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La responsabilité civile du notaire


L'appréciation de la faute notariale s'effectue par comparaison avec ce que les juges considèrent être un « bon notaire », c'est-à-dire un « officier ministériel normalement diligent » (Cass. 1e civ. 4 mars 2003 n° 99-18.259 : Bull. civ. I n° 62).
Celui-ci devra par conséquent se conduire « en notaire avisé et en juriste compétent et méfiant » (CA Lyon 1e ch. 31 mai 2001 : Juris-Data n° 01-144758). Tout comportement professionnel qui témoignerait de l'absence de ces qualités pourra donc être considéré comme fautif.


Les obligations professionnelles du notaire s'imposent à lui en dépit des compétences personnelles de son client, de l'insignifiance de la participation de l'officier public à l'opération envisagée, ou encore de la nature de l'acte rédigé. En effet, la gravité des actes authentiques et même plus généralement des actes qui nécessitent l’intervention d’un notaire nécessite que le client soit particulièrement bien avisé. Il doit être en possession de toutes les informations susceptibles d’influer sur sa volonté de conclure l’acte juridique. Il doit à ce titre, connaître intégralement les risques liés à l’opération envisagée. « Le notaire n'est pas déchargé de son devoir de conseil par les compétences personnelles de son client » (Cass. 1e civ. 28 novembre 1995 n° 93-15.659).

En conséquence, le notaire doit être impartial au regard de l’ensemble des parties et doit donc éviter toute partialité au regard de la partie qui l’a diligentée. Peu importe par quel client le  notaire a été choisi : il est et doit demeurer un tiers impartial. La Cour de cassation a ainsi eu l’occasion de rappeler que «le notaire ne peut pas accepter un acte qui néglige « les intérêts d'une cliente occasionnelle pour favoriser des clients habituels » (Cass. 1e civ. 14 février 1950 : Bull. civ. I n° 44). I

Peu importe les enjeux financiers procurés par l’acte aux clients aussi bien qu’au notaire, ce dernier est toujours soumis au même devoir de conseil et d’impartialité. Ce devoir de conseil est tel que la gratuité d'un acte ne l'exonère pas de sa responsabilité et il devra aux parties une même diligence, quand bien même il n'aurait fait qu'accepter de corriger le texte d'une convention à laquelle il n'aurait pas concouru (Cass. 1e civ. 16 février 1994 n° 91-20.463 : Bull. civ. I n° 69).

La jurisprudence affirme depuis longtemps que les notaires ne peuvent « décliner le principe de leur responsabilité en alléguant qu'ils se sont bornés à donner la forme authentique aux conventions des parties » (Cass. 1e civ. 21 juillet 1921 : D. 1925 1 p. 29).
Le notaire ne peut donc valablement invoquer le moyen selon lequel il serait le simple scribe de ses clients (Cass. 1e civ. 22 janvier 2002 n° 99-16.875 : Juris-Data n° 2002-012739).

En conférant à un acte sous seing-privé, la valeur d’un acte authentique, le notaire ne fait pas qu’apposer son sceau moyennant le versement d’une rémunération. Au contraire, en conférant à un acte la valeur d’un acte authentique, le notaire atteste de ce que les clients ont parfaitement conscience de l’étendue de l’acte qui les engage mutuellement. A défaut, le notaire engage tout naturellement sa responsabilité ; de n'est que si le préjudice s'est réalisé avant même l'authentification par le notaire de l'accord des parties qu'il pourra être exonéré de sa responsabilité (Cass. 1e civ. 24 octobre 2006 n° 05-12.636).

Le notaire doit s’assurer, que les parties ont contracté en toute connaissance de cause même si elles semblent conscientes des conséquences de leurs actes. Ainsi, peu importe que l’acquéreur ait déclaré faire son affaire personnelle des conséquences d’un jugement dont il a eu connaissance, portant sur une bande de terrain supplémentaire attribuée au voisin. Le notaire qui a rédigé la vente ne peut échapper à sa responsabilité dès lors que cette décision de justice n’était pas annexée à l’acte. Il lui incombait en effet de s’assurer que son client avait eu connaissance de la teneur de ce jugement et de son incidence, en l’occurrence une diminution de la surface de son propre terrain (cass. civ. 1re du 14.11.12, n° 11-24726).
Le plus souvent, le devoir de conseil porte sur un risque particulier, variable selon les circonstances. Le notaire n’est en principe pas tenu à une obligation de mise en garde en ce qui concerne l’opportunité économique de l’opération à laquelle il prête son concours (cass. civ. 1re du 4.11.11, n° 10-19942). Mais il est censé avertir l’acquéreur du risque inhérent au projet. En cas de recours à un emprunt, le notaire doit alerter son client de la nécessité d’insérer une clause suspensive d’obtention d’un prêt (cass. civ. 1re du 9.6.98, n° 96-13785).

L’affirmation du devoir de conseil des notaires est aussi marquée dans le domaine de la construction. Le notaire est bien entendu tenu d’alerter l’acquéreur sur le fait que le terrain sur lequel il a jeté son dévolu est inconstructible (cass. civ. 1re, du 12.7.89, n° 88-12387). Par ailleurs, il a été jugé qu’un notaire, informé du fait que le terrain qu’il projetait d’acheter était soumis aux contraintes de la loi Littoral, aurait dû attirer l’attention de l’acquéreur sur les risques qu’il encourait. En l’occurrence en s’engageant avant que le permis de construire n’ait acquis un caractère définitif. Il se devait de l’informer de la possibilité d’insérer une condition résolutoire dans l’acte de vente (cass. civ. 1re du 20.3.14, n° 13-14121).
Idem dans l’hypothèse où le terrain est situé en zone inondable. Le fait qu’un notaire prenne la précaution de faire signer à l’acquéreur une note de renseignements d’urbanisme annexée à l’acte authentique, apportant cette précision, ne suffit pas. Même s’il a pris soin de rappeler dans l’acte que l’acquéreur «reconnaît avoir pris connaissance et s’engage à faire son affaire personnelle des indications et prescriptions» contenues dans cette note, il commet quand même une faute. En effet, il n’a pas éclairé son client sur le risque qu’il encourait en s’engageant avant que le permis de construire n’ait acquis un caractère définitif (cass. civ. 3e du 23.5.07, n° 06-11889). 


Dans une autre affaire, portant sur une vente en l’état futur d’achèvement, le notaire aurait dû s’assurer que les travaux avaient bien démarré - ce qu’une simple déclaration d’ouverture du chantier ne permettait pas d’établir - ou bien qu’une prorogation du permis avait été obtenue. En d’autres termes, informer l’acquéreur qu’en s’engageant quand même, alors que la durée de validité du permis expirait très peu de temps après la vente, il courait de grands risques (cass. ass. plén. du 5.12.14, n° 13-19674).
À propos de l’assurance, le notaire doit préciser clairement si les travaux relatifs au bien mis en vente sont garantis, ou non, par une assurance dommages-ouvrage, en application de l’article L. 243-2 al. 2 du Code des assurances. Il ne s’agit pas seulement d’attirer l’attention de l’acheteur sur les assurances à souscrire par le vendeur et les conséquences pour lui en cas de défaut d’assurances (cass. civ. 1re du 12.6.12, n° 11-18277). À l’acquéreur de demeurer toutefois vigilant : dès lors que le notaire a mentionné l’absence de dommages-ouvrage, il n’est pas tenu de le mettre en garde sur les conséquences qui en résultent (cass. civ. 1re du13.3.01, n° 98-18155).
 
L’obligation de conseil du notaire est considérée comme absolue et la jurisprudence se montre sévère à l’égard du professionnel. Les compétences personnelles d’un client, y compris sur des questions immobilières, ne permettent pas en soi au notaire de se décharger de sa propre responsabilité.
Alors qu’un acquéreur, un investisseur considéré comme avisé, avait préalablement reconnu avoir fait une opération financière, et substitué une autre solution à celle initialement prévue, le notaire se devait quand même de l’informer des risques engendrés par les modifications apportées au projet initial (cass. civ. 1re du 6.2.13, n° 12-12123). Cette obligation perdure même si l’acquéreur est de mauvaise foi (cass. civ. 3e du 30.1.13, n° 11-26074, 11-26648 et 11-27970). De plus, le notaire n’est pas exonéré automatiquement de sa responsabilité s’il tente de s’abriter
derrière une faute de l’acquéreur pour se décharger. Dans ce cas, les tribunaux penchent souvent pour un partage de responsabilité. Illustration dans cette affaire emblématique où la Cour de cassation a limité le montant des dommages et intérêts en raison de la négligence de l’acheteur qui, malgré le silence du vendeur, n’avait pas interrogé le notaire sur la nature d’activités industrielles et leurs conséquences. Ce dernier, sachant que le bien vendu était situé dans une zone d’aménagement concerté où s’exercent de telles activités, aurait dû rechercher s’il n’en résultait pas de graves dangers pour l’acheteur (cass. civ. 3e du 25.5.11, n° 09-16677). Mais il a été admis dans une autre affaire que le client qui fait de la rétention d’informations au notaire ne peut valablement engager la responsabilité du professionnel (cass. civ. 1re du 4.5.12, n° 11-14617).

Les notaires sont tenus de vérifier la validité et l'efficacité des actes qu'ils instrumentent et de s'assurer que le projet poursuivi par les contractants est réalisable eu égard à la réglementation applicable. La jurisprudence est d'autant plus sévère qu'elle interprète strictement les causes d'exonération de responsabilité.

Le vendeur doit avoir la capacité juridique de disposer du bien qu’il vend. Au notaire de s’en assurer. Il est tenu bien sûr de s’assurer de son identité et de son état civil (art. 5 du décret n° 71-941 du 26.11.71). C’est indispensable pour que l’acte puisse être publié au service de publicité foncière. Ces vérifications passent par la production d’une pièce officielle, carte nationale d’identité par exemple, mais aussi par l’obtention d’un extrait d’acte de naissance et de mariage du vendeur auprès de la mairie concernée. En pratique, l’acquéreur ne peut exiger du notaire qu’il ait une certitude sur l’adresse future du vendeur. Mais si le professionnel ne parvient pas à l’obtenir, ce n’est pas forcément bon signe…Il doit a minima l’informer du risque qui pourrait en découler, typiquement des vices cachés susceptibles d’affecter le bien (cass. civ. 1re du 4.2.03, n° 01-14889).
L’extrait d’acte de naissance permet au notaire de vérifier, par la présence éventuelle d’une mention spéciale portée en marge, que le vendeur n’a pas fait l’objet d’une décision du tribunal concernant l’ouverture ou la modification d’une tutelle ou d’une curatelle. Un propriétaire incapable majeur, bénéficiant d’une protection juridique spécifique, ne peut en effet effectuer de transaction que sur autorisation du juge. Dans ce cas, le notaire qui n’a pas tenu compte de cette décision de justice, voit sa responsabilité engagée pour négligence. Mais le plus difficile est de détecter une altération mentale passagère susceptible d’affecter la validité du consentement du vendeur. Si aucune circonstance ne pouvait laisser présager une telle situation, le notaire est mis hors de cause. Au moindre doute, un professionnel prudent fera annexer à l’acte de vente un avis médical attestant de la capacité de son client.
Un point de vigilance porte sur la procuration, dans l’hypothèse où le vendeur se fait représenter lors de la signature de l’acte. Le notaire est censé s’assurer au préalable des intentions réelles du propriétaire qui a donné une procuration à un tiers. Au risque d’être condamné si ce dernier agissait sous influence. Comme dans cette affaire où le titulaire de la procuration s’est par la suite vu condamné pour mauvais traitement et abus de faiblesse envers la propriétaire (cass. civ. 1re du 2.10.13, n° 12-24754, 12-25862, 12-26223, 12-27874). De même, est considéré comme fautif le notaire qui, confronté à la situation d’un couple en instance de divorce, aurait dû en déduire, alors que le partage des biens était conflictuel, que la procuration apportée par le conjoint était un faux. 


Si le vendeur est un commerçant, le notaire doit également vérifier que la vente n’est pas destinée à masquer une faillite (cass. civ. 1re du 16.10.13, n° 12-24267). En particulier, en s’assurant qu’il n’est pas soumis à une procédure de redressement ou de liquidation judiciaires mentionnée au Bodacc (Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales). Faute de quoi, l’acquéreur qui se retrouverait évincé par les créanciers faisant annuler la transaction pourrait se retourner contre le notaire négligent.

Il a été jugé que le notaire engage sa responsabilité dès lors qu’il n’a pas vérifié que les travaux effectués dans l’appartement acheté affectant les parties communes étaient bien autorisés (cass. civ. 1re du 4.2.15, n° 14-10044). Du point de vue de l’acquéreur, il s’agit aussi que le notaire s’assure que le bien est conforme à son projet. Il engage sa responsabilité s’il ne s’est pas aperçu que le vendeur avait dissimulé l’existence d’un bail (cass. civ. 1re du 8.6.94, n° 92-18285). Pour un terrain à bâtir, il va demander un certificat d’urbanisme afin d’en contrôler la constructibilité. L’obtention de ce document suffit, à moins qu’il soit incomplet ou erroné, auquel cas le notaire devra effectuer des vérifications supplémentaires (cass. civ. 1re du 11.15.89, n° 88-10448). Le notaire engage par ailleurs sa responsabilité s’il fait signer à son client l’acte authentique avant que le permis de construire, dont l’obtention a été érigée en condition suspensive, ne soit définitif (cass. civ. 1re du 9.12.10, n° 09-70816). L’information à apporter par le notaire s’étend à la situation où c’est le vendeur lui-même qui expose une situation particulière, telle une fenêtre donnant sur un fonds voisin. L’officier ministériel ne peut alors se contenter d’insérer dans l’acte de vente une clause rappelant cet état de fait sans rechercher les conséquences de cette particularité, notamment la portée d’une possible servitude qui viendrait limiter la constructibilité. Faute de quoi, il engage sa responsabilité à l’égard de l’acquéreur (cass. civ. 3e du 13.10.99, n° 97-16160). Mais si le notaire est censé fournir au moment de la vente toutes les indications utiles portant sur le bien au futur acquéreur - au rang desquelles figurent les critères de décence du logement -, il n’est pas tenu d’aller le visiter lui-même. L’acheteur ne peut donc le rendre responsable du fait qu’un arrêté préfectoral d’insalubrité ait été pris après la vente (cass. civ. 3e du 17.9.14, n° 13-18931).

Dans un arrêt de la troisième Chambre Civile du 30 janvier 2013 (n°11-26074, 11-26648 et 11-27970) ni la qualité de professionnel des acquéreurs ni leur mauvaise foi n'ont été retenues pour décharger le notaire de sa responsabilité à leur égard. Dans cette affaire une SCI avait acquis un immeuble avant d'être placée en liquidation judiciaire. L'ordonnance du juge commissaire ayant autorisé la vente de cet immeuble avait précisé qu'il devait être dédié à l'exploitation d'un établissement pour adolescents handicapés. Cet immeuble avait fait l'objet d'une première vente, puis d'une seconde vente après découpe en trois lots d'appartements à usage d'habitation. La première vente et les trois ventes subséquentes ayant été annulées pour défaut de pouvoir du gérant de la SCI, les sous-acquéreurs recherchaient la responsabilité du notaire qui avait instrumenté les actes.

Le notaire contestait sa garantie au motif que les acquéreurs n'étaient pas de bonne foi et avaient pris délibérément un risque puisqu'ils avaient connaissance de l'affectation des lots.
Cet argument n'est pas reçu par la Cour de cassation qui estime que, même de mauvaise foi, les acquéreurs étaient déchargés de l'obligation de procéder aux vérifications nécessaires à l'efficacité des actes de vente, cette obligation ne pesant que sur le notaire.
Cet arrêt peut sembler bien sévère dès lors qu'en principe, la faute de la victime est une cause d'exonération. Il est cependant loin d'être isolé (en matière de responsabilité du locateur d'ouvrage, Civ. 3e, 21 nov. 2012, n° 11-25.200).

La jurisprudence érige l'obligation de conseil du notaire en devoir absolu. La profession de l'acquéreur ou le fait qu'il se soit entouré du conseil d'un professionnel du droit n'exonèrent par le notaire de ses obligations à son égard (V. Civ. 1re, 7 juill. 1998, n° 96-14.192,; 27 juin 1995, n° 92-19.621). Il appartient au notaire seul de vérifier l'efficacité des actes de vente, à l'exclusion des parties aux contrats.
En outre, le notaire ne doit pas seulement informer mais il doit conseiller. Le seul fait que l'information ait été portée à la connaissance de l'acquéreur ne suffit pas à l'exonérer de sa responsabilité. Le notaire doit mettre en garde l'acquéreur sur l'ensemble des risques et des conséquences éventuelles si ceux-ci se réalisent (Civ. 3e, 23 mai 2007 n° 06-11.889). La faute de la victime ne déchargera le notaire de sa responsabilité que lorsque, dûment informée des risques et conseillée, celle-ci s'y est exposée en toute connaissance de cause (Civ. 1re, 23 mars 1999 ; Paris, 2 févr. 1999, RTD civ. 2000. 323, obs. J. Mestre et B. Fages ).
Il résulte de cette jurisprudence que le notaire doit impérativement constituer la preuve de la délivrance des mises en garde en se ménageant un écrit, dont la rédaction doit être rigoureuse (Civ. 3e, 23 mai 2007 n° 06-11.889).
La Cour de cassation estime que l'acquéreur, souhaitant revendre le bien acquis, avait perdu, non tout ou partie de la valeur de l'immeuble, mais le profit qu'il aurait tiré de l'opération d'achat et de revente des biens, cette somme ayant été estimée forfaitairement pas la cour d'appel. Le notaire est également condamné à indemniser les établissements bancaires, la nullité de la vente ayant pour conséquence la nullité du prêt, ces établissements ayant perdu les intérêts conventionnels.

Le notaire peut être exonéré de sa responsabilité s'il rapporte la preuve de l'existence d'un cas de force majeure. En application de ce principe, il n'y a manquement au devoir de conseil que si et seulement si le notaire a pu connaître l'information ou le risque qu'on lui reproche de n'avoir pas révélé.  Ainsi par exemple, le notaire n’engage pas sa responsabilité s’il ignorait que le bien vendu était occupé par un tiers (Cass. 1e civ. 10 décembre 1996 : Dr. et patrimoine février 1997 p. 3). Mais dès lors qu'il existe le moindre indice de nature à éveiller les soupçons du notaire sur l'existence d'un risque, il doit effectuer les vérifications nécessaires à sa levée. A défaut, il commet une faute susceptible d'engager sa responsabilité (Cass. 1e civ. 30 mai 1995 n° 93-13.758 : Bull. civ. I n° 226).

La responsabilité du notaire peut être rejetée s'il est établi que le client connaissait l'existence du risque qu'il reproche au notaire de ne pas lui avoir révélé. Ainsi, dès lors que l'infestation par des insectes xylophages est expressément mentionnée dans l'acte et a donné lieu à une répartition des frais y afférents entre les parties ainsi qu'à une minoration du prix de vente tenant compte de leur présence, l'acquéreur avait parfaitement connaissance du vice et la responsabilité du notaire ne peut être engagée (Cass. 3e civ. 10 mai 2007 n° 05-21.290, SCI Dusu c/ SCP Pimouguet-Leuret ès qual. : RJDA 10/07 n° 952).


En outre, il ne pourra pas être imputé de faute au notaire s'il s'est abstenu d'informer un client au motif que cette information l'aurait conduit à violer son obligation au respect du secret professionnel. En effet, tant le Code pénal que le Règlement national des notaires imposent à la profession le respect du secret professionnel.  L'irrespect du secret professionnel expose d'ailleurs le contrevenant à des sanctions pénales (L'article 226-13 du Code pénal punit d'un an d'emprisonnement et de 15 000 € d'amende la révélation d'une information à caractère secret par une personne qui en est dépositaire, soit par état ou par profession, soit en raison d'une fonction ou d'une mission temporaire) et disciplinaires.
Cependant cette cause exonératoire de responsabilité doit être entendue très strictement. En effet si le devoir de conseil commande de délivrer au client une information couverte par le secret professionnel, le notaire doit faire en sorte de bien respecter son obligation de conseil, si possible en « dépersonnalisant » les informations qu’il détient et qui son couvertes par le secret professionnel. Ainsi donc, le notaire aura satisfait à son devoir de conseil et au bon respect du secret professionnel.

Le notaire engage sa responsabilité civile professionnelle dès lors qu'il omet d'effectuer une formalité essentielle ainsi, le notaire qui ne vérifie par l’identité, l’état et le domicile des parties (Cass. 1e civ. 6 février 1979 n° 77-15.232 : Bull. civ. I n° 45) ou encore, celui qui omet d'appeler le bailleur à l'acte de vente d'un fonds de commerce (Cass. 1e civ. 3 mai 2006 n° 05-15.487).

Le notaire doit également vérifier l'étendue des droits transmis (Cass. 1e civ. 20 octobre 1993 n° 91-18.582 : Gaz. Pal. 1994. 1 pan. 28). A ce dernier égard, le notaire qui instrumente une vente d'immeuble est tenu, pour assurer l'efficacité de son acte, de vérifier les origines de propriété, la situation hypothécaire ainsi que les déclarations du vendeur, notamment celles relatives à l'absence de servitude grevant le bien vendu (Cass. 1e civ. 23 novembre 1999 : Bull. civ. I n° 320).
Il devra également s'assurer de la sincérité au moins apparente des signatures figurant sur une procuration sous seing privé (Cass. 1e civ. 20 janvier 1998 n° 96-12.431 : Bull. civ. I n° 21) et effectuer les formalités nécessaires à une pleine efficacité de l'acte, telle que l'inscription du privilège du vendeur (CA Paris 15 septembre 1995 : D. 1995 IR 228).

Le notaire est censé vérifier l’étendue des droits du vendeur sur le bien faisant l’objet de la transaction. L’officier ministériel engage sa responsabilité s’il dresse un acte authentique sans recevoir la signature de tous les propriétaires en indivision sur le bien mis en vente. La jurisprudence est constante. Peu importe que l’acquéreur, constatant le défaut de signature par certains indivisaires, n’ait pas payé le prix (cass. civ. 3e du 17.6.09, n° 08-2699). De même, lorsque le bien provient d’une donation, le notaire doit faire intervenir à l’acte de vente les cohéritiers, considérés comme réservataires, afin d’éviter le risque d’une action en réduction par l’un d’entre eux. Et ce sous peine d’engager sa responsabilité (cass. civ. 1re du 9.6.11, n° 07-20959). L’acquéreur a tout intérêt à veiller à ce que le notaire produise un acte de notoriété. Son rôle est d’établir la postérité du donateur et d’indiquer dans quelles proportions les personnes concernées héritent. Il incombe aussi au notaire de tenir informé l’acheteur du risque de survenance d’un héritier dont l’existence n’aurait pas été révélée par cet acte.
Le notaire est tenu de vérifier l’étendue des droits immobiliers transmis lors de la vente. En particulier, clarifier une situation hypothécaire. Objectif de l’acheteur, posséder un bien libre d’une telle charge. Au notaire d’interroger le service de la publicité foncière du lieu où est situé le bien, par le biais d’un «état hypothécaire» appelé «hors formalité». Sans s’arrêter à la simple déclaration du vendeur, qui peut, de toute évidence, ne pas être sincère. C’est considéré comme une formalité essentielle.
Il arrive souvent que le bien soit hypothéqué, typiquement lorsque le vendeur a contracté un emprunt pour financer sa propre acquisition. Mais cela ne constitue pas pour autant un obstacle à la revente dès lors que le prix du bien est suffisant pour couvrir la créance bancaire. Une réponse ministérielle a toutefois rappelé l’obligation du notaire au titre de son devoir de conseil de lever l’état hypothécaire avant la signature d’un contrat de vente (rép. min. n° 26995, JOAN du 8.4.14). Un notaire qui a obtenu un état hypothécaire ne mentionnant aucune inscription 35 jours avant la vente et a pris la précaution, au regard de la situation économique du vendeur, de consigner le prix de vente pour prévenir le risque d’une éventuelle inscription sur le bien vendu, n’avait pas à demander un état plus récent ni à informer ses clients d’une telle éventualité (cass. civ. 1re du 15.3.05, n° 03-11823).


Le notaire qui omet d’avertir l’acquéreur que le bien fait l’objet d’un pacte de préférence - circonstance aggravante, il l’avait lui-même rédigée - et qui oublie de le purger, c’est-à-dire de proposer d’abord la vente au bénéficiaire de cette préférence, commet une faute (cass. civ. 3e du 10.10.12, n° 11-21932). La question de vérifier l’origine de propriété du bien vendu est également au cœur du travail des notaires. Ces recherches demeurent toutefois limitées dans le temps, la jurisprudence considérant que le notaire n’est pas tenu de remonter plus de trente ans en arrière, ce qui correspond au délai maximal pour pouvoir agir en justice (très peu d’actions sont toutefois encore concernées, suite à la réforme de la prescription). Ainsi l’officier ministériel ne commet pas de faute à ne pas révéler l’existence d’une servitude conventionnelle créée en… 1893, mais mentionnée durant les trente dernières années dans plusieurs actes de mutation d’une parcelle voisine (cass. civ 1re du 17.11.11, n° 10-25583). Mais des circonstances exceptionnelles peuvent conduire le notaire à engager des vérifications plus anciennes, notamment lorsque le vendeur a recueilli le bien par succession. Pour ce faire, le notaire doit s’adresser au service de la publicité foncière, voire au Centre départemental des archives (art. 44-1 du décret n° 55-1350 du 4.1.55).

Enfin le notaire doit également assurer les formalités postérieures nécessaires à la validité et l'efficacité de l'acte qu'il rédige telle que la publication foncière des ventes immobilières.  L'accomplissement de son obligation de vérification, ou au contraire, l'impossibilité d'y procéder n'exonère pas le notaire de son obligation accessoire et complémentaire de conseil. Ainsi, en principe, lorsque le notaire n'a pas les moyens effectifs de réaliser une vérification, toute obligation ne disparaît pas, mais son obligation de contrôle mute en devoir de conseil. Le notaire doit alors porter à la connaissance de son client l'impossibilité à laquelle il est confronté et l'informer des éventuelles conséquences qui peuvent en résulter.

Le notaire qui rédige une promesse ou un compromis est susceptible d’engager sa responsabilité, dans des conditions proches de celles d’un acte authentique. En aucun cas ne peut-il prétendre à l’exonération de sa responsabilité au motif que l’acte rédigé était seulement préparatoire (cass. civ. 1re du 21.2.95, n° 93-14233). Si l’aboutissement de la vente est conditionné au consentement d’un tiers, tel un indivisaire, l’acquéreur doit pouvoir être informé de l’aléa qui en résulte. À défaut, il est fondé à réclamer au notaire réparation du préjudice résultant des sommes qu’il avait versées au moment de la signature de la promesse, tels des frais de géomètre-expert (cass. civ. 1re du 11.9.12, n° 11-18953). Et quand une promesse de vente a été consentie par un seul indivisaire, le notaire doit avertir l’acquéreur potentiel du risque de non-réalisation de la vente (cass. civ. 1re du 22.3.12, n° 11-14090). 

Le notaire, tenu d’éclairer les parties et de s’assurer de la validité et de l’efficacité de l’acte, ne peut décliner le principe de sa responsabilité en alléguant le fait qu’il l’a seulement fait authentifier alors qu’il avait été établi par les parties (cass. civ. 1re du 3.4.07, n° 06-13304). Le devoir de conseil existe même quand le notaire n’a pas participé à la négociation, entre les mains d’un agent immobilier.

Le devoir de conseil impose en premier lieu au notaire d'informer ses clients sur la portée générale et le danger global de l'opération, tels que les risques de non-remboursement d'un prêt pour le prêteur (Cass. 1e civ. 7 novembre 2000 n° 96-21.732 : Bull. civ. I n° 282 ; Cass. 1e civ. 7 janvier 1975 : Bull. civ. I n° 3), ou de non-achèvement de l'immeuble pour l'acquéreur d'un immeuble à construire (Cass. 1e civ. 26 novembre 1996 n° 94-13.989 : Bull. civ. I n° 418), ou le choix d'un acte plutôt qu'un autre (CA Paris 16e ch. B. 25 janvier 2007 n° 06-02727 : obligation de conseiller de passer une cession de fonds de commerce plutôt qu'une simple cession de droit au bail).

Enfin, lorsque le notaire n'a pas l'obligation de réaliser une formalité, il peut être tenu à inviter le client à y procéder. Ainsi, le notaire doit informer le client de la nécessité de transmettre aux services fiscaux une déclaration de succession provisoire accompagnée d'un paiement partiel en cas d'impossibilité de procéder à une déclaration dans les temps (Cass. 1e civ. 26 novembre 2002 : Bull. civ. I n° 286 ; CA Paris 7 septembre 1999 : Gaz. Pal. 2000 I somm. 316).

La Cour de Cassation a été amenée à statuer très clairement sur le principe de la responsabilité des notaires en cas de vente d'immeuble. Deux époux avaient acquis, suivant acte notarié authentique du 16 mars 2000, une maison d'habitation avec cour attenante mentionnée au cadastre comme ayant une contenance de 2 a 10 ca.
Les époux ont dû, lors de la revente de ce bien, accepter une réduction du prix fixé au compris, les acquéreurs s'étant aperçu qu'un jugement du 29 avril 1992, confirmé par arrêt du 17 avril 1994 avait attribué au propriétaire voisin une bande du terrain, réduisant la parcelle fermée par un mur à 1 a 98 ca.
Estimant que le notaire avait manqué à son obligation de conseil, ils ont recherché sa responsabilité.

La Cour d'Appel de Montpellier les déboute de leur demande, retenant que l'acte du 16 mars 2000 stipulait que l'acquéreur déclarait être parfaitement informé du jugement du 29 avril 1992 concernant le mur et en faire son affaire personnelle.  Mais, dans son arrêt du 14 novembre 2012 (pourvoi n° 11-24.726), la Cour de Cassation casse cette décision.
La 1ère Chambre civile rappelle en effet que le notaire, tenu professionnellement d'éclairer les parties et de s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes qu'il instrumente, ne pouvait décliner le principe de sa responsabilité en alléguant que son client avait déclaré faire son affaire personnelle des conséquences du jugement du 29 avril 1992, non annexé à l'acte, quand il lui incombait de s'assurer que les époux avaient connaissance de la teneur de ce jugement et de son incidence sur le sort de l'opération que constatait l'acte qu'il recevait.


Dans un arrêt de la 1ère Chambre civile de la Cour de cassation du 26 janvier 2012 (pourvois: 10-25741 10-26560 11-14663) il a été rappelé à juste titre le devoir de conseil des notaires en matière d'investissement immobilier. Des époux avaient acquis par actes reçus par devant notaire, des appartements vendus, en 2001 en l'état futur d'achèvement et présentés comme pouvant bénéficier des avantages de la loi de défiscalisation dite "loi Besson".

L'administration fiscale estimant que les travaux réalisés ne pouvaient être assimilés à une opération de construction, que la mutation ne constituait pas une vente en état futur d'achèvement et que l'opération n'était pas éligible aux avantages de la loi Besson a donc redressé les acquéreurs qui ont dû payer le montant du redressement fiscal.
Ils ont en conséquence recherché la responsabilité du notaire et ont sollicité sa condamnation à les indemniser de leur préjudice.
Pour les débouter de leurs demandes, la Cour d'Appel d'Amiens avait retenu qu'il ne saurait être utilement reproché au notaire d'avoir légitimement retenu, au moment de dresser les actes de vente pour cette opération, le régime fiscal le mieux adapté à la spécificité de la promotion immobilière d'un immeuble à usage de logements en cours de construction et le plus favorable aux futurs acquéreurs.

La Cour de Cassation sanctionne ce raisonnement rappelant qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si le notaire n'avait pas manqué à son devoir de conseil envers les acquéreurs en ne les avertissant pas de l'incertitude affectant le régime fiscal applicable à cette opération et du risque de perte des avantages fiscaux recherchés par ces derniers, la cour d'appel n'avait pas donné de base légale à sa décision.
Le devoir de conseil du notaire doit donc pleinement trouver à s’appliquer en matière d'investissement défiscalisé.

Depuis un renversement de la charge de la preuve, opéré en 1997, « celui qui est légalement ou contractuellement tenu d'une obligation particulière d'information doit rapporter la preuve de l'exécution de cette obligation » (Cass. 1e civ. 25 février 1997 n° 94-19.685 : Bull. civ. I n° 75). Ce n'est donc plus au demandeur de prouver la faute, mais au notaire de rapporter la preuve de l'accomplissement de ses devoirs professionnels.
Toutes les fautes notariales étant sanctionnées au titre d'un manquement au devoir de conseil, le renversement de la charge de la preuve, ainsi opéré, s'applique à toutes les obligations notariales.

En matière délictuelle, la preuve peut se faire par tous moyens. La preuve du conseil donné peut donc en principe résulter de toute circonstance de la cause, en l'absence même d'une reconnaissance écrite (Cass. 1e civ. 6 juillet 2004 n° 02-20.388).

La clarté des renseignements délivrés par le notaire constitue une condition déterminante mais pas nécessairement suffisante (Cass. com. 9 avril 2002 n° 99-11.066). En outre, certaines circonstances de faits peuvent venir conforter le caractère insuffisant de la reconnaissance de conseil donné. Il peut ainsi être considéré que le document n'est pas suffisamment probant en raison du rôle actif joué par le notaire dans l'opération et de l'apparence de sécurité créée par l'acte notarié.
Enfin, si le client entend passer outre les conseils du notaire, il est préférable de le lui faire clairement constater dans un document écrit, afin que les juges du fond puissent relever qu'il avait bien compris que son choix différait de celui préconisé par l'officier public.

L'existence d'une faute ne suffit pas pour engager la responsabilité civile professionnelle du notaire. Conformément aux règles de droit commun s'appliquant à la responsabilité délictuelle, le demandeur devra rapporter la preuve de l'existence d'un préjudice en rapport causal avec la faute invoquée.

Le préjudice, pour ouvrir droit à indemnisation complète ou partielle, doit être certain et actuel. En principe, un préjudice futur ne sera indemnisable que si sa réalisation, certes différée, est inéluctable. De même, un préjudice seulement éventuel ne serait pas susceptible d'être réparé, à moins que l'éventualité ne revête les caractères de la perte d'une chance, depuis longtemps admise en tant que préjudice indemnisable (Cass. req. 1er juin 1932 : D. 1932. 1. 102).

Une fois la faute et le préjudice établis, le demandeur doit prouver que la première est bien à l'origine du second. La responsabilité du notaire sera écartée si son manquement professionnel n'est pas à l'origine du préjudice subi par la victime ou s'il est constaté que l'accomplissement de son obligation n'aurait de toute façon pas suffi à décourager le client de réaliser l'opération dommageable.
En principe, toute incertitude du rapport causal implique un rejet de l'action en responsabilité, ou un accueil minoré, au titre de la perte d'une chance. Cependant, autant il est aisé de constater la causalité entre le préjudice subi et le manquement à une obligation substantielle de réaliser une formalité, autant il est au contraire difficile d'établir ce lien lorsque la faute du notaire est un manquement au devoir de conseil.
Lorsque la faute est constituée par la méconnaissance d'une obligation d'information ou de conseil, « une incertitude affecte presque congénitalement le lien de causalité » . La jurisprudence est donc obligée de retenir l'existence du lien de causalité, non pas par une constatation formelle de celui-ci, mais par l'importance des risques pris par le client. Pour les juges, l'ampleur des risques pris prouve en effet que le client aurait adopté une attitude différente s'il avait été dûment informé.
Ainsi si la restitution du prix, par suite de l'annulation du contrat de vente, ne constitue pas en elle-même un préjudice indemnisable, le notaire peut être condamné à en garantir le paiement en cas d'insolvabilité démontrée des vendeurs (Cour de Cassation, 1ère Chambre Civile, 10 juillet 2013 n°12-23746)

La Cour d'appel de LYON, dans un arrêt en date du 22 novembre 2007, définitif sur ce point, a constaté que Maître X, notaire, avait commis une faute à l'origine de l'annulation de la vente en l'état futur d'achèvement conclue entre les époux Y et la SCI LA CORNICHE et partant, des préjudices en résultant.

La Cour d'appel a en effet jugé que Maître X, en sa qualité de notaire rédacteur de l'acte authentique, avait manqué à son devoir de conseil en n'informant pas les acquéreurs des risques d'annulation encourus par cette opération, alors que lui-même en avait une parfaite connaissance et qu'en outre, alors qu'il ne pouvait ignorer le caractère très sérieux de ces risques, il n'avait pas assuré l'efficacité de l'acte authentique de vente qu'il avait rédigé et soumis à la signature des parties.

Suivant un acte du 14 février 2001 reçu par Maître X, notaire associé au sein d'une SCP notariale, des époux Y ont acquis auprès de la SCI un appartement et deux parkings en l'état futur d'achèvement (VEFA).

Ayant prononcé, sur l'action rédhibitoire des acquéreurs, la résolution de cette vente, la cour d'appel a condamné la SCI à la restitution du prix de vente. Cette dernière ayant été mise en redressement puis liquidation judiciaires, les acquéreurs, se prévalant de l'impossibilité de recouvrer leur créance, ont assigné le notaire et la SCP en paiement.
Pour rejeter leur demande, l'arrêt d'appel, après avoir constaté que la SCI a été condamnée à la restitution du prix de vente le 22 novembre 2007, relève que ceux-ci ne justifient d'aucune diligence pour faire exécuter la décision, ou prendre des garanties, avant l'ouverture de la procédure collective le 19 février 2008, de sorte que l'impossibilité d'obtenir ladite restitution résulte de leur passivité et non du manquement reproché au notaire.

En statuant ainsi, alors que si la restitution du prix, par suite de l'annulation du contrat de vente, ne constitue pas en elle-même un préjudice indemnisable, le notaire peut être condamné à en garantir le paiement en cas d'insolvabilité démontrée des vendeurs, la cour d'appel, qui a constaté que les acquéreurs avaient perdu toute possibilité de recouvrer leur créance auprès de la SCI placée en redressement puis liquidation judiciaires, moins de trois mois après le prononcé de la décision en ordonnant le paiement, n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'art. 1382 du Code civil.

Sources : http://www.thierryvallatavocat.com/article-devoir-...
http://www.lavieimmo.com/avis-experts/vente-respo...
https://www.village-justice.com/articles/responsab...
https://www.chevalier-avocats.fr/la-responsabilite...


Le 22 juillet 2019

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