La résiliation d’un bail pour troubles de voisinage

La résiliation d’un bail pour troubles du voisinage est une opération menée par le propriétaire en cas de manquement à l’obligation de jouissance paisible des lieux. Si la démarche de résiliation du bail pour trouble du voisinage peut être difficile pour le propriétaire, ce dernier a l’obligation de faire cesser ces nuisances.

Le trouble de voisinage doit être caractérisé par un ensemble d’éléments.  Souvent, c’est le bruit qui occasionne des troubles de voisinage. Or, de jour comme de nuit tout bruit peut être sanctionné s’il trouble de manière anormale le voisinage : cris, chants, bruits de talons, bruits d’outils électroportatifs ou ménagers, instruments de musique, radio, télévision, aboiements etc.
Le jour ces bruits doivent être : Intensifs, répétitifs ou durer dans le temps. La nuit (entre 22 h et 7 h du matin), on parle alors de tapage nocturne,l’infraction est présumée sans qu’il y ait besoin que le bruit soit  intensifs, répétitifs ou qu’il dure dans le temps. L’auteur du tapage doit néanmoins être conscient de la nuisance qu’il engendre.
Mais le trouble anormal de voisinage peut aussi être occasionné par des odeurs ou un comportement agressif.
Toutefois, la caractérisation du trouble anormal de voisinage reste à l’appréciation du juge qui se prononce dans une décision. Une fois le trouble anormal de voisinage caractérisé, le propriétaire a l’obligation de faire cesser le trouble. À défaut, il s’expose à de potentiels  risques juridiques.

Tout d’abord, pour caractériser un trouble anormal du voisinage, il faut  pouvoir prouver un élément : le fait qu’il soit continu. Pour cela, le  trouble doit être permanent, durable, et/ou répétitif. En d’autres termes, l’organisation d’une seule soirée un peu bruyante n’est sûrement pas suffisante pour résilier le bail de votre locataire pour trouble du voisinage. La caractérisation de trouble de voisinage sera toutefois appréciée par les juges du fond.  Ainsi, le  locataire qui laisse se propager des odeurs nauséabondes depuis son logement, malgré les avertissements du propriétaire, manque à ses obligations (CA Poitiers, 22 juin 2004, n° 03/00788). De la même manière, le comportement agressif du locataire, de ses enfants ou de toute autre personne dont il répond peut constituer un trouble de voisinage (CA Dijon, 29 janvier 2008, n°2008-355075).

À partir du moment où le propriétaire est mis au courant du trouble du voisinage que conduit son locataire, il a l’obligation d’intervenir dans le but de faire cesser ce trouble. Cette obligation est présente dans la loi n°2007-297 du 5 mars 2007 relative à la prévention de la délinquance. Cette dernière dispose que le propriétaire a la possibilité de résilier le bail dès lors que les troubles émis par le locataire sont condamnés par la justice. D’autre part, l’article 1729 du Code civil dispose l’obligation d’occupation paisible du logement. En conséquence, face à l’ensemble de ces dispositions, le propriétaire est tenu d’agir dans le cas de troubles anormaux de voisinage.
Il est important de mettre en lumière que, dans le cas où le propriétaire n’entamerait pas  les procédures visant à mettre fin au trouble anormal de voisinage, ce dernier pourra être tenu responsable de ceux-ci. Il s’exposerait ainsi à des risques juridiques considérables. Si les troubles devaient perdurer, le bailleur se doit donc de saisir le Juge du Fond du Tribunal  d'Instance territorialement compétent aux fins de voir prononcer la  résiliation du bail aux torts du locataire.
Aux fins de maximiser ses chances, le bailleur devra démontrer au Juge que le préjudice résultant du  trouble anormal de voisinage a perduré depuis la mise en demeure  jusqu'au jour précédent l'audience.
Faute de quoi, sa demande a de fortes chances d'être rejetée.

Avant de pouvoir résilier un bail pour trouble anormal du voisinage, il est nécessaire que ce dernier soit reconnu par le juge dans une décision. Une fois le trouble anormal de voisinage caractérisé par le juge, le propriétaire peut résilier le bail du locataire. Deux solutions s’offrent à lui en fonction de la présence ou de l’absence d’une clause résolutoire dans le contrat de location. Dans tous les cas, une fois la résiliation du bail prononcée, le locataire est dans l’obligation de quitter les lieux. Dans le cas où le locataire ne respecterait pas cette obligation, le bailleur a la possibilité de faire appel à la procédure  d’expulsion.

Avant de porter plainte pour trouble anormal du voisinage, il convient de souligner qu’il est de l’intérêt du locataire comme du propriétaire de chercher une solution amiable. Cette dernière n’est néanmoins pas obligatoire dans le cas de trouble de voisinage. Toutefois, si les troubles persistent, le propriétaire peut porter l’affaire en justice en raison du manquement à l’usage paisible des locaux loués défini par l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.
Dans ce cas, il faut se tourner vers le tribunal d’instance du lieu dont dépend le logement loué. Le propriétaire devra alors apporter les preuves et l’ensemble des éléments afin de démontrer l’existence d’un trouble anormal du voisinage. Le juge en appréciera, ou non, la validité.

La clause résolutoire est une clause qui définit les conditions de résiliation du bail par le bailleur en cas de manquement du locataire à l’une de ses obligations. La clause résolutoire s’applique à différents cas : le non-paiement du loyer et des charges, le non versement du dépôt de garantie ou encore le défaut d’assurance. Depuis la loi du 5 mars 2007, la clause résolutoire peut aussi s’appliquer dans le cas des  troubles anormaux de voisinage pourvu que ceux-ci soient affirmés par le juge. Naturellement, avant d’appliquer la clause résolutoire, le propriétaire doit mettre en demeure le locataire de cesser les troubles.
Il convient de souligner que les juges ne peuvent pas s’opposer à la mise en œuvre de la clause résolutoire. En d’autres termes, si le juge vérifie l’existence de troubles du voisinage, le propriétaire peut immédiatement utiliser la clause résolutoire pour mettre fin au bail du locataire.
En outre, si le trouble de voisinage doit être reconnu par le juge, il n’est pas nécessaire que cette reconnaissance découle d’une action menée par le propriétaire. Il peut très bien s’agir d’un autre occupant d’un immeuble ou d’un voisin qui mène une action en justice contre le locataire afin de faire reconnaître le trouble de voisinage. Le propriétaire pourra alors utiliser la décision de justice en question pour utiliser la clause résolutoire.

Dans le cas où le contrat de location ne dispose pas d’une clause résolutoire en son sein, le propriétaire devra formuler une demande auprès du juge afin de résilier le contrat de location. Dans ce cas, le juge commencera par reconnaître l’existence du trouble anormal de voisinage puis prononcera la résiliation du bail. Il est alors aisé de comprendre que l’inclusion d’une clause résolutoire dans le contrat de location permet au propriétaire de se protéger de certains risques locatifs et de faciliter l’ensemble de ses démarches.

Dans le cas où le locataire, après que la résiliation du bail ait été prononcée, ne quitte pas les lieux, le propriétaire a la possibilité d’avoir recours à l’expulsion. Dans ce cas, la procédure réclame  l’intervention d’un huissier et est similaire à l’expulsion d’un locataire pour loyers impayés.

Par ailleurs, la résiliation d’un bail pour trouble de voisinage prend effet le jour où elle est prononcée : elle n’a pas d’effet rétroactif.  En tout état de cause, il convient de souligner que la résiliation produit son effet aussi bien à l’encontre des sous-locataires qu’à l’encontre du propriétaire. En d’autres termes, si un bien est sous-loué et que le sous-locataire produit des troubles du voisinage, le propriétaire du bien a la possibilité de mettre fin au bail pour le locataire originel et de faire quitter les lieux au sous-locataire. Cette particularité a été mise en évidence par une décision (Cass, 1er octobre 1997, n° 1997-003918).
En outre, dans le cas d’une résolution pour faute du locataire, ce dernier est dans l’obligation de payer le loyer du logement pendant le temps nécessaire à la relocation du bien. Cet élément est consacré par l’article 1760 du code civil. Il faut ici mettre en lumière que cette possibilité ne s’applique pas si le propriétaire décide d’occuper le logement pendant le temps nécessaire à sa location ou s’il décide d’y loger toute autre personne.

Exemples jurisprudentiels:

"Les troubles constitués par des claquements de volets métalliques et des bruits de moteur excédaient les inconvénients normaux du voisinage non pas en raison de leur nature mais parce qu’ils étaient occasionnés de manière excessive et sans nécessité pour leur auteur qui, notamment, faisait claquer violemment ses volets à six heures trente le matin, de telle façon qu’il troublait le sommeil de sa voisine et des enfants dont celle-ci avait la charge en sa qualité d’assistante maternelle et de mère de famille, ou laissait tourner le moteur de sa voiture même en été."(Cour d’appel d’Agen, 1èrechambre, 16 janvier 2001, R.G. n°98/01.795).

"Considérant qu'il résulte des éléments du dossier et particulièrement des pièces produites par l'appelant, à savoir les mains courantes rédigées par les fonctionnaires de police dont la dernière datée du 5 mars 2004, pour des faits de violences et dégradations volontaires commises par NKZ...ainsi que le procès-verbal de constat dressé le 2 mars 2004 par Maître A.établissant que "les personnes rencontrées ont refusé de témoigner, même sous couvert d'anonymat, par peur des représailles" et que "le climat d'insécurité entretenu par les agissements de cette famille paralyse les voisins, qui ont, de ce fait, refusé de témoigner", démontrent que les faits incriminés troublent la tranquillité et la sécurité de l'immeuble ; que la communication de pièces faite par Madame X..., le 18 juillet 2005 ne comporte aucun élément probant contraire de nature à remettre en cause la nature des actes reprochés à NKZ... ; "Considérant que Madame X... est responsable des agissements de son fils, même majeur, occupant de son chef, non en sa qualité de mère mais de locataire tenue de respecter les obligations contractuelles et légales et dont la violation doit entraîner le prononcé de la résiliation judiciaire du bail."(Cour d'appel de Versailles, Audience publique du 30 mai 2006).

« Attendu qu’il est fait grief à l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 7 mars 1985) d’avoir condamné Mme X…, propriétaire d’un immeuble, à  réparer le préjudice causé à divers copropriétaires et au syndicat des  copropriétaires d’un immeuble voisin par des troubles anormaux de voisinage émanant de son locataire, alors que, d’une part, la réparation du préjudice né de troubles de voisinage serait une obligation personnelle au seul auteur des troubles, et détachée du droit de propriété, et alors que, d’autre part, les cas de responsabilité du faitd’autrui seraient limitativement énumérés aux alinéas 4, 5 et 6 de l’article 1384 du Code civil ; Mais attendu que lorsque le trouble de voisinage émane d’un immeuble donné en location, la victime de ce trouble peut en demander réparation au propriétaire, qui dispose d’un recours contre son locataire lorsque les nuisances résultent d’un abus de jouissance ou d’un manquement aux obligations nées du bail ; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ; (…) »  (Cour de Cassation 3ème chambre civile Bull Civ n° 150).

« Vu le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage ; Attendu, selon l’arrêt attaqué (Montpellier, 29 mars 1994), que la société civile immobilière Blaise Bruno (SCI), propriétaire d’un local à usage commercial dans un immeuble en copropriété, l’a donné à bail à Mme Y… ; que se plaignant de nuisances acoustiques, Mme X…, agissant en qualité de syndic de la copropriété et en son nom personnel, a assigné la SCI et Mme Y… en exécution de travaux et paiement de  dommages-intérêts ;  Attendu que, pour débouter Mme X… de ses demandes à l’encontre de la SCI, l’arrêt retient que les travaux de mise en conformité des lieux  sont, selon le bail, à la charge de la locataire et que son inaction ne peut être reprochée à la bailleresse qui a adressé à Mme Y… des mises en demeure de mettre un terme aux nuisances ; Qu’en statuant ainsi, alors que la victime d’un trouble de voisinage trouvant son origine dans l’immeuble donné en location, peut en demander réparation au propriétaire, la cour d’appel a violé le principe susvisé ; ».  (Cour de Cassation 3ème civile 17 avril 1996 Bull Civ III n° 108)

Les faits, objets de cet arrêt, étaient les suivants. Mme X…,  propriétaire d’une maison, se plaignait de bruits provenant d’un parc  d’attractions installé sur un terrain situé à 500 mètres de chez elle,  appartenant aux consorts Y… qui, chaque été depuis des années, le  donnaient en location au Syndicat national des artisans forains, qui le  mettait à la disposition de forains qui y installaient des manèges et  attractions ; Les consorts Y… faisaient grief à la Cour d’appel de les avoir condamnés à payer à Mme X des dommages-intérêts. Ils évoquaient le fait que l’activité du parc d’attractions ne constituait pas en elle-même un trouble et qu’il n’était pas établi qu’elle ne s’exerçait pas dans le respect de la réglementation relative au bruit. Ils indiquaient également que, pour les dernières années, ils avaient fait
insérer dans les contrats de sous-locations conclus avec les forains une clause demandant la suppression des micros et de la musique.
Toutefois, la Cour d’appel avait relevé, au vu des éléments produits, que les nuisances sonores excédaient largement la moyenne autorisée, en outre en période nocturne, et que celles-ci constituaient pour Mme X… un trouble grave excédant les inconvénients normaux du voisinage. Elle a, par ailleurs, noté que les consorts Y… ne pouvaient ignorer ces nuisances mais qu’ils renouvelaient néanmoins la location de leur bien  chaque été.
En l’état de ces constatation, la Cour de Cassation a indiqué « qu’en l’état de ces constatations et énonciations, la cour d’appel a  souverainement apprécié l’existence de troubles anormaux du voisinage  émanant de l’immeuble donné en location par les consorts Y… et décidé à bon droit que, indépendamment de toute faute de leur part, les  propriétaires étaient tenus d’en réparer les conséquences dommageables  subies par un tiers ; »
Aux termes de cet arrêt, la Cour de Cassation ne s’est pas préoccupée du point de savoir si le bailleur avait ou non commis une faute  susceptible d’engager sa responsabilité. Elle a considéré qu’il était
tenu de garantir les victimes des troubles par elles subis du fait de  son locataire. C’est aux victimes de mettre en cause la responsabilité du bailleur.

Par ailleurs, s’agissant des nuisances sonores subies dans un  immeuble, le syndicat des copropriétaires a été reconnu comme disposant  d’un intérêt à agir à l’encontre du bailleur sur le terrain de la  violation du règlement de copropriété et de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965. Il s’est vu reconnaître, en cas de troubles excédant les inconvénients normaux de voisinage, le droit de mettre en cause la responsabilité du bailleur et de son locataire. (Cour de Cassation 2ème chambre civile 31 mai 2000 Bull Civ II n° 94).

Dans cet arrêt (Cour de Cassation 3ème civile 24 octobre 1990 Bull Civ III n° 20, les faits étaient les suivants. Après avoir placé  leur immeuble sous le régime de la copropriété, les propriétaires  avaient vendu à M. X. les locaux à usage commercial situé au  rez-de-chaussée avec le droit d’effectuer des travaux. Ce dernier avait donné à bail les locaux à une Pizzeria.
Les copropriétaires, se plaignant de subir des nuisances du fait de l’exploitation de ce commerce, le syndicat des copropriétaires avait sollicité la condamnation du  bailleur et de son locataire à réaliser des certains aménagements. Il  avait en outre réclamé des dommages et intérêts.
La Cour d’appel avait débouté le syndicat de sa demande en énonçant que les émanations de fumées et de suies étaient la conséquence normale d’un appareil de combustion, qui n’était pas prohibé par les règlements ; Or, la Cour de Cassation a cassé cet arrêt en indiquant qu’il appartenait à la juridiction saisie de rechercher si, tel que le prétendait le syndicat, lesdites émanations n’excédaient pas les inconvénients normaux du voisinage.
Elle a donc, ce faisant, reconnu au syndicat la faculté  d’agir à l’encontre du locataire et du bailleur sur ce terrain au nom  des copropriétaires.

Enfin, le syndicat peut même solliciter la résiliation du bail sur le fondement de l’action oblique. Il se substitue alors au bailleur en se  prévalant d’une violation par le locataire aux clauses de son bail  relatives à la jouissance paisible en bon père de famille. (Cour de Cassation 3ème civile 24 octobre 1990 Bull Civ III n° 205).

« Qu’après avoir relevé que la société A avait contrevenu aux  obligations découlant de son bail et que ses agissements, qui causaient  un préjudice aux autres copropriétaires, étaient en outre contraires au
règlement de copropriété, l’arrêt qui retient que ce règlement déclare  chaque copropriétaire responsable des agissements répréhensibles de ses  locataires, en a exactement déduit qu’en raison de la carence de Mme x…  et de m. z…, le syndicat des copropriétaires avait le droit d’exercer l’action en résiliation du bail ; » (Cour de Cassation 3ème 24 octobre 1990 Bull Civ III n° 205).

La Cour d'appel d'Amiens a validé fin février 2018 l'expulsion d'une locatrice d'un HLM de Compiègne (Oise) dont les fils se livraient au trafic de drogue dans l'immeuble. Une sanction qui avait été évoquée dans une loi de 2016 mais censurée. Une famille peut être expulsée de son HLM si certains de ses membres se livrent à un trafic de drogue dans l'immeuble. La décision rendue fin  février par la cour d'appel d'Amiens pourrait faire jurisprudence.
Elle a eu lieu dans le cadre d'une plainte de l'Opac de l'Oise contre des locataires de son HLM du Clos des roses, à Compiègne. Le quartier  avait déjà fait parler de lui pour les problèmes liés au trafic de  stupéfiants. En l'espèce, les enfants d'une locataire vendaient de la drogue dans  les parties communes de l'immeuble. L'un d'eux faisait même partie d'un réseau international. L'Opac avait demandé l'expulsion de la famille et avait été déboutée en première instance. Mais la Cour d'appel a en revanche considéré que le trouble à la jouissance des lieux justifiait  l'expulsion de la toute la famille, même si la mère et locataire n'avait pas elle même participé à ce trafic.

Sources Résiliation d'un bail pour trouble de voisinage (legalplace.fr)

Résiliation du bail d’habitation pour troubles de voisinage (chopin-pepin-avocats.fr)

Expulser un locataire auteur de troubles de voisinage - DERHY AVOCAT (derhy-avocat.com)

Le 22 mars 2019