La vente immobilière

La vente immobilière est le contrat par lequel une personne transfère la propriété d'un bien immobilier à une autre personne qui en contrepartie lui en paye le prix.

Vendre un bien immobilier est une opération complexe. Lors de la procédure de vente, le vendeur se doit de fournir des informations obligatoires qui peuvent être de nature juridique et technique. En effet, une vente immobilière peut faire partie de l’ordre du juridique sur de nombreux points. Voici un bref aperçu de cette opération.

I. Les différents mandats

Pour pouvoir rechercher des acheteurs, des locataires, ou un bien à acheter, l’agent immobilier doit être, préalablement, titulaire d’un mandat. L’agent immobilier est un mandataire professionnel. Le mandat est un contrat qui permet à l’agent immobilier d’agir au nom et pour le compte du mandant. La palette des mandats recouvre :
- Le mandat de vente, confié par un propriétaire désireux de vendre son bien,
- Le mandat de recherche, confié par une personne cherchant un bien à louer ou à acheter,

Dans le cadre de la vente ou de la location, il existe deux grandes sortes de mandats :
- Le mandat simple, qui permet au mandant de rechercher un acheteur ou un locataire, par lui-même ou par un autre intermédiaire.
- Le mandat exclusif, par lequel le mandant confie à l’agent immobilier choisi, et à lui seul, la mission de recherche un acheteur ou un locataire.

Fréquemment, le mandat contient des clauses particulières et spécifiques. Ainsi, il peut être « semi-exclusif » : le mandant peut chercher par lui-même un acheteur, mais il devra le renvoyer vers l’agent immobilier titulaire du mandat. Le mandat étant un contrat, il a force de loi et le mandant a l’obligation de respecter les engagements qu’il a souscrits.

Pour en savoir plus sur les mandats : lire notre article.

II. Les avants-contrats

A. L’offre d’achat

L'offre formulée par le candidat acquéreur est écrite et contient :
- généralement un prix inférieur ou identique à celui fixé par le vendeur dans son annonce,
- et souvent un délai de validité de 1 ou 2 semaines, au terme duquel l'offre devient caduque.
Le candidat acquéreur qui fait une offre d'achat ne doit payer aucune somme d'argent au vendeur du bien immobilier.

Le vendeur est libre :
- de refuser l'offre si le prix proposé par le candidat acquéreur est inférieur à celui initialement fixé, -
- de faire une contre-proposition.

Si le vendeur accepte les conditions de l'offre, le candidat acquéreur est engagé. Le compromis de vente peut ensuite être signé. Le candidat acquéreur peut uniquement renoncer à l'achat du bien s'il fait valoir une à compter de la signature du compromis de vente.

B. Les promesses de vente

Lorsque le vendeur et l'acquéreur sont parvenus à un accord sur la vente, ils peuvent signer une promesse de vente avant la signature de l'acte de vente définitif. Cet acte fixe d'ores et déjà les conditions précises dans lesquelles la vente s'effectuera. La promesse de vente peut prendre la forme d'une promesse unilatérale de vente ou d'un compromis de vente.

1. La promesse unilatérale de vente

Lorsque l'acquéreur est intéressé par la vente mais n'est pas certain de vouloir la conclure, il peut alors réserver le bien pendant une durée limitée, et signer une promesse unilatérale de vente.

2. Le compromis ou promesse synallagmatique de vente

Lorsque le vendeur et l'acquéreur ont la certitude de vouloir conclure la vente mais que certains points restent à régler (obtention d'un prêt immobilier), ils peuvent signer un compromis de vente.
La promesse de vente doit mentionner les coordonnées du vendeur et de l'acquéreur.

La promesse de vente doit mentionner :
° l'adresse du bien,
° l'origine du bien (date du précédent acte de vente, nom du précédent propriétaire, acte notarié...),
°  le descriptif détaillé du bien, de ses équipements et de ses annexes,
°  l'existence d'une hypothèque et/ou servitude.

La promesse de vente doit être accompagnée du dossier de diagnostic technique (DDT) et contenir les documents et informations spécifiques à la copropriété si le logement est situé dans une copropriété. Si ces documents manquent au jour de la signature de la promesse de vente, l'acquéreur peut :
- ajouter un avenant à l'acte indiquant qu'il disposera d'un nouveau délai de rétractation à réception des diagnostics,
- ajouter une clause suspensive en cas de détection d'anomalie dans les diagnostics (par exemple, présence d'amiante dans le logement).

La promesse de vente doit mentionner :
- le montant des honoraires du professionnel chargé de la vente et à qui en incombe le paiement,
- le prix de vente et ses modalités de paiement (avec ou sans l'aide d'un prêt immobilier),
- la durée de validité de la promesse de vente et date limite de signature de l'acte de vente définitif,
- la date de disponibilité du bien,
- les conditions suspensives lorsqu'il en existe.

La promesse de vente doit toujours être réalisée par acte authentique, devant un officier public (notaire, huissier...), lorsqu'elle est consentie pour une durée supérieure à 18 mois.

En dehors de ce cas, la promesse de vente peut être rédigée par le vendeur et l'acquéreur ou être confiée à un agent immobilier. Dans ces deux cas, elle est considérée comme étant réalisée sous seing privé. Lorsque la promesse unilatérale de vente est passée sous seing privé, elle doit être enregistrée auprès des services fiscaux dans un délai de 10 jours à compter de son acceptation par le vendeur. Les droits d'enregistrement sont payés par l'acquéreur.

Contrairement à la promesse unilatérale de vente, le compromis de vente n'a pas besoin d'être enregistré.

3. Notification

Lorsque l'acte est rédigé sous seing privé, un exemplaire original doit être envoyé à l'acquéreur par lettre recommandée avec accusé de réception. Le vendeur ou l'agent immobilier doit en conserver un exemplaire.

En revanche, lorsque l'acte est rédigé sous la forme authentique, un unique exemplaire orignal peut être conservé par l'officier chargé de la transaction. Il est toutefois recommandé à l'acquéreur d'en demander un exemplaire original, qu'il devra conserver. Le droit de rétractation permet de renoncer à la vente en respectant un certain délai.

4. Délai de réflexion ou de rétractation

La loi offre une protection à l’acheteur non professionnel qui achète un bien immobilier à usage d’habitation. L’acheteur bénéficie ainsi d’un délai de rétractation de 10 jours, une fois le compromis ou la promesse de vente signé (avant le 8 août 2015, ce délai était de 7 jours). L’acheteur bénéficie du délai de rétractation après la signature du compromis. Il n’en bénéficie pas une seconde fois avant l’acte authentique.

Le vendeur est quant à lui engagé dès la signature de la promesse unilatérale ou du compromis de vente. S'il conteste la vente, l'acquéreur peut en demander l'exécution forcée devant le tribunal de grande instance.

La loi prévoit deux modalités permettant de faire courir le délai de rétractation de l’acheteur :
- L’agent immobilier (ou le notaire) envoie à l’acheteur l’avant-contrat par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai de 10 jours court alors à compter du lendemain de la première présentation du courrier par le facteur. Il importe peu que l’acheteur n’aille pas retirer la lettre à la poste : le délai court tout de même.
- Le  notaire remet directement à l’acheteur l’avant-contrat, sur lequel  l’acheteur a l’obligation d’apposer une mention manuscrite précise. Dans ce cas, le délai de 10 jours court à compter du lendemain de la remise en mains propres.

L'acquéreur doit notifier sa rétractation au vendeur par lettre recommandée avec avis de réception avant l'expiration d'un délai de dix jours. Si le dernier jour du délai de rétractation est un samedi, un dimanche, un jour férié ou chômé, le délai est prolongé jusqu'au 1er jour ouvrable suivant.

Au moment de la signature de la promesse de vente, il est d'usage de prévoir que l'acquéreur devra au vendeur une somme correspondant généralement à environ 10 % du prix de vente.

Lorsque l'acquéreur a signé la promesse de vente sous seing privé, il est recommandé de consigner cette somme chez un notaire que l'acquéreur aura préalablement choisi avec le vendeur. En revanche, en cas de promesse de vente par acte authentique, toute somme qui peut être réclamée doit être versée par virement bancaire.

C. Les conditions suspensives

1. La condition suspensive d’obtention d’un prêt

Parmi ces conditions, la plus importante est celle relative à l'obtention du crédit par l'acheteur, car la plupart des acheteurs ont recours à un prêt pour acheter leur logement. La protection s'applique également aux acheteurs qui achètent un local à usage mixte, d'habitation et professionnel, ou un terrain destiné à la construction d'immeubles d'habitation ou mixtes. En revanche, pour tout autre achat, l'acheteur n'a pas automatiquement droit à cette protection.

Les particuliers qui achètent leur logement à l'aide d'un prêt bénéficient donc automatiquement de la condition qui leur permet de ne l'acheter que s'ils obtiennent leur crédit dans un certain délai. Cela fait bien sûr peser une incertitude sur la vente. C'est pourquoi la condition est toujours enfermée dans un certain délai : d'après la loi, les particuliers doivent disposer au minimum d'un mois pour obtenir leurprêt. Mais ce délai est beaucoup trop court pour permettre aux banques de leur faire une offre, c'est pourquoi on a pris l'habitude de prévoir toujours au minimum 45 jours.

Actuellement, on prévoit plutôt un délai de 60 jours pour permettre à l'acheteur d'obtenir l'offre de prêt de la banque, ou son refus, le cas échéant. En effet, le délai de 45 jours s'avère vraiment court pour permettre à l'acheteur d'effectuer toutes ses démarches et d'obtenir l'accord formel et définitif de la banque. En d'autres termes, l'acheteur dispose de 60 jours pour faire savoir au vendeur s'il a ou non obtenu ses prêts.

Le détail des prêts qu'il entend souscrire doit être précisé dans le compromis, ainsi que leurs conditions : montant, durée, taux... Ainsi, par exemple, si l'acquéreur achète à condition d'obtenir un prêt d'un montant de 150.000 €, sur 15 ans, au taux maximal de 1,60 %, il ne peut prétexter un refus de prêt sur 20 ans. En revanche, si on lui propose un prêt sur 15 ans à 1,70 %, il peut refuser.

Les acheteurs qui ne demandent pas de prêt doivent l'indiquer dans le compromis. Certains acheteurs n'ont besoin d'aucun prêt pour acheter car ils disposent de fonds suffisants. Pourtant, ils remplissent par ailleurs les autres conditions pour bénéficier de la protection légale de la condition suspensive de prêt (un particulier qui achète un logement...). Dans ce cas, ils doivent écrire à la main, dans le compromis, qu'ils renoncent à bénéficier de cette condition suspensive de prêt.

2. Les autres conditions suspensives pouvant figurer dans les compromis

Les compromis contiennent également presque systématiquement les trois conditions suspensives générales suivantes :
- l'absence de servitude d'urbanisme ou d'utilité publique grevant le bien ;
- la renonciation par une collectivité publique à son droit de préemption sur le bien ;
- la situation hypothécaire apurée au moment de la vente.

Le compromis peut aussi contenir des conditions particulières. Par exemple, si le bien était loué en location vide et vendu suite à un congé pour vente, la vente est conclue à condition que le locataire n'exerce pas son droit de préemption, dans le cas où le vendeur conclurait la vente à un prix inférieur à celui proposé dans un premier temps au locataire.

D'autres conditions peuvent être rajoutées dans le compromis à votre demande pour tenir compte de situations particulières. Par exemple, un médecin qui achète un appartement pour en faire son cabinet médical à Paris peut négocier avec le vendeur de n'acheter qu'à condition d'avoir préalablement obtenu l'accord de la mairie pour changer l'usage du logement.

D. Les diagnostics immobiliers

Les diagnostics immobiliers visent à informer l'acquéreur ou le locataire sur certains aspects du logement qu'il projette d'acheter ou de louer (pour en savoir plus lire notre article surle dossier de diagnostic technique)
Voici un rappel très succinct concernant ces diagnostics obligatoires :
- L’amiante : Ce diagnostic est obligatoire pour tous les immeubles bâtis dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.
- Le plomb : Ce diagnostic est obligatoire pour tous les biens à usage d’habitation construits avant le 1er janvier 1949.
- Les termites : Ce diagnostic est obligatoire pour tous les immeubles bâtis situés dans une zone contaminée déterminée par un arrêté préfectoral.
- L’installation intérieure de gaz : Ce diagnostic est obligatoire pour tous les biens à usage d’habitation pourvus d’une installation intérieure de gaz de plus de 15 ans.
- L’installation intérieure d’électricité : Ce diagnostic est obligatoire pour tous les biens à usage d’habitation pourvus d’une installation d’électricité de plus de 15 ans.
- Le diagnostic de performance énergétique : Ce diagnostic est obligatoire pour tous les bâtiments clos et couverts pourvus d’un système de chauffage.
- L’état des servitudes "risques" et d'information sur les sols : Ce diagnostic est obligatoire pour tous les biens, y compris les terrains, dès lors qu’ils sont situés dans le périmètre d’un plan de prévention des risques, ou de sismicité.
- L’état de l’installation d’assainissement non collectif : Ce diagnostic est obligatoire pour tous les biens à usage d’habitation qui ne sont pas raccordés au réseau d’assainissement collectif.
- La mérule : L’information est obligatoire pour tous les immeubles bâtis situés dans une zone contaminée déterminée par un arrêté préfectoral.
- La loi Carrez : Lors de la vente d’un lot de copropriété, le compromis (ou la promesse) et l’acte authentique de vente doivent indiquer la superficie de la partie privative du lot. C’est ce que l’on appelle le mesurage « Carrez ». Ce mesurage ne fait pas partie du dossier de diagnostic technique, même s’il est obligatoire.
- Les sols pollués : L’information est obligatoire lors de l’acquisition d’un terrain situé dans un secteur d’information sur les sols, déterminé par arrêté préfectoral.

E. Étude géotechnique des terrains non bâti constructible

Dans les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols, le vendeur d’un terrain non bâti constructible doit fournir à l’acquéreur une étude géotechnique préalable. Ces dispositions seront applicables aux actes de vente et aux contrats de construction conclus à compter du 1er janvier 2020. Cette étude doit également être transmise au constructeur par le maître d’ouvrage avant la conclusion de tout contrat ayant pour objet des travaux de construction ou la maîtrise d'œuvre d'un ou de plusieurs immeubles à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation ne comportant pas plus de deux logements.  Le constructeur est quant à lui soumis à certaines obligations.

L’article 68 de la loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite loi Élan (L. n° 2018-1021, 23 nov. 2018, art. 68, JO 24 nov.), insère au sein du Code de la construction et de l’habitation une nouvelle sous-section consacrée à la « Prévention des risques de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols » (CCH, art. L. 112-20 et s., nouv.).
Ces nouvelles dispositions tendent à mieux informer les acquéreurs de terrains constructibles quant à la nature du sol et à mieux prévenir les risques de sinistres liés aux mouvements de sol induits par le retrait-gonflement des argiles. Elles concernent la vente d’un terrain bâti constructible mais également la phase de construction du bâtiment. Elles ne s’appliquent toutefois que dans les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols.

Ce dispositif vise à responsabiliser tant « le vendeur de terrain vis-à-vis du risque de retrait-gonflement lié à la présence d’argiles, en fournissant une étude géotechnique préalable, ce qui permet à l’acheteur d’être informé des surcoûts constructifs lié à cet aléa » que le maître d’ouvrage, « qui doit fournir l’étude géotechnique préalable au constructeur, afin que celui-ci puisse lui faire une offre adaptée et intégrant les bonnes dispositions constructives » et le constructeur, « qui doit prendre en compte ces éléments pour prévoir les dispositions constructives nécessaires ; il peut également faire réaliser une étude géotechnique plus détaillée, notamment pour optimiser le coût des fondations » (Projet de loi n° 971, amendement n° 2884 rect., 26 mai 2018).

Le nouvel article L. 122-21 du Code de la construction et de l’habitation impose au vendeur, en cas de vente d'un terrain non bâti constructible, de transmettre à l’acquéreur une étude géotechnique préalable.
Le champ d’application géographique de cette obligation est donc circonscrit aux zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols, qui seront définies par arrêté des ministres chargés de la Construction et de la Prévention des risques majeurs (CCH, art. L. 112-20, nouv.).
Par ailleurs, les ventes de terrains non bâtis destinés à la construction dans des secteurs où les dispositions d'urbanisme applicables ne permettent pas la réalisation de maisons individuelles n'entrent pas dans le champ d'application du dispositif.
L’étude est annexée à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente ; en cas de vente publique, elle est annexée au cahier des charges.
L’étude reste annexée au titre de propriété du terrain et suit les mutations successives de celui-ci.

Dans les zones géographiques susmentionnées, aux termes de l’article L. 122-22 du Code de la construction et de l’habitation, le maître d’ouvrage doit transmettre, avant la conclusion de tout contrat ayant pour objet des travaux de construction ou la maîtrise d'œuvre d'un ou de plusieurs immeubles à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation ne comportant pas plus de deux logements, cette étude géotechnique préalable aux personnes réputées constructeurs de l'ouvrage, au sens de l'article 1792-1 du Code civil.
Si l’étude géotechnique préalable n'est pas annexée au titre de propriété du terrain, le maître d'ouvrage est tenu de fournir lui-même une étude géotechnique préalable équivalente ou une étude géotechnique prenant en compte l'implantation et les caractéristiques du bâtiment.
Les contrats susvisés mentionnent que les constructeurs ont reçu un exemplaire de l'étude géotechnique fournie par le maître d'ouvrage et, le cas échéant, que les travaux qu'ils s'engagent à réaliser ou pour lesquels ils s'engagent à assurer la maîtrise d'œuvre intègrent les mesures rendues nécessaires par le risque de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols.

Les obligations du constructeur sont précisées à l’article L. 112-23. Ainsi, le constructeur de l’ouvrage est tenu :
- soit de suivre les recommandations de l’étude géotechnique fournie par le maître d'ouvrage ou que le constructeur fait réaliser par accord avec le maître d'ouvrage, qui prend en compte l'implantation et les caractéristiques du bâtiment ;
- soit de respecter des techniques particulières de construction définies par voie réglementaire.
Si l'étude géotechnique indique l'absence de risque de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols, le constructeur n'est pas tenu par cette obligation.

Lorsqu'elles ont été réalisées, l'étude géotechnique préalable et l'étude géotechnique sont annexées au titre de propriété du terrain et suivent les mutations successives de celui-ci.Elles sont annexées à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente ou au cahier des charges en cas de vente publique. Il en va de même, le cas échéant, de l'étude géotechnique préalable mentionnée à l'article L. 112-21.

Le décret n° 2019-495 du 22 mai 2019 (JO 23 mai) détermine les modalités de définition des zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols, le contenu et de la durée de validité des études géotechniques ainsi que les contrats qui, en raison de la nature ou de l'ampleur limitée du projet, ne sont pas soumis à cette réglementation (CCH, art. R. 112-5 et s.). De nouveaux arrêtés devront être publiés.

Ces dispositions seront applicables aux actes de vente et aux contrats de construction conclus à compter du 1er janvier 2020.
Une carte des zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols argileux sera arrêtée par les ministres chargés de la Construction et de la Prévention des risques naturels majeurs.
L'exposition des formations argileuses au phénomène de retrait-gonflement sera évaluée en prenant en compte différents critères : la nature lithologique des matériaux dominants dans la formation ; la composition minéralogique de la phase argileuse ; le comportement géotechnique du matériau, tant en retrait qu'en gonflement.
Ces critères seront précisés par arrêté.
Cette carte identifiera quatre catégories de zones :
- les zones d'exposition forte correspondent à des formations essentiellement argileuses, épaisses et continues, où les minéraux argileux gonflants sont largement majoritaires et dont le comportement géotechnique indique un matériau très sensible au phénomène ;
- les zones d'exposition moyenne correspondent à des formations argileuses minces ou discontinues, présentant un terme argileux non prédominant, où les minéraux argileux gonflants sont en proportion équilibrée et dont le comportement géotechnique indique un matériau moyennement sensible au phénomène ;
- les zones d'exposition faible correspondent à des formations non argileuses mais contenant localement des passées ou des poches argileuses, où les minéraux argileux gonflants sont minoritaires et dont le comportement géotechnique indique un matériau peu ou pas sensible au phénomène, selon l'endroit où on le mesure ;
- les territoires qui ne sont pas classés dans l'une de ces trois zones sont des zones d'exposition résiduelle, où la présence de terrain argileux n'est, en l'état des connaissances, pas identifiée.

Les zones concernées par ce nouveau dispositif sont celles dont l'exposition à ce phénomène est identifiée comme moyenne ou forte.

En cas de vente d'un terrain non bâti constructible, une étude géotechnique préalable fournie par le vendeur, devra être annexée à la promesse de vente ou à l'acte authentique de vente (CCH, art. L. 112-21).
Le décret précise que cette étude géotechnique préalable procèdera à une première identification des risques géotechniques d'un site et à la définition des principes généraux de construction permettant de prévenir le risque de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols. Son contenu sera défini par un arrêté (CCH, art. R. 112-6).
Sa durée de validité sera de trente ans si aucun remaniement du sol n'a été effectué (CCH, art. R. 112-8, al. 1er).
Le coût d’une étude de ce type est estimée entre 400 et 600 euros TTC (Projet de décret, avr. 2019).

Le maître de l’ouvrage sera également tenu de réaliser une étude géotechnique de conception, notamment si l’étude géotechnique n’a pas été annexée au titre de propriété du terrain ; il devra alors fournir lui-même une étude géotechnique préalable équivalente ou une étude géotechnique prenant en compte l'implantation et les caractéristiques du bâtiment (CCH, art. L. 112-22, al. 2 ; CCH, art. L. 112-23, 1°).

L’article R. 112-7 nouveau précise que cette étude géotechnique de conception prenant en compte l'implantation et les caractéristiques du bâtiment, a pour objet de fixer, sur la base d'une identification des risques géotechniques du site d'implantation, les prescriptions constructives adaptées à la nature du sol et au projet de construction, afin de prévenir le risque de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols. Un arrêté définira son contenu.
Elle ne sera valable que pour le projet en vue duquel elle a été réalisée. Le coût d’une étude de conception est estimée à environ 1 000 euros.

Certains contrats ne sont soumis aux dispositions relatives à la  prévention des risques de mouvement de terrain différentiel consécutif  à la sécheresse et à la réhydratation des sols en raison de la nature ou de l'ampleur limitée du projet.
Ne sont ainsi pas concernés par ce dispositif (CCH, art. R. 112-9) :

- les contrats ayant pour objet des travaux qui n'affectent pas les fondations ou la structure du bâtiment, l'écoulement des eaux ou les échanges thermiques entre le sol et le sous-sol du bâtiment ;
- les contrats ayant pour objet des travaux relatifs à des extensions, y compris des vérandas et des garages, sous réserve que la superficie du projet soit inférieure à 20 mètres carrés et que la nouvelle construction soit désolidarisée du bâtiment existant.

F. La clause pénale

La clause pénale est une clause de ce contrat qui a pour objet de déterminer à l’avance quelle serait la sanction pécuniaire applicable au cas où l’une des parties n’exécuterait pas ses obligations. Il s’agit donc de prévoir le paiement par la partie fautive d’une indemnité, généralement égale à 10% de la valeur du bien, à la partie lésée par l’inexécution du contrat. Précisons que malgré sa dénomination, la clause pénale est une sanction purement civile, prévue par les articles 1226, 1233 et 1152 du Code Civil.
La clause pénale s'applique aussi bien au vendeur qu'à l'acquéreur Cela signifie qu’un vendeur qui déciderait de ne plus vendre son bien, quelle qu’en soit la raison, tomberait sous le coup de la clause pénale, dont l’application pourrait légitimement être demandée par l’acquéreur, en tout cas pas tant que l’obtention d’un prêt dans un délai précis est donnée comme condition suspensive à la réalisation de la vente.
De façon générale, toutes les conditions suspensives énoncées au compromis de vente, tant que les démarches sont accomplies dans les délais impartis, échappent au champ d’application de la clause pénale. C’est au notaire désigné pour rédiger l’acte de vente qu’il incombe de recouvrer les sommes dues au titre de la clause pénale. En cas de difficultés, précisons que la partie plaignante a la possibilité de recouvrer son dû par voie de justice.

G. La clause de substitution dans le compromis de vente

L’acquéreur peut choisir d’insérer une clause de substitution dans le compromis de vente. Cette clause permet de substituer un tiers au compromis de vente à l’acquéreur initial du bien immobilier.

La raison la plus fréquente pour l’insertion d’une clause de substitution dans un compromis de vente est de permettre à l’acquéreur initial de créer une société civile immobilière (SCI) qui sera alors après substitution propriétaire du terrain lors de la vente finale.

La clause de substitution est un mécanisme juridique. Grâce à ce mécanisme, un des contractants à la possibilité de se désister au profit d’un tiers qui deviendra partie au contrat. C’est une clause selon laquelle l’acquéreur initial du bien immobilier se réserve le droit de se substituer à une autre personne dans le rapport contractuel initial avec le vendeur dans le cadre d’un compromis de vente relatif à l’achat d’un bien immobilier. Ainsi, l’acquéreur se réserve donc le droit de se retirer de la vente s’il le souhaite au profit d’un autre acquéreur.
La clause de substitution est bénéfique à la vente d’un bien immobilier. Elle apporte des avantages tant pour l’acquéreur que pour le vendeur. En effet, le vendeur est ainsi sûr de trouver un acquéreur pour son bien immobilier. C’est en quelque sorte une double sûreté étant donné que l’acquéreur initial reste solidaire du paiement du bien immobilier en cas de désistement de la personne substituée.
Le compromis de vente est donc plus souple grâce à la clause de substitution. C’est pour cela que la clause de substitution est depuis longtemps largement acceptée par les juridictions dans les avant-contrats.

La faculté de substituer un acquéreur a un autre dans le cadre d’un compromis de vente est obligatoirement à titre gratuit. On ne peut pas déroger à ce principe. Il n’existe aucune formalité légale relative à la clause de substitution. La clause de substitution doit néanmoins obligatoirement figurée dans l’avant contrat. Le vendeur, l’acquéreur initial et le tiers de substituant à l’acquéreur initial doivent donner leur accord à la clause de substitution. C’est pour cela que la faculté de substitution doit être prévue spécifiquement dans le compromis de vente dans une clause attitrée.
Si la clause n’est pas expressément fixée dans l’avant-contrat, le vendeur peut s’opposer à la substitution. Dans l’hypothèse où la clause de substitution est nulle, cela n’a aucun impact sur la validité du compromis de vente. Le compromis de vente reste valable.
Les parties au compromis de vente peuvent néanmoins choisir d’appliquer certaines formalités à la clause de substitution.  Elles doivent alors être convenues contractuellement par avance dans le compromis de vente.

La clause de substitution n’est ni une cession de créance, ni une cession de contrat. Étant donné que la clause de substitution n’est pas synonyme de cession de créance ou de cession de contrat, elle ne doit pas être soumise aux exigences de l’article 1690 du Code civil,entre autres la signification par voie d’huissier.  L’article 1690 du Code civil s’applique aux cessions de créances. Il  s’applique également aux cessions de promesses de vente.
Une clause de substitution ne doit en aucun cas cacher une cession de  contrat. Or, c’était ce qui se passait régulièrement auparavant. En  effet, une clause de substitution doit être en principe gratuite. Comme  le montre la jurisprudence par le passé, elles étaient pourtant pour la plupart onéreuses, ce qui amenait à une requalification du compromis de vente en cession de créance.
Dans le cadre de la cession de créance, la signification par voie d’huissier est obligatoire car elle permet la  régularisation d’un acte authentique. La Cour de cassation le rappelle donc depuis une décision de la 3ème chambre civile du 12 avril 2012 : « Le fait pour les bénéficiaires d’un « compromis de vente » de se substituer un tiers ne constituait pas une cession de créances et n’emportait pas obligation d’accomplir les formalités de l’article 1690 du Code civil » si la clause est à titre gratuit.

Les parties  au compromis de vente peuvent néanmoins prévoir des conditions  particulières pour appliquer une substitution de l’acquéreur dans l’avant-contrat. Ils peuvent pour cela par exemple opter pour l’application des conditions exigées par l’article 1690 du Code civil.
Dans ce cas, les conditions doivent absolument être remplies pour que la clause de substitution puisse se réaliser. Si les conditions ne sont  pas remplies, le vendeur peut refuser la substitution d’un tiers à l’acquéreur.

La personne substituée se trouve dans la même position que l’acquéreur initial. Elle est donc tenue par les termes initiaux du compromis de vente. Tout lui est opposable au même titre qu’à l’acquéreur initial lors de la conclusion du compromis de vente ; c’est-à-dire le prix, le moyen de paiement, le bien immobilier, etc. Le tiers substitué n’a pas le droit de changer les conditions du compromis de vente.
La personne morale ou physique substituée deviendra le propriétaire définitif du bien immobilier. La substitution doit se réaliser avant la signature définitive de l’acte de vente final. Sinon, c’est l’acquéreur initial qui sera tenu d’acheter le bien immobilier définitivement. Il pourra néanmoins par la suite céder le bien à un tiers. La substitution ne sera néanmoins plus possible dans le cadre du compromis de vente.

L’acquéreur initial reste après substitution tout de même solidaire du paiement du prix et de l’exécution de l’ensemble des conditions prévues dans le compromis de vente. Un acquéreur peut se rétracter dans un délai de dix jours pour tout acte ayant pour objet l’acquisition ou la construction d’un bien immobilier à usage d’habitation. Ce droit vaut pour tout acquéreur non professionnel. L’acquéreur bénéficie de ce droit dès le lendemain de la présentation de la lettre signifiant la promesse de vente.
Si substitution il y a, le nouvel acquéreur aura également droit à ce délai  de rétraction de dix jours mentionné au L271-1 du Code de la construction et de l’habitation à condition qu’il réponde aux conditions légales prévues à cet article comme l’acquéreur initial.
Si le nouvel acquéreur décide de se rétracter de la vente, l’acquéreur initial se trouve à nouveau tenu par le compromis de vente. En effet, si l’acquéreur initial n’a pas exercé son droit de rétractation, il sera  tenu par son engagement initial envers la vente du bien immobilier.

III. L'acte définitif de vente

La vente est un contrat qui se forme par l’échange des consentements du vendeur et de l’acheteur, aussi bien sur le bien vendu que sur le prix. Pour assurer la sécurité juridique de l’acheteur, et lui permettre d’opposer à tout le monde son droit de propriété sur le bien, il est nécessaire de publier la vente au fichier immobilier, tenu par le service chargé de la publicité foncière.

A. La signature de l'acte définitif et le délai de réitération

La publicité foncière ne peut être réalisée que si l’acte est dressé en la forme authentique, par un officier ministériel : le notaire. Ainsi,une fois le compromis de vente établi, le notaire effectuera toutes les formalités nécessaires à l’établissement de l’acte authentique de vente.

Le notaire qui rédige l’acte authentique de vente opère au préalable un certain nombre de vérifications :
- identité, capacité, situation matrimoniale du vendeur et de l’acheteur,
- situation du bien au regard des règles d’urbanisme, du cadastre, des hypothèques, de l’origine de la propriété.

Le notaire effectue également les formalités éventuellement nécessaires à la purge des droits de préemption de la commune d’une collectivité territoriale, et du locataire.

Lorsque toutes les conditions sont réunies, le notaire fait signer l’acte authentique de vente par le vendeur et par l’acquéreur. Puis il accomplit les mesures de publicité auprès du fichier immobilier et acquitte les impôts relatifs à la vente (droits de mutation, plus-value…). 

Lorsque le  délai de réitération de l’acte de vente n'est pas respecté, il faut distinguer selon que les parties ont fait de la réitération de l’acte une condition de validité de la promesse synallagmatique de vente ou non. En effet, les cocontractants peuvent prévoir une condition en vertu de laquelle la réitération par acte authentique est obligatoire pour que le compromis de vente soit valable. Une date butoir de réitération de l’acte de vente doit être expressément mentionnée dans le compromis de vente. Dans ce cas précis, le dépassement de la date de réitération de l’acte de vente entraîne la caducité de la promesse synallagmatique de vente. Les deux cocontractants sont alors libérés de leurs obligations mutuelles. Si l’une des parties est fautive, elle engage sa responsabilité civile et devra octroyer des dommages et intérêts à l’autre partie en réparation du préjudice subi.
En revanche, si aucune condition de la sorte n’est prévue dans le compromis de vente, alors le dépassement du terme fixé verbalement par les parties n’entraîne pas la caducité de la promesse. Le compromis de vente restera valable. Dans ce cas, il faut sommer la partie défaillante de s’exécuter le plus rapidement possible. Pour ce faire, en général, une  convocation chez le notaire par lettre recommandée avec accusé de réception ou par signification d’huissier de justice suffit. Dans cette convocation, doivent être précisées les conséquences d’un délai dépassé dans un compromis de vente, à savoir la caducité de la promesse et des  sanctions civiles.
À l’issue de cette convocation, plusieurs situations sont envisageables :
- La partie défaillante se présente chez le notaire : procès verbal de carence et octroi de dommages et intérêts ou exécution forcée selon les modalités du compromis de vente
- La partie défaillante ne se présente pas chez le notaire : procès verbal de difficultés

Si le vendeur a été assigné en réitération forcée de la vente, il peut demander en justice la caducité de la promesse synallagmatique de vente.
Si le dépassement de délai de la réitération de l’acte de vente n’est pas assorti de la caducité de la promesse synallagmatique de vente, alors il sera toujours possible de mettre en demeure la partie défaillante pour régulariser la vente. Pour rendre la promesse caduque, il est recommandé de rédiger la clause avec précaution.

Si les conditions suspensives conditionnant le compromis de vente n’ont  pas pu être réalisées, en principe, le compromis de vente est caduc. Il appartient à l’acheteur d’informer le vendeur, lorsque le délai de rétractation court encore, de l’obtention ou non du prêt bancaire ou du permis de construire. S’il ne le fait pas dans le temps imparti, l’acquéreur potentiel peut être tenu d’indemniser le vendeur par l’octroi de dommages et intérêts  conformément à l’article 1178 du Code Civil.

Dans le cas où la condition suspensive n’a pas pu être réalisée pendant le délai légal, notamment dans le cadre d’un refus de prêt bancaire, ce seront les juges du fond qui apprécieront la bonne ou la mauvaise foi de l’acquéreur. En effet, si le délai de réalisation de la condition suspensive est expiré alors même que l’établissement bancaire n’a pas notifié l’acceptation ou non du prêt bancaire de l’acheteur, ce dernier est considéré comme non fautif dans la mesure où il a réalisé les diligences nécessaires. Il appartiendra à l’acquéreur de rapporter la preuve des sollicitations effectuées en cas de litige. Cela permettra aux juges du fond de considérer l’acheteur comme étant de bonne foi.
En pratique, lorsque l’acheteur a entrepris les démarches pour réaliser la condition suspensive dans le temps imparti et qu’une issue favorable est probable, si les délais de réponse se rallongent, à cause des formalités administratives par exemple, alors il convient de prolonger le compromis de vente.
La prorogation du compromis de vente nécessite la rédaction d’un avenant au compromis de vente qui définira le nouveau délai de réalisation des conditions suspensives consenties.
Lorsque les conditions suspensives du compromis de vente ne sont pas réalisées et que l’acheteur n’est pas fautif, alors le vendeur doit lui restituer intégralement le dépôt de garantie.

En revanche, si l’acheteur est de mauvaise foi, c’est-à-dire lorsqu’il a par exemple refusé une offre de prêt qui correspondait aux critères définis dans le compromis de vente, alors l’acheteur est considéré comme fautif. Dans ce cas, sa responsabilité civile est engagée et la condition suspensive est réputée réalisée. Le vendeur peut alors ouvrir une action en justice pour obtenir réparation du préjudice subi. Il peut soit obtenir l’octroi de dommages et intérêts soit la vente judiciaire  du bien immobilier.
Par ailleurs, si l’acquéreur refuse de  procéder à la conclusion de l’acte définitif de vente sans motif  légitime, deux options s’offrent au vendeur :
- il peut renoncer à la vente et obtenir alors des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;
- il pourra demander l’exécution forcée du compromis de vente et forcer la vente. Cependant, cette option est déconseillée car l’acheteur pourrait être défaillant financièrement

L’acquéreur potentiel d’un immeuble qui convient avec le vendeur d’en différer le transfert de propriété est ensuite bien malvenu de contester la date du transfert pour se lancer dans un contentieux contre un locataire, comme s'il était propriétaire…(Cass. 3e civ., 19 sept. 2019, n° 18-14.172, D).

Le 19 septembre 2019, la Cour de cassation a eu à juger d’un litige dans le cadre de la conclusion d'un contrat de vente d'un immeuble avec report du transfert de propriété.
Les faits étaient les suivants. En 2002, une société A. promet de vendre à une société B. un immeuble partiellement occupé par des tiers ; la promesse stipule un report du transfert de propriété du bien au jour de la constatation de la vente en la forme authentique ou d’une décision de
justice. La vente est consacrée en 2007 par décision de justice, confirmée en appel en 2010, constatant le caractère parfait de la vente à la date de conclusion de la promesse. L’acquéreur assigne l’occupant de l’appartement en paiement d’une indemnité d’occupation pour la période 2003 - 2006. Sa demande est rejetée.

La Cour de cassation constate tout d’abord que les parties étaient convenues entre elles de différer le transfert de propriété jusqu’à la régularisation de la vente par acte authentique ou jusqu’à sa consécration par décision de justice définitive. Il est en effet de jurisprudence ancienne que les parties peuvent convenir que la propriété de la chose vendue ne sera transférée à l'acheteur qu'après un certain délai, l'exécution de certaines conditions ou l'accomplissement de formalités prévues (Cass. req., 26 juin 1935, DH 1935, 414). Les dispositions de l'article 1583 du Code civil selon lesquelles la vente
est « parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé », n’étant pas d'ordre public, les parties peuvent y déroger (cass. 1re civ., 24 janv. 1984, n° 82-14.841, Bull. civ. I, no 31).

La Haute juridiction relève ensuite que, conformément à la volonté des parties, la vente est devenue parfaite à la suite de la date du prononcé du jugement, en 2007. La cour d’appel avait exactement retenu que « c’est à cette date que s’était opéré le transfert effectif de propriété avec entrée en jouissance et qu’aucune mention du dispositif de cette décision ne contredisait les stipulations de la promesse de vente »,et non en 2002, comme l’invoquait le demandeur. Celui-ci n’avait par conséquent aucun droit sur l’occupant des lieux pour lui réclamer des loyers à une période où il n’était pas encore devenu propriétaire du bien.

Le compromis de vente peut également prévoir une clause pénale. En vertu de cette clause, le montant des dommages et intérêts est préalablement déterminé par les parties lors de la rédaction de cette clause pour anticiper toute inexécution contractuelle. Ainsi, en cas de non-réalisation des conditions suspensives dans le délai imparti, le vendeur pourra mettre en application la clause pénale. La clause pénale ne s’applique pas de plein droit. Le vendeur devra manifester sa volonté d’appliquer la clause pénale en justifiant l’inexécution contractuelle de l’acheteur.
Avant de mettre en place la clause pénale, il est bon de recourir à la mise en demeure de l’acheteur de s’exécuter. Si la mise en demeure échoue, la partie demanderesse pourra faire appel à la juridiction compétente pour connaître du litige.

En résumé , le compromis de vente peut prévoir la réitération de la vente par acte authentique avant une certaine date. Dans ce cas, la question qui se pose est de savoir quel est le sort du compromis de vente en cas d’expiration du délai fixé pour accomplir la réitération de l’acte devant le notaire.
Deux possibilités peuvent alors se présenter.
Premièrement, si les parties ont fait de la réitération de l’acte une condition de validité de la promesse, le dépassement de la date de réitération entraînera la caducité de la promesse.
Dès lors, chacune des parties sera déliée de son engagement, sauf en cas de faute éventuelle d’une partie qui pourrait donner lieu au versement de dommages et intérêts. C’est ainsi qu’il a été jugé qu’une  promesse synallagmatique de vente conclue sous conditions suspensives de l’obtention d’un prêt et de la réitération par acte authentique avant une certaine date devient caduque si la signature de celui-ci n’est pas intervenue dans le délai prévu et ce, dés lors que le vendeur n’a pas accepté un report du délai de signature. En conséquence, il ne pouvait pas y avoir réitération forcée de la vente par le juge. (Cass. Civ. III, 29 mai 2013, n°12-17077)
Deuxièmement, si la réitération par acte authentique ne constitue pas une condition de validité de la promesse, l’écoulement du délai fixé pour la réitération n’entraînera pas la caducité de la promesse de vente.
Ainsi, le dépassement du terme fixé pour la réitération n’aura pas d’effet extinctif du compromis de vente lorsque la date prévue est susceptible de prorogation automatique.

A titre d’exemple, il a été jugé qu’une promesse de vente n’était pas caduque en raison de l’épuisement du délai de réitération, car une clause du compromis précisait que ce délai pouvait être prorogé jusqu’à l’obtention de la dernière pièce nécessaire au notaire rédacteur pour l’établissement de l’acte, mais aussi que « cette date n’est pas extinctive de droit mais constitutive du point de départ à partir duquel l’une des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter. » (Cass. Civ. III, 21 novembre 2012, n°11-23382)
Dès lors, si le terme fixé pour la signature de l'acte authentique n’est pas assorti de la sanction de la caducité de la promesse de vente, il sera possible pour l’une des parties de mettre l’autre en demeure de s’exécuter et de régulariser la vente par acte authentique.
En cas de refus, la partie qui a mis l’autre en demeure de s’exécuter pourra demander en justice soit l'exécution forcée, soit la résolution de la vente, outre des dommages et intérêts en cas de faute.

L’arrêt du 3 avril 2013 (Cass. Civ. 3ème, 3 avril 2013, n°12-15148) illustre cette possibilité en jugeant que le dépassement du délai de réitération de la vente n'entraine pas la caducité du compromis de vente.
En l’espèce, une société est bénéficiaire d'un contrat de crédit-bail sur des locaux et d'une promesse de vente avec possibilité de lever par anticipation l'option d'achat.
Cette société a ensuite conclu un compromis de vente de ces locaux avec le gérant d’une autre société, sous la condition suspensive de l’obtention par cette dernière d’un prêt bancaire.
La réalisation de la vente devait intervenir au plus tard 45 jours après que l'acquéreur eut informé la société promettante de l'obtention du prêt.

Le compromis de vente précisait que la levée d'option ferait l'objet d'un acte préalablement à la réitération de la vente et que la société promettante ne procéderait à la levée d'option que si l’acquéreur lui notifiait l'offre de prêt qu'il aurait reçue pour l'acquisition des biens.
Or, à la date de notification de l’obtention du prêt, le crédit bailleur de la société promettante, qui était propriétaire des biens immobiliers objets du compromis de vente, n'avait pas encore accepté la levée de l'option anticipée. La vente n’a donc pas pu être réitérée, ce qui a valu à la société promettante d’être assignée en justice par l’acquéreur.
La société promettante s'est alors prévalue de la caducité du compromis de vente.

La Cour d’appel a rejeté les demandes de l’acquéreur en considérant que, faute de réitération dans le délai, la promesse était devenue caduque. Cependant, la Cour de cassation a cassé
et annulé l’arrêt d’appel en reprochant aux juges du fond d’avoir estimé que la promesse était devenue caduque, alors que « la promesse de vente stipulait que le délai prévu pour la réitération de la vente serait automatiquement prorogé jusqu'à réception des pièces administratives nécessaires à la perfection de l'acte authentique, (…), et que la date d'expiration de ce délai ou de sa prorogation n'était pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l'une des parties pourrait obliger l'autre à s'exécuter. »

En d’autres termes, la promesse de vente n’était pas devenue caduque malgré le dépassement du délai de réitération de la vente, car la date d'expiration de ce délai ou de sa prorogation n'était pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l'une des parties pourrait obliger l'autre à s'exécuter.
Il en résulte donc qu’à l’expiration du délai de réitération de la vente, il était possible de sommer la partie défaillante de tenir ses engagements.
A défaut, il sera possible de l’assigner en justice pour obtenir la réalisation forcée de la vente ou des dommages et intérêts.
En définitive, la solution dégagée par la Cour de cassation invite à faire preuve de vigilance quant aux termes employés dans une promesse de vente.

Le 30 novembre 2017, la troisième chambre civile de la Cour de cassation (Civ. 3ème, 30 novembre 2017, n° 16-25.107.), a une nouvelle fois apporté des précisions en matière de promesse de vente. Il en découle que la promesse de vente prévoyant une date butoir pour la signature de l’acte notarié n’est pas caduque en l’absence de signature de cet acte à l’expiration du délai si cette sanction n’est pas prévue dans l’acte.
En l’espèce, un couple de vendeurs a conclu avec l’acquéreur une promesse de vente portant sur une parcelle de terrain à bâtir. Cette promesse  précisait que « la perfection de la vente et le transfert de propriété sont subordonnés à la signature de l’acte authentique avec le paiement du prix et des frais ». Elle prévoit en outre une date butoir, le 10 juillet 2012, avant laquelle la signature de l’acte authentique doit intervenir. Cette date étant passée sans que l’acte authentique ne soit signé, l’acquéreur poursuit les vendeurs en réitération de la vente sous astreinte et en paiement de la clause pénale.

La cour d’appel de Douai dans un arrêt du 11 juillet 2016, donne raison à l’acquéreur. Les vendeurs forment alors un pourvoi en cassation en invoquant « Les vendeurs forment alors un pourvoi en cassation en invoquant « Qu’il était stipulé dans l'acte du 13 avril 2012 que « […]; La signature dudit acte devra intervenir au plus tard le 10 juillet 2012 » ;qu'il résulte de cette clause que le compromis était caduc une fois passée la date convenue pour la réalisation de la vente par acte authentique ».

La Haute juridiction dans son arrêt du 30 novembre 2017 rejette le pourvoi. Elle retient que la clause prévoyant la signature de l’acte authentique avant une date déterminée n’était assortie d’aucune sanction. Ainsi, la promesse de vente n’était pas caduque après cette date et il y avait donc lieu de condamner les vendeurs à réitérer la vente.

B. Le droit de préemption urbain

La loi offre la possibilité aux communes (ou à certains établissements publics) de définir, sur leur territoire, une zone dans laquelle elles peuvent acheter les biens immobiliers par préférence à tout autre acheteur. C’est ce que l’on appelle le droit de préemption urbain.

Le propriétaire d’un bien situé dans cette zone doit informer la commune s’il décide de vendre son bien. En pratique, c’est le notaire, lorsqu’il reçoit le compromis de vente, qui remplit et envoie à la commune une DIA (Déclaration d’Intention d’Aliéner). La DIA indique le prix et les conditions de la vente.
La commune dispose d’un délai de deux mois, à compter de sa réception, pour indiquer sa volonté de préempter le bien.
Si la commune renonce à la préemption ou garde le silence, la vente se poursuit aux conditions prévues au compromis.

Si la commune notifie au vendeur sa volonté de préempter aux conditions qui lui ont été communiquées dans la DIA, le compromis prend fin et la vente se conclut entre la commune et le propriétaire.

Si la commune notifie au vendeur sa volonté d’acheter le bien à un prix inférieur à celui qui lui a été communiqué, le compromis prend fin également. Le vendeur dispose d’un délai de deux mois pour accepter ou refuser le prix proposé, ou encore renoncer à la vente. S’il refuse le prix proposé par la commune, la commune peut saisir le Tribunal de grande instance, qui fixera les conditions de la vente.

C. Le droit de préemption du locataire

Dans trois situations, la loi donne au locataire le droit de se porter acquéreur du bien par préférence à l’acheteur que le vendeur a trouvé.  Les notifications prévues par la loi obéissent à un formalisme pointilleux qu’il faut respecter scrupuleusement la procédure afin d’éviter une annulation de la vente.

1/ Le locataire loue le bien non meublé et ce bien constitue sa résidence principale : le congé pour vendre

Le bailleur qui souhaite libérer le bien pour le vendre doit délivrer au locataire un congé pour vendre 6 mois au moins avant la fin de son bail. Le locataire dispose alors d’un délai de 2 mois (le sixième et le
cinquième mois avant la fin du bail) pour indiquer s’il souhaite acheter le bien au prix qui lui est proposé. Son silence vaut renonciation à la vente.

S’il n’achète pas le bien et que la vente est conclue ensuite à un prix ou à des conditions plus avantageuses, le locataire dispose d’un délai d’un mois pour préempter à ces nouvelles conditions, qui lui sont notifiées, généralement, par le notaire.

L'acquéreur d’un bien occupé ne peut donner congé pour vendre qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours, lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d'acquisition.

2/ Le propriétaire vend en bloc un bien comportant plus de cinq logements

Le propriétaire d’un immeuble comportant plus de cinq logements et qui le vend dans sa totalité doit indiquer à chaque locataire les conditions de la vente de l’immeuble dans sa totalité et du logement qu’il occupe. Le locataire bénéficie d’un délai de 4 mois pour accepter l’offre qui lui est faite.
Si l’acheteur s’engage à proroger les baux en cours pour une durée de six ans à compter de l’acte de vente, cette notification n’est pas nécessaire.

Le bail du locataire qui n’achète pas son logement n’est pas remis en cause. Une nouvelle offre d’achat devra lui être notifiée si un autre locataire a acheté son logement et si le bailleur vend alors l’immeuble appartement par appartement.

3/ Le propriétaire divise (ou subdivise) un immeuble par lots et vend les lots

Le propriétaire d’un immeuble constitué de plusieurs logements ou d’un logement constituant un lot de copropriété qui divise l’immeuble ou le lot et vend ces lots, doit informer le locataire du prix et des conditions de la vente du lot qu’il occupe. Le locataire a deux mois pour indiquer son intention d’acheter le bien.
S’il n’achète pas et si la vente est conclue ensuite à des conditions plus intéressantes, une nouvelle offre doit lui être adressée. Elle est valable pendant un mois.

Si le locataire n’achète pas son appartement, la commune dispose, à son tour, d’un droit de préemption. Le bail se poursuivra avec l’acheteur du lot, qu’il s’agisse de la commune ou si elle n’exerce pas son droit de préemption d’un autre acquéreur.

4/ Le bien vendu est un local commercial ou artisanal

Le locataire dispose d’un droit de préemption, sauf en cas de cession unique de plusieurs locaux d'un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts ou de cession d'un local commercial au copropriétaire d'un ensemble commercial. Ce droit n’est pas non plus applicable lors d’une cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux ou dans le cadre d’une cession d’un local au conjoint du bailleur. Enfin, le droit de préemption ne s’applique également pas à la cession d’un local à un ascendant ou à un descendant du bailleur ou de son conjoint.

V. Répartition des charges entre vendeur et acquéreur

A. Taxe foncière et taxe d’habitation qui paie quoi ?

Le propriétaire qui vend son logement en cours d'année est donc légalement redevable de ces deux taxes dans leur intégralité. Toutefois, rien n'empêche le vendeur et l'acheteur d'organiser un partage entre eux.

1. La taxe d’habitation

En pratique, la taxe d'habitation reste à la charge exclusive de celui qui habite le logement au 1er janvier. Il n'est pas d'usage de prévoir un partage de cette taxe dans les compromis. Ainsi, si une vente a lieu le 15 janvier, le vendeur reste intégralement redevable de la taxe pour toute l'année. L'acheteur n'a donc aucune quote-part de cette taxe à lui rembourser.

2. La taxe foncière

La taxe foncière fait quasi-systématiquement l'objet d'une répartition entre vendeur et acheteur. Les compromis contiennent par conséquent des clauses types prévoyant une répartition « prorata-temporis ». L'acheteur rembourse ainsi au vendeur la part de taxe foncière correspondant à la partie de l'année durant laquelle il est propriétaire. Par exemple, si la vente a lieu le 1er avril, il est légitime que le vendeur prenne en charge les trois premiers mois et l'acheteur le reste.

Toutefois, même si une clause de répartition entre vendeur et acheteur est inscrite dans le compromis, le vendeur a souvent du mal à récupérer le montant sept ou huit mois après, quand l'avis d'imposition lui parvient pour règlement. Il est donc d'usage de prévoir un remboursement anticipé par l'acheteur au vendeur de sa quote-part de taxe foncière.
Pour cela, le vendeur présente l'avis de taxe foncière de l'année précédente à l'acheteur au moment de la signature du compromis chez le notaire. La part à rembourser par l'acheteur est calculée sur la base de cet avis, au prorata temporis. Cette somme est réglée par l'acheteur directement au vendeur en un chèque libellé à son ordre le jour de la vente. On considère alors que l'acheteur est définitivement quitte du règlement de sa quote-part à l'égard du vendeur.

B. La répartition des charges lors de la vente d’un lot en copropriété

La loi prévoit le mode de répartition des charges de copropriété entre le vendeur et l’acheteur, lors de la vente d’un lot :
- le vendeur doit payer la provision exigible du budget provisionnel,
- le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité.

La loi prévoit également que le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l'approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes. Ainsi, un trop perçu sera remboursé à l’acheteur, devenu copropriétaire, alors que les charges ont été payées par le vendeur. La réglementation permet aux parties à la vente de conclure une convention contraire à ces dispositions.
Cet accord doit faire l’objet d’une clause spécifique dans le compromis et dans l’acte de vente.

Par exemple, les parties peuvent prévoir que tous les travaux votés à la date du compromis restent à la charge du vendeur, ou encore que la provision exigible pour le trimestre au cours duquel se réalisera la vente, sera partagée proportionnellement entre vendeur et acheteur.

Une telle clause ne produit effet qu’entre le vendeur et l’acheteur : le syndic réclamera les provisions et remboursera l’éventuel trop perçu à la personne, vendeur ou acquéreur, ayant la qualité de copropriétaire. Les parties à la vente ne peuvent pas lui imposer une autre règle.

VI. Les garanties offertes à l’acquéreur

A. La garantie d’éviction

Une fois l’acte authentique de vente passé chez le notaire, l’acheteur devient propriétaire du bien. Il doit être assuré que personne ne viendra remettre en cause ou troubler son droit de propriété.

Si une difficulté apparaît après la vente, et si une tierce personne réclame un droit sur le bien, le vendeur a l’obligation de garantir l’acheteur contre ce trouble. Il peut s’agir, par exemple :
- d’un locataire avec lequel le vendeur a conclu un bail sans en informer l’acheteur,
- de quelqu’un qui considère qu’il bénéficie d’une servitude de passage sur le bien,
- d’un voisin qui prétend qu’une partie de son terrain a été annexé irrégulièrement, et qui demande qu’on lui rende une partie de terrain.

Dans tous ces cas, si l’acheteur n’a pas eu connaissance de ces risques au moment de la vente, il peut être indemnisé par le vendeur. Il peut demander au vendeur la réparation de la totalité du dommage qu’il subit, et notamment :
- de lui restituer le prix de vente,
- de lui rembourser ce qu’il est tenu de payer à la personne ayant un droit sur le bien,
- une indemnité couvrant les frais qu’il a exposés,
- des dommages-intérêts, particulièrement si le vendeur avait connaissance de la situation et ne l’a pas révélée.

B. La garantie des vices cachés

Tout acquéreur qui découvre un problème après la vente dispose d'une action contre son vendeur : il s'agit de l'action en garantie des vices cachés.Encore faut-il qu'il y ait vice caché.

Il y a vice caché, ouvrant droit à la garantie, lorsque les conditions suivantes sont réunies :

Le vice doit être caché : Contrairement à ce que l'on croit souvent, le vice caché n'est pas un vice dissimulé par le vendeur mais un vice qui n'est pas apparent. Ainsi, il peut y avoir vice caché alors que le vendeur l'ignore. Pour savoir si le vice était bien caché, et non apparent, les juges s'en réfèrent au comportement du « bon père de famille ». Ils estiment également que l'on ne peut exiger de l'acheteur un examen trop en profondeur, trop pointu de l'immeuble, de ses structures. L’œil vigilant du « bon père de famille » trouve donc sa limite dans certains endroits de la maison, comme les combles ou sous la laine de verre recouvrant le bois de la charpente.

L'une des conditions pour actionner la garantie pour vices cachés est que l'acquéreur n'ait bien évidemment pas eu connaissance de l'existence du vice au moment de la vente, car dans le cas contraire, le vice n'est plus caché et il est réputé l'avoir accepté. Aussi, si le vice est mentionné dans l'acte de vente (pour signaler la présence de termites par exemple), l'action est fermée à l'acquéreur : c'est pour cette raison que l'acquéreur n'a pas de recours sur tous les points visés par les diagnostics.

Le vice doit être antérieur à la vente ou tout au moins concomitant à la vente. En revanche, le vendeur n'est pas tenu à garantie pour les problèmes affectant le logement et survenant après la vente. Le vice doit rendre le logement impropre à sa destination ou bien il doit en diminuer tellement l'usage que l'acquéreur n'aurait pas acheté ou tout du moins pas à ce prix s'il en avait eu connaissance.

L'acquéreur dispose d'un délai de deux ans pour intenter l'action en garantie. Ce délai ne commence pas à courir à partir de la vente ou de l'entrée dans les lieux, mais à partir de la découverte du vice. Le recours est ouvert aussi bien contre les vendeurs professionnels que les vendeurs non professionnels et le délai est le même dans les deux cas. Toutefois,la responsabilité du vendeur particulier est plus limitée.

1. Le vendeur professionnel

Il y a une présomption de connaissance des vices lorsqu'il s'agit d'un vendeur professionnel. Celui-ci est en effet tenu de connaître les vices affectant la chose dont il fait le commerce. En présence d'un vice caché, même s'il prouve sa bonne foi, le vendeur professionnel doit verser à l'acheteur des dommages-intérêts. Et surtout, il ne peut pas s'exonérer de cette garantie.

Dans le cadre d'une vente d'immeuble par un agent immobilier, celui-ci ne fait pas l'objet d'une présomption de connaissance des vices du bien car il est seulement « l'intermédiaire » entre le vendeur et l'acquéreur. Cette présomption est applicable uniquement au vendeur professionnel.

2. Le vendeur particulier

Il est d'usage, pour le vendeur particulier, de s'exonérer de la garantie des vices cachés. Tous les compromis comportent une telle clause. Toutefois, malgré cette clause, cette exonération de garantie ne joue pas, et le vendeur vous doit donc la garantie, s'il est de mauvaise foi. En d'autres termes, s'il avait connaissance du vice avant la vente.
Le vice caché n'est pas un vice que le vendeur a lui-même caché. Le vendeur peut ignorer ce vice, précisément parce qu'il n'est pas décelable. En revanche, s'il en avait connaissance, la garantie des vices cachés est due.
Encore faut-il que l'acquéreur prouve que le vendeur avait connaissance du vice. L'exonération de garantie ne peut pas jouer non plus si le vendeur ne fournit pas les différents diagnostics prévus par la loi. Mais cela est très rare.

Selon l'article 1644, l'acquéreur peut obtenir l'annulation du contrat de vente ou bien la diminution du prix de vente.
Si la vente est annulée, l'acquéreur doit rendre l'immeuble dans l'état dans lequel il l'a acheté. En échange de quoi, le vendeur lui restitue le prix du bien, les frais de procès et de mutation ainsi que les intérêts cumulés depuis le paiement.

Le juge peut rejeter l'annulation de la vente s'il estime que le vice invoqué n'est pas d'une gravité suffisante pour annuler le contrat et mettre en place une simple action en diminution du prix.

Lorsqu'il est question d'une diminution du prix, les experts doivent estimer la moins-value qui résulte de ce vice. Celle-ci est souvent calculée en fonction du coût des travaux à effectuer pour que le bien retrouve sa vraie nature. On vise ici une remise en l'état. L'acquéreur se voit alors rendre une partie du prix et conserve bien sûr le logement.

L'acheteur victime de vices cachés peut se voir également allouer des dommages-intérêts, notamment si le vendeur est de mauvaise foi. Il doit réparer « tous les préjudices de toute nature » liés à la présence du vice caché. C'est ainsi qu'il peut arriver que le vendeur verse des indemnités supérieures au prix de l'immeuble.

Le tribunal compétent pour toutes les actions en garantie de l'acquéreur est le tribunal de grande instance du lieu de situation du logement et le recours à un avocat est obligatoire.

C. Les obligations d'information et de délivrance du vendeur immobilier

De manière générale, le vendeur d’un bien immobilier a une obligation d’information. À cet effet, la loi lui impose de remettre à l’acquéreur un nombre important de diagnostics relatifs à l’immeuble ou d’informations relatives à la copropriété. Il doit par ailleurs prendre toutes les dispositions pour permettre à l’acquéreur de prendre possession paisiblement du bien.
L’obligation d’information qui pèse sur les futurs contractants est expressément formulée à l’article 1112-1 du Code civil. L'obligation d'information incombant au vendeur n'est pas spécifique au contrat de vente, mais inhérente au droit commun des contrats.
Il existe deux sortes d'obligation d'information :
- L'obligation précontractuelle d'information, selon laquelle tout vendeur est tenu d'informer l'acheteur de toutes les caractéristiques essentielles du produit et dont le manquement est sanctionné sur le terrain de la responsabilité délictuelle. Cette information doit figurer sur les documents précontractuels. On la retrouve surtout dans le domaine des assurances, des banques, des concessionnaires automobiles, etc.
- L'obligation contractuelle d'information elle se situe au moment de la conclusion du contrat de vente et concerne les caractéristiques essentielles du bien ou service (ce qui comprend aussi la dangerosité potentielle, les conseils d'utilisation). L'article L11-1 du Code de la consommation met à la charge du professionnel une obligation générale d'information envers le consommateur. Cette information peut se faire par le biais des étiquetages, de publicités ou encore oralement.

VII. Le dessous de table

Ce n’est une secret pour personne : en matière de mutation immobilière, certains acquéreurs sont tentés de s’entendre directement avec le vendeur pour dissimuler une partie du prix au fisc. Autant de gagné, pensent-ils… Ce serait satisfaire à une vision à bien court terme que de raisonner de cette manière.Déclarer un prix inférieur à celui qui a réellement été convenu entre parties peut coûter cher.

D'un côté  comme de l'autre, avoir recours à un dessous de table offre des "avantages fiscaux" immédiats, mais les risques sont suffisamment importants pour que ce procédé soit hautement déconseillé. Cette  pratique simplissime, mais totalement illégale, peut être tentante pour le vendeur comme pour l'acquéreur d'un bien immobilier. En se mettant d'accord pour dissimuler une partie du prix de vente, les protagonistes diminuent d'autant l'assiette de diverses impositions, engendrant ainsi une diminution de la fiscalité.
En effet, l'acquéreur qui versera de façon occulte une partie du prix amoindrira les droits d'enregistrement, ainsi que les émoluments du notaire. De plus le dessous de table lui permet de blanchir des fonds dont l'origine est douteuse ou qui n'ont pas fait l'objet d'une déclaration régulière au fisc au moment de leur perception.
Le vendeur pourra quant à lui diminuer son imposition sur la plus-value (s'il en fait une et s'il ne se trouve pas dans un cas d'exonération de la plus-value). De plus, dans le cadre de l'impôt sur la fortune immobilière, revoir le prix à la baisse peut éviter au vendeur un rappel fiscal si dans ses déclarations antérieures il avait sous évalué son bien.

Pour éviter qu'une transaction immobilière dissimule un dessous de table, l'article 850 du Code général des impôts prévoit que dans tout acte ayant pour objet une vente d'immeubles, les vendeurs et les acquéreurs sont tenus de terminer l'acte par une mention ainsi conçue : "Les parties affirment, sous les peines édictées par l'article 1837 du code général des impôts que le présent acte exprime l'intégralité du prix ou de la soulte convenue".
L'affirmation frauduleuse est punie de peines correctionnelles, à savoir : trois ans de prison et 45.000 € d'amende. En outre, l'interdiction des droits civiques, civils et de famille prévue par l'article 131-26 du Code pénal peut être prononcée par le tribunal pour une durée de cinq ans. Ces peines se cumulent avec les sanctions fiscales frappant par ailleurs les dissimulations (amende fiscale égale à 50 % des droits ou taxes fraudés et intérêts de retard sur les sommes dues).

A côté de ces sanctions pénales et fiscales, il ne faut pas négliger celles existant au plan civil. Un dessous de table trop important peut aboutir à une insuffisance du prix susceptible de rescision pour lésion. Ainsi, le vendeur pourrait  demander la rescision de la vente (contester la vente) si le prix de  vente énoncé dans l'acte est inférieur à plus de sept douzièmes du prix  réel du bien.

L'administration fiscale peut également retenir la valeur vénale du bien pour asseoir ses droits, si elle estime que le bien a été sous-estimé. Enfin, lors de la revente de son  bien, l'impôt sur la plus-value immobilière sera d'autant plus important si le prix d'acquisition a été minimisé. A savoir que l'impôt sur la  plus-value (s'il s'applique) est souvent supérieur aux droits d'enregistrement.

Les risques propres au vendeur sont quant à eux extrêmement importants. En effet, l'article 1321-1 du Code civil dispose qu'est nulle et de nul effet toute contre-lettre ayant pour objet une augmentation du prix dans le but de dissimuler une partie du prix de vente d'un immeuble.La nullité de la contre-lettre entraîne la disparition rétroactive de toutes les obligations qu'elle contient.  L'acte apparent continue quant à lui de produire ses effets.
Si la dissimulation est démontrée, le vendeur devra donc restituer le dessous de table qu'il a perçu, sans pouvoir remettre en cause la vente. Pour la jurisprudence la preuve de la dissimulation se fait par tout moyen.

L'article 1321-1 du Code civil incite l'acquéreur à ne pas honorer ses engagements après la vente définitivement conclue. Et s'il avait déjà payé un dessous de table, il pourrait intenter une action en justice en déclaration de simulation et ainsi récupérer la somme qu'il a versée en sus du prix stipulé dans l'acte.

La preuve de l'existence du dessous-de-table rapportée (par tout moyen de preuve) n'a pas pour effet de remettre en cause la vente qui reste acquise. Autrement dit l'acheteur qui réclamera la restitution du dessous de table qu'il a payé ne pourra pas remettre en cause la vente elle-même. Si le prix officiel a été minoré (c'est justement l'intérêt du dessous de table) et qu'il existe un droit de préemption, la commune qui userait de son droit de préemption au prix prévu à l'acte deviendra propriétaire pour ce prix et il ne sera pas question de lui réclamer le paiement du dessous-de-table ...

Un professionnel intervenant à l'acte se doit donc de déconseiller fortement cette pratique, surtout pour le vendeur, dont l'assurance de percevoir définitivement le prix total de son bien immobilier dépend de la bonne volonté de l'acquéreur.

VIII. Le prix dans le contrat de vente immobilière

L'article 1591 du Code civil énonce que « le prix de la vente doit être déterminé et désigné par les parties ». Mais avant que les parties déterminent le prix du contrat, celui-ci doit répondre à trois conditions de formes. En effet, le prix doit être réel, sérieux et licite. De plus, l'absence de prix au contrat de vente est sanctionnée par le juge.

Tout d'abord, le prix inclus au contrat de vente doit être sérieux, dans le cas contraire, le contrat encourt la nullité absolue. Qui dit prix sérieux, dit refus par le juge de l'acceptation d'un prix dérisoire. Ce sont les juges du fond, saisis contentieux, qui apprécient si le prix qui leur est présenté est dérisoire ou au contraire sérieux. Si ces juges constatent qu'un prix prétendu sérieux est en réalité dérisoire, ils peuvent décider que le contrat de vente qui leur est soumis ne peut être qualifié d'acte de cession. Le prix dérisoire est un prix si faible que la situation entre les parties n'est pas simplement déséquilibrée, c'est comme si le prix n'existait pas. Cette appréciation du caractère sérieux ou dérisoire du prix revient uniquement à l'appréciation souveraine des juges du fond. Pour apprécier le caractère sérieux du prix, les juges prennent en compte l'existence d'autres contreparties que le paiement d'une somme d'argent. Le prix est donc sérieux bien qu'il soit fixé à la somme d'un Euro symbolique et la vente valable si elle est englobée dans un ensemble contractuel plus vaste formant un tout indivisible et procurant au vendeur un avantage réel. Ensuite, le prix doit être réel et non fictif. Le prix réel est exigé afin de ne pas tomber dans le mécanisme de la simulation qui consiste en la présentation d'un prix dans le contrat, mais le prix réel est inscrit au sein d'une contre-lettre, un document qui est connu que des parties contractantes. La simulation peut ainsi avoir vocation à tromper les tiers sur la nature réelle du contrat selon la théorie de l'apparence, elle est cependant légale lorsque le prix apparent est plus faible que le prix réel mais peut poser le problème de la qualification du contrat de vente en donation. Le Code général des impôts sanctionne par la nullité absolue la contre-lettre comportant un prix plus bas que le prix apparent, autrement appelée « dessous de table ». Enfin, le prix doit être licite. Dans le système économique libéral français et européen, le principe est celui de la liberté des prix, laissant le jeu de la libre concurrence les encadrer. L’État français n'a pas le pouvoir de fixation des prix sauf dans quelques domaines réservés (tels que les médicaments, l'eau, les livres…). La négociation et détermination du prix s'effectuent donc entre les parties au contrat. Cependant, si ces derniers disposent du pouvoir de fixer le prix, celui-ci ne doit pas être illicite. 

Dés lors qu'il a été souverainement estimé par les juges que le prix stipulé n'était pas sérieux, le contrat de vente est inexistant et cela peut être invoqué par toute personne qui y a un intérêt. Il s'agit d'une nullité absolue. Le contrat n'a aucune existence légale et ne peut donc être soumis à une confirmation ou à une ratification ultérieure.

Pour être valable, le prix au contrat doit être déterminé ou alors être déterminable. A défaut, le contrat de vente encourt la nullité absolue. L'article 1591 du Code civil énonce que le prix de vente doit être déterminé par les parties. Mais cet article n'impose pas que l'acte porte en lui-même l'indication du prix, mais seulement à ce que ce prix soit au moins déterminable. Les clauses relatives à la détermination du prix peuvent être valables, à condition qu'elles ne
subordonnent pas la fixation de ce prix à la volonté d'une seule des parties au contrat de vente. Le prix
doit pouvoir être fixé indépendamment de la volonté des parties, les éléments de références devant être précis pour que le vendeur ait, au moment de la conclusion du contrat une idée la plus proche de la réalité possible du prix qu'il devra payer.
L'article 1592 du Code civil accepte à ce que la fixation du prix soit laissée à l'arbitrage d'un tiers au contrat. Cette faculté doit être expressément prévue au contrat par les parties. Si dans ce cas, le
tiers ne veut ou ne peut pas faire l'estimation, il n'y aura pas de vente.

La lésion est caractérisée lorsque le prix inclus au contrat est disproportionné. Une des parties se retrouve « lésée ». Et pour certains types de contrat, le juge a la faculté d'intervenir pour sanctionner cette lésion (la jurisprudence refuse de sanctionner la lésion hors les cas prévus par la loi pour éviter la dérive vers un contrôle général des prix). La sanction est la rescision pour lésion et est prévue et strictement encadrée par loi. Ainsi l'article 1674 du Code civil encadre le régime de la rescision pour lésion dans le cas d'une vente d'immeuble. Le déséquilibre est ici sanctionné lorsqu'il est défavorable au vendeur et il faut qu'il soit au moins des 7/12éme du prix. Cette sanction a été mise en place afin d'éviter que le propriétaire soit poussé à la vente par le besoin financier et ne brade son élément principal de son patrimoine. L'action en rescision pour lésion doit être intentée dans un délai de deux ans à compter du jour de conclusion de la vente. .Ce délai est préfixe et commence à courir à partir du jour de la formation définitive de la vente. Ainsi, en cas de promesse unilatérale de vente, le point de départ du délai sera lejour de la levée de l'option et en cas de promesse synallagmatique, la date de l'accord initial. Si la vente est conditionnelle, le point de départ biennal sera la date de la survenance de la condition.

Pour apprécier la lésion, il faut retenir les mentions contenues dans l’acte de vente et non celles contenues au cadastre. (Cass. civ. 3e du 5.12.12, n° 11-21026). Le vendeur qui considère qu’il a vendu un bien à un prix très inférieur à sa valeur peut contester la validité de la vente en justice, grâce à l’action en «rescision pour cause de lésion»,. Pour que la demande soit admise, le prix de vente doit être
inférieur de plus de 7/12e à la valeur réelle. Pour savoir s’il y a lésion (c’est-à-dire préjudice d’ordre pécuniaire) de plus de 7/12e, l’article 1675 précise qu’il faut estimer l’immeuble suivant son état et sa valeur au moment de la vente. Dans le cas où l’action en rescision  est admise, l’acquéreur peut rendre le bien en étant remboursé du prix  qu’il l’a payé, ou garder le bien en payant le supplément du juste prix.
Dans cette affaire, un terrain situé à Saint-Barthélemy, dans les Antilles françaises, avait été vendu en 1995 pour 280 000 F et revendu en 1999 pour 500 000 F. Le vendeur initial avait alors assigné son acquéreur en résolution de la cession et le sous-acquéreur en rescision pour lésion, par la voie de l’action oblique (dirigée contre un tiers).
L’acquéreur avait de son côté également demandé la rescision pour lésion au sous-acquéreur. En 2006, la cour d’appel de Basse-Terre avait admis l’action oblique puis ordonné une expertise pour estimer la valeur de la parcelle suivant son état et sa valeur au moment de la vente. En 2011, elle finit par débouter les demandeurs: «Compte tenu des éléments fournis par les experts, il convient de retenir, au regard de ces références de vente un prix de 600 €/m2 et qu’ainsi la valeur du terrain non bâti constructible, peut être estimée en mars 1999 à la somme de 172 800 €» (CA de Basse-Terre du 18.11.11).

La Cour de cassation censure l’arrêt: la cour d’appel s’est en effet fondée sur la surface cadastrale, et non sur celle stipulée à l’acte de vente et ce, contrairement à l’article 1675 du Code civil. Toute la difficulté de cette affaire résidait dans le fait qu’il existait une différence de surface entre celle mentionnée au cadastre (2 ares 88 centiares, soit 288 m²) et celle figurant dans l’acte de vente (310 m²).
Mais la Cour est formelle: pour apprécier la lésion, il faut retenir les mentions contenues dans l’acte de vente et non celles contenues au cadastre.

Sources : Les étapes d’une vente immobilière : le guide complet | Logic-Immo

Les obligations liées à la vente immobilière | Notaires de France (www.notaires.fr) 

Le 1er août 2018 mis à jour le 3 juin 2019