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La répartition des frais de chauffage en copropriété


Un arrêté du 27 août 2012 relatif à la répartition des frais de chauffage dans les immeubles collectifs à usage principal d’habitation définit les modalités d’application du décret du 23 avril 2012 relatif à la répartition des frais de chauffage en fonction de la consommation de chaque local.

Les propriétaires et locataires de logements ou de locaux dans des immeubles à usage principal d’habitation pourvus d’un chauffage collectif, sont concernés par cet arrêté. L’arrêté définit les modalités d’application du décret du 23 avril 2012 relatif à la répartition des frais de chauffage en fonction de la consommation de chaque local.
Cet arrêté est entré en vigueur dès sa publication. Néanmoins, un délai de cinq ans a été fixé pour s’acquitter de l’obligation d’installer des appareils de mesure.
L’arrêté précise :
- les cas pour lesquels il est techniquement impossible de mettre en application le décret ;
- le seuil de consommation d’énergie à partir duquel l’immeuble collectif est soumis à la réglementation, ce seuil ayant été déterminé afin que l’application de la réglementation soit économiquement viable ;
- les dispositions d’application de la répartition des frais annuels de chauffage pour le propriétaire ou la copropriété de l’immeuble collectif.

L’article R 131-2 du Code de la Construction et de l’habitation souligne que : Tout immeuble collectif à usage principal d’habitation équipé d’un chauffage commun à tout ou partie des locaux occupés à titre privatif et fournissant à chacun de ces locaux une quantité de chaleur réglable par l’occupant doit être muni d’appareils permettant d’individualiser les frais de chauffage collectif.

Ces appareils doivent permettre de mesurer la quantité de chaleur fournie ou une grandeur représentative de celle-ci.
L’article R 131-3 énumère les cas où les dispositions de l’article R 131-2 ne sont pas applicables, autrement dit les cas où la répartition individuelle des frais de chauffage collectif n’est pas réalisable :
- Établissements d’hôtellerie et logements-foyers ;
- Immeubles collectifs ayant fait l’objet d’une demande de permis de construire déposée après le 1er juin 2001 ;
- Immeubles dans lesquels il est techniquement impossible de mesurer la chaleur consommée par chaque local pris séparément ;-
- Immeubles dans lesquels il est techniquement impossible de poser un appareil permettant aux occupants de chaque local de moduler
significativement la chaleur fournie ;
- Immeubles pourvus d’une installation de chauffage mixte comprenant un équipement collectif complété par des équipements fixes de chauffage dont les frais d’utilisation sont pris en
charge directement par les occupants ;
- Immeubles collectifs ayant fait l’objet d’une demande de permis de construire déposée avant le 1er juin 2001 dont la consommation de chauffage est inférieure à un seuil fixé par arrêté. Si cette condition n’est pas respectée lors de la première détermination de la consommation, seuls d’importants travaux d’amélioration de la performance énergétique peuvent justifier un nouvel examen du respect de cette condition.

Excepté pour les investissements PERISSOL et BESSON dont la demande de permis de construire est antérieure au 1er juin 2001, le décret du 23 avril 2012 et l’arrêté du 27 août de la même année ne vous concernent pas. En effet, les logements correspondent aux normes RT2012.En revanche, si vous êtes concernés, il conviendra de mettre aux normes le logement en collaboration avec votre syndic de copropriété.

L'article L. 241-9 du code de l'énergie précise que "tout immeuble collectif pourvu d'un chauffage commun doit comporter, quand la technique le permet, une installation permettant de déterminer la quantité de chaleur et d'eau chaude fournie à chaque local occupé à titre privatif".
La loi ELAN vient préciser que cette mesure doit s'appliquer à "tout immeuble collectif d'habitation ou mixte pourvu d'une installation centrale de chauffage".

Les immeubles tertiaires seront ainsi visés. De plus, le texte vise désormais les installations centrales de chauffage et non seulement la notion de "chauffage commun".

Actuellement, l'installation doit permettre de déterminer la quantité de chaleur et d'eau chaude fournie à chaque local occupé à titre privatif. Désormais, elle devra également la réguler. L'actuel article L.241-9 du code de l'énergie encadre les installations permettant de déterminer la quantité de chaleur et d'eau chaude fournie à chaque local occupé à titre privatif.

Ce principe sera étendu aux installations centrales de froid. Tout immeuble collectif d’habitation ou mixte pourvu d'une installation centrale de froid devra comporter, quand la technique le permet, une installation permettant de déterminer et de réguler la quantité de froid fournie à chaque local occupé à titre privatif.

Un décret pris en Conseil d'Etat fixait les conditions d'application du présent article, et notamment :
- la part des frais fixes,
- les délais d'exécution des travaux prescrits,
- les cas et conditions de dérogation.
Le décret devra également fixer les "caractéristiques techniques et les fonctionnalités des installations". Les installations devront ainsi répondre à des objectifs précis.

Actuellement, il peut être dérogé à l'obligation d'individualisation des frais de chauffage au sein des immeubles collectifs, en raison :
- d'une impossibilité technique,
- ou d'un coût excessif résultant de la nécessité de modifier l'ensemble de l'installation de chauffage.
Désormais, les dérogations seront :
- l'impossibilité technique (comme actuellement),
- et le coût excessif au regard des économies attendues.
Lorsqu’il n’est pas rentable ou techniquement possible d’utiliser des compteurs individuels pour déterminer la quantité de chaleur, des répartiteurs des frais de chauffage individuels sont utilisés pour déterminer la quantité de chaleur à chaque radiateur, à moins que l’installation de tels répartiteurs ne soit ni rentable ni techniquement possible.

 

Pris en application de l’article 71 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (JO 24 nov.), dite loi Élan, le décret du 22 mai 2019 modifie les obligations d'individualisation des frais de chauffage dans les immeubles collectifs à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation et étend ces obligations aux centrales de froid.
En effet, les immeubles collectifs à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation pourvus d'une installation centrale de chauffage doivent comporter des compteurs individuels qui déterminent la quantité de chaleur utilisé par chaque logement ou local à usage privatif, lorsque cela est techniquement possible et si cela n'entraîne pas un coût excessif au regard des économies attendues (C. énergie, art. R. 241-7, I, mod.).
À défaut, des répartiteurs de frais de chauffage, ou sinon d'autres méthodes, peuvent être installés (C. énergie, art. R. 241-7, III, mod.). Ces appareils permettent d'individualiser la consommation de chaque local et de relever à distance leur consommation.
Un arrêté conjoint des ministres chargés de l'Énergie et de la Construction devra préciser les modalités de mise en œuvre de ces obligations.
Ce même arrêté précisera les méthodes alternatives susceptibles d'être employées pour évaluer la quantité de chaleur consommée dans chaque logement, lorsqu'il n'est pas possible techniquement de munir l'immeuble de compteurs individuels ni de répartiteurs de frais de chauffage ou lorsque cela entraînerait un coût excessif au regard des économies attendues (C. énergie, art. R. 241-7, IV, mod.).
Ces obligations s'appliquent également aux immeubles collectifs à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation pourvus d'une installation centrale de froid (C. énergie, art. R. 241-8, mod.).

Le décret précise que si les valeurs de consommation en chauffage sont supérieures à certains seuils, la mise en service des appareils mentionnés à l'article R. 241-7 du Code de l’énergie aura lieu au plus tard le 25 octobre 2020. Même date pour les appareils mesurant les consommations issues de centrales de froid (C. énergie, art. R. 241-10, mod.).
De préférence, le relevé de ces appareils doit pouvoir se faire à distance. Ce sera une obligation pour tous à compter du 1er janvier 2027 (C. énergie, art. R. 241-11, mod.).

En outre, dans les immeubles collectifs équipés d’appareils mesurant la consommation de froid, les frais de refroidissement afférents à l'installation commune sont divisés, d'une part, en frais de combustible ou d'énergie et, d'autre part, en autres frais de refroidissement tels que les frais relatifs à la conduite et à l'entretien des installations de refroidissement et les autres frais relatifs à l'utilisation d'énergie électrique (ou éventuellement d'autres formes d'énergie) pour le fonctionnement des appareillages (C. énergie, art. R. 241-12-1, nouv.).
Enfin, dans les immeubles collectifs où la production d'eau chaude est commune à tout ou partie des locaux occupés à titre privatif, les frais de combustible ou d'énergie afférents à la fourniture d'eau chaude sont répartis entre ces locaux proportionnellement à la mesure des compteurs individuels d'eau chaude.
Lorsque les conditions de fourniture de l'eau chaude ne permettent pas de connaître la part des frais de combustible ou d'énergie entrant dans le prix de cette fourniture, cette part fait l'objet, pour l'application du présent article, d'une estimation forfaitaire égale aux deux tiers au moins du prix total de l'eau chaude fournie par l'installation commune de l'immeuble (C. énergie, art. R. 241-16, mod.).
Là encore, les appareils de mesure installés à partir du 25 octobre 2020 seront relevables par télé-relève et à compter du 1er janvier 2027, ils devront tous l’être.

Un décret du 20 juillet 2020 détermine aujourd’hui les conditions d’accès aux informations de consommation et de facturation liées aux consommations de chaleur, de froid et d'eau chaude sanitaire dans les immeubles collectifs dotés de dispositifs d'individualisation des frais et dans les immeubles raccordés à un réseau de chaleur ou de froid.
Il modifie en ce sens le Code de l’énergie.

Ainsi (C. énergie, art. R. 241-14-1, nouv.), lorsque l’immeuble est équipé d’un appareil permettant d’individualiser les frais de chauffage, et lorsque ceux-ci sont télé-relevables, l'évaluation de la consommation de chaleur et de froid du logement doit être transmise :
- semestriellement jusqu'au 31 décembre 2021. Toutefois, elle est transmise trimestriellement sur demande du locataire dans les immeubles locatifs et, dans les immeubles relevant du statut de la copropriété, sur demande du copropriétaire à son initiative ou à celle de son locataire ou de l'occupant de bonne foi du logement ;
- mensuellement à partir du 1er janvier 2022.
Un arrêté conjoint des ministres chargés de l'Énergie et de la Construction précisera le contenu et les modalités des informations devant être transmises.

Il est précisé que ces dispositions s’appliquent aux immeubles équipés d'un dispositif d'individualisation des frais d'eau chaude sanitaire prévu à l'article R. 241-16 du Code de l’énergie, lorsque ce dispositif est télé-relevable, pour ce qui concerne la consommation d'eau chaude sanitaire (C. énergie, art. R. 241-16-1, nouv.).

Un arrêté conjoint des ministres chargés de l'Énergie et de la Construction doit également préciser les modalités de répartition des frais de chauffage ou de refroidissement (C. énergie, art. R. 241-13, in fine, nouv.).
Par ailleurs, un arrêté conjoint des mêmes ministres doit préciser le contenu de la note d'information transmise aux occupants sur leur consommation d'eau chaude sanitaire (C. énergie, art. R. 241-16, in fine, mod.).

Un nouvel article (C. énergie, art. R. 713-1) précise à quelles dates tout système de comptage situé sur un point de livraison à destination d'un immeuble à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation devra être télé-relevable :
- à partir du 25 octobre 2020, pour les systèmes de comptage mis en place à partir de cette date ;
- au plus tard le 1er janvier 2027, pour l'ensemble des systèmes de comptage existants.

Enfin, le décret du 20 juillet crée un nouveau titre IV au sein du Livre VII du Code de l’énergie, relatif aux « Contrats d’abonnement à un réseau de chaleur ou de froid » (C. énergie, art. R. 741-1, R. 742-1 et R. 742-2, nouveaux).
 
L’ensemble de ces nouvelles dispositions entrent en vigueur le 25 octobre 2020.

 

Sources : http://www.cohesion-territoires.gouv.fr/la-reparti...
https://www.ademe.fr/sites/default/files/assets/do...

https://www.actualitesdudroit.fr/browse/civil/immobilier/28337/informations-liees-a-l-individualisation-des-frais-de-chauffage-dans-les-immeubles-collectifs

 

Le 8 janvier 2019 dernière mise à jour le 22 juillet 2020

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