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Les particularités de la vente des lots de copropriété


Le statut organisé par la loi du 10 juillet 1965 s'applique obligatoirement à tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis ayant fait l'objet d'une division par lots entre deux ou plusieurs personnes. Par contre, il ne s'impose aux ensembles immobiliers qu'"à défaut de convention contraire créant une organisation différente" (L. 10 juill. 1965, art. 1er).
Deux conditions essentielles sont donc requises :
- d'une part, il doit s'agir d'un immeuble bâti ;
- d'autre part, cet immeuble doit avoir été divisé par lots comprenant chacun des parties privatives et une quote-part des parties communes et attribués à des personnes différentes (Cass. 3e civ., 2 déc. 2008).



I. Généralités


Chaque lot comprend une partie privative et une quote-part des parties communes de l'immeuble.
Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire (L. 10 juill. 1965, art. 2) tandis que les parties communes sont la propriété indivise de tous ou de certains d'entre eux (L. 10 juill. 1965, art. 4).
Le partage d'un immeuble bâti en deux lots seulement attribués à des propriétaires différents, dès lors qu'il implique l'attribution à chaque lot d'une quote-part de parties communes, même si elle n'est pas précisée, entraîne obligatoirement l'application du statut de la copropriété (Cass. 3e civ., 7 mai et 12 juin 2003 – CA Versailles, 2 juin 1980 – CA Dijon, 17 mars 1998 – CA Nîmes, 26 oct. 2004 ), même en l'absence d'un règlement de copropriété (CA Paris, 16 mai 2002).
Malheureusement, le statut est inadapté à ce genre de situation où les deux copropriétaires en présence ne peuvent administrer leur immeuble s'ils sont en désaccord, puisque aucune décision ne peut être prise faute d'une majorité en assemblée.

La copropriété nait alors lorsque l’immeuble est édifié et que deux lots appartiennent à deux copropriétaires différents. Il n'y a pas copropriété quand un immeuble bâti appartient à une seule personne physique. Il en est de même s'il est la propriété d'une société, comme de tout autre groupement doté de la personnalité morale : c'est la société, personne morale, qui est propriétaire et propriétaire unique.


Conformément à l’article L. 111-6-1 du code de la construction et de l’habitation, sont interdites :
- qu'elle soit en propriété ou en jouissance, qu'elle résulte de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de locations, toute division par appartements d'immeubles qui sont frappés d'une interdiction d'habiter, ou d'un arrêté de péril, ou sont déclarés insalubres, ou comportent pour le quart au moins de leur superficie totale des logements loués ou occupés classés dans la catégorie

IV visée par la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. La division d'un immeuble bâti ou d'un groupe d'immeubles bâtis, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes est néanmoins autorisée lorsqu'il s'agit d'y réaliser des travaux de restauration immobilière déclarés d'utilité publique en application de l'article L. 313-4 du code de l'urbanisme ;
- qu'elle soit en propriété ou en jouissance, qu'elle résulte de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de locations, toute division d'immeuble en vue de mettre à disposition des locaux à usage d'habitation d'une superficie et d'un volume habitables inférieurs respectivement à 14 m2 et à 33 m3, les installations ou pièces communes mises à disposition des locaux à usage d'habitation nés de la division n'étant pas comprises dans le calcul de la superficie et du volume desdits locaux, ou qui ne sont pas pourvus d'une installation d'alimentation en eau potable, d'une installation d'évacuation des eaux usées ou d'un accès à la fourniture de courant électrique, ou qui n'ont pas fait l'objet de diagnostics amiante en application de l'article L. 1311-1 du code de la santé publique et risque de saturnisme lorsque l'immeuble est soumis aux dispositions de l'article L. 1334-5 du même code ;
- toute division par appartements d'immeuble de grande hauteur à usage d'habitation ou à usage professionnel ou commercial et d'habitation dont le contrôle exercé par la commission de sécurité a donné lieu à un avis défavorable de l'autorité compétente ou à des prescriptions qui n'ont pas été exécutée
s.
Il résulte d’une réponse ministérielle que les divisions de lots de copropriété entrent également dans le champ d'application de l'interdiction de division (Rép. secrétaire d'État au logement à M. Valleix : JOAN 3 déc. 2001, p. 6949-6950, n° 65745).


La loi n'a pas prévu de sanctions civiles, cependant, l'article L. 111-6-1 du Code de la construction et de l'habitation ayant été édicté pour des motifs touchant à l'ordre public de direction, la sanction qui s'impose est, a notre avis, la nullité absolue des opérations effectuées en violation des prescriptions légales.
La loi punit d’un emprisonnement de deux ans et d’une amende de 75 000 € les personnes physiques qui mettent en vente, en location ou à la disposition d'autrui des locaux destinés à l'habitation et provenant d’une division réalisée en méconnaissance des interdictions définies par l'article L. 111-6-1 du Code de la construction et de l'habitation. Des peines complémentaires sont également applicables.

En outre, les personnes morales peuvent être déclarées responsables dans les conditions prévues à l'article 131-38 du Code pénal (taux de l'amende égal au quintuple de celui prévu pour les personnes physiques, soit 375 000 €) et elles encourent les peines complémentaires telle l’interdiction à titre définitif ou pour une durée de 5 ans ou plus d’exercer directement ou indirectement une activité professionnelle ou sociale.


La notion de "lot" est précisée par l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965. Celui-ci "comporte une partie privative et une quote-part des parties communes" (art. 1er, al. 1er). Ainsi, tout propriétaire de locaux privatifs est en même temps propriétaire indivis des parties communes, dans une proportion déterminée à l'époque de la constitution de la copropriété.
Les parties privatives d'un lot ne peuvent faire l'objet d'un acte de disposition séparément de la fraction des parties communes qui leur est attachée, comme à l'inverse la quote-part de parties communes attribuée à un lot ne saurait être aliénée indépendamment des parties privatives composant ce lot.
L'article 6 de la loi précise en effet que « les parties communes et les droits qui leur sont accessoires ne peuvent faire l'objet, séparément des parties privatives, d'une action en partage ni d'une licitation forcée ».


Il est fréquemment prévu par le règlement de copropriété qu'un ou certains copropriétaires disposeront, au profit des parties privatives de leurs lots, d'un droit d'usage exclusif sur une partie commune de l'immeuble telle qu'une terrasse, une cour, un jardin ou un balcon, sans qu'elle perde pour autant son caractère de bien commun.
Un droit d'usage exclusif sur une partie commune de l'immeuble donc sans attribution d'un droit de propriété sur une partie commune privative ne peut faire l'objet d'un lot au sens de l'article 1er de la loi.
Comme le souligne la Cour de cassation, un droit de jouissance exclusive sur une partie commune n'est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d'un lot (Cass. 3e civ., 6 nov. 2002– Cass. 3e civ., 6 juin 2007 – Cass. 3e civ., 16 janv. 2008).


Pour l'application de l'article 1er de la loi lors de la mise en copropriété d'un immeuble, il convient de déterminer le pourcentage de propriété indivise sur les parties communes qui doit être affecté à chaque partie privative d'un lot, c'est-à-dire, selon la terminologie usuelle, le nombre de millièmes ou de tantièmes de copropriété attachés à ce lot.
L'article 5 énonce le critère suivant pour la détermination de la quote-part de parties communes à attribuer à chaque lot de l'immeuble :
« Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent, lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation. »


Indépendamment de la division de l'immeuble en lots constitués de parties privatives et de quotes-parts de parties communes, la loi de 1965 exige que les charges communes de la copropriété soient réparties entre ces lots selon des critères déterminés auxquels il ne peut cette fois être dérogé.
Précisément, l'article 10, d'ordre public, prescrit en son second alinéa que la répartition des charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes doit être faite “proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans les lots telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5”.
Ces éléments sont essentiellement objectifs. Il s'agit de la consistance, de la surface réelle et de la situation des diverses parties privatives de l'immeuble, indépendamment de toute autre considération telle que l'affectation que chaque copropriétaire entend donner à son lot, affectation d'ailleurs susceptible de varier dans le temps, ou de la valeur vénale de chacun des lots.
Si les tantièmes de copropriété sont, en principe, intangibles du fait de leur caractère conventionnel, les tantièmes de charges, déterminés par application des dispositions légales, sont au contraire susceptibles d'être ultérieurement modifiés si certaines conditions sont remplies ; mais cette modification reste sans incidences sur la répartition des quotes-parts de parties communes.
Le copropriétaire qui entend obtenir une modification de la répartition des charges communes générales visées à l'article 10, alinéa 2, de la loi ne doit pas fonder son action sur une demande de modification des tantièmes de copropriété dans la mesure où la répartition des charges peut être modifiée pour respecter les critères de l'article 5 de la loi (Cass. 3e civ., 4 nov. 2014, n° 13-22.243, F-D, M. c/ Synd. 31 Quai Vauban à Perpignan).
L'estimation des valeurs relatives doit être faite en fonction de la situation de l'immeuble à l'époque de sa mise en copropriété.

Il est fréquent que, dans les copropriétés importantes, les parties communes fassent l'objet d’une double répartition, entre parties communes générales et parties communes particulières. Qu'il s'agisse de l'une ou l'autre catégorie, les tantièmes doivent être fixés selon des critères identiques, chaque lot comprenant une quote-part des parties communes générales et une quote-part des parties communes spéciales.
Par l'effet de la loi, la répartition des tantièmes emporte des conséquences importantes résumées. Tout d'abord, le nombre de voix dont dispose chaque copropriétaire pour voter aux assemblées générales dépend directement du nombre des quotes-parts de parties communes afférentes à son lot. Chacun détient, en principe, autant de voix qu'il possède de tantièmes de copropriété (L., art. 22, al. 2).
Une modification de la répartition des charges étant sans influence sur la répartition des tantièmes de copropriété les copropriétaires disposent toujours du même nombre de voix aux assemblées, quelles que soient les variations constatées dans les quotes-parts de charges communes leur incombant.


La répartition des millièmes de copropriété sert également de base :
- à la détermination de la contribution de chaque copropriétaire dans les dépenses d'acquisitions immobilières auxquelles le syndicat procéderait en application de l'article 16 de la loi ;
- à la répartition, entre tous les copropriétaires, du produit des cessions immobilières (y compris celles réalisées dans le cadre d'une procédure d'expropriation) et des indemnités dues pour la constitution de droits réels sur l'immeuble collectif, réalisées par le syndicat en vertu des articles 25, d, 26, a et 35 de la loi, ce dernier étant relatif à l'aliénation du droit de surélévation ;
- à la détermination de la part revenant à chacun dans les indemnités encaissées par le syndicat du fait de malfaçons ou désordres affectant les parties communes, ou au titre d'autres créances sur des tiers, comme par exemple les indemnités dues par les compagnies d'assurances à la suite d'un sinistre non suivi de remise en état ou reconstruction ;
- à la fixation des indemnités incombant aux copropriétaires pour dédommager ceux d'entre eux auxquels l'exercice du droit de surélévation par le syndicat aurait causé un préjudice (L., art. 36).



II. Les documents et informations obligatoires


A. Les informations obligatoires pour la publicité


En sus du DPE, selon l'article L. 721-1 du Code de la construction et de l'habitation créé par la loi ALUR :
« Les annonces relatives à la vente d'un lot ou d'une fraction de lot d'un immeuble bâti soumis au statut de la copropriété mentionnent:
 1° le fait que le bien est soumis au statut de la copropriété;
 2° le nombre de lots;
 3° le montant moyen annuel de la quote-part, à la charge du vendeur, du budget prévisionnel correspondant aux dépenses courantes définies à l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Les annonces précisent également si le syndicat des copropriétaires fait l'objet de procédures menées sur le fondement des articles 29-1 A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article L. 615-6 du code de la construction et de l’habitation
».
Ce texte est applicable quel que soit l'auteur de l'annonce ; qu'il s'agisse d'un professionnel mandaté par le vendeur, ou du vendeur lui-même. De même, ces mesures concernent toutes les ventes de lots de copropriété, quelle que soit l'affectation du lot et quelle que soit la personnalité de l'acquéreur.
- L’Information concernant l'application du statut de la copropriété : l'information peut paraître superfétatoire sauf notamment dans le cas d'acquisition d'un lot dans une copropriété horizontale, il peut y avoir méprise, l'acquéreur pensant se trouver dans un simple lotissement.

- L’Information concernant le nombre de lots : l'information porte tant sur les lots principaux que sur les lots secondaires (caves, parkings, etc.). En pratique, pour déterminer le nombre de lots inclus dans la copropriété, on se réfère au règlement de copropriété ou à l'état descriptif de division dans leur dernier état.
- L’Information concernant les charges : le montant moyen annuel de la quote-part à la charge du vendeur du budget prévisionnel correspond aux dépenses de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble. Ces chiffres figurent sur les appels trimestriels (ou autre périodicité) effectués par le syndic.
- L’Information concernant les copropriétés en difficulté : le cas échéant, l'annonce devra préciser si le syndicat des copropriétaires fait l'objet de procédures menées sur le fondement des articles 29-1 A (désignation d'un mandataire ad hoc) et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 (désignation d'un administrateur provisoire).


Dans le cas de lacunes ou d'erreur figurant dans les annonces, une action en responsabilité civile peut être engagée à l'encontre de l'auteur de l'annonce, sur le fondement des articles 1382 et 1383 du Code civil, qu'il s'agisse d'un professionnel ou non. Selon le droit commun, il conviendra de démontrer le préjudice causé et le lien avec la faute commise.
Il est également possible d'agir sur le fondement de l'article L.121-1du Code de la consommation, qui sanctionne les pratiques commerciales trompeuses (« publicité mensongère »).


B. Les documents et informations obligatoires pour la vente


1. Les documents et informations issus de l'article L. 721-2 du CCH à remettre à l’acquéreur


L'article L. 721-2 du Code de la construction et de l'habitation, issu de la loi ALUR, et modifié par l’ordonnance du 27 août 2015, dresse une longue liste de documents à remettre à l’acquéreur d’un lot d’un immeuble à usage total ou partiel d’habitation soumis au statut de la copropriété. Ces documents s'ajoutent aux divers diagnostics immobiliers et aux autres renseignements sur l'état de l'immeuble qui doivent être communiqués à l'acquéreur.

Ces documents doivent donc être obtenus par définition, avant l'établissement de la promesse de vente. Pour ne pas retarder exagérément la signature de la promesse, le professionnel de l'immobilier chargé de la vente doit se préoccuper de les réunir au plus tôt en intervenant auprès du vendeur lui-même soit éventuellement auprès du syndic.
Par ailleurs, le notaire est chargé d'obtenir divers renseignements concernant la personnalité de l'acquéreur. En effet, la loi ALUR a ajouté à l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 un II, dans le but d'empêcher l'entrée dans la copropriété de candidats acquéreurs déjà copropriétaires dans l'immeuble qui ne sont pas à jour de leurs charges ainsi que des personnes frappées d'une interdiction d'acheter un immeuble à usage d'habitation selon l'article L.551-1 du Code de la construction et de l'habitation modifié.
Préalablement à l’établissement de l’acte authentique, le notaire doit notifier au syndic le nom de l’acquéreur, de son conjoint ou du partenaire lié par un pacte civil de solidarité. Si le syndic fait connaître au notaire que l'une des personnes dénommées dans la notification a fait l'objet d'une mise en demeure de payer restée infructueuse pendant plus de 45 jours, le notaire « notifie aux parties l'impossibilité de conclure la vente ». Cependant, il existe une possibilité de régularisation. Les personnes dont le nom a été notifié par le notaire au syndic disposent d'un délai de 30 jours à compter de la notification qui leur est adressée par le notaire pour s'acquitter de leur dette vis-à-vis du syndicat.
De même, avant l'établissement de l’acte, le notaire interrogera le casier judiciaire national par l'intermédiaire de l'Association pour le développement du service notarial placée sous le contrôle du Conseil supérieur du notariat, afin de vérifier si l'acquéreur avait été frappé de la peine d'interdiction d'acheter un bien immobilier à usage d'habitation prévue au 5°bis de l'article 225-19 du Code pénal, au 3° du IV de l'article L.1337-4 du Code de la santé publique, au 3° du VII de l'article L.123-3 et au 3 du III de l'article L. 511-6 du Code de la construction et de l'habitation. Lorsque l'acquéreur a fait l'objet d'une telle condamnation, l'acte authentique n'est pas signé et l'avant-contrat de vente signé antérieurement est réputé nul et non avenu aux torts de l'acquéreur.


La loi ALUR a dressé une liste de documents à communiquer à l'acquéreur :

- la fiche synthétique de la copropriété instituée par l'article 8-2 de la loi du 10 juillet 1965
– les informations relatives au « fonds de travaux » .
–  le diagnostic technique global visé à l'article L.731-1 du Code de la construction et de l'habitation et pour le plan pluriannuel de travaux prévu à l'article L. 731-2
- la notice d'information relative aux droits et obligations des copropriétaires et au fonctionnement des instances du syndicat de copropriété.

- le règlement de copropriété et l'état descriptif de division, ainsi que les actes les ayant modifiés ne doivent être fournis à l'acquéreur que « s'ils ont été publiés ».
Cette disposition restrictive se justifie dans la mesure où, en l'absence de publication, ces documents ne sont pas opposables à l'acquéreur.
Si personne n'a pu vous fournir de copie du règlement de copropriété, vous pouvez l'obtenir auprès du bureau des hypothèques sur la base d'un formulaire spécifique et moyennant 30 €.
- les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années
Dans la pratique, il était de coutume de fournir à l'acquéreur une copie des procès-verbaux des assemblées des trois dernières années, afin qu'il puisse être informé des événements survenus dans le cours de la vie de la copropriété pendant cette période. La loi ALUR consacre cet usage.
Tout copropriétaire a, en principe, la possibilité de se procurer ces procès-verbaux en les demandant au syndic.
Toutefois, en cas d’impossibilité d’obtenir ces documents, la loi exonère le vendeur de cette transmission (« sauf lorsque le copropriétaire vendeur n’a pas été en mesure d’obtenir ces documents auprès du syndic »).

- Les informations financières 

• Charges afférentes au lot vendu : Le vendeur doit faire connaître le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par lui au titre des deux exercices comptables précédant la  vente.
S'il a pris soin de conserver les pièces comptables (relevé de compte annuel individuel, avis d’exigibilité des provisions), le copropriétaire vendeur pourra sans peine fournir ces renseignements. À défaut, il lui faudra les demander au syndic.
En toute hypothèse, il sera souhaitable que le vendeur produise les pièces justificatives et que l'on ne se contente pas de ses seules déclarations.
• Dettes futures de l'acquéreur envers le syndicat
Le vendeur doit également indiquer les sommes susceptibles d’être dues au syndicat par l'acquéreur.
Ces montants sont appréciés à la date de la remise de l’information.
Là encore les renseignements devraient pouvoir être fournis par le copropriétaire vendeur à l'aide des documents dont il doit en principe disposer (PV d’assemblées). Toutefois, il est certain que la prudence amènera le vendeur à vérifier ces données auprès du syndic.

• Renseignements concernant la situation financière du syndicat
Le vendeur doit aussi préciser « l'état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs ».
Ces informations doivent être à jour à la date de clôture du dernier exercice comptable précédant la vente. Elles figurent sur les annexes comptables prévues par le décret comptable du 14 mars 2005 (états financiers après répartition, qui comprend l'état des dettes et des créances du syndicat; compte de gestion général et budget prévisionnel; compte de gestion analytique des opérations courantes, compte de gestion analytique des travaux et opérations exceptionnels ; état des travaux et opérations exceptionnelles votés et non clôturés) jointes à la convocation de l’assemblée annuelle chargée d’approuver les comptes.

- le carnet d'entretien de l'immeuble
L'article L. 721-2 prescrit la remise à l’acquéreur du « carnet d'entretien de l'immeuble ». Il faut entendre par là une copie du carnet d'entretien.
L'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, introduit par la loi SRU, a rendu obligatoire la tenue d'un carnet d'entretien dans les immeubles en copropriété.
Le contenu du carnet d'entretien est fixé par le décret n° 2001-477 du 30 mai 2001 (Journal Officiel 3 Juin 2001). Le carnet d'entretien doit contenir au minimum, et de manière obligatoire, les renseignements suivants :

* l'adresse de l'immeuble pour lequel il est établi ;

* l'identité du syndic en exercice ;
* les références des contrats d'assurances de l'immeuble souscrits par le syndicat des copropriétaires, ainsi que la date d'échéance de ces contrats.
* l'année de réalisation des "travaux importants", ainsi que l'identité des entreprises ayant réalisé ces travaux. Le texte cite comme exemples de "travaux importants" : le ravalement des façades, la réfection des toitures, le remplacement de l'ascenseur, de la chaudière ou des canalisations ;
* la référence des contrats d'assurance dommages ouvrage souscrits pour le compte du syndicat des copropriétaires, dont la garantie est en cours ;
* s'ils existent, les références des contrats d'entretien et de maintenance des équipements communs, ainsi que la date d'échéance de ces contrats

* s'il existe, l'échéancier du programme pluriannuel de travaux décidé par l'assemblée générale des copropriétaires. En outre l'article L.731-3 du Code de la construction et de l'habitation, créé par la loi ALUR énonce que les travaux dont la réalisation apparaît nécessaire en vertu du plan pluriannuel de travaux prévu par l'article L. 731-2 du même code, notamment aux termes du diagnostic technique global, complété le cas échéant par des études complémentaires, doivent être intégrés au carnet d'entretien, selon des modalités précisées par décret.
Le carnet d'entretien peut en outre, sur décision de l'assemblée générale des copropriétaires, contenir des informations complémentaires portant sur l'immeuble, "telles que celles relatives à sa construction ou celles relatives aux études techniques réalisées".


La communication des documents énumérés par la loi aux fins d'information de l'acquéreur s'opère par la voie d'une remise directe à l'acquéreur.
La pratique du dispositif mis en place par la loi ALUR nécessitant d’annexer au compromis ou de remettre en main propre des documents papier a été rapidement confrontée à une difficulté matérielle en raison de leur volume.
L’ordonnance de simplification a donc précisé que cette remise peut être effectuée sur tous supports et par tous moyens y compris par un procédé dématérialisé (CD-ROM, clé USB, mail) sous réserve toutefois de l’accord express de l’acquéreur.


L'obligation énoncée par l'article L. 721-2 du Code de la construction et de l'habitation n'est pas sanctionnée en tant que telle.
Une sanction expresse n'est prévue que dans le cas où certains documents ne seraient pas remis à la date de signature de la promesse de vente soumise au droit de rétractation prévu par l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation.
De ce fait, on est amené à distinguer selon que la vente porte sur des lots à usage d'habitation à un acquéreur non professionnel ou sur des lots n'entrant pas dans cette définition. La vente de lots à usage d'habitation à un acquéreur non professionnel est régie par l'article L. 721-3 du Code de la construction et de l'habitation, ainsi conçu :
« Lorsque les documents et informations mentionnés aux 1°, 2° du II de l'article L. 721-2 ne sont pas remis à l'acquéreur au plus tard à la date de signature de la promesse de vente, le délai de rétractation prévu à l’article L 271-1, ne court qu'à compter du lendemain de la communication de ces documents et informations à l'acquéreur. Cette communication est réalisée selon les modalités de notification ou de remise en main propre de l'acte prévues audit article L. 271-1 ».
Lorsque l’ensemble des documents relatifs à l'organisation de l'immeuble ou des informations relatifs à la situation financière ne sont pas remis à l’acquéreur non professionnel d’un lot à usage d’habitation, le délai de rétractation de la loi SRU (de 10 jours depuis le 08 août 2015) ne court qu’à compter du lendemain de la communication de ces documents à l’acquéreur qui peut être effectuée par lettre RAR ou par remise en main propre.
Pour les ventes de lots n'entrant pas dans le champ d'application de l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation, comme
• les ventes de lots à usage d'habitation consenties à un acquéreur considéré comme « professionnel » ;
• les ventes de lots affectés pour partie à usage d'habitation et pour partie à un autre usage (lots à usage mixte) ;
• les ventes de lots affectés à un autre usage que l'habitation (commercial, professionnel etc.).
aucune sanction particulière n'est prévue par les textes. Il faut donc s'en rapporter au droit commun.
Il appartiendrait alors à l'acquéreur qui voudrait remettre en cause la validité de la vente d'invoquer un vice du consentement, ou un manquement aux obligations imposées au vendeur par la loi ou la jurisprudence (obligation de délivrance, obligation d'information, etc.). Le cas échéant, l'acquéreur pourrait engager la responsabilité du rédacteur de l'acte, selon les principes de droit commun.


L'article L. 111-6-2 du Code de la construction et de l'habitation issu de la loi SRU a instauré l'obligation de procéder à l'établissement d'un diagnostic technique lors de la mise en copropriété des immeubles construits depuis plus de quinze ans.
Ce diagnostic technique, établi par un homme de l’art, porte constat de l'état apparent de la solidité du clos et du couvert et de celui de l'état des conduites et canalisations collectives ainsi que des équipements communs et de sécurité.
Aux termes de l’article 46-1 de la loi du 10 juillet 1965, le diagnostic technique préalable à la mise en copropriété d'un immeuble construit depuis plus de quinze ans est porté à la connaissance de tout acquéreur par le notaire lors de la première vente des lots issus de la division et lors de toute nouvelle mutation réalisée dans un délai de trois ans à compter de la date du diagnostic.


Le diagnostic technique fait partie des "archives" du syndicat et est détenu par le syndic. Le vendeur devra donc s'adresser au syndic, comme le prévoit l'article 33 du décret du 17 mars 1967 :
« (le syndic) remet au propriétaire qui en fait la demande, aux frais de ce dernier, copie du diagnostic technique mentionné au premier alinéa du présent article. »
Sur un plan pratique, la copie du diagnostic technique délivrée par le syndic sera soit remise à l'acquéreur, qui donnera acte de cette remise dans l'acte de vente, soit annexée à l'acte de vente.
La loi ALUR a institué deux nouveaux documents, qui permettent d'avoir une vision d'ensemble de l'état de l'immeuble et de ses équipements :
- le diagnostic technique global qui ne concerne que les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation sera tantôt effectué librement sur décision de l'assemblée des copropriétaires, tantôt imposée par la loi (immeuble de plus de 10 ans mis en copropriété) ou par l'administration (immeuble insalubre, dangereux…) et l'acquéreur sera obligatoirement informé de sa teneur, à l'occasion de l'établissement de l'avant-contrat.
- instaurée par l'article 8-2 nouveau de la loi du 10 juillet 1965, une fiche synthétique de la copropriété regroupant les données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété et à son bâti, dont le contenu sera défini par décret sera établie par le syndic et communiqué à l’acquéreur lors de la vente du lot.


L'obligation de mesurage ne concerne que les seules ventes de lots de copropriété ou de "fractions de lots".
Selon un arrêt de la troisième chambre civile du 6 juin 2007, un droit de jouissance exclusive sur les parties communes n'est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d'un lot (Cass. 3e civ., 6 juin 2007) Dans un arrêt du 16 janvier 2008 (Cass. 3e civ., 16 janv. 2008), la Cour de cassation en a déduit qu'un tel lot ne devait pas être l'objet d'un "mesurage" dans le cadre de la loi "Carrez
Il est bien établi que rien n'oblige théoriquement à avoir recours à un professionnel (géomètre-expert, expert immobilier, architecte...) pour procéder au mesurage du lot. Le législateur a voulu laisser sur ce point toute latitude au vendeur (Doc. AN, n° 2706, p. 7). Mais, en fait, le concours d'un professionnel sera sinon indispensable du moins opportun.
Les contours du devoir de conseil des professionnels (agent immobilier ou notaire) en la matière :
- ils doivent non seulement attirer l'attention de leur client sur la nécessité de satisfaire aux dispositions de la loi Carrez, mais également l'inciter à faire procéder au mesurage du lot proposé à la vente par un professionnel ;
- si le vendeur, négligeant les avertissements de son conseil, procède par lui-même au mesurage du lot, l'agent immobilier ou le notaire doit attirer son attention sur les risques d'un tel mesurage, et, le cas échéant, lui signaler les lacunes et erreurs manifestes qu'il comporte, en l'incitant de nouveau à recourir à un professionnel.


2. Les documents issus de l'article L. 271-4 du CCH : le dossier de diagnostic technique à annexer à l’avant contrat


Le vendeur doit produire, en cas de vente ou de promesse de vente portant sur tout ou partie d'un bâtiment, un diagnostic unique de l'immeuble sous forme d'un dossier de diagnostic technique regroupant les états, constats et diagnostics (CCH, art. L. 271-4 à L. 271-6, CCH, art. R. 271-5), à savoir :
- le constat de risque d'exposition au plomb (CREP) ;
- l'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante. L'état mentionné à l'article L 1334-13 du Code de la santé publique est constitué en cas de vente de tout ou partie d'immeubles collectifs d'habitation, par les rapports de repérage des listes A et B relatifs aux parties privatives vendues et de la fiche récapitulative relative aux parties communes du dossier technique amiante ;
- l'état relatif à la présence de termites dans le bâtiment ;
- l'état de l'installation intérieure de gaz ;
- l'état des Servitudes Risques et d'Information sur les Sols (ESRIS) dans les zones concernées ;
- le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
- l'état de l'installation intérieure d'électricité ;
- le document de contrôle de l'installation d'assainissement non collectif.


La loi du 24 mars 2014 a modifié le contenu du dossier de diagnostic technique en ajoutant à la liste des diagnostics précédemment exigés une « information sur la présence d'un risque de mérule ».
Il suffit de fournir une « information » à l'acquéreur d’un bien situé dans une « zone de présence d'un risque de mérule » délimitée par arrêté préfectoral, lorsque dans une ou plusieurs communes, des foyers de mérule sont identifiés.
Bien que non exigée, il nous semble judicieux de préconiser du vendeur, non une simple déclaration de sa part mais un état effectué par un professionnel.
Le dossier de diagnostic technique doit, en cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti, être fourni par le vendeur et annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente.
Les sanctions prévues par l'article L 271-4, II du CCH sont :
- en l'absence des documents relatifs au plomb, à l'amiante, aux termites et aux installations de gaz, d'électricité et d'assainissement lors de la signature de l'acte authentique de vente, l'impossibilité pour le vendeur de s'exonérer de la garantie des vices cachés ;
- en l'absence de l'état des risques naturels et technologiques, la possibilité pour l'acquéreur de demander au juge la résolution de la vente ou une diminution du prix.


En revanche, l'acquéreur ne peut pas se prévaloir à l'encontre du vendeur des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique car elles n'ont qu'une valeur informative et ne constituent pas une garantie contractuelle du vendeur quant à la consommation d'énergie et au montant des charges (Rép. min. Le Déaut n° 14422 : JO du 17-3-2009 p. 2618).
Outre ces sanctions spécifiques, le défaut de communication des documents composant le diagnostic technique peut toujours être sanctionné sur le fondement du droit commun, notamment par le biais du dol ou d'un manquement au devoir d'information ou encore par la mise en œuvre de la garantie des vices cachés.



III. Les vérifications préalables à la vente


Si l'on veut que l'acquéreur soit en mesure de se déterminer dans des conditions de parfaite clarté, il convient que des vérifications préalables soient effectuées au stade de la signature de l'avant-contrat .
Dans le but de prévenir un contentieux postérieur à la vente :
- il faut tout d'abord vérifier qu'il n'existe pas d'obstacles à la vente ;
- il est également nécessaire de se préoccuper de divers événements susceptibles d'avoir un retentissement sur les rapports entre vendeur et acquéreur : assemblées devant se tenir à une date proche de la vente, procès ou travaux en cours ;
- il s'agit ensuite de recenser les dettes du vendeur afférentes au lot vendu, ainsi que ses créances.


A. Recensement des obstacles à la vente ou aux attentes de l’acquéreur


Aux termes de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, un règlement conventionnel de copropriété détermine la destination des parties privatives et des parties communes ainsi que les conditions de leur jouissance.
Le principe posé par l'article 9, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965, est que “chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot” et qu'il en “use et jouit librement... sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble”.
Par ailleurs, l'article 8 énonce que le règlement de copropriété “ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble”.
Ainsi est-il est fréquent de trouver dans les règlements des restrictions aux droits des copropriétaires. La Jurisprudence admet que le droit pour les copropriétaires de disposer de leurs lots puisse être limité par référence à la destination de l’immeuble.


Lorsqu'il s'agira d'apprécier si une clause limitant les droits des copropriétaires est ou non valable, il faudra toujours procéder à une appréciation in concreto et vérifier si, dans le cas considéré, la destination de l'immeuble justifie ou non la restriction aux droits des copropriétaires formulée par le règlement.
Une clause obligeant les copropriétaires à vendre leurs lots comme sanction de la violation du règlement de copropriété serait illicite (TGI Grenoble, 6 avr. 1964 à propos de l'exercice de la prostitution) ; de même pour les clauses subordonnant l'aliénation à une autorisation de l’assemblée (Cass. 3° civ., 6 mars 1973).
De même est illicite, si elle n'est pas justifiée par la destination de l'immeuble, une clause interdisant la vente des caves à des personnes étrangères à l'immeuble (CA Paris, 23° ch. A. 4 juill. 2001 – CA Paris 2°ch pole 4 21 mars 2012).
Par contre, peuvent être justifiées par la destination de l'immeuble lorsqu'elles concernent un immeuble qui, compte tenu de son agencement, de son standing, des équipements dont il dispose a été conçu pour un nombre limité d'habitants, les clauses interdisant la vente séparée de chambres de service pour ne pas multiplier le nombre des occupants (Cass. 3° civ., 4 juin 1998 - Cass. 3° civ., 10 mars 1981 - Cass. 3° civ., 9 mars 1982).
A également été considérée comme licite, dans un immeuble de grand standing, la clause définissant les chambres de service comme des annexes des appartements ne pouvant être appropriées ou louées séparément de l'appartement dont elles sont l'accessoire (Cass. 3e civ., 26 févr. 2006 – CA Paris, pôle 4, ch. 2, 24 nov. 2010).


Il est licite de restreindre la faculté de diviser les lots (en vue de la location ou de la vente) si cette restriction est justifiée par la destination de l'immeuble : comme la volonté de limiter le nombre des occupants pour maintenir son standing (Cass. 3° civ., 9 mars 1982 - CA Paris, 23° ch. B, 19 juin 1985).
Un arrêt de la Cour de cassation du 6 mai 1987 a estimé qu'une clause interdisant la division des lots était licite dans un immeuble résidentiel comportant des appartements spacieux dans un cadre calme, dégagé et verdoyant, au sein d’un quartier très recherché parce qu'elle se justifiait par la destination de l'immeuble telle qu'elle était définie aux actes par ses caractères et sa situation. En effet, ajoute cet arrêt, la division des appartements et la multiplication des unités familiales qui en résulterait ne manqueraient pas d'altérer profondément le caractère privilégié de cet habitat par une modification de la manière de vivre des habitants, par une fréquentation plus importante et plus intense, donc plus bruyante de l'immeuble et de ses abords, et par l'impossibilité d'assurer une égalité et une intangibilité des droits quant aux garages et aux jardins communs.
Est illicite la clause interdisant la division des lots dans un immeuble de standing moyen lorsqu'il apparait que l'augmentation du nombre de lots n'apporterait aucun bouleversement dons l'équilibre et le fonctionnement de la copropriété (CA Paris, 23° ch. A, 4 mars 1998), de même la clause Un arrêt de la Cour de cassation (Cass. 3° civ., 29 mai 1979) a refusé d'admettre la validité d’une clause prévoyant un droit de préférence au profit des autres copropriétaires en cas de vente de lots comme contraire aux dispositions de l’article 8 de la loi.
La clause d'un règlement de copropriété prévoyant un droit de préférence en cas de vente d'un lot au profit des autres copropriétaires, doit être réputée non écrite car elle constitue une restriction au droit de libre disposition, sans être justifiée par la destination de l'immeuble » (CA Toulouse, 10 janv. 2011, n° 09/00802).

La loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre les exclusions n°2009-323 du 25 mars 2009 a instauré un droit de préemption des copropriétaires lors de la vente de lot exclusivement à usage de stationnement.
Cette loi a inséré un nouvel article 8-1 à la loi du 10 juillet 1965 aux termes duquel : « le règlement de copropriété des immeubles dont le permis de construire a été délivré conformément à un plan local d’urbanisme ou d’autres documents d’urbanisme imposant la réalisation d’aires de stationnement peut prévoir une clause attribuant un droit de priorité aux copropriétaires à l’occasion de la vente de lots exclusivement à usage de stationnement au sein de la copropriété.
Dans ce cas, le vendeur doit, préalablement à la conclusion de toute vente d’un ou plusieurs lots à usage de stationnement, faire connaître au syndic par lettre recommandée avec demande d’avis de réception son intention de vendre, en indiquant le prix et les conditions de la vente.
Cette information est transmise sans délai à chaque copropriétaire par le syndic par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, aux frais du vendeur. Elle vaut offre de vente pendant une durée de deux mois à compter de sa notification
. »
Cette mesure ne concerne donc que les immeubles dont le règlement de copropriété comporte une clause expresse en ce sens et dont le permis de construire a été délivré conformément à un PLU ou d’autres documents d’urbanisme imposant la réalisation d’aires de stationnement.
Le vendeur devra alors notifier au syndic, par lettre recommandée avec avis de réception, son intention de vendre son lot à usage de stationnement, en indiquant le prix et les conditions de la vente. Il appartiendra ensuite à ce dernier, de transmettre cette information par LRAR à chaque copropriétaire aux frais du vendeur. Celle-ci vaudra offre de vente au profit de tous les copropriétaires, pendant deux mois à compter de sa notification. Pour en savoir plus sur le stationnement en copropriété lire notre article.

Ce droit de préemption ne s’applique pas lorsque le lot à usage de stationnement est vendu en même temps que le lot principal du copropriétaire.

La limitation de la faculté de louer peut se justifier en considération de la destination de l'immeuble, ainsi lorsqu'il s'agit de préserver les conditions d'occupation d'origine de l'immeuble en évitant la multiplication du nombre des occupants ou en interdisant des modes d'occupation (par exemple la location en meublé) qui ne seraient pas en harmonie avec le type d'occupation dont l’immeuble fait l’objet.
Mais il n'y a pas en ce domaine de solution de principe.
Ainsi est licite, dans un immeuble à caractère résidentiel :
- la clause stipulant que les lots ne pourront en aucun cas être divisés en vue de la location (CA Paris, 19 juin 1985 confirmé par Cass. 3° civ., 6 mai 1987).
- une clause qui dans un immeuble de standing interdit la location de chambres de service à des personnes étrangères à la copropriété (CA Paris, pôle 4, 2e ch., 15 mai 2013, n° 11/08963, Synd. représ. par son syndic JFT Gestion c/ B et a. - CA Paris, 23e ch. A, 4 juin 1997 - CA Paris, 27 avr. 1984).
- la clause restreignant la location de chambres garnies à des personnes honorables agréées par le syndic s'il apparait que ce type de location entraine un va-et-vient incessant de personnes étrangères à l'immeuble et en modifie les conditions d'habitation (Cass. 3° civ., 25 avr. 2006).
- une clause interdisant la location des pièces d’un même appartement à des personnes différentes (Cass 3° 8 déc.1976 – CA Paris 23e ch A 4 juin 1997)
Par contre, est illicite la clause imposant aux propriétaires de certains lots de les louer au syndicat pour loger le concierge (CA Versailles, 4e ch., 13 mars 2000).
Doit être réputée non écrite la clause qui, dans un immeuble où l'exercice des professions libérales est autorisé, donne à l’assemblée générale le pouvoir discrétionnaire d'autoriser un copropriétaire à louer ses lots en meublé, en stipulant que cette autorisation peut être retirée à tout moment, sans que l’assemblée ait à motiver sa décision et sans que le propriétaire puisse prétendre à aucune indemnité (CA Paris, pole 4, 2e ch., 3 févr. 2010).


Un arrêt rendu par la cour d'appel de Paris le 7 janvier 2015 (CA Paris, 7 janv. 2015, n° 13/00674), doit attirer l’attention sur le régime de la location meublée de courte durée en copropriété au regard des nouvelles prescriptions de la loi ALUR.
En l'espèce, des copropriétaires louaient leur appartement en meublé pour de courtes durées à des touristes. Or, le syndicat des copropriétaires faisait valoir qu'une clause du règlement de copropriété interdisait les locations en meublé. Lors d'un premier litige, la cour d'appel de Paris avait retenu que la clause du règlement de copropriété interdisant la location en meublé devait être réputée non écrite au motif que la restriction n'était pas justifiée par la destination de l'immeuble. Argument avait été pris de ce que, d'une part, le règlement de copropriété autorisait l'exercice d'une profession libérale qui entraînait des inconvénients similaires à ceux dénoncés, d'autre part, que ces locations n'avaient provoqué aucune nuisance. Un pourvoi formé contre cet arrêt avait été rejeté (Cass. 3e civ., 8 juin 2011, n° 10-15.891).
Néanmoins, par la suite, les propriétaires concernés ont assigné le syndicat des copropriétaires à l'effet de le faire condamner à payer une somme correspondant à leur perte de loyers. Portant sur la licéité de l'activité de location en meublé touristique au regard de la réglementation administrative codifiée aux articles L. 631-7 et suivants du Code de la construction et de l'habitation, ce second litige avait un objet distinct du premier, de sorte qu'il ne se heurtait pas à l'autorité de chose jugée.
Les juges d'appel déboutent néanmoins les copropriétaires de leur demande. D'une part, ils relèvent que l'article L. 631-7 du CCH impose, préalablement à tout changement d'affectation d'un local à usage d'habitation, l'obtention d'une autorisation préfectorale (cette compétence a été transférée aux maires depuis le 1er avril 2009). D'autre part, ils relèvent qu'un logement loué en meublé n'est plus considéré comme affecté à l'habitation lorsqu'il est donné en location pour des durées inférieures à une année à des touristes de passage, ce qui entraîne un changement d'usage au sens du texte précité. Estimant qu'une telle location est irrégulière et illicite si elle n'a pas été autorisée préalablement par l'autorité préfectorale, les juges en déduisent que le syndicat des copropriétaires était fondé à opposer aux propriétaires les dispositions d'ordre public de ce texte. Les propriétaires ne justifiant pas avoir demandé ni obtenu d'autorisation préfectorale devaient en effet être considérés comme exerçant une activité illicite, de sorte que l'opposition du syndicat était insusceptible de leur ouvrir droit à réparation. Il convient de vérifier non seulement le règlement de copropriété mais aussi :
- le champ d'application territorial de la loi, qui ne concerne plus seulement les communes de plus de 200 000 habitants et des départements visés à l'article L. 631-7, mais éventuellement aussi, certaines communes situées en zones tendues,
- si une délibération du conseil municipal a mis en place un régime d'autorisation temporaire de changement d'usage pour les personnes physiques conformément à l'article L. 631-7-1 A alinéa 1er,
- s'il s'agit d'une résidence principale, d'examiner les conditions dérogatoires de l'article L. 631-7-1 A, alinéa 5.


Le règlement peut comporter des règles particulières concernant les modes d'utilisation possibles des lots à condition que les restrictions ainsi apportées soient justifiées par la destination de l'immeuble.
Toutefois une clause au départ licite peut devenir illicite si, entre-temps, la destination de l'immeuble évolue ou se modifie. La jurisprudence distingue :
• la clause d'habitation bourgeoise ordinaire qui permet l'exercice d'une activité professionnelle et, spécialement libérale (Cass. 3° civ., 8 juill. 1980 - CA Paris, 23° ch. B, 13 janv. 2000) ; mais exclut toute activité commerciale (Cass. 3° civ., 3 févr. 1981) y compris l'installation de bureaux commerciaux (CA Paris, 23° ch. A, 4 févr. 1999).
• et la clause d'habitation bourgeoise exclusive qui est incompatible avec toute activité professionnelle.
Les clauses du règlement de copropriété limitant ou interdisant l'exercice de certaines activités sont licites lors qu'elles sont justifiées par la destination de l’immeuble.
Ainsi, le règlement peut interdire toute activité gênante par le bruit, ou l'odeur. Le règlement peut aussi ne permettre que l'exercice de certaines activités, par exemple la seule installation de bureaux, ce qui prohibe alors l’exploitation d’un restaurant (Cass. 3° civ., 9 déc. 1986), ou l'installation d'un service hospitalier de jour (CA Paris, 23° ch. B, 25 oct. 2001).
Lorsque le règlement n'autorise l'exercice que de certaines activités professionnelles ou commerciales, la tendance de la jurisprudence est d'admettre l'exercice d'activités ne présentant pas pour les copropriétaires plus d'inconvénients que celles autorisées.Dans le doute, pour éviter tout risque de contentieux, le copropriétaire vendeur du lot peut alors décider de saisir l’assemblée en lui demandant de constater que l'activité envisagée est conforme à la destination de l'immeuble et aux stipulations du règlement et de l'autoriser en tant que de besoin à la majorité de l'article 24.


La clause affectant tel ou tel lot à l'exercice d'un commerce déterminé dans le but d'éviter la concurrence serait nulle (Cass. 3° civ., 22 janv. 1975 - Cass. 3° civ., 2 mai 1979).
La règle actuellement admise en jurisprudence est que les clauses tendant à restreindre la concurrence au sein de l'immeuble en copropriété sont étrangères à la destination de l'immeuble dès lors qu'elles n'ont pas pour but de préserver un intérêt collectif mais qu'elles sont édictées pour protéger des intérêts particuliers. Ces clauses sont donc illicites.
La clause du règlement de copropriété portant interdiction d'apposer une enseigne en façade de l'immeuble emporte une interdiction totale et incompatible avec la destination commerciale expressément reconnue pour une partie de l'immeuble et ce au détriment des droits des propriétaires des locaux à destination commerciale faisant partie intégrante de l'immeuble. Par ailleurs, il est établi que la présence d'un panneau publicitaire sur une partie de façade ne semblait pas poser aux copropriétaires de difficulté quant au respect de l'harmonie de l'immeuble (CA Metz, 5 sept. 2013, n° 11/01701 et 13/00437, Synd. représ. par son syndic Belsim Imm. c/ Pawlowski).


Le règlement de copropriété ne peut pas donner, par avance, des autorisations de travaux.
La jurisprudence (Cass. 3° civ., 9 fév. 1982 - Cass. 3° 12 mars 1997) répute non écrites les clauses du règlement autorisant les copropriétaires à effectuer des travaux sur les parties communes, même s’ils sont définis de façon précise. C'est à l'assemblée seule qu'il appartient de les autoriser.
Par ailleurs, le règlement peut règlementer les travaux portant tant sur les parties privatives que communes et concernant l'aspect extérieur ou l'harmonie de l'immeuble, et par exemple obliger les copropriétaires à coordonner les travaux portant sur les parties privatives, dans la mesure où ils affectent l'aspect extérieur de l'immeuble (clauses dites d'harmonie).


B. Recensement des événements susceptibles d'avoir une incidence sur la vente en cours


Certains événements sont susceptibles d'avoir un retentissement sur la vente d'un lot de copropriété et doivent amener les parties à prendre des dispositions particulières :
- la tenue d'une assemblée à une date proche de la vente ;
- l'existence d'un procès en cours ;
- le fait que des travaux ont été votés par l'assemblée.


La vente d'un lot de copropriété à une date proche d'une réunion d'assemblée pose des problèmes délicats.


1. La convocation à l'assemblée


Tant que le transfert de propriété n'a pas été notifié au syndic, comme l'impose l'article 6 du décret du 17 mars 1967, il est inopposable au syndicat. Le vendeur est toujours copropriétaire.
Les conséquences suivantes en découlent :
- si la mutation du lot est notifiée avant la convocation de l'assemblée, le syndic doit adresser cette convocation à l'acquéreur ;
- si la notification de la mutation intervient alors que l'assemblée est déjà convoquée, la convocation que le syndic aura notifiée au vendeur est valable. Le syndic n'a pas à refaire la convocation pour l'adresser à l'acquéreur.
Mais on se trouve alors dans une situation paradoxale. Celui qui est convoqué à l'assemblée n'a plus qualité pour y participer (puisqu'il n'est plus copropriétaire) alors que celui qui a cette qualité n'y est pas convoqué.


2. La qualité pour contester les décisions de l’assemblée dépend de la date du transfert de propriété


Le problème de la qualité pour contester se résout de manière très simple :
Le vendeur a qualité pour contester les assemblées tenues avant qu'intervienne le transfert de propriété (c'est-à-dire en principe avant la vente).
Il est admis en jurisprudence que le vendeur conservait la possibilité d'agir en contestation de l'assemblée alors même que la vente avait été notifiée au syndic et qu'il n'avait donc plus la qualité de copropriétaire aux yeux du syndicat. Ce qui compte c'est qu'il ait eu la qualité de copropriétaire à la date où s'est tenue l'assemblée (Cass. 3e civ., 3 mai 1990).
Or, en pareille hypothèse c'est généralement l'acquéreur qui aura intérêt à agir. Le vendeur qui "sort" de la copropriété se désintéressera le plus souvent des décisions prises appelées à produire effet à un moment où il ne sera plus propriétaire. Le vendeur, qui a qualité pour agir, risque donc de ne pas vouloir le faire.
La conséquence est que l'acquéreur ne pourra poursuivre une action en contestation de l'assemblée engagée par le vendeur, ou engager une action de son propre chef que s'il a été expressément subrogé dans les droits du vendeur par une clause de l'acte de vente (CA Paris, 12 oct. 1995, 9 févr. 1994 et 28 mai 1993).
L'acquéreur a qualité pour contester les assemblées tenues après le transfert de propriété (c'est-à-dire en principe après la vente).


3. Procès en cours


Il est indispensable de vérifier au moment de la constitution du dossier de vente si des procès sont ou non en cours.
En effet selon leur résultat, vendeur ou acquéreur peuvent avoir à percevoir ou au contraire à verser des sommes dont le montant est en général a priori difficile à déterminer. Il importe donc que la question soit évoquée et que des stipulations appropriées soient insérées dans l'acte pour éviter des contestations ultérieures.
Elles ne concernent que les rapports entre les parties car en ce qui concerne le syndicat : les condamnations seront recouvrées à l'encontre de celui qui sera copropriétaire au moment de l'appel de fonds. Et s'il y a répartition des sommes qui auront été obtenues, c'est celui qui sera propriétaire au moment de cette répartition qui en bénéficiera.
Le syndic doit indiquer au notaire chargé de recevoir l'acte de vente "l'objet et l'état des procédures en cours dans lesquelles le syndicat est partie".
Mais avant l’acte authentique, il faudra donc interroger le syndic lui-même ou le conseil syndical. On trouvera également des éléments d'information dans les procès-verbaux des assemblées, à l'occasion desquelles le syndic fait habituellement un point détaillé des procédures en cours.


Le vendeur peut être engagé dans un procès à l'encontre du syndicat en qualité de défendeur. Si la demande tend à obtenir une condamnation pécuniaire (demande en paiement de charges, demande de dommages et intérêts...), la condamnation sera prononcée à l'encontre du vendeur, seule partie au procès, et sa dette étant strictement personnelle ne se transmettra pas à l'acquéreur, à moins qu'il n'y ait une convention contraire expresse dans l'acte de vente.
Mais la demande formée par le syndicat (ou par un tiers) peut avoir pour objet d'obtenir une condamnation en nature : par exemple la démolition de constructions irrégulièrement entreprises par le vendeur, la remise en état de parties communes affectées par des travaux effectués par le vendeur sans autorisation préalable, etc. Si cette demande est accueillie, la consistance même du lot acquis peut s'en trouver affectée. Il est donc capital que l'acquéreur soit informé, avant la conclusion définitive de la vente, des risques que fait peser sur lui la demande du syndicat.


Lorsque le vendeur est demandeur à un procès intenté contre le syndicat, tout dépend, là encore, de la nature de l'instance.
Il se peut tout d'abord que la condamnation réclamée tende à réparer un préjudice subi par le vendeur à titre personnel : par exemple un trouble de jouissance, les conséquences d'un accident subi par suite d'un défaut d'entretien des parties communes. Dans ce cas les suites du procès ne peuvent en aucun cas concerner l'acquéreur.
Il se peut aussi que la demande formée à l'encontre du syndicat concerne directement ou indirectement le lot vendu : par exemple le vendeur revendique la propriété d'un comble situé au-dessus du lot vendu, ou demande la réparation de dégâts subis par le lot à la suite d'infiltrations provenant de la toiture commune, etc.
En ce cas la condamnation prononcée est de nature à bénéficier à l'acquéreur. Il est donc souhaitable qu'il soit informé du procès afin qu'il puisse reprendre la procédure pour son compte d'une part, et que l'impact financier du procès soit pris en considération pour la détermination du prix d'autre part.


4. Travaux


Si des travaux ont d'ores et déjà été décidés à l'époque où les négociations s'ouvrent en vue de la vente, divers cas peuvent se présenter, selon que ces travaux ont ou non été entrepris, selon que des appels de fonds ont ou non été lancés, etc. Il n'y a en ce domaine aucune solution imposée sur le point de savoir qui en supportera la charge. La convention des parties est entièrement libre et elles se détermineront en fonction de considérations de pure opportunité.
Ce qui importe avant tout est que l'acquéreur soit parfaitement informé des incidences de ces travaux.
- incidences juridiques : si par exemple les tantièmes de copropriété ou de charges afférents au lot doivent s'en trouver modifiés, ou si les travaux ont une incidence sur les prérogatives attachées aux lots (cas où par exemple les modalités de jouissance privative du lot sont de ce fait affectées) ;
- incidence financière : en dehors du coût des travaux proprement dits, des indemnités peuvent être dues à tel ou tel copropriétaire en raison du préjudice particulier qu'il subit du fait de leur exécution.


C. Recensement des aspects financiers de la copropriété


Aux termes de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, le syndic peut exiger le versement :
1°. De l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;
2°. Des provisions du budget prévisionnel prévues aux alinéas 2 et 3 de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
3°. Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues à l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l'article 44 du présent décret ;
4°. Des avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale ;
5°. Des avances constituées par les provisions spéciales prévues au sixième alinéa de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965.


1. Les provisions du budget prévisionnel


Selon l'article 14-1, alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965, le budget prévisionnel est voté chaque année. L'article 43, alinéa 1 du décret du 17 mars 1967 précise qu'il couvre un exercice comptable de 12 mois.
L'établissement d'un budget prévisionnel est obligatoire et le syndic est tenu d'effectuer les appels de fonds concernant les dépenses courantes en fonction du budget prévisionnel, sous forme de provisions pour le trimestre à venir.

Le budget prévisionnel concerne les “dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble”. On peut citer à titre d'exemple :
- les frais d'administration (honoraires du syndic ; salaires et charges sociales des préposés du syndicat ; dépenses de fonctionnement du conseil syndical ; honoraires de techniciens ou de conseil...) ;
- le coût des impôts et taxes et des assurances de l'immeuble ;
- les dépenses liées aux divers contrats de fournitures des prestations souscrites dans l'intérêt de la copropriété (eau, gaz, électricité, alimentation en fioul, etc.) ;
- les dépenses exposées pour le fonctionnement des équipements collectifs (contrats d'entretien du chauffage, de l'ascenseur, de la climatisation, etc.) ;
- les frais et honoraires des procédures en cours.

Les dépenses concernant des travaux de maintenance sont à inclure dans le budget prévisionnel. Il s’agit des "travaux d'entretien courant, exécutés en vue de maintenir l'état de l'immeuble ou de prévenir la défaillance d'un élément d'équipement commun ; ils comprennent les menues réparations".
Sont assimilés à des travaux de maintenance :
- les travaux de remplacement d'éléments d'équipement communs, tels que ceux de la chaudière ou de l'ascenseur, lorsque le prix de ce remplacement est compris forfaitairement dans le contrat de maintenance ou d'entretien y afférent (contrats complets des ascensoristes, contrat P3 des chauffagistes) ;
- les vérifications périodiques imposées par les réglementations en vigueur sur les éléments d'équipement communs.


Les comptes de l'exercice précédent sont présentés aux copropriétaires chaque année, aux fins d'approbation, en même temps que le budget prévisionnel de l'exercice en cours.
Le syndic appelle ensuite au début de chaque trimestre des provisions égales, en principe (sauf décision contraire de l'assemblée, L. art. 14-1) au quart du budget annuel.
Lorsque le trimestre est échu il procède à l'appel de nouvelles provisions et ceci jusqu'à la fin de l'exercice.

Selon l'article 6-2 1° du décret du 17 mars 1967 “le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel incombe au vendeur”.
L'alinéa 3, de l'article 14-1 de la loi indique que “la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre où le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale”.


2. Les provisions pour travaux


Il résulte de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les “dépenses pour travaux”.
L'article 44 du décret du 17 mars 1967 fixe la liste des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel. Ce sont celles afférentes :
- aux travaux de conservation ou d'entretien de l'immeuble, autres que ceux de maintenance ;
- aux travaux portant sur les éléments d'équipement communs, autres que ceux de maintenance ;
- aux travaux d'amélioration, tels que la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux, l'affouillement du sol et la surélévation de bâtiments ;
- aux études techniques, telles que les diagnostics et consultations préalables à l'engagement des travaux;


Sont compris dans ces dépenses les honoraires du maître d'oeuvre, les honoraires du syndic sur travaux, et le coût de la police dommages-ouvrages.
Les sommes afférentes aux dépenses non comprises dans le budget prévisionnel sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée. Ces dépenses font l'objet d'un vote concernant le principe de leur engagement et les modalités d'exécution et de financement des travaux. L'assemblée prévoit l'échéancier des appels de fond en découlant.

En ce qui concerne le recouvrement, la règle est fixée par l'article 6-2-2° du décret du 17 mars 1967. Selon ce texte “le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité”. Pour des travaux décidés par l'assemblée, deux conditions doivent être remplies pour que la créance du syndicat soit liquide et exigible :
- l'assemblée doit tout d'abord avoir décidé d'engager la dépense, en approuvant les devis et marchés. Il faut une véritable décision, résultant d'une délibération (Cass. 3e civ., 25 juin 1994). Une simple "décision de principe" n'est pas suffisante (CA Lyon, 7 févr. 1996) ;
- l'assemblée doit avoir également décidé des appels de fonds (CA Aix, 12 oct. 1995– CA Aix, 4e ch., 26 mars 1998).
Les deux décisions peuvent être prises simultanément, mais ceci n'a rien d'obligatoire.
Si l'assemblée vote le principe de travaux sans fixer la quote-part des copropriétaires et que c'est seulement postérieurement à la vente qu'une autre assemblée décide des appels de fonds correspondants, c'est l'acquéreur, copropriétaire à cette époque qui doit y répondre (CA Paris, 23e ch. B, 28 févr. 2002 – CA Lyon, 7 févr. 1996 – CA Paris, 23e ch., 16 juin 1995).
Pour que l'appel de fonds soit exigible, il ne suffit pas que l'assemblée en ait fixé le calendrier, encore faut-il que l'échéance fixée soit advenue, car antérieurement le paiement ne peut être exigé (Cass. 3e civ., 14 déc. 2004). C'est donc la date à laquelle l'appel de fonds peut être effectivement réclamé qui est à considérer pour savoir qui en est débiteur (vendeur ou acquéreur).
Il en résulte que si l'assemblée substitue à des appels de fonds, décidés antérieurement pour les mêmes causes, de nouveaux appels de fonds, en fixant de nouvelles dates d'exigibilité c'est l'acquéreur, devenu copropriétaire depuis lors qui devra les supporter (Cass. 3e civ., 6 oct. 1999).


Le fonds de travaux doit être constitué dans les copropriétés à usage d'habitation en vue de travaux ne relevant pas du budget prévisionnel (art. 14-2).
L'assemblée générale détermine le montant, en pourcentage du budget prévisionnel, de la cotisation annuelle due par les copropriétaires à la majorité de l'article 25. Ce fonds de travaux sera alimenté par une cotisation annuelle obligatoire dont le montant ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel.


Alors que les charges de copropriété présentent un caractère personnel dans la mesure où elles pèsent sur celui qui est copropriétaire au jour où elles deviennent certaines, liquides et exigibles, il n'en va pas de même pour les cotisations créées par la loi nouvelle. Il est expressément indiqué que les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires.
Ces sommes ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat à l'occasion de la cession d'un lot.
En dépit de cette précision, il est vraisemblable que les actes de vente pourront comporter des stipulations prenant en compte le versement de ces sommes dans les rapports entre vendeur et acquéreur de lot, sans pour autant qu'elles soient opposables au syndicat.
Le vendeur devra faire connaître à l’acquéreur le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation versée par le vendeur à ce fonds.


3. Le sort des avances


L'article 45-1 du décret du 17 mars 1967 qualifie d'avance "les fonds destinés, par le règlement de copropriété ou une décision de l'assemblée générale, à constituer des réserves, ou qui représentent un emprunt du syndicat auprès des copropriétaires ou de certains d'entre eux".


L'article 35 de ce même décret indique que le syndic peut exiger le versement :
- de l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, qui ne peut excéder le sixième du montant du budget prévisionnel ;
- des avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale ;
- des avances constituées par les provisions spéciales prévues à l' article 18, alinéa 6 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 afin de faire face aux travaux d'entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d'équipement commun susceptibles d'être nécessaires dans les trois années à venir.
L'article 45-1 précité du décret du 17 mars 1967 indique que “les avances sont remboursables”.
Comment va s'opérer la restitution au vendeur ?
- ou bien le syndic restitue au vendeur l'avance faite à ce titre et appelle parallèlement auprès de l'acquéreur une nouvelle provision pour reconstituer le fonds de trésorerie permanente;
- ou bien le syndic conserve les fonds versés par le vendeur au titre de l'avance de trésorerie permanente, ce dernier se faisant rembourser par l'acquéreur.


4. Sort du trop ou moins perçu sur provisions révélé par l'approbation de comptes


Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l'approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes (D17 mars 1967, art. 6-2-3°). Il s'agira généralement de l'acquéreur.


Pour en savoir plus sur les appels de fonds et de charges en copropriété lire notre article

Le 15 avril 2019

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