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La restitution du dépôt de garantie

 

A la signature du bail, le locataire verse un dépôt de garantie, c'est-à-dire une somme qui est conservée par le propriétaire pendant toute la durée de la location. C'est une réserve dans laquelle le propriétaire peut puiser si, à la sortie, le locataire lui doit de l'argent.

 

Les bailleurs demandent presque toujours le versement d'un dépôt de garantie à leur locataire. Quel que soit le type de location, c'est la règle. Ce chèque est encaissé par le propriétaire dès sa remise par le locataire. Il conserve la somme versée tout le temps que dure la location. C'est dans un certain délai après le départ du locataire que le dépôt de garantie doit être restitué, déduction faite des sommes qu'il peut encore devoir.

 

I. Le principe (art. 22 de la loi du 6 juillet 1989)

 

Le locataire est redevable, outre les éventuels loyers et charges impayés, des éléments suivants :
- Des sommes relatives à l’entretien courant,
- Des réparations locatives,
- Des dégradations et des pertes sauf à démontrer qu’elles ont pour origine un cas de force majeure, la faute du bailleur ou le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.
De plus, il supporte l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure (article 7 de la loi du 6 juillet 1989).
Pour rappel, il existe une présomption de responsabilité à la charge du locataire : « Qu’en statuant ainsi, sans rechercher si le preneur démontrait que les désordres avaient eu lieu par vétusté, par cas de force majeure, par la faute de la bailleresse ou par le fait d’un tiers qu’il n’avait pas introduit dans le logement, le tribunal d’instance n’a pas donné de base légale à sa décision » (Cass.3ème civ., 9 juin 2016, n° 15-15175).
Il appartient au locataire de rapporter la preuve de l'existence de la cause d'exonération qu'il invoque pour se soustraire à son obligation.

 

II. Les sommes dues au titre de l’entretien courant et des réparations locatives

 

Le locataire doit prendre en charge l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat.
Il s’agit des « mesures à prendre au fil des jours à peu de frais pour éviter une lente dégradation des lieux (huile, graissage, revernissage, raccords de peinture, changement de petites pièces ou petites réparations)" (En ce sens, J. Lafond, Les baux d'habitation : LexisNexis, 2007, n° 715, p. 309).
Jurisprudences :
- Entretien courant du jardin par la tonte de la pelouse, taille des arbres, plantations… (CA Lyon, 6ème civ., 13.10.2005, JurisData 2005-291474) ;
- Réparation d’une fuite au niveau de la chasse d’eau, surconsommation d’eau à la charge du locataire (Cass. 3ème civ., 30.09.2008, n° 07-16867) ;
- Les désordres relevés dans les lieux loués (bris de carreaux, saleté de la moquette, empoussièrement et toiles d'araignées, salissures de la cuisine, dégradation du sol), après moins de quatre ans d'usage, ne peuvent qu'être attribués à un mauvais entretien des locaux par le locataire (CA Riom, 1ère Civ., 18 Mars 2013 - n° 12/00975).

Les réparations locatives regroupent “les travaux d'entretien courant et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables aux dites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif” (art. 1er décret n° 87-712 du 26 août 1987). La Cour de cassation a affirmé que la liste des réparations locatives établie par le décret n°87-712 du 26 août 1987 n’est pas limitative. (Cass. 3ème civ., 30.09.2008, n° 07-16867).
Jurisprudences :
- Le nettoyage des moquettes sales et tachées (CA VERSAILLES, Chambre 1 section 2, 20 Octobre 1989) ;
- Des travaux de peinture ont été nécessaires dans le hall d'entrée (badigeons de couleur jaune avec traces multiples de masticage), pièces en entrant près du hall d'entrée (jonction murs plafond, traces de débordements de peinture sur les poutres du plafond ou la menuiserie, traces noirâtres au niveau de la partie haute du mur faisant face à la fenêtre, traces de couleur marron sur le côté gauche du mur), salle de bains (peinture cloquée au-dessus de la zone lavabo), chambre du premier étage (murs de couleur violine avec des traces multiples de masticage, traces de cadres). Ces éléments permettent de chiffrer le montant des réparations locatives à la somme de 2 500 € au paiement de laquelle il y a lieu de condamner Monsieur et Mme BONTEMPS (CA Aix-en-Provence, 11ème chambre A, 11 Mai 2012, n° 10/14902).
Le bailleur ne peut exiger l’exécution des réparations locatives qu’en fin de bail.

 

Le décret du 26 août 1987 prévoit, par exemple, que le locataire doit procéder au ramonage de la cheminée. Dans la mesure où il est difficile de vérifier si cet entretien a bien été fait, les juges précisent qu’il appartient au locataire, lorsqu’il quitte les lieux, de justifier, sur facture, s’il a régulièrement fait ramoner la cheminée (CA d’Amiens du 22.1.09, n°07/04839). De même, c’est au locataire de faire procéder à la vidange de la fosse septique (cass. civ 3e du 24.3.10, n°09-10218) et à l’entretien du jardin: taille des haies et arbustes, débroussaillage, ramassage et désherbage (CA d’Angers du 23.10.07, n°06/02185). De son côté, le bailleur doit s’occuper de toutes les autres réparations nécessaires au maintien en l’état et à l’entretien normal des locaux (art.6-c de la loi de 1989). L’entretien du gros œuvre, du clos et des
murs, à la suite de l’effritement de la façade extérieure, revient donc au propriétaire (CA de Chambéry du 18.11.08, n°07/00754).


Le locataire est exonéré de prendre à sa charge l’entretien courant ainsi que les réparations locatives en cas de vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure (article 7, loi du 6 juillet 1989). En revanche, ni les travaux rendus nécessaires de la toiture, d'une terrasse ainsi que des travaux de peinture occasionnés par un dégât des eaux suite aux chutes de neige, ni la dégradation des murs ou des plafonds de la maison, relatives à des infiltrations d'eau, ne sont pas imputables aux locataires (CA Aix-en-Provence, 11ème chambre A, 11 Mai 2012 - n° 10/14902).
Il résulte en effet de l'état des lieux de sortie que l'aggravation de l'état du logement résulte des infiltrations en toiture, qui n'ont pas été réparées par le bailleur. Les dégradations sont donc imputables au bailleur. Ce dernier doit dès lors restituer le dépôt de garantie (CA Amiens, 1ère Civ., 8 Février 2018, n°16/02494).
Le locataire n’a pas à prendre à sa charge la remise à neuf. En effet, si le preneur est tenu de maintenir en état de propreté les plafonds, murs intérieurs et cloisons et de remettre en état les moquettes et autres revêtements de sols, notamment en cas de taches, il n'est pas tenu de la remise à neuf des locaux (CA Versailles, 30 janvier1998).

Le locataire doit répondre des dégradations qu’il a commises. La liste est établie après comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie. Il peut s’agir de déchirures de papier peint, de trous non rebouchés, de carrelage cassé, de joints hors d’usage (CA d’Aix-en-Provence du 10.9.09, n°07/05929), de prises sorties de leur encastrement, de clés perdues (CA d’Aix-en-Provence du 24.9.09, n°07/16226), d’interphone et de vitres cassés, de robinet de radiateur et de manivelle de volet roulant manquant (CA d’Angers du 11.3.08, n°05/00490).

Les réparations nécessaires par la vétusté sont à la charge du bailleur. Il s’agit de l’usure normale des lieux et des équipements due à l’écoulement du temps.Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 définit la vétusté comme : « l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement ».
Une définition simple mais au centre de nombreux litiges locatifs lors de la restitution du dépôt de garantie car sujette à appréciation en l’absence de critère objectif. L’appréciation est toujours soumise au contrôle du juge en cas de contentieux.
En fonction de la durée d'occupation, les travaux de réfection peuvent être considérés comme inhérents à l'usure des lieux et de leurs équipements, et à ce titre, être supportés par le bailleur en tout ou partie. Dans l'appréciation de la vétusté alléguée, il y a lieu ainsi de prendre en compte, selon la durée de l'occupation, le fait que les peintures, revêtements de sol et équipements n'étaient pas neufs lors de l'entrée dans les lieux du locataire (CA Paris, Pôle 4, chambre 3, 11 Janvier 2018, n° 16/13111).
Le jaunissement des peintures ne peut être retenu contre le locataire que s’il est démontré qu’il est dû à un usage anormal ou illicite de la chose louée (Cass., 3ème civ., 20.05.2014, n° 13-13901 : Rev. Loyers juill. 2014, p. 366). En outre, résultent d’un usage normal, les traces laissées sur les murs par les meubles et les tableaux, occasionnées par la lumière, le soleil, la poussière, la pollution ou les passages répétés des occupants au même endroit.

 

Les juges ont ainsi considéré que l’état des moquettes d’un logement qui avait été occupé près de 20 ans était lié à la seule vétusté des sols, et que, par conséquent, leur remplacement ne pouvait pas être à la charge des locataires (CA de Caen du 6.10.05, n°04/01137). Ils ont aussi diminué le montant des réparations dues par un locataire de 10 000 € à 8 000 € pour tenir compte de 12 années d’occupation (CA de Grenoble du 28.4.08, n°06/01586). De même, dans une autre affaire, la réfection des peintures, tapisseries et revêtements de sols et les travaux de mise en  conformité de l’électricité et de la plomberie, qui après 18 ans d’occupation avaient subi une usure normale, ont dû être pris en charge par le propriétaire (CA d’Angers du 23.10.07 précité p.62). En revanche, lorsque la nature même des dommages prouve qu’ils ne peuvent être la conséquence d’une usure normale mais qu’ils ont été causés par le locataire (tapisserie arrachée, vitre cassée, porte enfoncée…), c’est à ce dernier de payer les réparations (CA de Bordeaux du 6.9.07, n°06/00568).

 

Lorsque le locataire n’a pas commis de dégradations, les tribunaux refusent que la réfection des peintures soit à sa charge si elles étaient signalées en bon état à son entrée dans les lieux (CA d’Amiens du 22.1.09). Des juges ont, a fortiori, condamné un propriétaire à restituer au locataire son dépôt de garantie car à son entrée dans le logement celui-ci était déjà vétuste et dégradé par l’humidité (CA de Colmar du 2.2.09, n°07/02592). Un propriétaire ne peut pas non plus exiger du locataire sortant qu’il lui rembourse le nettoyage du toit et des gouttières, si l’état des lieux d’entrée y mentionnait déjà la présence de mousses, ou qu’il prenne en charge le détartrage de la cuvette des W.-C. dès lors que la présence de calcaire y avait déjà été indiquée (CA de Lyon du 30.6.09, n°08/02644). Dans cette affaire, qui concernait une location nue avec cuisine équipée, les magistrats ont précisé qu’en l’absence de mentions particulières dans l’état des lieux, un équipement est présumé avoir été pris en bon état mais non à l’état neuf. En l’occurrence, l’état des lieux de sortie mentionnait que le four et le four à micro-ondes ne fonctionnaient plus.
Les juges ont estimé à 100€ le montant des réparations, compte tenu de la durée du bail (plus de 5 ans), de la durée de vie moyenne de ces équipements, et de l’absence d’élément sur l’origine de la panne.

 

Une clause d’un bail d’habitation nue peut prévoir que le locataire devra repeindre les murs avant de quitter le logement qu’il occupe. Les juges ont ainsi accepté la demande en paiement requise par un propriétaire pour que son locataire finance la réfection complète des peintures. Ce dernier s’était, en effet, engagé, lors de la signature du bail, à repeindre entièrement les lieux à ses frais et à remplacer tous les équipements qui pouvaient être détériorés, avant de déménager (CA de Nîmes du 17.9.09, n°08/04037). Ce type de clause ne fait pas partie de celles que la loi prohibe en matière de baux d’habitation. En revanche, une clause prévoyant que le locataire serait automatiquement responsable des dégradations constatées dans le logement est considérée comme abusive (art.4-q de la loi du 6.7.89). En l’absence de clause, la remise à neuf ne s’impose pas

En principe, les travaux rendus nécessaires par l’usure normale des lieux incombent au propriétaire en contrepartie de la perception des loyers. Il ne peut donc pas faire payer au locataire le changement complet d’une fenêtre avec un double vitrage (CA de Metz du 21.9.06, n°05/01315). En outre, si l’état des lieux de sortie n’indique pas de dégradations importantes et s’il décrit uniquement un logement en état d’usage mais présentant des salissures, des juges ont estimé que la réfection des peintures dans toutes les pièces (environ 9 000€) ne pouvait pas être à la charge du locataire. En revanche, les frais de nettoyage des murs, s’élevant en l’espèce à 280€, pouvaient lui être imputés (CA de Pau du 16.10.08, n°07/03099). Enfin, les tribunaux rappellent que si les locataires doivent, en principe, retirer les chevilles et boucher les trous à leur départ, ils ne peuvent être tenus d’opérer une remise en état complète des murs (CA d’Orléans du 10.3.10, n°09/02560).


Aux termes de l’article 1218 du code civil, « il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu'un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l'exécution de son obligation par le débiteur ».
Ces évènements doivent être exceptionnels et avoir les caractères suivants :
- extérieurs aux locataires,
- imprévisibles;
- irrésistibles (insurmontables).
Exemples : évènements climatiques comme une tempête, ouragan, inondation, …
En matière d’incendie, l’article 1733 du code civil pose une présomption de responsabilité à l’encontre du locataire. Pour s’en libérer, il appartient à ce dernier de prouver que :
- l'incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction ;
- le feu a été communiqué par une maison voisine.
La Cour de cassation impose aux juges une analyse rigoureuse des faits pour s’assurer de l’application de la force majeure.
L'origine criminelle de l'incendie doit présenter les caractères d'imprévisibilité et d'irrésistibilité propres à la force majeure (Cass.3ème civ. 28 septembre 1983 : Bull. civ. III n° 172 ; Cass. 3ème civ.  21 décembre 1987 : Bull. civ. III n° 211).
Pour l’illustrer :
-  Tel est le cas de l'incendie d'origine criminelle dont les auteurs sont inconnus et qui s'est produit la nuit en l'absence de clientèle et des exploitants du bar, alors qu'aucun manquement du locataire concernant la protection des locaux n'était établi (Cass. 3ème civ. 12 décembre 1990 :Bull. civ. III n° 260).
A l'inverse :
- ne constitue pas un cas de force majeure, l'incendie survenu à la suite d'un acte de malveillance alors que des actions criminelles avaient été commises à deux reprises, en période sensible, dans un contexte identique et que le locataire n'avait pas pris les mesures de sécurité élémentaires (Cass. 3ème civ. 29 mai 1991, AGF c/ Cie d'assurances l'Alsacienne).
- lorsque l'incendie est dû à un défaut d'entretien des canalisations de gaz par le locataire (Cass. 3ème civ. 30-5-1990 : Bull. civ. III n° 129).

La malfaçon ou le vice de construction ne font pas l’objet d’une définition légale. Il est nécessaire de se tourner vers la jurisprudence pour appréhender ces notions. Certains opèrent une distinction entre la malfaçon et le vice de construction, pour d’autres la malfaçon fait partie de la famille des vices de construction. La malfaçon peut être définie comme un défaut ou une imperfection d’une construction résultant d’une mauvaise exécution.
Jurisprudences :
- Si des malfaçons, tel que la mauvaise pose d’un carrelage ou d’une porte, ou l’inexécution des travaux sont établis, l’entrepreneur est tenu au paiement des coûts pour la reprise des travaux (CA Montpellier, 1ère ch., sect. A01, 15 juin 2017, no 14/03708, Époux C. c/ SARL  Greenliving) ;
- Travaux à la charge du locataire car il ne démontre par aucun élément que les regards situés à l'intérieur et à l'extérieur de l'appartement présentent un vice de conception imputable au bailleur,ni même un dysfonctionnement actuel imputable aux bailleurs (CA NANCY, Chambre 2, 28 Février 1995 n° 1995-040967).
Quant au vice de construction, il peut être défini comme un vice dû à l'inobservation des règles de l'art, du DTU ou du cahier des charges et qui compromet la stabilité et la durabilité d'un bâtiment. Ils peuvent être apparents ou cachés. En matière de responsabilité des constructeurs, l’article L. 111-13 du code de la construction détermine les vices de construction comme ceux qui « compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination ».Toutefois, les jurisprudences ne suivent pas toutes cette distinction.


Jurisprudences :
- La Cour de cassation peut faire notamment des vices de construction une notion très générale comme le montre l’arrêt suivant : Le revêtement de sol brûlé par une cigarette, le miroir rayé et la colle débordant sur toutes les parcloses tenant le vitrage de la porte vitrée constituent des malfaçons affectant l'ouvrage et donc des vices de construction (Cass., 3ème civ., 21 Septembre 2011 - n° 09-69933) ;
- En l'absence de caractérisation d'un défaut de conception de l'installation électrique assimilable à un vice de construction, le locataire répond de l'incendie survenu dans les lieux loués et dans les locaux voisins (Cass. 3ème civ. 27-11-2002, n° 01-12403 : RJDA 2/03 n° 113) ;
- Un défaut d'entretien imputable à un bailleur, s'il est à l'origine de l'incendie, est assimilable à un vice de construction et n'a pas à revêtir les caractères de la force majeure pour exonérer le locataire dela présomption de responsabilité que fait peser sur lui l'article 1733 du Code civil (Cass. 3ème civ. 15 juin 2005 n° 04-12243 (n° 732 FS-PBI),Sté d'assurance du Crédit agricole du Pas-de-Calais (MRACA) c/ Sté Assurances générales de France IARD).

Aux termes de l’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est responsable des dégradations et pertes qui surviennent durant le bail dans le logement et les annexes loués. La responsabilité du locataire s’étendant jusqu’à la fin du bail, si le locataire quitte les lieux avant le terme de celui-ci, il reste responsable des dégradations et pertes qui y seraient constatées, même après son départ.
De plus, aux termes de l'article 1735 du Code civil, le locataire répond des dégradations et pertes commises par les personnes qu’il a introduit dans le logement comme les personnes hébergées, les sous-locataires, des invités ou un professionnel.
L’état des lieux de sortie permettra de relever ces pertes et dégradations en comparaison avec l’état des lieux d’entrée.
Quant aux parties communes de l’immeuble, elles en sont exclues ainsi que toute partie dont la jouissance est partagée avec toute autre personne (propriétaire, locataires, copropriétaires…). Dans cette situation, il appartient au bailleur de prouver la responsabilité de telle personne pour obtenir réparation auprès de celle-ci. Il ne peut être inséré dans le bail une clause engageant “la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation d'un élément commun”.

Il y a dégradation si par ses actes ou par son inaction, le locataire est à l’origine de la détérioration anormale, du mauvais état conduisant à la perte de valeur de la chose louée ou de ses équipements.Tel est le cas lorsque le locataire a enlevé des meubles en laissant, sans les reboucher, de très nombreux trous de chevilles (CA Versailles, 1ère ch. B, 18 sept. 1998 : Loyers et copr. 1999, comm. n° 178).
Le logement étant dans un état de saleté repoussant, les papiers des murs et le revêtement de sol étant arrachés, les meubles et le canapé éventré, ce qui interdit toute relocation immédiate (TI Clermont-Ferrand, 28 janv. 1992 : Rev. loyers 1993, p. 338).
Il en va de même quand « l'enlèvement du lavabo et du bidet posés par lui-même a été exécuté dans des conditions qui ont entraîné des dégradations. En effet, le constat d'huissier montre que la tuyauterie et les pièces métalliques laissées sur place, après l'enlèvement du lavabo et du bidet rendaient, sans nouvelle transformation, la pièce inutilisable à la fois comme salle de bains et comme pièce sèche » (CA Paris, 6ème ch. C, 22 mai 2001, n° 1999/08663 : JurisData n° 2001-144845).
Par application de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la locataire doit répondre des dégradations locatives. La comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie révèle que la locataire a enlevé les tapisseries murales qui étaient en bon état. Le coût de remise en état est justifié à hauteur de 15 000 euros. Le coût de remise en état de la moquette est quant à lui évalué à 4942 euros (CA Paris, Pôle 4, chambre 3, 23 Février 2017 - n° 15/02126).

La perte peut être définie comme le fait d’être « privé momentanément ou définitivement, en partie ou totalement, d’une chose ou d’une qualité dont on avait la jouissance ou la possession ».
Exemples :
- Quand le locataire a enlevé des meubles de cuisine équipant le logement au motif qu'il s'agissait d'un mobilier vétuste, et qu'il est dans l'incapacité de les restituer et ce, sans autorisation du bailleur (CA Versailles, 1ère ch. B, 18 sept. 1998 préc. n° 90).
- Suite au gel et à l’absence de précautions prises par le locataire, la chaudière a éclaté (CA Paris, 6ème ch. B, 22 mars 1996 : Loyers et copr.1996, comm. n° 255).
En matière d’incendie, l’article 1733 du code civil présume responsable le locataire à moins qu’il ne prouve que « l'incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction ». Il est aussi exonéré de responsabilité si l’incendie provient d’un immeuble voisin.
Dans une décision de justice, la responsabilité du locataire a été retenue bien que l'origine de l'incendie était indéterminée. Il ne s’agit pas d’une des causes exonératoires prévues à l’article 1733 du code civil  (Cass. 2ème civ., 18 mai 2017, n° 16-12467, F-D : JurisData n° 2017-010096).
Pour rappel, l’article 1722 du code civil prévoit que « si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement. »
Ainsi, le preneur a la faculté de demander la résiliation du bail en cas de destruction partielle du bien. En cas de destruction totale, le bail est automatiquement résilié.

Pour exonérer le locataire, le juge attendra de ce dernier qu’il puisse justifier d’une des causes exonératoires de responsabilité comme le relève la jurisprudence suivante : "Or il appartenait à Mme X de rendre la chose louée telle qu'elle avait reconnu l'avoir reçue lors de la signature de l'état des lieux du 1er août 2005 et elle doit donc répondre des dégradations constatées à la fin du bail, sauf à rapporter la preuve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'elle n'a pas introduit dans son logement, preuve qui n'estpas rapportée" (CA Poitiers, 3ème Civ., 10 Avril 2013 – n° 11/05384).
Ainsi, le locataire doit prouver que les pertes ou dégradations ont eu lieu soit :
- par cas de force majeure, c’est-à-dire un fait ou un événement avec un caractère absolument imprévisible et irrésistible ;
Exemple : Une tempête dont le caractère exceptionnel est révélé par les statistiques de Météo France sur une durée de 30 ans présente les caractères de la force majeure et exonère le locataire de toute responsabilité au titre de l'article 1732 (CA Toulouse, 3ème ch. 1ère sect., 29 sept. 1998, n° 542/98 : Cah. jurispr. Aquitaine n° 1/1999, p. 104).
- par la faute du bailleur, s’il n’a pas pris en temps utile les mesures nécessaires ;
Exemple : Si le gel des canalisations est dû à la faute du bailleur qui n’a pas mis en place un système de calorifugeage susceptible d'éviter le phénomène du gel (CA Besançon, 1ère ch., 8 avr. 1999 : JurisData n° 1999-041774 ; Loyers et copr. 2000, comm. 3).
- par le fait “d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement”, encore faut-il que ce tiers n’ait pas accédé au logement par la faute ou l’imprudence du locataire. 

Exemple : si en principe la locataire n'est pas responsable de dégradations imputables à des tiers qui se sont introduits dans le logement sans faute de sa part, le tribunal a toutefois considéré à juste titre que l'intrusion des squatters dans l'immeuble entre 2008 et 2010 avait pour cause un manque de sécurisation du bâtiment (CA Chambéry, 2ème chambre, 5 Octobre 2017 - n° 16/01678).

Aux termes des articles 7 de la loi du 6 juillet 1989, 1730, 1731 et 1732 du code civil, le locataire est présumé responsable des pertes et des dégradations survenues dans le logement dont il avait la jouissance. Le bailleur n’a pas à apporter la preuve que le locataire en est responsable. Au contraire, le locataire doit apporter la preuve de son exonération de responsabilité.
Attendu que pour accueillir la demande des locataires, le jugement retient que la SCI …verse un état des lieux d'entrée du 1er novembre 2000 qui ne laisse apparaître aucune mention de moisissures ainsi qu'un constat d'huissier du 26 juin 2001 qui mentionne la présence d'humidité et de moisissures réparties dans l'appartement mais qu'il résulte des pièces produites qu'un doute subsiste sur l'origine des traces d'humidité, et que la SCI … ne rapporte pas la preuve que ces traces sont imputables à M. X et à Mlle Yet non à des problèmes d'infiltration ; Qu'en statuant ainsi, le tribunal qui a inversé la charge de la preuve, a violé les textes susvisés (Cass. 3ème civ., 11 janv. 2005, n° 03-18260).
Présumé être à l'origine des désordres survenus pendant sa jouissance, le preneur doit assumer le dysfonctionnement d'une fosse septique qui l'oblige à faire deux vidanges en six mois d'intervalle. L’imputabilité du dysfonctionnement n’a pas à être prouvée par le bailleur, au locataire de démontrer qu’il n'était pas responsable de ce dysfonctionnement et notamment qu'il avait respecté les recommandations du bailleur sur l'entretien spécifique de la fosse septique mentionnées dans le bail (Cass. 3ème civ., 2 mai 2012, n° 11-15401).
En l’absence de mention relative à l’état des parquets dans l’état des lieux d’entrée, il appartient aux locataires de démontrer que les dégradations constatées sont dues à la vétusté ou à la force majeure (Cass. 3ème civ., 23 janv. 2007, n° 05-21232).

Aux termes de l'article 7-g de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a l'obligation « de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire ». Il doit aussi user paisiblement du logement, en bon père de famille notamment en procédant à l’entretien courant et à la réparation des dégradations.
Le contrat d'assurance habitation prévoit des obligations à la charge de l'assuré notamment pour les modalités de déclaration de sinistre. Ainsi,l'assuré doit "donner avis à l'assureur, dès qu'il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l'assureur. Ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés. Ce délai minimal est ramené à deux jours ouvrés en cas de vol et à vingt-quatre heures en cas de mortalité du bétail." (art. L. 113-2 du code des assurances).
Par conséquent, le locataire aurait dû déclarer le sinistre au moment de sa survenance pour la prise en charge des dégradations.
Si l’origine du dégât des eaux est située dans le logement du locataire et qu’il n’a pas procédé aux démarches nécessaires pour la réparation des dommages, son attitude fautive permet au bailleur de retenir les sommes dues au titre des réparations sur le dépôt de garantie.
Si les dommages ont pour origine un logement voisin, le locataire n'est pas redevable des réparations. Leur montant ne peut pas être retenu sur le dépôt de garantie. Mais son assureur ou l’assureur du propriétaire aurait pu exercer un recours à l'encontre de l'assurance du tiers.

"Aux termes de l'article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 le locataire répond des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur, ou par le fait d'un tiers qu'il n’a pas introduit dans le logement, ce qui est le cas du dégât des eaux provoqué par le locataire du dessus. " (CA Amiens, 1ère chambre, 1ère section, 23 Septembre 2010 – n° 09/03989).
Pour les locaux privatifs occupés, l’assureur gestionnaire est l’assureur de l’occupant du local sinistré quelle que soit sa qualité (propriétaire, locataire, occupant à titre gratuit).
Pour les locaux privatifs vacants, l’assureur gestionnaire est l’assureur du (co)propriétaire non occupant.
Pour les locaux communs, l’assureur gestionnaire est l’assureur de l’immeuble.
Toutefois,lorsque le locataire a donné congé ou est reçu au plus tard au jour du sinistre, il s’agit de l’assureur du propriétaire non occupant.
Depuis le 1er juin 2018, la convention CIDRE est remplacée par la Convention d’Indemnisation et de Recours des Sinistres Immeuble (IRSI). Cette nouvelle convention porte sur les incendies et les dégâts des eaux dans les immeubles. Les nouveaux plafonds de prise en charge dans le cadre de cette convention sont les suivants :
- Plafond d’abandon de recours : Montant HT cumulé des dommages matériels + frais afférents ≤ 1 600 euros ;
- Plafond d’application de la convention : Montant HT cumulé des dommages matériels + frais afférents ≤ 5 000 euros ;
- Plafond recherche de fuite : montant ≤ 5 000 euros hors taxes par assureur.
Les sinistres n’entrant pas dans le champ d’application de la présente Convention sont régis par les autres Conventions (textes du Recueil, de la CIDECOP) et/ou le droit commun.

Si le propriétaire a une assurance propriétaire non occupant, il est nécessaire de se rapprocher de cette dernière pour déclarer ce sinistre. Attention, le contrat doit avoir été souscrit avant la survenance du sinistre.
Quant à la franchise éventuellement appliquée dans le cadre de la PNO, celle-ci reste à la charge du propriétaire. En effet, celle-ci est propre au contrat négocié et souscrit par l’assuré.
En l'absence de prise en charge par l'assurance PNO, le propriétaire doit se retourner contre le responsable du sinistre soit le voisin du dessus sur la base de la responsabilité civile. Toutefois, le propriétaire peut engager un recours contre son ancien locataire pour le préjudice subi par la perte de chance de relouer le logement en raison des travaux à effectuer et pour la perte de chance d'être indemnisé en raison du dépassement du délai pour déclarer le sinistre. En effet, si le locataire avait déclaré le sinistre dès sa survenance, les travaux auraient pu être effectués en temps et en heure avant sa sortie et permettre une relocation sous peu si ce n'est immédiate.
Pour obtenir réparation de ce préjudice, le propriétaire doit saisir le juge judiciaire seul compétent pour l’évaluer et condamner le locataire à verser une indemnisation. Le propriétaire ne peut pas déduire de manière discrétionnaire une somme du dépôt de garantie.
Les parties peuvent réaliser un accord dit transactionnel avec l'éventuelle compensation du dépôt de garantie lors de l'arrêté de compte du locataire. A défaut, le propriétaire devra envisager des poursuites judiciaires. Les sinistres n’entrant pas dans le champ d’application de la présente Convention sont régis par les autres Conventions (textes du Recueil, de la CIDECOP) et/ou le droit  commun.

Le locataire a la faculté de réaliser des travaux d'aménagement dans le logement tant que ceux-ci ne constituent pas une transformation des lieux loués. Tel est le cas lorsqu’il change le papier peint, les peintures, recouvre la moquette par parquet flottant, accroît le confort ou la salubrité du logement loué.
Ces travaux ne nécessitent pas l’obtention de l’accord préalable du bailleur ni la remise en état du logement avant la restitution.
Aucune définition des travaux d’aménagement n’est donnée par les textes. Ainsi, il convient de se tourner vers la jurisprudence pour en appréhender les contours car ces travaux relèvent de l’appréciation souveraine des juges.


Jurisprudences :
- Les travaux de peinture et la pose de moquette sont de simples aménagements même si le locataire a "choisi des couleurs autres que “passe-partout”, dès lors que ces couleurs ne sont pas excentriques et n'empêchent pas une habitabilité normale de par leur originalité" (CA Paris, 6ème ch. C, 20 sept. 2005, n° 2003/20180 : JurisData n° 2005-282558 ; Loyers et copr. 2006, comm. 10).
- Le  locataire n’a pas à repeindre le logement en blanc tel qu'il était à l'origine car cela « ne contrevient ni aux dispositions du contrat de bail, ni aux dispositions d'ordre public de l'article 7 de la loi du 6  juillet 1989" (CA Nancy, 26ème ch. civ. et com., 1er févr. 1995 : JurisData n° 1995-040968 ; Loyers et copr. 1995, comm. 356).
- L’installation de 15 spots lumineux dans les plafonds de la maison est un simple aménagement (CA Paris, 6ème ch., sect. C, 20 mars 2001 : AJDI 2001, p. 706).


Il y a transformation de la chose louée quand les travaux modifient la structure et/ou la configuration des lieux : percer des gros murs, déplacer ou abattre des cloisons, supprimer un escalier,élargir une porte…
Jurisprudences :
- le percement d'un mur séparatif (Cass. civ., 23 oct. 1961 : D. 1961.756) ;
- la modification du gros oeuvre de la structure de l'immeuble (Cass. Soc., 9 juin 1966 : Bull. civ. IV, n° 573) ;
- abattre une cloison pour réunir deux appartements mitoyens, même si cette transformation est réversible (CA Paris, 4ème ch., 31 mai 2011, n°10/09024 : JurisData n° 2011-011841 ; Loyers et copr. 2011, comm. 238).

Concernant les aménagements pouvant être qualifiés d’excentriques et faisant obstacle à une habitabilité normale du logement, ils peuvent être considérés comme des travaux de transformation et conduire à la remise en état du logement (CA Nancy 1er février 1995). Tel est le cas pour l’application de peintures de différentes couleurs (bleu, rose, mauve, bordeaux clair) autres que les couleurs initiales « passe-partout », la cour d’appel de Paris a validé ces aménagements : « dès lors que ces peintures, telles qu'elles apparaissent sur les photographies en couleurs prises par l'huissier, ne sont pas vraiment excentriques, revêtent même, une certaine élégance et une originalité restant de bon goût et n'empêchent nullement une habitabilité normale, en s'inscrivant dans la tendance décorative actuelle susceptible de plaire à des locataires jeunes ». (CA Paris, 6ème ch., sect. B., 10 janv. 2008, Fulrlaud c/ Virot : JurisData n° 2008-351974).
Par application du principe de l’accession, les aménagements ainsi réalisés sont la propriété du bailleur suite au départ du locataire et ce, sans le versement d’une indemnité. La loi du 6 juillet 1989 n’encadrant pas leur sort, il est possible de prévoir une clause précisant qu’ils deviendront la propriété du bailleur soit au fur et à mesure de leur exécution, soit en fin de bail avec ou sans indemnité.

Le locataire peut réaliser des travaux d’adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d’autonomie à ses frais.  Au départ du locataire, le bailleur ne peut pas exiger la remise des lieux en l'état. Le décret n° 2016-1282 du 29 septembre 2016 fixe la liste les travaux d'adaptation du logement. Il s’agit d’une liste limitative.
Ces travaux font l’objet d’une demande écrite adressée par LRAR au bailleur. Le locataire doit préciser les transformations envisagées et les conditions dans lesquelles ces travaux seront réalisés ainsi que l'entreprise chargée de les exécuter.
L’absence de réponse du bailleur dans le délai de deux mois à compter de la date de réception de la demande, vaut décision d’acceptation du bailleur. La loi ELAN réduit ce délai en prévoyant désormais que le bailleur doit répondre dans un délai de deux mois au lieu de quatre mois. Cette disposition est applicable aux baux en cours. Dans un délai de deux mois suivant l'achèvement des travaux, le locataire doit attester auprès du bailleur « que les travaux ont été réalisés par l'entreprise choisie et correspondent effectivement aux travaux de transformation notifiés et  autorisés par le bailleur ».
Concernant le sort des transformations réalisées, la loi ne prévoit pas de règle particulière aux travaux d’adaptation du logement.

 

 

III. La justification des retenues

 

Le bailleur est-il obligé de présenter une facture ?
L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que les sommes retenues doivent être dument justifiées (Cass. 3ème civ., 15 févr. 2012, n° 11-13014, FS-P+B : JurisData n° 2012-002067 ; Loyers et copr. 2012, comm. 99). La présentation d’une facture n’est pas exigée (Cass., 3ème civ. 2 oct. 2007). La Cour de cassation a rappelé ce principe dans une affaire où un juge de proximité avait ordonné, à tort, au propriétaire de restituer le dépôt de garantie au locataire sortant, car il ne produisait aucune facture permettant de justifier d’une remise en état effective du logement. La décision du magistrat a donc été annulée (cass. civ. 3e du 16.9.08, n°07-15789). Le bailleur peut en justifier par un devis Mais, celui-ci doit permettre de distinguer les travaux réparant les dégradations commises par le locataire ou ceux causées par le manque d’entretien du logement. Le devis ne doit pas concerner l’entière réfection des lieux s’ils n’ont été que légèrement dégradés par l’occupant (CA de Metz du 21.9.06, n°05/01315).
En l’absence de devis, le juge fixe le montant des réparations. Cette jurisprudence de la Cour de cassation est constante : « l'indemnisation du bailleur n'est pas subordonnée à la preuve de l'exécution par celui-ci des travaux dont il demande réparation » (Cass. 3ème civ., 3 avr. 2001, n° 99-13668 : JurisData n° 2001-009190 ; Loyers et copr.  2001, comm. 139).
La pratique de facturation au forfait (exemple : trou dans le mur = 10 €) ne peut pas être appliquée car les montants ne sont pas justifiés (Cass. 3ème civ., 26 juin 2007, n° 06-16644 : JurisData n° 2007-039819).

Si l’état des lieux révèle plusieurs dégradations mais que le propriétaire ne fournit de devis que pour l’une d’elles, le juge devra estimer forfaitairement le montant des travaux pour les autres (cass. civ 3e du 8.12.09, n°08-11911). Il ne peut pas rejeter la demande du propriétaire au seul motif que celui-ci ne fournit pas de devis suffisant.
Le propriétaire peut obtenir une indemnité supplémentaire

Outre le montant des réparations rendues nécessaires par la faute du locataire, le propriétaire peut obtenir une indemnité si l’importance des travaux l’empêche de relouer dans de brefs délais. Les juges ont octroyé 815€ pour privation de jouissance à des propriétaires n’ayant pas pu louer leur bien pendant un mois (CA de Paris du 29.1.09, n°08/01055).

 

 

IV. Les modalités de restitution du dépôt de garantie

 

A. Les sommes à retenir

 

Il s’agit de l’ensemble des sommes dues par le locataire au titre de ses obligations locatives nées du bail :
- Loyers : le dépôt de garantie n’a pas pour but de dispenser le locataire de payer son dernier mois de loyer en cas de location vide ou ses deux derniers mois en cas de location meublée. Par conséquent, le bailleur a la faculté de mettre en demeure son locataire de payer le dernier mois de loyer. Le locataire doit les loyers jusqu’à la fin de son préavis et ce, même s’il libère les lieux avant cette date.
Toutefois, si un nouveau locataire rentre dans le logement avant le terme du préavis, il sera redevable des loyers que jusqu’à l’entrée dans les lieux de celui-ci. 

- Charges : en cas de logement situé dans un immeuble collectif, le bailleur a la faculté de conserver une provision de 20% du montant du dépôt de garantie dans l’attente de l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. Dans le délai d’un mois à compter de l’approbation des comptes de l’immeuble, le bailleur devra réaliser la régularisation définitive pour restituer le solde. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes.
- Dégradations et réparations locatives.

 

Peindre une salle de bains en rouge vif n'est pas un motif de retenue du dépôt de garantie.(CA de paris, 6e chambre, section C, 20 septembre 2005.)
Un couple de jeunes locataires avait repeint en rouge vif la salle de  bains et les toilettes de l'appartement qu'il louait, sans en avoir  préalablement demandé l'autorisation à leur propriétaire. À l'issue du  bail, ce dernier avait refusé de leur restituer le dépôt de garantie, au motif qu'il devait remettre en état la salle de bains et les toilettes.
La somme en jeu se montait à 575,99 euros. Les locataires soutenaient quant à eux que les travaux qu'ils avaient réalisés ne constituaient pas une transformation de la chose louée, mais un simple aménagement. Selon eux, le rouge vif n'était pas une «couleur excentrique» en matière de  décoration.

Faut-il le rappeler, le locataire a le droit d'aménager les lieux,  mais pas de les transformer. Cela résulte de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Constituent des transformations, le percement de gros murs, la suppression de cloisons ou d'escaliers, l'élargissement d'une porte, ou n'importe quel changement dans la distribution du logement.
Sont en revanche de simples aménagements, les travaux de faible importance ayant pour but d'améliorer le confort, la commodité ou l'esthétique du logement et qui n'ont rien d'irréversible, comme l'installation d'une cloison amovible, d'une cuisine aménagée, d'une  penderie et, a fortiori, tous les travaux de décoration. Changer la  peinture ou la moquette, coller du papier peint constituent des travaux  d'aménagement qui peuvent être entrepris sans l'autorisation du  propriétaire - et sans que celui-ci puisse en tenir rigueur à son locataire à la fin du bail. Il a ainsi été jugé qu'il ne peut être exigé
du locataire ayant choisi des couleurs autres que passe-partout - dès lors qu'elles ne sont pas excentriques et n'empêchent pas une habitabilité normale du logement en raison de leur originalité -, qu'il repeigne le logement en blanc, comme il était à l'origine (CA de Nancy, 1er février 1995). En l'occurrence, la cour d'appel de Paris n'a pas jugé excentrique le rouge vif, appliqué sur les murs d'une salle de bains et de W-C,

 

B. Les délais de restitution

 

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois ou de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire selon les cas vus ci-dessus. A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard (art. 22 loi 6 juillet 1989) :

Méthode de calcul : Montant des intérêts = 10% x montant du loyer (hors charges) x mois commencés

Nous pouvons nous interroger sur le délai de restitution du dépôt de garantie lorsque le locataire ne prend pas possession des lieux. Étant donné qu’il n’y a pas eu de remise des clefs, il n’y a pas non plus de  restitution des clefs. Or, l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 pose comme point de départ pour le délai de restitution du dépôt de garantie la restitution des clefs.
Dans cette situation, il ne peut y avoir de dégradations ou de défaut d’entretien à la charge du locataire. Ainsi, on peut supposer qu’il convient de rembourser le dépôt de garantie dans le délai d’un mois à compter de la date d’effet du bail qui marque le début de la jouissance du logement. La durée du préavis expirera très certainement après ce délai d’un mois créant une dichotomie entre la date limite de restitution du dépôt de garantie et la date de fin du préavis d’un mois ou de trois mois. Toutefois, l’intérêt du bailleur étant de relouer au plus vite et le montant du dépôt de garantie étant limité à un mois pour un logement, il est dans l’intérêt du bailleur de rembourser au plus vite le dépôt de garantie afin de se libérer de cette situation peu accommodante.

 

C. Le bénéficiaire de la restitution du dépôt de garantie

 

Qu’il y ait ou non solidarité entre les colocataires, lorsqu’un colocataire quitte les lieux en cours de bail, il ne peut pas prétendre à la restitution immédiate de sa quote-part du dépôt de garantie. Le remboursement de ce dernier suppose la restitution effective des lieux au propriétaire.
En d’autres termes, le locataire quittant les lieux en cours de bail ne peut demander au bailleur la restitution immédiate de sa quote-part de dépôt de garantie ; celle-ci suppose en effet la remise des clefs au bailleur et donc le départ du dernier des colocataires.
Il revient donc aux colocataires de régler entre eux cette question du remboursement au locataire sortant de sa quote-part du dépôt de garantie. Le départ de l’un des colocataires ne met pas fin au contrat qui se poursuit aux mêmes conditions avec celui ou ceux qui restent dans les lieux. La restitution du dépôt de garantie est donc différée jusqu’au départ du dernier des colocataires, qui seul permettra la réalisation de l’état des lieux de sortie (Cass. Civ. 3ème : 21 novembre 1990, Bull. Civ. III, n°237).
Dans le cadre de la restitution du dépôt de garantie, les colocataires sont les créanciers du bailleur. Or, l’article 1311 du code civil dispose que « la solidarité entre créanciers permet à chacun d'eux d'exiger et de recevoir le paiement de toute la créance. Le paiement fait à l'un d'eux, qui en doit compte aux autres, libère le débiteur à l'égard de tous. Le débiteur peut payer l'un ou l'autre des créanciers solidaires tant qu'il n'est pas poursuivi par l'un d'eux. »
Le bailleur est fondé à restituer l’intégralité du dépôt de garantie à l’un des colocataires. Ilpeut être préférable de le rendre à parts égales entre eux afin d’éviter toute réclamation.

 

D. Le débiteur de la restitution du dépôt de garantie

 

Dans le cadre d’un mandat de gestion, la restitution du dépôt de garantie incombe au bailleur. Ainsi, c’est ce dernier qui est débiteur du dépôt de garantie et non l’agent immobilier mandataire (Cass. 3ème civ., 12.07.2005, n° 03-20063). Tout litige  relatif au dépôt de garantie doit mettre en cause le bailleur.  L’assignation doit être délivrée à ce dernier (Cass. 3ème civ., 19.12.2013 : JurisData n° 2013-030106 ; Loyers et copr. 2014, comm. 42).

Dans le cadre d’un mandat de location, en l’absence de réception de fonds par l’agent immobilier, le dépôt de garantie a été directement versé au bailleur et encaissé par ses soins. Il lui appartient de restituer le dépôt de garantie au locataire sortant.

Dans le cadre de la mutation du bien loué, l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 fixe la règle suivante : « En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n'a d'effet qu'entre les parties à la mutation. » La restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau propriétaire. Le preneur n'a pas à faire la preuve que le dépôt a été transmis à ce dernier (Cass. 3ème civ., 8 sept. 2016, n° 15-19169 : JurisData n° 2016-018226 ; Loyers et copr. 2016, comm. 224).
Lors de la vente du bien loué, il convient de prévoir que le vendeur verse à l’acquéreur le dépôt de garantie afin que ce dernier le restitue. Toute convention contraire entre ce dernier et le précédent propriétaire n’est pas opposable au locataire. Cette règle n’est pas applicable aux autres baux, ici, l’ancien bailleur reste en principe débiteur de la restitution du dépôt de garantie.

 

E. En cas de litige

 

En cas de litige notamment relatif à la restitution du dépôt de garantie, aux charges et aux réparations locatives, il est possible de saisir la commission départementale de conciliation du lieu de situation de l’immeuble (art. 20 loi du 6 juillet 1989). Elle a pour objectif de résoudre amiablement le litige.
La saisine de la commission de conciliation est obligatoire avant toute saisine du juge pour les litiges relatifs :
• au complément de loyer,
• à la réévaluation du loyer au renouvellement du contrat
• à l’évolution des loyers à la relocation
Dans tous les autres cas, il n’est pas obligatoire de la saisir. Les parties peuvent s’adresser au juge du tribunal d’instance compétent qui connaît des actions dont un contrat de louage d'immeubles à usage d'habitation ou un contrat portant sur l'occupation d'un logement est l'objet, la cause ou l'occasion (art. R. 221-38 du code de l’organisation judiciaire).
Si les parties trouvent un accord, elles signent la conciliation et mettent fin au litige (impossibilité de saisir le juge pour le même litige). A défaut d'accord, la commission de conciliation émet un avis adressé aux parties. Les parties peuvent saisir le juge.

 

Source SNPI

 

Le 23 juillet 2020

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