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L'affichage du permis de construire

 

Le bénéficiaire d'une autorisation d'urbanisme (un permis de construire, par exemple) doit afficher sur son terrain un extrait de cette autorisation. L'affichage se fait grâce à un panneau qui doit contenir impérativement certaines informations. Ce panneau doit être affiché pendant toute la durée des travaux.

 

Il sert de point de départ aux tiers pour contester l'autorisation d'urbanisme. L'article R. 424-15 du code de l'urbanisme et les articles A. 424-15 et suivants du code de l'urbanisme fixent la réglementation applicable en matière d'affichage des décisions d'urbanisme.

L'autorisation d'urbanisme prend la forme d'un arrêté.Cet arrêté indique :
- la mairie au nom de laquelle la décision est prise,
- les principales caractéristiques de l'autorisation d'urbanisme (votre nom et adresse, l'objet de la demande, le numéro d'enregistrement et le lieu des travaux),
- les textes législatifs et réglementaires dont il est fait application,
- les avis recueillis en cours d'instruction et leur sens.
Vous devez afficher un extrait de votre autorisation sur votre terrain par le biais d'un panneau : dès la notification de l'arrêté, ou dès la date à laquelle le permis tacite (ou la décision de non-opposition à la déclaration préalable) est acquis.
La date d'affichage sur le terrain est le point de départ du délai de deux mois accordé aux tiers pour contester l'autorisation s'ils estiment que celle-ci leur porte préjudice. L'autorisation d'urbanisme est affichée en mairie dans les huit jours qui suivent sa délivrance.

 

Le délai de recours contre une décision administrative est généralement un délai franc, c’est-à-dire qu’il ne faut compter ni le jour du point de départ (jour où la décision est notifiée), ni le jour de l’échéance.

Concernant les autorisations d’urbanisme, ce sont les dispositions de l’article R. 600-2 du Code de l’urbanisme qui régissent le délai de recours :

« Le délai de recours contentieux à l’encontre d’une décision de non-opposition à une déclaration préalable ou d’un permis de construire, d’aménager ou de démolir court à l’égard des tiers à compter du premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage sur le terrain des pièces mentionnées à l’article R424-15 ».
S’agit-il d’un délai franc ou non ?

Les juridictions administratives ont été hésitantes sur ce point d’autant que le Conseil d’Etat n’a jamais véritablement tranché la question.

Ainsi, selon la Cour administrative d’appel de Paris, ce délai n’est pas un délai franc mais un délai de deux mois « strict ».

En effet, celle-ci précise qu’aucune disposition du Code de l’urbanisme ne prescrit que le calcul soit opéré de quantième à quantième, ni lorsque le terme de l’affichage est un samedi, dimanche ou jour férié, que l’affichage soit prorogé jusqu’à la fin du jour ouvrable le plus proche, ni que le délai d’affichage soit un délai franc .

Mais cette décision est demeurée isolée et il a ensuite été considéré qu’il s’agissait d’un délai franc comme la grande majorité des délais de recours contentieux en matière administrative.

En ce sens, la Cour administrative d’appel de Lyon a jugé que :

« 2. Considérant qu’aux termes de l’article R600-2 du code de l’urbanisme : "Le délai de recours contentieux à l’encontre d’une décision de non-opposition à une déclaration préalable ou d’un permis de construire, d’aménager ou de démolir court à l’égard des tiers à compter du premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage sur le terrain des pièces mentionnées à l’article R424-15" ; qu’en l’absence de disposition contraire, dans le cas où le délai ainsi prescrit, qui revêt le caractère d’un délai franc, expire normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, il est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant ;
3. Considérant qu’en admettant même que l’affichage auquel M. C a procédé sur le terrain d’assiette du projet dès le 17 mai 2010 ait été de nature à faire courir le délai de recours à l’égard des tiers, ce que démentent à la vérité ses mentions incomplètes faisant seulement état de la construction d’une véranda et de travaux d’isolation, ce délai n’aurait pas pris fin, comme il est soutenu, le 18 juillet 2010, qui était un dimanche, mais le lundi 19 juillet 2010 à minuit ; que la requête, parvenue à cette dernière date au greffe du tribunal administratif de Dijon, ne pouvait dès lors en tout état de cause être jugée tardive et, par suite, irrecevable ; » .
Concrètement, si le permis de construire accordé est affiché un 20 mai, il faut décompter les mois de quantième à quantième puis ajouter un jour. Dans ce cas, le délai prendra fin le 21 juillet à minuit, sauf si le 21 juillet est un samedi, un dimanche ou un jour férié, auquel cas la fin du délai est prorogée jusqu’au premier jour ouvrable suivant à minuit.

 

L'affichage se fait grâce à un panneau rectangulaire dont les dimensions doivent être supérieures à 80 centimètres. Vous pouvez trouver ce type de panneau notamment dans les magasins de bricolage.
Le coût du panneau est à votre charge. Le panneau doit être installé de telle sorte que les renseignements qu'il contient soient lisibles de la voie publique ou des espaces ouverts au public pendant toute la durée du chantier.
Le panneau doit être affiché pendant toute la durée des travaux.
En cas de contestation, il vous appartient d'apporter la preuve que vous avez bien rempli les formalités d'affichage. Pour ce faire, vous devez établir :
- la régularité de l'affichage,
- la lisibilité et visibilité du panneau d'affichage,
- la date du début de l'affichage.
La preuve de cette affichage peut être établie par tous moyens.

 

Les juges ont admis que les témoignages de personnes sans lien avec le bénéficiaire du permis pouvaient constituer une preuve d'affichage du permis. C'est également le cas si le bénéficiaire produit un constat d'huissier établi durant la période d'affichage.
Le défaut d'affichage de l'autorisation d'urbanisme sur le terrain est sans influence sur la légalité même de l'autorisation. En revanche, sans affichage, les tiers ayant un intérêt à agir peuvent contester l'autorisation durant un an à partir de l'achèvement des travaux.

 

Il ressort de la jurisprudence du Conseil d’Etat que la moindre erreur ou omission dans le panneau d’affichage n’empêche pas le délai de recours de courir.
En revanche, l’omission ou l’erreur substantielle concernant certaines informations jugées importantes paralysent le délai de recours. C’est le cas par exemple d’une erreur dans l’indication du délai de recours des tiers (Conseil d'État, 9ème et 10ème sous-sections réunies, 01/07/2010, 330702).
Le Conseil d’État vient de confirmer que c’est le cas également si la hauteur des constructions n’est pas renseignée ou si cette mention comporte une erreur substantielle.
Il indique qu’« en imposant que figurent sur le panneau d'affichage du permis de construire diverses informations sur les caractéristiques de la construction projetée, dont la hauteur du bâtiment par rapport au sol naturel, les dispositions rappelées au point précédent ont eu pour objet de permettre aux tiers, à la seule lecture de ce panneau, d'apprécier l'importance et la
consistance du projet, le délai de recours ne commençant à courir qu'à la date d'un affichage complet et régulier. L'affichage ne peut être regardé comme complet et régulier si la mention de la hauteur fait défaut ou si elle est affectée d'une erreur substantielle, alors qu'aucune autre indication ne permet aux tiers d'estimer cette hauteur » (Conseil d'État, 6ème et 5ème chambres réunies, 25 février 2019, n°416610).
Par ailleurs, contrairement à la cour d’appel, les juges précisent que la hauteur maximale s’apprécie par rapport au sol naturel, quelle que soit la déclivité du terrain.

 

Le panneau doit aussi être visible depuis la voie publique à l’extérieur de la parcelle ou de l’unité foncière accueillant le projet.

Le juge vérifie ainsi que le panneau est visible d’au moins un point de la voie publique dans des conditions satisfaisantes. Dans le cas contraire, le délai ne court pas utilement et le permis ou la décision concernée peut toujours faire l’objet d’un recours gracieux ou contentieux.

A titre illustratif, l’affichage n’est pas utile lorsqu’il intervient au fond d’une impasse constituant un accès secondaire (CE, 8 févr. 1999, Féd. Assoc. protection env. et nature côtes d’Armor, Constr.-Urb. 1999, comm. 193. - V. aussi CE, 27 juill. 1984, Métral : Rec. CE 1984, tables, p. 779.).

Le juge administratif apprécie le caractère utile de l’affichage in concreto, à l’aune de la configuration des lieux de chaque projet.

L’article R424-15 du Code de l’urbanisme énonce, en outre, que

« dans les huit jours de la délivrance expresse ou tacite du permis ou de la décision de non-opposition à la déclaration préalable, un extrait du permis ou de la déclaration, le cas échéant accompagné de la décision explicite de l’autorité administrative mentionnée au II de l’article L632-2 du code du patrimoine, est publié par voie d’affichage à la mairie pendant deux mois ».
Nonobstant, et conformément aux dispositions de l’article R600-2 du Code de l’urbanisme, seul l’affichage sur le terrain fait désormais courir le délai de recours contentieux.

Le non-affichage en mairie n’aura ainsi aucune conséquence sur la computation du délai de recours contentieux dès lors que l’affichage sur le terrain est intervenu dans les formes prescrites par le Code de l’urbanisme.

A ce titre, il convient de relever que les articles A424-15 à A424-19 du Code de l’urbanisme édictent des règles relatives au contenu du panneau d’affichage :
 Il doit être rectangulaire et ses dimensions doivent être supérieures à 80 centimètres  ;
 Il doit indiquer le nom, la raison sociale ou la dénomination sociale du bénéficiaire, le nom de l’architecte auteur du projet architectural, la date de délivrance, le numéro et la date d’affichage en mairie du permis, la nature du projet et la superficie du terrain ainsi que l’adresse de la mairie où le dossier peut être consulté  ;
 Il indique également, en fonction de la nature du projet  :
- Si le projet prévoit des constructions, la surface de plancher autorisée ainsi que la hauteur de la ou des constructions, exprimée en mètres par rapport au sol naturel ;
- Si le projet porte sur un lotissement, le nombre maximum de lots prévus ;
- Si le projet porte sur un terrain de camping ou un parc résidentiel de loisirs, le nombre total d’emplacements et, s’il y a lieu, le nombre d’emplacements réservés à des habitations légères de loisirs ;
- Si le projet prévoit des démolitions, la surface du ou des bâtiments à démolir ;
 Le panneau d’affichage doit aussi comprendre la mention suivante : « Droit de recours : Le délai de recours contentieux est de deux mois à compter du premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage sur le terrain du présent panneau (Art. R600-2 du code de l’urbanisme.). Tout recours administratif ou tout recours contentieux doit, à peine d’irrecevabilité, être notifié à l’auteur de la décision et au bénéficiaire du permis ou de la décision prise sur la déclaration préalable. Cette notification doit être adressée par lettre recommandée avec accusé de réception dans un délai de quinze jours francs à compter du dépôt du recours  (Art. R 600-1 du code de l’urbanisme)»  ;
 Le panneau d’affichage doit être installé de telle sorte que les renseignements qu’il contient demeurent lisibles de la voie publique ou des espaces ouverts au public pendant toute la durée du chantier (Article A 424-18 du Code de l’urbanisme).

La portée de l’article A 424-18 du Code de l’urbanisme est identique à celle de l’article R 424-15 concernant la visibilité de l’affichage. Celui-ci précise néanmoins que le panneau doit être lisible depuis la voie publique ou un espace ouvert au public.

Cette précision revêt un caractère déterminant puisqu’à ce titre, l’affichage est considéré comme régulier même lorsqu’il est réalisé sur un terrain situé au fond d’une voie privée de desserte d’un lotissement dès lors que celle-ci est accessible au public .

L’exigence de lisibilité de l’article A 424-18 du Code de l’urbanisme se recoupe d’ailleurs avec l’exigence selon laquelle le panneau doit avoir des dimensions supérieures à 80 centimètres.

Partant, si en raison de dimensions inférieures à celles règlementaires, le panneau n’est pas suffisamment visible, le délai ne saurait courir.

Un affichage sera donc insuffisant lorsque sa lisibilité à distance n’est pas assurée compte tenu des dimensions très inférieures du document affiché. Par exemple, le simple affichage d’une copie de la décision de non-opposition à travaux sur un format de 21 sur 29,5 centimètres, au lieu de mentions portées sur un panneau de 80 centimètres empêche le délai de recours contentieux de courir utilement (CAA Nancy, 8 août 2002, M. et Mme Broxer, n°97NV02382).

Concernant les mentions à porter sur le panneau, le juge administratif ne considère pas de facto que tout oubli rend inopposable l’affichage et empêche le délai de courir.

Au contraire, il se livre à une appréciation in concreto des éléments omis. Il exige ainsi qu’il soit possible d’identifier le permis de construire et de connaître les caractéristiques essentielles de la construction.

Le tiers doit pouvoir saisir l’économie générale du projet et comprendre qu’il lui est loisible de consulter le dossier produit par le pétitionnaire .

Ce qui implique que le panneau apposé, à ce titre, sur le terrain des opérations soit renseigné de façon suffisante

« afin d’éviter [que les tiers] soient dissuadés d’agir par une information ambiguë ou incomplète » .
Doivent être notamment indiqués, afin que le délai coure, le numéro et la date de l’autorisation.

Mais, à titre illustratif, l’absence de la date est sans incidence, si le panneau porte la mention du numéro du permis et met ainsi les intéressés à même de l’identifier dans des conditions équivalentes . Il est bien évident que cette jurisprudence s’applique sous réserve que les autres caractéristiques substantielles figurent sur le panneau.

En effet, outre l’identification du permis ou de la décision concernée, le tiers doit être en mesure d’identifier les caractéristiques substantielles du projet.

Ainsi, le Conseil d’Etat, dans un considérant de principe , rappelle que :

« Considérant qu’en imposant que figurent sur le panneau d’affichage du permis de construire diverses informations sur les caractéristiques de la construction projetée, les dispositions ainsi rappelées ont eu pour objet de permettre aux tiers, à la seule lecture de ce panneau, d’apprécier l’importance et la consistance du projet ; que la hauteur du bâtiment est au nombre des mentions substantielles que doit comporter cet affichage ; que l’affichage ne peut, en principe, être regardé comme complet et régulier si cette mention fait défaut ou si elle est affectée d’une erreur substantielle, alors qu’aucune autre indication ne permet aux tiers d’estimer cette hauteur ; ».
La hauteur fait donc partie des caractéristiques substantielles que doit comporter l’affichage, au même titre que la mention du nombre de constructions à réaliser (CAA Marseille, 1ère chambre, 3 juin 1999, n°97MA05313 97MA05329 97MA05330, mentionné aux tables du recueil Lebon), de la localisation du projet, de la nature des travaux (CAA Lyon, 22 juin 2010, Magro, n°08LY02636), de la surface hors œuvre nette de la construction projetée (CAA Marseille, 14 avr. 2011, Mme Cure, n°09MA01663).

A contrario, n’ont pas été considérées comme substantielles, les insuffisances et/ou omissions suivantes :
- L’absence de mention de la superficie du terrain alors que l’affichage comportait, par ailleurs, le nom du bénéficiaire, le numéro et la date du permis de construire, la nature des travaux, la superficie de plancher et la hauteur (TA Nantes, ord., 7 nov. 2011, Mme Guillemot, n°110970) ;
- L’absence de la date du permis(CE 23 mars 1979, Comité du quartier Puech du Teil Ouest et a., n°3137 : Lebon T. 929 ; D. 1979. IR 417, obs. Charles) ;
 - La mention d’une SHON de 1 500 m² au lieu de 1 494 m² et l’absence de précision sur la superficie du terrain d’assiette ( CAA Paris, 29 janv. 1998, Sté Docks de France, n°95PA03599 : Lebon T. 676 ; Dr. et Patr., juin 1998, p. 91, obs. Lepage et Cassin ; BJDU 1998. 154)  ;
- La mention erronée de la superficie du terrain d’assiette et l’absence de superficie de plancher alors que l’affichage comportant des indications précises permettant d’identifier le permis de construire (CE 29 avr. 1994, Marin, n°105924 : Lebon T. 1264) ;
- La circonstance que le panneau d’affichage ne comporte pas le nom du bénéficiaire dès lors que les autres indications portées permettent aux intéressés d’identifier le permis concerné (CE 14 nov. 2003, Ville de Nice, Schiller, n°254003 et 254065 : Lebon T. 1032 ; Constr.-Urb. 2004, n°58, obs. Rousseau ; JCP Adm. 2004. 1103, note Billet).

 

Enfin, parmi les deux mentions devant figurer en vertu de l’article A424-17 du Code de l’urbanisme, il convient de faire le distinguo entre celle relative à l’article R600-1 et celle relative à l’article R600-2 du Code de l’urbanisme.

La première concerne l’obligation de notification du recours gracieux ou contentieux à l’auteur de la décision et au titulaire de l’autorisation dans le délai de 15 jours francs.

La Jurisprudence considère, sur ce point, que les dispositions de l’article R600-1 sont sans incidence sur les conditions dans lesquelles doit être apprécié le caractère suffisant des modalités d’affichage pour déterminer la date à laquelle commence à courir le délai de recours contentieux contre le permis de construire. C’est-à-dire que l’absence de cette mention n’empêche aucunement le délai de recours de courir (CE, avis, 19 nov. 2008, Sté Sahelac et Juventin, n°317279 : Lebon 429 ; AJDA 2008. 2200 ; RDI 2009. 130, obs. P. S.-C. ; JCP Adm. 08. 2303, note Pellissier ; BJDU 2009. 48, concl. Bourgeois-Machureau, obs. J.-C. B. ; Constr.-Urb. 2009, no 4, note Rose-Dulcina ; ibid., no 5, note Cornille ; Dr. adm. 2008. Focus 81, note Noguellou ; Ét. fonc. 2009, no 137, p. 47, note Dutrieux ; Defrénois 2009. 933, note Meng ; BJCL 2009. 142, concl. Bourgeois-Machureau, obs. Guyomar).

En revanche, l’absence ou l’insuffisance de cette mention rend inopposable le moyen tiré de l’irrecevabilité du recours gracieux ou contentieux en raison du non-respect des formalités de notification prévues à l’article R600-1 du Code l’urbanisme. En d’autres termes, le tiers sera recevable à exercer un recours contre l’autorisation alors même qu’il n’a pas respecté les formalités dudit article dès lors que l’obligation de notification n’était pas ou insuffisamment mentionnée sur le panneau d’affichage.

S’agissant de la deuxième mention relative aux dispositions de l’article R 600-2 du Code de l’urbanisme, il en va autrement.

En effet, les termes exacts de cet article doivent être retranscrits sur le panneau. En cas d’absence ou d’insuffisance de la retranscription de nature à tromper l’intéressé, le recours contentieux ne courra pas  (CE, 1er juillet 2010, CH de Menton-La Palmosa, n°330702).

 

ll est indispensable de rappeler que la preuve de l’affichage du permis de construire incombe au bénéficiaire de l’autorisation d’occupation des sols. Il ne lui suffit pas d’affirmer que l’affichage a été fait (CE, 21 déc. 1977, SCI Îlot B 10 : Rec. CE 1977, p. 529. - CE, 21 juill. 1989, Marchand, Rec. CE 1989, tables, p. 1008).

Les juridictions administratives considèrent que cette preuve est rapportée par la production de trois procès-verbaux de constat d’Huissier de Justice assortis de photographies de l’emplacement et du contenu du panneau dressés chacun à un mois d’intervalle.

A ce titre, l’établissement d’un procès-verbal « intermédiaire » est recommandé afin d’écarter toute contestation sur la continuité de l’affichage (CE, Sous-sections 6 et 2 réunies, 23 Septembre 1991, n°112785.).

Même en l’absence de tels constats, il est possible d’établir cette preuve par des attestations ou témoignages concordants émanant de personnes n’étant pas intéressées au projet et n’ayant pas de lien direct avec le titulaire de l’autorisation. Tous les modes de preuve sont alors admissibles (CE 5 déc. 1990, M. et Mme Allorant, n°116787).

Toutefois, la preuve par attestations ou témoignages peut être est porteuse d’insécurité juridique dès lors que la probité desdites attestations ou témoignages relèvera exclusivement de l’appréciation souveraine du juge administratif. Ainsi, deux témoignages n’établissant pas que toutes les mentions requises figuraient sur le panneau ne sont pas jugés suffisamment probants pour établir que l’affichage était régulier (CE, 25 mars 1994, n°106839)


En tout état de cause, et même en cas de non-affichage du panneau, il s’agit de rappeler que les dispositions de l’article R600-3 du Code de l’urbanisme ont consacré un délai de recours butoir d’un an à compter de l’achèvement des travaux.

Ainsi, passé ce délai, aucune action en vue de l’annulation d’un permis de construire ou d’aménager ou d’une décision de non-opposition à une déclaration préalable n’est plus recevable quand bien même il n’aurait pas été procédé aux formalités d’affichage.

La computation du délai d’un an se fait à compter de la réception par la commune de la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux par envoi d’un courrier recommandé avec avis de réception.

La présomption d’achèvement qui résulte de cette déclaration peut être combattue par tous moyens si l’intéressé considère que les travaux n’étaient pas réellement achevés à la date de réception de la déclaration susvisée (CE, 6ème et 1ère sous-sections réunies, 6 Décembre 2013, n°358843).

 

Sources :

 

Sources : https://www.notaires.fr/fr/immobilier-fiscalit%C3%...

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroi...

https://droit-finances.commentcamarche.com/content...

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroi...

https://www.village-justice.com/articles/delai-recours-contre-permis-construire-amenager-demolir-une-decision-non,37993.html

 

Le 23 février 2021

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