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L'accessibilité aux personnes handicapées


Les dispositions architecturales, les aménagements et équipements intérieurs et extérieurs des locaux d'habitation, qu'ils soient la propriété de personnes privées ou publiques, des établissements recevant du public, des installations ouvertes au public et des lieux de travail doivent être tels que ces locaux et installations soient accessibles à tous, et notamment aux personnes handicapées, quel que soit le type de handicap, notamment physique, sensoriel, cognitif, mental ou psychique.


Première partie : L'accessibilité des locaux d'habitation


I. Accessibilité et adaptation

« Est considéré comme accessible aux personnes handicapées tout bâtiment d'habitation collectif ou tout aménagement lié à un bâtiment permettant à un habitant ou à un visiteur handicapé, avec la plus grande autonomie possible, de circuler, d'accéder aux locaux et équipements, d'utiliser les équipements, de se repérer et de communiquer. Les conditions d'accès des personnes handicapées doivent être les mêmes que celles des autres publics ou, à défaut, présenter une qualité d'usage équivalente » (art R111-18-1 du code de la construction et de l’habitation).

Les obligations réglementaires d’accessibilité ne peuvent répondre à tous les besoins particuliers propres à chaque individu. C’est pourquoi un logement accessible ne garantit pas systématiquement une adéquation avec les besoins de son occupant qui aura besoin d’adapter son logement. Un logement accessible respecte les obligations du code de la construction et de l’habitation. Un logement adapté répond aux capacités et aux besoins précis de son occupant, sans forcément respecter les obligations réglementaires.


Les établissements existants recevant du public doivent être tels que toute personne handicapée puisse y accéder, y circuler et y recevoir les informations qui y sont diffusées, dans les parties ouvertes au public. L'information destinée au public doit être diffusée par des moyens adaptés aux différents handicaps.
Pour faciliter l'accessibilité, il peut être fait recours aux nouvelles technologies de la communication et à une signalétique adaptée. (CCH L111-7-3)

II. Qu'est-ce qu'un logement réglementaire accessible ?

Le décret n°2015-1770 et l'arrêté du 24 décembre 2015 relatifs à l'accessibilité aux personnes handicapées des bâtiments d'habitation collectifs (BHC) et des maisons individuelles (MI) neufs ont modifié le code de la construction et de l'habitation (CCH) et actualisé les  obligations réglementaires en matière d'accessibilité.

"Est  considéré comme accessible aux personnes handicapées tout bâtiment d'habitation collectif ou tout aménagement lié à un bâtiment permettant à un habitant ou à un visiteur handicapé, avec la plus grande autonomie possible, de circuler, d'accéder aux locaux et équipements, d'utiliser les équipements, de se repérer et de communiquer. Les conditions d'accès des personnes handicapées doivent être les mêmes que celles des autres publics ou, à défaut, présenter une qualité d'usage équivalente"  (article R111-18-1 du CCH).

Pour pouvoir effectuer des travaux ou des aménagements sur les parties communes, il est impératif d’avoir l’autorisation de l’assemblée des copropriétaires. Celle-ci est accordée à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, à l’occasion d’une assemblée générale (art. 24 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965). Si l’assemblée refuse à un copropriétaire d’effectuer des travaux d’amélioration touchant aux parties communes, il peut en demander l’autorisation au juge (art. 30 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965). Pour cela, il doit saisir le tribunal de grande instance dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée. Passé ce délai, la demande est irrecevable.Les travaux peuvent être financés par la copropriété ou bien par un ou plusieurs copropriétaires qui sont prêts à en assumer la  charge.

La Prestation de Compensation du Handicap (PCH) ne peut pas être attribuée pour des modifications sur des parties communes d’une copropriété, même si elles sont liées au handicap d’un des occupants. En revanche, l’ANAH peut accorder des aides financières à un syndicat de copropriétaires pour des travaux sur les parties communes.

III. L'obligation d'accessibilité portant sur le neuf

Seuls les bâtiments d'habitation neufs sont soumis à des obligations d'accessibilité. C'est dès la construction que sont pensés et prévus les aménagements et les prescriptions techniques propres à l'accessibilité, dans les parties communes ainsi que dans les logements, tels que les largeurs des circulations et des portes, l'organisation des espaces, les équipements.« Les bâtiments d’habitation neufs et leurs abords doivent être construits et aménagés de façon à être accessibles aux personnes handicapées quelque soit leur handicap » (art. R111-18 du code de la construction et de l’habitation).

Seules les maisons individuelles construites pour être louées, ou mises à disposition, ou pour être vendues sont soumises aux obligations d’accessibilité. Les maisons individuelles construites ou réhabilitées pour l’usage du propriétaire sont hors champ réglementaire (art. R111-18-4 du CCH).

Dans un bâtiment d'habitation collectif (BHC), les logements ne sont soumis à aucune obligation lorsqu'ils font l'objet de travaux, sauf lorsque ces travaux concernent la modification, l'extension, ou la création d'un bâtiment ou d'une partie de bâtiment et que le montant de ces travaux est supérieur ou égal à 80% de la valeur du bâtiment (art. R111-18-9 du CCH). Dans ce cas, doivent être accessibles :
- les parties communes, extérieures et intérieures, même si elles ne font pas l'objet de travaux ;
- les places de stationnement, les celliers, les caves privatifs où sont réalisés les travaux ;
- les logements où sont réalisés les travaux, s'ils sont situés en RDC,  ou desservis par un ascenseur, ou susceptibles de l'être.

Dans tous les cas, ne sont soumis à aucune obligation :
- la maison individuelle existante ;
- en cas de création d'un seul logement par changement de destination dans un bâtiment existant, même s'il se classe en BHC ;
- en cas de création de plusieurs logements par changement de destination dans un bâtiment existant qui sera in fine classé en maison  individuelle.

Pour pouvoir effectuer des travaux ou des aménagements sur les parties communes, il est impératif d’avoir l’autorisation de l’assemblée des copropriétaires. Celle-ci est accordée à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, à l’occasion d’une assemblée générale (art. 24 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965). Si l’assemblée refuse à un copropriétaire d’effectuer des travaux d’amélioration touchant aux parties communes, il peut en demander l’autorisation au juge (art. 30 de la loi n°65-557 du  10 juillet 1965). Pour cela, il doit saisir le tribunal de grande instance dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée. Passé ce délai, la demande est irrecevable.

Les travaux peuvent être financés par la copropriété ou bien par un ou plusieurs copropriétaires qui sont prêts à en assumer la charge. La Prestation de Compensation du Handicap (PCH) ne peut pas être attribuée pour des modifications sur des parties communes d’une copropriété, même si elles sont liées au handicap d’un des occupants. En revanche, l’ANAH peut accorder des aides financières à un syndicat de copropriétaires pour des travaux sur les parties communes.

IV. Les dérogations

Il existe plusieurs motifs de dérogation, et ce uniquement pour les BHC existants faisant l'objet de travaux et les bâtiments existants où sont créés des logements par changement de destination :
- Impossibilité  technique liée : 

- au terrain ; à la présence de construction existantes ;

- à des contraintes résultant du classement de la zone de construction, notamment au regard des règles de la prévention des risques naturels ou technologiques (PPRI et risque d'inondation par exemple).

- Disproportion avérée entre les bénéfices et les inconvénients, dans les projets de travaux de modification ou d'extension ;

- Préservation du patrimoine architectural, dès lors que les travaux prévus touchent : 

-un bâtiment d'habitation classé au titre des monuments historiques ; 

- un bâtiment d'habitation situé aux abords et dans le champ de visibilité d'un monument historique classé ou inscrit en zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysagé ou en

secteur sauvegardé.


V. Les solutions d'effet équivalent

Les articles 3 et 4 du décret n°2015-1770 du 24 décembre 2015 indiquent que des solutions d’effet équivalent aux dispositions techniques réglementaires sont permises dès lors qu’elles satisfont aux mêmes objectifs. Il s’agit là d’une souplesse aux modalités de mise en œuvre des dispositions techniques d’accessibilité telles que précisées par l’arrêté du 24 décembre 2015, afin de permettre l’innovation technique. Cependant l’objectif et la qualité d’usage recherchées restent  identiques. Il ne s’agit en aucun cas d’une dérogation.

La nouvelle réglementation prévoit des objectifs de résultat et de moyens permettant de remplir chaque objectif, afin d'éviter toute dérive et garantir le principe d'équivalence.L’introduction des solutions d’effet équivalent a pour objectif de permettre au maître d’œuvre de proposer d’autres moyens (techniques ou technologiques) pour répondre à l’objectif d’accessibilité et d’introduire une souplesse aux modalités de mise en œuvre des dispositions techniques d’accessibilité telles que précisées par l'arrêté.

VI. Les travaux modificatifs de l'acquéreur (TMA)

Les travaux modificatifs de l'acquéreur, dits TMA, sont possibles dans les ventes sur plan d'un bâtiment d'habitation collectif, avant construction. Ces ventes sont appelées "ventes en l'état futur d'achèvement" (VEFA). Les appartements qui doivent respecter les règles d'accessibilité (en rez-de-chaussée ou desservis par un ascenseur par exemple) peuvent voir leurs plans modifiés afin de s'adapter aux besoins et attentes de l'acquéreur, sous réserve de respecter les points  suivants :
- La demande doit émaner de l'acquéreur ;
- Un contrat de travaux modificatifs est alors établi entre l'acquéreur et le promoteur ;
- Le logement doit pouvoir être visité par une personne handicapée quel que soit son handicap, c'est-à-dire qu'elle doit pouvoir entrer, se rendre dans le séjour, y circuler et ressortir ;
- Les aménagements prévus par les TMA doivent être réversibles par des travaux simples;
- Le plan du logement avant TMA et le plan avec TMA sont annexés au contrat de travaux modificatifs de l'acquéreur, voire même à l'acte authentique de vente si le contrat est signé avant la signature de l'acte.

VII. Le cas de la location

Pour pouvoir adapter un logement loué, l’accord du propriétaire est obligatoire.

Pour un locataire du parc social, adressez une demande écrite à au bailleur en recommandé avec accusé de réception. Ce dernier dispose de quatre mois pour donner suite à votre demande. Il peut alors proposer comme solution :
- la réalisation des travaux ou aménagements au sein du logement ;
- une proposition de mutation dans un autre logement déjà adapté ou adaptable.

Pour un locataire du parc privé, adressez une demande au bailleur qui peut :
- accepter de prendre en charge les travaux ou aménagements ;
- accepter que le locataire prenne en charge les travaux ou aménagements. Il peut, dans ce cas, exiger une remise en état à votre sortie ;
- refuser tout travaux ou aménagement.


La loi n° 2015-1776 du 28 décembre 2015 relative à l’adaptation de la société au vieillissement adapte les règles relatives au régime d’autorisation des travaux de transformation du logement, lorsque le locataire est en situation de handicap ou de perte d’autonomie, en modifiant l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.
En effet, en principe, le bailleur ne peut pas s'opposer aux travaux réalisés par le locataire lorsque ceux-ci constituent des aménagements du logement. En revanche, l'accord écrit du bailleur est nécessaire lorsque les travaux constituent une transformation du logement. À défaut d’accord, le bailleur peut exiger une remise en l'état aux frais du locataire à son départ des lieux Le logement et la loi relative à l’adaptation de la société au vieillissement du 28 décembre 2015 (loi du 6.7.89 : articles 6 et 7).

Depuis le 1er octobre 2016, un régime d’autorisation tacite est créé pour les travaux d’adaptation du logement aux personnes en perte d'autonomie ou en situation de handicap ; il concerne les transformations réalisées par le locataire à ses frais (loi du 28.12.15 : art. 16).

Ces travaux doivent faire l'objet d'une demande écrite du locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception auprès du bailleur. Au-delà d’un certain délai (quatre mois et
depuis le 25 novembre 2018 deux mois), l'absence de réponse du bailleur vaut acceptation. Dans cette hypothèse, au départ du locataire, le bailleur ne pourra pas exiger la remise en l'état des lieux (loi du  6.7.89 : art. 7, f).


Les travaux concernés par le nouveau régime d’autorisation tacite du bailleur sont les suivants :
- création, suppression ou modification de cloisons ou de portes intérieures au logement ;
- modification de l'aménagement ou de l'équipement des pièces d'eau (cuisine, toilettes, salle d'eau) ;
- création ou modification de prises électriques ou de communications électroniques et de points d'éclairage ;
- installation ou adaptation de systèmes de commande (notamment commande des
 - installations électriques, d'eau, de gaz et de chauffage, interphone, signalisation, interrupteurs) ;
- installation d'élévateurs ou d'appareils permettant notamment le déplacement de personnes à mobilité réduite ;
- installation ou modification des systèmes de fermeture et d'ouverture (portes, fenêtres, volets) et d'alerte.

Le locataire adresse au bailleur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception une demande qui décrit précisément les transformations envisagées et les conditions dans lesquelles ces travaux seront réalisés. Il indique notamment l’entreprise chargée de les exécuter.
La demande du locataire mentionne expressément qu’à défaut de réponse du bailleur dans le délai légal, le bailleur sera réputé avoir donné son accord tacite à ces travaux et ne pourra pas, à l’issue du bail, demander la remise en état des lieux.
La demande de travaux doit également comporter la reproduction de l’article 7, f) de la loi du 6 juillet 1989.

Dans un délai de deux mois suivant l’achèvement des travaux, le locataire atteste auprès du bailleur que les travaux ont été réalisés par l’entreprise choisie et correspondent effectivement aux travaux notifiés et autorisés par le bailleur.

Le régime d’autorisation de travaux d’adaptation au handicap ou à la perte d’autonomie est applicable depuis le 1er octobre 2016 aux logements loués (meublés ou non) quelle que soit la date de conclusion du bail.


Des aides et/ou des crédits d’impôts existent.
Le propriétaire bailleur peut bénéficier d’aides financières de la part de l’agence nationale de l’habitat (ANAH) et des avantages fiscaux suivants :
- TVA à 10 % pour les travaux d’amélioration, de transformation ou d’aménagement, dans les logements achevés depuis plus de deux ans, à condition que ces travaux soient facturés par un
professionnel ;
- Dans le parc social, la TVA est à 5,5 % pour les travaux d’adaptation d’un logement ;
- Possibilité de déduire de son revenu global le déficit foncier dans la limite de 10 700 €.

VIII. Le stationnement adapté dans les copropriétés neuves

Afin de mieux garantir l'accès aux places de stationnement adaptées dans une copropriété aux personnes titulaires d'une carte mobilité inclusion (ou carte de stationnement), le décret n°2017-688 relatif aux places de stationnement adaptées dans les parties communes des copropriétés impose qu'au moins une place adaptée soit louée de manière prioritaire aux personnes handicapées habitant la copropriété. Cette place (ou ces places) ne peut être vendue et est incluse dans les parties communes. Cette obligation concerne les constructions neuves dont la demande de permis de construire a été déposée à compter du 1er janvier 2015.


Ainsi, une personne handicapée habitant la copropriété peut se signaler au syndic, selon les modalités définies par le décret, afin de disposer en priorité de cette place. Si aucune personne bénéficiant de ce droit priorité ne se signale, la place est alors proposée à la location de  manière plus large. Cependant, dès lors qu'une personne prioritaire en effectuera la demande, le syndic reprendra le bien loué, dans les conditions prévues par le contrat de bail.



Deuxième partie : L'obligation d'accessibilité des ERP aux personnes handicapées


Les établissements ouverts au public (magasin, bureau, hôtel, etc.) doivent être accessibles aux personnes handicapées. Les établissements recevant du public (ERP) non conformes aux règles d'accessibilité sont tenus de s'inscrire à un Agenda d'Accessibilité Programmée (Ad'AP) qui permet d'engager les travaux nécessaires dans un délai limité.

I. Les règles d’accessibilité

Les normes d'accessibilité doivent permettre aux personnes handicapées de circuler avec la plus grande autonomie possible, d'accéder aux locaux et équipements, d'utiliser les équipements et les prestations, de se repérer et de communiquer. L'accès concerne tout type de handicap (moteur, visuel, auditif, mental...).

Les conditions d'accès doivent être les mêmes que pour les personnes valides ou, à défaut, présenter une qualité d'usage équivalente.

L'accessibilité de ces établissements et de leurs abords concerne :
- les cheminements extérieurs ;
- le stationnement des véhicules ;
- les conditions d'accès et d'accueil dans les bâtiments ;
- les circulations horizontales et verticales à l'intérieur des bâtiments ;
- les locaux intérieurs et les sanitaires ouverts au public ;
- les portes, les sas intérieurs et les sorties ;
- les revêtements des sols et des parois ;
- les équipements et mobiliers intérieurs et extérieurs susceptibles d'y être installés (dispositifs d'éclairage et d'information des usagers, par exemple).

II. Les dérogations


Des dérogations à l'accessibilité des lieux sont prévues dans les cas suivants :
- impossibilité technique ;
- contraintes liées à la conservation du patrimoine ;
- disproportion manifeste entre les améliorations apportées par la mise en accessibilité et leurs coûts, leurs effets sur l'usage du bâtiment et de ses abords (ou la viabilité de l'exploitation de l'établissement).
Elles doivent être autorisées après avis de la commission départementale consultative de la protection civile, de la sécurité et de l'accessibilité. Dans le cas des ERP remplissant une mission de service public, des mesures de substitution doivent être prises.

La demande de dérogation donne obligatoirement lieu à une décision explicite.

Une dérogation peut être accordée pour les ERP situés dans un immeuble collectif à usage principal d'habitation existant, dans le cas où les copropriétaires refusent les travaux de mise en accessibilité dans les parties communes de la copropriété, sous réserve de produire le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires refusant les travaux.

Cependant, le gestionnaire reste tenu de rendre les prestations à l'intérieur de son local accessibles aux personnes handicapées, quel que soit leur handicap.

III. L'agenda d'accessibilité programmée (Ad'AP)

Dans le cas où un établissement n'est pas accessible au 31 décembre 2014, son propriétaire doit déposer un agenda d'accessibilité programmée (Ad'AP) auprès de :
- la mairie pour un Agenda de trois ans maximum portant sur un seul ERP ;
- la préfecture dans les autres cas.
Ce dispositif comprend les actions nécessaires à la mise en accessibilité, le programme, le calendrier des travaux et les financements.

Le préfet du département doit approuver ou rejeter l'agenda dans un délai de quatre mois après avis de la commission consultative départementale de sécurité et d'accessibilité (CCDSA). Le silence vaut acceptation de  l'Ad'AP.

La durée des travaux est de :
- trois ans maximum ;
-  ou deux périodes de trois ans chacune (six ans maximum) pour les ERP pouvant accueillir un public excédant un seuil fixé par le règlement de sécurité;
- ou trois périodes de trois ans chacune (neuf ans maximum) lorsque la mise en accessibilité est particulièrement complexe (exigences de continuité de service, la surface des bâtiments concernés etc.).
- au-delà de trois ans, le délai doit être accordé sur autorisation motivée de l'autorité administrative.

En cas de force majeure, de difficultés techniques ou financières nouvelles, la prorogation de la mise en œuvre de l'Ad'AP peut être demandée à l'autorité administrative qui l'a validée.

Sont mises en ligne sur le site internet de la préfecture :
- la prorogation du délai de dépôt de l'Ad'ap ;
- la décision d'approbation de l'Ad'ap.

Le maître d'ouvrage ou le maître d'œuvre dispose d'un formulaire pour réaliser son point de situation à un an.

Le propriétaire (ou l'exploitant) doit transmettre un point de situation sur la mise en œuvre de l'agenda d'accessibilité programmée à l'issue dela première année :
- au préfet ;
- aux commissions pour l'accessibilité.

IV. L'attestation d'accessibilité

Lorsqu'un établissement est aux normes, le propriétaire doit envoyer une attestation d'accessibilité :
- au préfet de département ;
- à la commission pour l'accessibilité de la commune où est implanté l'établissement.

Dans le cas des ERP de 5e catégorie, une simple attestation sur l'honneur suffit. Des auto-diagnostics existent pour savoir si l'ERP est conforme aux normes.

Pour les établissements ayant fait l'objet d'un permis de construire, une attestation finale de vérification de l'accessibilité est obligatoire . Établie par un contrôleur technique (ou un architecte indépendant), elle doit être jointe à la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux (DAACT).

V. Sanctions

L'absence non justifiée de dépôt d'agenda d'accessibilité est passible d'une sanction financière de :
- 1 500 € quand l'agenda porte sur un seul établissement de 5e catégorie ;
- 5 000 € dans les autres cas.

La non-conformité à l'obligation d'accessibilité est passible d'une sanction pénale maximale de 45 000 € (225 000 € pour les personnes morales).

En cas de récidive, le propriétaire encourt une peine de six mois d'emprisonnement. L'adhésion à un Ad'AP permet de suspendre cette sanction.

Dans le cas où l'agenda n'est pas mis en œuvre ou lors d'un retard important, un constat de carence motivé peut être prononcé par l'autorité administrative. Il entraîne une sanction financière comprise entre 5 % et 20 % du montant des travaux restant à réaliser.

Sources : https://www.ecologique-solidaire.gouv.fr/laccessib...

https://www.service-public.fr/professionnels-entre...


Le 14 septembre 2017 mis à jour le 25 janvier 2019

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