La répartition des travaux entre locataire et bailleur

Les réparations à la charge du locataire sont énoncées dans le décret n°87-713 du 26 août 1987. Ce décret s'applique pour les locations soumises à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Le locataire est tenu d'assurer l'entretien courant du logement, ce qui inclut les petites opérations d'entretien et de réparation. Le propriétaire est tenu d'effectuer toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal du logement, mais également des accessoires énumérés dans le bail (cave, grenier, garage...), et des éléments d'équipement y figurant (baignoire, chauffe-eau, piscine, cuisine équipée...).

I. Les obligations du bailleur

Le bailleur a l'obligation de délivrer un logement en bon état. Les travaux ne relevant pas des réparations locatives sont à la charge exclusive du bailleur. Il doit les faire réaliser sous réserve d'en informer le locataire dans les formes. Une réduction de loyer doit être prévue si les travaux excèdent un certain délai.

A. La délivrance d’un logement en bon état

Sauf exception, le bailleur doit délivrer au locataire un logement en bon état général. Outre l'obligation de délivrer un logement décent, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement :
- en bon état d'usage et de réparations,
- doté d'équipements en bon état de fonctionnement,
- respectant un critère de performance énergétique minimale.

Toutefois, si le logement loué n'est pas en bon état d'usage à l'entrée dans les lieux, les parties peuvent se mettre d'accord sur la prise en charge et l'exécution par le locataire des travaux nécessaires à sa remise en l'état. Si nécessaire, cette option doit être prévue par une clause expresse qui précise :

-  la nature des travaux que le locataire exécute ou  fait exécuter,

- la manière dont leur montant est imputable sur le loyer,

- la durée de cette imputation, et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement.

B. La nature des travaux à la charge du bailleur

Le bailleur est obligé d'entretenir le logement qu'il loue en dehors de tout ce qui touche aux réparations locatives (menues réparations et entretien courant à la charge du locataire) qui ne sont pas imputables à une faute du locataire. Sont à la charge du bailleur :
- les réparations urgentes (exemple : panne de chauffe-eau en hiver),
- les travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble (réfection de la cage d'escalier, ravalement de façade...),
- les travaux nécessaires au maintien en l'état et à l'entretien normal du logement (volets défectueux, robinetterie vétuste...),les travaux d'amélioration de la performance énergétique du logement (isolation, chaudière performante...),
- les travaux qui permettent de remplir les critères d'un logement décent. Certains travaux relevant normalement des réparations locatives restent à la charge du bailleur lorsqu'ils sont occasionnés par la vétusté ou la force majeure.

C. L'exécution des travaux

1. L'obligation d’information

Avant le début des travaux, le bailleur est tenu de remettre au locataire une notification de travaux par lettre remise en main propre ou par courrier recommandé avec avis de réception. Cette notification précise la nature et les modalités d'exécution des travaux. Pour la préparation et la réalisation de ces travaux, le locataire doit permettre l'accès à son logement :
- tous les jours sauf les samedis, dimanche et jours fériés (à moins qu'il ne donne son accord),
- moyennant réduction de loyer si les travaux durent plus de 21 jours.

2. Le dédommagement du locataire

Si les travaux présentent un caractère abusif, ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de travaux, ou rendent l'utilisation du logement impossible ou dangereuse, le tribunal d'instance peut, sur demande du locataire, demander l'interdiction ou l'interruption des travaux entrepris. Le locataire peut également solliciter la résiliation du bail si les travaux rendent le logement inhabitable.

3. La non exécution des travaux

Le locataire  est tenu d'avertir le bailleur si un dommage apparaît. Si le propriétaire ne fait pas le nécessaire, le locataire doit le mettre en demeure d'exécuter ses obligations. Sans accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois à compter de l'envoi de la mise en demeure, le locataire peut saisir :
- une commission départementale de conciliation,
- ou le greffe du tribunal d'instance.

Même si le bailleur n'effectue pas des travaux qui relèvent de ses obligations, le locataire doit continuer de payer son loyer. S'il estime que les travaux relèvent des obligations du bailleur, le juge peut :
- contraindre le bailleur à les exécuter,
- autoriser le locataire à les réaliser lui-même, à charge pour le bailleur de le rembourser,
- accorder au locataire des dommages et intérêts pour trouble de jouissance.

II. Les obligations du locataire : entretien courant et réparations locatives

Les réparations locatives sont à la charge du locataire pendant toute la durée de la location. Elles s'étendent à toutes les parties du logement (intérieures ou extérieures), ainsi qu'à ses éléments d'équipement.

A. Entretien courant et menues réparations

Le locataire est responsable des dégradations ou pertes qui pourraient survenir en cours de bail dans le logement, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par effraction, cas de force majeure, ou par la faute du bailleur.
Il doit veiller à maintenir en l'état le logement qu'il occupe. À ce titre, il doit assurer l'entretien courant du logement et de ses éléments d'équipement. Il doit ainsi prendre à sa charge les menues réparations et les réparations locatives, sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou de force majeure. À défaut, le bailleur peut retenir sur le dépôt de garantie les sommes correspondant aux réparations locatives qui n'ont pas été effectuées par le locataire, justificatifs à l'appui.
Toutefois, le locataire peut contester via un courrier à son bailleur le montant de ces frais de remise en état.

Afin de distinguer  vétusté et détérioration, les parties (bailleur, locataire) peuvent convenir d'appliquer une grille de vétusté dès la signature du contrat de bail. Cette grille définit au minimum, pour les principaux matériaux et équipements du bien loué, une durée de vie théorique et des coefficients d'abattement forfaitaire annuels affectant le prix des réparations locatives auxquelles est tenu le locataire. Elle doit être choisie parmi les grilles de vétusté ayant fait l'objet d'un accord collectif. L’Institut national de la consommation (INC) en fournit plusieurs exemples

B. Les parties extérieures

1. L’entretien du jardin

L'entretien courant du jardin est à la charge du locataire, notamment :
- les allées (désherbage, nettoyage...),
- la pelouse (tonte...),les massifs (arrosage, taille...),
- les bassins et piscine (nettoyage...),
- les arbres et arbustes (taille, élagage, échenillage, remplacement et réparation des installations d'arrosage...).

Le propriétaire doit néanmoins veiller à ce que les branches des arbres ne dépassent pas sur la propriété du voisin. Le tribunal d'instance peut contraindre un propriétaire, occupant ou non, à tailler les arbres empiétant sur le terrain voisin.

2. Les auvents, terrasses, marquises

L'entretien des auvents, terrasses et marquises suppose un nettoyage régulier, notamment l'enlèvement de la mousse et de tous autres végétaux qui s'y sont éventuellement développés.

3. Les gouttières

Les conduits de descentes d'eaux pluviales, chéneaux et gouttières doivent être dégorgés par le locataire.

B. Les portes et fenêtres

1. Mécanismes d’ouverture et de fermeture

Le bon fonctionnement des portes et fenêtres doit être assuré par le locataire. À ce titre, il doit entretenir les petites parties mécaniquesdes portes et fenêtre et notamment réaliser :
- le graissage des gonds et des charnières,
- les menues réparations des boutons et poignées de portes, des gonds et des mécanismes de fermeture,
- le remplacement des petites pièces des serrures (boulons, verrou),
- le graissage des petites pièces des serrures et verrous,
- le remplacement des clefs égarées ou abîmées.

2. Les vitres

L'entretien courant des vitres est mis à la charge du locataire. Il concerne notamment :
- la réfection des mastics,
- le remplacement des vitres détériorées.

3. Les stores et volets

Les stores doivent être entretenus par le locataire qui doit assurer notamment :
- le graissage du mécanisme,
- le remplacement de cordes, poulies ou de quelques lames de stores.

Concernant les volets, le locataire est tenu de les réparer lorsque leur dégradation lui est imputable. À défaut, c'est au bailleur de le faire.

4. Le portail

Les grilles de portail sont également à entretenir par le locataire, notamment :
- leur nettoyage,
- leur graissage,
- le remplacement de boulons ou du verrou.

C. Les parties intérieures

1. Plafonds, murs et cloisons

Le locataire assure le maintien en l'état de propreté des plafonds, murs et cloisons de son logement. Il doit par ailleurs assurer :
- les menus raccords de peintures et tapisseries,
- la remise en place ou le remplacement des matériaux de revêtement (faïence, mosaïque, matière plastique...),
- le rebouchage des trous éventuellement faits (pose de tableaux, miroirs etc..).

2. Revêtements de sol

Les revêtements de sol (parquets, moquettes, lino...) doivent être entretenus par le locataire, qui doit assurer notamment :
- le cirage du parquet,
- l'entretien courant de la vitrification du parquet,
- le remplacement de quelques lames de parquet,
- la pose de raccords de moquette ou tout autre revêtement (notamment en cas de taches et de trous).

3. Placards et menuiseries

Le remplacement des tablettes et tasseaux de placard, ainsi que la réparation de leur dispositif de fermeture, restent à la charge du locataire.
Les menuiseries (plinthes, baguettes et moulures) doivent également être entretenues par le locataire, qui doit notamment assurer la fixation des raccords et le remplacement des pointes de menuiserie.

D. Plomberie

L'entretien des installations de plomberie est à la charge du locataire. Il s'agit notamment :
- des canalisations d'eau et de gaz,
- des fosses septiques,
- du chauffage,
- des éviers,
- des appareils sanitaires.

1. Canalisations d’eau

Le locataire doit en assurer : le dégorgement,le remplacement de joints et colliers. Dans le cas d'une fuite d'eau due à la vétusté des canalisations, le locataire doit avertir le propriétaire à qui il revient de faire effectuer les réparations nécessaires.

2. Canalisations de gaz

Le locataire est tenu d'entretenir les canalisations de gaz, notamment :
- l'entretien courant des robinets,
- siphons et ouvertures d'aération,
- le remplacement périodique des tuyaux souples de raccordement.

3. Fosses septiques

La vidange des fosses septiques, puisards et fosses d'aisance doit être assurée par le locataire en place. Le curage de la fosse septique relève en revanche des obligations du bailleur.

4. Chauffage, eau chaude et robinetterie

Le locataire doit assurer le remplacement de certains éléments notamment :
- bilames,
- sondes,
- pistons,
- membranes,
- boites à eau,
- allumage,
- allumage piézo-électrique,
- clapets,
- joints des appareils à gaz.

Il doit par ailleurs entretenir les installations mises à sa disposition notamment :
- rincer et nettoyer les corps de chauffe et tuyauteries,
- remplacer les joints, clapets et presse-étoupe des robinets,
- remplacer les joints, flotteurs et joints cloche des chasse d'eau.

L'entretien annuel de la chaudière individuelle est à la charge du locataire, sauf si le bail prévoit le contraire.

5. Éviers et appareils sanitaires

Les éviers et appareils sanitaires du logement sont à entretenir par le locataire, qui doit notamment assurer :le nettoyage des dépôts de calcaire, le remplacement des tuyaux flexibles de douche.

6. Électricité

L'entretien de certains éléments d'équipement électrique relève des réparations locatives, dont notamment le remplacement :
- des interrupteurs,
- des prises de courant,
- des coupe-circuits et fusibles,
- des ampoules,
- des tubes lumineux,
- des baguettes ou gaines de protection (ou leur réparation).

7. Autres équipements

Les autres équipements du logement mentionnés dans le contrat de location doivent être entretenus et réparés (menues réparations) par le locataire. Tel est le cas par exemple des éléments suivants mis à la  disposition du locataire :
- réfrigérateur,
- machine à laver,
- sèche-linge,
- hotte aspirante,
- capteurs solaires,
- pompe à chaleur,
- antenne,
- meubles scellés,
- cheminées,
- glaces et miroirs.

Le ramonage des conduits d'évacuation des fumées et des gaz et des conduits de ventilation (chaudière, cheminée...) est à la charge du locataire.

III. Les travaux à l’initiative du locataire

A. Les travaux d’aménagement

Le locataire a le droit d'aménager librement le logement qu'il occupe (changement de moquette, rafraîchissement des peintures...). Il ne peut toutefois y faire de gros travaux de transformation du local ou de ses équipements sans l'accord écrit du propriétaire. En cas de doute (pose d'une peinture criarde sur des murs initialement blancs par exemple), mieux vaut demander l'autorisation du bailleur.

À défaut, le propriétaire peut, lors du départ du locataire, conserver le bénéfice des transformations sans indemnisation. Il peut aussi exiger la remise immédiate en l'état des lieux aux frais du locataire. Lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local, le propriétaire peut exiger la remise immédiate des lieux en l'état, aux frais du locataire.

En cas de litige, le caractère des travaux (simple aménagement ou transformation) relève de l'appréciation du juge.

B. Les travaux d’adaptation du logement au handicap ou à la perte d’autonomie

Le locataire handicapé ou en situation de perte d'autonomie (personnes âgées dépendantes) peut réaliser, à ses frais, des travaux d'adaptation du logement. Il peut s'agir des travaux suivants :
- création, suppression ou modification de cloisons ou de portes intérieures au logement ;
- modification de l'aménagement ou de l'équipement des pièces d'eau (cuisine, toilettes, salle d'eau) ;
- création ou modification de prises électriques ou de communications électroniques et de points d'éclairage ;
- installation ou adaptation de systèmes de commande (notamment commande des installations électriques, d'eau, de gaz et de chauffage, interphone, signalisation, interrupteurs) ;
- installation d'élévateurs ou d'appareils permettant notamment le déplacement de personnes à mobilité réduite ;
- installation ou modification des systèmes de fermeture et d'ouverture (portes, fenêtres, volets) et d'alerte.

Le locataire doit adresser une demande au propriétaire par une lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Dans cette lettre, le locataire :
- décrit précisément les transformations envisagées et les conditions dans lesquelles ces travaux seront réalisés,
- indique l'entreprise chargée d'exécuter les travaux.

En application du f de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée tendant à améliorer les rapports locatifs, des travaux d'adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d'autonomie peuvent être réalisés aux frais du locataire. Ces travaux font l'objet d'une demande écrite par lettre recommandée avec demande d'avis de réception auprès du bailleur. L'absence de réponse dans un délai de quatre mois à compter de la date de réception de la demande vaut décision d'acceptation du bailleur. Dans un délai de deux mois après l'achèvement des travaux, le locataire atteste auprès du bailleur que les travaux ont été réalisés par l'entreprise choisie et correspondent effectivement aux travaux de transformation notifiés et autorisés par le bailleur.

Sources :Location immobilière : travaux à la charge du bailleur

Comment contraindre le propriétaire à faire des travaux ?

La répartition des travaux locatifs entre le bailleur et le locataire - Conseils juridiques gratuits en ligne - Mon Droit & Mes Libertés (mondroitmeslibertes.fr)

Le 12 décembre 2017