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L'achat d'un terrain dans un lotissement


Le terrain est dit isolé ou hors lotissement dès lors qu'il ne provient pas d'une division foncière.
Un terrain situé dans un lotissement est un terrain issu d'une procédure de lotissement ayant pour objet la division d'un même terrain en plusieurs lots en vue de l'implantation de constructions.
Les règles en matière de vente de ces deux types de terrains sont différentes.

Le lotissement est une division, en propriété ou en jouissance, d’une unité foncière - ou de plusieurs unités foncières contiguës - ayant pour objet d’en détacher un ou plusieurs lots destinés à être bâtis. (art L 442-1 code de l’urbanisme). Il y a lotissement dès la 1ère division en vue de construire.


Un lotissement peut être réalisé selon deux procédures, soit celle du permis d’aménager, soit celle de la déclaration préalable. Pour connaître la procédure applicable, il faut partir de deux  critères alternatifs :
 - La localisation du projet.
- La création ou l’aménagement de voies, d’espaces ou d’équipements communs propres au lotissement.

Dans le cadre d’un permis d’aménager, les terrains à bâtir situés dans un site classé ou dans un secteur sauvegardé ou prévoyant la création de voies, d’espaces et d’équipements communs sont soumis au permis d’aménager. 

La voie est la voie de desserte qui doit être créée ou aménagée pour l’opération d’aménagement. Elle doit être commune à plusieurs lots.

Les espaces communs sont des réseaux communs, des espaces partagés, des voies de circulation et d’accès, d’aires de stationnement, d’aires de jeux, d’espaces verts, etc., nécessaires pour répondre aux besoins de l’opération d’aménagement.

Les équipements communs sont les équipements de viabilité communs à plusieurs lots (ex : canalisations, réseaux de gaz, d’électricité...). Ils sont réalisés par le lotisseur.


Dans le cadre d'une opération d’aménagement soumise à déclaration préalable, tous les terrains à bâtir non soumis à permis d’aménager, c’est à dire ceux ne comportant pas de voies, d’espaces ou d’équipements communs, et que l’on ne trouve pas dans un site classé ou sauve-gardé, doivent faire l’objet d’une déclaration préalable, quel que soit le nombre de lots à construire (R421-23 du code de l’urbanisme).

La ZAC est une procédure d’aménagement initiée par une personne publique (mairie par exemple), afin de faire réaliser des infrastructures publiques et des constructions de toute nature. Elle permet de réaliser du foncier prêt à bâtir (terrains à bâtir viabilisés) dans une zone aménagée et équipée.


Acheter un terrain aménagé, c’est être sûr qu’il est constructible. L’acquéreur a par ailleurs la garantie qu’il est viabilisé et raccordé aux réseaux (hormis dans le cas d’une déclaration préalable sans travaux). Toutefois l’acquéreur doit vérifier que :

 • son projet de construction est compatible avec le règlement de lotissement, ainsi qu’avec les éventuelles servitudes mentionnées dans le permis d’aménager ;

• son projet est également compatible avec le règlement du document d’urbanisme en vigueur (PLU, POS, etc.), qui s’ajoute à celui du lotissement ;• les travaux susceptibles de lui être imposés (clôtures, plantations de végétaux, toitures...) correspondent bien à ses attentes et ses goûts. Cependant, même si le terrain est raccordé aux réseaux, l’acquéreur ne doit pas oublier de prévoir les branchements entre sa maison et les différents réseaux qui s’arrêtent en limite du terrain (les « raccordements » privés). Cela génère un coût qu’il convient de prendre en compte et d’inclure dans son plan de financement. Ces frais peuvent être inclus dans le prix de la maison et le contrat de construction : l’acquéreur devra s’en assurer auprès du professionnel en charge de la construction de sa maison.


Préalablement à la vente, l’acquéreur va signer un avant-contrat qui est généralement signé directement (seing privé) avec le vendeur. L’avant-contrat peut être une promesse de vente ou un compromis de vente. Il détermine les conditions dans lesquelles se fera la vente. Sa signature engage l’acquéreur et/ou le vendeur. Sa rédaction est donc très importante.Dans le cadre de l’achat d’un terrain en lotissement, seule une promesse unilatérale de vente peut être signée tant que l’autorisation de vendre par anticipation n’a pas été délivrée à l’aménageur- lotisseur. Auquel cas, il faudra insérer une condition suspensive d’obtention de ces documents. La promesse peut être assortie d'une indemnité d'immobilisation qui ne peut dépasser 5 % du prix de vente. Après cette obtention, l’avant-contrat peut être une promesse de vente ou un compromis de vente. Néanmoins et en ce cas, la vente peut intervenir directement par la signature d’un acte authentique, ce qui est assez rare.


Dans la pratique, un aménageur-lotisseur proposera la signature d’une promesse unilatérale de vente, accompagnée d’un dépôt de garantie de 5 %.

Dans le cadre du permis d’aménager : aucune promesse de vente ou d’achat ne peut être consentie et aucun acompte ne peut être accepté avant la délivrance du permis d’aménager. À défaut, la promesse encourt la nullité, et ce bien qu’elle ait été conclue sous la condition suspensive de l’obtention du permis d’aménager.

Dans la pratique, il est surtout important de bien vérifier l’obtention du permis d’aménager ou de la déclaration préalable par votre vendeur. Il est également primordial de bien se renseigner sur les éventuelles taxes à supporter après l’acquisition : participation pour l’assainissement collectif (PAC), Taxe d’Aménagement due après obtention du permis de construire, etc... La mairie est le meilleur endroit pour obtenir ces renseignements. 

Dans le cadre d’une déclaration préalable : il est possible de signer une promesse de vente ou d’achat avant l’expiration du délai de réponse à la déclaration préalable.Lorsque l’on fait construire dans un lotissement, aucune des contributions (participations et taxes) qui ont déjà été mises à la charge de l’aménageur ne peut être réclamée à l’acquéreur. Elles sont dans ce cas indiquées explicitement dans le permis d’aménager et donc déjà incluses dans le prix du terrain. Si elles ne sont pas indiquées dans le permis d’aménager, ces taxes peuvent être mises à la charge du client (participation pour le financement de l'assainissement collectif - également connue sous le nom de taxe de raccordement à l’égout - et Taxe d’Aménagement notamment).

Toute publicité est proscrite avant le dépôt de la demande de permis d’aménager ou de la déclaration préalable. Elle est en revanche autorisée dès leur dépôt dès lors que la publicité mentionne que la demande de permis d’aménager ou la déclaration préalable a été déposée et l’adresse du lieu où elle a été déposée (Mairie ou siège de l’Établissement Public de Coopération Intercommunale). Elle doit également mentionner que le permis d’aménager ou la non opposition à déclaration préalable n’a pas été obtenue. Une fois l’autorisation obtenue, la publicité doit mentionner expressément la date et le lieu de son obtention ainsi que les principales caractéristiques du permis d’aménager ou de la non opposition à déclaration préalable. 


Elle doit être datée et signée par toutes les parties contractantes. De plus, elle doit être signifiée au bénéficiaire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour faire courir le délai de rétractation. Ce délai, qui court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte, est de dix jours francs. Enfin, la promesse unilatérale de vente doit être enregistrée auprès des services fiscaux concernés dans les dix jours à compter de son acceptation par le bénéficiaire. Cette formalité est mise à la charge soit de l'aménageur, soit de l’acquéreur.


Le compromis de vente valant vente, il ne peut être signé avant l’obtention du permis d’aménager mais aussi avant que l’aménageur n’ait été autorisé à vendre les lots par l’administration (autorisation de vente préalablement à l’achèvement de tout ou partie des travaux du lotissement). Le contenu de la promesse et ses modalités de signature sont identiques à la promesse unilatérale de vente, à l’exception de la possibilité de prévoir une indemnité d’immobilisation. Le compromis de vente n’est pas enregistré auprès des services fiscaux.


L'avant-contrat doit indiquer la consistance du lot réservé, sa délimitation (qui doit résulter d’un bornage), son prix et son délai de livraison. La promesse de vente doit indiquer que le permis d’aménager et le cahier des charges s’il existe, ont été remis à l’acquéreur. Si la signature intervient suite à une autorisation de vente par anticipation, il faudra mentionner l’arrêté qui a permis la vente. Il est conseillé à l’acquéreur de prévoir des conditions suspensives : obtention du permis de construire, obtention des prêts...À l’inverse, certaines clauses sont à proscrire de l’avant-contrat :

• La clause limitative de responsabilité en cas de désordres affectant les ouvrages de viabilité (article 1792-5 du code civil).

• La clause selon laquelle le lotisseur s’exonère totalement de la garantie des vices cachés afférents au terrain vendu.Une indemnité d’immobilisation ne pouvant dépasser 5 % du prix de vente peut être demandée à la signature de la promesse de vente. Cette indemnité sera remise à l’acquéreur si les conditions suspensives stipulées dans la promesse de vente ne sont pas réalisées.


Si l’acquéreur signe un compromis de vente, ce qui n’est possible que lorsque l’aménageur-lotisseur a obtenu l’autorisation de vendre, il va verser un acompte, dont le montant n’est pas réglementé mais qui est en général fixé à 10 %. En revanche, les conditions de restitution de celui-ci sont identiques à celles de l’indemnité d’immobilisation dans la promesse de vente. 

Le délai de rétractation est de 10 jours pour un terrain à usage d'habitation et de 7 jours si le lotisseur a un permis d'aménager. à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée lui notifiant la promesse de vente ou de sa remise par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes. S’il l’exerce, le dépositaire des fonds versés lors de la signature de la promesse de vente doit les lui restituer dans un délai maximal de 21 jours à compter du lendemain de la date de sa rétractation.

Attention, si l’avant-contrat porte sur l’achat d’un terrain dans un lotissement soumis à déclaration préalable, l’acquéreur ne dispose pas d’un délai de rétractation.


Certains documents doivent obligatoirement être annexés à la promesse de vente :

• L’État des Servitudes Risques et d'Information sur les Sols (ESRIS) (annexé tant à la promesse de vente qu'à l'acte authentique de vente)

• Si le terrain est situé dans un secteur couvert par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, ou dans des zones de sismicité définies par décret en Conseil d’État, l’acquéreur est informé de l’existence de risques grâce à un état des risques qui lui est remis. 

• Le permis d’aménager 

• Le règlement du lotissement, s'il existe, ainsi que l’éventuel cahier des charges

• L’attestation de surface de plancher constructible affectée à la parcelle (qui remplace la SHON et la SHOB depuis le 1er mars 2012). Elle doit être attestée par l’aménageur-lotisseur. Cette attestation est exigée dans le dossier de demande de permis de construire déposé par l'acquéreur.

• La loi Elan rend désormais obligatoire l’étude géotechnique pour le vendeur d’un terrain, qui doit la fournir et l’annexer à la promesse de vente. L’application de cette obligation est limitée à certaines zones
géographiques. L’étude est annexée à la promesse de vente ou, à défaut, à l’acte authentique de vente, puis au titre de propriété du terrain.
L’étude géotechnique devra être réalisée avant la vente. Les zones concernées sont les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols. Ne sont pas comprises dans le champ d’application de cette obligation, les ventes de terrain destinés à la construction lorsqu’elles interviennent dans des secteurs où il n’est pas possible de réaliser des maisons individuelles au regard des règles d’urbanisme.


Lors de l’achat d’un terrain à bâtir situé en ZAC, les promesses de vente doivent contenir en annexe un cahier des charges qui permet de s’assurer du respect de certaines règles lors de la construction (Cahier des Charges de Cession des Terrains ou CCCT). Ce cahier des charges, prévu et organisé par l’article L. 311-6 du Code de l’urbanisme, est égale-ment annexé à l’acte authentique de vente. Il indique le nombre de mètres carrés de surface de plancher constructible affecté à la construction sur la parcelle cédée. Le CCCT, ou une de ses annexes, peut en outre fixer des prescriptions techniques, urbanistiques et architecturales particulières, imposées pour la durée de la réalisation de la zone.


Le dossier du lotissement comporte: 

• Les plans (plan masse, plan parcellaire et plan de bornage périmétrique), 

• Le projet architectural, paysager et environnemental, 

• La liste et le montant des participations, c’est-à-dire des taxes mises à la charge du lotisseur, 

• La répartition de la Surface Hors œuvre Nette maximale (elle peut être répartie entre les différents lots soit par le permis d’aménager, soit par une attestation délivrée par l’aménageur à l’occasion de la vente des lots),

• Les obligations éventuelles en matière d’archéologie préventive, 

• Le programme de tous les travaux nécessaires à la viabilité et à l’équipement du lotissement, 

• L’engagement du lotisseur que sera constituée une association syndicale libre (à laquelle sera dévolue la propriété des équipements communs) ou l’indication de l’existence d’une convention signée avec la commune ou l’EPCI compétent (EPCI = Établissement Public de Coopération Intercommunale) portant transfert de la totalité des voies et espaces communs dans leur patrimoine, 

• Le règlement du lotissement,

 • Les prescriptions particulières pour des constructions en zones à risques.
L’arrêté autorisant le permis d’aménager et les documents qui y sont annexés (notamment le règlement) ont un caractère de droit public. En revanche, deux documents qui ne sont pas approuvés par l’autorité compétente relèvent du droit privé. Ce sont : 

• Le cahier des charges du lotissement, 

• Les statuts de l’association syndicale libre.


Les conditions de vente d’un terrain aménagé sont strictement réglementées.Elles varient selon la nature de l’autorisation d’urbanisme, c’est-à-dire selon que le terrain est issu d’un permis d’aménager ou d’une déclaration préalable

  • En cas de permis d’aménager : La vente des lots n’intervient pas avant l’exécution de tout ou partie des travaux prescrits par le permis d’aménager, à moins qu’elle ne soit autorisée par anticipation par l’autorité compétente pour délivrer le permis d’aménager (par exemple le maire dans le cadre d’un arrêté autorisant la vente des lots par anticipation) :

- si l’aménageur a obtenu l’autorisation de différer les travaux de finition. Les travaux pouvant être différés sont ceux portant sur les revêtements des voiries, l’aménagement des trottoirs y compris leurs équipements (lampadaires...), la pose de bordures et les plantations ;

- s’il présente une garantie d’achèvement des travaux (consignation d’une somme équivalent au coût des travaux ou fourniture d’une garantie d’achèvement bancaire). L’aménageur-lotisseur devra en revanche respecter un délai dans lequel les travaux devront être réalisés.

  • En cas de déclaration préalable : Les ventes peuvent être conclues à tout moment.

Dès que toutes les conditions pour la vente sont réunies et/ou que les équipements collectifs (voirie, eau, assainissement si collectif, électricité, téléphone, gaz si disponible) prévus dans le permis d’aménager sont achevés, un acte authentique de vente peut être signé avec l’aménageur devant notaire. L’aménageur peut cependant procéder à la vente des lots avant même tout commencement des travaux lorsqu'il justifie d'une garantie extrinsèque d'achèvement des travaux. Dès lors que le lotisseur justifie d'une telle garantie, l'autorisation de vendre par anticipation est acquise de plein droit. Cette autorisation doit figurer dans le permis d’aménager ou fait l'objet d'un arrêté ultérieur. L’acquéreur peut souhaiter se faire accompagner par son notaire. Le notaire de l’acquéreur et celui du vendeur collaboreront dans ce cas à la rédaction de l’acte. Les honoraires seront alors partagés par les deux notaires.La mention du descriptif résultant du bornage du terrain doit être inscrite dans l’acte. Le notaire qui a rédigé l’acte garde un original (la minute). Il remet ultérieurement une copie à l’acquéreur, qui constituera son titre de propriété et qu’il devra conserver précieusement. L’acquéreur verse le solde du prix (hors éventuel acompte versé à la signature) et les frais notariés à la signature de l’acte authentique. Il doit verser un fonds de roulement pour la future ASL ou une provision des éventuelles dégradations. Ces sommes sont généralement versées le jour de la vente et consignées chez le notaire.


Certaines clauses doivent figurer dans l'acte définitif : 

• La mention indiquant que le cahier des charges et le règlement du lotissement, lorsqu’ils existent, ont été remis, 

• La mention indiquant que l’arrêté, autorisant la vente des lots par anticipation, a bien été délivré au lotisseur, et/ou la déclaration d’achèvement des travaux faite sous la responsabilité du lotisseur a été transmise à la mairie, 

• La surface hors œuvre nette constructible sur le lot si cette surface ne figure pas dans l’arrêté du permis d’aménager. De plus, l’aménageur fournira une attestation indiquant cette surface, 

• La mention du descriptif du terrain résultant du bornage. 

• Un plan de vente du lot faisant figurer la surface, la zone constructible, les règles d’implantations et d’orientations des futures constructions.


L’aménageur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus (article 1641 du code civil).


L’aménageur, par l'intermédiaire des entreprises qui ont exécuté le chantier, est soumis à la responsabilité décennale pour les ouvrages (voiries et réseaux divers) qu’il a réalisés ou fait réaliser. Elle ne concerne que les travaux de voirie et les réseaux divers du lotissement et non la partie privative du lot vendu en qualité de terrain à bâtir.

Les travaux de voiries et travaux divers constitutifs d’ouvrages sont notamment :

- la voirie, les voies piétonnières ; 

- les parkings communs ;

- les canalisations et branchements concernant l’alimentation en eau ou en gaz, l’évacuation des eaux usées et pluviales ; 

- les réseaux électriques et de télécommunication.

Cette responsabilité court pendant 10 ans à compter de la réception des travaux, avec ou sans réserve.Elle couvre les dommages compromettant la solidité de l’ouvrage et ceux rendant l’ouvrage impropre à sa destination ayant leur origine dans la défectuosité de l’un de ses éléments d’équipement ou l’un de ses éléments constitutifs .L'aménageur peut se dégager de sa responsabilité s’il prouve que les désordres sont imputables à une cause étrangère.

En tant que professionnel, l’aménageur est tenu de la garantie des vices cachés de la chose vendue, qui la rendrait impropre à l’usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus (article 1641 du code civil).

Pour mettre en jeu cette garantie, cinq conditions doivent être réunies : 

- un vice affectant la chose vendue ;

- un vice ayant une certaine gravité ;-

 un vice caché ;

- un vice existant avant la délivrance de la chose ;

- un vice rendant la chose « impropre à l’usage auquel on la destine ou qui en diminuerait fortement l’usage ».


L’ordonnance du 8 juin 2005 a redéfini le champ des assurances obligatoires à compter du 10 juin 2005 et prévu une exonération relative lorsque l’ouvrage ne constitue pas l’accessoire d’un ouvrage soumis à l’obligation d’assurance. Ainsi les voiries et réseaux divers réalisés dans le cadre global de l’opération d’aménagement par l’aménageur ne sont pas soumis à obligation d’assurance dommages-ouvrages. En pratique, cela signifie que les voiries et réseaux divers dont la propriété est généralement transférée à l’ASL, ne bénéficieront plus de l’assurance dommage-ouvrages.


L’aménageur a l’obligation de procéder à un bornage préalablement à la vente d’un terrain en lotissement. Dès lors, la surface est garantie par l’aménageur au mètre carré près et la forme et les limites du terrain sont précisément déterminées.


Dans les cinq ans suivant l’achèvement du lotissement, le permis de construire ne pourra pas être refusé ou assorti de prescriptions spéciales en application de dispositions d’urbanisme intervenues postérieurement à l’autorisation du lotissement (article L.442-14 du code de l’urbanisme). Il en résulte que vous êtes assuré d’obtenir un permis de construire après l’obtention de l’autorisation du lotissement, sous réserve que la demande de permis intervienne dans les cinq ans de la délivrance de l’autorisation du lotissement et qu’elle respecte les dispositions du document d’urbanisme (PLU, POS ou carte communale) et les règles du lotissement. Cependant, les règles issues du lotissement peuvent être modifiées sous certaines conditions, même dans ce délai de cinq ans. D’autre part, cette stabilisation temporaire n’empêche pas l’apparition de nouvelles servitudes d’utilité publique (par exemple des servitudes de protection du patrimoine culturel ou de l’environnement).


Chaque lot est, conformément à l’arrêté de lotir, raccordé aux divers réseaux (ErDF, Eau, Téléphone et éventuellement Gaz etc.). L’aménageur est autorisé à vendre les lots après constat de l’achèvement des équipements prévus au programme de travaux. L’aménageur peut toutefois être autorisé à vendre par anticipation les lots avant la réalisation de tout ou partie des travaux prescrits, ce qui est souvent le cas en pratique. Il doit alors fournir une garantie bancaire d’achèvement des travaux ou consigner une somme correspondant aux travaux restant à exécuter.



Le 30 avril 2019

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