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La réservation et le contrat de location saisonnière

Le contrat de location de vacances peut être écrit. Les dispositions qu'il contient ne sont pas soumises à la réglementation valant pour les locations à usage d'habitation principale. Mais la rédaction du contrat doit obéir à quelques règles. La réservation d'une location de vacances s'effectue en signant un contrat de location :
- de particulier à particulier,
- de particulier à professionnel (par exemple, par l'intermédiaire d'une agence immobilière).

La conclusion du contrat peut aussi s'effectuer par simple échange de courrier postal. Le contrat doit être signé en deux exemplaires. Un exemplaire doit être conservé par le loueur et un autre par le locataire. Lorsque le logement est loué par l'intermédiaire d'un site de réservation en ligne, la signature d'un contrat n'est pas exigée.Le contrat conclu avec le client locataire ne peut excéder une durée de 90 jours.

Le contrat doit préciser :
- l'adresse du logement,
- le nom du propriétaire (celui du gestionnaire et son siège social si le logement n'est pas géré directement par le propriétaire),
- le nom du locataire,
- la date de prise d'effet et la durée de la location.

Le contrat peut mentionner le nombre maximum d'occupants autorisé.

Le contrat doit préciser :
- la catégorie de classement (si le meublé est classé),
- la superficie habitable,
- la description de l'agencement intérieur,
- un inventaire du mobilier, les équipements et services à disposition (par exemples : garage, parking, jeux d'enfants).

En cas de présence d'une piscine privative, le loueur doit démontrer qu'il respecte les exigences de sécurité permettant de lutter contre les noyades accidentelles.

En cas de non conformité du logement avec la description faite, le locataire peut :
- s'il ne peut pas rester dans le logement, demander au loueur le remboursement du prix de la location en lui adressant un courrier (de préférence par lettre recommandée avec avis de réception),
- et/ou porter plainte auprès de la direction départementale en charge de la protection des populations (DDPP ou DDCSPP) du lieu de la location.

Le loueur a le droit d'interdire la présence de tout animal dans le logement.

Le contrat doit préciser :
- le prix de la location et les conditions de paiement (dont l'acompte ou les arrhes et le dépôt de garantie éventuel et les conditions de sa restitution), si le contrat stipule que l’avance est un moyen de dédit, il s’agit d’arrhes et chaque partie peut se désister. Si l’avance a le caractère d’un acompte, l’engagement est définitif. Dans ce cas, la partie qui annule la location devra indemniser l’autre de la totalité du préjudice subi.
- lorsque le contrat est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel, le montant des sommes exigées en gage avant la location (arrhes, acomptes et dépôt de garantie cumulés) ne peut excéder 25 % du prix de la location,
- le montant prévisionnel de la taxe de séjour.
- lorsque le logement est loué par l'intermédiaire d'un site de réservation en ligne, la taxe de séjour est perçue directement par le site internet et est reversée à la commune concernée.

Un diagnostic technique doit être annexé au bail, il comprend l’état des risques naturels et technologiques) et le risque d’exposition au plomb (seulement pour les immeubles construits avant 1949). Quant au
diagnostic de performance énergétique, il n'y a aucune obligation de le fournir en matière de location saisonnière.

Lorsque le contrat est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel, le contrat doit en plus préciser les conditions de sa rémunération (montant, versement, partage du coût entre le loueur et le locataire). Le contrat ne peut pas obliger le locataire à prendre une assurance.

La réservation peut être annulée par le locataire ou par le loueur pour diverses raisons (par exemple : imprévus familiaux, accident). Si le contrat prévoit les conséquences d'une telle annulation, il faut les appliquer.
Si le contrat ne précise rien, les conséquences sont les suivantes :
- Le locataire qui annule la réservation, sauf en cas de force majeure, doit : soit abandonner les arrhes qu'il a versées, soit, s'il a réglé un acompte au loueur, payer la totalité de la location (sauf si le bien a
pu être reloué).
- Le loueur qui annule la réservation, sauf en cas de force majeure, doit : soit restituer le double des arrhes au locataire, soit rembourser l'acompte versé par le locataire et l'indemniser de son éventuel préjudice moral.

Le loueur doit maintenir le logement en bon état. Toutes les réparations utiles doivent être réalisées dans les meilleurs délais. Un état des lieux doit être réalisé en présence du loueur (ou de son représentant) et du locataire.
Il doit être aussi précis que possible. Le loueur doit restituer le dépôt de garantie en respectant ce qui a été convenu dans le contrat de location. La restitution a lieu, en général, en fin de séjour ou dans
les jours qui suivent. Elle doit intervenir au plus tard dans les trois mois. Le montant du dépôt de garantie peut être éventuellement diminué :
- des sommes couvrant les consommations d'eau, de chauffage et d'électricité du locataire, si le contrat de location le prévoit,
- des frais destinés à couvrir les réparations à effectuer dans le logement si des dégradations ont été constatées. Le locataire est en droit d'exiger les justificatifs des frais qui lui sont demandés.

Le locataire doit :
- utiliser paisiblement le logement et répondre des dégradations,
- respecter le nombre maximal de personnes autorisées à occuper le logement, si le propriétaire à fixer ce maximum.

Un état des lieux de sortie doit être réalisé en présence du loueur (ou de son représentant) et du locataire. Il doit être aussi précis que possible. Si le locataire décide de partir de façon anticipée du logement
pour des raisons personnelles, aucun remboursement partiel n'est dû automatiquement par le loueur.


Le dépôt de garantie est mis en place pour les dégâts qui pourraient être causés aux éléments d'équipements : mobilier, électroménager, HIFI, linge de maison, vaisselle... Les sinistres que le locataire peut causer (dégât des eaux, vitre cassée...) sont couverts par l'assurance « villégiature » souvent comprise dans l'assurance multirisque habitation. Il est conseillé de demander à l'assureur une attestation assurance villégiature à fournir ensuite au propriétaire.

Aucun texte n'impose de demander un dépôt de garantie pour une location saisonnière. Il est tout de même conseillé au propriétaire d'en demander un au locataire s'il souhaite se
garantir au maximum contre les risques de dégradations.

Si le propriétaire souhaite demander le dépôt de garantie, il doit l'écrire dans le bail. Aucun montant n'est imposé par les textes. Il est donc contractuel et doit être précisé par écrit dans le contrat de location (soit un montant précis, soit un pourcentage du loyer). La somme doit être suffisante pour couvrir le montant des éventuelles réparations et être dissuasive pour que le locataire respecte les lieux. Le propriétaire ou son mandataire ne peut demander de verser lors de la réservation plus de 25 % du montant du loyer (arrhes ou acompte et dépôt de garantie compris). Le dépôt de garantie est le plus souvent versé par chèque au propriétaire le jour de l'arrivée. Le propriétaire est en droit d'encaisser le chèque. Le délai de restitution du dépôt de garantie est contractuel. Il doit être prévu par écrit dans le contrat de location.

Pour éviter toute contestation relative à la restitution du dépôt de garantie, il est conseillé de procéder à un état des lieux à l'entrée et à la sortie, afin que propriétaire et locataire puissent constater contradictoirement l'état du logement. Si aucun état des lieux n'est établi, le locataire est présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives et les rendre tels, sauf preuve du contraire (article 1731 du Code civil).

Le jour du départ, le bailleur peut immédiatement restituer le dépôt de garantie immédiatement si aucun dégât n'a été causé par le locataire.Si des dégradations ont été constatées, le bailleur doit vous restituer le dépôt de garantie dans le délai prévu au contrat. Il aura déduit du dépôt de garantie le montant des réparations ou du remplacement du matériel. Il doit justifier de ce montant en fournissant des factures. Si le montant du dépôt de garantie n'est pas suffisant pour couvrir les réparations, le propriétaire peut demander de rembourser le surplus. En cas de refus, il peut saisir le Tribunal d'Instance d'une procédure d'injonction de payer.

Si le propriétaire ne rend pas le dépôt de garantie dans le délai imparti, voici les démarches à effectuer :
- Adresser une lettre recommandée avec accusé de réception au propriétaire pour le mettre en demeure de restituer le dépôt de garantie dans un certain délai.
- Sans réponse du propriétaire suite au courrier recommandé, saisir la Commission de conciliation du département du lieu de situation de la location. La Commission permet d'éviter une procédure judiciaire et de trouver un accord amiable entre propriétaire et locataire. Si aucun accord n'est trouvé dans les deux mois de sa saisine, la Commission établit un rapport.
- Saisir le Tribunal d'Instance du lieu de situation de la location en vue d'obtenir un jugement d'injonction de payer qu'il faudra faire exécuter par un huissier de justice.


Sources: http://www.cohesion-territoires.gouv.fr/location-s...
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroi...


Le 10 mars 2018

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