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La résiliation du bail commercial : le congé

 

L’article L. 145-9 du Code de commerce pose le principe selon lequel le bail commercial cesse par l’effet d’un congé. A défaut de congé (appelé improprement « résiliation »), le contrat de location fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat.

 

I. Le congé signifié par le locataire

 

A l’issue de chaque période triennale, le preneur dispose du droit de donner congé au bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou bien par acte d’extrajudiciaire, au moins six mois à l’avance. En cas d’irrespect du préavis, la nullité du congé n’est pas encourue mais ce dernier ne produira ses effets qu’en fin de période triennale suivante.
Rien n’empêche aux parties, lors de la rédaction du contrat de bail, de prévoir que le preneur pourra donner congé à d’autres échéances.
Cette possibilité pour les parties d’aménager le droit de résiliation triennale du locataire n’est admise que pour certains baux limitativement énumérés.
La résiliation par le locataire devra intervenir dans les formes et délais prévus à l’article L. 145-9 du Code de commerce.
Le bailleur pourra convenir avec le preneur d’une indemnité en cas de congé, l’indemnité ne devra pas être dissuasive afin de ne pas priver le preneur de son droit de donner congé.


Le locataire peut également résilier le bail lorsque le bailleur a manqué à une ou plusieurs de ses obligations. A cet effet, la plupart des baux commerciaux contiennent une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail en cas de manquement. Ce régime est d’ordre public et la clause résolutoire est régie par les dispositions de l’article L. 145-41 du Code de commerce.

Il est loisible au locataire de délivrer un congé au moins six mois avant le dernier jour d’un trimestre civil, lorsque le bail a été tacitement reconduit (soit en l’absence de congé lors de l’échéance de la période triennale, soit en l’absence de renouvellement). Les parties peuvent décider à n’importe quel moment de mettre fin à leur relation contractuelle.

La résiliation amiable n’est soumise à aucune condition de forme et est acquise dès qu’une partie a accepté l’offre de résiliation de l’autre (Cass. Civ. 3, 9 février 1991).
La résiliation en cas de départ à la retraite ou d’invalidité du locataire est visé à l’article L. 145-4, alinéa 4, du Code de commerce qui prévoit que le preneur ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite du régime social auquel il est affilié ou ayant été admis au bénéfice d’une pension d’invalidité attribuée dans le cadre de ce régime social a la faculté de donner congé dans les formes et délais prévus au deuxième alinéa dudit article.

La rupture anticipée du contrat de bail doit être notifiée aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce (c'est-à-dire ceux bénéficiant d'un nantissement ou d'un privilège) qui disposent d'un mois à compter de la notification pour éventuellement solliciter de nouvelles garanties de la part du locataire.
La résiliation ne devient définitive qu'à l'expiration de ce délai. Elle entraîne, pour le locataire, l'obligation de quitter les lieux.Jusqu'à l'échéance de la période triennale en cours, il doit continuer de payer les loyers et charges.

 

Le locataire peut résilier le bail lorsque le bailleur a manqué à une ou plusieurs de ses obligations.A cet effet, la plupart des baux commerciaux contiennent une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail en cas de manquement. Ce régime est d’ordre public et la clause résolutoire est régie par les dispositions de l’article L. 145-41 du Code de commerce.
Le locataire peut délivrer un congé au moins six mois avant le dernier jour d’un trimestre civil, lorsque le bail a été tacitement reconduit (soit en l’absence de congé lors de l’échéance de la période triennale, soit en l’absence de renouvellement).

Les parties peuvent également décider à n’importe quel moment de mettre fin à leur relation contractuelle.La résiliation amiable n’est soumise à aucune condition de forme et est acquise dès qu’une partie a accepté l’offre de résiliation de l’autre (Cass. Civ. 3, 9 février 1991).

La résiliation en cas de départ à la retraite ou d’invalidité du locataire est visée à l’article L. 145-4, alinéa 4, du Code de commerce qui prévoit que le preneur ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite du régime social auquel il est affilié ou ayant été admis au bénéfice d’une pension d’invalidité attribuée dans le cadre de ce régime social a la faculté de donner congé dans les formes et délais prévus au deuxième alinéa dudit article.

 

Lorsque le locataire est placé en procédure collective de redressement ou de liquidation judiciaire, l'administrateur judiciaire peut résilier le bail commercial sans attendre la fin d'une période triennale.
Le jugement d'ouverture de la procédure collective suspend ou empêche toute action en justice de la part des créanciers du locataire, y compris le bailleur. Ainsi, le propriétaire ne peut pas demander la résiliation du bail en invoquant des impayés de loyers, ni poursuivre l'application de la clause résolutoire contenue dans le bail.
L'administrateur a le choix de poursuivre ou résilier le bail. Si l'administrateur décide de le résilier, il n'a pas besoin d'invoquer un motif. La résiliation prend alors effet le jour où le bailleur est informé de sa décision.
Le bailleur peut également interroger l'administrateur sur ses intentions par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier. Le silence de l'administrateur pendant un mois (sauf délai plus long fixé par le juge) indique qu'il renonce à poursuivre le bail.
Si le redressement judiciaire se termine par une liquidation judiciaire, le fonds de commerce est vendu avec le bail.

 


II. Le congé signifié par le propriétaire

 

A l'expiration d’une période triennale, le bailleur a la faculté de donner congé en notifiant un refus de renouvellement à son locataire. Ce congé doit intervenir dans un délai de six mois avant le terme dudit bail.
Ce congé doit être notifié par acte extrajudiciaire. Il doit préciser, en outre, sous peine de nullité, les motifs du refus, et indiquer que le locataire la possibilité dont il dispose de contester ou demander une indemnité d’éviction au tribunal dans un délai de deux ans s’il remplit les conditions légales.
Pour divers motifs graves et légitimes, cette indemnité peut ne pas être due.

Les règles sont les mêmes que pour la résiliation à l’initiative du preneur. Il est loisible au bailleur de délivrer un congé au moins six mois avant le dernier jour d’un trimestre civil, lorsque le bail a été tacitement reconduit (soit en l’absence de congé lors de l’échéance de la période triennale, soit en l’absence de renouvellement). Une indemnité d’éviction peut être versée.

De la même façon que le locataire, le bailleur peut résilier le bail dans le cas où le locataire contreviendrait à ses obligations (le respect de la destination ou encore le paiement du loyer). Aussi, une clause résolutoire devra nécessairement avoir été prévue entre les parties. Cette clause n’agira qu’un mois après notification par le bailleur. Le preneur ne pourra prétendre à une indemnité d’éviction en cas de résiliation pour ce motif.

L’article 28 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, ajoute une autre possibilité : "Le bailleur a la même faculté, dans les formes et délai de l’article L. 145-9, s’il entend invoquer les dispositions des articles L. 145-18, L. 145-21, L. 145-23-1 et L. 145-24 afin de construire, de reconstruire ou de surélever l’immeuble existant, de réaffecter le local d’habitation accessoire à cet usage, de transformer à usage principal d’habitation un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation ou d’exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d’une opération de restauration immobilière et en cas de démolition de l’immeuble dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain".
Ainsi, depuis le 25 novembre 2018, les propriétaires bailleurs peuvent donner congé au preneur commercial, en fin de période triennale, afin de transformer le local loué à usage principal d’habitation, ceci toujours par "reconstruction, rénovation ou réhabilitation".

 

Le bailleur qui a signifié au preneur à bail commercial un congé sans offre de renouvellement doit payer une indemnité d’éviction. Il dispose toutefois d’un droit de repentir qui lui permet de revenir sur son congé, d’offrir le renouvellement du bail et de se dispenser du paiement de l’indemnité d’éviction dont le montant peut être particulièrement élevé car elle correspond à la valeur du fonds de commerce exploité dans les lieux loués.
Lorsque l’indemnité d’éviction a été fixée judiciairement, l’article L.145-58 du Code de commerce fixe un délai d’exercice limité à quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée pour que le propriétaire exerce son droit de repentir. Ce délai de 15 jours n’est qu’une limite extrême. Le bailleur peut parfaitement notifier son repentir de façon anticipée, même avant le début de l’instance. En outre, ce repentir doit remplir certaines conditions afin de permettre au bailleur d’échapper au paiement de l’indemnité d’éviction.

 

L’exercice du droit de repentir, même intervenu dans le délai, n'est valable que si le preneur est encore dans les lieux loués et n'a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation.
La jurisprudence a estimé qu'il s'agissait de conditions alternatives c'est-à-dire que pour priver le propriétaire de son droit à l'exercice du repentir, il suffit, soit que le locataire ne soit plus dans les lieux, soit qu'il ait déjà loué ou acheté d'autres locaux destinés à sa réinstallation. La construction d'un immeuble en vue d'y transférer l'activité a aussi été admise

 

L'exercice par le propriétaire d'un local commercial de son droit de repentir ne peut pas comporter la proposition d'un nouveau bail incluant une modification substantielle des modalités de fixation du loyer (Cass. 3e civ 12-9-2019 n° 18-18.218 F-D). Le propriétaire d'un local commercial notifie à son locataire un congé avec refus de renouvellement. Le locataire saisit le tribunal d'une demande de paiement d'une indemnité d'éviction et le propriétaire lui notifie alors l'exercice de son droit de repentir, en lui offrant de renouveler le bail moyennant des modifications du bail initial, et notamment de substituer à la clause-recette du bail initial, déterminant le loyer en fonction du chiffre d'affaires, une clause de loyer fixe dans le bail renouvelé. Une cour d'appel décide que, dans ces conditions, le bail a été renouvelé et que le locataire n'a pas droit au paiement d'une indemnité d'éviction.
La Cour de cassation censure cette décision : l'exercice par le propriétaire de son droit de repentir emporte renouvellement du bail et ne peut pas  comporter la proposition d'un nouveau bail incluant une modification  substantielle des modalités de fixation du loyer.
Le repentir peut résulter de tout acte manifestant clairement la volonté du bailleur (par exemple, demande en fixation du loyer : Cass. 3e civ. 31-1-2012 n° 10-31.081 F-D : RJDA 6/12 n° 568). Encore faut-il
qu'aucune équivoque ne subsiste sur la volonté du bailleur de renouveler
le bail et de renoncer sans réserve à son refus de renouvellement antérieur. Ainsi, le propriétaire qui, après délivrance d'un congé avec refus de renouvellement, propose au locataire la conclusion d'un nouveau bail comportant des clauses et conditions différentes du bail expiré ne peut pas être considéré comme ayant exercé son droit de repentir (Cass.3e civ. 22-11-2011 n° 10-26.021 : RJDA 6/12 n° 568).

Il a été jugé que le locataire qui avait reçu congé comportant refus de renouvellement pouvait restituer les lieux loués sans pour autant renoncer à son indemnité d'éviction, pour autant que ce départ soit lié à l'existence de congé et non motivé par d'autres circonstances tel qu'un projet d'agrandissement car il faut que l'immeuble dans lequel le locataire déménage soit destiné à sa réinstallation, aux lieu et place du local précédent, et ne constitue pas une diversification d'activité par exemple (C.A. Paris, 16e A, 28 oct. 1998, S.A.R.L. ITEM c/ Stés Participation Foncière n° 1 et n°2).

L’article L.145-58 ne prévoit aucune forme particulière pour l'exercice du repentir. Une simple lettre recommandée avec avis de réception pourrait suffire. Le repentir doit néanmoins répondre à certaines exigences : il convient que l'acte soit dépourvu d'équivoque et que la date de sa réception par le locataire soit certaine, précisément pour apprécier sa validité au regard de la condition posée par la dernière phrase de l'article L.145-58.
A cet égard, la Cour de cassation a  jugé que « Le locataire bénéficiant à la suite du congé avec offre d'indemnité d'éviction d'un droit au maintien dans les lieux aux clauses et conditions du bail expiré, la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire et d'une demande de résiliation de bail ne peut être assimilée à une manifestation claire de la bailleresse de renoncer au congé et d'exercer un droit de repentir » (Cass. Civ 3ème 31 janvier 2012, n° 10-31.081, Sté Le Villon et SCP Brouard-Daude liq. jud. c/ Sté Mayerling, Sté CGSI-CILS et Recette Principale (pourvoi c/ CA Paris, pôle 5, 3e ch., 15 sept. 2010) : JurisData : n° 2012-00791).
De même, le congé avec offre de nouvellement, notifié sous réserve d’un pourvoi en cassation formé contre un arrêt d’appel, dépourvu du caractère irrévocable, ne peut valablement caractériser l’exercice par le bailleur du droit de repentir (Cass Civ 3ème 9 mars 2011 n°10-10409).

Il résulte des dispositions de l'article L. 145-59 du Code de commerce que le repentir est irrévocable et emporte renouvellement du bail pour 9 ans à compter de sa date de notification.Même s'il ne l'a pas précisé expressément dans son acte de repentir, le bailleur devra supporter la charge « des frais de l'instance », frais qui ne sont pas autrement définis par l'article L. 145-58.
En pratique, on y inclut généralement les dépens et les frais d'expertise.

Le repentir ne peut pas être conditionnel ou assorti de réserves. Il a ainsi été jugé que serait nul l'acte de repentir par lequel les propriétaires ne consentiraient au renouvellement du bail qu'aux conditions qui devaient être fixées par un expert judiciaire (Cass Civ 3ème 9 mars 1965 : Bull. civ. 1965, III, n° 17). A défaut d'accord des parties sur le prix du bail renouvelé, celui-ci doit être fixé judiciairement.
Le loyer sera plafonné ou déplafonné par application des règles habituelles en matière de renouvellement. En effet, l'exercice du droit de repentir et le fait que le renouvellement du bail soit décalé ne constituent pas, par eux-mêmes, un motif de déplafonnement.

A cet égard, la Cour de cassation a rappelé à de nombreuses reprises que le bail a pris fin par l'effet du congé, et que l'exercice du droit de repentir est sans influence sur la durée du bail expiré (Cass Civ 3ème 28 septembre 1982 : Bull. civ. 1982, III, n° 185- Cass Civ 3ème 13 juin 1984 : Gaz. Pal. 1984, 2, pan. jurispr. p. 275).
Enfin, si la décision du propriétaire d'exercer le droit de repentir entraîne irrévocablement pour lui l'obligation de renouveler le bail, lepreneur peut y renoncer en exerçant son droit d'option prévu par l'article L. 145-57 du Code de commerce. Dans ce cas toutefois, le preneur perd le droit à obtenir le paiement d'une indemnité d'éviction.

 

 

III. La tacite reconduction du bail commercial

 

Les parties d’un bail commercial peuvent garder le silence, c’est-à-dire pour le bailleur ne délivrer aucun congé au moins 6 mois avant le terme, et pour le locataire ne pas demander le renouvellement, et ainsi permettre au bail de se poursuivre tacitement.
L’article L. 145-9 du Code de commerce prévoyant que « à défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. »
Les parties dans pareille situation peuvent décider d’y mettre fin soit en délivrant soit un congé, soit en demandant le renouvellement du bail.

Tant que le bail se prolonge tacitement, chacune des parties est tenue de respecter les stipulations contractuelles. Ainsi, le locataire continue de régler les loyers et charges et de respecter les conditions d’occupation initialement prévues ; la résiliation étant encourue en cas de manquement. Le bailleur quant à lui devra également observer toutes les obligations qui lui incombent.

Le loyer reste le même et seule une révision peut intervenir sans pour autant qu’il soit réajusté. De même, les diverses modifications des dispositions législatives qui interviendraient au cours de la tacite prolongation n’auront aucun effet sur le bail poursuivi (sauf disposition contraire).

La Cour de cassation retient que le bail tacitement prolongé est à durée indéterminée (Cass. Civ. 3, 7 décembre 2004). Il pourra prendre fin à tout moment dans deux cas :
- par congé délivré par le bailleur au moins 6 mois à l’avance au locataire et pour le dernier jour du trimestre civil.
- par demande de renouvellement formulée par le locataire.

Le bail se prolongeant tacitement à l’issue de sa neuvième année et ce jusqu’à sa douzième, sans l’excéder, bénéficie toujours du plafonnement du loyer du bail renouvelé.Cependant, le déplafonnement s’appliquera, précise l’article L. 145-34 du Code de commerce, si la durée du bail excède douze ans.
Il sera donc dans l’intérêt du bailleur, en vue de déplafonner le loyer, de laisser le bail se prolonger au-delà de ses douze premières années.

L’engagement de la caution en cas de tacite prolongation du bail dépendra de la rédaction des clauses du bail. S’il est prévu que la caution s’engagera durant toute la durée du bail, cela comprendra son éventuelle prolongation au-delà des neuf années. La Cour de cassation précisant qu’en l’absence de précision, la caution ne sera pas tenu des obligations résultant du bail tacitement prolongé.

 

Sources : https://www.legalplace.fr/guides/periode-triennale...
https://www.village-justice.com/articles/loi-elan-...
https://www.entreprises.cci-paris-idf.fr/web/regle...

http://leparticulier.lefigaro.fr/jcms/p1_1625914/l...

https://avocat-tigzim.fr/droit-de-repentir-bail-co...

https://www.lexplicite.fr/immatriculation-clef-de-...

https://www.efl.fr/actualites/affaires/biens-de-l-...

https://droit-finances.commentcamarche.com/content...
https://www.legalplace.fr/contrats/bail-commercial...https://www.legavox.fr/blog/maitre-anthony-bem/bai...
http://www.ieif.fr/revue_de_presse/lannexe-environ...
https://www.village-justice.com/articles/commercia...

 

Le 8 octobre 2020

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