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La sous-location et le bail d'habitation


Le contrat de sous-location est le contrat par lequel un preneur à bail va à son tour promettre la jouissance des lieux à un tiers en contrepartie du paiement d'un loyer. L'article 8 de la loi du 6 juillet 1989 régit la possibilité d'un contrat de sous-bail.


Selon l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 : « Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire transmet au sous-locataire l'autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours.
En cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d'aucun droit à l'encontre du bailleur ni d'aucun titre d'occupation.
Les autres dispositions de la présente loi ne sont pas applicables au contrat de sous-location. »
La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 renverse donc le principe posé par l'article 1717 du Code civil selon lequel “le preneur a le droit de sous-louer et même de céder son bail à un autre, si cette faculté ne lui a pas été interdite”
.
Ainsi, en droit commun le silence du bail vaut autorisation. Au contraire, sous l'empire de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ce silence ne peut qu'impliquer l'interdiction de céder et de sous-louer.


La sanction de la sous-location ou de la cession non autorisée peut être la résiliation judiciaire du contrat de location. Dans ce cas, les juges conservent une totale liberté d'appréciation de la gravité de la faute commise et peuvent ne pas prononcer la résiliation (CA Paris, 6ème ch. A, 1er avr. 1987 : JurisData n° 1987-021930 – CA Paris, 6ème ch. A, 7 avr. 1987 : JurisData n° 1987-021934).
Le bailleur qui établirait, par ailleurs, avoir subi un préjudice pourrait en obtenir réparation. Ces fautes du locataire, pourraient également être sanctionnées par un congé fondé sur ces motifs considérés comme "légitimes et sérieux", la sanction étant alors différée au terme du contrat.


La sous-location doit être distinguée du prêt du local possible et de l'hébergement d'un tiers ainsi que de la communauté de vie. En effet, alors que la sous-location est interdite, le prêt et l'hébergement d'un tiers sont autorisées (sauf dispositions contraires dans le bail). L'obligation d'occupation personnelle et effective du logement n'interdit pas au locataire de prêter temporairement son bien à un proche (parent, ami, tiers pour des raisons personnelles ou professionnelles). En effet, la loi n'impose pas une occupation permanente des lieux La loi du 6 juillet 1989 n’interdit pas au locataire de mettre temporairement son bien à disposition d'un parent, ami, tiers pour des raisons personnelles ou professionnelles, car la loi n'impose pas une occupation permanente des lieux (CA Versailles 29 sept. 2009, n° 08/06967 : JurisData n° 2009-379215).
La jurisprudence a même reconnu que le prêt puisse être consenti pour une longue durée (CA Montpellier, 2e ch. A, 11 déc. 2001, n° 00/03765 : JurisData n° 2001-167460) :
« Attendu que la location n'a fait l'objet d'aucun bail écrit et se trouve régie exclusivement par les dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet1989 ;
Attendu que l'article 8 de cette loi subordonne la sous-location à l'accord du bailleur ; qu'il n'impose toutefois pas au locataire une occupation permanente des locaux et ne lui interdit pas de prêter le logement, en son absence ou non, même pour une longue durée ; (…)
»
Dans cette décision, le juge insiste sur le fait que le la loi du 6 juillet 1989 n’impose pas au locataire une occupation permanente mais cela ne signifie pas pour autant que locataire ne doit plus occuper les lieux.  En effet, la jurisprudence a jugé que l'hébergement prolongé pendant plusieurs années d'un tiers au bail, alors que le preneur n'occupe plus personnellement le logement, est assimilable à une cession de bail ou à une sous-location interdite par la loi (CA Paris, 6e ch. B, 18 mars 1994 : JurisData n° 1994-022342). Dans le cas où le locataire n'occuperait plus les lieux et les abandonnerait à un tiers, le juge
sera tenté de prononcer la résiliation du bail et de requalifier l'opération en une cession de bail. Il a été jugé que que l'hébergement prolongé pendant plusieurs années d'un tiers au bail, alors que le preneur n'occupe plus personnellement le logement, est assimilable à une cession de bail ou à une sous-location interdite par la loi (CA Paris, 6e ch. B, 18 mars 1994 : JurisData n° 1994-022342).

Le prêt du logement par le locataire est autorisé par la loi, sous réserve de stipulation conventionnelle contraire. En effet, le bailleur peut interdire au locataire de prêter du le logement. La Cour de cassation a admis la licéité de telles clauses (Cour de cassation, 3ème civile, 10 mars 2010). La violation d'une telle interdiction est susceptible de conduire à la résiliation du contrat. Alors que les parties au contrat de bail peuvent stipuler que le prêt du logement est interdit, elles ne peuvent stipuler l'interdiction pour le locataire d'héberger ses proches, ses parents ou tiers de son choix (Cour de cassation, 3ème civile, 6 mars 1996). Toute clause qui stipulerait une telle interdiction est réputée non-écrite (article 4 (n) de la loi du 6 juillet 1989). Il existe cependant des dérogations conventionnelles à cette interdiction de principe.
 
L'absence de contrepartie financière ou en nature à l'hébergement est le critère de distinction entre prêt et sous location. Si l'hébergement n'est pas gratuit, il s'agit d'une sous-location interdite par l'article 8. Il faut rapporter la preuve du caractère onéreux de l'hébergement. Seuls les contrats ayant pour objet une sous-location, mettant à la charge du tiers une contrepartie en nature ou en argent, sont susceptibles de tomber sous l'interdiction de la loi de 1989 (Cour de cassation, 3ème civile, 11 mai 1993). De plus, le seul fait pour le tiers de payer le loyer en lieu et place du locataire ne suffit pas à caractériser une sous-location (CA Paris, 6e ch. B, 5 févr. 1988 : D. 1988, inf. rap. p. 59).

La condition de non contrepartie financière est évaluée au cas par cas pour les juges. la jurisprudence considère que le fait qu'un tiers cohabite avec le preneur dans les lieux loués, qu'il ait payé un terme de loyer au lieu et place du locataire en titre et loué à son nom une ligne téléphonique n'emporte pas la preuve par le bailleur que cette cohabitation résulte d'une sous-location plutôt que d'une simple amitié ou encore de relations particulières. (CA Paris, 6e ch. B, 5 févr. 1988 : D. 1988, inf. rap. p. 59)


À partir du moment où la sous-location n'est pas autorisée, il a été jugé que les loyers perçus via la plateforme doivent être considérés comme des fruits civils produits par le bien immobilier et qui reviennent en conséquence au propriétaire de ce bien par accession. CA Paris, 5 juin 2018, n° 16/10684, M. Z et Mme Y c/ M. X – Président : Mme Leblanc – Avocats : Me Dorothée Orlowska, Me Mathieu Croizet : JurisData n° 2018-010988 : (...)
« Mais considérant que la revendication de Monsieur X. est fondée sur le droit de propriété ;
Qu'en effet le régime des loyers provenant d'une sous-location prohibée n'est pas réglé par le statut des baux d'habitation contrairement à celui des baux commerciaux ;
Qu'en revanche les dispositions du Code civil susvisés sur le statut des biens, qui le prévoient, doivent recevoir application ; qu'il résulte en effet des articles susvisés que les loyers perçus par les appelants au titre de la sous-location sont des fruits civils de la propriété et appartiennent de facto au propriétaire ;
Que les appelants sont aussi mal fondés à invoquer un enrichissement sans cause de leur bailleur puisque la perception des loyers de la sous-location par Monsieur X. a pour cause son droit de propriété ;
Que les locataires ne pouvaient donc valablement payer au bailleur leur loyer avec d'autres fruits civils produits par l'appartement, car les fruits reviennent tous au propriétaire par accession ;
Que le détournement fautif au détriment du propriétaire de fruits civils produits par la sous-location de la propriété immobilière, cause nécessairement un préjudice financier à celui-ci ;
Considérant qu'en conséquence les fruits de la sous-location appartiennent à Monsieur X. et les appelants seront solidairement condamnés à lui rembourser les sommes qu'ils ont perçues à ce titre ; (...) »


Le locataire exploitant en meublé de tourisme sera considéré comme le « Loueur » passible des sanctions prévues par le code du tourisme et par le code de la construction et de l’habitation


L'article 8 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que :"Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire transmet au sous-locataire l'autorisation écrite du bailleur et la copie du bail
en cours. En cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d'aucun droit à l'encontre du bailleur ni d'aucun titre d'occupation.Les autres dispositions de la présente loi ne sont pas applicables au contrat de sous-location
".

L'accord doit revêtir la forme d'un écrit. L'accord peut être donné dans un écrit séparé ou dans le contrat de bail lui-même.L'accord doit porter sur le principe de la sous-location et le prix du loyer. L'accord qui ne porterait pas le prix du sous-loyer est sanctionné par l'inopposabilité de la sous-location au bailleur. La sous-location constituerait alors une faute commise par le locataire qui engage sa responsabilité (sauf si le locataire rapporte la preuve d'un accord implicite, CA Paris, 6e ch. C, 9 octobre 2001 : JurisData n° 2001-154388, prononçant la résiliation du bail et du sous-bail dont le prix n'avait pas été communiqué au bailleur). L'accord du bailleur sur le prix s'étend à l'accord sur une modification du prix du loyer (sauf acceptation antérieure d'une clause de variation du loyer). Attention,l'autorisation est donnée par le bailleur, et non par le propriétaire des lieux.

Le silence du bailleur ne signifie pas qu’il donne son consentement. Parfois, les locataires font valoir que le propriétaire était au courant de la sous-location et qu’il ne l’a pas interdite, ce qui vaut accord tacite. Mais les juges considèrent que la tolérance du bailleur informé de la situation «n’est pas constitutive de droit» (CA de Paris du 7.1.16, n° 14/17009 ). Ainsi, une dame âgée, partie en maison de retraite, avait sous-loué l’appartement dont elle était locataire. Le bailleur l’a assignée en justice ainsi que l’occupante du bien pour sous-location illégale, non seulement au regard de la loi, mais aussi parce que le bail l’interdisait. L’occupante rétorquait que le bailleur avait connaissance de la situation puisqu’elle réglait les loyers et qu’il lui avait écrit personnellement à trois reprises pour gérer un dégât des eaux et lui fournir le nouveau code de l’immeuble. Selon elle, cette attitude valait consentement et même bail verbal à son profit. Mais les juges ont estimé que ces éléments n’étaient pas suffisants pour considérer que le bailleur avait autorisé la sous-location, d’autant que les quittances étaient toujours libellées au nom de la locataire principale (6CA de Paris du 3.12.15, n° 14/08580. ).

L'article 8 de la loi de 1989 a été modifié par la loi ALUR du 24 mars 2014 (N° 2014-366). Il dispose désormais que toute sous-location est conditionnée par la transmission par le locataire au sous-locataire de l'autorisation écrite du bailleur ainsi que de la copie du bail en cours. Cette information permet au sous-locataire de vérifier la régularité de sa situation.

La jurisprudence a rappelé que la sous-locataire ne peut pas être expulsé par une action intentée par le propriétaire puisqu’il n’existe en principe pas de lien de droit direct entre le bailleur et le sous-locataire, ce dernier ne pouvant faire valoir de droit qu'à l'encontre du locataire principal (arrêt de la Chambre sociale de la Cour de Cassation du 1er février 2012, n°10-22863, 10-23818 et 11-10027 - Cass. 3e civ. 2-10-1969 : Bull. civ. III n° 46).

Le montant du loyer du sous-locataire est plafonné. Ce loyer ne peut pas excéder le loyer du locataire lui-même. Le bailleur ne peut revaloriser le montant d'un loyer de sous-location. La loi de 1989 pose le principe selon lequel le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal.Cette limite légale du prix vise à éviter une quelconque spéculation et à empêcher le locataire de réaliser un profit ou un bénéfice. Elle vise également à éviter les fraudes, notamment celle qui consiste à établir un locataire fictif et à faire supporter un prix supérieur au sous-locataire. Il s'agit donc de déterminer précisément le prix du mètre carré du local sous-loué et de le comparer au prix du mètre carré du local loué à titre principal.
Pour éviter que le prix du bien sous-loué ne dépasse le prix du local principal, il faut :

- soit reproduire la clause de révision stipulée dans le bail principal,

- soit stipuler que la révision du prix du loyer du bail principal n'entraîne pas une hausse supérieure pour le loyer perçu en vertu de la sous-location. 

Le locataire doit déclarer les revenus perçus lors des sous-locations dans sa feuille d’imposition en bénéfices industriels et commerciaux (BIC), avec un abattement de 50%. Une exonération d’impôt est possible si le loyer ne dépasse pas le plafond définie et mis à jour chaque année http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/8379-PGP. Dans ce cas de figure, la sous-location doit être la résidence principale du sous-locataire, cela ne peut pas être le cas lors d’une  location court terme. Le sous-loyer ne doit pas dépasser 760 euros comme le stipule l’article 35 bis du code général des impôts.
Si les conditions légales sont respectées, la sous-location conduit à la signature d'un contrat de bail entre le locataire et le sous-locataire, sans que le propriétaire ne soit tenu d'y participer dès lors qu'il en a été dûment informé.

La contrepartie peut prendre la forme d’un paiement en nature. Par exemple, les tribunaux considèrent que le fait de mettre à disposition d’un employé une chambre de service gratuitement n’empêche pas de qualifier l’hébergement de sous-location. L’employé paie en quelque sorte son loyer en réalisant un travail pour le locataire principal (CA de Paris du 31.1.02, n° 2000/15684 ). C’est, par exemple, le cas de la mise à disposition d’une chambre de service en contrepartie d’heures de ménage (Cass. civ. 3e du 11.5.93, n° 91-18126 ). Si le bailleur n’est pas en mesure d’établir qu’il y a une contrepartie à l’hébergement, il peut faire valoir un autre fondement juridique: l’inoccupation des lieux par le locataire.

Pour établir les faits de sous-location, le propriétaire peut se fonder sur un ou plusieurs constats d’huissier (CA de Paris du 28.3.17, n° 15/13503 ). Si l’huissier constate l’absence de traces d’occupation du logement par le locataire, la présence de tiers et d’affichettes pour expliquer les règles de conduite dans l’appartement, cela démontre une sous-location. Dans une affaire, des parents louaient, dans un même immeuble, un appartement de 5 pièces et une chambre de service où leur fils était censé habiter. Le bailleur, ayant constaté que cette chambre était occupée par une femme étrangère à la famille, avait assigné le couple. Celui-ci affirmait qu’il ne s’agissait pas d’une sous-location mais de l’hébergement occasionnel d’une amie de la famille. Cependant, les juges ont relevé que le constat d’huissier témoignait d’une occupation qui n’avait rien d’occasionnelle: la chambre était meublée et garnie d’effets personnels, elle contenait des documents et des courriers au nom de l’occupante et la salle de bains débordait d’accessoires de toilette féminins. En outre, une attestation de la gardienne mentionnait que la femme logeait dans la chambre depuis de nombreuses années. Il s’agissait donc d’une occupation illicite (CA de Paris du 7.1.16, n° 14/1700 ). Des relevés bancaires laissant apparaître des virements d’un site de locations saisonnières peuvent aussi servir de preuve (Tribunal d’instance du XXe arrondissement de Paris du 31.3.17, n° 11-16000748 ), de même qu’une petite annonce diffusée sur internet permettant d’identifier le bien avec certitude. Dans une affaire, un locataire avait ainsi publié une offre très détaillée, avec son nom, son adresse et son numéro de portable, ce qui suffisait à démontrer la réalité de la sous-location (CA de Paris du 15.3.16, n° 14/18198,  Cass. civ. 3e du 14.1.16, n° 14-23621 ). Sont également admises comme preuves des attestations de voisins ou d’une gardienne (CA de Paris du 7.1.16, n° 14/17009). Rappelons que les attestations doivent être conformes à l’article 202 du code de procédure civile et notamment comporter une copie d’une pièce d’identité du témoin.

Le bailleur peut agir en justice contre son locataire, s’il constate qu’il a sous-loué le bien sans son accord. Il peut demander la résiliation du bail et même des dommages et intérêts. Généralement, le bailleur obtient la résiliation du bail. C’est ce qui s’est passé dans une affaire où un locataire, qui vivait à La Réunion, avait conservé un appartement parisien comme pied-à-terre et l’avait laissé à son neveu et la compagne de celui-ci (Cass. civ. 3e du 14.1.16, n° 14-23621) ; ou dans une autre où le locataire sous-louait depuis des années son bail de 1948 à une personne qu’il employait (CA de Paris du 31.1.02, n° 2000/15684 ).

Il arrive que les juges accordent un dédommagement au propriétaire pour le préjudice qu’il a subi. Ils ont ainsi octroyé 10 000 € à un bailleur car, non seulement son locataire ne payait pas les loyers, mais il percevait 2 000 € en espèces tous les mois grâce à la sous-location illégale du bien (CA de Paris du 9.9.14, n° 13/00118). Dans un autre cas, le propriétaire se plaignait que ses locataires avaient sous-loué son appartement sur la plateforme Airbnb au prix de 700 € la semaine, tous les étés pendant une période de trois ans. Les juges ont condamné les locataires à quitter les lieux et à verser 5 000 € au propriétaire pour préjudice moral (il n’y avait pas de préjudice financier pour le bailleur, car les loyers avaient été réglés) (TI du Ve arrondissement de Paris, du 6.4.16, n° 11-15000924. ).
En revanche, les juges peuvent décider que le versement de dommages et intérêts n’est pas justifié. Dans une affaire, les locataires avaient donné leur congé et rendu les lieux en bon état. Ils avaient toujours payé le loyer. Par conséquent, le bailleur n’établissait pas avoir subi un préjudice, selon les juges (Tribunal d’instance du XXe arrondissement de Paris du 31.3.17, n° 11-16000748. ).

Les sous-loyers perçus par le locataire qui sous-loue son logement sans autorisation du bailleur constituent des fruits civils qui appartiennent au propriétaire et doivent lui être remboursés (Cass. 3e civ. 12-9-2019 n° 18-20.727 FS-PBRI). Un bailleur, après avoir délivré congé à ses locataires, les assigne en validité du congé et en remboursement des sous-loyers perçus par eux à raison de sous-locations réalisées sans autorisation (en l’espèce sur la plateforme Airbnb). La cour d’appel accueille cette demande.

La Cour de cassation confirme : les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire. Les locataires ayant sous-loué l’appartement pendant plusieurs années sans l’accord du bailleur, c’est à bon droit que la cour d’appel en a déduit, nonobstant l’inopposabilité de la sous-location au bailleur, que les sommes perçues à ce titre devaient lui être remboursées. À l’exception du cas où la sous-location est autorisée et où le propriétaire accepte par là-même que son locataire perçoive les loyers de la sous-location, les sous-loyers perçus par le locataire sont donc la propriété du bailleur, par voie d’accession. Le droit d’accession devient ainsi une arme redoutable pour sanctionner les sous-locations non autorisées.


Selon l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 :
« Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes.
Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.
»
L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 dispose quant à lui que :
« Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. »
De ces textes,il découle le principe que toute clause du règlement de copropriété - ou toute décision de l'assemblée générale - qui tendrait à interdire la location ou la subordonnerait à une autorisation du syndicat des copropriétaires est nulle dès lors qu'elle serait contraire à la destination de l'immeuble (Cass. 3ème civ. 6 mars 1973).
Cependant, certaines restrictions au droit de louer sont admises en jurisprudence bien qu'elles doivent se cantonner à des éventualités bien précises où, incontestablement la sauvegarde de la destination de l'immeuble est en jeu :
- Maintien de la consistance des appartements dans les immeubles de grand standing,
- Changement d'affectation du lot loué,
- Limitation des possibilités de location des chambres de service où des pièces d'un même logement,
- Éviter la multiplication des occupants qui serait de nature à nuire à la tranquillité des copropriétaires en place ou aux conditions de jouissance de leur lot.


Sources : https://www.legavox.fr/blog/maitre-haddad-sabine/d...
https://www.legavox.fr/blog/maitre-joan-dray/sous-...
https://www.legavox.fr/blog/maitre-valerie-augros/...
https://www.legavox.fr/blog/maitre-joan-dray/sous-...
https://www.legavox.fr/blog/maitre-anthony-bem/air...
https://www.legavox.fr/blog/maitre-joan-dray/condi...
https://www.village-justice.com/articles/airbnb-so...
http://www.versigny-avocat-paris.fr/publication-42...
https://www.legavox.fr/blog/maitre-joan-dray/sous-...
http://leparticulier.lefigaro.fr/jcms/p1_1698387/l...
http://leparticulier.lefigaro.fr/jcms/c_49168/sous...
http://www.lacnl.com/sites/default/files/fiches_fi...


Le 25 septembre 2019

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