La servitude du tour d'échelle

La servitude du tour d'échelle peut se définir par le droit conféré à un propriétaire d'un bâtiment ou d'un mur contigu au fonds de son voisin de pénétrer sur ce fonds voisin pour effectuer des réparations nécessaires sur ses bâtiments ou sur ses murs.

Le tour d’échelle consiste dans le droit, pour le propriétaire d’un mur ou d’un bâtiment contigu au fonds voisin, de poser, au long de ce mur privatif ou de ce bâtiment, les échelles nécessaires à la réparation, et  généralement de faire au long et en dehors de ces ouvrages, tous les travaux indispensables en introduisant sur le fonds voisin les ouvriers avec leurs outils ou échafaudages. Il s'agit d'une servitude temporaire (le temps des travaux) qui a un objet précis (pénétrer sur le fonds voisin et y installer des échafaudages pour réaliser ces travaux). Il ne s'agit pas d'une servitude légale, car elle n'est pas inscrite dans le Code civil. Dès lors, elle n'a d'existence légale que si elle a été intégrée dans un acte notarié qui l'impose et en définit les modalités d'exercice.

Pendant longtemps, les magistrats lui ont donné force de droit en l'imposant systématiquement dès lors que, saisis d'une demande de création d'une servitude du tour d'échelle, ils constataient que les travaux étaient nécessaires et que le demandeur ne pouvait techniquement les réaliser qu'en passant sur la propriété voisine. Si ces deux critères étaient réunis, le propriétaire auquel son voisin opposait un refus pouvait donc sereinement saisir le juge et obtenir à coup sûr satisfaction.   De tels travaux pourraient par exemple être imposés par une décision administrative ou une réglementation d’urbanisme.
S’il est justifié d’une telle nécessité, le propriétaire du fonds voisin sera tenu sur le fondement des obligations nées du simple voisinage, de laisser passer ou d’installer temporairement sur son fonds, son voisin et ses biens, sauf à être dédommagé des désordres qui en résulteraient.

La jurisprudence bien établie a cependant été remise en cause par un arrêt de la cour de cassation du 15 février 2012 qui repense complètement ce que l'on considérait comme définitivement fixé. Les juges de la Cour suprême vont, en effet, considérer que la servitude du tour d'échelle n'a aucune existence légale et qu'elle ne peut donc exister que contractuellement, c'est-à-dire que si elle est prévue dans un contrat notarié qui seul peut faire naître et assurer l'efficacité d'une servitude du tour d'échelle.

Que se passe-t-il alors si dans l'acte d'acquisition ne figure aucune servitude du tour d'échelle et que le propriétaire doit réaliser des travaux en passant chez son voisin ?
L'arrêt du 15 février 2012 apporte une solution en déplaçant le problème. Un propriétaire qui refuserait à son voisin l'accès à son terrain pour réaliser des travaux commettrait un abus de droit et pourrait être sanctionné par des dommages et intérêts et par l'obligation d'autoriser son voisin à passer sur sa propriété. Par conséquent, à ce jour, à défaut d'avoir prévu une servitude du tour d'échelle dans son acte d'achat, tout ne sera pas perdu pour le propriétaire riverain qui doit faire des travaux. Son voisin ne pourra pas lui refuser d'accéder chez lui au risque d'être considéré comme responsable d'un abus de droit.

Si votre voisin est d'accord pour vous laisser passer sur son terrain, vous devez alors définir ensemble, par écrit, notamment :

- la durée des travaux,

- les dates et heures de passage,

- et les précautions à prendre pour ne pas endommager le terrain.
Un dédommagement peut être prévu au profit du voisin :

- par le versement d'une indemnité d'occupation pour le trouble de jouissance,

- par la réalisation de réparations en cas de dégâts.

 Le voisin ne peut conditionner son accord à l'obtention d’une somme d'argent. Il s'agit naturellement dans la pratique, du point sur lequel des blocages apparaissent.
Or, la jurisprudence parfaitement établie précise qu'une indemnisation n'est due au voisin que dans l’hypothèse où les travaux ont occasionnés des dommages sur son bien (incident de chantier), ou s'ils causent un trouble de jouissance "particulier".
En d’autres termes, le fait d’empiéter sur une parcelle voisine pour réaliser des travaux indispensables à son immeuble, constitue un trouble normal du voisinage n’ouvrant droit à aucune indemnisation.
Cette indemnisation est revanche due lorsque les travaux occasionnent des dommages sur son bien, ou si, par leur importance, leur durée, leur nature, il résulte un trouble "anormal" du voisinage pour le voisin. Dans pareille hypothèse, l'indemnisation transactionnelle sera à intégrer à la convention.
Lorsque des travaux importants impliquent l’utilisation de gros engins, il est recommandé de demander à un huissier d’établir un état des lieux avant le commencement du chantier. Un nouvel état des lieux sera rédigé à la fin des travaux, si des dégradations sont constatées.
Cette formalité permettra de comparer l’état de la propriété avant et après les travaux, et de chiffrer plus aisément le montant des éventuels dédommagements (dégradation de végétaux, détérioration de la clôture…).

En cas de désaccord, vous pouvez saisir le tribunal de grande instance pour obtenir l'autorisation temporaire qui vous est nécessaire. Cette autorisation est accordée uniquement si vous êtes en mesure de prouver que le tour d'échelle est indispensable à la réalisation de vos travaux :

- sur le plan technique (vous ne pouvez pas faire autrement et ces travaux sont nécessaires à la conservation du bien),

- ou sur le plan économique (une autre solution technique est possible, mais son coût serait excessif).

Lors de ce type de procédure, les parties sont admises à se présenter en personne. Elles peuvent également se faire assister ou représenter par un tiers. Devant le Tribunal de Grande Instance, seul un avocat peut représenter les parties.

S’est posée la question de savoir si des constructions nouvelles pouvaient être concernées par le tour d’échelle. Au terme d’une réponse publiée au JO le 9 janvier 2007, le Ministre avait notamment répondu que « (…) La jurisprudence, d’interprétation stricte, considérant la servitude comme un droit portant atteinte à la propriété, paraît la réserver aux seules réparations sur des constructions existantes et refuser de l’appliquer pour l’édification de constructions nouvelles »
La Cour d’appel de Douai a  considéré dans une décision rendue le 11 avril 2013 que « cet usage, lié aux obligations du voisinage a été initialement reconnu pour des immeubles anciens nécessitant des travaux de rénovation, mais s’applique également aux constructions nouvelles »
A contrario, la Cour d’appel de Paris a de son côté considéré que cette servitude temporaire ne s’appliquait pas aux travaux de construction (CA Paris, Pôle 1, 2e Ch., 6 juin 2012, n°11/22095).
Il a plus récemment été affirmé par la Cour d’appel de Rennes que le bénéfice de ce droit ne pouvait être accordé pour une construction nouvelle (CA Rennes, 1ère Ch., 8 janvier 2019, n° 18/02948). Il est toutefois intéressant de noter que dans l’arrêt précité, la  Cour d’appel de Rennes autorise finalement le bénéfice du tour d’échelle en considérant que « dès lors que la construction est en voie d’achèvement (…) le bâtiment apparaît désormais comme une construction existante ».
La servitude de tour d’échelle est donc applicable en matière de travaux permettant l’achèvement d’un ouvrage, comme par exemple s’agissant de « la réalisation d’un enduit extérieur qui constitue la solution appropriée au traitement des problèmes d’humidité constatés dans la partie nouvellement construite » (CA Nîmes, 1ère Ch. civ., sect. B, 4 septembre 2014, 13/04663).

S’agissant de travaux de ravalement de façade d’une maison individuelle comme en ce qui concerne l’arrêt rendu le 26 mars 2020 (Civ. 3e, 26 mars 2020, n°18-25996), le juge des référés avait pu considérer qu’ils revêtaient un caractère impératif et urgent, dans la mesure où les pièces produites démontraient que la construction était achevée, que l’autorisation de passage sur le fonds voisin était réclamée depuis 18 mois, et que le ravalement, qui avait en l’espèce une fonction non seulement esthétique mais également d’étanchéité, s’imposait pour assurer la conservation de la construction neuve et du mur séparatif (CA Versailles, 14e Ch., 19 mars 2014, n° 13/05362).

La justice était saisie par un propriétaire qui avait obtenu un permis de construire pour réaliser un bâtiment nouveau, en limite de propriété. Ce qui supposait de creuser des fondations en utilisant durant plusieurs mois la propriété voisine, en neutralisant son chemin d'accès et en détruisant momentanément le mur limitrophe.

Le voisin ayant refusé, le constructeur n'a pas obtenu l'autorisation du juge. Même si un permis de construire a été délivré, cela ne permet pas de négliger les droits du voisin, ont rappelé les juges. Selon eux, le projet aurait pu être différent pour éviter cet empiètement et il peut aussi être modifié. Les inconvénients imposés à autrui dépassent ce qui était admissible au regard du droit de propriété, ont-ils conclu. (Cass. Civ 3, 12.11.2020, W 19-22.106).

Le Juge des référés a le pouvoir d’assortir d’une astreinte la décision prononcée (article 491 du nouveau Code de procédure civile). Il statue également sur les dépens de l’instance.
La décision en référé fait l’objet d’une exécution immédiate. En ce qui concerne les voies de recours, l’ordonnance de référé peut être frappée d’appel à moins qu’elle n’émane du premier Président de la Cour d’appel ou qu’elle n’ait été rendue en dernier ressort en raison du montant ou de l’objet de la demande. Le délai d’appel est de 15 jours à partir de la notification de l’ordonnance (article 490 du nouveau Code de procédure civile). Les travaux envisagés doivent être nécessaires, indispensables.
Le voisin ne doit pas subir une « sujétion intolérable et excessive » du fait de l’exercice du tour d’échelle.
Les travaux ne doivent pas être réalisables autrement qu’en passant sur le terrain voisin. L’autorisation ne sera pas délivrée si les travaux sont possibles de chez soi mais plus onéreux.
La durée de l’occupation et l’espace concerné doivent être aussi limités que possible.

Il faut savoir que les éventuels préjudices causés au voisin doivent être indemnisés. En général, le juge des référés saisi par le maître d’ouvrage procède à une évaluation provisoire de l’indemnité due au voisin, tenant compte du trouble de jouissance lié au chantier et des éventuelles détériorations. Une fois les travaux achevés, l’indemnisation pourra être définitivement évaluée. L’autorisation judiciaire d’accéder à la propriété voisine sera limitée dans le temps (tant de jours, et entre telle et telle heure) et dans l’espace (par exemple, le chantier ne pourra pas s’étendre au-delà d’une distance de 3 mètres à partir du mur).

L’autorisation de passer chez le voisin ne donne donc pas le droit d’occuper librement son terrain. Si l’occupation du terrain voisin doit être d’une durée étendue (par exemple, en cas de ravalement de la façade d’un immeuble de plusieurs étages), et causer un important trouble de jouissance (encombrement, bruits…) au propriétaire qui subit le tour d’échelle, une indemnité peut être accordée par le juge (par jour de privation de jouissance).

S’il y a, entre la limite séparative et le mur à réparer, un espace suffisant pour le passage des ouvriers et la pose d’un échafaudage ou d’une échelle, le tour d’échelle peut être refusé.

Le voisin qui refuse, sans motif sérieux, le passage sur son terrain pour procéder à des travaux nécessaires, commet un abus de droit constitutif d’une faute. Certains tribunaux voient dans une telle attitude un trouble anormal du voisinage : cela peut entrainer la condamnation à verser des dommages et intérêts.

Le recours judiciaire en cas de trouble de voisinage peut être engagé sur le terrain civil comme sur le terrain pénal selon la nature du trouble invoqué.
Pour la voie civile, c’est devant le Tribunal d’instance du ressort de votre domicile qu’il faut agir et le ministère d’avocat est obligatoire. Il faut demander la cessation du trouble et des dommages et intérêts pour troubles de jouissance.
Selon la jurisprudence majoritaire, la responsabilité pour troubles du voisinage est une responsabilité sans faute prouvée. Cela signifie qu’un trouble anormal de voisinage suffit, indépendamment de toute faute, pour engager la responsabilité de son auteur. Sur le plan de la technique juridique, cela a pour conséquence, d’une part de dispenser le demandeur d’apporter la preuve d’une faute imputable au défendeur et, d’autre part d’interdire au défendeur d’invoquer une absence de faute pour s’exonérer de sa responsabilité.
En fait, le juge considère qu’il existe une condition pour que l’action soit recevable : il faut que les troubles de voisinage invoqués excèdent les inconvénients normaux du voisinage, c'est-à-dire une limite fixée par le juge lui-même au-delà de laquelle le trouble n’est plus normal.

Le demandeur doit apporter la preuve que le préjudice qu’il subit a un lien direct avec le désagrément invoqué. Par conséquent, le demandeur ne peut obtenir des dommages et intérêts que pour le trouble de voisinage qu’il a personnellement subi. Dans certains cas, le juge ordonne à l’auteur du trouble de mettre en œuvre toutes les mesures ou travaux permettant de mettre fin au trouble : cette condamnation peut être assortie d’une astreinte, c'est-à-dire d’une pénalité par jour de retard dans l’exécution de la condamnation. Le juge décide au cas par cas.

La charge de la preuve repose sur celui-ci qui devra justifier de la réalité des préjudices qu’il estime avoir subi. Par exemple, les propriétaires du fonds servant ont pu être déboutés de leur demande d’indemnisation, dans la mesure où ils se contentaient d’affirmer qu’ils subiraient un trouble de jouissance du fait du passage sur leur fonds, sans à aucun moment établir la réalité de ce préjudice (CA Amiens, ch. 1, sect. 2, 9 avril 2013, n° 11/02243).

Quand le trouble du voisinage est constaté, le juge ordonne au défendeur de verser une juste et adéquate compensation au demandeur rétablissant ainsi l’égalité rompue. A noter que lorsqu’il existe une faute non contestée, une action se basant sur le droit commun de la responsabilité pourrait être préférable puisqu’elle permet une réparation intégrale du dommage (article 1382 ; 1383 du Code civil) alors que l’action se basant sur le droit de propriété (article 544 du Code civil) ne permet d’obtenir qu’une indemnité compensatoire uniquement pour les troubles excédant les inconvénients ordinaires.

En matière de tour d’échelle, la Cour de cassation considère qu’un propriétaire ne peut sans commettre un abus de droit refuser à son voisin le passage sur son terrain pour procéder à des réparations d’un mur (Civ. 3e, 15 avril 1982, n°80-17108 ; CA Paris, 8e Ch. B., 20 novembre 1997, n°95/18462)
Pour caractériser l’abus de droit la Cour de cassation exige toutefois des juges du fond qu’ils précisent soigneusement les faits qui leur paraissent constitutifs de l’abus (Civ. 3e, 20 janvier 1999, n°96-18200).
Un propriétaire ne saurait sans commettre un abus de droit, refuser à son voisin l’autorisation de passer sur son terrain pour procéder aux travaux nécessaires à la conservation d’un mur, sous réserve, éventuellement, du versement d’une indemnité réparant le préjudice subi, alors qu’en outre ledit voisin s’était engagé à réparer les conséquences de toute dégradation qui pourrait être commise à l’occasion des travaux et à remettre à ses frais en l’état antérieur la propriété voisine après le passage des ouvriers chargés des travaux (CA Versailles, 28 avril 1986 : D. 1987).

Le propriétaire d’un terrain a obtenu un permis de construire l’autorisant à édifier un immeuble en limite de sa propriété. Soutenant que la pose et l’isolation des fondations de l’immeuble impliquaient la réalisation de travaux de terrassement sur la parcelle voisine, il a assigné son voisin en autorisation de tour d’échelle afin de pénétrer sur son fonds pendant la durée des travaux.

Les juges du fond ont rejeté sa demande en retenant, “d’une part, que, l’environnement urbain étant peu dense et [le propriétaire] disposant d’un terrain étendu lui permettant de modifier l’implantation de son immeuble en retrait de la limite séparative, la réalisation de son projet ne rendait pas indispensable une intervention sur le terrain voisin et, d’autre part, que les travaux envisagés, qui impliquaient la démolition d’un mur, le creusement d’une tranchée de 2,70 mètres de profondeur et de 3 mètres de large tout le long du chemin d’accès à la parcelle voisine et la privation de l’usage de son parking pendant au moins six semaines, étaient de nature à porter une atteinte disproportionnée au droit de propriété du voisin”.

La Cour de cassation (C.Cass.Civ.3ème, 12/11/2020, 19-22106 ; juge que la cour d’appel en a déduit, à bon droit, que la demande d’autorisation de tour d’échelle devait être rejetée.

Sources : La servitude de "tour d'échelle" : une autorisation temporaire nécessaire a la réalisation d’un projet immobilier - Cabinet BJA | Avocats à la cour (bjavocat.com)

La servitude de tour d'échelle. Par Christophe Buffet, Avocat (village-justice.com)

LA SERVITUDE DITE DE TOUR D’ÉCHELLE (nalet-avocat.com)

Notaires 29 - La servitude du tour d'échelle (magazine-des-notaires.com)

Peut-on passer chez le voisin pour faire des travaux chez soi (tour d'échelle) ? | Service-public.fr

La servitude de Tour d'échelle | par Me Romain HAIRON (consultation.avocat.fr)

Le 10 juin 2019 dernière mise à jour le 2 mars 2021