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La révision du loyer


Nous allons étudier, les différentes possibilités de réviser les loyers des locaux,qu’il s’agisse des baux d’habitation en vide, des baux commerciaux, ou bien encore ceux qu’on nomme les baux du secteur libre (ou bien encore appelés les baux du code civil) comme les locations meublées, résidences secondaires, location de garage… et que ce soit en cours ou bien encore en fin de bail.


I. La révision du loyer en cours de bail


A. Baux du « secteur libre » (ou baux code civil) et baux professionnels


Les baux du secteur libre sont les baux de droit commun et du code civil.
Le principe est que tous ces baux, comme les locations meublées (uniquement hors résidence principale du locataire), les résidences secondaires, les garages sont soumis aux dispositions que choisissent librement les parties. Aucune disposition particulière ne s’impose à elles, notamment en matière de révision du loyer. Lorsque celles-ci ont omis de régler des points particuliers il conviendra alors de se reporter aux articles du code civil
Les baux professionnels sont généralement les baux que l’on utilise pour les professions libérales comme les médecins, les infirmières, avocat…
A la différence des baux du secteur libre, ces derniers sont encadrés par l’art. 57 A de la loi du 23 déc. 1986  qui fixe la durée ainsi que le congé de ces baux (6 ans, congé du bailleur à la fin et locataire à tout moment sous préavis de 6 mois). Toutefois, ces baux ne sont pas du tout réglementés concernant les autres points, notamment le loyer.

Dans la mesure où ces baux répondent de la libre volonté des parties, le montant du loyer peut donc être fixe ou subir des augmentations. Toutes les conventions sont donc permises.
On notera que si le bail ne comporte aucune clause d’indexation, le loyer restera le même pendant toute la durée de ce dernier. Le bailleur a donc tout intérêt à prévoir au sein du bail une clause de révision du loyer. La présence d’une clause expresse est donc une condition sine qua non à une révision possible du loyer.
Ainsi, lorsque le bail ne comporte aucune clause d’indexation ou lorsqu’il s’agit d’un bail verbal, la jurisprudence a dans un arrêt de la Cour de cassation. civile. du 04 oct. 1995 estimé que le loyer restera invariable pendant toute la durée du bail.

Si les modalités de la clause sont librement arrêtées par les parties, il faut cependant faire attention à une mauvaise rédaction de la clause d’indexation qui pourrait la rendre inopérante. Par exemple, la jurisprudence (Cour d’Appel Paris 24 avril. 1974) a considéré que la clause d’un bail prévoyant une révision du loyer « à la demande réciproque » des parties, ne pouvait produire d’effet faute de détermination des modalités de cette révision.
Pour éviter toute difficulté, les modalités de révision du loyer doivent être précisées contractuellement tant en ce qui concerne les formalités à accomplir par le bailleur pour se prévaloir de la révision que sur la cadence des révisions. Il convient en effet de stipuler si la révision s’appliquera de plein droit et sans formalités ou si le bailleur devra manifester sa volonté de réviser le loyer de manière expresse.
Le plus simple et ce qui se fait le plus souvent dans la pratique (et qui apparaît dans les baux types) est de retenir que le loyer variera automatiquement chaque année à la date anniversaire de la conclusion du contrat.

L’indice choisit devra pour être valable être en relation, soit avec l’activité des parties, soit avec l’objet du contrat, c’est ce qu’énonce l’art. 79 de l’ordonnance du 30/12/1958. A défaut l’indice choisi serait illicite et ne pourrait recevoir application.
En pratique, en en ce qui concerne les résidence secondaires, locations saisonnières, garages, etc, l’indexation du loyer sur l’indice national du coût de la construction publié à l’INSEE (ICC) est habituellement utilisée.
Toutefois, on notera que le législateur est venu en mars 2007 modifier les locations meublées résidences principales du locataire puisque l’ICC de ne s’applique plus. Ainsi, on utilise comme pour les baux soumis à la loi du 06 juillet 1989 (location vide résidence principale du locataire) l’Indice de Référence des Loyers (IRL) tandis que pour les autres baux ( garages, meublés ne constituant pas la résidence principale du locataire, saisonnières…) on utilisera toujours l’ICC (la valeur).
Pour les baux professionnels, la loi de simplification et d'amélioration de la qualité du droit du 17 mai 2011 a crée l'indice des loyers d'activités tertiaires (ILAT) applicable notamment aux professions libérales (art. L 112-2 du Code Monétaire et Financier).
L’ILAT constitue un indice optionnel à l’ICC, auquel les parties devront expressément faire le choix de se référer, dès lors qu’il sera en adéquation avec leur activité.


B. Baux d’habitation soumis à la loi du 06 juillet 1989 


1. Révision du loyer en cours de bail suite à des travaux d’amélioration (art. 17 e)


Outre une clause d’indexation, il est possible, en cours de bail de réviser le loyer par une convention entre les parties prévoyant que le bailleur devra exécuter des travaux d’amélioration. Il est toujours possible de l’améliorer en installant par exemple des éléments de confort ou d’équipement nouveaux souhaités par le locataire.
Le contrat devra « par une clause expresse ou par une convention » énoncer les travaux que le bailleur accepte d’effectuer. Il sera opportun de fixer également les modalités d’exécution de ces travaux et en particulier leur durée.

Ces travaux devront être des travaux d’amélioration : les travaux en question peuvent concerner soit les parties privatives (donc le logement loué), soit les parties communes (et correspondre donc à la quote-part des charges communes de l’immeuble) ;
Ces travaux doivent apporter une bonification au logement : un élément nouveau ou un meilleur confort, un service ou une qualité supérieure aux prestations existantes, renforcer la sécurité des personnes… exclusion des travaux d’entretien (donc exclusion travaux de tapisserie, réfection électricité, lessivage pour parties privatives et ravalement, réfection toiture, remise en état ou mise aux normes des portes d’ascenseur).
Toutefois, l’installation d’un digicode (CA Paris, 6ème ch. B, 10 novembre 1994, loyers et copropriété 1995, commentaires 149) ou bien encore la pose d’un lecteur de carte magnétique d’accès au parking sont considérés par les juges comme des travaux d’amélioration.
La majoration ne peut être que consécutive à la réalisation de travaux. Cette majoration devra bien entendu être convenue par les parties dans cette convention expresse. Il faut savoir qu’il est aussi possible de rédiger cette convention à la conclusion du bail.


2. Révision du loyer en cours de bail suite à des travaux d’économie d’énergie (art. 23-1)


Dans la lignée du Grenelle de l’environnement, le législateur a mis en place le cadre législatif nécessaire à l’exécution des travaux d’économies d’énergie et au partage du bénéfice entre bailleur et locataire. A cet effet, l’article 119 de la loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion a inséré au sein de la loi du 06 juillet 1989 un nouvel l’article.
L’article 23-1 de la loi du 06 juillet 1989 dispose : « lorsque des travaux d’économie d’énergie sont réalisés par le bailleur dans les parties privatives d’un logement ou dans les parties communes de l’immeuble, une contribution pour le partage des économies de charge peut être demandée au locataire du logement loué, à partir de la date d’achèvement des travaux, sous réserve que ces derniers lui bénéficient directement et qu’ils lui soient justifiés. Elle ne peut toutefois être exigible qu’à la condition qu’un ensemble de travaux ait été réalisé ou que le logement atteigne un niveau minimal de performance énergétique. »
« Cette participation, limitée au maximum à quinze ans, est inscrite sur l’avis d’échéance et portée sur la quittance remise au locataire. Son montant, fixe et non révisable, ne peut être supérieur à la moitié du montant de l’économie d’énergie estimée. »
Le décret 2009-1439 et l’arrêté du 23 novembre 2009 relatif au parc privé (JO du 25.11.09) précisent les conditions d’application de cet article notamment la liste des travaux éligibles à réaliser et les niveaux minimaux de performance énergétique à atteindre, ainsi que les modalités d’évaluation des économies d’énergie, de calcul du montant de la participation demandée au locataire du logement et de contrôle de ces évaluations après travaux.
La mise en place de la contribution financière du locataire est subordonnée à l’engagement par le bailleur d’une démarche de concertation avec le locataire le programme des travaux envisagés,
-  les modalités de leur réalisation,
-  les bénéfices attendus en termes de consommation énergétique du ou des logement(s),

- et la contribution financière du ou des locataire(s) notamment sa durée, au partage des économies de charges résultant de ces travaux.
Les travaux de rénovation énergétique peuvent être qualifiés de travaux d’amélioration.
Sauf accord express du locataire en place, le bailleur ne pourra pas lui imposer des travaux de rénovation énergétique dans son logement, et lui demander une participation financière pour ces travaux (loi du 6.7.89 : art. 17-e).

La contribution du locataire ne peut être demandée par le bailleur qu’en cas de réalisation de certains travaux. Selon la date d’achèvement du bâtiment concerné le bailleur peut avoir le choix entre deux options de travaux.
Soit il s’agit de la réalisation d’un bouquet de travaux dans le logement, c’est-à-dire d’une combinaison d’actions d’amélioration de la performance énergétique parmi les travaux suivants :
o travaux d’isolation thermique des toitures, travaux d’isolation thermique des murs donnant sur l’extérieur,
o travaux d’isolation thermique des parois vitrées et portes donnant sur l’extérieur,
o travaux de régulation ou de remplacement de systèmes de chauffage ou de production d’eau chaude sanitaire performants,
o travaux d’installation d’équipements de chauffage utilisant une source d’énergie renouvelable,
o travaux d’installation d’équipements de production d’eau chaude sanitaire utilisant une source d’énergie renouvelable.
Chacun de ces types de travaux doit être conforme aux caractéristiques techniques minimales précisées par arrêtés (arrêtés du 23.11.09). Le bailleur doit réaliser au moins deux des types de travaux de la liste.
Soit il s’agit d’atteindre une performance énergétique globale en réalisant des travaux permettant de limiter la consommation d’énergie du bâtiment pour le chauffage, l’eau chaude sanitaire, le refroidissement, l’éclairage en dessous d’un seuil fixé par l’arrêté du 23.11.09. Une étude thermique préalable réalisée par un bureau d’études détermine les travaux à effectuer pour atteindre cette performance énergétique globale

La possibilité pour le bailleur d’opter soit pour le bouquet de travaux, soit pour l’atteinte d’une performance énergétique globale est fonction de la date d’achèvement du bâtiment concerné.
- si le bâtiment a été achevé avant le 1er janvier 1948 : le bailleur ne peut opter que pour le bouquet de travaux ;
- si le bâtiment a été achevé entre le 1er janvier 1948 et le 31 décembre 1989 : le bailleur peut choisir entre le bouquet de travaux et la performance énergétique globale ;
- si le bâtiment a été achevé après le 1er janvier 1990 : le bailleur ne peut demander de contribution au locataire au titre du décret du 23 novembre 2009.

A l'issue des travaux, une ligne supplémentaire en sus des lignes relatives au « loyer » et aux «charges » intitulée « Contribution au partage de l'économie de charges » doit figurer sur la quittance remise au locataire et l'avis d'échéance le cas échéant. De même doivent être mentionnées les dates de la mise en place et du terme de cette ligne supplémentaire ainsi que de la date d'achèvement des travaux.
Le versement de la contribution est exigible à partir du mois civil qui suit la date de fin des travaux. Cette participation est limitée à une durée de quinze ans. Son montant n’est pas révisable.
En cas de départ du locataire et de conclusion d’un nouveau bail, le bailleur doit apporter au nouveau locataire les éléments propres à justifier les travaux réalisés et le maintien de cette contribution et l’informer sur son terme.


a. Modalités de calcul de la contribution du locataire

  • Parc privé: bâtiments achevés avant le 1er janvier 1948

Dans ce cas, il s’agit automatiquement de la réalisation d’un bouquet de travaux. La contribution mensuelle demandée au locataire est forfaitaire, fixe et non révisable. Elle s’élève à :
· 10 euros pour les logements comprenant une pièce principale,
· 15 euros pour les logements comprenant deux ou trois pièces principales,
· 20 euros pour les logements comprenant quatre pièces principales et plus.

  • Parc privé : bâtiments achevés entre le 1er janvier 1948 et le 1er janvier 1990

Que le bailleur privé opte pour la performance énergétique globale ou pour le bouquet de travaux, la contribution fixe et non révisable peut être calculée de deux manières :
· soit sur la base d’une estimation de l’économie d’énergie mensuelle en euros calculée à partir de la méthode réglementaire Th-C-E ex ;
· soit sur la base d’une estimation de l’économie d’énergie mensuelle en euros calculée à partir de la méthode de calcul conventionnel applicable au diagnostic de performance énergétique (DPE)


Dans les deux cas, la contribution du locataire est au plus égale à la moitié de l’économie d’énergie estimée du logement. Toutefois, lorsque les caractéristiques de construction du bâtiment sont incompatibles avec la méthode de calcul ou lorsque le bailleur privé ne détient pas plus de trois logements locatifs dans l’immeuble considéré, la contribution mensuelle peut être forfaitaire, fixe et non révisable. Elle varie alors selon le nombre de pièces composant le logement (bâtiments achevés avant le 1er janvier 1948).
 

b. Justifications et contrôles de l’estimation de l’économie d’énergie


La contribution pour le partage des économies de charge peut être demandée au locataire du logement loué sous réserve que les travaux effectués lui bénéficient directement et qu'ils soient justifiés (loi du 6.7.89 : art. 23-1). Les justifications sont apportées par le bailleur à son locataire après travaux.
Lorsque le bailleur a opté pour le bouquet de travaux, l’éligibilité des travaux et leur conformité aux caractéristiques techniques définies par la réglementation doivent être attestées par l’entreprise ou le maître d’œuvre ayant réalisé les travaux (ou l’organisme ayant délivré la certification du bâtiment ou un bureau de contrôle.
De même lorsque le bailleur a opté pour l’atteinte d’une performance énergétique globale, l’entreprise ou le maître d’œuvre ayant réalisé les travaux (ou l’organisme ayant délivré la certification du bâtiment ou un bureau de contrôle) doit attester que les travaux mis en œuvre sont conformes aux prescriptions de l’étude thermique préalable. Si tel n’est pas le cas, une nouvelle estimation de la consommation d’énergie est réalisée afin d’estimer la participation du locataire.

Le bailleur qui souhaite demander une contribution à son locataire, doit justifier de leur réalisation auprès de ce dernier. Pour cela, le bailleur doit lui transmettre un formulaire-type rempli conjointement avec les entreprises intervenantes. Ce formulaire détaille pour chaque cas les travaux mis en œuvre, leurs caractéristiques et comprend des renseignements fournis par l’ensemble des intervenants (entreprise réalisant les travaux, maître d’œuvre et bureau d’étude le cas échéant) tels que :
· nom de l’entreprise,
· nom du signataire,
· numéro RM, RCS ou SIREN,
· assurance,
· montant prévisionnel des travaux d’économie d’énergie pour la fourniture et la main d’œuvre.
Il comprend également des attestations sur l’honneur des différents professionnels, et bien sûr le montant de la contribution demandée au locataire. Les travaux mis en œuvre ainsi que toutes les informations figurant sur ce formulaire permettront au bailleur de demander une contribution à son locataire.


3. Révision du loyer grâce à une clause d’indexation

Cette révision s’effectue de la même façon qu’une clause d’indexation dans le cadre des baux du secteur libre qui a été étudié précédemment. Ainsi, elle est conventionnelle, cela signifie donc qu’il appartient au bailleur de la prévoir dans le bail (si bail verbal pas de révision possible) et d’en prévoir les modalités. Mais l’article 17d)  de la loi du 06 juillet 1989 réglemente légèrement cette révision :
- La révision du loyer ne peut intervenir qu’une fois par an à la date convenue entre les parties ou à défaut à la date anniversaire du contrat ;
- Aujourd’hui, l’augmentation du loyer ne peut excéder la variation d’un indice de référence des loyers (avant elle ne pouvait dépasser la variation de la moyenne, sur quatre trimestres, de l’lCC ;.
Ainsi, depuis le 1er janvier 2006, l’ICC a été remplacé par l’Indice de Référence des Loyers (IRL). Le nouvel indice s'applique sans qu'il soit nécessaire de modifier la clause de révision prévue par le bail. Si toutefois les parties souhaitent modifier le bail, un simple avenant au contrat est possible.
A la base, ce nouvel indice était composé de trois éléments : ICC, l’indice des prix de la consommation, et un nouvel indice des prix d’entretien et d’amélioration du logement (loi du 26 juillet 2005 relative au développement des services à la personne et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale a modifié l’art. 17 d)), or la loi sur le pouvoir d’achat (JO 09 février 2008) a modifié la composition de ce dernier puisqu’il correspond désormais à la moyenne sur les douze derniers mois de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. Seule la composition de cet indice change. Son nom ainsi que les modalités de calcul de la révision des loyers restent inchangés.
Ce nouvel IRL s'applique tant aux nouveaux contrats de location, qu'aux baux en cours, sans qu'il soit nécessaire de rédiger un avenant modificatif au bail. Le nouvel indice se substitue à l'ancien en fonction du trimestre de référence.
Il s'applique aux locations de logements loués vides (ou meublés constituant la résidence principale du locataire), hors HLM ainsi qu'aux bâtiments d'habitation loués dans le cadre de baux ruraux, et aux redevances de loyers dans le cadre d'une location accession.
Dans le contrat, il est utile d’indiquer l’IRL de référence qui servira ensuite de base pour la révision. Lorsqu’une clause mal rédigée aurait négligé d’indiquer l’indice de référence, celui à prendre en compte sera le dernier indice publié à la date de signature du contrat de location. En pratique, généralement on prend justement ce dernier indice publié dans la mesure où il y a un décalage de publication.
La loi du 29/12/1977 répute non écrite toute clause prévoyant la prise en compte d’une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision. En d’autres termes, si la révision est annuelle, l’intervalle entre les indices de référence utilisés pour le calcul des nouveaux loyers ne doit pas excéder un an.

  • Méthode de calcul :

Loyer x nouvel indice de réf *
Ancien indice de réf.


L’article 2224 CC permet au bailleur, qui aurait omis de procéder à la révision annuelle du loyer, de pouvoir réviser le loyer sur 5 ans en arrière ainsi que de récupérer les arriérés, et ce à tout moment (CA de Toulouse 8 juillet 2004). Lorsqu’un bailleur acquiert un bien déjà loué mais dont le loyer n’a jamais été révisé, le nouveau bailleur pourra à tout moment (s’il existe bien sûr une clause expresse) réviser le loyer en remontant cinq ans en arrière. Par contre, il ne pourra pas récupérer les arriérés dans la mesure où il n’était pas alors le bailleur.


C. Baux commerciaux soumis au décret du 30 septembre 1953 :


1. Distinction entre la révision triennale légale (L. 145-38 C Com) et la clause d’échelle mobile (L.145-39 C Com) 


Le loyer des baux commerciaux peut-être révisé à la demande des parties soit par le biais de la révision triennale légale ou bien encore par une clause d’échelle mobile.
Très souvent les baux prévoient une indexation en fonction de l’évolution de l’indice ICC. Le choix de cet indice étant le même que pour les indexations légales, il peut en résulter une certaine confusion. C’est pour cela qu’en cas de litige, le juge recherchera l’intention des parties de faire jouer telle ou telle clause.


Il convient donc de faire attention à la rédaction de la clause avant toute révision.


a. La clause d'échelle mobile


L'article L. 145-39 du code commerce autorise à insérer dans le bail une clause dite d’échelle mobile (synonyme de clause d’indexation). La clause consiste à faire varier automatiquement le loyer en fonction de l’indice retenu au contrat. L’indice d’indexation doit impérativement être en rapport avec l’objet du contrat ou avec l’activité de l’une de parties.
L’indice d’indexation doit impérativement être en rapport avec l’objet du contrat ou avec l’activité de l’une de parties. L’article 40 de la loi « LME » n° 2008-776 du 4 août 2008 a instauré un nouvel indice appelé : « Indice trimestriel des Loyers Commerciaux » (ILC), qui peut servir comme base à une clause d’échelle mobile mais aussi à la révision triennale légale.
L’ILC intègre une méthode de calcul plus pondéré que l’indice du coût de la construction (ICC). L’ILC est calculé pour 50% sur l’indice des prix à la consommation, pour 25 % sur l’indice du chiffre d’affaires du commerce de détail en valeur et pour les 25% restants, sur l’indice des prix à la construction.
Désormais, lors de la conclusion du bail les parties pourront choisir l’ICC ou bien l’ILC quelle que soit la révision choisie. Pour les baux en cours, à défaut d’avenant prévoyant expressément l’application de l’ILC, le loyer issu de la révision sera toujours révisé en fonction de l’ICC.


Le législateur a voulu éviter que la variation de l’indice entraîne une progression du loyer sans rapport avec la valeur locative réelle.
La valeur locative est définie comme le juste prix que le bailleur est susceptible d’obtenir de la location compte tenu du jeu de l’offre et de la demande. En fait, le loyer révisé (mais aussi renouvelé) doit correspondre à la valeur locative mais dans le cas de la révision (et du renouvellement) il y a un plafonnement qui aboutit généralement à un loyer inférieure à la valeur locative puisque la révision et le renouvellement sont plafonnés.
L’article  L. 145-39 du code de commerce indique que : « si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, la révision pourra être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouvera augmenter ou diminuer de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire. »
Ainsi, si l’application de la clause entraîne une variation à la hausse ou à la baisse de plus de 25% du loyer, le locataire (ou le bailleur) peut la refuser et demander une révision en justice du loyer. Le juge fixera alors un nouveau loyer qui correspondra à la valeur locative réelle.
Le calcul de la variation du loyer de plus d’un quart s’effectue donc par comparaison du loyer actuel (résultant de la clause d’échelle mobile) avec le loyer fixé à l’origine dans le contrat (ou renouvelé) ou révisé judiciairement ou par un avenant sans tenir compte de la clause d’échelle mobile.
A défaut de loyer modifié soit judiciairement soit par avenant, le loyer à retenir pour le calcul du plafond 25% est celui d’origine (ou encore par suite de la révision légale) et non celui résultant des simples modifications automatiques dues au jeu de la clause d’échelle mobile.


La demande d’adaptation du loyer à la valeur locative doit être notifiée par huissier ou par RAR.Elle doit indiquer impérativement le loyer demandé ou offert. A défaut d’accord amiable, une procédure s’engagera (même procédure que révision triennale) : elle commence par un échange de mémoire écrit et ensuite assignation.
Le loyer fixé judiciairement prendra effet à compter de la demande et le juge doit adapter le jeu de la clause à la valeur locative au jour de la demande.


b. La révision légale triennale (art. L. 145-38 du code du commerce) 


Cette révision est réglementée par art. L. 145-38 du code du commerce. Cette disposition est d’ordre public (c’est-à-dire qu’elle s’impose aux parties, peu importe ce qui a été écrit dans le bail). Les parties ne peuvent donc dans le bail renoncer ou interdire cette révision (cass. Civ. 3ème ,2 juillet 1986).


L'auteur de la demande peut être l’une ou l’autre des parties. Mais en pratique, il s’agit généralement du bailleur. La demande en révision doit être adressée, en principe, à chaque co-preneur sauf s’il
existe une clause de solidarité entre eux.
S’il s’agit d’une entreprise individuelle (artisan/commerçant), la demande doit être faite au nom de la personne. Si c’est une société, elle doit être envoyée au gérant de celle-ci. La demande doit être adressée par RAR ou par huissier.
Sous peine de nullité, le loyer doit être indiqué. La demande ne peut être formulée que trois ans au moins après la date de conclusion (ou d’effet du bail lorsque la date de conclusion du bail est différente de la date d’effet) ou après le point de départ de la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Un délai de 3 ans et 24 heures doit donc s’être écoulé pour que la demande en révision soit
recevable (cass. Civ. 22 avril 1980, doc. n°16). Ainsi, toute demande de révision du loyer qui intervient avant l’expiration de ce délai n’a aucune valeur et devra être renouvelée.


La révision légale n’est possible que si un délai de trois ans au moins s’est écoulé après :
· la date d’entrée en jouissance du locataire en cas de bail d’origine ;
· la date du point de départ du bail renouvelé (il en va ainsi, même si le loyer du bail renouvelé n’a été fixé qu’ultérieurement, aux termes d’une procédure judiciaire) ;
· La date de prise d’effet de la précédente révision.
L’article L. 145-38 du code commerce dispose que la différence entre le nouveau loyer et l’ancien ne peut pas dépasser la variation de l’ICC ou ILC publié par l’INSEE, intervenue depuis la dernière fixation du loyer. C’est le principe du plafonnement du loyer en matière de révision légale triennale.

  • Méthode de calcul :

Ancien loyer x nouvel indice de réf.
Ancien indice de réf.

En principe, il faut prendre en compte la différence entre l’indice du trimestre au cours duquel la précédente révision du loyer (ou sa fixation initiale) est intervenue et celui du trimestre au cours duquel la révision est demandée.


Lorsque le demandeur de la révision légale triennale peut faire la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, susceptible d’avoir entraîné une hausse (ou une baisse) de plus de 10% de la valeur locative, le prix du loyer est fixé sans limitation d’un plafond quelconque ; l’ICC est donc totalement écarté.

Il faut une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité et cette modification doit avoir entraînée une variation de plus de 10% de la valeur locative, à la hausse ou à la baisse. Par conséquent, si ces deux conditions sont réunies le nouveau loyer doit correspondre à la nouvelle valeur locative, et ce indépendamment du fait que la valeur de l’ICC a augmenté ou diminué.

  • 1ère condition : concrètement, il doit s’agir d’une modification matérielle par ex. d’une transformation de la ville, du quartier, voire de la rue où le commerce est situé :

Exemples :
- un quartier qui devient à la mode ;
- une meilleure accessibilité par les transports, la création d’un parking et/ou de nouveaux logements ;
- l’implantation d’un centre d’affaire/d’une galerie marchande/ou d’une grande enseigne ;

- la disparition de boutiques concurrentes dans le quartier ;
- création d’une rue piétonne.

Ces modifications doivent avoir une conséquence directe sur le commerce en question. Toutes ces modifications ont pour but de demander l’augmentation du loyer mais cela peut être l’inverse

  • 2ème condition : modifications entraînant une hausse ou une baisse de 10% de la valeur locative :C’est une question de fait difficile à apprécier en l’absence de critères précis, d’autant qu’un même facteur peut avoir des effets différents selon le commerce en cause.

Par exemple :

-  l’arrivée massive de bureaux profite-elle sans doute à une sandwicherie, cela est plus discutable pour un laverie.
- Idem pour rue piétonne : cela peut avoir des répercussions positives sur une épicerie, mais s’avérer franchement négatif pour un garage lavage automatique.


Le développement de la commercialité dans le périmètre de la boutique en question doit avoir un impact sur l’activité effectivement exercée par le locataire. Le bailleur a tout intérêt à faire constater cette évolution par huissier pour en faire ensuite état devant le tribunal.
En effet, cela pourra lui servir dans la mesure où en cas de contestation sur les facteurs locaux de commercialité, c’est au demandeur de prouver que cette modification a entraîné une variation de plus de 10% de la valeur locative, justifiant ainsi un déplafonnement du loyer. En cas de litige, c’est le juge qui tranchera.


En cas d'acceptation de la demande, il est conseillé d’établir un avenant en ce sens ou de procéder à un échange de courriers circonstanciés faisant état de l’accord intervenu et du montant du loyer révisé. Ce qui permettra de rendre exigible le loyer révisé sans contestation.
En l’absence d’accord amiable, le bailleur généralement engagera une procédure judiciaire en révision de loyer avant expiration du délai de prescription de deux ans (art.L 145-60). Ce délai court du jour où celui-ci a expédié la lettre contenant la demande de révision (cass. Civ. 7 nov. 1990).
C’est le Président du T.G.I qui est compétent.


Le demandeur avant de saisir le juge doit notifier un mémoire à l’autre partie par lettre RAR. Le juge ne peut être saisi avant l’expiration d’un délai d’un mois suivant la réception par son destinataire du premier mémoire établi. Le défendeur notifie un mémoire en réponse, il n’est pas tenu par un délai pour le faire, il a jusqu’à la date de l’audience.
C’est donc le Président du TGI du lieu de situation des lieux loués qui est compétent. Un délai d’un mois doit être respecté à compter de la notification du mémoire avant de saisir le juge. Le juge est saisi par voie d’assignation pour une audience à jour fixe.


En principe, il ne prononce pas de condamnation. Il fixe le loyer révisé à une certaine date. Il ordonne généralement le paiement des intérêts à taux légal sur les arriérés depuis la date de prise d’effet du nouveau prix.
Il n’est pas compétent pour faire les comptes entre les parties ou pour liquider la créance de rappels de loyers. Il faut alors introduire une nouvelle action pour faire liquider sa créance et obtenir un titre exécutif relatif à l’arriéré de loyer. Le même bail se poursuit avec le loyer révisé il n’y a pas lieu à un nouveau bail.
La jurisprudence a régulièrement admis, en présence d’une clause d’échelle mobile, la faculté de demander la révision légale, dès lors que les conditions en sont réunies (cass. 7 nov. 1961).
Toutefois, il ne s’agit que d’un cumul des actions et non de leurs effets. En fait, les parties ont le choix entre les deux actions.
Supposons un loyer indexé en fonction d’un indice (a priori autre que sur ICC) dont l’augmentation par suite d’un tassement n’a évolué en trois ans que de 2% alors que, pendant la même période, la variation de l’ICC a enregistré une hausse de 7%. Le bailleur aura avantage, à l’expiration des trois ans, à demander l’application de l’art. L. 145-38 sur la révision légale.



II. Révision du loyer au terme de bail


A. Baux commerciaux : le loyer du bail renouvelé

Lorsque le bail arrive à échéance, au bout de 9 ans, le bailleur doit savoir adopter la bonne stratégie à l’égard du locataire.
Si le bailleur reste inactif, le bail se prolonge tacitement (cass civ. 3ème 7 déc.2004, confirme qu’à défaut de congé, le bail se poursuit pour une durée indéterminée). Il est alors toujours possible de réviser le loyer par le biais de la clause d’échelle mobile ou de la révision légale triennale. De plus, les parties peuvent mettre fin au bail en adressant à tout moment un congé, sous respect d’un préavis de 6 mois (ou selon les usages locaux : notion supprimé par la loi du 04 août 2008 ) ou bien encore proposer le renouvellement du bail.
Le bailleur peut donner congé avec refus de renouvellement, mais cela reste l’exception, car sauf motif grave et légitime provoqué par le locataire, le propriétaire est alors tenu de lui verser une indemnité d’éviction. Deux types de motifs graves et légitimes peuvent être essentiellement pris en considération : l’inexécution d’une des conditions du bail (impayés) et cessation de l’exploitation du fonds. L’indemnité d’éviction est une contrepartie destinée à compenser la perte du fonds de commerce ou son transfert comprenant les frais de départ et de réinstallation du commerçant, dont le montant, calculé en fonction du chiffre d’affaires et englobant des frais annexes de procédure et de déménagement peuvent atteindre des sommets.
Pour mettre fin à cette « tacite reconduction », le bailleur a intérêt s’il veut augmenter le loyer, à faire signifier son congé au locataire par acte d’huissier assorti d’une offre de renouvellement (art.L 145-9).


En application de l’art. L.145-33 du code du commerce, le loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative. Cependant, l’article L.145-34 instaure un plafonnement du loyer du bail renouvelé en fonction de la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction de l’INSEE depuis la précédente fixation du loyer.
Le plus souvent les parties se contentent d’appliquer la variation de l’ICC. Ce n’est qu’en cas de désaccord que le loyer devra être fixé en justice, par référence à la valeur locative, après avis de la commission départementale de conciliation ou lorsque la recherche de la valeur locative est retenue d’office.


Pour les baux d’une durée de neuf ans, la variation à retenir, selon l’article L.145-34 du code du commerce est celle intervenue depuis la date de fixation initiale du loyer du bail expiré jusqu’à la date de conclusion du bail renouvelé (= différence entre les neuf ans).


La loi prévoit le cas où le renouvellement n’intervient qu’après l’expiration du bail, alors que la location a continué par tacite reconduction et dans la limite d’un délai de trois ans à compter de la date d’expiration (car au-delà des douze ans, il y a déplafonnement, le loyer doit correspondre à la valeur locative). Ici, le bail conclu initialement pour neuf ans a duré en réalité plus de neuf ans (mais moins de douze ans) par suite de la tacite reconduction. Dans ce cas, la variation est plafonnée.
La variation est calculée à partir du dernier indice publié à la date du renouvellement effectif. Il faut donc prendre en compte une période d’une durée égale à la durée effective du bail, celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et celle du renouvellement.


Le mécanisme du plafonnement est écarté, et le loyer est fixé à la valeur locative :
- Soit lorsque les loyers des baux portent sur des locaux qui ont bénéficié d’une modification notable des éléments mentionnés aux articles 23-1 à 23-4 du décret du 30 sept.1953 déterminant la valeur locative : Il s’agit des caractéristiques du local considéré, de la destination des lieux loués, des facteurs locaux de commercialité. Il s’agit en fait de modification de l’un des critères servant à déterminer la valeur locative.

- Soit en raison de la durée du bail expiré :
· Le déplafonnement est autorisé, si le bail a été conclu dès l’origine pour une durée supérieure à 9 ans (art. 145-34 c. com) ;
· Lorsque le bail à renouveler a une durée contractuellement prévue de 9 ans, mais que par suite de tacite prorogation, la durée est supérieure à 12 ans.
- Soit en raison de la nature même des locaux :
· Des terrains loués nus (art. 23-9 du décret du 30 sept. 1953)
· Locaux monovalents (art. 23-8 du décret du 30 sept. 1953) = hôtels
· Locaux à usage exclusif de bureaux y compris ceux recevant de la clientèle (agence bancaire, immobilière, ou de voyage, syndic) (art. 23-7 du décret 30 sept. 1953).


La procédure de renouvellement s'effectue par huissier, selon les usages locaux ou six mois à l’avance. Le congé doit comporter des mentions dont l’absence est sanctionnée par la nullité : notamment le motif du congé (renouvellement). Le locataire a la possibilité pendant deux ans de saisir le tribunal s’il entend contester le congé. Avant de passer devant le Président du TGI du lieu de situation de l’immeuble, les parties peuvent s’adresser à la commission départementale des baux commerciaux censée faire une proposition de prix dans un délai maxi de trois ans (même procédure que pour révision du loyer en cours du bail). 


B. Baux d’habitation : révision du loyer manifestement sous-évalué


Si on estime que le loyer est en effet en dessous du marché, l’art. 17 c offre la possibilité de le réévaluer. Ainsi, le propriétaire ne pourra augmenter le loyer que s’il est incontestablement inférieur à ce qu’il devrait être par rapport aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.
Dans la mesure où on modifie une condition du contrat, en l’occurrence le loyer, il s’agit donc d’un renouvellement d’un bail et un nouveau bail doit donc être rédigé.
La loi ne précise pas ce qu’est un loyer manifestement sous-évalué. Elle ne prévoit que l’étalement de la hausse.

L’article 17c énonce que la proposition de renouvellement doit être faite au moins six mois avant le terme du bail. Par exemple, si le bail expire le 31 décembre 2000 le locataire devra être averti au plus tard le 30 juin.
A défaut, la demande sera nulle et le bail sera reconduit aux même conditions et donc au même loyer (si demande pas fait dans le délai).
La proposition doit être envoyée par RAR ou par huissier (la date de réception de la lettre RAR pour faire partir le délai c’est la remise effective au locataire, donc intérêt de faire un mois avant le début du 6ème mois l’envoi).


L’offre de renouvellement doit reproduire intégralement les termes de l’article 17c ;
- Indiquer le montant du loyer ;
- Ainsi que la liste des références ayant servi à déterminer le loyer proposé.
A défaut, l’offre est nulle et donc le bail reconduit avec même loyer, éventuellement indexé s’il existe déjà une clause d’indexation. Toutefois, si les formes prescrites ne sont pas respectées, la nullité ne joue que si le locataire prouve que l’irrégularité commise lui a causé un dommage (cass. civ 3ème 08/06/1995). Le seul fait pour le locataire de ne pas être à même de vérifier la portée et l’exactitude des références, ne permet pas au juge de lever l’irrégularité d’office.
Il convient donc de rédiger la proposition de renouvellement avec soin. Lorsque le bailleur a proposé le renouvellement du bail à son locataire, il ne peut pas se raviser et lui donner congé à l’échéance du contrat en cours (art. 17c).


Le propriétaire doit justifier le nouveau loyer.  Il n’est pas possible d’augmenter le loyer arbitrairement. Il doit justifier de la hausse du loyer en fournissant à son locataire un certain nombre de références de loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables c’est-à-dire des exemples précis de location semblables à celle du bailleur.
Le bailleur doit fournir six références de loyers si le logement se trouve dans une commune faisant partie d’une agglomération de plus d’un million d’habitants, c’est-à-dire les communes dépendant des agglomérations de Paris, Lyon, et Marseille qui figurent en annexe au décret du 02 oct. 1987. Pour les autres, trois références suffisent.
Les références doivent répondre à certains critères :
· Ces références doivent correspondre à des loyers habituels et non pas à des loyers exceptionnels.
· Les logements choisis en références doivent être situés dans le voisinage (même quartier) on peut prendre le même groupe d’immeuble ou groupe d’immeubles de même caractéristique et dans la même zone géographique (réponse ministérielle n°4776 JOAN 13 fév. 1989 p. 772,).
· Les logements doivent être comparables donc ils doivent être de qualité de construction et d’entretien proches, avec pratiquement les mêmes éléments d’équipements et caractéristiques similaires par la taille, le nombre de pièces, l’étage, le standing de l’immeuble, l’environnement, l’exposition. Le décret du 31 août 1990 précise que les références doivent indiquer le nom de la rue et n° de l’immeuble, l’étage, s’il existe un ascenseur ou non, la surface, la date d’entrée du locataire dans les lieux et le montant du loyer hors charges. Les deux tiers des références doivent concerner des logements pour lesquels il n’y a pas eu de changement de locataire depuis au moins trois ans.


Le locataire peut accepter la proposition d’augmentation : un nouveau contrat de bail est alors signé, avec un nouveau loyer. Le locataire peut très bien répondre par la négative ou bien encore s’abstenir de répondre dans les deux premiers mois du délai de six mois, ce qui équivaudra alors à un refus tacite.
Le bailleur doit alors réagir très vite en s’adressant à la commission de conciliation du département du lieu de l’immeuble dans les quatre mois avant le terme du bail. Bailleurs et locataire présentent chacun leur référence et la commission rendra un avis dans un délai de deux mois.
Si aucun accord amiable devant la commission, le propriétaire ou le locataire devra saisir le tribunal d’instance avant la fin du bail. A défaut, le bail sera reconduit.


Le législateur pour protéger le locataire a prévu un étalement de la hausse.
Si le logement est en Province, la hausse se répartit :
- par tiers lorsque la hausse est de moins 10% et que le bail se renouvelle pour trois ans ;
- par sixième lorsque le bail est renouvelé pour six ans ;
- par sixième lorsque la durée est moins de six ans (donc de trois ans) mais que la hausse est plus de 10%.
Ce n’est donc qu’au bout de trois ou six ans que le bailleur percevra un loyer avec la hausse totale.


En région parisienne, la réévaluation du loyer est encore plus encadrée. En effet, chaque année, depuis l’entrée en vigueur de la loi du 06 juillet 1989, le gouvernement publie en août un décret qui encadre, à Paris et région parisienne, de manière encore plus stricte qu’ailleurs, la hausse qui peut-être pratiquée à l’occasion d’un renouvellement d’un bail.


Sont concernées Paris, toutes les communes des Hauts de Seine, de la Seine St Denis, du Val de Marne et bon nombre de celles de la Seine et Marne, des Yvelines, de l’Essonne et du Val d’Oise (décret du 29 août 2007). Ce texte dispose que, lors d’un renouvellement d’un bail, lorsque le loyer est manifestement sous évalué, la hausse ne peut dépasser « la moitié de la différence entre le précédent loyer et celui qui résulterait des références présentées à l’appui de la demande ».
Par ailleurs, « si le bailleur a réalisé des travaux d’amélioration, depuis la date d’effet ou de renouvellement du contrat, d’un montant au moins égal à une année de loyer, il peut choisir d’augmenter le loyer de 15% du coût TTC de ces travaux ». Les travaux en question peuvent concerner soit les parties privatives (donc le logement loué), soit les parties communes;
Ces travaux doivent être des travaux d’amélioration, comme on l’a déjà vu ils doivent apporter une bonification au logement : un élément nouveau ou un meilleur confort, un service ou une qualité supérieure aux prestations existantes, renforcer la sécurité des personnes… exclusion des travaux d’entretien (donc exclusion travaux de tapisserie, réfection électricité, lessivage pour parties privatives et ravalement, réfection toiture, remise en état ou mise aux normes des portes d’ascenseur).


C. Baux du secteur libre 


1. Baux professionnels 


La caractéristique du bail professionnel est qu’il n’est réglementé par l’article 57A de la loi du 27 décembre 1986 uniquement en ce qui concerne sa durée et la possibilité de donner congé par l’une ou l’autre des parties :
- pour six ans minimum ;
- par écrit ;
- le bailleur peut au bout des six ans en respectant préavis de 6 mois mettre fin au bail ;
- et pour le locataire il peut avant la fin du bail mettre un terme à celui-ci avec préavis de six mois.
Cet article est d’ordre public, ce qui signifie que toute clause contraire est nulle.


Si aucun congé n’est délivré le bail se reconduit par tacite reconduction pour six ans. Celle-ci s’opère donc au même loyer que le bail expiré (CA Paris, 6ème section C. 7 mars 1994, loyers et copro 1994 n°327,) sauf à ce que les parties se mettent d’accord sur une augmentation.
En cas de proposition de renouvellement (avec congé), un nouveau loyer sera appliqué en cas d’acceptation par le locataire.
Comme la loi n’impose rien en ce qui concerne le renouvellement du bail, il est conseillé de faire une proposition de renouvellement bien avant les six mois afin que si le locataire refuse ou ne répond pas le bailleur puisse trouver un autre locataire afin d’augmenter par la même occasion le loyer.
Les parties sont d’accord pour renouveler le bail. Ceci implique qu’un congé soit donné pour mettre fin au bail en cours, faute de quoi il y aurait tacite reconduction. Les conditions du nouveau bail seront donc à négocier, comme l’augmentation du loyer.


2. Baux du secteur libre


Il conviendra comme pour le bail professionnel de faire attention à la rédaction du bail, notamment à ceux qui indiquent qu’à défaut de congé il y aura tacite reconduction du bail aux mêmes conditions, donc au même loyer. Il faudra donc faire attention à ne pas laisser passer l’échéance du bail. Sinon, on ne pourra augmenter le loyer uniquement par une clause d’indexation ou bien encore par un accord amiable (avenant).

Avant le délai de préavis pour donner congé (convenu entre les parties), faire une proposition de renouvellement. Dans le cas où le locataire ne l’accepterait pas, envisager la possibilité de donner congé et donc rechercher un nouveau locataire en pouvant demander un loyer plus élevé.


3. Baux meublés 


La loi Borloo du 18 janvier 2005 de cohésion sociale qui a modifié l’article 632-1 du CCH ne fait plus la différence entre les bailleurs de plus ou moins quatre logements meublés.
La nouvelle rédaction impose, lorsque le logement meublé constitue la résidence principale du locataire, au bailleur de :
- rédiger un bail écrit ;
- pour une durée d’un an mini qui se reconduit tacitement; sauf pour les étudiants où la durée peut-être réduite à 9 mois dans ce cas il n’y a pas de tacite reconduction depuis modification art. 632-1 du CCH effectuée le 26 juillet 2005 ;
- le bailleur peut en respectant un préavis de 3 mois donner congé pour vendre, pour reprise, ou encore pour motif légitime et sérieux ;
- le locataire pourra quant à lui donner congé sous un préavis d’un mois.
- Le loyer sera révisé selon l’IRL (depuis mars 2007).
Tout cela signifie donc que si aucune des parties ne donne congé, le bail sera reconduit tacitement pour une période d’un an aux mêmes conditions du bail initial, notamment en ce qui concerne la révision du loyer, d’où l’importance de prévoir une clause d’indexation dans l’hypothèse où le bailleur omettrait de faire une proposition de renouvellement.


Toutefois, le législateur a permis au bailleur, s’il désire modifier les conditions du bail, d’informer le locataire avec un préavis trois mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an (un nouveau contrat est signé à un nouveau loyer). Sinon il y aura tacite reconduction aux mêmes conditions. Dans ce cas, la seule possibilité qu’il restera au bailleur sera de donner congé pour l’un des trois motifs, ce qui signifie qu’il faut qu’il ait fait une proposition de renouvellement avant les trois mois.

La notion d'habitation principale apparaît comme une notion de pur fait, laissée à la libre appréciation des juges du fond. La jurisprudence permet cependant de dégager un certain nombre d'indices utilisés régulièrement par les juridictions.
Aucun de ces indices n'est à lui seul décisif et il convient plutôt d'utiliser la technique " du faisceau d'indices " afin de déterminer si on se trouve devant une " résidence principale ".
Ces indices sont :
- la durée effective d'occupation du local ;
- les attaches familiales, c'est-à-dire, la recherche du lieu de résidence de la famille ;
- le lieu d'exercice de la profession ;
- le lieu de paiement de l'impôt sur le revenu, le lieu pour lequel le contribuable demande des abattements ou avantages fiscaux au titre de sa résidence principale permet d'affiner l'analyse
- le lieu d'inscription sur les listes électorales.
Selon la doctrine administrative, l'habitation principale doit s'entendre du logement où les contribuables résident habituellement et effectivement avec leur famille et où se situe le centre de leurs intérêts professionnels et matériels (RM Robert, JO, Sénat du 2 juin 1983, p. 807).


Concernant les travailleurs saisonniers, deux hypothèses doivent être distinguées : 

- le travailleur saisonnier conserve un logement dans une commune différente de celle de son futur lieu de travail et il y conserve sa domiciliation fiscale, l'essentiel de ses biens et de ses attaches autres que professionnels. Dans ce cas, le contrat de bail conclu avec le bailleur ne devrait être soumis au régime de l'article 632-1 du CCH, sa résidence principale se situant dans son logement d'origine ;
- le travailleur saisonnier passe d'un logement à un autre au gré des saisons. Dans ce cas, il n'existe pas une pluralité d'habitation principale mais une véritable succession de résidences principales et à l'occasion de chaque saison, le travailleur saisonnier devrait bénéficier de la protection instaurée par l'article L. 632-1 du CCH. A chaque saison, le logement loué fait l'objet d'une installation complète et permanente, et même si elle n'est pas définitive, il n'en reste pas mois qu'elle constitue la résidence principale du preneur pendant toute la durée de la location.
Dans un souci de protection, le propriétaire est en droit d'exiger que le bail stipule que le preneur ne pourra en aucun cas installer sa résidence principale dans les locaux loués. Cette clause ne sera valable que pour autant qu'au jour de la conclusion du bail les conditions de qualification de résidence principale n'étaient pas réunies. En cas de fausse déclaration, le preneur pourra, preuves à l'appui, demander aux tribunaux de requalifier son contrat afin de lui permettre de bénéficier de la protection instaurée par l'article L. 632-1 et suivants.

Lorsque la loi a été adoptée le législateur n’avait pas fait de distinction entre les étudiants et les autres locataires. Ainsi, un bail d’un an était obligatoire, (réponse ministérielle JOAN du 30 novembre 2004, p. 9508, doc. n°41) même lorsque l’étudiant était rattaché fiscalement à ses parents.
Or, comme cela posait problème aux bailleurs, le législateur est revenu sur le texte et a indiqué que pour les étudiants la durée pouvait être de neuf mois non reconductible. Il a été admis par une réponse ministérielle (JO du 07/02/2006) que cette durée est une durée minimale. Ce qui signifie qu’il est possible de prévoir une durée plus longue (l’art. 632-1 n’étant pas d’ordre public) avec ou sans reconduction mais l’intérêt du bailleur est de prévoir sans tacite reconduction.
Ces nouvelles règles ne s’appliquent qu’aux contrats de locations meublées conclus depuis le 20 janvier 2005 ou renouvelés après cette date : ce qui signifie que vous avez un bail conclu en sept. 04 pour un an, et que le bailleur veut le renouveler, il fera comme avant car la loi ne s’applique pas. Par contre, si par ex. en sept. 2006, il veut donner renouvellement avec augmentation de loyer, il doit respecter les trois mois de l’article 632-1 du CCH.



III. L'encadrement des loyers


La loi ELAN du 23 novembre 2018 instaure dans les zones dites "tendues" un encadrement du niveau des loyers (à la mise en location et au renouvellement du bail), à titre expérimental et pour une durée de 5 ans.

Ce dispositif s’ajoute à l’encadrement de l’évolution des loyers qui s’applique dans les agglomérations dites "tendues" (loi du 6.7.89 : art.18 / décret n°2017-1198 du 27.7.17 modifié par décret n°2018-549 du 28.6.18). Les mesures relatives à l’encadrement du niveau des loyers, issues de la loi ALUR du 24 mars 2014, sont abrogées par ces nouvelles dispositions, entrainant une réécriture des articles de la loi du 6 juillet 1989 (art. 17 et 17-2). 


Le dispositif d’encadrement du niveau des loyers s’applique aux logements loués nus ou meublés, ainsi qu’au bail mobilité, soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989. En revanche, il ne s’applique pas :
- aux logements-foyers ;
- aux logements de fonction ;
- aux locations consenties aux travailleurs saisonniers ;
- aux logements appartenant à ou gérés par des organismes HLM ou appartenant à ou gérés par des SEM et faisant l'objet d'une convention APL ;
- dans les résidences meublées avec services, telles que définies par le Code général des impôts (CGI : art. 261 D 4°c).

L’expérimentation concerne les « zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d'acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d'emménagements annuels dans le parc locatif social » (loi du 6.7.89 : art. 17). Le décret du 10 juin 2015 précise ce zonage, en renvoyant aux agglomérations listées en annexe du décret n° 2013-392du 10 mai 2013 relatif au champ d'application de la taxe annuelle sur les logements vacants (par exemple : Bordeaux, Grenoble, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Strasbourg, Toulon, Toulouse, etc.).

L’encadrement s’applique sur demande (transmise dans un délai de deux ans à compter de la publication de la loi ELAN, soit jusqu’au 25 novembre 2020) :
- des Etablissements publics de coopération intercommunale (EPCI) compétents en matière d’habitat ;
- de la commune de Paris ou des Etablissements publics territoriaux (EPT) de la métropole du Grand Paris ;
- des métropoles de Lyon et d’Aix-Marseille-Provence.
Leur demande peut porter sur tout ou partie de leur territoire, sous réserve que le marché locatif du secteur concerné respecte les conditions suivantes :
- un écart important entre le niveau de loyer moyen constaté dans le parc privé et celui pratiqué dans le parc social ;
- un niveau de loyer médian élevé ;
- un taux faible de logements commencés rapporté aux logements existants sur les cinq dernières années ;
- des perspectives limitées de production pluriannuelle de logements inscrites dans le PLH et de faibles perspectives d’évolution de celle-ci.
Lorsque la demande est approuvée, un décret délimite le territoire d’application de l’encadrement.

Pour la commune de Paris, la mise en œuvre de l’encadrement des loyers a été prévue pour l’ensemble de son territoire (décret n° 2019-315du 12.4.19 : JO du 13.4.19). La publication de l’arrêté préfectoral fixant les loyers de référence, à paraître, est toutefois nécessaire pour l’application du dispositif. 


Pour chaque territoire défini par décret, le préfet fixe chaque année, par arrêté, un loyer de référence, un loyer de référence majoré (supérieur de 20 %) et un loyer de référence minoré (diminué de 30 %), exprimé par un prix au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logement et secteur géographique.
Chaque loyer médian est calculé à partir des niveaux de loyers constatés par l’Observatoire local des loyers (OLL).

Pour les locations meublées, les loyers de référence, loyers de référence majorés et minorés sont calculés en application d’une majoration unitaire par mètre carré aux loyers de référence évoqués ci-dessus pour tenir compte du caractère meublé du logement. Cette majoration est déterminée à partir des écarts constatés entre les loyers des logements loués nus et ceux des logements loués meublés observés par l’OLL.


Lors du renouvellement du contrat, le locataire peut engager une action en diminution de loyer si celui fixé au contrat (hors complément de loyer) est supérieur au loyer de référence majoré.
De même, lorsque le loyer est inférieur au loyer de référence minoré, le bailleur peut proposer une réévaluation du loyer à son locataire. Cette proposition ne peut être supérieure au montant du loyer de référence minoré.
La proposition de nouveau loyer doit être adressée dans un délai d’au moins six mois avant le terme du contrat lorsqu’elle émane du bailleur, d’au moins cinq mois avant le terme du contrat lorsqu’elle émane du locataire.


Si le préfet constate qu’un bail ne respecte pas les modalités de fixation initiale du loyer, il peut adresser un courrier au bailleur :
- le mettant en demeure de mettre le contrat en conformité avec le loyer de référence et de restituer le trop-perçu de loyer à son locataire dans un délai de deux mois ; 

- l’informant des sanctions encourues en cas d’absence de mise en conformité du bail ;
- lui indiquant qu’il dispose d’un délai d’un mois pour présenter ses observations.
Si le bailleur ne réagit pas à cette mise en demeure, le préfet pourra prononcer une amende à son encontre (d’un montant maximum de 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale).
Cette décision doit être motivée et indiquer les voies et délais de recours. L’amende est prononcée après que le bailleur ait été mis à même de présenter ses observations.
Le prononcé de l’amende ne fait pas obstacle à ce que le locataire engage une action en diminution de loyer.
Un décret à paraître fixera les modalités d’application de cette sanction.


Chaque année, dans les zones tendues, les modalités de l’évolution maximale des loyers des logements vacants et des baux renouvelés sont fixées par décret (loi du 6.7.89 : art. 18).
Pour les contrats conclus entre le 1er aout 2018 et le 31 juillet 2019, l’évolution des loyers est plafonnée à celle de l’IRL (indice de révision des loyers publié par l’INSEE) dans les agglomérations concernées pour les logements à leur relocation et au moment du renouvellement du bail (décret n° 2017-1198 du 27.7.17, modifié par décret n° 2018-549 du 28.6.18).

La loi ELAN instaure un encadrement du niveau des loyers, fondé sur les valeurs des loyers observées à l’échelle locale, à titre expérimental et pour une durée de cinq ans.
Dans les territoires concernés (définis par décret), sur la base des données observées, le préfet fixe par arrêté des loyers de référence. Il s’agit du :
- loyer médian, dit loyer de référence ;
- loyer de référence majoré, qui correspond au loyer médian majoré de 20 % ;
- loyer de référence minoré, qui correspond au loyer médian minoré de 30 %.
Ces loyers de référence sont exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logements et par secteur géographique.

Pour les locations meublées : une majoration unitaire par mètre carré est appliquée aux références applicables aux locations vides, déterminée à partir des écarts constatés entre les loyers des logements loués nus et ceux des logements loués meublés  observés par l’observatoire local des loyers.

Les catégories de logement sont au moins déterminées en fonction :
- du type de location (meublée ou non meublée) ;
- du nombre de pièces principales (au sens de CCH : R.111-1) ;
- de l’époque de construction.
Les secteurs géographiques doivent délimiter des zones homogènes en termes de niveaux de loyer constatés sur le marché locatif.

Dans ces territoires où un arrêté préfectoral est pris, de principe, le loyer au mètre carré des logements mis en location ne peut pas excéder le loyer de référence majoré, sauf application d’un complément de loyer justifié par certaines caractéristiques du logement


Pour déterminer le loyer initial, il convient de vérifier si le logement est situé en zone tendue et, dans ce cas, si un décret délimitant un territoire d’application ainsi qu’un arrêté préfectoral fixant les loyers de référence, ont été publiés.
On entend par fixation initiale du loyer la détermination de son montant lors de la mise en location d’un logement vacant, c’est-à-dire d’un logement inoccupé proposé à la location (décret du 27.7.17 : art. 2 à 4)


Dans ces zones, lors du renouvellement, l’évolution du loyer est limitée à celle de l’IRL, sauf si le loyer est manifestement sous-évalué. En ce cas, une réévaluation est possible : le bailleur peut proposer un nouveau loyer, dans les conditions prévues par la loi (loi du 6.7.89 : art. 17-2, II).
Toutefois, la hausse de loyer est encadrée (décret du 28.6.18).
Si le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du bail initial ou, lorsque le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement, des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de la décence d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer, la hausse ne pourra excéder, selon la méthode qu’il choisira d’appliquer :
- soit une majoration du loyer annuelle égale à 15 % du coût réel des travaux TTC ;
- soit la moitié de la différence entre le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage et le loyer appliqué avant le renouvellement du bail, éventuellement révisé.
À défaut de tels travaux, et toujours en cas de loyer manifestement sous-évalué, la hausse du loyer ne peut excéder la moitié de la différence entre le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage et le loyer appliqué avant le renouvellement du bail, éventuellement révisé.

Lorsque la détermination du montant d’un loyer manifestement sous-évalué est subordonnée à la présentation par le bailleur de références aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, ces références sont jointes au contrat. Les références doivent porter non seulement sur des baux conclus récemment mais également sur des baux conclus depuis plus de trois ans.

En cas de litige résultant de l’application du décret annuel d’encadrement de l’évolution du montant des loyers, l’une ou l’autre des parties peut saisir la CDC ; sa saisine constitue un préalable obligatoire à celle du juge (loi du 6.7.89 : art. 18, al. 3).

Dans les zones d’encadrement du niveau de loyer (publication des décrets délimitant le champ d’application et des arrêtés du préfet), au renouvellement du bail, deux procédures d’ajustement du loyer sont ouvertes : une action en diminution et une action en réévaluation.
Au renouvellement du bail, l’ajustement du loyer à la demande du bailleur est soumise au seul encadrement du niveau des loyers (décret du 27.7.17 : art. 9, 3°).

Le locataire peut engager une action en diminution de loyer si le montant du loyer fixé au contrat de bail, hors montant du complément de loyer, est supérieur au loyer de référence majoré fixé par arrêté. Il doit faire une proposition au bailleur, au moins cinq mois avant le terme du contrat, dans les conditions de forme prévues pour le congé (loi du 6.7.89 : art. 15). La notification de la proposition d'un nouveau loyer doit reproduire intégralement, à peine de nullité, les dispositions de l’article 140 IV de la loi ELAN du 28 novembre 2018 et mentionner le nouveau montant du loyer proposé, ainsi que le loyer de référence majoré ayant servi à le déterminer. Le montant du loyer de référence majoré pris en compte est celui en vigueur à la date de la proposition émise par le locataire.

Le bailleur peut engager une action en réévaluation du loyer dès lors que le loyer est inférieur au loyer de référence minoré fixé par arrêté.
S’il engage cette action, il ne peut donner congé au locataire pour la même échéance du contrat. Il doit faire une proposition au locataire, au moins six mois avant le terme du contrat, dans les conditions de forme prévues pour le congé (loi du 6.7.89 : art. 15). La notification de la proposition d'un nouveau loyer doit reproduire intégralement, à peine de nullité, les dispositions de l’article 140 IV de la loi ELAN et mentionner le nouveau montant du loyer, ainsi que le loyer de référence minoré ayant servi à le déterminer. Le montant du loyer de référence minoré pris en compte est celui en vigueur à la date de la proposition émise par le bailleur. Le nouveau loyer proposé par le bailleur doit être inférieur ou égal au loyer de référence minoré.

Le locataire peut contester l'action en réévaluation de loyer, par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables ; il doit alors fournir au
moins 3 références de loyers (6 dans les communes faisant partie d’une agglomération de plus d’un million d’habitants et qui sont listées en annexe du décret 2 octobre 1987, modifié par le décret du 10 juin 2015 (art. 5) pour faire référence à la loi du 6 juillet 1989 et non plus à celle du 23 décembre 1986).

Les loyers servant de références doivent être représentatifs de l'ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, situés soit dans le même
groupe d'immeubles, soit dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique.

Ces références doivent faire mention de certaines informations (décret du 31.8.90 modifié par le décret du 10.6.15 : art.4) :
- le nom de la rue et la dizaine de numéros où se situe l'immeuble ;
- l'étage du logement et la présence éventuelle d'un ascenseur ;
- la surface habitable du logement et le nombre de ses pièces principales ;
- l'existence éventuelle d'annexes prises en compte pour le loyer ;
- l'état d'équipement du logement : notamment, wc. intérieur, sall.e d'eau, chauffage central ;
- l'indication selon laquelle le locataire est dans les lieux depuis plus ou moins de trois ans ;
- le montant du loyer mensuel hors charges effectivement exigé ;
- le type d’habitat (individuel ou collectif).
- l’année de constatation des éléments constitutifs de la référence.

En cas de désaccord ou à défaut de réponse quatre mois avant le terme du contrat, l'une ou l'autre des parties peut saisir la CDC.
À défaut d’accord constaté par la CDC, le juge peut être saisi, avant le terme du contrat.
À défaut de saisine du juge, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé.
La hausse de loyer fixé d’un commun accord ou décidée par le juge s’applique par tiers ou par sixième annuel selon la durée du contrat de location. Elle s’applique par sixième annuel si la hausse de loyer est supérieure à 10 %.


Sources :  ANIL

SNPI

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