La valeur vénale des immeubles commerciaux

Auteur : Sandrine RENOULT Expert Foncier (80)

Article paru dans Experts Fonciers Le Mag n° 11 . Septembre 2018

Le lien entre l’immeuble commercial et le fonds d’exploitation, réside dans l’occupation. Dans ce trio, chacun des composants dépend des deux autres et détermine l’évaluation immobilière. Comment en tenir compte pour la fixation de la valeur vénale de l’immeuble concerné ? Pour y répondre, cet article trace certaines pistes que l’Expert Foncier est amené à explorer dans son analyse.

Le terme immeuble commercial s’applique juridiquement à tous les locaux ayant vocation à accueillir des activités qualifiées de commerciales par le Code de commerce, qu’il s’agisse d’activités de vente, de fabrication ou de services.
Les acquéreurs de ce type de bien achètent principalement pour investir et non pour utiliser eux-mêmes les locaux. De ce fait la valeur la plus probante des murs commerciaux est établie sur la notion de rentabilité qu’apporte son occupation pour une activité donnée. Dans un premier chapitre, des exemples pouvant être rencontrés et la bonne méthode employée dans l’évaluation des biens occupés par une exploitation seront étudiés.
Parfois, le bien à usage commercial se trouve dépourvu de toute activité.
Le local à usage commercial, devenu libre de toute exploitation, fera l’objet du second chapitre qui portera sur une analyse de l’usage qui serait le plus adapté en fonction des caractéristiques du bien, de son environnement et de la législation en vigueur.

I.  Valeur vénale de l’immeuble commercial en exploitation

La valeur vénale de l’immeuble commercial occupé réside dans une méthodologie financière de rentabilité, après une analyse approfondie du bail commercial et de la valeur locative.

1) Les locaux appartenant à l’exploitant propriétaire des murs

Le principe de la valeur vénale d’un bien commercial suivant la méthode du rendement est une approche financière par capitalisation de la valeur locative. Le taux utilisé pour cette capitalisation est appelé taux de rendement théorique ou de marché. Comme il est précisé dans la Charte de l’Expertise en Évaluation Immobilière, ce taux exprime le rapport entre le revenu annuel et la valeur vénale, frais d’acquisition et droits de mutation compris (valeur vénale « acte en main »).

Les taux de rendement théorique, pour les immeubles commerciaux, oscillent entre 6 et 9 %. Ils peuvent descendre jusqu’à 4,5 % (voir moins à Paris) pour un commerce à très fort potentiel et atteindre 10 %, voire 12 % pour des locaux peu qualitatifs.
La valeur locative se détermine en fonction des caractéristiques du local, de l’activité exercée dans les locaux, des charges réparties entre l’exploitant et le futur acheteur au travers d’un futur bail commercial, des facteurs locaux de commercialité et des loyers pratiqués sur le marché.

En l’absence de loyers pratiqués probants, le loyer potentiel peut être déterminé selon le taux d’effort lié à l’exploitation. Ce taux d’effort correspond à la capacité pour l’exploitant à verser un montant de loyer, au regard des résultats de son activité. Il s’agit du ratio : loyer charges comprises/chiffre d’affaires.

Exemple de calcul de la valeur vénale à partir de la valeur locative

Hypothèse d’un local de 100 m² et d’une valeur locative annuelle de 300 € le m² hors charges et hors taxes, avec un taux de rendement théorique net de 6 % et des frais et droits de mutation supposés de 7 % : la valeur vénale ressort à : ((100m² x 300€/m²)/6%)/(1+7%) = 467 289 €

2) Les locaux loués

a) Le bail commercial

Lorsque les immeubles sont loués par bail commercial, il s’agit d’un bail soumis aux articles L145-1 et suivants du Code de commerce. Ces dispositions règlementent les rapports entre bailleurs et preneurs. Elles rendent les loyers « plafonnés » et ne pouvant de ce fait être augmentés sans raison valable (sauf exceptions : tels que les baux commerciaux d’une durée contractuelle de plus de 9 ans ou les baux qui par tacite prolongation ont une durée effective de plus de 12 ans).
Les locaux non soumis aux règles de plafonnement sont principalement les bureaux, les terrains nus et les locaux monovalents.

b) L’évaluation

La méthode d’évaluation par le rendement, tient compte du loyer et de l’incidence de son plafonnement. Lorsque le loyer pratiqué est équivalent à la valeur locative, le mode de calcul correspond à la méthode de rendement.

Calcul de la valeur vénale par capitalisation sur la base du loyer actuel

Local de 100 m², loué 56 000 € par an hors charges et hors taxes
Taux de rendement de 6 %, frais et droits supposés de 7 %
La valeur vénale correspond à :
(56 000 € / 6 %) / (1 + 7 %) = 872 274 €

En revanche, lorsque le montant du loyer est différent de la valeur locative, il y a lieu de vérifier le bail quant aux modalités de révision, à la durée restant à courir et aux motifs possibles de déplafonnement, pour ainsi rectifier la valeur en fonction de la variation possible du loyer. 

Dans le cas où le loyer peut bénéficier d’une forte revalorisation, il y a lieu d’appliquer un taux de rendement amoindri tenant compte de cette variation.
Dans le cas où le loyer s’avère supérieur à la valeur locative, on peut capitaliser la valeur locative en corrigeant l’estimation obtenue, par l’adjonction du flux actualisé pendant la période prévisible de la durée.

II.  Valeur vénale de l’immeuble libre d’exploitation

Il arrive que le local commercial soit libre de toute exploitation et de toute occupation.
Le choix de la méthode d’évaluation nécessite un regard sur les caractéristiques du bien et de son environnement économique, en se posant la question de l’usage le plus stratégique lié à ces deux éléments afin d’obtenir une rentabilité optimum.

Trois cas peuvent se présenter.

1) Immeuble situé dans une zone urbaine à dominante commerciale

La liberté de toute occupation a l’avantage de pouvoir prétendre à tout type de commerce. Il est plus facile de se baser sur une hypothétique activité la plus adaptée du fait des caractéristiques du bien et de son environnement.
En matière de boutiques, le propriétaire en reprenant la jouissance totale des lieux, récupère la valeur du droit au bail, qu’il va pouvoir ensuite négocier. Il convient donc, au niveau de l’évaluation, de l’intégrer dans la valeur des murs.
L’évaluation de l’immeuble s’effectue en employant la méthode dite du rendement, basée sur la valeur locative de marché en comparaison directe avec les loyers pratiqués dits « à l’américaine » ou avec les loyers reconstitués en décapitalisant le montant du droit au bail.

2) Immeuble situé dans une zone urbaine à dominante résidentielle

Un immeuble commercial, dans une zone de commercialité très faible, peut trouver à être loué dans de meilleures conditions, après transformation en bureaux ou en habitation.
La primauté reste à la méthode d’évaluation du rendement, avec des points de vigilance sur toutes les démarches et le coût nécessaire à cette transformation d’usage.
Voici quelques points de vigilance à vérifier lors d’une transformation en logement :

a) Transformation d’un local qui est en copropriété

Une vérification des règles spécifiques à la copropriété est indispensable et doit s’effectuer au regard des particularités de son règlement.

b) Respect des règles d’urbanisme

Les travaux de transformation doivent également être conformes aux règles d’urbanisme applicables dans la ville. La consultation du PLU permet cette vérification.

c) Respect des normes d’habitabilité et de construction

Parmi les normes en vigueur, la plus importante concerne les habitations destinées à être louées, suivant le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 (modifié par le décret n° 2017-32 du 9 mars 2017).

d) La valeur vénale

L’évaluation doit s’effectuer en un premier temps, sur le devenir du bien après transformation. Elle est établie :

• soit par la méthode par comparaison du marché,

•  soit par la méthode financière et notamment la méthode par capitalisation, c’est-à-dire sur la base des loyers prévisibles.

Le taux de capitalisation est ici celui du rapport entre les loyers de marché « brut » et la valeur vénale des immeubles. De cette première évaluation, doivent être déduits les coûts estimés, liés à la transformation, comme par exemple :
- les honoraires du maître d’œuvre, architecte, géomètre,
- les taxes liées à cette transformation, comme la taxe foncière venant en remplacement de la Contribution Économique et territoriale (CET),
- et enfin les coûts des travaux de transformation.

 3) Immeuble désaffecté

Ce cas de figure concerne principalement les bâtiments trop anciens et vétustes qui ne seraient plus exploitables en l’état et/ou difficilement louables. Le terrain constitue alors, l’élément essentiel de l’établissement.
L’évaluation du bien consiste à déterminer la valeur du terrain considéré « nu », en fonction des prix pratiqués dans le secteur et compte tenu des règles d’urbanisme applicables, puis de procéder en un second temps aux déductions faites des frais de démolition, des frais à engager pour enlever les installations et canalisations diverses et des frais de remise en état du terrain.

Les paramètres liés à l’évaluation de l’immeuble commercial sont d’autant plus complexes et nombreux qu’il existe de situations particulières concernant, notamment, la situation
et la nature de l’exploitation.
L’Expert Foncier a été formé pour appréhender cette complexité et pourra éclairer son mandant sur la valeur de son bien.

Le 21 octobre 2019

Publié avec l'aimable autorisation de la Confédération des Experts Fonciers