La Société Civile Immobilière (SCI)

La Société Civile Immobilière (SCI) permet à plusieurs personnes, appelées associés, de mettre en commun la gestion d'un ou plusieurs biens immobiliers. Elle doit être constituée d'au moins deux associés.

La SCI est gérée et représentée par un gérant, désigné par les associés. L'étendue et les limites de ses pouvoirs sont librement définies dans les statuts de la société. Les associés disposent en général d'un droit de vote leur permettant de participer aux prises de décision. Les conditions de vote et de majorité sont également définies dans les statuts.

L'article 1832 du Code Civil dispose en effet que « la société est instituée par deux ou plusieurs personnes qui conviennent par un contrat d'affecter à une entreprise commune des biens ou leur industrie en vue de partager le bénéfice ou de profiter de l'économie qui pourra en résulter. Elle peut être instituée, dans les cas prévus par la loi, par l'acte de volonté d'une seule personne. Les associés s'engagent à contribuer aux pertes».
La SCI est la forme de société la plus en vogue pour réaliser des investissements immobilier entre membres d'une même famille. Elle constitue aussi un outil formidable de gestion et de transmission du patrimoine immobilier.

I. Généralités

Il existe différents types de sociétés civiles immobilières  en France :
- la SCI de gestion est le type le plus courant de SCI. L’objet principal de ce type de SCI est l’acquisition et la gestion de biens immobiliers . Cela passe généralement par la conclusion de contrats de baux
d’habitation ou de baux commerciaux. Une SCI et le marchand de biens ont pour activité la gestion de biens immobiliers, cependant il existe des règles qui les rendent incompatibles.
Dans ce type de société, ce sont les associés qui sont en charge des travaux à effectuer dans le logement, de l’entretien locatif et des réparations éventuelles. Les bénéfices tirés du bien immobilier loué sont répartis  entre les associés selon les dispositions des statuts de la SCI..
- la SCI familiale pour gérer un patrimoine en famille et préparer sa succession. La particularité principale de la SCI familiale est que les différents  associés de ce type de SCI sont tout simplement des membres de la même famille. Les associés d’une SCI familiale peuvent bénéficier d’une fiscalité particulière et particulièrement avantageuse. La
SCI familiale est souvent créée dans un but d’anticipation de succession d’un patrimoine immobilier, afin que les héritiers disposent  de la fiscalité la plus avantageuse possible.
- la SCI d’attribution permet d’acquérir un immeuble entier puis de le diviser. Les fractions sont remises aux associés qui en acquièrent, de plein droit, la jouissance ou la propriété.
- la SCI construction-vente permet de construire un bien immobilier pour le revendre directement ensuite afin d’en tirer profit. Pour créer une SCI construction-vente, aucun capital minimum n’est requis.

L'objet social de la société civile immobilière doit être défini de façon précise, sans être trop large. Cependant, l'objet de la SCI doit impérativement être civil, et il ne doit pas comporter d'éléments relatifs à des actes de commerce. En effet, les associés ne peuvent pas insérer dans l'objet social, l'achat et la revente d'immeubles par exemple. L'achat pour revendre est une activité commerciale et de ce fait la société civile immobilière serait d'office imposée à l'impôt sur les sociétés.

La SCI doit en outre comporter au minimum deux associés. Il peut s'agir de personnes morales ou de personnes physiques. Aucune condition de capacité n'est requise pour les associés de la SCI. Ainsi, des mineurs ou des incapables peuvent être associés de la SCI. La société civile immobilière constitue alors un outil de transmission du patrimoine puisque il est possible d'associer des enfants mineurs à la société des parents.
Un fonctionnaire, ou un officier public peut être associé d'une société civile immobilière, puisque les associés n'ont pas la qualité de commerçants, de même que deux époux peuvent être associés au sein de la même SCI. Le nombre d'associés dans une SCI n'est pas limité.

Le capital social de la SCI est composé de parts sociales, celle-ci ne sont pas admises à la négociation sur un marché réglementé. Elles ne sont pas non plus librement cessibles et transmissibles, ainsi l'agrément des autres associés de la SCI doit être recueilli afin de céder les parts à un tiers. En effet, la société civile immobilière est une société de personne dans laquelle la personnalité des autres associés est primordiale. La décision de constituer une SCI repose plus sur la personnalité des autres personnes, que sur le montant des capitaux qu'ils peuvent investir.
De ce fait, afin de conserver le caractère fermé et « familial » de la société, l'agrément des cessions de
parts sociales est nécessaire. Ainsi, les associés restants dans la société peuvent agréer ou non le cessionnaire des parts sociales.
Il résulte des articles 1843-4 et 1869 du Code civil que dans tous les cas où sont prévus la cession des droits sociaux d'un associé, ou le rachat de ceux-ci par la société, la valeur de ces droits est déterminée, en cas de contestation, par un expert désigné, soit par les parties, soit à défaut d'accord entre elles, par ordonnance du président du tribunal statuant en la forme des référés et sans recours possible. Le pouvoir de désigner un expert chargé de l'évaluation des droits sociaux appartient au seul président du tribunal (Cass. 3e civ., 28 mars 2012, n° 10-26531).
L'associé n'est pas empêché de céder ses parts sociales, puisque la société peut proposer un prix de rachat des parts sociales en vue de les annuler. A défaut, la société peut proposer aux associés restants
d'acquérir les parts du retrayant au prorata de la quote-part qu'ils détiennent dans le capital social.

Le capital social est fixé librement dans les statuts, il n'y a pas de capital social minimal dans une SCI. Les associés fixent donc librement le capital social qu'ils jugent nécessaire pour l'accomplissement de l'objet social. De plus, aucun délai minimal n'est fixé pour libérer le capital social souscrit par les associés, comme cela est le cas dans une SARL (les associés doivent libérer le capital souscrit dans un délai de 5 ans). Cependant, les associés devront prendre garde à ne pas fixer un capital social trop dérisoire compte tenu de l'activité projetée. En effet, le capital social est le gage des créanciers de la société, et bien souvent si le capital est trop faible, les banquiers exigeront la caution personnelle des dirigeants, ou des associés. De même, la fixation d'un capital social trop faible pourrait engager la responsabilité des dirigeants en cas de faillite de la société.
Les apports sont réalisés par les associés :
- Apports en numéraire, l'argent est alors déposé sur un compte de société en formation auprès d'une banque.
- Apport en nature d'un bien appartenant à l'associé.

- Apport en industrie, dans ce cas l'entrepreneur apporte à la société un savoir faire particulier, mais cet apport ne concoure pas à la formation du capital social. Cependant, l'associé apporteur en industrie participe aux décisions sociales et il a droit aux dividendes dans les mêmes proportions que l'associé qui a le moins apporté. Cette répartition peut faire l'objet d'une clause particulière dans les statuts.

La constitution d'une SCI suppose la rédaction des statuts de la société. Ces statuts doivent indiquer la forme de la société, l'objet projeté, le siège social de la société, le montant de son capital. Ces statuts doivent faire apparaître la répartition des parts sociales entre les associés, et préciser dans le cas d'apports en industrie, quelle sera la vocation aux bénéfices de l'apporteur en industrie.
Les statuts doivent impérativement être signés par l'ensemble des associés fondateurs.

Les formalités de publicité et d'enregistrement sont les mêmes que celles réalisées lors de la constitution de sociétés par actions. Ainsi, les statuts doivent être déposés au registre du commerce et des sociétés afin que la société bénéficie de la personnalité morale. Il faudra faire insérer un avis de constitution de la société dans un journal d'annonces légales, enregistrer les statuts et les déposer les statuts au centre des formalités des entreprises afin que la société soit immatriculée au registre du commerce et des sociétés. Ce n'est que lorsque la société est immatriculée qu'elle bénéficie de la personnalité morale, il faudra donc  prévoir dans les statuts une clause de reprise des actes passés pour le compte de la société en formation par l'un des associés (conclusion d'un bail commercial, ouverture d'un compte bancaire…).

II. Le fonctionnement de la SCI

La gestion quotidienne de la SCI est assurée par un gérant désigné par la communauté des associés, ce gérant peut voir sa responsabilité recherchée en cas de faute de gestion. L’article 1846 du Code civil, applicable aux SCI, prévoit que la société civile est administrée par un ou plusieurs gérants. La fonction principale du gérant de la SCI est ainsi de l’administrer, c’est à dire de la diriger, de la gérer et de la représenter dans ses actes au quotidien.

A. Le gérant

1. Nomination et pouvoirs du gérant

Le gérant a tout d’abord le pouvoir de représenter la SCI à l’égard des tiers, c'est à dire que c’est lui qui signe les acte au nom et pour le compte
de la SCI. Il engage ainsi la SCI à l’égard des tiers par les actes entrant dans l’objet social de la SCI.

Les statuts de SCI peuvent toutefois prévoir des limitations de pouvoirs comme interdire au gérant de passer certains actes, qu’il conviendra de lister dans une clause des statuts, jugés trop importants pour pouvoir être décidés par le seul gérant (ou les seuls cogérants) et nécessitant ainsi une autorisation préalable par l’assemblée générale des associés de la  SCI. Par exemple, les statuts de SCI peuvent prévoir que le gérant ne peut pas, sans l’autorisation de l’assemblée générale de la SCI,  vendre ou acheter des biens immobiliers.
Ces limitations de pouvoirs statutaires ne sont toutefois pas opposables aux tiers : la SCI sera engagée par la signature du gérant même s’il a  outrepassé ses pouvoirs. Mais le gérant engagera néanmoins sa responsabilité vis-à-vis des associés. Par ailleurs, une telle violation des stipulations des statuts constitue en principe un juste motif de  révocation du gérant.

Les actes passés par le gérants au delà de l’objet social ne sont cependant pas opposables à la SCI (par exemple, la vente d’un immeuble alors que l’objet social ne prévoit pas la possibilité pour la SCI de vendre des  biens immobiliers). Dans ce pouvoir de représentation de la  SCI, le gérant peut tout à fait consentir des délégations de pouvoirs  aux personnes de son choix, pour effectuer des actions déterminées. Les statuts de SCI peuvent toutefois interdire ou encadrer les délégations de pouvoirs.
Le gérant a également le pouvoir de gérer et diriger la SCI, ainsi que d’organiser son fonctionnement interne, notamment entre associés, sauf à ce que les statuts prévoient autre chose (en instaurant par exemple un comité de direction).

Si la SCI a plusieurs gérants, les statuts de SCI peuvent librement aménager la répartition de leurs pouvoirs. en l’absence de précisions statutaires sur ce point, chaque gérant a les mêmes pouvoirs que s’il  était gérant unique et peut, ainsi, engager, seul la SCI, sans avoir à rechercher l’accord de son ou ses co-gérants. Il est tout à fait  possible de changer de gérant à tout moment de la vie de la SCI.

De manière générale, le gérant doit bien entendu respecter la loi et la réglementation applicables dans le cadre de sa gérance et des actes qu’il conclut pour la SCI. Il doit par ailleurs agir dans  l’intérêt social (et non pas dans son intérêt personnel) de la SCI, et la gérer en “bon père de famille”. Plus particulièrement, le gérant doit rendre compte de sa gestion aux associés de la SCI au moins une fois par an, dans le cadre de l’approbation annuelle des comptes de la société. Il doit à cet effet rédiger un rapport de gestion sur l’exercice social écoulé, expliquant l’activité de la société ainsi que ses résultats comptables. Bien que peu respectée, notamment dans les SCI familiales, cette obligation est importante et son non respect peut constituer un juste motif de révocation du gérant. Le gérant doit par ailleurs obligatoirement tenir une comptabilité.
Cette obligation se limite à une comptabilité de trésorerie, qui consiste à tenir compte des recettes et des dépenses. La tenue de compte sert à pouvoir répondre aux interrogations d’associés, ainsi qu’à l’Administration fiscale en cas de vérification ou contrôle.
Les comptes sociaux n’ont pas à être déposés au greffe du tribunal de commerce, contrairement à ce qui s’applique aux sociétés commerciales telles que la SAS, la SASU, la SARL ou l’EURL.Néanmoins, le gérant qui ne tient pas de comptabilité peut être sanctionné pénalement. La SCI s’expose également à d’éventuelles sanctions fiscales.

Le gérant peut être associé ou non de la SCI. Il est généralement associé, notamment s’il s’agit d’une SCI familiale, mais il arrive de trouver des SCI de taille importante dans lesquelles les associés décident de confier la gestion à une tierce personne, en général professionnelle de l’immobilier. Les statuts peuvent prévoir l’obligation pour le gérant d’être associé de la SCI.
Le gérant peut être une personne physique ou une personne morale (une autre SCI par exemple). S’il s’agit d’une personne morale, alors ses dirigeants sont soumis aux mêmes obligations et à la même responsabilité que s’ils étaient gérants personnes physiques de la SCI.
Le ou les dirigeants de la personne morale gérante peuvent déléguer à une personne en particulier le pouvoir de représenter ladite personne morale en qualité de gérant de la SCI. l’annonce légale relative à la nomination du gérant doit toutefois mentionner les noms des dirigeants de la personne morale gérante et non pas celui de la personne délégataire.
Le gérant ne peut pas être un mineur, sauf s’il s’agit d’un mineur émancipé. Le gérant ne peut pas non plus être un majeur sous tutelle ou curatelle. Une personne condamnée pénalement à une interdiction de gérer ne peut pas être gérant de SCI.

Certaines personnes exerçant des fonctions qui sont en principe incompatible avec les postes de dirigeants de sociétés commerciales (avocats, notaires, fonctionnaires, etc. ne pouvant par exemple pas être président de SAS ou directeur général de SAS) peuvent néanmoins être nommées gérant de SCI (SCI familiales, SCI patrimoniales, etc.) en raison de la nature non commercial de leur objet et leur activité.
Enfin, le gérant d’une SCI peut tout à fait être un étranger.

Le premier gérant de SCI doit être nommé à la création de la SCI, soit directement dans les statuts, soit par décision d’assemblée générale constitutive, soit par acte séparé.
En cours de vie sociale, le gérant sera nommé conformément à ce que prévoient les statuts de SCI : en général, ils prévoient que le gérant est nommé par décision d’assemblée générale ordinaire. Le gérant doit accepter ses fonctions, expressément ou même tacitement (lorsqu’il exerce effectivement lesdites fonctions après avoir été nommé).

Les statuts de SCI déterminent librement s’il faut nommer un ou plusieurs gérants. Le plus souvent, ils prévoient simplement que la société a au moins un gérant, laissant ainsi les associés libres d’en nommer un ou plusieurs, au cours de la vie de la SCI.
Le gérant peut cumuler ses fonctions avec un contrat de travail (CDI ou CDD) conclu avec la SCI. Il faut toutefois qu’il occupe à ce titre des fonctions techniques distinctes de celles de la gérance de la SCI. Il doit également exister un lien de subordination avec la SCI, ce qui ne sera pas le cas s’il s’agit du gérant majoritaire.
Dans le cas où il existait un contrat de travail avec un salarié qui devient par la suite gérant (et qu’aucun lien de subordination n’existe alors, par exemple si le salarié a acheté la SCI), alors le contrat de travail est suspendu pendant le temps de mandat de gérance. Il reprend automatiquement à la fin des fonctions de gérant.

Les fonctions de gérant peuvent cesser de différente manière. On citera ici les principales causes.

• Arrivée du terme des fonctions 

Le gérant peut avoir été nommé à ces fonctions pour une durée déterminée, auquel cas, au terme de cette durée, ses fonctions cessent de plein droit. Si le gérant a poursuivi la gérance (et n’a pas été remplacé ou renouvelé conformément aux dispositions des statuts de SCI), alors il ne peut pas se prévaloir d’un renouvellement tacite de ses fonction. Il  sera considéré néanmoins comme un gérant de fait.

• Démission du gérant de SCI 

Le gérant peut bien entendu démissionner de ses fonctions à tout moment.  Sauf à ce que les statuts prévoient une procédure particulière, la  démission peut intervenir par tout moyen. Il est toutefois préférable d’adresser une lettre recommandée avec accusé de réception à la SCI. La démission n’a pas à être acceptée par la SCI. Il appartiendra à la SCI de nommer le cas échéant un nouveau gérant en remplacement du gérant démissionnaire (si c’était le seul gérant ou si sa démission entraîne un nombre de gérants en fonctions inférieur au minimum de gérants fixé par les statuts).
Le gérant peut librement démissionner, mais les statuts peuvent prévoir des conditions d’exercice de cette liberté, pour autant qu’elle n’aient pas pour résultat de priver le gérant de ce droit. Par ailleurs, le gérant qui démissionne de manière fautive (de manière brutale ou intempestive) peut voir sa responsabilité civile (vis-à-vis des associés de la SCI) engagée.

• Décès ou empêchement du gérant de SCI 

Le décès du gérant entraîne évidemment la fin de ses fonctions. Si le gérant est victime d’un empêchement qui ne lui permet plus d’exercer ses fonctions
de manière durable, alors il peut soit démissionner (s’il en a la possibilité) soit être révoqué pour juste motif. Il appartiendra le cas échéant à la SCI de nommer un gérant en remplacement.

• Révocation du gérant de SCI

Le gérant d’une SCI peut être révoqué. C’est aux statuts de SCI de préciser les conditions (notamment en termes de majorité de voix) de révocation du gérant. En l’absence de précisions statutaires, le gérant est révocable par décision des associés représentant plus de la moitié des parts sociales du capital de la SCI. Le gérant participe au vote sur sa révocation, sauf indication contraire des statuts.
Si la révocation du gérant est décidée sans juste motif, alors le gérant peut prétendre à l’obtention de dommages-intérêts. Il en ira de même, même s’il y a des justes motifs, si elle est abusive, c’est à dire si on ne laisse pas la possibilité au gérant de se défendre ou de préparer suffisamment sa défense. Les statuts peuvent prévoir des modalités d’indemnisation.
Les justes motifs peuvent être très divers : mauvaise gestion financière caractérisée, abandon de fonctions, absence de rémission de compte, détournements, etc. Le gérant peut également être révoqué par décision de justice.
En principe, le gérant associé révoqué a droit au retrait de la SCI : il peut ainsi lancer une procédure obligeant les autres associés ou la SCI à lui racheter ses parts sociales sur la base d’un prix à convenir d’un commun accord ou, en cas de désaccord, par un expert nommé en justice.

2. La rémunération du gérant de SCI

Le gérant de la SCI peut être rémunéré ou non. C’est aux statuts ou, le plus souvent, aux associés dans le cadre de leur décision de nomination du gérant, de préciser s’ils est rémunéré ou non et, le cas échéant, de fixer le montant ou les modalités de sa rémunération. Si une rémunération est décidée, la loi ne prévoit aucun montant minimal, ni aucun fixe : elle peut être proportionnelle ou conditionnelle par exemple.
Si les associés ou les statuts de SCI ne prévoient rien, alors le gérant ne peut pas prétendre à une rémunération.

3. Responsabilité du gérant

Les gérants sont responsables civilement envers la société, en cas de violation de la loi ou de la réglementation, des statuts de la SCI, ou en cas de faute commises dans le cadre de leur gestion  (absence de comptabilité, manquement au devoir de loyauté envers la SCI, etc.). Ils peuvent ainsi être condamné au paiement de dommages-intérêts en réparation des préjudices subis par la SCI ou les tiers.

A l’égard des tiers, la responsabilité du gérant ne peut être engagée que pour les fautes détachables de leurs fonctions de gérant, sans quoi c’est la SCI elle-même qui devrait être condamnée. La faute
détachable des fonctions de gérant est une faute commise  intentionnellement et d’une particulière gravité, incompatible avec l’exercice normal des fonctions sociales (corruption, détournements,  etc.).
Le gérant est également responsable du point de vue pénal pour certains délits particuliers : abus de confiance, fraude fiscale, etc.

Du point de vue social, si le gérant est rémunéré et qu’il est associé, il relève en principe du régime social des travailleurs non salariés. S’il n’est pas associé, alors la loi ne prévoit rien. Il semble toutefois  que même en l’absence de contrat de travail signé, s’il n’est pas  associé, qu’il est rémunéré et qu’il existe un lien de subordination  avec la SCI, alors il pourra prétendre relever du régime général de la  sécurité sociale. Le gérant ne bénéficie pas de l’assurance chômage, sauf s’il a un contrat de travail.
La fiscalité de la rémunération du gérant différera selon qu’il est associé ou non  et que la SCI est soumise à l’IR (transparence fiscale) ou à l’IS.
Dans le cas le plus fréquent, c’est-à-dire lorsque le gérant est associé et  que la SCI est passible de l’IR, alors sa rémunération sera considérée  comme une modalité particulière de répartition des résultats et elle ne  sera pas déductible fiscalement des revenus imposables de la SCI. Cette  rémunération sera taxable au niveau dans la catégorie correspondant à la nature de l’activité de la SCI.

B. Les associés de la SCI

Les associés de la SCI n'ont pas le statut de commerçants, un mineur ou un incapable majeur pourra être associé de la SCI, sous condition qu'il soit représenté pour la prise des décisions dans le cadre des assemblées. Les associés ont un droit à l'information concernant la santé financière de la société. Chaque associé a le droit de consulter les documents sociaux relatifs aux trois derniers exercices au siège social de la société. Il peut ainsi consulter les comptes annuels (bilan, compte de résultat et annexes), les livres d'inventaires de la société, les rapports de la gérance soumis à l'assemblée, ainsi que les procès verbaux des assemblées.
L'information des associés est effectuée au moins une fois par an. En effet, l'article 1855 du Code civil prévoit que « les associés ont le droit d'obtenir, au moins une fois par an, communication des livres et des documents sociaux, et de poser par écrit des questions sur la gestion sociale auxquelles il devra être
répondu par écrit dans le délai d'un mois ».
De même, l'associé de la SCI ne peut pas être privé de son droit de participer aux assemblées, il doit être régulièrement convoqué et l'accès à l'assemblée ne peut lui être refusé.
L'assemblée générale des associés est convoquée par le gérant, et tous les associés doivent avoir étés convoqués. En cas de violation de cette obligation, il y aurait une annulation de l'assemblée générale. Lors d'une assemblée générale, chaque associé dispose d'une seule voix par principe, mais les statuts peuvent prévoir de façon dérogatoire que chaque associé dispose d'autant de voix qu'il dispose de parts sociales. De cette façon, les décisions sont prises à la majorité des parts sociales et non pas à la majorité des associés de la société L'associé en contrepartie des apports qu'il a réalisé au profit de la société a reçu des parts sociales, celles-ci lui donnent droit à une quote-part des bénéfices. Cette vocation aux bénéfices doit suivre la répartition qui a été prévue dans les statuts.
Toutefois, si les statuts ne prévoient rien concernant la vocation aux bénéfices, ceux-ci sont répartis en fonction de la quote-part détenue par chacun des associés dans le capital de la société.

Les dividendes sont imposés entre les mains de l'associé qui les reçoit dans la catégorie des revenus fonciers, même si ceux-ci ne sont pas effectivement distribués par la société (mis en réserve, ou laissés en compte courant d'associé par exemple). Les dividendes reçus par les associés constituent les droits financiers de l'associé dans la société. A côté de ces droits financiers, les associés de la SCI disposent de droits patrimoniaux constitués par la valeur des parts sociales. Cependant, la cession des parts sociales des associés n'est pas libre. En effet, la société civile immobilière étant une société de personnes, il est nécessaire que les associés de la société puissent agréer les cessionnaires des parts sociales. Cet agrément est nécessaire en cas de cession entre vifs, mais il est possible de le prévoir aussi à cause de mort.
Cependant, l'article 1861 du Code civil prévoit que « Les parts sociales ne peuvent être cédées qu'avec l'agrément de tous les associés. Les statuts peuvent toutefois convenir que cet agrément sera obtenu à une majorité qu'ils déterminent, ou qu'il peut être accordé par les gérants. Ils peuvent aussi dispenser d'agrément les cessions consenties à des associés ou au conjoint de l'un d'eux. Sauf dispositions contraires des statuts, ne sont pas soumises à agrément les cessions consenties à des ascendants ou descendants du cédant. Le projet de cession est notifié, avec demande d'agrément, à la société et à chacun des associés. Il n'est notifié qu'à la société quand les statuts prévoient que l'agrément peut être accordé par les gérants. Lorsque deux époux sont simultanément membres d'une société, les cessions faites par l'un d'eux à l'autre doivent, pour être valables, résulter d'un acte notarié ou d'un acte sous seing privé ayant acquis date certaine autrement que par le décès du cédant ».

La liberté statutaire offerte par la SCI permet soit de contrôler de façon stricte les mouvements des parts sociales, soit au contraire de les aménager. Les statuts peuvent retenir une majorité pour accorder l'agrément plus ou moins stricte.
Lorsque l'agrément est accordé au cessionnaire, la cession s'effectue à son profit. En revanche, lorsque l'agrément est refusé, le cédant doit pouvoir toujours exercer son droit de retrait. Ainsi, l'article 1862 du Code civil prévoit que les associés peuvent proposer d'acquérir les parts du cédant. Dans une telle hypothèse, les associés sont réputés acquéreurs à proportion du nombre de parts qu'ils
détenaient antérieurement. Si aucun associé ne se porte acquéreur, la société peut faire acquérir les parts par un tiers désigné à l'unanimité des autres associés ou suivant les modalités prévues par les statuts.

La société peut également procéder au rachat des parts en vue de leur annulation. Dans ce cas l'article 1862 prévoit que le nom du ou des acquéreurs proposés, associés ou tiers, ou l'offre de rachat par la société, ainsi que le prix offert doivent être notifiés au cédant. Si le cédant n'est pas d'accord avec le prix proposé pour le rachat de ses parts, il peut renoncer à les céder, ou bien il peut demander à ce qu'elles soient évaluées par un expert désigné par la Président du Tribunal de Grande Instance compétent, au cours d'une procédure de référé.
Si aucune offre d'achat n'est faite au cédant dans un délai de six mois à compter de la dernière des notifications de sa volonté de céder ses parts sociales (à la société et aux associés), l'agrément à la
cession est réputé acquis. Le cédant pourra donc passer outre l'agrément et céder librement ses parts sociales à la personne de son choix.

L'associé de la SCI a une obligation indéfinie et conjointe aux dettes sociales. En effet, l'article 1857 du Code civil prévoit que « à l'égard des tiers, les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social à la date de l'exigibilité ou au jour de la cessation des paiements. L'associé qui n'a apporté que son industrie est tenu comme celui dont la participation dans le capital social est la plus faible ».
La question s'est posée de savoir si cet article avait également vocation à s'appliquer à l'action d'un associé créancier de la société, dans une affaire ayant donné lieu à un arrêt de la Cour de cassation en date du 03 mai 2012 (Cass. com., 03 mai 2012, pourvoi n°11-14844). En l'espèce, l'associée d'une SCI créancière de celle-ci au titre d'avances en compte-courant, a, assigné une coassociée à proportion de sa part dans le capital social, après avoir poursuivi sans succès la société en paiement.
Elle demandait le bénéfice des dispositions de l'article 1857 du Code civil, au motif que l'associé ayant prêté de l'argent à la société civile est un créancier comme un autre, et que dès lors, il a le droit d'agir contre les coassociés, dans la mesure de leur part dans la société. Mais la Cour de cassation refuse.
Selon la Cour, les associés ne peuvent se pas se prévaloir de l'obligation aux dettes sociales puisque cette obligation est instituée au seul profit des tiers par l'article 1857 du Code civil.
L'article 1857 du Code civil permet ainsi aux seuls créanciers tiers de la société le droit d'agir contre chaque associé en leur réclamant que la quote-part de dette correspondant à leur quote-part du capital de la société défaillante.

L'obligation aux dettes sociales est indéfinie, c'est-à-dire que l'associé peut être tenu de payer les dettes sociales bien au-delà de son apport. Cependant, cette obligation indéfinie et conjointe aux dettes sociales de l'associé de la SCI, est subsidiaire. En effet, l'article 1858 du Code civil prévoit que « les créanciers ne peuvent poursuivre le paiement des dettes sociales contre un associé qu'après avoir préalablement et vainement poursuivi la personne morale ».
Le créancier doit donc en priorité demander le paiement de sa créance à la société, et doit la mettre en demeure de payer. Il doit résulter de cette mise en demeure une interpellation suffisante et formelle de
s'exécuter.
Si la société ne s'exécute pas le créancier pourra alors demander en justice la condamnation de la société à payer ses dettes par le biais d'une injonction de payer, ou bien le créancier pourra assigner la SCI en redressement judiciaire. Une fois que le créancier pourra justifier du fait que les poursuites contre la société se sont révélées inutiles, il pourra alors se retourner contre les associés de la SCI.

III. La dissolution de la SCI

Conformément à l’article 1844-7 du Code Civil, différentes situations conduisent à la dissolution d’une SCI. Il s’agit de

-  l’expiration de la durée de vie de la SCI : en principe, la durée de vie de la société civile immobilière est stipulée dans les statuts. Pour éviter la dissolution automatique de la SCI, il peut être prévu une prorogation de la société. Cette situation est  consacrée par l’article 1844-6 du Code Civil.
La prorogation de la société doit être décidée à l’unanimité pour être valable, sauf disposition  contraire dans les statuts de la société.
La durée de vie d’une SCI, prorogation incluse, ne peut excéder 99 ans. On ne peut donc sortir d’une SCI après cette durée. 

- la réalisation ou l’extinction de l’objet social de la SCI : dans les statuts de la société, doit être stipulé l’objet social de la SCI.  Lorsque ce dernier est déterminé de façon restrictive, alors sa  réalisation entraîne automatiquement la dissolution de la SCI.
Pour éviter la dissolution de la SCI pour cause de réalisation ou d’extinction de l’objet social de la SCI, il convient d’ajouter une  mention générale permettant d’étendre l’activité de la société.
- l’annulation du contrat de société : la société constitue un contrat. De ce fait, si un élément substantiel du contrat de société fait défaut, alors ce dernier est nul et ne produit aucun effet juridique. La SCI peut être également dissoute lorsque le contrat de société ne respecte pas la réglementation en  vigueur. Si un tiers a connaissance d’un élément pouvant conduire à l’annulation du contrat de société, il peut demander de plein droit la dissolution de la SCI. 

- la dissolution anticipée de la société décidée par les associés : cette décision doit être prise par assemblée générale extraordinaire de la SCI. En principe, la dissolution anticipée doit être votée à  l’unanimité des associés sauf stipulation contraire des statuts (décision à la majorité des associés par exemple).
- la dissolution anticipée de la société par décision judiciaire : la dissolution judiciaire intervient à la demande de l’un des associés justifiant d’un motif légitime. Il peut s’agir notamment de
l’inexécution des obligations d’un ou plusieurs associés ou d’une situation paralysant le bon fonctionnement de la SCI.
- la liquidation judiciaire pour insuffisance d’actifs : conformément à l’article R643-16 du Code de Commerce, si la SCI présente des difficultés économiques trop importantes, alors le juge peut prononcer de plein droit la liquidation de la SCI.
- la réunion des parts sociales en une seule main : cette situation entraîne la dissolution judiciaire de la société en vertu de l’article 1844-5 du Code Civil.
La SCI dispose toutefois d’un délai d’un an pour régulariser sa situation avant que la dissolution judiciaire de la société soit  prononcée. Tout tiers intéressé peut demander la dissolution judiciaire d’une SCI.
Toute autre cause prévue dans les statuts de la SCI.

B. Les différentes étapes pour procéder à la dissolution et à la liquidation de la SCI

L’assemblée générale peut être demandée, soit par un des associés de la société, soit par le gérant. Il s’agit d’une assemblée générale extraordinaire lors de laquelle, va être votée la dissolution de la SCI. Si la dissolution de la SCI est prononcée, alors le gérant est automatiquement démis de ses fonctions.
La loi indique que la dissolution de la SCI doit être décidée à l’unanimité des associés. Cependant, une réglementation plus souple peut être stipulée dans les statuts (majorité des associés par exemple).

Une fois la dissolution de la SCI prononcée, un liquidateur doit être nommé. Les conditions d’élection du liquidateur peuvent librement fixées dans les statuts. Si les statuts sont silencieux, le liquidateur devra être nommé à l’unanimité des associés. Son rôle est de se charger de toute la procédure relative à la dissolution et à la liquidation de la SCI.
Le liquidateur peut être, au choix, un des associés de la société, le gérant ou un tiers (un avocat ou un notaire par exemple).

À la suite de la décision prononçant la dissolution de la SCI, un procès-verbal de dissolution doit être rédigé. Le liquidateur est alors chargé de l’enregistrer à la recette des impôts du domicile de l’un des associés ainsi qu’au greffe  du Tribunal de Commerce du lieu du siège social de la société.

Il doit publier la dissolution de la SCI dans un journal d’annonces légales (JAL)
Le dossier de dissolution doit être déposé au greffe du Tribunal de Commerce du lieu du siège social de la société. Pour que le dossier soit complet, vous devez joindre :
- le procès-verbal de dissolution attesté par le liquidateur ;
- un formulaire M2 signé par le liquidateur ou, à défaut, un pouvoir en original du liquidateur ;
- l’attestation de parution de l’avis au journal d’annonces légales ;
- une photocopie de la pièce d’identité du liquidateur, une attestation de filiation et une déclaration de non-condamnation du liquidateur si celui-ci n’apparaît pas sur le k-bis de la SCI.
A cette étape, la SCI est officiellement dissoute. Cependant, elle n’est pas encore radiée du Registre du Commerce et des Sociétés. Cela veut dire que la personnalité morale de la SCI demeure.

Une fois la dissolution de la SCI déclarée, le liquidateur nommé doit procéder à la liquidation de la SCI. Pour ce faire, il doit :

- régler les dettes de la société aux différents créanciers s’il en existe : pour se faire, le liquidateur doit imputer le montant des dettes sur la trésorerie de la SCI. À défaut de trésorerie disponible, le liquidateur devra exiger de chacun des associés le remboursement des dettes proportionnellement à leur quote-part dans le capital ;
- répartir la trésorerie restante une fois les dettes réglées. Cette répartition s’effectue proportionnellement aux apports des associés ;

- publier l’avis de liquidation dans un journal d’annonces légales.

Pour finaliser la dissolution et la liquidation de votre SCI, il convient de procéder à la radiation de votre société du Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). Quelle que soit la raison justifiant la dissolution de la SCI, la procédure de radiation à suivre est la même. Une fois la cessation d’activité effective, vous disposez d’un délai de 30 jours pour déclarer la dissolution de la SCI auprès du Centre de Formalités des Entreprises (CFE) ou du greffe du Tribunal de Commerce du lieu du siège social de la société.
Voici la liste des pièces justificatives à joindre au dossier de radiation de l’entreprise :
- un document attestant de la clôture des comptes de la SCI certifié conforme par le liquidateur ;
- un document attestant de la clôture des opérations de liquidation certifié conforme par le liquidateur ;
- un formulaire M4 signé par le liquidateur ou, à défaut, un pouvoir en original du liquidateur
- un document attestant de l’annonce parue au journal d’annonces légales.
Dès que la radiation de la SCI est effective, celle-ci n’a plus de personnalité juridique et n’existe plus au regard de la loi.

IV. La fiscalité de la SCI

Sans option à l’impôt sur les sociétés, la société civile immobilière est soumise à l’IR : elle est dite « transparente ». Cette situation de fait rapproche la fiscalité de la SCI de la fiscalité du particulier. La société en tant que telle ne paie pas d’impôt : cette caractéristique a l’avantage de simplifier le régime des déclarations.
Les associés sont imposés à leur taux marginal d’imposition : la part des bénéfices qui correspond à la quote-part de l’associé dans le capital de la SCI augmente ses revenus imposables dans la catégorie des revenus fonciers. 

Les dividendes sont imposés qu’ils soient ou non distribués : lorsque les associés choisissent de mettre le résultat en réserve, ils paient de l’impôt dessus alors même qu’ils ne profitent pas des sommes d’argent  ainsi affectées. La SCI transparente peut déduire de son résultat les charges suivantes : intérêts d’emprunt, dépenses de travaux, taxes, frais de gestion, assurances…
La SCI déficitaire permet aux associés de réduire leur assiette fiscale dans la limite de 10 700 €.
Le gérant de SCI paye de l’impôt sur sa rémunération.

Seuls les associés de SCI bien avisés peuvent opter sans risque pour une imposition à l’IS. Ce choix est en effet irrévocable : en cas d’erreur et de mauvaise optimisation fiscale, les associés devraient procéder à la dissolution de la SCI pour remédier à leur erreur, une procédure lourde de conséquences contrairement à la vente d’immeuble où la dissolution de la SCI relève de la décision des associés. En tout état de cause, il est possible de choisir l’impôt sur les sociétés comme fiscalité de la SCI au moment de sa création ou à tout moment pendant sa durée de vie.
L’option à l’IS implique une double imposition: imposition au niveau de la société, imposition au niveau de chaque associé.

La SCI est redevable de l’impôt sur les sociétés à hauteur de 33,33 %. Le taux est réduit à 15 % pour la partie des bénéfices qui n’excède pas 38  120 €. Cette disposition favorable ne vaut que si les associés ont intégralement libéré le capital social de la société et que son CA est inférieur à 7 630 000 €. Les associés sont imposables à titre personnel sur les bénéfices qui leur sont distribués:
en cas de mise en réserve des dividendes, l’associé ne paye pas d’impôt dessus. Les dividendes distribués bénéficient d’un abattement de 40 % dans le calcul de l’impôt sur les revenus de capitaux mobiliers.
Le résultat fiscal est diminué non seulement des charges inhérentes à la gestion du patrimoine immobilier, mais également des frais relatifs à l’acquisition – frais de notaire, frais d’agence, droits d’enregistrement, frais d’enregistrement des statuts… – ainsi que de l’amortissement du bien – sur 25 à 30 ans, en règle générale. La rémunération du gérant de société civile immobilière est déduite du résultat annuel.
Les apports réalisés en SCI « opaque » sont soumis à droits  d’enregistrement – 5 % pour un apport en nature d’un bien immobilier.

Lorsqu’une vente permet de réaliser une plus-value – différence entre le prix d’achat et le prix de vente à l’avantage du vendeur – l’opération est taxée. Au moment de choisir la fiscalité de la SCI et dans une optique d’optimisation fiscale, il est essentiel de  connaître le régime des plus-values applicable en cas de cession
d’immeubles ou de parts sociales, selon les situations, et le régime fiscal qui s’appliquera sur la cession des parts de la SCI. On notera par ailleurs qu’il est plus intéressant d’investir dans une SCI que dans une SAS dans le cas d’un investissement immobilier.

Lorsque la SCI est soumise à l’IR, chaque associé est imposé sur la plus-value au même titre qu’un particulier. Les règles avantageuses d’abattement et d’exonérations s’appliquent qu’il s’agisse d’une vente de parts de SCI ou de la vente d’un immeuble.
Lorsque la SCI est assujettie à l’impôt sur les sociétés, la vente d’un immeuble est soumise au régime des plus-values immobilières professionnelles. Concrètement, cela implique que le montant de la plus-value correspond à la différence entre le prix de vente de l’immeuble et son prix d’achat diminué de l’amortissement réalisé au fil des ans. Lorsque l’immeuble est détenu depuis longtemps, au point d’être intégralement amorti, le prix d’achat est considéré comme nul :  le montant de la plus-value immobilière est alors égal au prix de vente du bien, et vient augmenter le bénéfice imposable de la SCI pour être taxé au taux de 33,33 % – taux réduit de l’IS à hauteur de 15 % pour une plus-value inférieure à 38 120 €.
Cette implication directe du choix de la fiscalité de la SCI emporte des conséquences lourdes sur le plan des finances de la société. Le régime des plus-values immobilières en cas de cession d’immeubles doit donc être sérieusement pris en compte par les associés, même s’ils n’envisagent pas immédiatement de vendre du patrimoine.

En matière de fiscalité de la SCI, les associés sont amenés à opter en IS et IR, mais peuvent également avoir à effectuer un autre choix : être ou non assujettis à la TVA. Cette option est ouverte sous conditions. La location de biens aménagés à usage professionnel assujettit de plein droit la SCI à la TVA. Les associés qui louent des biens nus à usage professionnel peuvent opter pour l’assujettissement à la TVA. Lorsque les biens sont loués à usage d’habitation – ou à usage agricole – la  société civile immobilière est obligatoirement exonérée de TVA : elle ne facture pas la TVA, elle ne la récupère pas sur ses achats.
Lorsque la SCI a pour objet la location de biens immobiliers nus à usage professionnel – bureaux, locaux commerciaux… – il est intéressant pour la société d’être assujettie au régime de la taxe sur la valeur ajoutée si la société réalise de nombreuses dépenses

La taxe foncière, aussi appelée taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB), est à la charge du propriétaire du bien. En conséquence, la SCI, propriétaire du bien immobilier, est tenue au paiement de la taxe foncière et est responsable du paiement. En particulier, la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation interdit clairement de faire peser sur le locataire le poids de la taxe foncière.En outre, depuis l’année 1993, il faut ajouter à la taxe foncière, une taxe annuelle de 3% qui frappe en particulier les sociétés civiles immobilières avec des associés qui ne sont pas contribuables français en vertu de l’article 990 du code général des impôts (CGI).
Même si l’un des associés de la SCI n’est pas imposable ou si la société ne dégage aucun bénéfice, la SCI devra s’acquitter du paiement de la taxe foncière : le patrimoine sur lequel est assis la taxe étant la propriété de la SCI et non de ses associés. De la même manière, que le bien soit loué ou non, la taxe foncière est due par le propriétaire du bien. La taxe foncière est, à chaque fois, due le 1er janvier de l’année.
Toutefois, la SCI a la possibilité de demander le remboursement aux associés (voire à l’associé en question) de la taxe foncière dans le cas où l’un des associés occupe le logement à titre gratuit. En effet, étant donné que l’occupation du logement est gratuite, l’interdiction de faire payer au locataire la taxe foncière ne s’applique pas en vertu de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation. La SCI peut demander à se faire rembourser par les associés mais elle n’est pas pour autant exonérée du paiement de la taxe foncière.

Les exonérations à la taxe foncière ne sont pas nombreuses pour les sociétés civiles immobilières. Il s’agit pourtant de possibilité qui permettent de réduire de manière importante les charges qui pèsent sur une SCI et ainsi d’en augmenter rapidement le niveau de rentabilité ; un élément d’autant plus déterminant au lancement de la société. Il est néanmoins difficile d’obtenir de tels niveaux d’exonération de la taxe foncière. On distingue d’abord des exonérations qui sont accessibles aux particuliers mais pas aux sociétés civiles immobilières. On trouve ensuite des exonérations permanentes de la taxe foncière en ce qui concerne des bâtiments en zone rurale. Pour finir, on trouve des exonérations temporaires pour ce qui est des bâtiments neufs ou rénovés à faible consommation énergétique.
En effet, dans le cas où le logement est vacant, il est impossible d’obtenir une exonération de la taxe foncière. En effet, en tant que particulier louant un bien, il est possible d’obtenir une exonération de la taxe foncière au titre de l’article 1389 du code général des impôts en respectant trois conditions cumulatives : bien destiné à l’habitation, momentanément vacant en raison de circonstances extérieures à votre volonté. Toutefois cette possibilité est complètement écartée dans le cadre d’une SCI.
De la même manière, il est possible pour un particulier d’obtenir un dégrèvement ou une exonération sur la taxe foncière en se basant sur des critères sociaux. Toutefois, cette exonération ne s’applique pas non plus dans le cadre de la SCI.
En revanche, il existe des exonérations permanentes de la taxe foncière. Ainsi, les bâtiments appartenant à l’État, à ses collectivités ou à leurs établissements ne sont pas soumis à la taxe foncière. De la même manière, et de manière particulièrement intéressante pour une SCI, les bâtiments en zone rurale, affectés exclusivement et de manière permanente à un usage agricole sont exonérés de taxe foncière de plein droit. Ces exonérations permettent à la SCI de ne payer aucune taxe foncière.

D’autre part, les constructions nouvelles et additions de construction sont partiellement exonérées du paiement de la taxe foncière pendant deux ans en vertu du code général des impôts. Cette exonération n’est que temporaire : elle commence le 1erjanvier de l’année suivant la fin de la construction du bien et prend fin deux ans plus tard. Une telle exonération s’applique aussi dans le cas de la conversion d’un bâtiment rural en maison ou de l’affectation de terrains à d’autres usages (commerciaux ou industriels par exemple).
Toutefois, cette exonération n’est que partielle en ce qui concerne les immeubles à affectés à d’autres usages qu’à l’habitation car elle ne concerne pas la taxe foncière sur les propriétés bâties perçues par les communes et leurs groupements. Naturellement, cette exonération requiert une action de la part de la SCI qui doit alors se rapprocher du centre des impôts dont dépend la commune afin de remplir une déclaration. Cette déclaration auprès de l’administration doit obligatoirement intervenir dans un délai précis afin de pouvoir avoir accès à l’exonération : 90 jours après la fin des travaux.

Sources Société civile immobilière : comment ça marche ? | economie.gouv.fr

La SCI (Société Civile Immobilière) : pourquoi c'est le bon plan (legalplace.fr)

SCI : La Société Civile Immobilière familiale (www.notaires.fr)

Le 13 septembre 2019