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La responsabilité du syndic de copropriété

 

Les missions du syndic sont définies par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 sur la copropriété  (art. 18). Sa responsabilité peut être mise en jeu s’il ne respecte pas son mandat vis-à-vis du syndicat des copropriétaires (art. 1992 du code civil) ou, sur le fondement de sa responsabilité civile, s’il cause un dommage à autrui (art. 1382 du code civil).

 

Les fautes susceptibles d’engager la responsabilité du syndic professionnel vis-à-vis de son mandant, à savoir le syndicat des copropriétaires, peuvent se répartir ainsi :

1. la négligence dans la gestion de l’immeuble. En raison de ses missions de gestionnaire sont étendues, le syndic est tenu au respect d’une obligation de diligence. Il s’agit là avant tout d’une obligation de moyens plus que de résultat ; ainsi, on ne pourrait reprocher au syndic de ne pas avoir exécuté des travaux décidés par l’assemblée générale faute de disposer des crédits suffisants ;

2. son intervention en dehors de son domaine de compétence ; si le syndic est un organe essentiel au bon fonctionnement de la copropriété, il ne saurait mettre à mal la souveraineté du syndicat et de son organe délibérant, l’assemblée générale. Le cas le plus fréquent de l’« excès de pouvoir » du syndic concerne ainsi son intervention en lieu et place du syndicat, souvent en matière de travaux réalisés par des copropriétaires. Or, « l'accord du syndic ne peut se substituer à une autorisation expresse et régulière de l'assemblée générale » (Civ. 3e, 22 mars 2018, no 17-10.053).

3. sa défaillance au regard de son devoir de conseil et de vigilance. En effet, « tout syndic professionnel (…) est tenu à une obligation de conseil vis-à-vis de l’ensemble des copropriétaires et engage sa responsabilité s’il y manque » (Cass. 3e civ., 13 nov. 2003, n° 02-11.567), arrêt confirmé deux ans plus tard : « le syndic, a fortiori professionnel, a une obligation de conseil et d’information vis-à-vis du syndicat des copropriétaires » (Cass. 3e civ., du 13 avril 2005, 03-20.760). Si le syndic ne peut s'opposer aux résolutions votées par les copropriétaires, encore faut-il qu'il les mette en garde contre des prises de position contraires aux textes ou à l'intérêt de la collectivité.

 

On trouve ainsi de nombreux jugements condamnant la carence du syndic dans son devoir de conseil et d'information :

    - sur la nécessité de souscrire une assurance-dommage-ouvrage : Cass. 3e civ., 25 janv. 1994 : D. 1994, somm. p. 207 ; CA Paris, 10 janv. 1990 : Juris-Data n° 1990-020017,

   - sur le placement des fonds disponibles du syndicat : Cass. 3e civ., 8 févr. 1995 : Juris-Data n° 1995-000222,

   - au sujet de surconsommation d'eau : CA Aix-en-Provence, 9 mars 1987 : Juris-Data n° 1987-042984,

   - sur la nécessité d’interrompre un délai de prescription décennale (CA Paris, 23e ch. B, 29 janv. 2004, SARL CO GES CO c/ Synd. Résidence Le Signal de la Plaine à Cachan : Juris-Data n° 2004-231896).

Ces exemples illustrent l’obligation qui pèse sur le syndic d’appeler l'attention de son mandant sur la nécessité de prendre certaines mesures pour « préserver les intérêts de la copropriété » (CA Bourges, 1re ch., 5 nov. 2020, n° 19/01173). En conséquence, le syndic doit alerter le syndicat sur les conséquences préjudiciables qui s’attacheraient à l’inaction dans tel ou tel domaine. Ce devoir de conseil constitue, en quelque sorte, un « conseil de faire ».

Le devoir de conseil du syndic inclut un « conseil de ne pas faire », en particulier dans le domaine du droit. Autrement dit, un syndic professionnel se doit d’attirer l’attention du syndicat des copropriétaires sur les irrégularités dont pourraient être entachées certaines décisions au regard des dispositions légales et de celles résultant du règlement de copropriété.

Ce devoir de conseil juridique résulte, selon jurisprudence, de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 aux termes duquel le syndic est chargé d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale.

Parmi les nombreux jugements illustrant ce devoir de conseil,  on peut citer celui du TGI de Paris de 2018 :
« L’obligation de procéder à l’exécution des résolutions de l’assemblée générale ne dispense pas le syndic de son devoir de conseil, en ce sens qu’il lui appartient d’attirer l’attention des copropriétaires sur les irrégularités dont pourraient être entachées certaines décisions, d’apporter les éclaircissements nécessaires aux membres du syndicat, en sa qualité de professionnel de l’immobilier, sur les conditions de légalité de leurs délibérations, et d’attirer leur attention sur les chances de succès ou d’échec d’une action en justice » (TGI de Paris, 8e chambre 2e section, 22 mars 2018, n° 15/03640).

Les juges condamnent les syndics dont les fautes ou les négligences ont entraîné, pour la copropriété ou pour un copropriétaire, un préjudice. Le fait que le syndic soit bénévole ne fait pas disparaître cette  responsabilité.
Le syndic est responsable des fautes qu’il commet, même s’il est bénévole (CA de Paris du 6.2.13, n° 08/04380). Sa responsabilité peut être mise en cause par le syndicat des copropriétaires - l’ensemble des copropriétaires - sur la base du mandat qu’il lui a donné de gérer la copropriété (art. 1992 du code civil), mais aussi par un copropriétaire victime d’une faute ou d’une négligence du syndic (art. 1382 du code civil).

 

Le syndic doit répondre des fautes commises dans le cadre de son mandat (cass. civ. 3e du 23.5.12, n° 11-14599). Il engage, par exemple, sa responsabilité à l’égard du syndicat des copropriétaires, s’il n’alerte pas l’assemblée générale sur une décision qui ne respecte pas le règlement de copropriété au sujet de dépenses de ravalement votées pour toute la copropriété alors qu’elles ne concernaient qu’un seul bâtiment (CA de Paris du 11.1.12, n° 10/04978).
Le syndic peut aussi être poursuivi parce que le syndicat des copropriétaires a dû rembourser des sommes à un copropriétaire, victime d’un sinistre trouvant son origine dans une partie commune. C’est le cas, si le syndic, informé de la fuite d’une canalisation, en sous-sol de partie commune, ne l’a pas réparée et n’a pas averti la copropriété de cette nécessité (CA de Paris du 1.3.07, n° 05/21085).

Chaque copropriétaire peut agir en responsabilité quand une faute du syndic lui a causé un préjudice personnel. Par exemple, le syndic, qui n’exige pas d’un copropriétaire ayant annexé une partie d’un couloir commun qu’il remette les lieux en l’état, commet une faute si cela empêche un autre copropriétaire d’effectuer les travaux pour lesquels ila obtenu une autorisation (cass. civ. 3e du 23.4.13, n° 12-14436).

 

La responsabilité du syndic à l’égard du syndicat des copropriétaires ne peut être engagée que s’il est prouvé qu’il a commis une faute dans l’exercice de son mandat (Cass. 3e civ. 6-2-2020 n° 18-22.788 F-D).

À la suite d’un incendie ayant endommagé des parties communes, le syndicat des copropriétaires procède à la réalisation de travaux de réparation. Un copropriétaire, se plaignant de l’insuffisance des travaux réalisés, l’assigne en dommages et intérêts. Le syndicat appelle en garantie le syndic pour n’avoir pas contrôlé les travaux, ainsi que l’architecte chargé de la conception et du suivi des travaux.
La cour d’appel retient la responsabilité du syndicat des copropriétaires. Mais elle rejette son appel en garantie contre le syndic. Le pourvoi du syndicat est rejeté : la responsabilité du syndic ne peut être engagée à l’égard du syndicat des copropriétaires que sur le fondement d’une faute dans l’exercice de son mandat. Ni le fait qu’il ait géré le sinistre, ni le fait que le syndicat des copropriétaires soit responsable de plein droit des désordres ne caractérisent l’existence d’une faute du syndic, lequel a fait appel à un architecte qui a conçu et suivi les travaux, ce dont il résultait que le contrôle technique des travaux ne relevait pas du syndic.
Le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des désordres causés à l’immeuble par les travaux de rénovation qu’il a fait réaliser à la suite d’un incendie. En revanche, comme le rappelle cet arrêt, pour rechercher la responsabilité du syndic, il doit rapporter la preuve d’une faute de celui-ci.

 


La responsabilité du syndic peut en effet être engagée vis à vis du syndicat pour des fautes commises dans l'accomplissement de sa mission, sur un fondement contractuel et plus précisément sur le fondement de la responsabilité du mandataire prévue par l'article 1992 du Code civil.
Le syndicat des copropriétaires doit rapporter la preuve d’une faute commise par celui-ci (Cass. 3e civ. 22-3-2018 n° 17-11.449).  Il est admis que le syndic est tenu d'une obligation de diligence et de vigilance qui s'apparente à une obligation de moyen (Cass. 3e civ. 5-10-1994 nos 92-19.764 et 92-19.769 : Bull. civ. III n° 159). Les juges du fond doivent donc rechercher si le syndic a accompli toutes les diligences nécessaires (Cass. 3e civ. 17-4-2013 n° 11-28.887 : BPIM 4/13 inf. 287). Mais dès lors qu'il a accompli des diligences normales, le syndic ne peut voir sa responsabilité engagée (Cass. 3e civ. 8-7-2015 n° 13-28.083 : BPIM 5/15 inf. 342 ; Cass. 3e civ. 14-9-2017 n° 16-19.467). Le fait que le syndicat des  copropriétaires voit dans certains cas sa responsabilité engagée de plein droit, en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, ne saurait justifier que le syndic soit automatiquement déclaré responsable. Pas plus d’ailleurs que la circonstance que le syndic ait géré le sinistre. La preuve d’une faute est nécessaire.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires reprochait au syndic de n’avoir pas contrôlé les travaux réalisés. Mais le syndicat ayant pris un maître d’œuvre en la personne d’un architecte, c’est à lui qu’incombait le contrôle des travaux, et non au syndic. La preuve d’une faute du syndic n’a donc pas été rapportée par le  syndicat dont l’appel en garantie a donc été à bon droit rejeté.

 

Le syndic doit faire réaliser les travaux nécessaires. L’article 18 de la loi de 1965 donne pouvoir au syndic «d’assurer l’exécution (…) des délibérations de l’assemblée générale» et «d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux». Il doit veiller au bon déroulement des travaux votés

Le syndic doit faire exécuter les travaux décidés par l’assemblée générale (AG) des copropriétaires. Même en présence d’un maître d’œuvre, il doit contrôler la qualité des travaux et les réceptionner, c’est-à-dire être là pour constater leur achèvement. Un syndic qui n’avait émis aucune réserve, ni fait aucune observation, alors que les travaux effectués sur le toit étaient visiblement mal faits a ainsi été condamné à payer la remise en état de la toiture, et à verser environ 30 000 € à une copropriétaire au titre du préjudice locatif, son appartement n’ayant pas pu être loué pendant plusieurs années (CA de Montpellier du 5.9.06, n° 05/04159). Même sanction pour un syndic qui a laissé passer le délai de la garantie décennale permettant de mettre en cause la société qui avait mal effectué les travaux d’étanchéité d’une terrasse. Il a été condamné à réparer les infiltrations ainsi que le préjudice de jouissance du logement subi par la copropriétaire habitant en dessous (CA de Paris du 9.9.04, n° 03/20245).
Le syndic de copropriété est également responsable s’il fait procéder à des travaux pour un prix excédant celui autorisé par l’AG. Par exemple, s’il commande des travaux d’ascenseur pour 33 570 € alors que l’assemblée les avait votés pour 23 100 € (cass. civ. 3e du 7.2.12, n° 11-11051).
Il a même été jugé que le syndic est responsable de n’avoir pas fait effectuer des travaux de couverture, votés en assemblée, bien qu’il n’ait pas disposé des fonds pour le faire, dans la mesure où il ne justifiait pas avoir effectué toutes les diligences - notamment saisir la justice - pour récolter ces fonds (cass. civ. 3e du 17.4.13, n° 11-28887).

 

En cas d’urgence, le syndic doit faire procéder, de sa propre initiative, à l’exécution de tous les travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble. Il en a le devoir et engage sa responsabilité s’il ne le fait pas. Il y a urgence lorsque le défaut de réaction rapide entraînerait un préjudice imminent, ce qui empêche d’envisager une convocation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires (il doit, en revanche, en convoquer une après). Le cas est courant lorsqu’il y a des fuites d’eau dans les parties communes: le syndic qui met presque un an à réagir pour réparer la fuite d’une descente d’eau pluviale causant des infiltrations dans un lot commet une faute (CA de Versailles du 1.2.10, n° 08/06579). Sont, par exemple, considérées comme urgentes: la réparation d’une canalisation provoquant des inondations et des odeurs pestilentielles, la réfection de balcons délabrés menaçantla sécurité des personnes, la réparation des fissures de la façade à l’origine d’infiltrations dans un appartement et de la prolifération de salpêtre (cass. civ. 3e du 10.1.12, n° 10-26207).
Négliger d’autres types d’urgence est aussi condamnable. Par exemple, pendant plus d’un an, un syndic n’avait pas fait réparer une porte de parking. Le fait qu’elle soit restée ouverte a permis le cambriolage d’une parfumerie située au rez-de-chaussée de l’immeuble (CA de Paris du 6.7.06, n°  05/20936).
L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que le syndic est chargé d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété, qui prévoit, le plus souvent, une obligation de souscrire une assurance. Par ailleurs, il a une mission générale d’administration de l’immeuble.Il doit souscrire une assurance
Le syndic commet une faute dans l’accomplissement de sa mission s’il ne souscrit pas d’assurance pour garantir les sinistres dont l’immeuble pourrait faire l’objet. Par conséquent, sa responsabilité sera retenue, s’il a résilié un contrat d’assurance sans en prendre un autre et si un incendie s’est déclaré postérieurement, sans que la copropriété puisse être couverte (CA d’Orléans du 3.10.97, n° 94/3082) ; ou bien s’il a assuré un immeuble pour une surface inférieure à la réalité, ce qui a entraîné une prise en charge partielle (CA de Paris du 20.5.99, n° 1997/13116).


Il doit effectuer les démarches auprès de l’assureur. La faute d’un syndic de copropriété est caractérisée dès lors qu’il n’a pas déclaré un sinistre - en l’occurrence, un dégât des eaux - dont l’origine se trouvait dans une partie commune (CA de Paris du 5.12.12, n° 08/22751). De la même manière, deux syndics qui se sont succédé ont été jugés fautifs dans le cas d’un sinistre dû à une tempête: ils n’avaient pas effectué les démarches nécessaires pour que la copropriété puisse être indemnisée pour la valeur à neuf. Ils auraient dû transmettre les factures des travaux effectués dans un délai de 2 ans à compter du sinistre, ce qu’ils n’avaient pas fait (CA de Paris du 29.6.07, n° 07/01393). Lorsque le syndic fait effectuer des travaux importants (par exemple, une réfection des façades), il a l’obligation de souscrire une assurance de dommage spécifique, qui les garantit pendant 10 ans (art. L 242-1 du code des assurances), sinon, il engage sa responsabilité (CA de Rouen du 6.10.99, n° 97/02989).

 

Le syndic doit procéder au recouvrement des charges. Le syndic répartit les charges de l’immeuble selon le règlement de copropriété (art. 10 et 18 de la loi du 10.7.65). Il doit aussi les recouvrer auprès des copropriétaires, si besoin en engageant des poursuites, après avoir adressé une mise en demeure en recommandé (art. 19-2 de la loi du 10.7.65). Le syndic n’a pas le pouvoir de modifier la répartition des charges telle qu’elle résulte du règlement de copropriété. Si des dysfonctionnements existent, par exemple au niveau des compteurs d’eau individuels, il lui appartient d’en informer les copropriétaires, et de faire intervenir une entreprise pour réparer les compteurs défaillants.
Mais, il commet une faute en effectuant une répartition différente de celle prévue: une répartition en fonction des tantièmes de copropriété au lieu de la consommation constatée au compteur individuel, par exemple. À cet égard, il ne peut pas invoquer l’approbation des comptes et le quitus que lui a donnés l’assemblée générale pour s’opposer à la demande d’un copropriétaire qui justifie d’un trop-versé au titre de sa consommation d’eau (CA de Versailles du 17.10.11, n° 10/04421).

Un syndic de copropriété a pour mission de recouvrer les charges de copropriété. Il n’a pas besoin d’une autorisation de l’assemblée générale pour poursuivre un copropriétaire en justice pour charges impayées. Sa responsabilité peut donc être engagée par le syndicat des copropriétaires s’il a négligé de le faire (cass. civ. 3e du 15.5.02, n°00-21802). Il engage sa responsabilité s’il manque de procéder à ce recouvrement mais également, lorsque par sa faute ou par sa négligence, une procédure de recouvrement est mise en échec. En l’occurrence, le syndic n’avait pas transmis au juge les documents permettant de prouver les sommes dues et la demande contre le copropriétaire défaillant avait été rejetée (CA de Paris du 11.1.07, n° 06/05174).

 


Le syndic a un devoir d’information lors de la vente d’un lot. Lors de la vente d’un lot de copropriété, le syndic doit transmettre au notaire chargé de l’opération un «état daté». Il s’agit d’un questionnaire destiné à informer l’acquéreur du lot concerné, des sommes éventuellement encore dues par le vendeur, ou des sommes prévisibles qui seront à sa charge (art. 5 du décret n° 67-223 du 17.3.67). Être informé de charges importantes, votées avant la vente mais payables après, permet éventuellement à l’acquéreur de négocier une baisse du prix de vente ou de faire préciser dans l’acte que certaines sommes seront à la charge du vendeur.
Il doit donner une information complète à l’acquéreur. Le syndic qui remplit un état daté 14 jours après une assemblée ayant voté un ravalement et n’en fait pas mention commet une faute.
L’acquéreur du lot, qui a dû payer les frais de ravalement, en a donc obtenu le remboursement par le syndic (CA de Paris du 12.1.06, n° 05/05138).
Dans le même sens, le syndic qui ne renseigne pas correctement ledit questionnaire, en omettant de signaler qu’il avait reçu une injonction de ravalement de la mairie et en répondant par la négative à la question «l’immeuble ou les locaux font-ils l’objet d’une injonction de travaux?» est fautif. Les juges ont toutefois mis seulement la moitié du coût des travaux payés par les acquéreurs à sa charge (12 500 € sur 25 000 €), car ils ont estimé que, compte tenu de l’aspect de l’immeuble, les acquéreurs pouvaient se douter qu’un ravalement aurait lieu prochainement (CA de Paris du 14.9.06, n° 05/22025).
De même, le syndic qui n’informe pas l’acquéreur potentiel d’un lot qu’une procédure judiciaire contre la copropriété est en cours et que cela risque d’avoir des conséquences financières, commet une faute. Dans cette affaire, l’acquéreur n’a su qu’après son arrivée qu’il allait devoir payer une quote-part de la condamnation, soit 1 861 €.  Les juges ont donc estimé qu’il avait perdu la possibilité de ne pas signer la vente ou d’y faire préciser que ces frais seraient à la charge du vendeur. Ils ont rejeté l’argument du syndic selon lequel il était impossible de connaître, lors de la vente, le résultat de la procédure en cours (CA de Versailles du 11.1.10, n° 09/01500).

 

Sources : https://www.legavox.fr/blog/mariani-lehnisch/syndic-devoir-conseil-29931.htm

https://www.village-justice.com/articles/responsabilite-syndic-copropriete,31338.html

http://leparticulier.lefigaro.fr/jcms/p1_1546154/la-responsabilite-du-syndic

https://darmigny-avocat.fr/2019/04/25/la-responsabilite-du-syndic-de-copropriete/

https://www.ufc-quechoisir-92nord.fr/3-syndic/mettre-en-cause-la-responsabilite-du-syndic

 

Le 11 janvier 2021

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