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La réglementation applicable aux petites copropriétés


Les petites copropriétés comportant cinq logements au maximum bénéficieront de plusieurs dispenses à partir du 1er juin 2020, afin de simplifier leur fonctionnement. Les règles applicables aux immeubles n’ayant que deux lots sont encore plus allégées.


Un chapitre IV ter, consacré aux petites copropriétés, est ajouté par l'ordonnance du 30 octobre 2019. Ainsi, des dispositions particulières (section 1 nouvelle ; art. 41-8 à 41-12) s’appliquent aux copropriétés de cinq lots ou moins à usage de logements, de bureaux ou de commerces, ou lorsque le budget prévisionnel moyen du syndicat des copropriétaires sur une période de trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000 euros (art.41-8).


À partir de juin 2020, la constitution d’un conseil syndical n’est plus obligatoire pour les petites copropriétés. Les décisions pourront être prises sans assemblée générale, à partir du moment où tous les copropriétaires donnant leur accord par écrit. Cette réforme ne les dispensera pas de faire une assemblée générale annuelle pour voter le budget prévisionnel et l’approbation des comptes.L’initiative d’une réunion appartient à un copropriétaire ou au syndic.

Par ailleurs, la dispense d’ouverture d’un compte séparé pour les copropriétés de moins de 15 lots est supprimée à partir de 2021. La dispense d’une comptabilité en partie double est restreinte : elle ne
concerne plus que les petites copropriétés, telles que définies ci-dessus, alors qu’auparavant les syndicats de moins de 10 lots en bénéficiaient.

La loi du 10 juillet 1965 qui régit les copropriétés est mal adaptée  aux immeubles ne comportant que deux lots car la gestion en «bon père de famille» est souvent préférée au formalisme. Pour éviter des blocages légaux, les règles des copropriétés à deux lots seront modifiées en juin 2020.

En cas de conflits d’intérêts du syndic non professionnel, le copropriétaire qui n’est pas syndic peut exercer une action contre l’autre copropriétaire en paiement des provisions sur charges. En cas
d’absence ou de carence du syndic, cette action est ouverte à chacun des copropriétaires.

Les décisions de l’assemblée relevant en principe de la majorité de l’article 24 peuvent être prises par le copropriétaire détenant plus de la moitié des voix. Celles relevant de l’article 25 (majorité des voix de tous les copropriétaires) seront prises par le copropriétaire détenant au moins deux tiers des voix. En tout état de cause, chaque copropriétaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation de l’immeuble en copropriété, même si elles ne présentent pas un caractère d’urgence (L.1965-557, nouvel art. 41-16).

Dans ces copropriétés, les mesures conservatoires et décisions mentionnées à l’article 41-16, sauf celles portant sur le budget prévisionnel et l’approbation des comptes, peuvent être prises sans réunion de l’assemblée générale. Le copropriétaire décisionnaire est chargé de leur exécution. Dans ces copropriétés, toutes mesures conservatoires et décisions mentionnées à l’article 41-16, sauf celles portant sur le budget prévisionnel et l’approbation des comptes, peuvent être prises sans réunion de l’assemblée générale. Le copropriétaire décisionnaire est chargé de leur exécution.
Il est tenu de les notifier à l’autre copropriétaire, à peine d’inopposabilité.

Chaque copropriétaire doit contribuer aux dépenses au titre de ces décisions et mesures proportionnellement aux quotes-parts de partie commune afférentes à ses lots. Lorsqu’un copropriétaire a fait l’avance des sommes, il peut obliger l’autre copropriétaire à supporter avec lui les dépenses nécessaires (art. 41-17).
Les deux copropriétaires peuvent se réunir sans convocation préalable et prendre toutes décisions dans les conditions mentionnées à l’article 41-15 ainsi que les décisions relevant de l’unanimité.

Chaque copropriétaire peut convoquer l’autre copropriétaire à une assemblée générale en lui notifiant les points à l’ordre du jour. Chaque copropriétaire peut ajouter des points à l’ordre du jour sous réserve d’en informer préalablement l’autre (art. 41-18).
Un copropriétaire dispose de deux mois à compter de la notification pour contester la décision prise par l’autre. Son exécution est alors suspendue, sauf en cas d’urgence (art. 41-19).

Le copropriétaire non syndic qui perçoit des revenus ou expose des frais au titre de l’administration et de la gestion de la copropriété tient un état des dépenses et créances laissé à la disposition de l’autre copropriétaire (art. 41-20).

Un copropriétaire peut être autorisé judiciairement à passer seul un acte pour lequel le consentement de l’autre copropriétaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l'intérêt commun. L’acte est alors opposable au copropriétaire dont le consentement a fait défaut (art. 41-21).
Le président du tribunal judiciaire peut prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l'intérêt commun, comme autoriser un copropriétaire à percevoir des débiteurs du syndicat ou de l’autre copropriétaire une provision destinée à faire face aux besoins urgents, en prescrivant, au besoin, les conditions de l'emploi (art. 41-22).


L'aliénation d’une partie commune peut être autorisée judiciairement à la demande d’un copropriétaire disposant d’au moins deux tiers des tantièmes, dans les conditions de l’article 815-5-1 du code civil (art. 41-23).

Sources : http://leparticulier.lefigaro.fr/article/le-foncti...

https://www.anil.org/aj-reforme-droit-copropriete/


Le 15 novembre  2019

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