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La résiliation du bail par le bailleur


Dans certains cas, le propriétaire d'un logement vide (sauf logement social ou conventionné Anah) peut donner congé à son locataire à l'échéance du bail à condition de respecter des conditions de formes et de délais. Il peut donner congé pour vendre le logement, pour le reprendre (pour y habiter ou pour loger un proche), ou pour un motif légitime et sérieux (impayés, troubles de voisinage, ...). Une exception existe toutefois : les locataires protégés.

Dans le cadre de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur a la possibilité de reprendre son logement dans trois hypothèses. L’article 15 prévoit en  effet lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit  être justifié :
- par sa décision de reprendre le logement ;
- par sa décision de vendre ce logement ;
- par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.

I. Généralités

Pour les locations nues, le congé doit impérativement parvenir au locataire au moins six mois avant la date d'expiration du bail.
Pour les locations meublées à usage de résidence principale, le délai de préavis que le bailleur doit respecter pour donner congé est fixé à trois mois.

Une fois que le locataire l'a reçu, il peut quitter le logement quand il le souhaite. Il n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps  réel d'occupation du logement. Toutefois, rien n'interdit au bailleur de donner congé à une date antérieure à la date d'expiration du bail : le congé délivré pour une date prématurée n'est pas nul, mais prend effet à la date pour laquelle il aurait dû être donné (c'est-à-dire la date d'échéance du bail).

Le bailleur doit donner congé au locataire dont le nom est inscrit sur le bail et l'expédier à l'adresse du logement loué.
Quand le locataire est marié, l'autre époux est cotitulaire du bail même si un seul a signé le contrat. Il est alors nécessaire de donner congé à chacun des époux. Si le bailleur ignore la situation matrimoniale de son locataire, le congé envoyé à un seul des époux est valable et les deux époux doivent quitter le logement. Les conjoints pacsés peuvent également demander la cotitularité du bail. Dans ce cas ils bénéficient des mêmes règles que les couples mariés.
Dans les autres situations, lorsqu'il y a plusieurs locataires indiqués sur le contrat (concubinage, colocation ou pacs sans demande de cotitularité), chacun d'eux doit recevoir un congé. À défaut, le contrat de bail se poursuit avec celui qui n'en a pas reçu.

Le bailleur doit donner congé soit par lettre recommandé avec accusé réception (LRAR), soit par acte d'huissier, soit encore par remise en main propre contre un récépissé.
La lettre recommandée est moins coûteuse qu'un acte d'huissier, mais elle est plus risquée car le délai de préavis court à compter du jour de la signature de l'avis de réception. Cela signifie que si le locataire ne va pas chercher le courrier recommandé, le préavis ne court pas. Aucun congé pour vente ou pour reprise ne peut être donné au locataire dont le logement, ou le bâtiment dans lequel se situe le logement fait l'objet d'une procédure d'insalubrité ou de péril. Cela redevient possible si la procédure est abandonnée ou annulée.

Depuis le 1er janvier 2018, tous les bailleurs en location vide qui donnent congé pour reprise ou congé pour vente à leur locataire doivent joindre une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours d'indemnisation du locataire. La notice ne modifie en rien le formalisme requis pour un congé pour reprise ou pour vente. Elle vient au contraire confirmer dans un format qui se veut plus synthétique et clair, les dispositions législatives qui organisent le congé donné au locataire. Le but est permettre facilement à celui ci de savoir quels sont ses droits et ses recours à l'égard du propriétaire qui n'aura pas respecté les règles du congé pour reprise ou du congé pour vente
Un arrêté du 13 décembre 2017 détaille le contenu du document que le bailleur devra transmettre à son locataire lorsqu'il souhaitera mettre  en vente ou reprendre un bien mis en location vide.

Si ces règles ne sont pas respectées, le bail est reconduit pour la même durée que celle inscrite dans le contrat. La notice annexée à la notification devra notamment rappeler que « la loi donne au locataire du logement mis en vente un droit de préemption : le locataire a priorité sur tout autre acquéreur potentiel du logement pour en faire l'acquisition à sa place et dans les mêmes conditions. »

La notification doit comporter :
- le motif du congé ;
- les noms et adresses du bénéficiaire ;
- si le bail a été conclu depuis le 27 mars 2014, l'indication du lien entre le bailleur et le bénéficiaire et le caractère réel et sérieux de la reprise.
Pour ces deux motifs de rupture du bail, le propriétaire doit joindre à sa demande de congé une notice d'information précisant ses obligations ainsi que les voies de recours et d'indemnisation du locataire. La notice informe le locataire qui conteste son congé des voies de recours et d'indemnisation dont il dispose contre le bailleur qui ne lui aurait pas donné un congé régulier.

Le destinataire du congé peut le contester dans des hypothèses bien précises listées par l'arrêté du 13 décembre 2017:
- l'absence des mentions obligatoires pour un congé pour vente ou pour reprise ;
- l'auteur du congé n'était pas habilité à délivrer le congé (il n'est ni propriétaire, ni mandaté par le propriétaire pour le faire) ;
- un des cotitulaires n'a pas reçu notification du congé ;
- le congé n'a pas été délivré par courrier recommandé avec accusé de réception, acte d'huissier ou remise en main propre contre émargement ourécépissé ;
- le congé n'a pas respecté le délai de préavis ;
- le congé n'a pas respecté les règles sur les locataires protégés ;
- le locataire n'a pas reçu de notification l'informant de la baisse du prix du bien pour lequel il avait bénéficié du droit de préemption.

Les parties ont le choix entre un règlement à l'amiable et un règlement judiciaire, lorsqu'elles s'opposent sur la régularité d'un congé.
Lorsque les parties le souhaitent elles peuvent rechercher une solution concertée avec l'aide de la commission départementale de conciliation ou auprès du conciliateur de justice.
Présente dans chaque département, la commission départementale de conciliation. est constituée à égalité de représentants d'organisation de propriétaires et de locataires. Sa saisine est gratuite et se fait par lettre recommandée avec accusé de réception ou par mail au secrétariat de la commission. Si les parties trouvent un accord pendant la conciliation, elles le formalisent par un document qu'elles signent chacune. En l'absence d'accord, la commission rend un avis qui pourra être transmis au juge par l'une ou l'autre des parties.
Le recours gratuit au conciliateur de justice peut se faire par courrier, téléphone ou en se rendant à sa permanence.
Si les parties s'accordent, le conciliateur le formalise par un constat d'accord signé par les parties et lui. En cas d'échec, il reste aux parties la possibilité d'un règlement judiciaire.

Le locataire qui conteste le congé donné par le bailleur peut introduire une action en justice auprès du tribunal d'instance dont dépend le logement. Le recours à un avocat n'est pas obligatoire. Le jugement peut déclarer la nullité du congé si le formalisme du congé n'a pas été respecté.

Pour le locataire, les effets varient selon qu'il demeure toujours dans les lieux ou non au moment de la nullité du congé :
S'il est toujours dans les lieux, il bénéficiera d'une reconduction tacite de son bail. S'il avait déjà quitté les lieux, il lui sera octroyé des dommages-intérêt par préférence à une réintégration dans les lieux.
Pour le bailleur dont le congé aura été jugé frauduleux, il encourt une sanction pénale, soit une amende qui peut atteindre 6.000 € pour une  personne physique et 30.000 € pour une personne morale.

II. Le congé pour vendre

Le propriétaire peut donner congé au locataire pour vendre le logement. Le congé vaut alors offre de vente au profit du locataire qui peut se porter acquéreur dans certains délais. Le propriétaire peut aussi vendre le logement occupé en cours de bail sans en informer le locataire et  sans lui donner congé.

La notice rappelle le formalisme propre à ce congé. Dans la notification du congé, le bailleur doit  obligatoirement faire figurer :
- la mention qu'il s'agit d'un congé pour vente ;
- le prix et les conditions de la vente envisagée ;
- une description exacte des locaux concernés ;
- les cinq premiers alinéas du II de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989.
La notice rappelle ensuite les implications d'un congé pour vente, notamment par rapport au droit de préemption du ou des cotitulaire(s) du bail : la durée de validité de l'offre, les conséquences du refus ou de l'acceptation de l'offre par le locataire, l'incidence d'une baisse du prix de vente après le refus initial du locataire.
La notice rappelle les conditions spécifiques liées à la vente en lots par exemple et les droits qui en découlent pour le locataire.
À défaut, le congé n'est pas valable et le bail est reconduit pour la même durée. Le congé régulièrement délivré vaut offre de vente au profit du locataire en place.

Le bailleur initial ou le bailleur acheté depuis plus de trois ans peut donner congé au locataire à l'échéance du bail. La notification doit être adressée au locataire au moins six mois avant la fin du bail. Pendant ce délai, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps réel d'occupation du logement.
En revanche si le terme du bail en cours intervient moins de trois ans  après l'achat, le bailleur peut donner congé pour le terme du premier  renouvellement ou de la première reconduction du bail en cours au moment de l'achat. La date d'achat prise en compte est celle de la signature de l'acte authentique. La notification doit être adressée au  locataire au moins six mois avant.
Ce délai court à partir du moment où le locataire a reçu la notification.
À partir de la date de réception de la lettre de congé, le locataire a deux mois pour accepter ou refuser l'offre de vente.
L'absence de réponse du locataire est considérée comme un refus d'acheter et il doit quitter le logement à la fin du bail.

Si le locataire accepte la vente, il doit en informer le propriétaire par lettre recommandée avec avis de réception et au plus tard dans les deux mois suivant la date de réception de l'offre de vente.
Le locataire dispose ensuite d'un délai de deux mois (ou quatre mois en cas de recours à un crédit immobilier) à partir de la date d'envoi de sa  réponse au propriétaire, pour signer l'acte de vente.

III. Le congé pour habiter

Le propriétaire peut donner congé à son locataire pour :
- habiter le logement en tant que résidence principale,
- ou y loger un proche, en tant que résidence principale.

Le bailleur peut donner congé pour loger un proche qui est :
- son époux,
- ou son concubin depuis au moins un an à la date du congé,
- ou son partenaire de Pacs,
- ou un ascendant ou celui de son époux, concubin ou partenaire de Pacs,
- ou un descendant ou celui de son époux, concubin ou partenaire de Pacs.

La notification doit être adressée à chacun des cotitulaires du bail, ou à chacun des époux ou partenaires de Pacs (s'ils ont informé le bailleur  de leur mariage ou de la conclusion d'un Pacs).
Dans ce cas, la notification du congé pour reprise doit comporter des mentions obligatoires:
- la mention selon laquelle il s'agit d'une reprise pour habiter ou pour loger un proche ;
- le nom et l'adresse du bénéficiaire de la reprise ;
- la nature du lien de parenté entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise ;
- une mention sur le caractère réel et sérieux de la décision de reprise ;
- si le bailleur est une SCI familiale, le nom et l'adresse de l'associé bénéficiaire de la reprise.
À défaut, le congé n'est pas valable et le bail est reconduit pour la même durée.

Le bailleur peut donner congé à son locataire à l'échéance du bail.
Toutefois, si le logement a été vendu en cours de bail, le nouveau propriétaire doit parfois respecter un certain délai avant de pouvoir donner congé pour vendre ou pour habiter au locataire en place.
Lorsque le terme du bail en cours intervient moins de deux ans après l'achat, le bailleur peut donner congé à l'échéance du bail, mais il ne prendra effet qu'à  l'expiration d'un délai de deux ans à partir de la date d'achat. La date d'achat est celle de la signature de l'acte authentique. La notification doit être adressée au locataire au moins six mois avant.
Lorsque le terme du bail en cours intervient plus de deux ans après l'achat, le bailleur peut donner congé à l'échéance du bail. La date d'achat prise  en compte est celle de la signature de l'acte authentique.

Le locataire peut contester le motif de reprise pour habiter si, après avoir quitté les lieux, il apporte la preuve :
- que le logement n'a jamais été repris,
- ou que le logement est vide,
- ou qu'il est utilisé comme résidence secondaire.
Il peut alors demander au tribunal d'instance dont dépend le logement loué de lui accorder des dommages et intérêts en réparation du préjudice  subi.
En cas de congé frauduleux, le bailleur s'expose également à une amende pénale.


Une réponse ministérielle (n° 4495, JOAN Q, 11 décembre 2018, p. 11398) a précisé qu’une SCI familiale et une indivision n’ont pas la possibilité de délivrer un congé pour reprise pour habiter dans le cadre d’une location meublée : « L'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 prévoit les modalités de délivrance par le bailleur du congé pour un logement loué non meublé.
Le congé est justifié soit par la décision du bailleur de reprendre ou de vendre le logement soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.
Dans le cas de la décision de reprendre, le bénéficiaire de la reprise ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité, son concubin notoire, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.
Cette décision ne peut émaner que d'une personne en capacité d'habiter personnellement le logement, ce qu'une personne morale n'est pas en capacité de faire.
La 3ème chambre civile de la Cour de cassation interprète les dispositions de l'article 15 précité en ce sens et a précisé, dans son arrêt n° 93-20.135 du 7 février 1996, que « la reprise pour habiter à titre personnel ou pour faire habiter sa famille n'est, en effet, pas envisageable pour les bailleurs personnes morales
».

L'article 13 de la loi du 6 juillet 1989 précitée prévoit toutefois deux exceptions à l'exclusion du bailleur personne morale du dispositif de congé pour reprise en autorisant le congé pour reprise d'une part, au profit de l'un des associés pour les sociétés civiles, constituées entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, d'autre part, au profit de tout membre d'une indivision lorsque le logement est en indivision.


S'agissant des logements loués meublés, l'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 précitée prévoit explicitement les modalités de délivrance par le bailleur du congé pour reprise. Les dispositions énumérant les bénéficiaires de la reprise sont rédigées dans des termes strictement identiques aux dispositions de l'article 15 de la même loi.

La formulation retenue par le législateur exclut donc, de la même manière, la possibilité par le bailleur personne morale de donner congé pour reprendre le logement loué meublé.
Cette disposition ne connaît pas d'exception lorsque le bailleur est une société civile familiale ou lorsque le logement est en indivision.
Le bailleur personne morale peut toutefois donner congé au locataire pour d'autres motifs prévus par l'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 précitée. Le congé doit alors être justifié soit par sa décision de vendre le logement soit par un motif légitime et sérieux. »

En définitive, la question se posait de savoir si on pouvait transposer les dispositions de l’article 13 de la loi du 06 juillet 1989 qui s’appliquent à la location vide, à la location meublée. La réponse est négative.
En cas de location meublée, lorsque le bailleur est une SCI familiale ou lorsque le logement est en indivision, le bailleur ne peut pas délivrer un congé en vue de reprendre les lieux pour y habiter.


IV. La reprise pour motif légitime et sérieux


En fin de bail, le propriétaire peut refuser que la location se poursuive et décider de donner congé au locataire pour motif légitime et sérieux.
La loi n'ayant pas défini ce qu'il faut entendre par légitime et sérieux, en cas de contestation par le locataire (possible dès réception de la lettre de congé), c'est au juge du tribunal d'instance dont dépend le
logement loué de décider si le motif invoqué par le propriétaire entre dans cette définition.
C'est notamment le cas si le propriétaire peut prouver des troubles de voisinage ou des retards répétés du paiement du loyer.

La lettre de congé adressée au locataire doit préciser le motif qui  entraîne le non renouvellement du bail. Le bailleur peut donner congé au locataire à l'échéance du bail.


V. Le locataire protégé


En fonction de son âge et de ses ressources, le locataire peut bénéficier d'une protection. Si le locataire est âgé de plus de 65 ans et que ses revenus sont inférieurs à un certain plafond, le propriétaire ne peut lui donner congé sauf s'il lui trouve une solution de relogement ou s'il est dans la même situation d'âge et de revenus.
Cela est valable également pour les locataires de moins de 65 ans s'ils hébergent une personne à charge fiscalement de plus de 65 ans et que les revenus du foyer ne dépassent pas ce même plafond.
En cas de manquement grave du locataire (non paiement du loyer par exemple), le congé donné par le bailleur est valable sans offre de relogement même si le locataire est une personne âgée protégée. Pour en savoir plus sur la protection du locataire âgé lire notre article.

Source : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroi...


Le 29 janvier 2019

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