La surélévation en copropriété

La surélévation a été caractérisée par la jurisprudence comme l’adjonction de parties privatives ou communes modifiant le faîtage de la toiture et créant de nouvelles constructions en dur prolongeant la façade de l’immeuble.

Aux termes de l’article 3 de la loi de 1965, le droit de surélever est réputé accessoire aux parties communes, et le syndicat des copropriétaires est ainsi, dans le silence ou la contradiction des textes, titulaire de ce droit. Toutefois, en pratique, l’aménagement de locaux à usage privatif par le syndicat des copropriétaires reste exceptionnel. En effet, la surélévation par un copropriétaire ou par un tiers est plus
fréquente: dans cette hypothèse, le maître de l’ouvrage ne sera plus le syndicat des copropriétaires, mais le copropriétaire ou le tiers auteurs des travaux qui seront exécutés sous la responsabilité de ces derniers.

La surélévation n’a pas été définie dans la loi du 10 juillet 1965 mais par la jurisprudence. Les tribunaux ont ainsi dégagé plusieurs critères qui permettent d’identifier la surélévation, et surtout de la distinguer
d’autres travaux, tels que les travaux d’aménagement intérieur sur combles, ne relevant pas du même régime. Les critères dégagés par la jurisprudence sont fondés sur la nature des travaux engagés, et leur importance.

La Cour de cassation a tout d’abord estimé qu’il y a surélévation lorsqu’il y a une modification du faîtage de la toiture. Par faîtage de la toiture, il convient d’entendre la ligne de jonction supérieure des deux pans de la toiture. Ce critère a été repris à plusieurs occasions et est aujourd’hui considéré comme le plus significatif d’une surélévation. A titre d’exemple, il a été jugé, dans deux affaires concernant des travaux identiques d’aménagement des combles au dernier étage d’un immeuble que, dans un premier temps, la pose de fenêtres à chiens assis n’était pas une surélévation, alors que la pose de fenêtres à chiens assis avec modification du faîtage du toit est une surélévation.
Partant du critère de la modification du faîtage de la toiture, les Cours d’appel ont ensuite affiné cette définition en y ajoutant d’autres critères:
- Nécessité d’une construction en dur,
- La prolongation verticale de la façade au-dessus de la ligne de faîtage

En l’absence de création de niveau supérieur et / ou la modification de la pente du toit, seule la modification du faîtage du toit est à prendre en considération pour s’assurer que le régime légal de la surélévation s’applique aux travaux envisagés.
En l’absence de modification du faîtage, ces travaux seront davantage assimilés à des travaux d’aménagement intérieur qui, même s’ils touchent des parties communes et modifient l’aspect extérieur de l’immeuble, ne relèvent pas du régime découlant des articles 35 à 37 de la loi du 10 juillet 1965. En revanche, si les critères énoncés sont réunis, il convient que l’assemblée générale des copropriétaires se prononce par un vote, condition obligatoire à la légalité et la régularité des travaux de surélévation

La surélévation exécutée par un copropriétaire ou un tiers est prévue aux articles 35 et 37 de la loi du 10 juillet 1965 :
- L’article 35, alinéa 2 et 3, prévoit la possibilité pour le syndicat «d’aliéner» le droit de surélever,

- L’article 37 envisage la convention par laquelle un copropriétaire ou un tiers se réserve l’exercice du droit de surélever.

L'article 3 de la loi de 1965 érige le droit de surélever en droit accessoire aux parties communes, c’est-à-dire un droit commun à la copropriété, exercé par le syndicat de copropriétaire.Toutefois, deux limites doivent être apportées à ce caractère commun: d’une part le droit de surélever est commun «dans le silence ou la contradiction des titres», et d’autre part l’article 3 n’est pas d’ordre public.Cela signifie que, d’une part les titres, c’est à dire les actes de copropriété, peuvent prévoir la possibilité de réserver le droit de surélever à un copropriétaire, et d’autre part que le droit de surélever peut être privatif.

L’auteur des travaux de surélévation, copropriétaire ou tiers, devra vérifier s’il est titulaire du droit de surélever, soit parce qu’il est propriétaire d’un lot constitué de ce droit ( décrit ainsi dans l’état descriptif de division), soit qu’il s’est réservé ce droit dans le règlement de copropriété.

Un lot de copropriété peut ainsi être constitué du droit de surélever. Le copropriétaire de ce lot est titulaire du droit de surélever, qui devient un droit privatif, . Dans cette hypothèse, le lot de copropriété constitué exclusivement du droit de surélever doit obligatoirement recevoir l’attribution d’une quote-part des parties communes. Cette quote-part sera calculée en fonction de l’importance dans la copropriété des futures constructions. Cette hypothèse se rencontre le plus fréquemment dans les copropriétés horizontales lorsque le bâtiment à surélever appartient à un seul propriétaire.

Ainsi, il a été jugé qu’un copropriétaire bénéficiait d’un droit privatif de surélévation lorsque le règlement de copropriété a classer ce droit dans les parties privatives de son lot, avec affectation d’un certain nombre de millièmes dans la répartition des charges communes .Cette hypothèse se rencontre également dans la pratique des lots transitoires: un promoteur immobilier crée des lots temporaires constitués par des terrains non bâtis sur lesquels seront édifiés plus tard les bâtiments (il s’agit d’un plan de «construction par tranches»). La jurisprudence a jugé que ces lots transitoires étaient de véritables lots de copropriété, comprenant le droit privatif de surélévation.
Ce mode d’acquisition du droit de surélever est important car il transforme le droit de surélever en droit privatif. Son titulaire pourra ainsi l’exercer librement, sans aucune autorisation du syndicat des copropriétaires.Le seul vote soumis éventuellement concerne l’exécution des travaux, dans l’hypothèse où ces derniers modifient l’aspect extérieur de l’immeuble ou touchent des parties communes. Ce mode d’acquisition du droit de surélever n’est toutefois pas très répandu car il toujours délicat de vendre un droit, les candidats à la copropriété souhaitant davantage être propriétaire d’un bien immobilier. De plus,  les tribunaux exercent un contrôle assez restrictif des actes de copropriété. Ainsi, si la constitution d’un tel lot existe dans le règlement de copropriété,mais est absent ou imprécis dans l’état descriptif de division, dans la contradiction de ces textes, le droit de surélever demeure l’accessoire des parties communes.

La cession du droit de surélever, droit accessoire aux parties communes, doit respecter un formalisme important dans le régime est issu du décret du 17 mars 1967. Au delà de la préparation des dossiers technique et juridique nécessaires à la parfaite information des copropriétaires (modificatif de l’état descriptif de division, modification du règlement de copropriété, plan des futures constructions, réparations des préjudices prévus, le projet d’acte de cession, avec une précision du prix, doivent être joints à la convocation
 

Un projet de surélévation doit satisfaire aux normes sécurité incendie et aux normes d’accessibilité des personnes en situation de  handicap. C’est souvent l’aspect le plus compliqué du projet.
Pour satisfaire aux exigences permettant l’accès aux personnes en situation de handicap, en fonction de l’étage et du projet, il peut être impératif :
- D’installer un ascenseur,
- De mettre aux normes la cage d’escalier (passage du brancard, pente, largeur, hauteur des marches, rampes handicapés, …), les bâtiments d'habitation collectifs et leurs abords devant être construits et aménagés de façon à être accessibles aux personnes handicapées, quel que soit leur handicap.

Les normes incendie applicables sont celles des bâtiments neufs. Elles portent sur la partie surélevée mais également sur la cage d’escalier du bâtiment ancien. Ainsi il peut être nécessaire de :
- Mettre en place des dispositifs d'alerte, de désenfumage, d'évacuation, de lutte contre l'incendie.
- Reprendre complètement la cage d’escalier pour la mettre aux normes de la construction neuve,
Souvent ces exigences ne peuvent être atteintes,
Avec le nouvel article L.111-4-1 du code de la Construction et de l’Habitation, le préfet peut accorder, pour les immeubles achevés depuis plus de 2 ans, des dérogations concernant les dispositions relatives à l’isolation acoustique, aux brancards, aux ascenseurs, à l’aération, à la protection des personnes contre l’incendie, et aux lignes de communication à très haut débit en fibre optique.

S’agissant du coût final du projet, devront être pris en compte les coûts complémentaires suivants :
- Les assurances et notamment une Dommages Ouvrage
- Les honoraires de l’architecte maître d’œuvre,
- Les coûts de géomètre, pour les relevés et mesures et la réécriture du règlement de copropriété,
- Les frais de notaire,
Les frais d’huissier de justice, pour constater l’état de l’existant, avant travaux et éventuellement l’affichage du permis de  construire,
- Les taxes d’urbanisme,
- Les frais de copropriété (frais d’assemblée…)

La convocation à l’assemblée obéit un formalisme strict issu des dispositions du décret de 1967. L’article 11 –5° du décret de 1967 impose que soit joint à la convocation à l’assemblée générale un projet de résolution. Le projet de résolution devra prévoir l’approbation de l’assemblée sur plusieurs points:

- le projet d’acte de cession, contenant nécessairement le prix,

- le projet de surélévation,

-l es termes du mandat donné par le syndic pour signer les différents actes,

- l’évaluation des différents préjudices,

-  la répartition de la prise en charge de ces préjudices. 

La décision de confier au syndicat la surélévation d’un bâtiment existant et la décision d’aliéner le droit de surélever doivent sont prises par l’Assemblée des Copropriétaires à la majorité de l'article 26, soit des 2/3 des membres du syndicat ; c'est à cette majorité que l'assemblée devra également approuver les modificatifs du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division rendus nécessaires par la création du ou des nouveaux lots privatifs ; toute clause contraire du règlement est réputée non écrite.
Si le bâtiment est situé dans un périmètre sur lequel est institué un droit de préemption urbain, la décision sera prise à la majorité de l’article 25, soit à la majorité des voix de tous les copropriétaires.
Enfin par application de l’article 26 al.8, si l'opération  de surélévation portait atteinte à la destination des parties privatives d'un copropriétaire ou affectait leur modalités de jouissance telles  qu'elles résultent du règlement de copropriété, les travaux ne pourraient être réalisés sans son accord.

Les copropriétaires de l'étage supérieur du bâtiment surélevé bénéficient d'un droit de priorité à l'occasion de la vente par le syndicat des locaux privatifs créés, de même que lors de la cession par le syndicat de son droit de surélévation.
Le droit de veto à la cession du droit de surélévation dont bénéficiait le copropriétaire de l’étage supérieur du bâtiment à surélever est désormais supprimé. en revanche, ont été instaurés au profit de ce ou ces derniers, un droit à indemnisation dans l’hypothèse où il(s) subirai(en)t un préjudice aux termes du nouvel article 36 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi qu’un droit de priorité à l’occasion de la vente par le syndicat des locaux privatifs créés. Aux termes de ce droit de priorité le ou les copropriétaires de l’étage supérieur de l’immeuble surélevé dispose(nt) d’un délai de deux mois à compter de toute notification par le syndic de tout projet de vente des lots de copropriété créés en raison de la surélévation. Afin de permettre la mise en œuvre de ce nouveau droit de priorité, le syndic doit notifier à chaque copropriétaire de l’étage supérieur du bâtiment surélevé tout projet de vente en indiquant le prix et les conditions de la vente. Cette notification vaut offre de vente des lots réalisés dans le cadre de la surélévation effectuée par le syndicat des copropriétaires pendant une durée de deux mois à compter de sa notification. Le point de départ du délai de deux mois commençant à courir à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée valant notification de l’offre de vente.

Après achèvement de la partie de bâtiment surélevé, le règlement de copropriété sera complété, de même que l’état descriptif de division. La quote-part globale des parties communes nouvellement créées est  répartie entre les nouveaux lots.

Le prix des cessions (du droit de surélévation ou des nouveaux lots)  sera encaissé par le syndic qui le répartira entre les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes de copropriété.

Le syndic remettra aux copropriétaires éventuellement concernés les indemnités réparant leurs préjudices. L’article 36 dispose en effet que les copropriétaires qui subissent, par suite de l'exécution des travaux de surélévation un préjudice en raison soit d'une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d'un trouble de jouissance grave, même s'il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité répartie selon la proportion initiale des droits de chacun dans les parties communes.

Tous les copropriétaires participeront au paiement de l'indemnisation, en proportion de leurs tantièmes de copropriété (ce qui inclut la contribution du copropriétaire lésé) – sauf en ce qui  concerne les "dégradations", qui, si elles sont fautives, resteront à la charge de leur auteur.

La question du prix de la cession du droit de surélever est une question importante car d’une part le prix doit être indiqué dans la proposition de résolution, et d’autre part il conditionne l’application de la majorité de l’article 26. De plus la fixation de ce prix est difficile à faire car il n’existe pas de marché du droit de surélévation qui pourrait servir de référence de calcul. On ne saurait se référencer aux prix du m² dans la copropriété puisque ce dernier correspond à un mètre carré terminé, achevé, habitable, ce qui n’est aucunement le cas de notre espèce.

Par ailleurs, le prix doit être intéressant pour les deux parties: si la copropriété n’a aucun intérêt à «brader» le droit de surélever, elle ne peut pas pour autant le vendre à un prix qui trop important pour l’acheteur qui, lui, à d’autres frais importants à engager (architecte, entrepreneurs, assurance, notaire, ...). Aussi, afin que la fixation du prix soit la plus juste possible, il convient d’évaluer au mieux ce prix, au besoin avec l’aide d’un professionnel.

La première question à se poser est donc de trouver la méthode d’évaluation la plus appropriée au droit de surélever. La cession du droit de surélever des immeubles préexistants est imposée au titre de la TVA immobilière, en application de l’article 257 –7° du Code général des impôts, comme les terrains à bâtir. C’est donc le régime fiscal de la mutation des terrains à bâtir qui est appliqué à la cession du droit de surélever. En définitive, on peut admettre que le prix de la cession du droit de surélever, par l’application du régime fiscal de la mutation des terrains à bâtir, peut être évalué comme celui des terrains à bâtir. Afin de fixer le prix de cession du droit de surélever, il conviendra d’évaluer la valeur du droit de surélever et d’appliquer la meilleur méthode d’évaluation.

Les facteurs de la valeur du droit de surélever: sont de trois ordres: facteurs matériels, facteurs juridiques, et facteurs économiques. Définir la valeur est important car la valeur est l’évaluation réelle et objective du bien à évaluer.
Le droit de surélever, c’est d’abord le droit de construire sur un sol, ou un support qui, par son étendue, sa situation, sa desserte, son encombrement ou son environnement doit se prêter à la construction.

Plus ces éléments sont favorables, plus la valeur sera évidemment élevée.. La valeur du droit de surélever dépend également de facteurs juridiques (la réglementation d’urbanisme applicable à l’immeuble, Plafond légal de densité, servitudes d’utilité publique, ....). Ces facteurs, soit diminuant le volume constructible, soit en augmentant le coût des constructions réalisables, font que les droit de surélever des immeubles identiques peuvent être estimés sur des bases différentes.

La valeur du droit de surélever dépend de son utilité et de sa rareté relative: l’augmentation de la population en milieu urbain majore d’autant l’utilité de construire en surélévation.La rareté fait augmenter la valeur du droit de surélever. La valeur d’un droit de surélévation est fonction de la valeur du produit fini: le lot de copropriété. Pour l’essentiel, il est admis que plus la quantité d’immeubles pouvant être surélevés est faible, et plus le prix de ce droit est élevé. Le prix du droit de surélever dépend essentiellement de la rareté de ce droit.
 
Plusieurs méthodes d’évaluation existent, mais le choix de la méthode doit correspondre aux compétences des personnes évaluant le droit de construire: si l’évaluation est faite par le copropriétaire acheteur, ou par le syndicat des copropriétaires, les méthodes d’évaluation les plus simples sont conseillées, alors que si l’évaluation est faite par un professionnel, la performance et la perfection recherchée justifieront l’utilisation de méthodes plus compliquées.

• La méthode d’évaluation à la valeur économique

Cette consiste en une soustraction entre le prix de vente du produit fini (le lot de copropriété) et le coût de la construction. Cette méthode est intéressante pour l’acheteur puisqu’elle tient compte du prix des travaux qui vont suivre la convention, et pour la copropriété puisqu’elle prend en compte la valeur du lot de copropriété fini (valeur financièrement importante et facilement comparable au reste de la copropriété).

• La méthode d’évaluation au prix moyen du mètre carré

Cette méthode consiste à relever un certain nombre de mutations du droit de surélever comparables au droit de surélévation à évaluer et à en dégager un prix moyen que l’on applique au droit de surélever en cause. Cette méthode présente toutefois l’inconvénient d’être très exigeante dans les critères de valeurs qui permettent la comparaison: dès l’instant où l’élément prépondérant de la valeur est la
possibilité de construire, l’utilisation de cette méthode devient délicate: deux droits de surélever des appartements de configuration analogue auront une valeur différente suivant le standing de la copropriété, des exigences d’urbanisme, ...Une erreur dans le choix des facteurs de la valeur risque de fausser la comparaison et d’aboutir à la fixation d’un mauvais prix.De plus, il n’existe pas de marché du droit de surélévation dont la cession n’est pas très fréquente: le nombre de cession du droit de surélever n’est pas très élevé, et la comparaison est donc difficile.

•  La méthode d'évaluation par la charge foncière:

Cette méthode est fondée sur la constatation que le droit de surélever est un élément du prix de revient global, et donc du prix de vente d’un lot construit.La valeur du droit de construire est, pour ce motif, étroitement liée au nombre de mètres carrés de plancher que l’on peut édifier sur un lot donné, et au prix auquel le lot de copropriété peut être vendu.
La charge foncière correspond à la part représentée par le prix de revient du droit de surélever dans le prix de vente du lot achevé. Cette méthode revient à diviser la valeur du droit de surélever par le nombre de m² plancher développés dans la lot de copropriété construit.Cette méthode est plus complexe à mettre en œuvre que les précédentes, et est souvent utilisées par les promoteurs et les autres professionnels de l’immobilier

Enfin, les copropriétaires qui subissent un préjudice du fait de travaux de surélévation peuvent obtenir une indemnité. Cette possibilité est prévue par l’article 36 de la loi du 10 juillet 1965. Elle est à la charge de l’ensemble des copropriétaires et est répartie selon la proportion initiale des droits de chacun dans les parties communes.

Sources : Les surélévations de copropriétés (audineau.fr)

La surélévation en copropriété - Légavox (legavox.fr)

Mode d'emploi de la surélévation d'immeuble en copropriété. Par Xavier Demeuzoy, Avocat. (village-justice.com)

Surélévation des immeubles en copropriété - JBR avocats

Les conséquences de la surélévation de la copropriété - Légavox (legavox.fr)

Le 5 juillet 2019