La tontine

Lors d'une acquisition « en tontine », ou avec « clause d'accroissement » plusieurs personnes décident d'acheter ensemble un bien immobilier en prévoyant qu'au décès de l'une d'elles, le bien acquis reste la propriété du ou des survivants. Cette situation correspond, le plus souvent, à un souci de protection du survivant.

L'acquisition en tontine est généralement réalisée par deux personnes ; mais elle peut
techniquement être réalisée par davantage d'acquéreurs : au fur et à mesure des décès, l'immeuble se trouve appartenir aux survivants, jusqu'à devenir la propriété exclusive du dernier survivant d'entre eux.

I. Principe

La tontine repose sur le mécanisme de la condition. Chacun des acquéreurs réalise l'acquisition de l’immeuble dans son intégralité sous condition suspensive de sa survie et sous condition résolutoire de son décès. Ainsi, le survivant est considéré comme le seul propriétaire de l'immeuble depuis l'achat, et le décédé est réputé n'avoir jamais eu aucun droit. L'achat en tontine est une opération aléatoire. Elle
implique que les acquéreurs soient soumis tous deux de manière équilibrée à une même chance de gain ou à un même risque de perte et participent tous deux au financement. Cela n'impose cependant pas que les tontiniers aient strictement la même espérance de vie et contribuent de manière rigoureusement égalitaire au paiement du prix.

La rétroactivité des conditions suspensive et résolutoire sur lesquelles repose la tontine conduit à considérer qu'il n'existe pas d'indivision entre les acquéreurs : un seul d'entre eux sera réputé propriétaire de l'entier immeuble dès l'origine. En l'absence d'indivision, il n'est pas possible de demander le partage. Il y a alors risque de blocage si l'un des tontiniers souhaite mettre fin à cette situation et que l'autre s'y oppose. L'immeuble peut toujours être librement vendu du consentement unanime des tontiniers. L'immeuble ne peut pas être saisi par les créanciers de l'un des tontiniers. Cela tient au fait que le propriétaire de l'immeuble n'est pas déterminé tant que la situation n'est pas dénouée. En revanche, la saisie pourrait être diligentée par le créancier commun des acquéreurs.

Le survivant est réputé seul propriétaire de l'immeuble, et les héritiers du défunt ne peuvent prétendre à aucun droits . Ceci se justifie par le caractère aléatoire de l'opération : les héritiers du défunt avaient en principe d'autant de chances que le prédécédé soit propriétaire de la totalité de l'immeuble que de risques qu'il n'ait aucun droit. Les héritiers ne peuvent contester l'opération que s'ils apportent la preuve de son déséquilibre, soit que les risques ne fussent pas réellement partagés en raison de la différence d'âge des acquéreurs, soit que l'opération ne fût pas à titre onéreux, le défunt ayant supporté la totalité ou une fraction  excessive du prix. L'achat pourrait alors suivant le contexte de l'opération être requalifié de donation indirecte ou déguisée, et soumis à réduction en cas d'atteinte à la réserve héréditaire.Le jeu de la tontine n'est pas écarté lorsque l'un des tontiniers tue l'autre ; en revanche, les héritiers du tontinier tué peuvent revendiquer une indemnisation au titre de la perte d'une chance (Cass. 3e civ. 5-12-2012 n° 11-24.448 : Bull. civ. III n° 181, BPIM 1/13 inf. 60).

Les acquéreurs en tontine, pourvu qu'ils agissent de manière unanime, peuvent renoncer au double jeu des conditions suspensive et résolutoire.
Ils se trouvent alors dans la situation d'une indivision classique. La vente de l'immeuble en tontine peut être réalisée du consentement unanime des propriétaires, sans particularité par rapport à une vente
intéressant des indivisaires. Cette vente ne nécessite pas la  régularisation préalable d'un acte constatant la renonciation à la tontine. Le prix peut être réparti entre les acquéreurs en proportion de leur contribution au paiement du prix d'acquisition.

II. Régime fiscal

La part des droits revenant au survivant par l'effet d'une clause de tontine est soumise aux droits de succession selon le régime de droit commun, c'est-à-dire d'après le lien de parenté entre le défunt et le bénéficiaire de l'accroissement (CGI art. 754 A). Entre concubins, le tarif fiscal est dissuasif : droits exigibles au taux de 60 %, après un modeste abattement. En revanche, entre époux ou entre partenaires pacsés, qui sont exonérés de droits de succession (CGI art. 796-0 bis), le transfert de propriété ne sera pas taxé. Par exception, la part recueillie par le survivant par l'effet d'une clause de tontine est

soumise non pas aux droits de mutation à titre gratuit mais aux droits de vente d'immeuble lorsque les conditions suivantes sont réunies (CGI art. 754 A, al. 2) : 

- l'immeuble acheté est affecté à l'habitation principale commune des acquéreurs ; 

- sa valeur est inférieure à 76 000 € au décès du premier tontinier. Le tontinier survivant peut toutefois opter pour l'application des droits de succession (CGI art. 754 A, al.
2).

En pratique cette option ne présentera réellement d'intérêt que pour les transmissions - exonérées - entre époux, entre partenaires pacsés ou encore entre certains frères et sœurs.

Sources :Tontine : définition et avantages de la tontine (commentcamarche.com)

Tontine : les avantages pour l'achat immobilier | Notaires de France (www.notaires.fr)

Clause de tontine : définition et avantages (lefigaro.fr)

Le 1er mai 2017