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La résiliation du bail HLM

La durée d'un bail pour un logement social est fixée pour une durée indéterminée. Mais il peut être résilié par le bailleur, en cas de non respect de certaines règles ou conditions. Pour en savoir plus sur lebail HLM.

I. Le dépassement du plafond de ressources


Le bail peut être résilié lorsque les ressources du locataire sont au moins deux fois supérieures aux plafonds de ressources pour l'attribution d'un logement HLM et ce, durant au minimum deux années
consécutives. Le bailleur n'a pas à faire de proposition de relogement. Le locataire doit alors quitter les lieux dans un délai de trois ans à  compter du 1er janvier de l'année qui suit les résultats de l'enquête  faisant apparaître, pour la deuxième année consécutive, un dépassement  des ressources.
Par exemple, si en 2014 et en 2015, l'enquête a montré que les revenus du locataire dépassent le plafond, le délai sera calculé à partir du 1er janvier 2016. Il doit avoir quitté le logement avant le 1er janvier 2019.

Le bailleur informe le locataire de sa situation dès que les résultats de l'enquête font apparaître, pour la deuxième année consécutive, un dépassement du double des plafonds. Six mois avant l'issue du délai de trois ans, il notifie par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte d'huissier la date à laquelle les lieux doivent être libérés
Cette procédure s'interrompt :
- si, durant le délai de trois ans, les revenus sont devenus inférieurs aux plafonds de ressources pour l'attribution de ce logement,
- ou  le locataire atteint l'âge de 65 ans jusqu'à l'année où apparaît pour la deuxième fois consécutive un dépassement du double des plafonds,
-  depuis le 1er janvier 2018, la perte du droit au maintien dans les lieux intervient dès que les ressources du locataire dépassent, pendant deux années consécutives, 150% du plafond de revenus pour l'attribution des logements financés par des prêts locatifs sociaux (PLS).

La période de maintien dans les lieux est ramenée de trois ans à dix-huit mois, à compter du 1er janvier suivant les deux années de dépassement des ressources.
Le maintien dans les lieux est rétabli si, au cours de cette période, les revenus du ménage retombent sous les plafonds PLS.
Le locataire perd également son droit au maintien dans les lieux s'il ne répond pas, pendant deux années consécutives, à l'enquête annuelle sur les ressources. Il doit alors quitter le logement HLM à la fin d'une période de dix-huit mois.
Par ailleurs, un locataire ne peut pas être contraint de quitter son logement, quels que soient ses revenus, lorsque :
- le locataire est âgé de plus de 65 ans,
- le locataire, quel que soit son âge, présente un handicap ou a à sa charge une personne présentant un handicap,
- le logement est situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville,
- le logement est situé en zone urbaine sensible.



II. Le non-respect de ses obligations par le locataire


A. Le non paiement du loyer et des charges

Le non-paiement du loyer et des charges aux termes convenus peut causer la résiliation du bail suite à une décision de justice. Cependant, l'expulsion peut être automatique si une clause résolutoire s'applique.  En pratique, cette clause existe dans la plupart des contrats de location.

Le bailleur adresse un commandement de payer. Si le paiement n’intervient pas dans un délai de deux mois, le bailleur peut saisir le juge pour lui demander de constater que le bail est résilié et prononcer l'expulsion. Le juge peut accorder un délai de paiement s'il estime que le locataire est en situation de régler sa dette. Si le locataire paie dans ledélai, il peut rester dans le logement.

B. Les troubles du voisinage


Si un locataire la cause de troubles de voisinage, le bailleur peut proposer une offre de relogement correspondant aux besoins afin de ramener le calme dans l'immeuble.
En cas de refus ou d'absence de
réponse après un délai d'un mois à compter de l'envoi de l'offre par
lettre recommandée avec accusé de réception,
le bailleur peut saisir la justice.
Le bailleur peut aussi ne faire aucune offre de relogement et lancer directement une procédure judiciaire.
Dans tous les cas, il doit s'écouler un délai de trois mois entre la notification de l'assignation et la date de l'audience.

En cas d'action en justice, une clause résolutoire peut s'appliquer. Le juge ordonnera alors automatiquement l'expulsion. Si l'expulsion est prononcée, le locataire un délai de deux mois minimum pour quitter les lieux. Ce délai peut être porté à trois mois notamment en raison des conditions météorologiques. Toutefois, si le locataire a refusé les éventuelles propositions de relogement, le juge peut réduire ou supprimer ce délai minimal de deux mois.

C. L’occupation insuffisante du logement

Le logement doit être occupé au moins huit mois par an, sauf motifs légitimes (obligation professionnelle, raison de santé, ou cas de force majeure), par le locataire ou les personnes qui vivent habituellement
dans le foyer. Dans le cas contraire, le bailleur peut délivrer une assignation en justice avec un délai de trois mois avant l'audience. Si l'expulsion est prononcée, le locataire aura de deux à trois mois pour quitter les lieux.

D. La sous-location du logement

Sous certaines conditions, la sous-location d'une partie du logement est admise. En revanche, il est interdit de sous-louer l'ensemble du logement ou de le céder. En cas de non-respect cette interdiction, le juge peut résilier le bail à la demande du bailleur.

E. L’échange de logements

Sous certaines conditions particulières (taille des logements, composition des familles, ...), l'échange de logements entre locataires est autorisé. L'échange de logement est autorisé, sans avoir à fournir de
justification, pour les locataires qui en font la demande et qui respectent les trois conditions cumulatives suivantes :
- les deux logements doivent appartenir au même propriétaire et être loués dans le même groupe d'immeubles,
- l'une des deux familles comporte au moins trois enfants,
- l'échange doit permettre d'accroître la surface du logement occupé par la famille la plus nombreuse.

En dehors de ces conditions, toute demande d'échange de logement nécessite l'accord préalable écrit du bailleur. Les locataires qui échangeraient leurs logements sans l'accord du bailleur peuvent voir leur bail résilier.
Chaque locataire se substitue automatiquement à celui qu'il remplace pour le reste de la durée du bail. Chacun des locataires continue le bail de l'autre, aux mêmes conditions et clauses.

Dans tous les autres cas, les locataires doivent obtenir l'accord du bailleur. S'ils ne respectent pas cette obligation, le juge peut résilier leur bail, à la demande du bailleur.

F. La cession du logement

Il est interdit de céder (gratuitement ou non) son logement. En cas de non-respect de cette interdiction, le juge peut résilier votre bail à la demande du bailleur.



III. Les autres cas de résiliations


A. Le logement inadapté

1. Le logement trop grand

Le locataire n’a plus du droit au maintien dans les lieux lorsque le logement devient sous-occupé. Les personnes de plus de 65 ans ou les personnes, quel que soit leur âge, présentant un handicap ou ayant à  leur charge une personne présentant un handicap ne sont pas concernées. Le bailleur doit proposer au moins trois nouveaux logements adaptés aux besoins du locataire.
Ces offres doivent répondre aux trois caractéristiques suivantes :
- satisfaire aux conditions de décence,
- être situé dans le même arrondissement ou les arrondissements limitrophes,
- être à un loyer inférieur à celui du logement d'origine.

En cas d'acceptation d'une offre, le locataire bénéficie d'une aide à la mobilité. Elle couvre :
- les dépenses de déménagement. Soit le bailleur finance le déménagement à hauteur de 1 000 € et choisit l'entreprise de déménagement, soit il verse la somme forfaitaire de 400 € pour couvrir les frais occasionnés par ce déménagement. Ce versement est alors effectué dans le mois qui suit la remise des clés de l'ancien logement.
- les frais relatifs à l'ouverture, à la fermeture ou le transfert d'abonnements aux réseaux  d'eau, d'électricité, de gaz et de téléphonie.
- les travaux de remise à niveau de la qualité du nouveau logement proposé par rapport à l'ancien logement. À la demande du locataire, le bailleur effectue ces travaux avant l'emménagement et ce, dans la limite d'un certain montant.

En cas de refus de toutes les offres, le bail est résilié. Le locataire devra quitter les lieux dans un délai de six mois à compter de la notification de la troisième offre de relogement.

2. Le cas du logement social adapté au handicap

Si le locataire bénéficie d'un logement social adapté au handicap et que a moins de 65 ans, le bail peut être résilié si la personne handicapée ayant justifié l'attribution d'un tel logement n'occupe plus le
logement.
Le bailleur doit proposer au moins trois nouveaux logements adaptés aux besoins .
Ces offres doivent répondre aux trois caractéristiques suivantes :
- satisfaire aux conditions de décence,
- être situé dans le même arrondissement ou les arrondissements limitrophes,
- être à un loyer inférieur à celui du logement d'origine.

En cas d'acceptation d'une offre, le locataire bénéficie d'une aide à la mobilité. Elle couvre :
- les dépenses de déménagement. Soit le bailleur finance le déménagement à hauteur de 1 000 € et choisit l'entreprise de déménagement, soit il  verse la somme forfaitaire de 400 € pour couvrir les frais occasionnés par ce déménagement. Ce versement est alors effectué dans le mois qui suit la remise des clés de l'ancien logement.
- les frais relatifs à l'ouverture, à la fermeture ou le transfert d'abonnements aux réseaux  d'eau, d'électricité, de gaz et de téléphonie.
- les travaux de remise à niveau de la qualité du nouveau logement proposé par rapport à l'ancien logement. À la demande du locataire, le bailleur effectue ces travaux avant l'emménagement et ce, dans la limite d'un certain montant.

Si le locataire refuse ces trois offres, le bail peut être résilié. Il doit alors quitter les lieux à l'expiration d'un délai :
- de six mois,
- ou dix-huit mois en cas de décès d'une personne handicapée dont le locataire avait la charge.
Ce délai court à compter de la notification de la troisième offre de relogement.

B. La démolition du logement

Si le logement doit être démoli, le bailleur doit faire au moins trois nouveaux logements adaptés aux besoins du locataire. Si ce dernier refuse ces trois offres, il perdra son droit au maintien dans les lieux.
Le locataire devra alors quitter les lieux à l'expiration d'un délai de six mois. Ce délai court à compter de la notification de la 3e offre de relogement.

Source: http://www.justice.fr/fiche/bailleur-hlm-resilier-...


Le 25 janvier 2019

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