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La vente à réméré ou vente avec faculté de rachat


La vente à réméré (à présent désignée dans le Code civil sous le terme de vente avec faculté de rachat) est une forme de cession très peu utilisée et mal connue. Cette vente particulière, prévue aux articles 1659 et suivants dudit Code, présente de nombreux aspects attractifs pour le vendeur (dans une situation précise) et l’acquéreur.

La vente avec faculté de rachat donne le droit au vendeur de reprendre le bien qu’il a vendu, moyennant le remboursement du prix et de certains frais supportés par l’acquéreur à réméré. Cette possibilité de recouvrer la propriété de son bien est ouverte au vendeur pendant un délai plus ou moins long, sans pouvoir excéder cinq ans.

La vente à réméré est une vente parfaite contenant une condition résolutoire, dont la réalisation est laissée à la libre disposition du vendeur. Si ce dernier exerce la faculté offerte par le pacte de rachat, la vente est annulée et les parties sont remises rétroactivement dans leur situation initiale avant la cession.
En revanche en l’absence de rachat, l’acquéreur reste irrévocablement le propriétaire du bien.

Vendre son bien immobilier en se réservant la faculté de le racheter s’adresse à certaines personnes dans une situation difficile. Ainsi, le réméré immobilier peut permettre à une personne surendettée d’apurer une situation financière difficile grâce au prix de vente.

Le bien immobilier objet de la vente avec faculté de rachat sera en général une maison ou un appartement constituant la résidence principale du vendeur,et dans laquelle il souhaite rester. Le profil d’un vendeur à réméré est donc souvent celui d’une personne fichée à la Banque de France et éventuellement admise en commission de surendettement des particuliers. La vente à réméré pourra empêcher la saisie du bien immobilier.

Pour conserver l’usage de sa maison ou encore de son appartement, un bail sera conclu au profit du vendeur.
Vendre à réméré, en constituant un bail en parallèle, permet donc au vendeur de rester dans sa maison ou son appartement, avec la faculté de racheter son bien ultérieurement. Le prix de vente assainira totalement sa situation financière et il pourra pendant le délai qui lui est imparti (au maximum cinq ans) préparer le financement du rachat de son bien immobilier.

L’acquéreur à réméré (investisseur privé ou société spécialisée) fera quant à lui un investissement immobilier lui permettant de recevoir des loyers, voire des indemnités. Les frais de son placement voire même la taxe foncière pourront lui être entièrement remboursés.

De plus son investissement immobilier en réméré sera sécurisé dès lors que certaines précautions auront été prises. En cas de location au vendeur, il sera possible d’insérer dans l’acte de vente une clause stipulant que le vendeur sera déchu de sa faculté de rachat faute du paiement des loyers aux échéances convenues. En outre, peut être séquestrée sur le prix de vente une somme correspondant aux loyers.

L’investissement immobilier à réméré évite normalement les désagréments d’une location ordinaire (recherche d’un locataire, risque de loyers impayés…). En cas de rachat, une indemnité forfaitaire peut être stipulée au profit de l’investisseur immobilier. A l’inverse, si le vendeur n’exerce pas sa faculté de rachat un complément de prix peut être prévu à son profit.

Il convient également de préciser que le bien immobilier, sorti du patrimoine du vendeur à réméré, ne peut plus être saisi par ses créanciers. Ils pourront toutefois exercer la faculté
de rachat en lieu et place du vendeur à réméré grâce à l'action oblique prévue à l'article 1166 du Code civil. Dans ce cas, les créanciers devront rembourser l’acquéreur à réméré dans les mêmes conditions que si le rachat avait été effectué par le vendeur. L’acquéreur à réméré peut toutefois opposer le bénéfice de discussion aux créanciers qui exercent le rachat du bien immobilier. Le bénéfice de discussion impose aux créanciers du vendeur de faire valoir leur créance sur le patrimoine du vendeur en priorité.

L’inconvénient majeur d’une vente à réméré réside surtout dans le coût final supporté par le vendeur. Ce type de vente atypique est souvent le dernier recours pour conserver sa maison ou encore son appartement. Il en est ainsi lorsque le vendeur à réméré, ayant besoin de liquidités pour honorer ses dettes, est dans l’impossibilité de trouver un autre financement, notamment à cause du fait d’être fiché à la Banque de France, ce qui rend difficile ses démarches pour obtenir un prêt.

Pour que le pacte de rachat s’exerce, il incombe au vendeur à réméré de déclarer racheter le bien immobilier, ainsi que de rembourser le prix et les frais. La seule intention de faire jouer la clause de rachat ne prive pas l’acquéreur de la propriété du bien.

Le prix du rachat est librement fixé entre les parties dans l’acte de vente avec clause de rachat. Il peut donc être prévu une somme forfaitaire inférieure ou supérieure au prix de vente. A ce prix s’ajoutent les frais, les loyaux coûts ainsi que certaines dépenses. Seront par exemple exclues les dépenses somptuaires ou d’entretien. En outre, il peut être prévu que le prix de rachat soit majoré d’intérêts ou d’une indemnité forfaitaire relative à l’exercice du rachat.
La liberté conventionnelle laissée aux parties leur permet de prévoir toute autre clause.
En cas de dégradation de l’immeuble par l’acquéreur à réméré, le vendeur qui exerce sa faculté de rachat est en droit de demander des dommages-intérêts.

La vente à réméré est parfaite dès l’origine, ce qui entraîne une taxation similaire à celle d’une vente ordinaire. Dans le cadre d’une vente immobilière avec clause de rachat, l’acquéreur devra donc supporter les droits d’enregistrement, la taxe de publicité  foncière ainsi que les honoraires du notaire, comme n’importe quelle mutation à titre onéreux d’un bien immobilier.

En outre, le vendeur à réméré devra éventuellement supporter l’imposition sur la plus-value qui découle de la vente de son bien immobilier (que ce soit une plus-value immobilière des particuliers ou une plus-value professionnelle). Toutefois, ces sommes supportées par le vendeur à réméré lui seront restituées s’il fait jouer le pacte de rachat. En effet, la résolution de la vente, suite à l'exercice de la faculté de rachat, doit replacer les parties dans leur situation initiale.

L'exception se situe uniquement au niveau des droits d'enregistrement, lesquelles ne sont pas restitués à l'acquéreur en cas de rachat.En effet, aux termes de l'article 1961 du Code général des impôts : "les droits d'enregistrement ou la taxe de publicité foncière lorsqu'elle tient lieu de ces droits, ne sont pas sujets à restitution dès l'instant qu'ils ont été régulièrement perçus sur les actes ou contrats ultérieurement révoqués ou résolus par application des articles 954 à 958, 1183, 1184, 1654 et 1659 du Code civil."

Lorsque le vendeur use du pacte de rachat dans le délai qui lui est imparti seul le droit fixe des actes innomés est dû, lequel s’élève actuellement à 125 €. Toutefois, cette fiscalité est applicable seulement si le rachat répond à certaines conditions prévues à l’article 680 du Code général des impôts, à savoir :
- La faculté de rachat doit être prévue dans l’acte initial de vente à réméré ;
- L’acte consacrant le rachat doit intervenir dans le délai stipulé au plus tard cinq ans après la vente à réméré ;
- L’acte de rachat doit avoir une date certaine : acte authentique ou acte sous seing privé avec date certaine.
- Enfin, seul le vendeur à réméré ou son ayant-cause à titre universel peut bénéficier de cette fiscalité atypique. En effet, un tiers cessionnaire de la faculté de rachat payera des droits de mutations proportionnels, comme dans le cadre d’une acquisition immobilière lambda.

Pour effectuer le rachat de son bien immobilier, le vendeur à réméré contractera très certainement un emprunt auprès d’un établissement financier. Si le bien immobilier constitue son habitation principale, il pourra bénéficier du crédit d’impôt sur le revenu codifié sous l’article 200 quaterdecies du Code général des impôts au titre des intérêts dudit prêt (toutes les autres conditions étant par ailleurs remplies, notamment l’affectation effective à l’habitation principale à la date du paiement des intérêts d’emprunt).
Si le rachat se fait sans respecter les conditions du réméré, notamment après un délai de cinq ans, la mutation sera considérée par l’administration fiscale comme une nouvelle vente et sera donc imposée comme telle.
En ce qui concerne l’impôt sur la fortune immobilière, le bien sera pris en compte dans le patrimoine de l’acquéreur, la vente à réméré étant parfaite. Cependant, celui-ci pourra effectuer une décote d’environ 10 % de la valeur vénale du bien immobilier du fait de la clause de rachat. En outre, une seconde décote est possible dès lors que ledit bien est loué.

La vente à réméré ne doit pas permettre la fraude du droit des tiers créanciers, notamment s’il y a complicité entre acquéreur et vendeur pour organiser l’insolvabilité de ce dernier.
De plus, la convention de vente avec faculté de rachat pourrait également être remise en cause si elle dissimule un pacte commissoire ou pignoratif, notamment si la transaction porte sur la résidence principale du débiteur. Ces pactes interdits (dans le cadre de la résidence principale) sont ceux qui permettent au créancier de disposer du bien remis en gage par son débiteur.
Dès lors qu’est prouvée l’existence d’un pacte pignoratif interdit, la convention, dissimulant un prêt sur gage illicite, est annulée dans son ensemble et non limitativement au pacte prohibé.
Toutefois, la fraude ne se présume pas et il n’est pas toujours aisé de la prouver. La vente à réméré pourra être requalifiée en prêt sur gage illicite suivant l’appréciation discrétionnaire des juges. Ceux-ci pourront se fonder sur le prix bien inférieur à la valeur vénale du bien, l’habitude du vendeur à contracter des opérations usuraires ou encore le fait de louer, concomitamment à la vente, le bien au vendeur.
La vente à réméré ne doit pas constituer qu'une forme de rachat de crédit garantie par un transfert de propriété.


Lorsque dans un contrat de vente (et ceci vaut pour une vente d’immeuble), le cédant s’est réservé la faculté de reprendre la chose vendue moyennant restitution du prix et des accessoires dans un délai
n’excédant pas cinq ans (C. civ., art. 1659, 1660 et 1673), il faut considérer que la possibilité d’exercer le droit de rachat dans le délai stipulé constitue seulement une condition résolutoire replaçant les  parties dans le même état où elles se trouvaient avant la vente.

Lorsque la faculté de rachat est exercée en temps utile, elle annule le contrat de vente et le transfert de propriété qui en avait été la  conséquence. L’annulation de la vente doit donc être constatée dans les résultats  de l’exercice en cours à la date de l’exercice de la faculté de rachat.

Lors de la vente à réméré, le vendeur constate une plus-value ou une moins-value correspondant à la différence entre le prix de d’acquisition et le prix de cession de l’immeuble relevant soit du régime des BIC/IS2 soit de celui des plus-values immobilières des particuliers selon que le cédant est une personne physique ou une entreprise.

Dans l’hypothèse où le contrat de vente est résolu ou rescindé, le  cédant peut obtenir, sur réclamation, une restitution des impositions  initialement acquittées. La demande de dégrèvement de l’imposition  initialement établie peut être présentée dans un délai dont le point de  départ est constitué par la date de la résolution et qui expire le 31 décembre de la deuxième année suivant cette date.

Par ailleurs, dès lors que l’anéantissement rétroactif du contrat,
qui résulte de la résolution de la vente portant sur un immeuble, a en
principe pour effet de replacer les parties dans la situation antérieure
à la vente, l’Administration avait indiqué qu’en cas de revente
ultérieure du même immeuble, la plus-value imposable devait être
calculée sur la base du prix d’acquisition initial et que, de même, la
date d’acquisition de l’immeuble à retenir devait correspondre à la date
d’entrée d’origine du bien dans le patrimoine du cédant.

Il résulte de l’article 1673 du Code civil que « le vendeur qui use du pacte de rachat doit rembourser non seulement le prix principal, mais encore les frais et loyaux coûts de la vente, les réparations nécessaires, et celles qui ont augmenté la valeur du fonds, jusqu’à concurrence de cette augmentation. Il ne peut entrer en possession qu’après avoir satisfait à toutes ces obligations ».

Au plan de la TVA, l’administration fiscale a précisé que, sous réserve que la faculté de rachat ait été prévue dans le contrat de vente lui-même et que le rachat soit effectué dans le délai stipulé audit  contrat, l’exercice du réméré est considéré comme l’accomplissement  d’une condition résolutoire. Il ne fait alors aucun doute que l’exercice du réméré faisant jouer une clause résolutoire, la restitution de l’immeuble et du prix au  vendeur initial ne constituent pas une nouvelle mutation de l’immeuble,  qui relèverait de la TVA si celui-ci est achevé depuis moins de cinq  ans, et l’acte est simplement enregistré au droit fixe de 125 euros.

L’acte constatant le réméré est passible de la taxe de publicité  foncière au taux fixe de 125 euros prévu par l’article 680 du Code général des impôts. Mais, la perception de cette taxe fixe, à l’exclusion du droit  proportionnel, est subordonnée à l’accomplissement des conditions  suivantes :
- la faculté de réméré doit avoir été stipulée dans le contrat même de vente ;
- le retrait doit être exercé dans le délai stipulé qui ne peut excéder cinq années ;
- l’acte constatant le retrait doit revêtir la forme authentique ou  avoir date certaine avant l’expiration du délai, même autrement que par  l’enregistrement ;
- le retrait doit être exercé par le vendeur lui-même ou son ayant cause à titre universel et non par un tiers cessionnaire de la faculté de rachat.



Sources : https://www.optionfinance.fr/services/lettres-prof...

https://www.lexplicite.fr/le-traitement-fiscal-des...


Le 7 janvier 2019

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