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La sous-location du local commercial

La sous-location dans le cadre d’un bail commercial permet au locataire d’un local au titre d’un bail commercial de le louer de nouveau.

Il le sous-loue alors à un prix inférieur au loyer qu’il doit, à une tierce personne appelée le sous-locataire. Sous-louer un local commercial, de façon partielle ou totale, ne peut être autorisé qu'avec l'accord formel du propriétaire.(art. L145-31 du Code de commerce).

I. L'autorisation du bailleur

L'autorisation peut être tacite, mais dans ce cas elle doit résulter d'une attitude claire et non équivoque du bailleur. La simple connaissance de la sous-location et le fait de l'avoir tolérée n'impliquent pas que le bailleur a donné son autorisation. A contrario, l'autorisation expresse donnée par le bailleur au sous-locataire de réaliser des travaux vaut accord tacite de la sous-location.
Le locataire doit obligatoirement prévenir le propriétaire de son intention de sous-louer, par huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Le bailleur a quinze jours pour répondre. En cas d'absence de réponse, l'accord est considéré comme donné. Le locataire doit obligatoirement mentionner dans cette lettre le loyer de la sous-location et l’identité du sous-locataire.

Par la suite, le locataire doit inviter le bailleur à prendre part à l’acte de sous-location. Ce concours permet au bailleur d’être mieux informé du contenu du contrat de sous-location. Il dispose de nouveau de quinze jours pour indiquer s’il souhaite ou non participer, sachant, une fois encore, que son silence vaut acceptation. Le bailleur doit être de la même façon informé de la demande de renouvellement de la sous-location de la part du sous-locataire au locataire.

En l'absence de son autorisation, le bailleur peut mettre fin au bail du locataire ou refuser de le renouveler, sans avoir à verser d'indemnité d'éviction. Le sous-locataire ne peut dans ce cas faire valoir aucun droit.

Le locataire principal ne peut pas consentir plus de droits qu'il n'en a lui-même : le sous-locataire bénéficie des droits du bail commercial dans la limite de ceux du locataire principal. Le sous-locataire bénéficie des droits du bail commercial dans la limite des droits du locataire principal. Ainsi, sauf autorisation expresse du bailleur, le sous-locataire doit respecter la destination des locaux fixée dans le
bail principal. C'est d'ailleurs le locataire principal qui reste responsable vis-à-vis du bailleur de tous les agissements du sous-locataire contraires au bail principal et au contrat de sous-location.

Bien que le contrat de sous-location soit conclu pour une durée de neuf ans, il prend fin en même temps que le bail principal, lorsque celui-ci est résilié ou n'est pas renouvelé.

II. Les relations entre le bailleur, le locataire et le sous-locataire

A. Relations entre le bailleur et le locataire

Le bailleur peut demander le réajustement du loyer principal en application de l'article L145-31, al. 3 du Code de commerce, quand le loyer de la sous-location, même partielle, dépasse celui du bail principal. Une sous-location irrégulière n'y fait pas obstacle.
Dans tous les cas, il est nécessaire de respecter les conditions suivantes :
- le locataire est soumis au statut des baux commerciaux,
- le sous-loyer est plus élevé que le loyer principal. La comparaison nécessite de prendre en considération divers éléments tels que la valeur unitaire au mètre carré et le paiement par le sous-locataire de charges qui incombent en principe au locataire.

Le bailleur peut demander le réajustement du loyer quelle que soit l'origine du dépassement. Il importe peu que le sous-loyer ait été fixé lors de la conclusion de la sous-location ou lors de son renouvellement ou encore dans le cadre d'une révision triennale ou d'une procédure judiciaire.
A défaut d'accord entre les parties, le réajustement du loyer doit être demandé en justice. L'action est soumise à la prescription biennale de l'article L 145-60 du Code de commerce. Les juges augmentent généralement le loyer du montant de la différence entre le loyer principal et celui du sous-bail. Le locataire principal est responsable des manquements du sous-locataire en plus des siens. Il perd le bénéfice du statut des baux commerciaux (et donc du droit au renouvellement) s'il n'est plus propriétaire du fonds de commerce.

B. Relations entre le bailleur et le sous-locataire

Le bailleur peut agir contre le sous-locataire en cas de non-paiement du loyer principal, mais uniquement à la hauteur de la sous-location. Le sous-locataire peut demander directement le renouvellement du bail au bailleur, si le locataire principal est privé de ce droit.

C. Relations entre le locataire et le sous-locataire

Les droits et obligations des parties sont les mêmes que dans un contrat de bail commercial classique. La résiliation du bail principal entraîne la fin de la sous-location. En cas de résiliation anticipée du bail, le locataire principal engage sa responsabilité à l'égard du sous-locataire.

En principe, le locataire principal peut fixer le montant du loyer comme il le souhaite. Mais lorsque la sous-location est consentie pour un montant supérieur au loyer principal, le bailleur bénéficie d'un droit à réajustement. Il en va de même lorsqu'il parvient à prouver que le pas-de-porte versé par le sous-locataire a le caractère d'un supplément de loyer et que, de ce fait, le loyer versé est supérieur à celui du bail principal.

En cas de conflit, le bailleur doit saisir le Président du Tribunal de grande instance, dans les deux ans à compter du jour où il a eu connaissance du montant du sous-loyer. Le juge fixe alors le montant du supplément de loyer.

III. Le renouvellement de son bail dans la sous-location


Le sous-locataire doit normalement demander le renouvellement de son bail au locataire principal. Cela n'est néanmoins possible qu'en cas de sous-location partielle. En effet, en cas de sous-location
totale, le locataire principal n'est plus propriétaire de son fonds de commerce et ne bénéficie donc plus du droit au renouvellement auprès de son bailleur. Mais ce dernier peut quand même choisir de le lui accorder.

Il est très rare que le locataire principal qui sous-loue la totalité des lieux loués conserve la propriété du fonds exploité : le plus souvent c'est le sous-locataire qui exploite le fonds et en est propriétaire. Le locataire principal ne peut prétendre au renouvellement de son bail que s'il est propriétaire du fonds exploité dans les lieux et s'il remplit, notamment, les conditions d'exploitation. Or, une sous-location totale l'empêche normalement d'exploiter son fonds dans les lieux.

En particulier, le locataire ne peut pas prétendre exploiter, dans l'immeuble loué, un fonds de commerce qui se superpose dans les mêmes locaux à celui du sous-locataire, dès lors qu'il n'occupe pas de l'immeuble et qu'il a son siège et ses bureaux dans un autre immeuble.

Le bail peut toutefois prévoir, directement ou indirectement, que le locataire bénéficiera conventionnellement du statut des baux commerciaux même s'il n'exploite aucun fonds de commerce dans les locaux et n'est pas immatriculé au registre du commerce et des sociétés à cette adresse. Ce qui lui donne droit au renouvellement malgré la sous-location totale.

En outre, le locataire principal n'est tenu de renouveler le bail du sous-locataire que dans la limite du bail principal dont il est titulaire. La sous-location prend donc fin à l'expiration du bail principal. Mais si celui-ci est renouvelé, le sous-locataire a droit au renouvellement de son bail. Si le locataire principal accepte, il doit à nouveau inviter le propriétaire à participer à l'acte de sous-location. Si le locataire principal refuse le renouvellement, il devra payer une indemnité d'éviction au sous-locataire, sauf si des motifs graves et légitimes justifient sa décision.

A l'expiration du bail principal, lorsque le bail du locataire principal n'est pas renouvelé ou qu'il a été résilié, le sous-locataire peut s'adresser directement au propriétaire. Celui-ci n'est tenu au renouvellement que s'il a autorisé la sous-location et qu'il a été invité à participer à l'acte de sous-location. Attention, en cas de sous-location partielle, il ne peut demander le renouvellement que si les locaux faisant l'objet du bail principal ne forment pas un tout indivisible (matériellement ou en raison des dispositions du bail principal).

Le droit direct du sous-locataire au renouvellement du sous-bail est subordonné à plusieurs conditions cumulatives :
- le sous-bail doit être opposable au bailleur. Tel est le cas lorsque la sous-location a été autorisée et que le bailleur a été appelé à concourir à l'acte,
- le bail principal doit avoir expiré,
- et, en cas de sous-location partielle, les locaux occupés par le sous-locataire doivent être divisibles de ceux qui étaient occupés par le locataire (commerce distinct de celui du bailleur, par exemple).
Ainsi, le sous-locataire ne bénéficie pas d'un droit au renouvellement de son sous-bail si les locaux objet du bail principal sont effectivement indivisibles ou si le contrat de bail principal prévoit expressément qu'ils sont indivisibles.

Le sous-locataire ne peut user de son droit direct au renouvellement que si le locataire principal n'est pas en mesure d'assurer le renouvellement de la sous-location. Le sous-locataire n'acquiert donc pas un droit direct au renouvellement qu'une fois que le bail principal a expiré car il ne peut plus rien demander au locataire principal, ce dernier n'ayant plus aucun droit.
Ainsi, le locataire principal peut refuser de renouveler la sous-location lorsqu'il a lui-même renoncé au renouvellement du bail principal, et ce sans avoir à payer d'indemnité d'éviction ni de dommages-intérêts au sous-locataire.

En cas de renouvellement, la durée de la sous-location renouvelée varie selon la durée du bail principal restant à courir, le sous-locataire ayant droit au renouvellement seulement pour la durée résiduelle du bail principal. Le loyer du nouveau bail reste soumis au plafonnement.
En cas de refus de renouvellement du sous-bail, le sous-locataire a droit à une indemnité d'éviction.

Sources : https://droit-finances.commentcamarche.com/content...
http://avocat-tigzim.fr/sous-location-commerciale-...


Le 4 janvier 2019

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