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La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA)

La vente en l’état futur d’achèvement, ou VEFA (également appelée « achat sur plan »), est un contrat par lequel l’acheteur acquiert un bien immobilier en cours de construction que le vendeur s’engage à lui livrer une fois achevé. Comme toute vente immobilière, elle est obligatoirement reçue par un notaire.

L’acquéreur choisit son bien immobilier sur la base de plans et de documents descriptifs et graphiques fournis par le promoteur-vendeur. Il n’intervient pas dans le processus de construction dont la responsabilité pèse entièrement sur le promoteur. Ce dernier s’engage à lui livrer un bien achevé et conforme aux plans et notices descriptives, dans un délai déterminé. Il doit faire toutes les démarches en ce sens (permis de construire, assurances, surveillance des travaux...).

La VEFA fait l’objet d’une réglementation spécifique et impérative pour les biens immobiliers à usage d’habitation ou à usage d’habitation et professionnel (on parle de « secteur protégé »). Dans les autres cas, elle ne s’applique pas.

I - Le contrat de réservation

Préalablement à la signature d’un contrat définitif, l’acheteur peut signer un contrat de réservation (ou contrat préliminaire) par lequel le promoteur ou le constructeur s’engage à lui réserver un logement dans un programme à venir. Le contrat préliminaire est toutefois facultatif, c’est-à-dire qu’il n’est pas obligatoire de faire précéder la VEFA d’un tel avant-contrat et il est possible de signer directement le contrat de vente définitif. Généralement, le contrat de réservation est établi par acte sous signatures privées, le recours à un notaire n’étant pas obligatoire à ce stade.

A. Le contenu du contrat de réservation

Régi par les articles R 261-26 et suivant du Code de la construction et de l’habitation, le contrat de réservation doit être établi par écrit et contenir un certains nombre de mentions obligatoires :
- la surface habitable approximative de l'immeuble ;
- le nombre de pièces principales et l'énumération des pièces de service, dépendances et dégagements. S'il s'agit d'une partie d'immeuble, le contrat doit en outre préciser la situation de cette partie dans l'immeuble.
- le prix de vente du logement et les conditions de révision, le cas échéant ;
- la date à laquelle le contrat définitif sera conclu ;
- le délai d'exécution des travaux ;
- les conditions prévues par la loi qui permettent de renoncer à acheter en récupérant le dépôt de garantie ; ce sera le cas, si :
o le contrat de vente définitif n'est pas signé à la date prévue, du fait du vendeur ;
o le prix de vente est supérieur d'au moins 5 % au prix prévisionnel, éventuellement révisé ;
o le logement tel qu'il est décrit dans le contrat de vente ne correspond pas à la description du contrat de réservation et les changements constatés diminuent de 10 % la valeur du logement;
o l'un des équipements promis n'est pas fourni ;
o le montant des prêts que le vendeur s'est engagé à vous faire obtenir est inférieur de 10 % à ce qui était prévu.

Avec la loi ELAN, le contrat préliminaire pourra désormais prévoir que l’acquéreur se réserve l’exécution de certains travaux de finition ou d’installation d’équipements qu’il se procure par lui-même. Cette
modalité doit résulter d'un commun accord des parties.
Le contrat comportera alors une clause en caractères très apparents par laquelle l’acquéreur accepte la charge et le coût de ces travaux, qu’il réalisera après la livraison de l’immeuble.
Dans ce cas, le contrat préliminaire précisera :
1/ Le prix du local réservé décomposé comme suit :
- d’une part, le prix de vente convenu,
- d’autre part, le coût des travaux dont l’acquéreur se réserve l’exécution, ceux-ci étant décrits et chiffrés par le vendeur,
- et enfin le coût total de l’immeuble égal à la somme du prix convenu et du coût des travaux.
2/ Le délai dans lequel l’acquéreur peut revenir sur sa décision de se réserver l’exécution des travaux. Si l’acquéreur exerce cette faculté, le vendeur est tenu d’exécuter ou de faire exécuter les travaux dont
l’acquéreur s’est réservé l'exécution aux prix et conditions mentionnés au contrat préliminaire.

Un décret en Conseil d’État précisera les conditions d’application et notamment la nature des travaux dont l’acquéreur peut se réserver l’exécution.

B . Le dépôt de garantie

En contrepartie de la réservation du bien, l’acquéreur doit verser un dépôt de garantie. son montant est au maximum de 5% du prix de vente si la signature du contrat définitif de vente est prévue dans l’année de la signature du contrat de réservation. Il n’est que de 2% si la signature de l’acte de vente doit intervenir entre un et deux ans après celle du contrat de réservation. En revanche, le vendeur ne peut demander aucun dépôt de garantie si le délai de réalisation de la vente est supérieur à deux ans. Ce dépôt de garantie est versé sur un compte spécial ouvert en la comptabilité du notaire ou au sein d’un établissement financier au nom de l’acquéreur. Il s’agit d’une condition de validité du contrat de réservation.

Le dépôt de garantie devra être restitué impérativement à l’acquéreur dans un délai de trois mois dans les cas suivants :
- si la VEFA n’est pas régularisée dans les délais prévus pour une raison imputable au vendeur,
- si le prix de vente excède de plus de 5% le prix prévisionnel prévu au contrat préliminaire,
- si le prêt de l’acquéreur n’est pas obtenu,si le projet de VEFA définitif fait apparaître des différences anormales par rapport aux prévisions du contrat préliminaire (non réalisation d’un équipement
prévu par exemple), si l’acquéreur exerce sa faculté de rétractation dans le délai de dix jours.

C. Le délai de rétraction

Le délai de rétractation est le délai légal imparti à l’acquéreur  réservataire d’un logement en état futur d’achèvement, pour sortir du  contrat. Cette sortie du contrat permettra à l’acquéreur réservataire de
« décommander » le bien immobilier qu’il avait réservé en vertu du contrat de réservation. Le délai de rétractation prévu par le Code de la construction et de l’habitation est de 10 jours en faveur de
l’acquéreur réservataire. S’il se rétracte dans ce laps de temps, le contrat définitif de vente n’aura pas lieu, et la rétractation ne pourra donner lieu à aucun dédommagement au profit du vendeur réservant.

Le délai de rétractation court à compter du jour de la conclusion du contrat de réservation, ce dernier étant conclu soit par acte sous seing privé soit par acte notarié. Dans le cas où l’acquéreur réservataire
désire sortir de l’avant-contrat qu’est le contrat de réservation, il devra le notifier au vendeur réservant par lettre recommandée avec accusé de réception, dans le délai de 10 jours à compter de la signature
du contrat préliminaire. En manifestant sa volonté de se dédire de l’achat envisagé, l’acquéreur réservataire doit également signifier au vendeur et au dépositaire de la somme (un établissement financier ou un notaire) sa volonté de récupérer son dépôt de garantie.

La rétractation effectuée anéantit alors la vente définitive et remet les parties au statu quo ante, c'est-à-dire en l’état juridique antérieur au contrat de réservation. L’immeuble bloqué au profit de l’acquéreur
réservataire redevient libre de toute charge de réservation, et ce même réservataire récupère son dépôt de garantie. Le vendeur, quant à lui, ne connaît pas de modification dans sa situation juridique puisqu’il a toujours été propriétaire de l’immeuble, quand bien même ce dernier était réservé, le transfert de propriété n’opérant que lors du contrat définitif de vente.

II. Le contrat de vente

Le contrat de vente peut prendre la forme :
- soit d'un contrat de vente en l'état futur d'achèvement : L’acquéreur devient propriétaire du sol et de ce qui est construit à la signature du contrat de vente et de la totalité du logement, au fur et à mesure de
son édification. Il faut vérifier qu'une assurance incendie et responsabilité civile a été souscrite par le vendeur; à défaut Il faudra souscrire à cette assurance à la signature du contrat de vente.
-  soit d'un contrat de vente à terme (plus rare en pratique) : L’acquéreur ne devient propriétaire qu'à l'achèvement des travaux ; les versements effectués sont déposés sur un compte ouvert dans une banque ou un établissement financier et ne peuvent être utilisés par le vendeur avant la livraison ; jusqu'à cette date, c'est au vendeur d'assurer la construction en cours.

Le contrat de vente doit contenir, sous peine de nullité dudit contrat (article L261-11 du Code de la construction et de l’habitation) :
-  une description exacte et détaillée du logement (consistance, caractéristiques techniques, matériaux utilisés…) ainsi que sa situation exacte dans l’immeuble ou l’ensemble immobilier, conformes à celles du contrat de réservation ;
- le prix et l’échelonnement des paiements en fonction de l’avancement des travaux. L’échelonnement des paiements est impératif. Le promoteur ne peut exiger de versements plus importants sous peine de s’exposer à des sanctions pénales ;
- la date d’achèvement du logement ;
- la date de livraison : il est préférable de l’exprimer en mois et il est conseillé de prévoir des pénalités de retard en cas de dépassement de la date butoir ;
- les garanties financières d’achèvement des travaux et/ou de remboursement ainsi que toutes les assurances-construction (biennale, décennale…) ;
- le rappel de toutes les autorisations administratives obtenues, notamment le permis de construire.

Le projet de VEFA accompagné des documents évoqués ci-dessus doit être communiqué à l’acquéreur au moins un mois avant la date prévue pour la  signature de la vente définitive afin de lui permettre de les examiner.  Le contenu de ces documents doit être conforme avec celui du contrat de  réservation. sont adressés à l’acquéreur, par lettre recommandée avec
accusé de réception :
- le projet de l’acte de VEFA accompagné d’un plan coté des lots vendus, de la notice technique descriptive ainsi que du plan de l’ensemble immobilier ;
- la copie des documents nécessaires à la conclusion de la vente : règlement de copropriété, état descriptif de division, cahier des charges du lotissement…

Le  contrat doit désormais décrire les travaux dont l’acquéreur s'est réservé l’exécution dans le contrat préliminaire, et ce, d’un commun accord des parties. Bien évidemment, l’acquéreur ne doit pas avoir demandé au vendeur d’exécuter ou de faire exécuter ces travaux.

III. Le paiement du prix

A. L'échelonnement des paiements

L'échelonnement des paiements d'après l'avancement des travaux varie en fonction de la  garantie d'achèvement dont dispose le vendeur :

1/ Si le vendeur bénéficie de la garantie d'un organisme extérieur pour l'achèvement des travaux (garantie extrinsèque), les versements ne doivent pas dépasser :
− 35 % du prix total à l'achèvement des fondations,
− 70 % à la mise hors d'eau,
− 95 % à l'achèvement des travaux ;
− Le solde est versé à la livraison, sauf si l’acquéreur fait des réserves portant sur des défauts de conformité ;

2/ Si le vendeur ne bénéficie pas de la garantie d'un organisme extérieur pour l'achèvement des travaux (garantie intrinsèque), les versements ne doivent pas dépasser :
− 20 % du prix total à l'achèvement des fondations,
− 45 % à la mise hors d'eau,
− 85 % à l'achèvement de la maison ;
− Le solde est versé à la livraison, sauf si l’acquéreur fait des réserves portant sur des défauts de conformité.
Depuis le 1er janvier 2015, une telle garantie est interdite.


Lorsqu’un appel de fonds est réalisé, l’acquéreur doit toujours vérifier la réalité des travaux effectués.

B. Les pénalités en cas de retard dans le paiement

Des pénalités en cas de retard de paiement de l'acheteur peuvent être prévues dans le contrat. Elles ne peuvent pas dépasser 1 % par mois de retard de la somme à verser. Le montant des intérêts étant faible, le promoteur peut aussi faire insérer une clause de rupture automatique du contrat en cas d'absence de paiement, avec versement au vendeur d'une indemnité forfaitaire qui ne doit pas être supérieure à 10 % du prix de vente initial. Une clause résolutoire du contrat est également prévue. Elle a pour effet de faire annuler le contrat en cas de non-respect des obligations de l'acquéreur. Toutefois, cette clause résolutoire ne joue qu'un mois après un commandement de payer resté infructueux, l'acquéreur pouvant pendant cette période saisir le juge afin d'obtenir des délais de paiement.

C. Les pénalités en cas de retard de livraison

En matière de construction de maison individuelle, le contrat doit mentionner le délai d'exécution des travaux et les pénalités prévues en cas de retard de livraison (art. L. 231-2 du code de la construction et
de l'habitation). Ces pénalités ne peuvent être fixées à un montant inférieur à 1/3000 du prix convenu par jour de retard (art. R. 231-14 CCH). Le constructeur ne peut pas refuser de payer les pénalités de
retard du fait d'un retard dans la livraison dès lors que celui-ci ne résulte pas d'un cas de force majeure.

Les pénalités forfaitaires prévues au contrat sont prises en charge par le garant dès lors que le retard de livraison excède trente jours. Certains cas particuliers n'engagent pas la responsabilité du promoteur :
− Si le retard est du à des intempéries,
− Si des journées de grèves ont perturbé l'avancement du travail,
− Si des travaux supplémentaires non prévus dans le contrat initial ont du être réalisés

IV. La livraison du logement

Le vendeur doit livrer à l’acquéreur dans les délais convenus, un logement conforme aux prévisions contractuelles : c’est « l’obligation de délivrance ». Il y a défaut de conformité quand le bien livré ne répond
pas aux stipulations du contrat. 

Depuis le 1er Juillet 2016, la personne chargée de constater l'achèvement des travaux doit remplir à cette fin un document précis et le communiquer en trois exemplaires à l'acquéreur, qui en remet un au notaire chargé du suivi de la vente et un à l'organisme couvrant la garantie extrinsèque. Lorsque les travaux ont été constatés comme achevés, selon les modalités décrites, la garantie extrinsèque d'achèvement prend fin.

A. La réception de l’immeuble

Une fois les travaux terminés, une première réception intervient entre le promoteur-vendeur et les différents entrepreneurs. un procès-verbal est dressé, dans lequel sont consignées les malfaçons éventuelles. Cette réception constitue le point de départ des garanties de parfait achèvement, biennales et décennales dues par le vendeur.

B. La livraison du bien

L’acquéreur est ensuite « convoqué » pour prendre livraison et possession du bien. Cette livraison constitue le point de départ de la garantie des vices de construction et défauts de conformité apparents. Dès cette réception qui s’accompagne de la remise des clefs, l’acquéreur devient propriétaire de l’intégralité du bien et donc responsable. Il doit à ce titre s’assurer et payer les charges du bien acquis.

1. Que se passe-t-il en cas de dépassement de la date prévue au contrat ?

Si la date prévue à l’acte de vente est dépassée, cela ne signifie pas obligatoirement que la responsabilité du promoteur est engagée. En effet, il est souvent prévu dans l’acte de vente des causes
contractuelles de suspension de délai (exemples : intempéries, grève  générale du bâtiment, conditions atmosphériques exceptionnelles…) qui peuvent occasionner un retard n’engageant pas sa responsabilité.

En revanche, l’acquéreur doit pouvoir se protéger contre la mauvaise foi du promoteur qui aurait retardé la livraison sans raison valable. si l’acquéreur ne parvient pas à trouver un accord amiable avec le
promoteur-vendeur sur le paiement de pénalités de retard, il peut saisir le juge pour obtenir une indemnisation.

2. Que se passe-t-il en cas de défaut de conformité ou de malfaçons ?

a. Les défauts de conformité

Lorsque le bien livré ne correspond pas aux prescriptions de la notice descriptive ou au plan, il y a défaut de conformité. en cas de défaut de conformité substantiel, il ne peut pas y avoir d’achèvement et a
fortiori pas de livraison. Le bien n’est pas considéré comme achevé (par exemple : absence de fenêtre, place de parking plus étroite que prévu).

L’acquéreur ne paie pas le solde du prix et ne se voit donc pas remettre les clefs, tant qu’il n’y a pas mise en conformité. Il peut même le cas échéant demander la résolution de la vente. À l’inverse, en cas de défaut de conformité non substantiel (par exemple : carrelage à la place du parquet), l’acquéreur consigne le solde du prix dans une banque ou chez un notaire jusqu’à la mise en conformité. Le vendeur est alors tenu de lui remettre les clefs.

b. Les malfaçons

Il y a malfaçon lorsque les travaux ont été mal exécutés, même s’ils sont conformes à la notice descriptive et au plan (exemple : mauvaise inclinaison d’une terrasse empêchant l’écoulement des eaux pluviales, installation électrique défectueuse…). si la malfaçon empêche l’utilisation du bien conformément à son usage, il ne peut pas y avoir d’achèvement et a fortiori pas de livraison : ici également le bien n’est pas considéré comme achevé (exemple : l’installation électrique ne fonctionne pas et implique des travaux importants de réparation).

L’acquéreur ne paie pas le solde du prix et ne se voit donc pas remettre les clefs, tant qu’il n’y a pas suppression des malfaçons. Le cas échéant, il pourra même demander la résolution de la vente. si la malfaçon est mineure, elle fait l’objet de réserves dans le procès verbal de réception. Dans tous les cas, il est nécessaire de rédiger un procès verbal de réception dans lequel sera mentionné l’ensemble des réserves émises par l’acquéreur et le vendeur.

V. Les garanties dont bénéficie l’acquéreur

A. Les garanties financières

Afin de protéger l’acquéreur d’un bien à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation, le promoteur doit obligatoirement fournir soit une garantie d’achèvement, soit de remboursement.

1. La garantie d’achèvement

Il s’agit d’une garantie bancaire (également appelée « garantie  extrinsèque ») : c’est-à-dire qu’un établissement financier s’engage, encas de défaillance du promoteur, à faire l’avance des sommes
nécessaires à l’achèvement des travaux.
Pour les opérations de construction dont la demande de permis de construire a été déposée avant le 1er janvier 2015, le vendeur peut fournir une garantie dite « intrinsèque » : cette garantie ne repose pas sur les capacités financières d’une banque mais sur celles du promoteur lui-même. Certaines conditions doivent être respectées.

Avant la conclusion d'un contrat de vente d'un immeuble à construire, le vendeur souscrit donc une garantie financière de l'achèvement de l'immeuble ou une garantie financière du remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d'achèvement. Ce principe est posé par l'article L. 261-10-1 du code de la construction et de l'habitation.

La loi ELAN a précisé le fonctionnement de la garantie financière de l'achèvement de l'immeuble.
La garantie financière d’achèvement pourra être mise en œuvre par l’acquéreur de l’immeuble en état futur d’achèvement en cas de défaillance financière du vendeur caractérisée par une absence de disposition des fonds nécessaires à l’achèvement de l’immeuble.

Le garant financier de l’achèvement de l’immeuble peut faire désigner un administrateur ad hoc, qui aura pour mission de faire réaliser les travaux nécessaires à l’achèvement de l’immeuble. Il dispose des
pouvoirs de maître de l’ouvrage et notamment de faire toutes les opérations techniques, juridiques, administratives et financières concourant à l’achèvement de l’immeuble, y compris celui de mettre en
œuvre la réception de l'ouvrage. La rémunération de l'administrateur provisoire est à la charge du garant.

Le garant financier de l'achèvement de l'immeuble est, une fois son engagement mis en œuvre, seul fondé à exiger des acquéreurs le paiement du solde du prix

2. La garantie de remboursement


En cas de non-achèvement, les sommes déjà versées par l’acquéreur lui sont remboursées. Cette garantie émane d’un organisme financier (banque, assurance). La vente est alors annulée, contrairement à la garantie extrinsèque d’achèvement qui permet de terminer l’immeuble.

B. Les garanties relatives à la construction

1. La garantie de parfait achèvement

Elle concerne les défauts de construction et les défauts de conformité apparents. Le logement doit être conforme aux prévisions du contrat. C’est pourquoi, un examen minutieux du bien s’impose à l’acquéreur lors de la réception de son bien afin qu’il mentionne les réserves éventuelles sur le procès-verbal. Toutefois, dans le délai d’un mois suivant la signature du procès-verbal, l’acquéreur peut encore dénoncer de nouveaux vices apparents par lettre recommandée. Il n’y a pas lieu à résolution du contrat ou à diminution de prix si le vendeur s’oblige à réparer. À défaut, l’acquéreur doit saisir le tribunal de grande instance dans l’année qui suit.

En pratique, l’action doit être intentée dans le délai d’un an et un mois à compter de la livraison du bien. Toutefois, dans un souci de protection du particulier, la Cour de cassation a décidé que l’acquéreur peut dénoncer des vices apparents même postérieurement à l’écoulement d’un délai d’un mois. La garantie de parfait achèvement joue pendant l’année qui suit la réception du logement aussi bien dans les rapports vendeur-entreprise que dans ceux qui lient l’acquéreur et le vendeur.

2. La garantie d’isolation phonique

Le vendeur en l’état futur d’achèvement est garant à l’égard du premier occupant du logement, de la conformité du bien aux prescriptions légales et réglementaires en matière d’isolation phonique. Cette garantie est d’un an à compter de la prise de possession du bien. La garantie de bon fonctionnement des équipements (garantie biennale) Elle bénéficie à l’acquéreur pendant un délai de deux ans suivant la réception de l’immeuble intervenant entre le vendeur et les entreprises. Elle porte sur tous les équipements dissociables de la construction (volets, robinets, carrelage…).

3. La garantie des vices cachés (garantie décennale)

Elle bénéficie à l’acquéreur pendant un délai de dix ans à compter de la réception de l’immeuble intervenant entre le vendeur et les entreprises. Elle concerne les malfaçons touchant la solidité du bâtiment
(fondations, toiture…).

La plupart de ces garanties bénéficient à tous les propriétaires successifs du bien. Ainsi, l’action en garantie décennale se transmet au nouvel acquéreur en cas de revente de l’appartement dans le délai de dix ans. Le promoteur doit obligatoirement souscrire une assurance dommages-ouvrage qui permet la prise en charge immédiate, sans recherche de responsabilité, du coût des réparations liées aux désordres. Le bénéfice de cette assurance est transmis à tous les propriétaires successifs, pendant toute la durée de la garantie. Grâce à cette assurance, la compagnie indemnise immédiatement le
propriétaire et se retourne ensuite contre l’entreprise responsable du vice.

Le plus souvent la VEFA prévoit que le vendeur pourra remettre des équipements de marque et de qualité « équivalentes » à celles figurant dans le contrat. Cela permet au vendeur de se prémunir
contre d’éventuelles interruptions de fabrication ou défaillances de ses fournisseurs. De la même manière, est admise la stipulation d’une clause de tolérance relative aux cotes et surfaces indiquées dans la VEFA (en général 5%). Ainsi, dès lors que l’insuffisance reprochée est inférieure à la tolérance stipulée, le bien sera considéré comme achevé.
Ces clauses sont parfaitement licites.

Sources : http://www.cheuvreux-notaires.fr/ve..
.https://www.service-public.fr/parti...


Le 1er juin 2018 mis à jour le 3 janvier 2019

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