartition ?

Les charges pour un ascenseur sont représentées par les dépenses liées à son installation, puis à son entretien et à sa réparation mais aussi à son amélioration ou à sa modernisation, notamment dans le cadre d’obligations légales de mise aux normes.
Les charges d’ascenseur entrent dans la catégorie des charges spéciales, en opposition aux charges générales qui sont toutes celles relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration de l'immeuble.

Les règles de répartition des charges d’installation d'un ascenseur doivent être basées sur le critère de l’utilité en respectant l'article 10 de la loi de 1965 sur la copropriété qui énonce : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. »

Les frais d’entretien, de maintenance et de réparation des ascenseurs doivent suivre la même logique que les frais d’installation et être répartis sur le même critère de l’utilité et non au prorata des tantièmes, comme cela se pratique pour les charges générales, selon l’article 10 de la loi de 1965 énonce : « Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. »
En effet les frais relatifs aux ascenseurs échappent à la répartition au prorata des tantièmes. Tout règlement de copropriété qui en disposerait autrement serait illicite et devrait être modifié pour être en conformité avec la loi.
L‘utilité représente l’avantage que chaque copropriétaire retire ou pourrait retirer de l’équipement, en l’occurrence l’ascenseur, et ce même s’il ne l’utilise pas pour des raisons personnelles.
Le critère d’utilité permet, au delà de l’avantage pratique à proprement parler, de tenir compte de la valorisation dont chaque logement situé en étage bénéficie du fait de la présence de l’ascenseur.
Ainsi un propriétaire de logement situé au rez de chaussée n’est pas concerné par les charges de l’ascenseur, sauf si des caves ou sous-sols existent et que l’ascenseur permet de les desservir.

Pour les propriétaires de logements situés dans les étages, le critère de l’utilité s’apprécie en fonction de la position dudit logement par rapport au nombre d’étages total.
Une grille est alors réalisée pour attribuer un coefficient différent en fonction de l’étage qui permet de pondérer pour chaque logement la superficie ou si celle-ci n’est pas connue, les tantièmes.

La Cour de cassation a jugé, dès le 5 juin 1970 (N° 69-10.929), que les copropriétaires du rez-de-chaussée n’ont pas à payer pour l’ascenseur, puisqu’il est « inutile pour leur lot ». Elle a rappelé, le 9 juin 1999 (N° 98-10.801), que ce principe vaut, même si l’ascenseur dessert le sous-sol. Elle a toutefois précisé, le 22 septembre 2016 (N° 15-20.086),que les habitants du rez-de-chaussée contribuent s’ils ont des lots au sous-sol, même partiellement desservis.
La plupart des grilles de répartition des coûts prévoient donc un coefficient zéro pour le rez-de-chaussée, 1 pour le 1er étage, 1,25 pour le 2e, 1,50 pour le 3e, etc : plus on monte, plus on paie.

Pour le sous-sol et les parkings : s’ils sont desservis par l’ascenseur, ils sont également affectés d’un coefficient.
Dans le cas d'une desserte à mi- niveau, l’ascenseur est situé entre deux étages et chaque copropriétaire est obligé de descendre ou monter un demi-étage. Le coefficient qui leur est attribué est alors minoré (par exemple 0,5 au lieu de 1 : 1 au lieu de 1,5 etc) Il peut arriver que le ou les derniers étages ne soient pas desservis parce que les logements ont été réalisés ultérieurement dans des chambres de bonnes ou des combles ou qu’il n’y avait pas la place nécessaire pour installer l’ascenseur jusqu’en haut. Dans ce cas, le coefficient pris en compte est généralement celui du dernier étage desservi par l’ascenseur.

En plus du coefficient de progression, d’autres critères peuvent être retenus pour évaluer l’utilité, notamment :
- L’usage fait du local. S’il sert de lieu d’exercice d’une profession libérale, les tantièmes sont multipliés par deux. S’il s’agit de bureaux, ils sont triplés.
Si le local sert pour moitié à l’habitation et pour moitié à l’exercice d’une profession libérale, il faut les multiplier par 1,5.
- Le nombre de personnes susceptibles d’utiliser l’ascenseur. Pour un appartement de 3 pièces, on estime ce nombre à 4 ; pour un logement de 4 pièces à 5.

Sources : Charges d’ascenseur en copropriété : l’utilité comme critère de répartition. Par Simon Vicat, Avocat. (village-justice.com)

Le contrôle technique des ascenseurs en copropriété (afcopro.com)

L'ascenseur en panne, elle porte plainte pour «préjudice d'épuisement» (lefigaro.fr)

Le 13 mai 2019