La répartition des travaux et charges entre bailleur et locataire dans le cadre d'un bail commercial

La répartition des charges et travaux charges dans les baux commerciaux a longtemps relevé du principe de la liberté contractuelle, mais ont vu leur répartition précisée par la loi dite PINEL.

Depuis la loi PINEL de 2014, on assiste cependant à une évolution de la répartition des réparations dans le cadre d’un bail commercial au profit du locataire.
Il existe deux sortes de réparations rattachées à un contrat de bail qui se répartissent entre le locataire et le bailleur :
- les petites réparations : réparations locatives d’entretien à la charge du locataire d’après l’article 605 du Code civil,
- les grosses réparations: réparations concernant la structure et solidité de l’immeuble à la charge du propriétaire d’après l’article 606 du Code civil
Ce sont les obligations respectives entre locataire et propriétaire concernant les travaux à réaliser au fil du bail.

L’importance de la question de la répartition des réparations entre bailleur et preneur se pose en matière de grosses réparations. Quand on parle de grosses réparations, on entend par là par exemple une réparation telle qu’un ravalement de façade ou une réparation de la toiture de l’immeuble loué.

L’article 606 du Code civil ne donne pas une définition de la notion « grosses réparations », mais énumère de façon limitative les travaux auxquels elle se réfère. Aux termes de la disposition, sont considérées comme grosses réparations :
- Les gros murs et les voûtes ;
- Le rétablissement des poutres et des couvertures entières ;
- La réparation des digues, des murs de soulèvements, des clôtures également en entier.
Le statut des baux commerciaux interdit formellement au bailleur de laisser à la charge du locataire les dépenses relatives à ces travaux. Cette interdiction est d’ordre public (impossibilité pour les parties d’y déroger) et s’applique aux contrats conclus ou renouvelé depuis le 5 novembre 2014.

La Cour de cassation se contentait d’interpréter de façon restrictive le contenu de l’article 606 du Code civil en estimant que l’énumération en question était limitative et non énonciative. La Haute Juridiction exerçait en conséquence un contrôle très strict sur la qualification de la notion donnée par les juges de fond. La position de la Haute Juridiction va évoluer dans un arrêt du 13 juillet 2005 dans lequel la juridiction va approuver une définition générale de la notion donnée par une cour d’appel. Désormais, par grosses réparations, il faut entendre tous les travaux qui touchent à la structure et à la solidité générale de l’immeuble, tandis que les réparations d’entretien se définissent comme celles effectuées pour le maintenir en bon état d’entretien.
Les juges du fond apprécient souverainement les réparations pour les classer dans l’une ou l’autre catégorie.

Certaines réparations incombent strictement au bailleur portent sur certains travaux, il en va ainsi des réfections des éléments de la structure de l’immeuble. Ces éléments ne se limitent pas au clos et au couvert, termes extensibles qui peuvent impliquer des réparations locatives. Les articles R 111-26 et R 111-27 du Code de la construction et de l’habitation définissent la liste des éléments concernés, qui constituent les gros ouvrages du bâtiment. Il s’agit des éléments porteurs qui participent à la stabilité ou à la solidité de l’immeuble et de toute autres pièces qui leur sont intégrées ou qui forment corps avec eux.
Ils concernent également les éléments qui assurent le clos, le couvert et l’étanchéité à l’exception de leurs parties mobiles qui se composent notamment :
- Des revêtements des murs (sans la peinture et les papiers peints),
- Les escaliers et les planchers ainsi que les revêtements en matériau dur,
- Les plafonds et les cloisons fixes,
- Les portions de canalisations,
- Tuyauteries, conduites et toutes sortes de gaines incrustées dans des murs, plafonds ou prises dans la masse du revêtement, à l’exception de celles qui sont seulement scellées,
- Les planchers et charpentes fixes des ascenseurs et monte-charge,
- Les bâties et huisseries des portes, fenêtres et verrières.

Tous les autres éléments rentrent dans la catégorie des menus ouvrages qui sont ceux façonnés, fabriqués et installés par l’entrepreneur. Ils comprennent notamment :
- Les canalisations, radiateurs, conduites, gaines et revêtements autres que ceux des gros ouvrages,
- Les éléments mobiles nécessaires au clos et au couvert tels que les portes, fenêtres, persiennes et volets.
La réfection totale de la toiture d’un immeuble constitue une grosse réparation au sens de l’article 606 du Code civil, travaux qui incombent strictement au bailleur. Il peut se dégager en partie de cette obligation si la réfection est consécutive à la l’inexécution de l’obligation d’entretien du locataire.

Les grosses réparations peuvent être à la charge du locataire si elles ont été occasionnées par un défaut d’entretien de sa part. En effet, si les dégradations de la structure et de la solidité de l’immeuble relève du fait que le preneur a fautivement manqué à son obligation d’entretien des lieux, alors les grosses réparations concernant cette faute seront à la charge du locataire.
De plus, le propriétaire n’aura pas à porter les coûts de travaux dès lors que le locataire aura entrepris ces travaux de son propre chef, sans exiger à l’avance du propriétaire l’exécution de ces travaux.
En l’absence de clauses dans le contrat, le bailleur doit supporter les grosses réparations et les réparations d’entretien non locatives. Ainsi, il devra également supporter les dépenses d’une réparation de gros entretien comme le changement d’une chaudière par exemple.

Le propriétaire peut être tenté de s’exonérer de cette lourde tâche lors de la conclusion d’un contrat de bail commercial en ajoutant des clauses au contrat stipulant que les grosses réparations seront à la charge du locataire. Il est à noter l'absence de caractère d’ordre public de l’article 1720 du Code civil. Celui-ci définit la répartition des charges des réparations entre propriétaire et locataire. Les réparations autres que « locatives »  (c’est-à-dire un entretien courant des lieux et des petites réparations liées à une usure normale des lieux) seront à la charge du bailleur.
Or, en l’absence de caractère d’ordre public, il est possible de déroger contractuellement à la règle. Une clause contractuelle d’exonération de la charge des réparations au profit du propriétaire est en principe licite.
La clause contractuelle devra toujours être claire et précise. Si elle est ambiguë, elle sera alors considérée comme étant nulle. La vétusté est un dommage important de la chose louée lié à un manque d’entretien résultant du comportement fautif du bailleur. Le bailleur devra en principe toujours répondre de la «vétusté » des locaux loués. La vétusté ne fait pas partie des grosses réparations au sens de l’article 606 du Code civil. Ainsi, une clause exonérant le propriétaire des grosses réparations n’exonère pas des réparations liées à la vétusté. Les travaux de grosses réparations liés à la vétusté où imposés par l’administration peuvent tout de même être mis à la charge du locataire par clauses contractuelles.

Avant la loi PINEL, le bailleur avait la liberté de mettre dans le contrat une clause stipulant que les grosses réparations sont à la charge du preneur. La liberté contractuelle régissait les obligations de réparations entre locataire et bailleur. La loi PINEL et le décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014 l’accompagnant s’appliquent aux baux commerciaux conclus ou renouvelés à partir du 5 novembre 2014.
La loi PINEL du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises tend à rééquilibrer les rapports entre bailleurs et locataires. Il n’est désormais plus possible pour le bailleur de reporter la charge des grosses réparations sur le locataire. Les grosses réparations ne seront plus jamais à la charge du locataire.
Depuis cette loi, le bailleur n’a plus cette possibilité de s’exonérer contractuellement des grosses réparations. Elle encadre et impose la répartition des réparations pour le bail commercial. La loi PINEL introduit un nouvel article dans le Code de commerce : l’article L145-40-2 du Code de commerce. Il prévoit qu’à présent, il est interdit pour le bailleur d’obliger le preneur à régler « certaines dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ».

Seule possibilité restante pour le bailleur étant de mettre à la charge du preneur conventionnellement les réparations liées à la vétusté du local loué mais ce, seulement si les travaux s’assimilent à des réparations d’entretien (article R145-35 al.2 Code de commerce).

Les travaux de ravalement, entre autres, peuvent poser un problème de qualification. Conformément à une jurisprudence constante, la Cour d’appel de Paris a récemment rappelé que « les travaux de ravalement relèvent normalement de l'entretien de l'immeuble, sous réserve qu'ils ne comportent pas d'interventions sur des éléments de la structure de l'immeuble, relevant des grosses réparations prévues par l'article 606 du code civil ».
En l’espèce, elle était appelée à se prononcer sur des « travaux de ravalement consistant en des opérations de décapage et de nettoyage d'une part, en la réalisation d'un enduit de surfaçage et de badigeon d'autre part. Il n'est pas établi que d'autres travaux que de préparation des surfaces, qui auraient affecté la structure de l'immeuble, aient été effectués ». Elle en conclut donc qu’il s’agit de simples travaux d’entretien.
A l’inverse, elle juge que « les travaux de couverture et zinguerie, facturés 48.850 euros HT (…), ne peuvent être considérés comme étant des travaux d'entretien mais relèvent des grosses réparations restant à la charge du bailleur » (Cour d'appel, Paris, Pôle 5, chambre 3, 14 novembre 2018, n° 16/00262).

Ne peuvent plus être mises à la charge du locataire :
- Les dépenses relatives aux grosses réparations définies à l’article 606 du Code civil ainsi que les honoraires liées à la réparation,
- les dépenses relatives à la vétusté des locaux si elles relèvent de grosses réparations à effectuer et aux travaux imposés par l’administration.

Sauf disposition expresse du bail, le locataire, tenu, en vertu du bail, d’entretenir les lieux loués et d’effectuer les réparations autres que celles de l'article 606 du Code civil, ne peut être tenu des réparations réputées locatives qui sont la conséquence de la vétusté (Cass. 3e civ., 26 mars 2020, n° 19-10.415, D). Une société était locataire d’un local à usage de restaurant selon un bail commercial concédé depuis le 9 octobre 1975.

Une canalisation en fonte située dans le sous-sol des cuisines s’est rompue, du fait de la vétusté, et a retardé la réouverture du restaurant, occasionnant ainsi divers préjudices à la locataire.
Celle-ci a donc assigné la bailleresse en paiement de dommages et intérêts.
Les juges du fond ont rejeté sa demande. Selon eux, le remplacement d’une canalisation d’évacuation d’eau, fût-elle vétuste, ne rentre pas dans les prévisions du texte légal de l’article 606 du Code civil visé expressément par le bail litigieux. Aux termes de cet article, seules les grosses réparations, dont les canalisations ne font pas partie, sont à la charge du propriétaire. Les autres réparations,  d’entretien, demeurent à la charge du locataire. En revanche, pour la locataire, la clause mettant à la charge du bailleur les seules réparations visées par l’article 606 du Code civil ne l’exonère pas pour autant des travaux liés à la vétusté des lieux. La Cour de cassation accueille favorablement le pourvoi et censure la décision des juges du fond au visa des articles 1134, ancien, et 1755 du Code civil.

Elle rappelle qu’il résulte de la combinaison de ces textes que, sauf disposition expresse du bail, aucune des réparations locatives occasionnée par la vétusté n’est à la charge du locataire. Cet attendu, reprenant la lettre de l’article 1755 précité, rappelle en effet une disposition particulière relative aux baux à loyer, dérogeant aux règles du simple usage découlant de l’article 606 du Code civil. Et de conclure que, sauf disposition expresse du bail, le locataire, tenu, en vertu du bail, d’entretenir les lieux loués et d’effectuer les réparations autres que celles de l'article 606 du Code civil, ne peut être tenu des réparations réputées locatives qui sont la conséquence de la vétusté. En l’espèce, la cour d’appel n’a pas constaté l’existence d’une clause expresse du bail mettant à la charge du preneur les travaux rendus nécessaires par la vétusté et a, de ce fait, violé les textes susvisés.

La même solution avait été dégagée dans un arrêt du 9 mai 2019  (Cass. 3e civ., 9 mai 2019, n° 18-14.123, D). En l’espèce, une société locataire de locaux commerciaux et dépendant d’un immeuble en copropriété, a assigné son bailleur en restitution des frais de réfection d’un emplacement de stationnement constituant une partie commune, qu’elle lui avait payés.

Les juges du fond rejettent la demande aux motifs que le contrat de bail stipule que le preneur est tenu des travaux d’entretien et des réparations autres que celles de l’article 606 du Code civil. Selon eux, les travaux réalisés sur le parking sont des travaux  d’entretien, exclus des grosses réparations par l’article 606 précité ;  ils incombent donc au preneur.

La Cour de cassation censure cette décision au visa des articles 1134, ancien, et 1755 du Code civil. La Cour d’appel aurait dû rechercher, « comme il le lui était demandé, si le mauvais état de l’emplacement de stationnement était lié à la vétusté » car « sauf disposition expresse du bail, le locataire, nonobstant la clause du  bail mettant à sa charge l’entretien et les réparations autres que celles de l’article 606 du Code civil, ne peut être tenu des réparationsqui sont la conséquence de cette vétusté ».
La Cour d’appel a, de ce fait, privé sa décision de base légale.

Il a été institué une obligation d’inventaire des travaux et réparations à réaliser en matière de bail commercial.
L’article L145-40-2 du Code de commerce dispose que le bailleur doit faire un inventaire pour le locataire : tous les trois ans à compter de la conclusion du bail de l’état prévisionnel des travaux dans les trois ans à venir et d’un récapitulatif des travaux effectués les trois dernières années, avec le coût des travaux
Les travaux devront être décrits le plus précisément possible ; plus de chance désormais pour le bailleur de déroger à ces dispositions par  clauses contractuelles dans le contrat de bail commercial. Si le bail n’est pas assez précis au sujet des travaux et réparations, les dépenses seront automatiquement à la charge du propriétaire.

Concernant les travaux de mise aux normes du local, une clause du bail commercial peut prévoir expressément que le locataire a la charge des travaux prescrits par l’administration. Cette clause doit être rédigée avec précision. À défaut, le bailleur doit prendre en charge les travaux de mise aux normes. Pour en savoir plus lire notre article

Un local commercial à usage de restaurant doit être pourvu d’un système d’extraction dès lors que l’activité qui y est exercée implique une cuisson d’aliments, et donc l’émanation de fumées et d’odeurs.

En principe, un locataire ne peut exercer une activité dans les lieux loués que si elle est indiquée dans le contrat de bail, et qu’elle est permise par le règlement de copropriété de l’immeuble s’il en existe. La nécessité de disposer d’un système d’extraction dépendra donc notamment de la clause de destination du bail.

A cet égard, la Cour de cassation retient qu’un local loué avec pour destination une activité de « restauration » doit être pourvu d’un système d’extraction de l’air pollué, conforme à la réglementation en vigueur [Cass. Civ 3, 14 septembre 2017, n°16-21.799.]. Les tribunaux semblent également considérer que l’installation est nécessaire pour une activité de « petite restauration », dès lors qu’elle est de nature à entraîner la diffusion d’odeurs de cuisine [TGI Montpellier, 31 mars 2011].

Ainsi, que l’activité autorisée dans le bail soit celle de « restauration », « petite restauration », ou encore « sandwicherie », le critère déterminant semble être l’utilisation de certains moyens de cuissons entraînant des troubles olfactifs, tels que fours, friteuses, appareils à panini ou feux vifs.

En vertu de l’article 1719 du code civil, la présence et la conformité de cette installation incombe au bailleur qui est tenu de délivrer le local en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué. Pour transférer cette charge au locataire, une stipulation expresse du contrat de bail doit indiquer que le dispositif d’extraction sera réalisé par le preneur, et ce dernier doit avoir être informé des difficultés techniques attachées à la conduite de tels travaux [Cass. Civ 3, 13 juillet 2010, n°09-15.409].

Pour les baux conclus ou renouvelés avant le 5 novembre 2014, la détermination des charges récupérables par le bailleur auprès du locataire et le régime qui leur est applicable dépendent des stipulations contractuelles. Le bail conclu après cette date date doit préciser la répartition des charges lorsque le local loué dépend d'un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires. Le bailleur doit, de plus, en cours de bail informer le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux, ainsi que de tout élément susceptible de modifier la répartition initiale.
Le dernier alinéa de l'article L. 145-40-2 renvoie au pouvoir réglementaire le soin de préciser « les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire ». Le preneur d'un bail commercial ne peut se voir réclamer le remboursement de charges que si les parties l'ont contractuellement prévu.
La récupération des charges non visées par l'article R.145-35 est donc facultative, et il demeure nécessaire de stipuler expressément le transfert au locataire des charge incombant légalement au bailleur.
Le 3° de l'article R. 145-35 du code de commerce énonce le principe de non-imputabilité des impôts, taxes et redevances dont le redevable est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l'immeuble. Cependant il écarte la taxe foncière (et les taxes additionnelles à la taxe foncière). L'alinéa 4 interdit l'imputation des  honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l'immeuble faisant l'objet du bail

La rédaction d'un inventaire des charges est la première règle prévue par l'article L. 145-40-2 du code de commerce. Si la conception financière des charges permet d'y inclure l'obligation de rembourser au bailleur ses propres travaux, elle exclut dans le même temps l'obligation incombant au preneur de réaliser lui-même les travaux d'entretien, de réparation et de mise en conformité mis à sa charge parle bail. Les textes fournissent finalement peu d'indications sur la rédaction de l'inventaire. Or, l'article L. 145-40-2 du code de commerce exige un « inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire ».

L'article L. 145-40-2, est totalement muet sur la question des sanctions concernant l'exigence d'inventaire. Cependant, l'article L.145-40-2 du code de commerce confère à l'inventaire un caractère limitatif. Il constitue donc désormais la seule manière d'imputer des charges au preneur puisqu'elles doivent nécessairement y être récapitulées. En cas d''inventaire irrégulier, la sanction est évidente, il est réputé non écrit. A défaut d'être indiquées dans l'inventaire, les charges ne sont pas récupérables.

L'exigence d'inventaire s'applique aux baux conclus ou renouvelés après le 5 novembre 2014. Il s'ensuit que les baux conclus antérieurement, mais venant postérieurement en renouvellement, doivent à leur tour respecter ce formalisme.

La jurisprudence a évolué dans le sens d’une interprétation extensive de l’article 606 du Code civil. La Cour de cassation avait tout d’abord énoncé que l’énumération de l’article 606 était limitative (cass. civ. 3e du 27.11.02, n°01-12816). Elle assimile désormais à de grosses réparations les travaux «qui intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale» (cass. civ. 3e du 13.7.05, n°04-13764). En l’espèce, il incombait au propriétaire de prendre en charge les dépenses de remise en état consécutives à une inondation, notamment la réfection du système électrique et de canalisations dans la cave. Par ailleurs, les tribunaux incluent également dans le champ des gros travaux les réparations importantes relatives à des équipements indispensables à l’utilisation du local, tels que le chauffage central ou le remplacement des pièces maîtresses d’un ascenseur.

Un locataire commercial est tenu de régler la taxe foncière assise sur les locaux loués dès lors que le bail met à sa charge tous les impôts auxquels sont assujettis les locaux (Cass. 3e civ. 12-9-2019 n°18-18.018 F-D).
Une clause d’un bail commercial prévoit que le locataire acquittera « les impôts, contributions et taxes, créés ou à créer, frappant les lieux loués, notamment les taxes de balayage, d’ordures ménagères, d’éclairage, de police et de voirie, ainsi que la taxe professionnelle (…) de sorte qu’en toute hypothèse, le loyer (...) soit perçu net de toutes charges quelconques, à la seule exclusion des impôts susceptibles de grever les revenus de location ».  La cour d’appel a dénaturé les termes clairs et précis de cette clause, juge la Cour de cassation, en retenant que le paiement de la taxe foncière par le locataire n’était pas prévu par le bail, alors que la clause mettait à sa charge tous les impôts auxquels sont assujettis les lieux loués.
En l'espèce, le bail était régi par les dispositions antérieures à la loi « Pinel » du 18 juin 2014 qui autorisaient le bailleur et le locataire de locaux commerciaux à répartir à leur gré les charges entre eux. La présente solution est néanmoins transposable aux textes issus de la réforme. En effet, la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement peuvent être mis à la charge de ce dernier (art. R 145-35, 3°).
Les clauses répartissant les impôts entre les parties font souvent l’objet de contentieux. Par exemple, il a été jugé que ne mettaient pas la taxe foncière afférente aux lieux loués à la charge du locataire :
- la clause qui l’obligeait à payer ses impôts personnels et mobiliers, la taxe professionnelle et tout nouvel impôt ou taxe relatif aux lieux loués ; en effet, l'expression « tout nouvel impôt ou taxe relatif aux lieux loués » devait s'entendre nécessairement comme un nouvel impôt légalement à la charge du locataire (CA Versailles 6-9-2007 n° 06-4302 :RJDA 2/08 n° 103) ;
- la clause prévoyant que le locataire acquittera sa taxe foncière, et généralement tous les impôts lui incombant et dont le bailleur pourrait être responsable à titre quelconque ; en effet, la taxe foncière visée était celle directement due par le locataire et non celle grevant le local commercial (Cass. 3e civ. 15-9-2015 n° 14-15.911 F-D : BRDA 19/15 inf. 19).

Sources :Répartition des travaux & charges : bailleur et locataire de bail commercial (nsavocatsparis.fr)
Système d’extraction dans un restaurant : les règles à connaître. Par Baptiste Robelin, Avocat. (village-justice.com)

Bail commercial : retour sur les principes de répartition des charges entre bailleur et locataire. Par Baptiste Robelin, Avocat. (village-justice.com)

la répartition des travaux dans le bail commercial - Légavox (legavox.fr)

Le 15 février 2019 mis à jour le 14 avril 2020