La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA)

La vente en l’état futur d’achèvement, ou VEFA (également appelée « achat sur plan »), est un contrat par lequel l’acheteur acquiert un bien immobilier en cours de construction que le vendeur s’engage à lui livrer une fois achevé. Comme toute vente immobilière, elle est obligatoirement reçue par un notaire.

L’acquéreur choisit son bien immobilier sur la base de plans et de documents descriptifs et graphiques fournis par le promoteur-vendeur. Il n’intervient pas dans le processus de construction dont la responsabilité pèse entièrement sur le promoteur. Ce dernier s’engage à lui livrer un bien achevé et conforme aux plans et notices descriptives, dans un délai déterminé. Il doit faire toutes les démarches en ce sens (permis de construire, assurances, surveillance des travaux...).

La VEFA fait l’objet d’une réglementation spécifique et impérative pour les biens immobiliers à usage d’habitation ou à usage d’habitation et professionnel (on parle de « secteur protégé »). Dans les autres cas, elle ne s’applique pas.

I - Le contrat de réservation

Préalablement à la signature d’un contrat définitif, l’acheteur peut signer un contrat de réservation (ou contrat préliminaire) par lequel le promoteur ou le constructeur s’engage à lui réserver un logement dans un programme à venir. Le contrat préliminaire est toutefois facultatif, c’est-à-dire qu’il n’est pas obligatoire de faire précéder la VEFA d’un tel avant-contrat et il est possible de signer directement le contrat de vente définitif, en effet, l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation prévoit que la vente d'immeuble à construire du secteur protégé « peut être précédée d'un contrat préliminaire (appelé aussi contrat de réservation) par lequel, en contrepartie d'un dépôt de garantie effectué à un compte spécial, le vendeur s'engage à réserver à un acheteur un immeuble ou une partie d'immeuble ».  Généralement, le contrat de réservation est établi par acte sous signatures privées, le recours à un notaire n’étant pas obligatoire à ce stade.

Le contrat préliminaire est facultatif, sa nullité est donc sans incidence sur la validité de l'acte de vente (Cour de cassation, Chambre civile 3, 21 mars 2019, pourvoi N° 18-11.707, rejet, publié au Bull) ;  un promoteur pourrait parfaitement s'en passer et vendre directement les immeubles à terme ou en l'état futur ; mais, en fait, les vendeurs l'utilisent toujours, car il s'agit d'un contrat avantageux et en quelque sorte polyvalent. Lorsque le contrat préliminaire précède une vente du secteur protégé, il est strictement réglementé comme la vente elle-même. Une telle réglementation est d'ailleurs d'autant plus justifiée ici que le contrat préliminaire est un contrat déséquilibré en faveur du promoteur ; celui-ci dispose d'une marge de manœuvre assez large et conserve en principe la possibilité de ne pas conclure la vente. La réglementation du contrat préliminaire est contenue dans les articles L. 261-15 et suivants et R. 261-25 et suivants du code de la construction et de l'habitation.
Le non-respect de ces dispositions impératives est sanctionné par la nullité du contrat (« Est nulle toute autre promesse d'achat ou de vente » : CCH, art. L. 261-15, dern. al.).

A. Le contenu du contrat de réservation

Régi par les articles R 261-26 et suivant du Code de la construction et de l’habitation, le contrat de réservation doit être établi par écrit et contenir un certains nombre de mentions obligatoires :
- la surface habitable approximative de l'immeuble ;
- le nombre de pièces principales et l'énumération des pièces de service, dépendances et dégagements. S'il s'agit d'une partie d'immeuble, le contrat doit en outre préciser la situation de cette partie dans l'immeuble.
- le prix de vente du logement et les conditions de révision, le cas échéant ;
- la date à laquelle le contrat définitif sera conclu ;
- le délai d'exécution des travaux ;
- les conditions prévues par la loi qui permettent de renoncer à acheter en récupérant le dépôt de garantie ; ce sera le cas, si :
o le contrat de vente définitif n'est pas signé à la date prévue, du fait du vendeur ;
o le prix de vente est supérieur d'au moins 5 % au prix prévisionnel, éventuellement révisé ;
o le logement tel qu'il est décrit dans le contrat de vente ne correspond pas à la description du contrat de réservation et les changements constatés diminuent de 10 % la valeur du logement;
o l'un des équipements promis n'est pas fourni ;
o le montant des prêts que le vendeur s'est engagé à vous faire obtenir est inférieur de 10 % à ce qui était prévu.

Le contrat de réservation peut être réalisé :
- chez un notaire qui vérifiera les droits de propriété du vendeur et réunira les pièces nécessaires à la rédaction du contrat de vente,
- par un acte sous seing privé directement avec le vendeur et l'acquéreur.

Avec la loi ELAN, le contrat préliminaire pourra désormais prévoir que l’acquéreur se réserve l’exécution de certains travaux de finition ou d’installation d’équipements qu’il se procure par lui-même. Cette modalité doit résulter d'un commun accord des parties.
Le contrat comportera alors une clause en caractères très apparents par laquelle l’acquéreur accepte la charge et le coût de ces travaux, qu’il réalisera après la livraison de l’immeuble.
Dans ce cas, le contrat préliminaire précisera :
1/ Le prix du local réservé décomposé comme suit :
- d’une part, le prix de vente convenu,
- d’autre part, le coût des travaux dont l’acquéreur se réserve l’exécution, ceux-ci étant décrits et chiffrés par le vendeur,
- et enfin le coût total de l’immeuble égal à la somme du prix convenu et du coût des travaux.
2/ Le délai dans lequel l’acquéreur peut revenir sur sa décision de se réserver l’exécution des travaux. Si l’acquéreur exerce cette faculté, le vendeur est tenu d’exécuter ou de faire exécuter les travaux dont l’acquéreur s’est réservé l'exécution aux prix et conditions mentionnés au contrat préliminaire.

Le décret n° 2019-641 du 25 juin 2019 (JO 26 juin) détermine la nature de ces travaux et adapte les mentions obligatoires du contrat préliminaire et la définition de l'achèvement de l'immeuble. Les travaux dont l’acquéreur se réserve l’exécution sont les travaux de finition des murs intérieurs, de revêtement ou d'installation d'équipements de chauffage ou sanitaires et, le cas échéant, du mobilier pouvant les accueillir (CCH, art. R. 261-13-1, créé par D. n° 2019-641, 25 juin 2019, art. 2). L'arrêté du 28 octobre 2019 fixe la liste des travaux concernés ainsi que leurs caractéristiques.

La liste limitative des travaux réservés par l'acquéreur mentionnée à l'article R. 261-13-1 du code de la construction et de l'habitation est la suivante :
1° L'installation des équipements sanitaires de la cuisine et, le cas échéant, du mobilier pouvant les accueillir ;
2° L'installation des équipements sanitaires de la salle de bains ou de la salle d'eau et, le cas échéant, du mobilier pouvant les accueillir ;
3° L'installation des équipements sanitaires du cabinet d'aisance ;
4° La pose de carrelage mural ;
5° Le revêtement du sol à l'exclusion de l'isolation ;
6° L'équipement en convecteurs électriques, lorsque les caractéristiques  de l'installation électrique le permettent et dans le respect de la puissance requise ;
7° La décoration des murs.
Sont exclus les travaux relatifs aux installations mentionnées au a de l'article R.111-3.

Ces travaux respectent les caractéristiques suivantes :
- Ils sont sans incidence sur les éléments de structure ;
- Ils  ne nécessitent pas d'intervention sur les chutes d'eau, sur les alimentations en fluide et sur les réseaux aérauliques situés à l'intérieur des gaines techniques appartenant aux parties communes du bâtiment ;
- Ils n'intègrent pas de modifications sur les canalisations d'alimentation en eau, d'évacuation d'eau et d'alimentation de gaz nécessitant une intervention sur les éléments de structure ;
- Ils ne portent pas sur les entrées d'air ;
- Ils ne conduisent pas à la modification ou au déplacement du tableau électrique du logement.

L'acquéreur qui entend revenir sur la clause par laquelle il a manifesté sa volonté de se réserver l'exécution de travaux de finition ou d'installation d'équipements, doit notifier sa décision au vendeur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par lettre recommandée électronique dans le délai stipulé au contrat préliminaire (CCH, art. R. 261-13-2, créé par D. n° 2019-641, 25 juin 2019, art. 2)
Après l'expiration du délai dans lequel l’acquéreur peut revenir sur sa décision de se réserver l'exécution des travaux, le vendeur est tenu d’informer le notaire des travaux dont l'acquéreur se réserve l'exécution (CCH, art. R. 261-13-3, créé par D. n° 2019-641, 25 juin 2019, art. 2).

Le décret complète l’article R. 261-26 du Code de la construction et de  l’habitation relatif au contenu du contrat préliminaire. Il précise que lorsque le contrat comporte la clause stipulant que l'acquéreur accepte la charge, le coût et les responsabilités qui résultent de travaux dont il s’est réservé l’exécution, qu’il réalise après la livraison, il indique :
- le prix prévisionnel de vente, décomposé conformément aux dispositions du 1° du II de l'article L. 261-15 du Code de la construction et de  l’habitation ;
- les travaux réservés, chiffrés pour chacun des types de travaux mentionnés à l'article R. 261-13-1 susmentionné ;
- le délai, à compter de la signature du contrat préliminaire, dans lequel l'acquéreur peut revenir sur sa décision de se réserver l'exécution de travaux.

L'immeuble vendu à terme ou en l'état futur d'achèvement est réputé achevé lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d'équipement qui sont indispensables à l'utilisation, conformément à sa destination, de l'immeuble faisant l'objet du contrat (CCH, art. R. 261-1). L’article 1er du présent décret complète ces dispositions, précisant « à l'exception des travaux dont l'acquéreur se réserve l'exécution en application du II de l'article L. 261-15 » (D. n° 2019-641, 25 juin 2019, art. 1er).

B . Le dépôt de garantie

En contrepartie de la réservation du bien, l’acquéreur doit verser un dépôt de garantie. son montant est au maximum de 5% du prix de vente si la signature du contrat définitif de vente est prévue dans l’année de la signature du contrat de réservation. Il n’est que de 2% si la signature de l’acte de vente doit intervenir entre un et deux ans après celle du contrat de réservation. En revanche, le vendeur ne peut demander aucun dépôt de garantie si le délai de réalisation de la vente est supérieur à deux ans.Le dépôt est fait à un compte spécial ouvert au nom du réservataire dans une banque, chez un notaire ou dans un établissement spécialement habilité à cet effet (CCH, art. R. 261-29, qui précise les modalités de la consignation, notamment en cas de pluralité de locaux). Une fois consigné, ce dépôt est à l'abri aussi bien des créanciers du réservant que de ceux du réservataire.

Le dépôt de garantie devra être restitué impérativement à l’acquéreur dans un délai de trois mois dans les cas suivants :
- si la VEFA n’est pas régularisée dans les délais prévus pour une raison imputable au vendeur,
- si le prix de vente excède de plus de 5% le prix prévisionnel prévu au contrat préliminaire,
- si le prêt de l’acquéreur n’est pas obtenu,si le projet de VEFA définitif fait apparaître des différences anormales par rapport aux prévisions du contrat préliminaire (non réalisation d’un équipement  prévu par exemple), si l’acquéreur exerce sa faculté de rétractation dans le délai de dix jours.

Lorsque le contrat définitif est conclu, le dépôt de garantie est imputé sur le prix de l'immeuble futur.En revanche, s'il n'est pas conclu, on l'a déjà dit, le dépôt de garantie est remis à celui qui n'est pas à l'origine de la rupture.
L'alinéa 4 de l'article L. 261-15 précise, depuis la loi no 79-596 du 13 juillet 1979, que le dépôt de garantie doit être restitué « dans le délai de trois mois, au déposant si le contrat n'est pas conclu du fait du vendeur, si la condition suspensive prévue à l'article 17 de la loi du 13 juillet 1979 (devenu art. L. 312-16 c. consom.) n'est pas réalisée, ou si le contrat proposé fait apparaître une différence anormale par rapport aux prévisions du contrat préliminaire ».
Cette disposition vient en fait se superposer à l'article R. 261-31 qui prévoit déjà un certain nombre de cas dans lesquels le dépôt doit être restitué au réservataire sans retenue ni pénalité. Il y a donc lieu de combiner les deux textes.

L'article L. 261-15 est alors identique à de l'alinéa 1er-a de l'article R. 261-31 qui organise la restitution des sommes consignées lorsque le contrat de vente n'est pas conclu du fait du vendeur dans le délai prévu au contrat préliminaire ; soit parce que le vendeur s'est abstenu de notifier la vente, soit parce que la notification était irrégulière, soit, enfin, parce qu'en définitive le réservant refuse de vendre.

L'article R. 261-31, alinéa 1er-c prévoit la restitution du dépôt de garantie lorsque les prêts prévus au contrat préliminaire ne sont pas obtenus ou transmis ou lorsque leur montant est de 10 % inférieur à ce qui était prévu.

La restitution du dépôt de garantie au réservataire est organisée par l'article R. 261-31, alinéas 2 et 3 : le réservataire notifie sa demande de remboursement au vendeur et au dépositaire du dépôt de garantie par lettre recommandée avec accusé de réception, tout en justifiant son droit à restitution.
Le remboursement doit alors intervenir dans un délai maximum de trois mois à compter de cette demande. Le remboursement doit être intégral, sans retenue ni pénalité, lorsque le déposant peut invoquer un des justes motifs de retrait énoncés par l'article R. 261-31. Il est interdit en particulier au notaire de retenir sur le dépôt de garantie une somme à titre d'honoraires.

C. Le délai de rétraction

Le délai de rétractation est le délai légal imparti à l’acquéreur  réservataire d’un logement en état futur d’achèvement, pour sortir du  contrat. Cette sortie du contrat permettra à l’acquéreur réservataire de« décommander » le bien immobilier qu’il avait réservé en vertu du contrat de réservation. Le délai de rétractation prévu par le Code de la construction et de l’habitation est de 10 jours en faveur de l’acquéreur réservataire. S’il se rétracte dans ce laps de temps, le contrat définitif de vente n’aura pas lieu, et la rétractation ne pourra donner lieu à aucun dédommagement au profit du vendeur réservant.

Le délai de rétractation court à compter du jour de la conclusion du contrat de réservation, ce dernier étant conclu soit par acte sous seing privé soit par acte notarié. Dans le cas où l’acquéreur réservataire désire sortir de l’avant-contrat qu’est le contrat de réservation, il devra le notifier au vendeur réservant par lettre recommandée avec accusé de réception, dans le délai de dix jours à compter de la signature du contrat préliminaire. En manifestant sa volonté de se dédire de l’achat envisagé, l’acquéreur réservataire doit également signifier au vendeur et au dépositaire de la somme (un établissement financier ou un notaire) sa volonté de récupérer son dépôt de garantie.

La rétractation effectuée anéantit alors la vente définitive et remet les parties au statu quo ante, c'est-à-dire en l’état juridique antérieur au contrat de réservation. L’immeuble bloqué au profit de l’acquéreur réservataire redevient libre de toute charge de réservation, et ce même réservataire récupère son dépôt de garantie. Le vendeur, quant à lui, ne connaît pas de modification dans sa situation juridique puisqu’il a toujours été propriétaire de l’immeuble, quand bien même ce dernier était réservé, le transfert de propriété n’opérant que lors du contrat définitif de vente.

II. Le contrat de vente

Le contrat de vente peut prendre la forme :
- soit d'un contrat de vente en l'état futur d'achèvement : L’acquéreur devient propriétaire du sol et de ce qui est construit à la signature du contrat de vente et de la totalité du logement, au fur et à mesure de son édification. Il faut vérifier qu'une assurance incendie et responsabilité civile a été souscrite par le vendeur; à défaut Il faudra souscrire à cette assurance à la signature du contrat de vente.
-  soit d'un contrat de vente à terme (plus rare en pratique) : L’acquéreur ne devient propriétaire qu'à l'achèvement des travaux ; les versements effectués sont déposés sur un compte ouvert dans une banque ou un établissement financier et ne peuvent être utilisés par le vendeur avant la livraison ; jusqu'à cette date, c'est au vendeur d'assurer la construction en cours.

Le contrat de vente doit contenir, sous peine de nullité dudit contrat (article L261-11 du Code de la construction et de l’habitation) :
-  une description exacte et détaillée du logement (consistance, caractéristiques techniques, matériaux utilisés…) ainsi que sa situation exacte dans l’immeuble ou l’ensemble immobilier, conformes à celles du contrat de réservation ;
- le prix et l’échelonnement des paiements en fonction de l’avancement des travaux. L’échelonnement des paiements est impératif. Le promoteur ne peut exiger de versements plus importants sous peine de s’exposer à des sanctions pénales ;
- la date d’achèvement du logement ;
- la date de livraison : il est préférable de l’exprimer en mois et il est conseillé de prévoir des pénalités de retard en cas de dépassement de la date butoir ;
- les garanties financières d’achèvement des travaux et/ou de remboursement ainsi que toutes les assurances-construction (biennale, décennale…) ;
- le rappel de toutes les autorisations administratives obtenues, notamment le permis de construire.

La notice descriptive est un document, annexé au contrat de vente, qui  dresse la liste de toutes les caractéristiques du bien concerné. D’après la Troisième Chambre Civile de la Cour de Cassation, dans un arrêt rendu le 18 mai 2017, la garantie de conformité des prestations et des niveaux de performance attendus d’un bien acheté en VEFA s’apprécie par rapport aux seules mentions de la notice descriptive.
En  l’espèce, un couple acquiert un bien en l’état futur d’achèvement auprès d’un promoteur qui leur livre une maison dont les façades ne sont pas de la couleur attendue. Après avoir obtenu gain de cause devant les premiers juges, leur demande est rejetée en appel puis en cassation au motif que la couleur de la façade revendiquée n’a jamais intégré le champ contractuel.

À l’appui de leur pourvoi, les acquéreurs font valoir que conformément aux articles L. 261-11 et R. 261-13 du code de la construction et de l’habitation, ont valeur contractuelle la notice descriptive des travaux ainsi que tous documents déposés chez le notaire auxquels l’acte de vente fait référence, dont notamment le permis de construire, qui prévoyait une couleur de façade différente de celle mise en œuvre, et que le vendeur s’était expressément engagé à respecter dans l’acte de vente.
Par ailleurs, la couleur mentionnée au permis correspondait également à celle reprise sur les documents publicitaires, dans la notice descriptive sommaire communiquée aux acquéreurs avant la conclusion du contrat de réservation, ainsi que dans le dossier de consultation des entreprises.
À l’inverse, la notice descriptive des travaux annexée à l’acte de vente définitif ne stipulait pour sa part aucune couleur particulière.
L’ensemble des arguments développés en demande est écarté par la Cour de cassation qui énonce clairement que la notice descriptive annexée à l’acte de vente a seule valeur contractuelle. Elle prédomine donc toutes autres informations dispensées par le vendeur au cours du processus d’achat.

Contrairement à ce que soutient l’appelante (la SCI venderesse),   (Cour d'appel de Lyon, 8e chambre, 26 novembre 2019, RG n° 17/06766), que les caractéristiques conventionnelles de l’appartement vendu retenues par le premier juge n résultent pas de la plaquette publicitaire et de la  maquette de commercialisation dont il a au contraire indiqué qu’elles étaient dénuées de toute précision, mais des plans contractuels annexés à l’acte de vente, de l’état descriptif de division-règlement de copropriété et des pièces annexées, lesquels selon l’acte de vente 'se substituent à tous actes ou documents conclus ou remis, antérieurement à ce jour à l’acquéreur et traitant des mêmes biens immobiliers, en particulier ceux résultant du contrat préliminaire de réservation.
Par des motifs pertinents que la cour adopte, le premier juge, s’appuyant sur les mentions de l’acte de vente, des plans y annexés et des constations faites par l’expert a mis en évidence :
-  que la volumétrie de bâtiment B1 a été modifiée après la vente de l’appartement de M. Z X et que l’obtention d’un permis de construire  modificatif n’est pas de nature à exonérer la SCI Résidence G H de sa responsabilité résultant de ce défaut de conformité.
- que le bâtiment C1 qui devait comporter 27 logements et un local professionnel a subi un changement de destination postérieurement à la vente de l’appartement litigieux en se transformant en une résidence de service de 80 logements.

La modification des distances de vis-à-vis, ainsi que l’a relevé le premier juge, crée une vue directe sur la terrasse et l’appartement de M. X, acquéreur, et atténue son sentiment d’espace, d’autant que la création des logements étudiants fait présumer une modification substantielle de la population de la résidence et de ses mœurs et rythme de vie de nature à porter une atteinte à la tranquillité du voisinage.
Ces défauts substantiels de conformité justifient de porter le montant de l’indemnisation de M. X, acquéreur, à la somme de 25. 000 euros.
Compte tenu des exclusions contractuelles de garantie prévue à l’art. 7.18 du contrat souscrit par la SCI G H auprès de la SMABTP  concernant la non conformité de l’ouvrage avec le devis descriptif, la décision déférée doit être confirmée en ce qu’elle a écarté la demande de garantie formée par la SCI Résidence G H à l’encontre de son assureur.

La rédaction de la notice descriptive est donc une étape clef de l’achat en VEFA et doit être effectuée avec précaution, notamment au regard de la faculté du vendeur de modifier le projet, en raison de nécessités techniques ou réglementaires.

La notice doit être conforme au modèle prévu par l’arrêté du 10 mai 1968. Elle décrit chacune des caractéristiques du bien en détail, selon un plan préétabli par l’arrêté. De ce fait, la notice lie le vendeur par une obligation contractuelle particulièrement précise au bénéfice de l’acheteur.

Si la notice lie contractuellement le constructeur, il dispose cependant d’une certaine souplesse vis à vis de son obligation. Cela lui permet de livrer un bien légèrement différent de la description donnée par la notice. En effet, cette tolérance trouve sa source dans les aléas inhérents au chantier. A titre d’exemple, on peut citer l‘arrêt de fabrication de certains produits ou matériaux. Ainsi, certaines prestations peuvent être légèrement modifiées, à condition d’être de qualité équivalente ou supérieure, afin de préserver les intérêts de l’acheteur.

En outre, puisque la conformité de l’ouvrage est contrôlée en vertu des mentions insérées dans la notice descriptive, aucun autre document ne peut être utilisé par l’acheteur sur le terrain  de cette obligation.

Si les prestations prévues par la notice ne sont pas respectées, la responsabilité contractuelle du vendeur/constructeur peut être engagée par l’acquéreur, sur le fondement de l’article 1147 du code civil .

Le projet de VEFA accompagné des documents évoqués ci-dessus doit être communiqué à l’acquéreur au moins un mois avant la date prévue pour la  signature de la vente définitive afin de lui permettre de les examiner.  Le contenu de ces documents doit être conforme avec celui du contrat de  réservation. sont adressés à l’acquéreur, par lettre recommandée avec
accusé de réception :
- le projet de l’acte de VEFA accompagné d’un plan coté des lots vendus, de la notice technique descriptive ainsi que du plan de l’ensemble immobilier ;
- la copie des documents nécessaires à la conclusion de la vente : règlement de copropriété, état descriptif de division, cahier des charges du lotissement…

Le  contrat doit désormais décrire les travaux dont l’acquéreur s'est réservé l’exécution dans le contrat préliminaire, et ce, d’un commun accord des parties. Bien évidemment, l’acquéreur ne doit pas avoir demandé au vendeur d’exécuter ou de faire exécuter ces travaux.

III. Le paiement du prix

A. L'échelonnement des paiements

L'échelonnement des paiements d'après l'avancement des travaux varie en fonction de la  garantie d'achèvement dont dispose le vendeur :

1/ Si le vendeur bénéficie de la garantie d'un organisme extérieur pour l'achèvement des travaux (garantie extrinsèque), les versements ne doivent pas dépasser :
− 35 % du prix total à l'achèvement des fondations,
− 70 % à la mise hors d'eau,
− 95 % à l'achèvement des travaux ;
− Le solde est versé à la livraison, sauf si l’acquéreur fait des réserves portant sur des défauts de conformité ;

2/ Si le vendeur ne bénéficie pas de la garantie d'un organisme extérieur pour l'achèvement des travaux (garantie intrinsèque), les versements ne doivent pas dépasser :
− 20 % du prix total à l'achèvement des fondations,
− 45 % à la mise hors d'eau,
− 85 % à l'achèvement de la maison ;
− Le solde est versé à la livraison, sauf si l’acquéreur fait des réserves portant sur des défauts de conformité.
Depuis le 1er janvier 2015, une telle garantie est interdite.

Lorsqu’un appel de fonds est réalisé, l’acquéreur doit toujours vérifier la réalité des travaux effectués.

B. Les pénalités en cas de retard dans le paiement

Des pénalités en cas de retard de paiement de l'acheteur peuvent être prévues dans le contrat. Elles ne peuvent pas dépasser 1 % par mois de retard de la somme à verser. Le montant des intérêts étant faible, le promoteur peut aussi faire insérer une clause de rupture automatique du contrat en cas d'absence de paiement, avec versement au vendeur d'une indemnité forfaitaire qui ne doit pas être supérieure à 10 % du prix de vente initial. Une clause résolutoire du contrat est également prévue. Elle a pour effet de faire annuler le contrat en cas de non-respect des obligations de l'acquéreur. Toutefois, cette clause résolutoire ne joue qu'un mois après un commandement de payer resté infructueux, l'acquéreur pouvant pendant cette période saisir le juge afin d'obtenir des délais de paiement.

C. Les pénalités en cas de retard de livraison

En matière de construction de maison individuelle, le contrat doit mentionner le délai d'exécution des travaux et les pénalités prévues en cas de retard de livraison (art. L. 231-2 du code de la construction et de l'habitation). Ces pénalités ne peuvent être fixées à un montant inférieur à 1/3000 du prix convenu par jour de retard (art. R. 231-14 CCH). Le constructeur ne peut pas refuser de payer les pénalités de retard du fait d'un retard dans la livraison dès lors que celui-ci ne résulte pas d'un cas de force majeure.

Les pénalités forfaitaires prévues au contrat sont prises en charge par le garant dès lors que le retard de livraison excède trente jours. Certains cas particuliers n'engagent pas la responsabilité du promoteur :
− Si le retard est du à des intempéries,
− Si des journées de grèves ont perturbé l'avancement du travail,
− Si des travaux supplémentaires non prévus dans le contrat initial ont du être réalisés

Le contrat de vente en l’état futur d’achèvement doit indiquer un délai de livraison (art. L. 261-11 du CCH). Celui-ci peut être reporté si les signataires se mettent d’accord. En général, l’acte contient aussi une clause de prorogation, c’est-à-dire de suspension du délai de livraison, pour un certain nombre de causes dites «légitimes»: intempéries, grève, embargo, etc. Toutes ces causes ne sont pas considérées comme légitimes par les juges, qui analysent chaque affaire au cas par cas. Le vendeur peut rarement s’affranchir des délais.

Les tribunaux considèrent que l’obligation de délivrance qui pèse sur le vendeur est une obligation de résultat et non seulement de moyens (CA de Versailles du 27.7.10, n°09/02932). Cela signifie qu’en cas de retard, peu importe ce que prévoit le contrat: le vendeur n’a la possibilité de se dégager de sa responsabilité qu’en établissant la faute de l’acquéreur (si celui-ci n’a pas payé un acompte, par exemple - CA de Chambéry du 13.11.07, n°06/01865) ou en invoquant la force majeure, c’est-à-dire un événement imprévisible, insurmontable et indépendant de sa volonté.

Les juges ont ainsi estimé, dans une affaire, que la mise en liquidation judiciaire de l’une des entreprises sous-traitantes ne pouvait pas être considérée comme une cause légitime (même si elle était prévue dans le contrat) car cette situation n’était pas imprévisible (CA de Versailles du 27.7.10). Le promoteur avait, en effet, constaté des manquements répétés de son prestataire plusieurs mois avant sa faillite officielle. Dans une autre affaire, une clause de prorogation contenue dans le contrat de vente a été déclarée abusive. Le vendeur savait, lors de la signature, que l’un de ses sous-traitants avait abandonné le chantier et commis de nombreuses malfaçons (CA d’Amiens du 19.3.09, n°07/04857). 

En revanche, les juges acceptent les retards pour cause d’intempéries, dès lors que celles-ci sont justifiées par une attestation du maître d’œuvre, c’est-à-dire l’architecte ou le bureau d’études. Un simple relevé météo ne suffit pas(CA de Metz du 25.6.09, n°07/00570).

Le vendeur est tenu d’indemniser l’acquéreur. Le contrat prévoit, en général, des pénalités de retard à la charge du vendeur. Le juge ne pourra les modifier que si elles sont manifestement excessives ou dérisoires au regard du préjudice réel subi (CA d’Aix-en-Provence du 11.12.08, n°06/01221). Si le contrat ne prévoit rien, l’acquéreur peut demander au juge une indemnisation à hauteur de son préjudice. Une acheteuse, qui avait dû reculer la vente de son appartement et vivre quelque temps chez son fils, a ainsi obtenu 15 000 €pour un retard de dix mois (CA de Paris du 1.7.09, n°07/12763). 

Les juges indemnisent aussi ceux qui sont contraints de payer un loyer en attendant la livraison du bien. Des acquéreurs ont obtenu le remboursement de 19 loyers mensuels ainsi que des frais de garde-meuble, de déplacement, de scolarisation de leurs enfants et de renégociation de leur prêt immobilier, soit 20 000€ au total (CA d’Aix-en-Provence du 11.12.08).

IV. La livraison du logement

Le vendeur doit livrer à l’acquéreur dans les délais convenus, un logement conforme aux prévisions contractuelles : c’est « l’obligation de délivrance ». Il y a défaut de conformité quand le bien livré ne répond pas aux stipulations du contrat. 

Depuis le 1er Juillet 2016, la personne chargée de constater l'achèvement des travaux doit remplir à cette fin un document précis et le communiquer en trois exemplaires à l'acquéreur, qui en remet un au notaire chargé du suivi de la vente et un à l'organisme couvrant la garantie extrinsèque. Lorsque les travaux ont été constatés comme achevés, selon les modalités décrites, la garantie extrinsèque d'achèvement prend fin.

A. La réception de l’immeuble

Une fois les travaux terminés, une première réception intervient entre le promoteur-vendeur et les différents entrepreneurs. un procès-verbal est dressé, dans lequel sont consignées les malfaçons éventuelles. Cette réception constitue le point de départ des garanties de parfait achèvement, biennales et décennales dues par le vendeur.

B. La livraison du bien

L’acquéreur est ensuite « convoqué » pour prendre livraison et possession du bien. Cette livraison constitue le point de départ de la garantie des vices de construction et défauts de conformité apparents. Dès cette réception qui s’accompagne de la remise des clefs, l’acquéreur devient propriétaire de l’intégralité du bien et donc responsable. Il doit à ce titre s’assurer et payer les charges du bien acquis.

1. Que se passe-t-il en cas de dépassement de la date prévue au contrat ?

Si la date prévue à l’acte de vente est dépassée, cela ne signifie pas obligatoirement que la responsabilité du promoteur est engagée. En effet, il est souvent prévu dans l’acte de vente des causes contractuelles de suspension de délai (exemples : intempéries, grève  générale du bâtiment, conditions atmosphériques exceptionnelles…) qui peuvent occasionner un retard n’engageant pas sa responsabilité.

En revanche, l’acquéreur doit pouvoir se protéger contre la mauvaise foi du promoteur qui aurait retardé la livraison sans raison valable. si l’acquéreur ne parvient pas à trouver un accord amiable avec le promoteur-vendeur sur le paiement de pénalités de retard, il peut saisir le juge pour obtenir une indemnisation.Toutefois, les constructeurs se protègent en insérant dans leur contrat des clauses justifiant les retards et empêchant de faire courir le délai prévu pour les pénalités.

Ces clauses doivent être rédigées minutieusement puisque la loi ne les autorise que pour certains motifs, notamment ceux résultant d’un cas de force majeure, des intempéries, de la liquidation judiciaire d’une entreprise, etc.
Cette clause de prorogation de délai permet aux constructeurs de s’exonérer de la responsabilité de retard pour une certaine période. Par exemple, pour l’acquisition d’un bien en vente en l’état futur d’achèvement  dont la livraison est prévue dans deux ans, le constructeur  n’engagera pas sa responsabilité pour un retard de trois mois si les intempéries (pluies, vents, etc.) ont retardé l’achèvement des travaux.
Cette clause est largement validée par la jurisprudence qui refuse de la considérer comme abusive : « la clause susvisée n’avait ni pour objet, ni pour effet de créer, au  détriment des acquéreurs non professionnels, un déséquilibre  significatif entre les droits et obligations des parties au contrat et,  partant, n’était pas abusive » (Cass. Civ 3e 24.10.2012, n° 11-17.800).
Récemment, la jurisprudence est allée encore plus loin en validant  une clause doublant le délai de livraison initialement prévu. En l’espèce, la clause prévoyait qu’en cas de cause légitime de suspension
du délai de livraison du bien, la livraison de celui-ci sera retardée d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier. En
substance, la Cour de cassation juge que cette clause n’est pas abusive  (Civ. 3e, 23 mai 2019, n°18-14.212).
Cette jurisprudence, bien que sévère pour l’acheteur, complète l’avis rendu le 29 septembre 2016 par la Commission des clauses abusives.

2. Que se passe-t-il en cas de défaut de conformité ou de malfaçons ?

a. Les défauts de conformité

Lorsque le bien livré ne correspond pas aux prescriptions de la notice descriptive ou au plan, il y a défaut de conformité. en cas de défaut de conformité substantiel, il ne peut pas y avoir d’achèvement et a fortiori pas de livraison. Le bien n’est pas considéré comme achevé (par exemple : absence de fenêtre, place de parking plus étroite que prévu). Il faut cependant que les défauts de conformité portent atteinte à la  «destination de l’immeuble», ce qui n’est pas le cas pour des défauts liés à la peinture par exemple, dès lors qu’ils ne rendent pas impossible l’occupation des lieux (CA de Fort-de-France du 15.1.10, n°09/00225).

L’acquéreur ne paie pas le solde du prix et ne se voit donc pas remettre les clefs, tant qu’il n’y a pas mise en conformité. Il peut même le cas échéant demander la résolution de la vente. À l’inverse, en cas de défaut de conformité non substantiel (par exemple : carrelage à la place du parquet), l’acquéreur consigne le solde du prix dans une banque ou chez un notaire jusqu’à la mise en conformité. Le vendeur est alors tenu de lui remettre les clefs.

L'acquéreur d'un bien immobilier ne peut en aucun cas être tenu d'accepter une chose différente de celle qu'il a commandée. Si le vendeur manque à son obligation de délivrance conforme, la vente peut être annulée par le Tribunal de Grande instance.
Dans un arrêt  du 15 mars 2018, la Cour d’appel de VERSAILLES a confirmé le jugement du Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES ayant prononcé la résolution de la vente d’un bien en l’état futur d’achèvement (VEFA), au motif que le bien livré, un appartement situé au 2ème étage dans un immeuble de trois étages, n’était pas conforme aux stipulations contractuelles, prévoyant la vente d’un appartement situé au deuxième et dernier étage de l’immeuble.
L’acquéreur avait signé un contrat de VEFA en vue d’acquérir un appartement situé au deuxième étage d’un immeuble de deux étages.
Durant la construction, le promoteur s’est aperçu qu’il allait devoir édifier un mur de type berlinoise pour consolider la structure de l’immeuble. Compte tenu du coût de cette paroi berlinoise, le promoteur a décidé d’ajouter un étage à l’immeuble, afin de rentabiliser financièrement l’opération.
Néanmoins, le promoteur n’a pas cru devoir proposer à l’acquéreur de modifier le contrat de vente pour acquérir un appartement au troisième étage ainsi ajouté. L’acquéreur a alors demandé au vendeur de résoudre la vente à l’amiable, ce que le vendeur a refusé.L’acquéreur,  l’a assigné devant le Tribunal de Grande Instance pour obtenir le prononcé de la résolution de la vente au visa de l’article 1604 du code civil qui impose au vendeur de livrer une chose conforme aux stipulations contractuelles.
Simultanément, le vendeur en l’état futur d’achèvement a assigné l’acquéreur devant le Tribunal de Grande Instance pour obtenir la condamnation en paiement du solde du prix.
Par jugement en date du 5 janvier 2016, le Tribunal de Grande Instance a fait droit à la demande de l’acquéreur, et prononcé la résolution de la vente.

Statuant sur l’appel interjeté par le vendeur en l’état futur d’achèvement, la Cour d'appel de VERSAILLES a confirmé ce jugement et rappelé que :
« Il résulte de l'article 1604 du code civil, que la chose livrée à l'acheteur doit être conforme à celle prévue au contrat, l'acquéreur  ne pouvant être tenu d'accepter une chose différente de celle qu'il a commandée. »
La Cour a souligné que le promoteur ne pouvait se prévaloir de la clause du contrat de VEFA l’autorisant à modifier le projet initial : « pour des raisons d’ordre technique, administratif ou juridique », puisque l’adjonction d’un étage visait uniquement à assurer la viabilité financière du projet :
« C’est aux termes de justes motifs que les premiers juges ont considéré que la construction de cet étage supplémentaire n'était donc pas justifiée par des nécessités techniques, administratives ou juridiques, et ne visait donc pas non plus à compléter ou à parfaire l'aspect architectural ou l'harmonie du programme, car, si la construction du mur de type berlinoise résultait bien d'une contrainte technique, il n'en est pas de même de l'édification d'un étage supplémentaire, qui ne s'explique que par des considérations financières.
Or, les considérations financières, aux termes des stipulations contractuelles ci-dessus rappelées, ne sont pas de celles qui permettaient des modifications par rapport aux documents et plans initiaux. »

b. Les malfaçons

Il y a malfaçon lorsque les travaux ont été mal exécutés, même s’ils sont conformes à la notice descriptive et au plan (exemple : mauvaise inclinaison d’une terrasse empêchant l’écoulement des eaux pluviales, installation électrique défectueuse…). si la malfaçon empêche l’utilisation du bien conformément à son usage, il ne peut pas y avoir d’achèvement et a fortiori pas de livraison : ici également le bien n’est pas considéré comme achevé (exemple : l’installation électrique ne fonctionne pas et implique des travaux importants de réparation).

L’acquéreur ne paie pas le solde du prix et ne se voit donc pas remettre les clefs, tant qu’il n’y a pas suppression des malfaçons. Le cas échéant, il pourra même demander la résolution de la vente. si la malfaçon est mineure, elle fait l’objet de réserves dans le procès verbal de réception. Dans tous les cas, il est nécessaire de rédiger un procès verbal de réception dans lequel sera mentionné l’ensemble des réserves émises par l’acquéreur et le vendeur.

V. Les garanties dont bénéficie l’acquéreur

A. Les garanties financières

Afin de protéger l’acquéreur d’un bien à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation, le promoteur doit obligatoirement fournir soit une garantie d’achèvement, soit de remboursement.

1. La garantie d’achèvement

Il s’agit d’une garantie bancaire (également appelée « garantie  extrinsèque ») : c’est-à-dire qu’un établissement financier s’engage, encas de défaillance du promoteur, à faire l’avance des sommes nécessaires à l’achèvement des travaux.
Pour les opérations de construction dont la demande de permis de construire a été déposée avant le 1er janvier 2015, le vendeur peut fournir une garantie dite « intrinsèque » : cette garantie ne repose pas sur les capacités financières d’une banque mais sur celles du promoteur lui-même. Certaines conditions doivent être respectées.

Avant la conclusion d'un contrat de vente d'un immeuble à construire, le vendeur souscrit donc une garantie financière de l'achèvement de l'immeuble ou une garantie financière du remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d'achèvement. Ce principe est posé par l'article L. 261-10-1 du code de la construction et de l'habitation.

La loi ELAN a précisé le fonctionnement de la garantie financière de l'achèvement de l'immeuble.
La garantie financière d’achèvement pourra être mise en œuvre par l’acquéreur de l’immeuble en état futur d’achèvement en cas de défaillance financière du vendeur caractérisée par une absence de disposition des fonds nécessaires à l’achèvement de l’immeuble.

Le garant financier de l’achèvement de l’immeuble peut faire désigner un administrateur ad hoc, qui aura pour mission de faire réaliser les travaux nécessaires à l’achèvement de l’immeuble. Il dispose des pouvoirs de maître de l’ouvrage et notamment de faire toutes les opérations techniques, juridiques, administratives et financières concourant à l’achèvement de l’immeuble, y compris celui de mettre en œuvre la réception de l'ouvrage. La rémunération de l'administrateur provisoire est à la charge du garant.

Le garant financier de l'achèvement de l'immeuble est, une fois son engagement mis en œuvre, seul fondé à exiger des acquéreurs le paiement du solde du prix.

La jurisprudence considère que l’acheteur peut demander la condamnation du vendeur et de son garant pour des défauts de conformité substantiels ou des malfaçons qui rendent la construction impropre à sa destination.
L’absence d’une marche d’accès à une villa a, par exemple, été indemnisée 75€ (CA d’Aix-en-Provence du 28.5.09, n°07/19098). En revanche, dans cette même affaire, l’absence de dispositif de récupération des eaux de pluie n’a pas été dédommagée.

2. La garantie de remboursement

En cas de non-achèvement, les sommes déjà versées par l’acquéreur lui sont remboursées. Cette garantie émane d’un organisme financier (banque, assurance). La vente est alors annulée, contrairement à la garantie extrinsèque d’achèvement qui permet de terminer l’immeuble.

B. Les garanties relatives à la construction

1. La garantie de parfait achèvement

Elle concerne les défauts de construction et les défauts de conformité apparents. Le logement doit être conforme aux prévisions du contrat. C’est pourquoi, un examen minutieux du bien s’impose à l’acquéreur lors de la réception de son bien afin qu’il mentionne les réserves éventuelles sur le procès-verbal. Toutefois, dans le délai d’un mois suivant la signature du procès-verbal, l’acquéreur peut encore dénoncer de nouveaux vices apparents par lettre recommandée. Il n’y a pas lieu à résolution du contrat ou à diminution de prix si le vendeur s’oblige à réparer. À défaut, l’acquéreur doit saisir le tribunal de grande instance dans l’année qui suit.

En pratique, l’action doit être intentée dans le délai d’un an et un mois à compter de la livraison du bien. Toutefois, dans un souci de protection du particulier, la Cour de cassation a décidé que l’acquéreur peut dénoncer des vices apparents même postérieurement à l’écoulement d’un délai d’un mois. La garantie de parfait achèvement joue pendant l’année qui suit la réception du logement aussi bien dans les rapports vendeur-entreprise que dans ceux qui lient l’acquéreur et le vendeur.

2. La garantie d’isolation phonique

Le vendeur en l’état futur d’achèvement est garant à l’égard du premier occupant du logement, de la conformité du bien aux prescriptions légales et réglementaires en matière d’isolation phonique. Cette garantie est d’un an à compter de la prise de possession du bien. La garantie de bon fonctionnement des équipements (garantie biennale) Elle bénéficie à l’acquéreur pendant un délai de deux ans suivant la réception de l’immeuble intervenant entre le vendeur et les entreprises. Elle porte sur tous les équipements dissociables de la construction (volets, robinets, carrelage…).

3. La garantie des vices cachés (garantie décennale)

Elle bénéficie à l’acquéreur pendant un délai de dix ans à compter de la réception de l’immeuble intervenant entre le vendeur et les entreprises. Elle concerne les malfaçons touchant la solidité du bâtiment (fondations, toiture…).

La plupart de ces garanties bénéficient à tous les propriétaires successifs du bien. Ainsi, l’action en garantie décennale se transmet au nouvel acquéreur en cas de revente de l’appartement dans le délai de dix ans. Le promoteur doit obligatoirement souscrire une assurance dommages-ouvrage qui permet la prise en charge immédiate, sans recherche de responsabilité, du coût des réparations liées aux désordres. Le bénéfice de cette assurance est transmis à tous les propriétaires successifs, pendant toute la durée de la garantie. Grâce à cette assurance, la compagnie indemnise immédiatement le propriétaire et se retourne ensuite contre l’entreprise responsable du vice.

Le plus souvent la VEFA prévoit que le vendeur pourra remettre des équipements de marque et de qualité « équivalentes » à celles figurant dans le contrat. Cela permet au vendeur de se prémunir contre d’éventuelles interruptions de fabrication ou défaillances de ses fournisseurs. De la même manière, est admise la stipulation d’une clause de tolérance relative aux cotes et surfaces indiquées dans la VEFA (en général 5%). Ainsi, dès lors que l’insuffisance reprochée est inférieure à la tolérance stipulée, le bien sera considéré comme achevé.
Ces clauses sont parfaitement licites.

Sources : La vente en l'état futur d'achèvement : règles générales. Par Thomas Mertens, Avocat. (village-justice.com).
La vente en l’état futur d’achèvement : quels risques pour l’acquéreur ? - Soussens Avocats (ganaellesoussensavocat.com)

la_vefa_vente_en_letat_futur_dachevement_mai_2016.pdf (notairesdugrandparis.fr)

Les étapes de la vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) - Tabordet Merigoux (tabordet-avocat.com)

Le 1er juin 2018 dernière mise à jour le 8 novembre 2019