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La répartition des travaux et charges entre bailleur et locataire dans le cadre d'un bail commercial


La répartition des charges et travaux charges dans les baux commerciaux a longtemps relevé du principe de la liberté contractuelle, mais ont vu leur répartition précisée par la loi dite PINEL.


Depuis la loi PINEL de 2014, on assiste cependant à une évolution de la répartition des réparations dans le cadre d’un bail commercial au profit du locataire.
Il existe deux sortes de réparations rattachées à un contrat de bail qui se répartissent entre le locataire et le bailleur :
- les petites réparations : réparations locatives d’entretien à la charge du locataire d’après l’article 605 du Code civil,
- les grosses réparations: réparations concernant la structure et solidité de l’immeuble à la charge du propriétaire d’après l’article 606 du Code civil
Ce sont les obligations respectives entre locataire et propriétaire concernant les travaux à réaliser au fil du bail.


L’importance de la question de la répartition des réparations entre bailleur et preneur se pose en matière de grosses réparations. Quand on parle de grosses réparations, on entend par là par exemple une réparation telle qu’un ravalement de façade ou une réparation de la toiture de l’immeuble loué.

L’article 606 du Code civil ne donne pas une définition de la notion « grosses réparations », mais énumère de façon limitative les travaux auxquels elle se réfère. Aux termes de la disposition, sont considérées comme grosses réparations :
- Les gros murs et les voûtes ;
- Le rétablissement des poutres et des couvertures entières ;
- La réparation des digues, des murs de soulèvements, des clôtures également en entier.
Le statut des baux commerciaux interdit formellement au bailleur de laisser à la charge du locataire les dépenses relatives à ces travaux. Cette interdiction est d’ordre public (impossibilité pour les parties d’y déroger) et s’applique aux contrats conclus ou renouvelé depuis le 5 novembre 2014.

La Cour de cassation se contentait d’interpréter de façon restrictive le contenu de l’article 606 du Code civil en estimant que l’énumération en question était limitative et non énonciative. La Haute Juridiction exerçait en conséquence un contrôle très strict sur la qualification de la notion donnée par les juges de fond. La position de la Haute Juridiction va évoluer dans un arrêt du 13 juillet 2005 dans lequel la juridiction va approuver une définition générale de la notion donnée par une cour d’appel. Désormais, par grosses réparations, il faut entendre tous les travaux qui touchent à la structure et à la solidité générale de l’immeuble, tandis que les réparations d’entretien se définissent comme celles effectuées pour le maintenir en bon état d’entretien.
Les juges du fond apprécient souverainement les réparations pour les classer dans l’une ou l’autre catégorie.

Certaines réparations incombent strictement au bailleur portent sur certains travaux, il en va ainsi des réfections des éléments de la structure de l’immeuble. Ces éléments ne se limitent pas au clos et au couvert, termes extensibles qui peuvent impliquer des réparations locatives. Les articles R 111-26 et R 111-27 du Code de la construction et de l’habitation définissent la liste des éléments concernés, qui
constituent les gros ouvrages du bâtiment. Il s’agit des éléments porteurs qui participent à la stabilité ou à la solidité de l’immeuble et de toute autres pièces qui leur sont intégrées ou qui forment corps avec eux.
Ils concernent également les éléments qui assurent le clos, le couvert et l’étanchéité à l’exception de leurs parties mobiles qui se composent notamment :
- Des revêtements des murs (sans la peinture et les papiers peints),
- Les escaliers et les planchers ainsi que les revêtements en matériau dur,
- Les plafonds et les cloisons fixes,
- Les portions de canalisations,
- Tuyauteries, conduites et toutes sortes de gaines incrustées dans des murs, plafonds ou prises dans la masse du revêtement, à l’exception de celles qui sont seulement scellées,
- Les planchers et charpentes fixes des ascenseurs et monte-charge,
- Les bâties et huisseries des portes, fenêtres et verrières.


Tous les autres éléments rentrent dans la catégorie des menus ouvrages qui sont ceux façonnés, fabriqués et installés par l’entrepreneur. Ils comprennent notamment :
- Les canalisations, radiateurs, conduites, gaines et revêtements autres que ceux des gros ouvrages,
- Les éléments mobiles nécessaires au clos et au couvert tels que les portes, fenêtres, persiennes et volets.
La réfection totale de la toiture d’un immeuble constitue une grosse réparation au sens de l’article 606 du Code civil, travaux qui incombent strictement au bailleur. Il peut se dégager en partie de cette obligation si la réfection est consécutive à la l’inexécution de l’obligation d’entretien du locataire.

Les grosses réparations peuvent être à la charge du locataire si elles ont été occasionnées par un défaut d’entretien de sa part. En effet, si les dégradations de la structure et de la solidité de l’immeuble relève du fait que le preneur a fautivement manqué à son obligation d’entretien des lieux, alors les grosses réparations concernant cette faute seront à la charge du locataire.
De plus, le propriétaire n’aura pas à porter les coûts de travaux dès lors que le locataire aura entrepris ces travaux de son propre chef, sans exiger à l’avance du propriétaire l’exécution de ces travaux.
En l’absence de clauses dans le contrat, le bailleur doit supporter les grosses réparations et les réparations d’entretien non locatives. Ainsi, il devra également supporter les dépenses d’une réparation de gros entretien comme le changement d’une chaudière par exemple.

Le propriétaire peut être tenté de s’exonérer de cette lourde tâche lors de la conclusion d’un contrat de bail commercial en ajoutant des clauses au contrat stipulant que les grosses réparations seront à la charge du locataire. Il est à noter l'absence de caractère d’ordre public de l’article 1720 du Code civil. Celui-ci définit la répartition des charges des réparations entre propriétaire et locataire. Les réparations autres que « locatives »  (c’est-à-dire un entretien courant des lieux et des petites réparations liées à une usure normale des lieux) seront à la charge du bailleur.
Or, en l’absence de caractère d’ordre public, il est possible de déroger contractuellement à la règle. Une clause contractuelle d’exonération de la charge des réparations au profit du propriétaire est en principe licite.
La clause contractuelle devra toujours être claire et précise. Si elle est ambiguë, elle sera alors considérée comme étant nulle. La vétusté est un dommage important de la chose louée lié à un manque d’entretien résultant du comportement fautif du bailleur. Le bailleur devra en principe toujours répondre de la «vétusté » des locaux loués. La vétusté ne fait pas partie des grosses réparations au sens de l’article 606 du Code civil. Ainsi, une clause exonérant le propriétaire des grosses réparations n’exonère pas des réparations liées à la vétusté. Les travaux de grosses réparations liés à la vétusté où imposés par l’administration peuvent tout de même être mis à la charge du locataire par clauses contractuelles.

Avant la loi PINEL, le bailleur avait la liberté de mettre dans le contrat une clause stipulant que les grosses réparations sont à la charge du preneur. La liberté contractuelle régissait les obligations de réparations entre locataire et bailleur. La loi PINEL et le décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014 l’accompagnant s’appliquent aux baux commerciaux conclus ou renouvelés à partir du 5 novembre 2014.
La loi PINEL du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises tend à rééquilibrer les rapports entre bailleurs et locataires. Il n’est désormais plus possible pour le bailleur de reporter la charge des grosses réparations sur le locataire. Les grosses réparations ne seront plus jamais à la charge du locataire.
Depuis cette loi, le bailleur n’a plus cette possibilité de s’exonérer contractuellement des grosses réparations. Elle encadre et impose la répartition des réparations pour le bail commercial. La loi PINEL introduit un nouvel article dans le Code de commerce : l’article L145-40-2 du Code de commerce. Il prévoit qu’à présent, il est interdit pour le bailleur d’obliger le preneur à régler « certaines dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ».

Seule possibilité restante pour le bailleur étant de mettre à la charge du preneur conventionnellement les réparations liées à la vétusté du local loué mais ce, seulement si les travaux s’assimilent à des réparations d’entretien (article R145-35 al.2 Code de commerce).


Les travaux de ravalement, entre autres, peuvent poser un problème de qualification. Conformément à une jurisprudence constante, la Cour d’appel de Paris a récemment rappelé que « les travaux de ravalement relèvent normalement de l'entretien de l'immeuble, sous réserve qu'ils ne comportent pas d'interventions sur des éléments de la structure de l'immeuble, relevant des grosses réparations prévues par l'article 606 du code civil ».
En l’espèce, elle était appelée à se prononcer sur des « travaux de ravalement consistant en des opérations de décapage et de nettoyage d'une part, en la réalisation d'un enduit de surfaçage et de badigeon d'autre part. Il n'est pas établi que d'autres travaux que de préparation des surfaces, qui auraient affecté la structure de l'immeuble, aient été effectués ». Elle en conclut donc qu’il s’agit de simples travaux d’entretien.
A l’inverse, elle juge que « les travaux de couverture et zinguerie, facturés 48.850 euros HT (…), ne peuvent être considérés comme étant des travaux d'entretien mais relèvent des grosses réparations restant à la charge du bailleur » (Cour d'appel, Paris, Pôle 5, chambre 3, 14 novembre 2018, n° 16/00262).


Ne peuvent plus être mises à la charge du locataire :
- Les dépenses relatives aux grosses réparations définies à l’article 606 du Code civil ainsi que les honoraires liées à la réparation,
- les dépenses relatives à la vétusté des locaux si elles relèvent de grosses réparations à effectuer et aux travaux imposés par l’administration.
Il a été institué une obligation d’inventaire des travaux et réparations à réaliser en matière de bail commercial
L’article L145-40-2 du Code de commerce dispose que le bailleur doit faire un inventaire pour le locataire : tous les trois ans à compter de la conclusion du bail de l’état prévisionnel des travaux dans les trois ans à venir et d’un récapitulatif des travaux effectués les trois dernières années, avec le coût des travaux
Les travaux devront être décrits le plus précisément possible ; plus de chance désormais pour le bailleur de déroger à ces dispositions par  clauses contractuelles dans le contrat de bail commercial. Si le bail
n’est pas assez précis au sujet des travaux et réparations, les dépenses seront automatiquement à la charge du propriétaire.

Concernant les travaux de mise aux normes du local, une clause du bail commercial peut prévoir expressément que le locataire a la charge des travaux prescrits par l’administration. Cette clause doit être rédigée avec précision. À défaut, le bailleur doit prendre en charge les travaux de mise aux normes. Pour en savoir plus lire notre article


Pour les baux conclus ou renouvelés avant le 5 novembre 2014, la détermination des charges récupérables par le bailleur auprès du locataire et le régime qui leur est applicable dépendent des stipulations contractuelles. Le bail conclu après cette date date doit préciser la répartition des charges lorsque le local loué dépend d'un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires. Le bailleur doit, de plus, en cours de bail informer le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux, ainsi que de tout élément susceptible de modifier la répartition initiale.
Le dernier alinéa de l'article L. 145-40-2 renvoie au pouvoir réglementaire le soin de préciser « les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire ». Le preneur d'un bail commercial ne peut se voir réclamer le remboursement de charges que si les parties l'ont contractuellement prévu.
La récupération des charges non visées par l'article R.145-35 est donc facultative, et il demeure nécessaire de stipuler expressément le transfert au locataire des charge incombant légalement au bailleur.
Le 3° de l'article R. 145-35 du code de commerce énonce le principe de non-imputabilité des impôts, taxes et redevances dont le redevable est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l'immeuble.
Cependant il écarte la taxe foncière (et les taxes additionnelles à la taxe foncière). L'alinéa 4 interdit l'imputation des  honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l'immeuble faisant l'objet du bail

La rédaction d'un inventaire des charges est la première règle prévue par l'article L. 145-40-2 du code de commerce. Si la conception financière des charges permet d'y inclure l'obligation de rembourser au bailleur ses propres travaux, elle exclut dans le même temps l'obligation incombant au preneur de réaliser lui-même les travaux d'entretien, de réparation et de mise en conformité mis à sa charge par
le bail. Les textes fournissent finalement peu d'indications sur la rédaction de l'inventaire. Or, l'article L. 145-40-2 du code de commerce exige un « inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire ».

L'article L. 145-40-2, est totalement muet sur la question des sanctions concernant l'exigence d'inventaire. Cependant, l'article L.145-40-2 du code de commerce confère à l'inventaire un caractère limitatif. Il constitue donc désormais la seule manière d'imputer des charges au preneur puisqu'elles doivent nécessairement y être récapitulées. En cas d''inventaire irrégulier, la sanction est évidente, il est réputé non écrit. A défaut d'être indiquées dans l'inventaire, les charges ne sont pas récupérables.

L'exigence d'inventaire s'applique aux baux conclus ou renouvelés après le 5 novembre 2014. Il s'ensuit que les baux conclus antérieurement, mais venant postérieurement en renouvellement, doivent à
leur tour respecter ce formalisme.

Sources : https://www.lecoindesentrepreneurs.fr/bail-commerc...

https://www.legavox.fr/blog/cedric-denize/repartit...

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