La réglementation applicable aux fenêtres et aux vues

Il est permis de percer une ouverture à condition que cela ne gêne pas votre voisin. Le code civil impose en effet de respecter des distances minimales par rapport aux propriétés voisines contiguës, c'est-à-dire accolées à la vôtre.

La servitude est définie par l’article 637 du Code civil comme une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire. La servitude de vue permet au propriétaire du fonds bénéficiaire de celle-ci (le fonds dominant) de pouvoir empêcher le regard du propriétaire du fonds servant. La vue est une ouverture réalisée par un propriétaire dans une construction, à partir de laquelle il peut nettement observer la propriété voisine. En plus des terrasses, fenêtres ou balcon, ce peut être un escalier d’accès ou une échelle fixe à l’extérieur.

Les règles édictées en matière de « vues » ne s’appliquent qu’entre des propriétés privées contiguës. C'est ce que la Cour de cassation a rappelé dans une décision du 23 novembre 2017. En revanche, il n’y a pas de distances à respecter si l’ouverture donne :
- sur la voie publique
- sur un mur « aveugle » de la maison voisine
- sur un toit fermé (sans vasistas ni « chien assis »)
- sur le ciel (cas des vasistas en vue d’éclairer les combles).

Si le Code civil impose des distances minimales à respecter pour la création de vues, il est aussi conseillé de s’informer auprès de sa mairie afin de prendre connaissance de potentielles règles locales. Ces dernières pourraient prévoir des restrictions plus spécifiques à propos de la taille des fenêtres ou des balcons, par exemple.

On parle de « vues » pour désigner les fenêtres et les portes, mais aussi les balcons et terrasses qui donnent sur la propriété de votre voisin.
Dans tous les cas, vous devez obtenir l’autorisation de votre voisin pour créer une vue dans sa propriété privée. Si votre voisin est d’accord, Il est préférable de signer dans les meilleurs délais une servitude de vue avec lui devant notaire, pour éviter tous problèmes par la suite, en cas de vente ou d’héritage de votre propriété.

La nécessité d’un accord amiable préalable avec votre voisin pour créer un droit de vue est donc fondamentale. Le code civil intervient en complément de tout accord amiable pour préciser les conditions matérielles dans lesquelles un droit de vue peut s’exercer.
Si l’ouverture que vous voulez créer vous donne une vue droite chez votre voisin, vous devez respecter une distance minimale de 1,90 m entre votre mur et la propriété de ce voisin. Il existe une exception au respect de cette distance, c’est lorsque votre vue droite donne sur un chemin de servitude de passage dont vous bénéficiez. Une vue est droite lorsqu’elle donne directement chez votre voisin sans avoir à tourner la tête.

Si l’ouverture que vous voulez créer vous donne une vue oblique, il suffit de respecter une distance d’au moins 0,60 m avec la propriété de votre voisin.
La vue est oblique lorsqu’il faut tourner ou pencher la tête pour voir chez votre voisin.

Si votre ouverture, balcon ou terrasse donne sur un mur ou le toit de la maison voisine ne disposant d’aucune ouverture (mur ou toit aveugle), vous n’avez pas à respecter ces distances, puisque vous n’avez pas de vue directe sur les faits et gestes de votre voisin dans sa propriété. Par contre, les distances minimales évoquées ci-dessus sont à respecter si votre ouverture donne vue sur le jardin ou la cour de votre voisin.

Vous n’avez pas à respecter la distance minimale de 1,90 m lorsque votre ouverture vous donne une vue droite sur le domaine public (rue, jardin public, square…). L'article 678 du Code Civil n'autorise les vues droites, balcons ou aménagements semblables sur les propriétés voisines que s'il y a au moins 1,90 m de distance entre le mur où est pratiqué cette ouverture et la propriété contiguë. Cette distance se compte depuis "le parement extérieur du mur où l'ouverture se fait et s'il y a balcons ou autres semblables saillies, depuis leur ligne extérieure jusqu'à la ligne de séparation des deux propriétés" (article 680 du Code Civil).
Le calcul des distances s’effectue selon des règles précises.
La vue est une ouverture qui permet de voir à l’extérieur et qui laisse passer la lumière et l’air ; ainsi sont considérées comme des vues : les fenêtres, les portes-fenêtres, les baies vitrées, les velux (permettant une vue sur le terrain voisin), un balcon, une terrasse.
Le jour est une ouverture qui ne laisse passer que la lumière mais pas l’air,  elle ne s’ouvre pas et ne permet pas de voir ; elle doit donc être à verre dormant et opaque avec un treillis à maillage dont les mailles auront 10 cm d’ouverture minimum.
La vue droite permet de voir directement chez le voisin sans tourner la tête, en ce qui concerne la vue oblique, il faut tourner la tête pour voir chez le voisin.
Pour les vues droites, la distance se calcule à partir de l’extérieur du mur dans lequel l’ouverture est pratiquée, jusqu’à la limite séparative des deux propriétés. Si cette limite séparative est matérialisée par un mur mitoyen, il faudra la déterminer comme se trouvant au milieu de la largeur du mur.
Si la vue pratiquée s’exerce à partir d’un balcon, la distance est calculée entre le rebord du balcon le plus proche de la limite des deux propriétés, et cette limite séparative. La même règle est valable lorsque votre droit de vue résulte de l’aménagement d’une terrasse, et non d’un balcon.

Si une clôture ou un mur mitoyen existe sur la limité séparative des deux propriétés, la distance des vues se calcule jusqu'au milieu de l'épaisseur du mur. Dans le cas d'une porte-fenêtre prolongée par une terrasse, la distance se mesure à partir de l'extérieur de la terrasse.

L'article 678 du code civil ajoute une exception à la règle de la distance, dans le cas où le terrain voisin est déjà grevé, au profit de la propriété qui bénéficie de la vue créée, d'une servitude de passage faisant obstacle à l'édification de constructions. Cette exception, qui a été ajoutée au code civil par la loi du 30 décembre 1967, est essentielle car elle interdit au voisin de faire reproche de l'ouverture d'une fenêtre à moins d'1,90 m de distance si le voisin bénéficie déjà d'une servitude de passage sur le terrain. En d'autres termes, bénéficier d'un droit de passage justifie l'ouverture de fenêtres sur ce même terrain.

Mais très logiquement, cette exception est limitée à l'hypothèse prévue par le texte. Ainsi, la cour de cassation a jugé, le 23 février 2005, que la distance légale devait être respectée dans ce dernier cas, au motif que «l'exception au principe de l'interdiction prévue à l'article 678 du code civil ne s'applique que lorsque le fonds sur lequel s'exerce la vue est grevé d'une servitude au profit du fonds qui bénéficie de cette vue ».

Pour les vues obliques, l'article 679 du Code Civil,  exige une distance minimum de 0,6m ; la mesure s’effectue depuis l’angle de la fenêtre ou depuis le rebord du balcon ou de la terrasse le plus proche de la limite séparative des deux propriétés, jusqu’à cette limite. 

Lorsqu'il existe une terrasse ou un balcon, un observateur peut se placer à tout point de cette terrasse, dans ce cas, il convient de considérer qu'il y a une vue droite et non une vue oblique. La distance entre ce balcon et la limite de propriété devra être au minimum de 1,90 m. Cette distance doit être vérifiée en tout point de la terrasse ou du balcon.

Si vous souhaitez ouvrir un vasistas dans le toit de votre maison, aucune distance minimale ne vous sera imposée si vous n’avez pas de regard chez votre voisin. En revanche, si ce vasistas vous permet d’avoir une vue droite ou oblique, vous devez respecter les règles de distances imposées par le code civil, à savoir 1,90 m pour une vue droite et 0,60 m pour une vue oblique. A défaut, votre voisin pourrait demander en justice la suppression de votre vasistas. Cela étant, les juges recherchent toujours si la fenêtre de toit crée un véritable trouble de voisinage pour le voisin avant d’ordonner sa suppression.
Ainsi, une fenêtre de toit ouvrant sur le ciel ne crée en principe aucun trouble de voisinage à partir du moment où elle ne viole pas l’intimité du voisin. Votre voisin peut aller en justice pour faire supprimer des ouvertures réalisées au mépris de ses droits et ce même si vous avez obtenu un permis de construire. En effet, lorsque vous réalisez une construction, vous devez obtenir un permis de construire auprès de la mairie. Mais quelquefois, lors de l’instruction du dossier de permis de construire, la direction de l’équipement peut ne pas détecter un problème de droit de vue qui régit les rapports entre des personnes privées.
Ainsi, il est possible que vous puissiez obtenir un permis de construire alors que les distances des ouvertures de votre construction avec vue chez votre voisin ne sont pas conformes aux règles du Code civil.
Votre voisin pourra alors s’opposer à la création de ces ouvertures de deux manières :
- soit en demandant l’annulation de votre permis de construire dans un délai de deux mois de son affichage sur votre terrain et en mairie.
- soit en saisissant le tribunal de grande instance après avoir fait constater par huissier les distances insuffisantes de vos droits de vue par rapport à la limite de sa propriété.

Les prescriptions du Code Civil ne concernent pas les vues ouvertes sur le domaine public communal. Ainsi, lorsque deux propriétés sont séparées par une voie communale de moins de 1,90 m de largeur, une vue droite peut être créée sur la propriété jouxtante. de même, lorsque deux propriétés sont séparées par un espace commun (chemin, cour, rivière...), la distance de 1,90 m est à compter à partir de la limite opposée. 

Certaines tolérances jurisprudentielles existent, telles que :

- lorsque l'ouverture donne sur un mur plein, c'est-à-dire ne comportant aucune ouverture de la maison, voisine,

- lorsque l'ouverture donne sur le toit voisin sauf si celui-ci comporte un vasistas destiné à l’éclairage et à l'aération des pièces et permettant de voir dans les pièces voisines,

- lorsque la vue donne sur un passage dépendant de la propriété voisine, mais que le propriétaire en instaurant la vue peut utiliser à titre de servitude. Dans ce cas particulier, la distance se calcule de la fenêtre jusqu'au côté opposé du passage.

Il est tout à fait possible de créer une ouverture (fenêtre, porte, ou autre) donnant sur votre voisin sans respecter les distances réglementaires. Mais pour cela, il vous faut son accord écrit. A défaut, il pourrait se retourner contre vous. Ce faisant, vous créez une servitude de vue. Lorsque votre voisin est d’accord, il est vivement conseillé d’aller signer un acte de servitude de vue chez un notaire, qui rend votre accord incontestable pour les futurs propriétaires des biens concernés. Vous pouvez prévoir le versement d’une indemnité en contrepartie de cette servitude.
Pour que cette autorisation soit opposable aux tiers, notamment aux futurs acquéreurs de la propriété de votre voisin, elle est publiée à la conservation des hypothèques par le notaire. A défaut d’accord notarié, le nouveau propriétaire pourra exiger que vous refermiez l’ouverture. Afin de passer outre les distances légales, un propriétaire peut, avec ou sans contrepartie financière, consentir à son voisin par voie de convention, une servitude de vue plus ou moins étendue sur son fond.

En dehors de son établissement par convention ou par destination du père de famille, une servitude de vue peut naître lorsqu’une ouverture a été pratiquée de manière irrégulière et que sa présence continue et apparente n’a donné lieu à aucune assignation en justice pendant les trente ans qui ont suivi sa création. Une fois la servitude de vue acquise, le propriétaire de la propriété voisine, ainsi que tous ceux qui lui succèderont en cas de revente ne pourront plus agir contre le bénéficiaire qui pourra exiger le maintien de l’ouverture dont la distance est pourtant constatée a priori illégale. En clair, il ne sera plus possible de lui boucher la vue, telle qu’elle aura été acquise, et sous réserve qu’il n’y ait pas d’aggravation de la servitude par le bénéficiaire (pas de création de nouvelles ouvertures ou agrandissement de celle existante, par exemple).
Enfin, pour agrandir une ouverture déjà existante, il faut se référer à la nature de cette ouverture et à la distance à laquelle elle se trouve par rapport à votre voisin.
S’il s’agit d’une ouverture vous permettant d’avoir une vue sur la propriété de votre voisin, tout dépend de la distance à laquelle elle se trouve par rapport à la propriété voisine. Si elle est à plus de 1.90 m (pour une vue droite) ou 0.60 m (pour une vue oblique), vous pouvez la modifier et l’agrandir. En revanche, si elle est à une distance inférieure, vous ne pouvez pas l’agrandir sans l’accord exprès de votre voisin. Lorsque deux propriétés sont séparées par un  espace commun (ruelle, chemin, cour, rivière...) la distance légale de 1.90 m ne se compte pas à partir du milieu de cet espace commun mais de la limite opposée.
Le Code Civil précise qu’il n’est pas obligatoire de respecter ces distances quand, soit :

- l’ouverture donnera sur la voie publique,
- la partie du terrain sur lequel s’exercera la vue est grevée d’une servitude de passage,
- l'ouverture donnera sur un mur aveugle ou sur un toit fermé,
- l’ouverture donnera sur une parcelle de terrain en indivision,
- l’ouverture pratiquée sur le toit ne permettra de voir que le ciel,

S’il s’agit d’un simple jour opaque et ne s’ouvrant pas, vous pouvez l’agrandir en longueur mais vous devez respecter les hauteurs minimales par rapport au plancher. Dès lors qu’elles font corps avec le mur dans lequel elles sont insérées et qu’elles sont fixes (c’est-à-dire sans châssis ouvrant), la jurisprudence considère que les briques en pavés de verre ne constituent ni une vue, ni un jour de souffrance. Leur présence ne sont donc soumises à aucune des dispositions particulières évoquées ci-dessus, mais ne peuvent pas non plus faire l’objet d’une acquisition de servitude de vue.

Enfin, l'article 675 du Code Civil, stipule qu'aucun des deux voisins ne peut aménager de jour dans un mur mitoyen si ce n'est avec l'accord de l'autre. Mais dans le cas particulier où l'un  des deux propriétaires surélève un mur considéré comme mitoyen sans que l'autre propriétaire ne lui ait acheté la mitoyenneté de la partie ajoutée, le premier pourra y pratiquer librement des jours puisqu'il s'agit de son bien propre, dans la limite des prescriptions légales applicables au mur privatif.

L'article 676 du Code Civil, stipule que le propriétaire d'un mur peut y pratiquer des jours. Dans la cas où ces jours sont destinés à éclairer une pièce, ils ne peuvent être établis qu'à une hauteur minimale de 2,60 m au dessus du sol ou du plancher de la pièce à éclairer si celle-ci est au rez-de-chaussée, ou à 1,90 m si elle est située à l'étage. La dimension des jours n'est pas règlementée. 

On ne peut avoir de vues droites sur le voisin s’il n’y a pas 1,90 m de distance entre le mur où on les pratique et ce terrain (C. civ. art. 678).
Le propriétaire d’une parcelle ouvre des vues sur une autre parcelle séparée de la sienne par une bande de terrain. Le voisin agit en démolition et remise en état, estimant que les vues ne respectent pas la distance légale minimale.  La cour d’appel condamne l’auteur des vues à les supprimer, retenant qu’aucun des voisins n’est propriétaire de la bande de terrain séparant  leurs fonds et que ces vues se trouvent à moins de 1,90 m du fonds voisin. L'arrêt est cassé : les distances prescrites par l’article 678 du Code civil ne s’appliquent que lorsque les fonds sont contigus, ce qui n’était pas le cas en l’espèce puisqu’ils étaient séparés par une bande de terrain, peu important l’usage commun de celle-ci.
La Cour de cassation (Cass. 3e civ. 23-11-2017 n° 15-26.240 FS-PBI) a d’abord affirmé que l’article 678 ne concerne que les propriétés contiguës. Elle a donc écarté son application dans deux affaires où les fonds étaient séparés par une bande de terrain appartenant à un tiers (Cass. 3e civ. 21-12-1987 n° 86-16.177: Bull. civ. III n° 217 ; Cass. 3eciv. 22-3-1989 n° 87-16.753 : Bull. civ. III n° 74). Elle a ensuite précisé que cet article devait en revanche s’appliquer lorsque les fonds étaient séparés par un espace privé à usage commun (Cass. 3e civ. 14-1-2004 n° 02-18.564 FS-PBR : BPIM 3/04 inf. 147 ; D. 2004 p. 2409 obs. N. Reboul-Maupin ; H. Périnet-Marquet, chron. droit des biens : JCP G 2004 n° 171).

Lorsqu’ainsi, le chemin qui s’interpose est rattaché à l’un des deux fonds et quand bien même il serait utilisé par des habitants du village comme passage, il y a lieu de faire application du régime judiciaire des servitudes de vue (Cass. 3e civ. 5 avr. 2006, 05-12441).

Dans un arrêt du 14 mars 1973 la cour de cassation a affirmé au visa des articles 678 et 679 du Code civil que « les prescriptions de ces textes ne sont pas applicables au cas où le fonds ou la partie du fonds sur lequel s’exerce la vue droite ou oblique est déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d’une servitude de passage faisant obstacle à l’édification de constructions » (Cass. 3e civ. 14 mars 1973, n°72-10676).

Autrement dit, lorsqu’un fonds est grevé par une servitude de passage, le propriétaire du fonds dominant peut bénéficier d’une vue directe sur la partie du fonds voisin constitutive de l’assiette du passage.

Cette vue est, en effet, peu gênante pour le propriétaire du fonds servant qui, en raison de l’existence de la servitude de passage, ne peut d’ores et déjà pas édifier de constructions sur cette partie du terrain et n’en a pas la jouissance exclusive.

La question s’est alors posée de savoir si un tiers pouvait se dispenser, à l’instar du propriétaire du fonds dominant, de satisfaire les exigences de l’article 678, dans la mesure où le propriétaire du fonds servant ne pourra pas non plus être gêné en cas de création d’une vue sur sa partie du terrain grevé par la servitude de passage.

Dans un arrêt du 23 février 2005, la Cour de cassation a répondu par la négative à cette question. Elle a jugé que « l’exception au principe de l’interdiction prévue par l’article 678 du Code civil ne s’applique que lorsque le fonds sur lequel s’exerce la vue est grevé d’une servitude de passage au profit du fonds qui bénéficie de cette vue » (Cass. 3e civ. 23 févr. 2005, n°03-17156).

Le propriétaire d’une maison construite en limite de propriété peut-il créer dans le mur non mitoyen de sa cuisine un trou d’aération sans l’accord du propriétaire du terrain voisin ?

Le principe d’interdiction de percement d’une ouverture dans un mur mitoyen est assorti de plusieurs exceptions :

Tout d’abord, l’article 675 autorise la création d’une ouverture dans un mur mitoyen en cas d’accord entre les copropriétaires.
Ensuite, la jurisprudence a considéré dans un arrêt du 10 avril 1975 que « l’ouverture pratiquée dans un mur mitoyen, contrairement à la prohibition établie par l’article 675 du code civil, [était] susceptible d’être acquise par prescription lorsqu’elle ne constitue pas un simple jour mais une servitude de vue» ( 3e civ. 10 avr. 1975, n°73-14136).
Enfin, il a été jugé qu’un assemblage de carreaux en verre épais et non transparent disposé dans la clôture séparative de deux fonds, qui ne laisse passer que la lumière et non le regard, n’est ni une vue, ni un jour, mais une simple paroi de mur qui échappe à la réglementation des vues et des jours ( 1ère civ 26 novembre 1964)
En dehors de ces cas, le percement d’une ouverture dans un mur mitoyen demeure strictement interdit, sous peine de remise en état du mur (Cass. 3e civ. 10 juill. 1996, n°94-16357).

Saisi de cette question le ministère de la Justice rappelle que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements (C. civ., art. 544). Si en application de ce principe, le propriétaire d'un fonds est libre de pratiquer des ouvertures dans un mur, cette liberté est néanmoins encadrée suivant la situation juridique du mur, des fonds voisins ou encore la qualification de l'ouverture à laquelle il est procédé (C. civ., art.675, art. 676 et art. 677 ; CCH, art. L. 112-9, art. L. 112-10 et art. L. 112-11).

Selon une jurisprudence constante (Cass. 3e civ., 22 mars 1989, n° 87-16.753, Bull. civ. III, n° 74 ; Cass. 3e civ., 21 déc. 1987, n° 86-16.177, Bull. civ. III, n° 217 ; Cass. 3e civ., 23 nov. 2017, n° 15.26.761), ces restrictions ne s'appliquent qu'à des fonds contigus. La notion de contiguïté désigne la situation de deux propriétés appartenant à des personnes différentes et se joignant. A contrario, si les deux fonds sont séparés par un espace de terrain appartenant à un tiers, même relevant du domaine public, ces règles ne trouvent pas à s'appliquer.

En présence de deux fonds contigus, l'article 675 du Code civil exige le consentement du propriétaire du fonds voisin si le mur sur lequel l'ouverture est pratiquée est mitoyen, c'est-à-dire lorsqu'il appartient aux deux propriétaires.

Si le mur sur lequel l'ouverture est pratiquée n'est pas mitoyen, il convient de distinguer selon que le mur joint ou ne joint pas immédiatement le fonds contigu.

Si le mur le joint immédiatement, l'article 676 dispose que le propriétaire ne peut ouvrir que des jours, c'est-à-dire des ouvertures qui laissent passer la lumière mais pas l'air. Ces jours doivent satisfaire à certaines conditions techniques, conçues pour empêcher de regarder facilement le fonds voisin. L'ouverture doit être garnie d'un treillis de fer dont les mailles ne doivent pas avoir plus de dix centimètres d'ouverture, et ne doit pas pouvoir s'ouvrir (« à verre dormant »). En outre, l'article 677 du Code civil précise que le jour doit être pratiqué à 2,60 mètres au-dessus du sol de la pièce que l'on veut éclairer si elle se trouve au rez-de-chaussée. Cette hauteur est portée à 1,90 mètre s'il s'agit d'une pièce située dans un étage supérieur.

Si le mur se trouve en retrait du fonds contigu et ne le joint pas immédiatement, son propriétaire a le droit d'y pratiquer aussi des vues. Celles-ci correspondent à des ouvertures ordinaires non fermées ou pourvues de fenêtres qui peuvent s'ouvrir, laisser passer l'air et permettre d'apercevoir le fonds voisin et d'y jeter des objets. Les juridictions du fond apprécient souverainement, au cas par cas, si une ouverture peut être qualifiée de vue en fonction d'un faisceau d'indices : la dimension de l'ouverture, sa situation et notamment sa hauteur dans le mur, sa finalité, l'incommodité subséquente, les matériaux employés, et de manière générale le risque d'indiscrétion qui résulterait d'un usage normal des lieux. S'il ménage une vue dans son mur, les articles 678 et 679 du Code civil obligent le propriétaire à respecter une distance minimale de 1,90 mètre entre les deux fonds pour l'établissement de vues droites et de 0,60 mètre pour les vues obliques. L'article 680 précise que ces distances se comptent depuis le parement extérieur du mur où l'ouverture se fait et, s'il y a des balcons ou semblables saillies, depuis leur ligne extérieure jusqu'à la ligne de séparation des deux propriétés.

À défaut de respect de ces dispositions, le voisin subissant une ouverture irrégulière peut demander sa suppression, par exemple par son obturation ou sa transformation, notamment en jour laissant passer uniquement la lumière (voir par exemple : Cass. 3e civ., 26 févr. 1974, n° 72-13.235, Bull. civ. III, n° 93).

L'appréciation de ces qualifications et l'application de ces dispositions relèvent en toute hypothèse de l'appréciation souveraine des juges du fond, en fonction des circonstances précises de l'espèce. (Rép. min. à QE n° 12998, JO Sénat Q. 9 juill. 2020, p. 3186).

Lorsque le mur est non-mitoyen, soit lorsqu’il n’est pas détenu en copropriété par les propriétaires des fonds contigus, mais seulement pas l’un d’eux – on parle alors de mur privatif – il convient de distinguer selon que ce mur joint immédiatement l’héritage d’autrui ou selon qu’il est en retrait.

L’article 676 du Code civil dispose que « le propriétaire d’un mur non mitoyen, joignant immédiatement l’héritage d’autrui, peut pratiquer dans ce mur des jours ou fenêtres à fer maillé et verre dormant. »

Le premier enseignement qui ressort de cette disposition est que lorsque le mur privatif joint immédiatement le fonds voisin, seul le percement de jours de souffrances est autorisé, à l’exclusion de toute autre ouverture.

Le percement d’une vue, quand bien même elle serait faite dans un mur privatif est interdit, la règle se justifiant par la protection de l’intimité du propriétaire du fonds voisin.

Le second enseignement qui peut être retiré de ce texte est que le percement de jours dans un mur non mitoyen est strictement encadré.

Deux conditions doivent être réunies pour qu’un jour de souffrance puisse être pratiqué dans un mur privatif :

- L’article 676, al. 2e dispose que lorsqu’un jour est pratiqué sur un mur privatif les « fenêtres doivent être garnies d’un treillis de fer dont les mailles auront un décimètre (environ trois pouces huit lignes) d’ouverture au plus et d’un châssis à verre dormant. »
La fenêtre doit ainsi être posée sur un châssis fixe qui ne permet donc pas son ouverture.
Il s’agit ici limiter autant que possible les atteintes qui pourraient être portées à la quiétude du fonds voisin
- L ’article 677 du Code civil prévoit que les fenêtres ou jours « ne peuvent être établis qu’à vingt-six décimètres (huit pieds) au-dessus du plancher ou sol de la chambre qu’on veut éclairer, si c’est à rez-de-chaussée, et à dix-neuf décimètres (six pieds) au-dessus du plancher pour les étages supérieurs».
En imposant que les ouvertures soient situées à des hauteurs relativement hautes par rapport au plancher, (2.60 m pour le rez-de-chaussée et 1.90 m pour les étages supérieurs), cela permet d’empêcher, à tout le moins de limiter, les regards indiscrets sur le fonds voisin.
S’agissant du calcul de la hauteur, c’est toujours à partir du sol que le jour éclaire qu’elle se calcule.
Lorsqu’il s’agit d’un escalier, il convient de prendre pour référence chaque marche prise une à une

Dans un arrêt  le 27 mai 2009, la Cour de cassation est venue préciser que, en cas d’opacité des jours percés dans le mur, leur positionnement importait peu.
Aussi, a-t-elle validé la décision prise par une Cour d’appel qui après avoir relevé que les jours litigieux, garnis d’un treillis métallique et d’un châssis fixe sur lequel était monté un matériau translucide mais opaque, qui ne faisaient qu’éclairer l’immeuble dans lequel ils étaient pratiqués, offraient au fonds servant des garanties de discrétion suffisante en a déduit qu’il n’y avait pas à s’assurer de leur hauteur par rapport au plancher ( 3e civ. 27 mai 2009, n°08-12819).

Dans une affaire jugée en date du 2 novembre 2011, les requérants avançaient, au soutien d’une demande du QPC, que les dispositions des articles 676 et 677 du Code civil, réglementant les jours susceptibles d’être pratiqués dans un mur non mitoyen joignant immédiatement le fonds voisin, portaient atteinte aux droits et libertés garantis par les articles 2 et 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen du 26 août 1789.

La Cour de cassation les a déboutés de leur demande au motif que la question posée ne présentait pas un caractère sérieux dès lors que les dispositions législatives en cause, qui n’ont ni pour objet ni pour effet de priver le propriétaire du mur de son droit de propriété, mais seulement d’en restreindre l’exercice, tendent à assurer des relations de bon voisinage par l’édiction de règles de construction proportionnées à cet objectif d’intérêt général (Cass. 3e civ., 2 nov. 2011, n° 11-15.428 QPC).

Il est admis que lorsqu’une ouverture est irrégulièrement percée dans un mur privatif, le propriétaire du fonds voisin peut en exiger la suppression ou la mise en conformité avec les prescriptions posées aux articles 676 et 677 du Code civil (V. en ce sens Cass. 3e civ., 3 juill. 1973).

La Cour de cassation a néanmoins précisé dans un arrêt du 7 avril 2004 s’agissant des jours que « le fait de pratiquer un jour dans un mur joignant immédiatement l’héritage d’autrui ne fait pas naître à la charge de cet héritage une servitude et n’entraîne pour son propriétaire aucune restriction à son droit de propriété, la cour d’appel a violé les textes susvisés » (Cass. 3e civ., 7 avr. 2004, n° 02-20502).

Il en résulte que rien n’interdit le propriétaire du fonds voisin d’édifier en limite séparative une construction qui obstruait le jour percé empêchant ainsi la lumière d’éclairer à la pièce à la faveur de laquelle l’ouverture a été créée.

Lorsque, en revanche, l’ouverture percée est une vue et non un jour de souffrance, ce qui est interdit lorsqu’il s’agit d’un mur qui joint immédiatement le fonds voisin, la Cour de cassation admet que l’auteur de l’ouverture puisse se prévaloir d’une acquisition de la servitude par prescription si le propriétaire n’a pas contesté la construction pendant une durée de trente ans (Cass. 3e civ., 7 avr. 2004, n° 02-20502)

Dans l’hypothèse où le mur privatif est en retrait du fonds voisin, il est permis de pratiquer dans ces murs, tout autant des jours que des vues.

Si le percement de jours ne comporte ici aucune restriction, il n’en va pas de même pour les vues qui font l’objet d’un encadrement strict.

Lorsqu’il s’agit donc de pratiquer une vue dans un mur privatif en retrait, il convient de distinguer selon que cette vue est droite ou oblique afin de déterminer la distance qui doit être observée entre le mur et la ligne séparative du fonds voisin.

S’agissant des vues droitesL’article 678 du Code civil prévoit que « on ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d’aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l’héritage clos ou non clos de son voisin, s’il n’y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s’exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d’une servitude de passage faisant obstacle à l’édification de constructions. »
Il ressort de cette disposition que lorsque l’ouverture consiste en une vue droite, la distance minimale à observer est de 1,90 m.
La Cour de cassation a précisé dans un arrêt du 29 novembre 1983 que « les termes de l’article 678 du code civil ne sont point limitatifs, qu’ils s’appliquent non seulement aux fenêtres et balcons, mais aussi aux terrasses, plates-formes ou autres exhaussements de terrain d’où l’on peut exercer une servitude de vue sur le fonds voisin» ( 3e civ. 29 nov. 1983, n°82-14155).
S’agissant des vues obliquesL’article 679 du Code civil prévoit que « on ne peut, sous la même réserve, avoir des vues par côté ou obliques sur le même héritage, s’il n’y a six décimètres de distance.»
La distance à observer entre le mur et la ligne séparative est ici de 0.60 m.
La différence de traitement entre les vues droites et les vues obliques se justifie par l’intensité des nuisances susceptibles d’être engendrées qui varie de l’une à l’autre.

Tandis que la vue droite permet de très facilement regarder sur le fonds voisin, la vue oblique exige l’accomplissement d’un effort particulier pour y parvenir.

Ainsi l’intimité du propriétaire du fonds voisin est bien mieux préservée dans le second cas, d’où la réduction de la distance devant être observée à 0.60 m au lieu de 1.90 pour les vues droites.

==> Mise en œuvre

S’agissant du calcul de la distance, il convient de se référer aux indications prescrites par l’article 680 du Code civil qui prévoit que « la distance dont il est parlé dans les deux articles précédents se compte depuis le parement extérieur du mur où l’ouverture se fait, et, s’il y a balcons ou autres semblables saillies, depuis leur ligne extérieure jusqu’à la ligne de séparation des deux propriétés. »

Ainsi, pour les vues droites le point de référence, c’est le parement du mur et non l’aplomb de l’ouverture. Pour les vues obliques, en revanche, il est admis que la distance doive être calculée à partir de l’arrête de l’ouverture la plus proche de la ligne séparatrice.

Lorsque les deux fonds sont séparés par un mur ou une clôture, le calcul de la distance se fait à partir du parement de l’ouverture jusque :

Soit au parement du mur ou de la clôture qui borde le fond voisin s’ils sont privatifs
Soit au milieu du mur ou de la clôture s’ils sont mitoyens
Lorsque, en revanche, les deux fonds sont séparés par un espace, la Cour de cassation a jugé dans un arrêt du 12 avril 1972 que « quelle que soit sa qualification : passage, ruelle, chemin d’exploitation, cour, etc, affecte a un usage commun aux deux fonds, la distance légale pour l’établissement des vues droites se compte depuis la limite du fonds voisin situe non pas au milieu de l’espace commun, mais de l’autre cote de ladite voie » (Cass. 12 avr. 1972, n°70-13213).

À la différence des jours qui constituent des actes de tolérance, les vues sont éligibles au jeu de la prescription acquisitive.

La raison en est qu’elles sont constitutives de servitudes continues et apparentes. Or en application de l’article 690 du Code civil elles « s’acquièrent par titre, ou par la possession de trente ans. »

Lorsqu’ainsi, l’ouverture a été percée il y a plus de trente ans, son bénéficiaire est fondé à se prévaloir de l’acquisition d’une servitude de vue sur le fonds voisin (Cass. 3e civ. 21 juin 1981).

Pour que la prescription acquisitive puisse jouer encore faudra-t-il démontrer que la vue était apparente et que son existence ne pouvait pas être ignorée du propriétaire du fonds voisin (Cass. 3e civ. 17 mars 1972).

Surtout, il convient de préciser que le jeu de cette prescription n’intéresse que les ouvertures irrégulières, soit celles percées en violation des règles prescrites par les articles 678 et 679 du Code civil (V. en ce sens Cass. 3e civ., 8 déc. 1976).

Lorsque, en effet, l’ouverture est régulière, soit répond aux distances requises, elle ne sera jamais regardée comme une servitude grevant le fonds voisin, mais seulement comme l’exercice du droit de propriété de son bénéficiaire.

La conséquence en est que le propriétaire du fonds sur lequel s’exerce la vue est autorisé à édifier une construction en limite de fonds, ce, quand bien même cette construction obstruait la vue percée régulièrement.

Lorsque, en revanche, l’ouverture est irrégulière et que, par le jeu de la prescription, elle s’est transformée en une servitude grevant le fonds voisin, elle emporte des effets radicalement différents.

En effet, non seulement, le propriétaire du fonds servant ne peut pas solliciter la suppression ou la modification de l’ouverture irrégulièrement percée (Cass. 3e civ. 10 avr. 1975), mais encore il lui est fait interdiction d’édifier une construction à une distance inférieure à celle requise pour les vues droites ou obliques (Cass. 3e civ., 8 juill. 2009, n°08-17639).

Lorsque l’ouverture est pratiquée en violation des prescriptions légales, le propriétaire du fonds voisin est fondé à solliciter sa suppression ou sa modification (Cass. 3e civ., 10 nov. 2016, n° 15-20899).

Si les juridictions ne disposent du pouvoir de substituer à la démolition l’allocation de dommages et intérêts (Cass. 1ère civ. 4 mai 1964), ils peuvent néanmoins ordonner l’adoption d’une mesure alternative, telle que la transformation d’une vue en jour de souffrance ou en la pose de cloisons translucides (Cass. 3e civ., 26 févr. 1974).

Exemples jurisprudentiels de troubles de voisinage

♦ Trouble de vue directe et plongeante

- Cour d’appel de Paris, 19ème ch. A, 28 mars 1995 : Il est désormais constant que « n’excèdent pas les inconvénients normaux du voisinage la perte de vue et d’ensoleillement résultant de l’implantation d’un bâtiment dès lors que ces troubles sont la conséquence inévitable de l’urbanisation progressive des communes situées dans les banlieues de grandes villes et particulièrement de Paris, et de la concentration des constructions ».

- Cour d’appel de Nîmes, 4 décembre 2014 (RG n°13/04214): Il est évident que la pression foncière conduit à une densification des constructions. Les vues créées sont dès lors inévitables. Toutefois, les juges ont relevé que « quoique les distances légales des vues droites sont respectées, la conception de l’immeuble, (…) crée une vue droite plongeante directe de tous les occupants sur les fonds des requérants et essentiellement dans leurs jardins à l’intérieur desquels plus aucune intimité ne subsiste (…) Certes, la proximité d’un immeuble collectif dans une zone urbaine importante ne peut en soi constituer un trouble anormal de voisinage. Cependant, le caractère massif de la construction, en face de constructions très modestes et de petite taille, et surtout les nuisances que provoquent cette proximité prégnante dans une zone pavillonnaire paisible, doivent être jugées excessives et anormales ».

♦ Trouble lié à l’évolution de l’environnement

Cour d’appel de Rouen, 1ère ch., 15 novembre 2006 : « Dès lors que l’immeuble édifié se trouve dans une zone suburbaine ayant vocation à évoluer vers des caractéristiques plus urbaines, la perte de vue et d’ensoleillement ne présente pas le caractère d’anormalité nécessaire à la qualification d’un trouble de voisinage ».

Sources : Servitudes: les vues et les jours
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Jours et vues sur les fonds voisins
 

Les servitudes relatives aux ouvertures (jours et vues): régime juridique Aurélien Bamdé

Vue - servitude de vue

Le 4 février 2019