Image

La responsabilité des membres du conseil syndical

 

Les membres du conseil syndical ne sont pas responsables de la gestion du syndic, mais mandataires du syndicat, ils sont responsables envers lui de leurs propres fautes. En raison du caractère bénévole et gratuit de leurs fonctions, leur responsabilité ne peut être engagée que par des fautes lourdes. La responsabilité du président du conseil syndical pourrait être recherchée sur la base du droit commun de la responsabilité.

 

Pour engager la responsabilité civile d’un conseiller syndical, il est nécessaire pour les copropriétaires (ou un seul copropriétaire) de démontrer une faute de la part d’un ou plusieurs conseillers ( inexécution ou mauvaise exécution de leur mandat, par exemple) , un dommage (la nécessité de devoir procéder à des travaux, par exemple) et un lien de causalité entre la faute et le dommage. Si cette faute est liée à l’inexécution ou à la mauvaise exécution du contrat, la responsabilité est dite contractuelle. Si elle n’est pas liée au contrat, on dit que la responsabilité est extracontractuelle.
Pour engager la responsabilité pénale d’un conseiller syndical, il faut que ce dernier ait commis une infraction. Les infractions sont classées en trois catégories selon leur degré de gravité : les contraventions, les délits et les crimes. La plupart des infractions nécessitent l’intention, pour son auteur, de la commettre. Le syndicat devra alors porter plainte auprès d’un commissariat de police ou d’une brigade de gendarmerie. C’est ensuite le procureur de la république, qui décidera de l’opportunité des poursuites. En se « portant partie civile », les copropriétaires ne renoncent pas engager la responsabilité civile, et peuvent obtenir réparation. Les éventuelles amendes sont dues au Trésor public, elles ne bénéficient pas au syndicat.
Dans les cas les plus graves, le copropriétaire, comme tout citoyen, étant témoin d’un crime (les infractions les plus graves) commis par un conseiller syndical a l’obligation d’en avertir les autorités compétentes.

 

En réponse à une question posée par le Sénateur Yves Détraigne, le ministère de la Justice a rappelé, le 27 août 2020, qu’en tant que bénévoles les conseillers syndicaux bénéficient d’une quasi-immunité pour les actes accomplis dans l’exercice de leurs fonctions.

Ces fonctions sont triples (article 21 de la loi du 10 juillet 1965) :

-assister le syndic de la copropriété ;
-en contrôler la gestion ;
- conseiller le syndicat sur toutes questions, pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même.
Par exemple, si un conseiller syndical a fait preuve de négligence dans le contrôle des comptes du syndic ou n’a pas correctement conseillé l’assemblée générale, sa responsabilité ne sera pas, en pratique, engagée. Il sera protégé par son statut de bénévole.

Il n'y a jamais eu aucune condamnation d’un conseiller syndical ayant agi dans le cadre strict de son mandat.

Les missions du Conseil syndical ont été précisées dans un sens restrictif dans la réponse ministérielle précitée du 27 août 2020 : 

« Le conseil syndical est un organe de contrôle et d'assistance du syndic, non de gestion ou d'administration. Il ne dispose donc d'aucun pouvoir propre au titre de l'administration de la copropriété, à la différence du syndic, et il ne peut se substituer au gestionnaire de l'immeuble ».

Autrement dit, si les juges font preuve d’une très grande clémence à l’égard des conseillers syndicaux ayant failli « de bonne foi » dans leurs missions premières, il n’en est pas de même lorsque :

- ils ont agi avec mauvaise foi, en connaissance de cause, avec l'intention de nuire ;

- ils ont commis une faute grave (par exemple collusion frauduleuse entre le conseiller syndical et le syndic).
Dans ces hypothèses, les juges considèrent que le conseiller syndical a commis une faute détachable de ses fonctions.

Dès lors qu’il dispose d’une délégation de pouvoir de l’article 21-1 et qu’il agit dans ce cadre, le conseil syndical ne peut pas se cacher derrière le syndic, qui ne saurait engager sa responsabilité lorsqu’il s’est borné à exécuter les décisions régulières de l’assemblée générale.

Ce n’est qu’en l’absence de délégation régulière que le syndic se doit de refuser d’exécuter une décision abusive du conseil syndical (Cour d’appel de Pau, 24 octobre 2013, n° 12/02876, observations Sylvaine PORCHERON, AJDI avril 2014, p. 288).

Le conseil syndical bénéficiaire d’une délégation de l’article 21-1 ne peut pas non plus dégager sa responsabilité en prétendant avoir exercé son devoir de conseil, à l’inverse des syndics. Ces derniers, lorsqu’un choix financier ou technique est douteux, doivent avertir les copropriétaires (CA Paris Pôle 4 Ch 2, 2013 04 03 RG 10/20507, observations Guy VIGNERON, Loyers et copropriété, septembre 2013, com. 249). Toutefois, si le syndic a émis des objections mais que l’assemblée générale a passé outre, la responsabilité du syndic est dégagée (Cour de cassation, 3e civ., 11 octobre 2018, n° 17-25.790).

 

Le président du conseil syndical, ne répond que de ses "fautes lourdes". Pour la Cour de cassation, il est exclu que sa responsabilité puisse être mise en cause par un copropriétaire au titre de l'incapacité, des erreurs ou de la simple négligence (Cass. Civ 3, 29.11.2018, H 17-27.766).

 

Un conseiller syndical n’est pas protégé par son statut de mandataire bénévole s’il tient des propos diffamatoires, que ce soit à l’encontre du syndic, d’autres copropriétaires ou du gardien de l’immeuble.

Un exemple est fourni par l’arrêt de la Cour d’appel de Poitiers du 17 janvier 2007 (CA Poitiers, 3e ch. civ., 17 janv. 2007, n° 06/01197). Dans cette espèce, le Président du Conseil syndical avait insinué, lors de l’assemblée générale des copropriétaires, que le gardien se livrait à des actes de voyeurisme dont les victimes étaient des jeunes filles de la résidence. La cour d’appel, confirmant le jugement du Tribunal d’Instance de La Rochelle, juge que de tels propos, « jetant le discrédit » sur la personne du gardien, sont diffamatoires. En conséquence, la Cour confirme le jugement qui, d’une part, condamnait le Président du Conseil syndical à lui verser la somme de 3 800 € à titre de dommages intérêts, d’autre part, ordonnait la lecture du dispositif du jugement lors de l'assemblée générale suivante.

 

Un membre du Conseil syndical pourra également être condamné s’il est établi qu’il a poursuivi un « intérêt strictement personnel » comme l'illustre un arrêt de la cour d'appel de Nancy: « M. Y n’a pas agi dans le cadre de ses fonctions telles que définies par la loi consistant en une mission d’assistance et de conseil, même s’il s’est présenté à A en qualité de président du conseil syndical, dès lors que cette qualité était sans rapport avec cette fonction compte tenu de ce qu’il agissait dans un intérêt strictement personnel et non en vertu d’un mandat du syndicat des copropriétaires. » (CA Nancy, 17 nov. 2015, n° 15/02361). Dans cette affaire, le président du conseil syndical et le syndic sont condamnés solidairement à 4 000 € de dommages et intérêts.

 

Dans un arrêt du 29 novembre 2018, la Cour de cassation a jugé que l'engagement de la responsabilité du conseiller syndical par un copropriétaire (tiers au mandat) requiert l'existence d'une faute suffisamment grave qui, au cas d'espèce, n'était pas constituée par une négligence dans la surveillance des comptes du syndic en l'absence de collusion frauduleuse entre le conseiller syndical et le syndic (Civ. 3ème, 29 nov. 2018, pourvoi n° 17-27.766).

En tant que bénévole, le conseiller syndical est donc protégé par les dispositions de l’article 1992 du code civil. Il l’est également par le fonctionnement même de la copropriété et de liberté de vote des copropriétaires. En effet, les conseillers syndicaux ne sauraient en toute hypothèse être tenus responsables des conséquences des décisions souveraines de l'assemblée (CA Paris, pôle 4 - ch. 2, 21 juin 2017, n° 15/09932). Dans une affaire similaire, où une copropriétaire invoquait un abus d'autorité de l'ensemble du conseil syndical par le dépôt de notes indiquant le sens du vote des membres du conseil dans les boîtes aux lettres de la copropriété avant l'assemblée, la Cour d'appel de Paris a de nouveau rappelé que les copropriétaires réunis en assemblée générale sont libres de voter comme ils l'entendent, qu'il appartient au conseil syndical de donner son avis à l'assemblée générale en vertu de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 et que le fait d'avoir remis à chacun un avis sur les différents projets de résolution n'était pas fautif (pôle 4 - ch. 2, 20 sept. 2017, n° 15/10113).

 

Les juges de Nanterre viennent de sanctionner très sévèrement une Présidente du conseil syndical qui avait manifestement agi dans l’intention de nuire à ses voisins et avait ainsi manipulé l’assemblée générale.

La juridiction des Hauts-de-Seine a ainsi retenu, le 1er février 2021, que "la démarche fautive de la Présidente du Conseil syndical consistant à demander au syndic d’inscrire une résolution à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 01/12/2013, portant habilitation de ce dernier à agir en justice pour remettre en cause un droit acquis de ces derniers, ne s’inscrit pas dans la mission habituelle d’un membre du conseil syndical, mais apparaît par sa gravité, détachable de sa mission habituelle, engageant pleinement sa responsabilité" (TJ de Nanterre, 1er févr. 2021, n° 17/06746).

Les juges franciliens accusent la Présidente du conseil syndical d'avoir une mémoire sélective : « L’oubli allégué par Madame Y de l’existence de cette autorisation, justifié selon cette dernière par l’écoulement d’un délai de plus de vingt ans apparaît pourtant comme étant sélectif, pour porter seulement sur l’autorisation, mais pas sur l’existence elle-même de la véranda. »

Dans cette affaire, le syndic et la Présidente du Conseil syndical sont condamnés solidairement à 158.000 €, soit près de 80.000 € chacun. Cette somme est importante car les fautes cumulées du syndic et de la présidente du conseil syndical ont entrainé la perte de valeur d’un bien immobilier situé dans la riche commune de Boulogne-Billancourt (banlieue ouest de Paris).

 

Des conseilleurs syndicaux vont  jusqu’à faire intervenir des entreprises sans prévenir le syndic avant d’ordonner à ce dernier de régler la facture. Dans ce cas, il existe trois solutions.

La première est que le syndic paye. Dans ce cas, sa responsabilité peut être mise en cause (Cour d’appel de Pau, 24 octobre 2013, n° 12/02876, observations Sylvaine PORCHERON, AJDI avril 2014, p. 288).

La deuxième hypothèse est que le syndic, plus sagement, demande à l’assemblée générale de ratifier la dépense. Si elle le fait, tant le syndic que le conseiller syndical n’ont pas engagé leur responsabilité. En effet, il faut se souvenir de la très belle formule employée par la Cour d’appel de Paris : « Le syndic répond du bon exercice de sa mission en qualité de mandataire du syndicat de copropriétaires. La faute de gestion susceptible de lui être reprochée est une faute simple, appréciée in abstracto à l’aune du comportement du bon père de famille. Cette faute doit avoir entraîné un préjudice pour le syndicat de copropriétaires qu’il représentait. Le syndic de copropriété ne peut s’exonérer de sa responsabilité qu’en établissant qu’il n’a fait qu’exécuter une décision régulière d’assemblée générale des copropriétaires ou en établissant qu’il a agi avec diligence et compétence » (Cour d’appel de Paris, Pôle 4, ch. 2, 16 oct. 2013, n° 09/07806, Loyers et copropriété, mars 2014, com. 99, obs. Guy VIGNERON).

La troisième hypothèse est que le syndic refuse de payer pour l’ordre lancé imprudemment par un conseiller syndical tout en refusant aussi de saisir l'assemblée générale. Le conseiller syndical imprudent peut alors demander directement que l’assemblée générale valide la dépense qu’il a ordonnée. Si l’assemblée refuse, les problèmes commencent pour le conseiller téméraire.

L’entrepreneur ou le prestataire qui fournit un bien ou un service à un syndicat des copropriétaires doit veiller à s’adresser au seul syndic pour obtenir un ordre de mission ou un paiement.

Le syndic est notamment chargé de représenter le syndicat des copropriétaires dans tous les actes de la vie civile (article 18 I, 4ème tiret). En tant que professionnel, le prestataire ne peut pas l’ignorer. S’il obéit aux ordres d’un copropriétaire qui se borne à se présenter comme conseiller syndical, le prestataire commet une imprudence.

Si le syndic et l’assemblée générale refusent de payer ensuite, le prestataire peut invoquer l’enrichissement sans cause du syndicat des copropriétaires, mais la jurisprudence est assez défavorable pour lui. Une Cour d’appel a, ainsi, été sévère à l’égard du syndic violant la loi quant au délai de deux mois à respecter avant d’engager des dépenses après le vote de l'assemblée (CA Aix en Provence 26 sept 2013 12/17003, AJDI, février 2014, p. 148, obs. Sylvaine PORCHERON)

Il en résulte que l’engagement de la responsabilité d’un conseiller syndical est quasi-impossible en pratique. Cependant, si le conseiller syndical outrepasse ses fonctions légales, il ne sera aucunement protégé par son mandat. Il devra donc répondre de ses actes comme n’importe quel copropriétaire.

 

Sources: https://www.legavox.fr/blog/mariani-lehnisch/benevole-condamne-justice-30127.htm

https://www.legavox.fr/blog/mariani-lehnisch/abus-pouvoir-president-conseil-syndical-29987.htm

https://www.legavox.fr/blog/me-thomas-carbonnier/quelle-responsabilite-president-conseil-syndical-29109.htm

https://www.legavox.fr/blog/thierry-poulichot/responsabilite-conseiller-syndical-usurpant-pouvoirs-30009.htm

https://www.legavox.fr/blog/thierry-poulichot/responsabilite-conseil-syndical-delegation-pouvoir-30001.htm

 

Le 10 février 2021

0
Feed

Commentaires

07/07/2021 par Eugène LIMERY

Cet article est très important . Il peut effectivement arriver qu'un conseiller syndical fasse supporter à la copropriété les conséquences financières des dégâts causés par son fils sur des parties communes .Or, il eût suffi que ce co-propriétaire souscrivît préventivement une assurance personnelle . Et si 3membres présents invoquent sans preuve, des procurations invisibles et qu'un recours est formé pour faire annuler l'A.G.,( le quorum n'était pas atteint, la copropriété doit elle supporter les frais de procédure (honoraires d'avocat) ?

08/07/2021 par fab

Lorsqu'une action est intentée au nom de la copropriété, l'ensemble des copropriétaires doit en supporter les frais. Cordialement

Laisser un commentaire