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La réglementation applicable aux fenêtres et aux vues


Il est permis de percer une ouverture à condition que cela ne gêne pas votre voisin. Le code civil impose en effet de respecter des distances minimales par rapport aux propriétés voisines contiguës, c'est-à-dire accolées à la vôtre.

La servitude est définie par l’article 637 du Code civil comme une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire. La servitude de vue permet au propriétaire du fonds bénéficiaire de celle-ci (le fonds dominant) de pouvoir empêcher le regard du propriétaire du fonds servant. La vue est une ouverture réalisée par un propriétaire dans une construction, à partir de laquelle il peut nettement observer la propriété voisine. En plus des terrasses, fenêtres ou balcon, ce peut être un escalier d’accès ou une échelle fixe à l’extérieur.

Les règles édictées en matière de « vues » ne s’appliquent qu’entre des propriétés privées contiguës. C'est ce que la Cour de cassation a rappelé dans une décision du 23 novembre 2017. En revanche, il n’y a pas de distances à respecter si l’ouverture donne :
- sur la voie publique
- sur un mur « aveugle » de la maison voisine
- sur un toit fermé (sans vasistas ni « chien assis »)
- sur le ciel (cas des vasistas en vue d’éclairer les combles).

Si le Code civil impose des distances minimales à respecter pour la création de vues, il est aussi conseillé de s’informer auprès de sa mairie afin de prendre connaissance de potentielles règles locales. Ces dernières pourraient prévoir des restrictions plus spécifiques à propos de la taille des fenêtres ou des balcons, par exemple.

On parle de « vues » pour désigner les fenêtres et les portes, mais aussi les balcons et terrasses qui donnent sur la propriété de votre voisin.
Dans tous les cas, vous devez obtenir l’autorisation de votre voisin pour créer une vue dans sa propriété privée. Si votre voisin est d’accord, Il est préférable de signer dans les meilleurs délais une servitude de vue avec lui devant notaire, pour éviter tous problèmes par la suite, en cas de vente ou d’héritage de votre propriété.


La nécessité d’un accord amiable préalable avec votre voisin pour créer un droit de vue est donc fondamentale. Le code civil intervient en complément de tout accord amiable pour préciser les conditions matérielles dans lesquelles un droit de vue peut s’exercer.
Si l’ouverture que vous voulez créer vous donne une vue droite chez votre voisin, vous devez respecter une distance minimale de 1,90 m entre votre mur et la propriété de ce voisin. Il existe une exception au respect de cette distance, c’est lorsque votre vue droite donne sur un chemin de servitude de passage dont vous bénéficiez. Une vue est droite lorsqu’elle donne directement chez votre voisin sans avoir à tourner la tête.

Si l’ouverture que vous voulez créer vous donne une vue oblique, il suffit de respecter une distance d’au moins 0,60 m avec la propriété de votre voisin.
La vue est oblique lorsqu’il faut tourner ou pencher la tête pour voir chez votre voisin.

Si votre ouverture, balcon ou terrasse donne sur un mur ou le toit de la maison voisine ne disposant d’aucune ouverture (mur ou toit aveugle), vous n’avez pas à respecter ces distances, puisque vous n’avez pas de vue directe sur les faits et gestes de votre voisin dans sa propriété. Par contre, les distances minimales évoquées ci-dessus sont à respecter si votre ouverture donne vue sur le jardin ou la cour de votre voisin.

Vous n’avez pas à respecter la distance minimale de 1,90 m lorsque votre ouverture vous donne une vue droite sur le domaine public (rue, jardin public, square…). L'article 678 du Code Civil n'autorise les vues droites, balcons ou aménagements semblables sur les propriétés voisines que s'il y a au moins 1,90 m de distance entre le mur où est pratiqué cette ouverture et la propriété contiguë. Cette distance se compte depuis "le parement extérieur du mur où l'ouverture se fait et s'il y a balcons ou autres semblables saillies, depuis leur ligne extérieure jusqu'à la ligne de séparation des deux propriétés" (article 680 du Code Civil).
Le calcul des distances s’effectue selon des règles précises.
La vue est une ouverture qui permet de voir à l’extérieur et qui laisse passer la lumière et l’air ; ainsi sont considérées comme des vues : les fenêtres, les portes-fenêtres, les baies vitrées, les velux (permettant une vue sur le terrain voisin), un balcon, une terrasse.
Le jour est une ouverture qui ne laisse passer que la lumière mais pas l’air,  elle ne s’ouvre pas et ne permet pas de voir ; elle doit donc être à verre dormant et opaque avec un treillis à maillage dont les mailles auront 10 cm d’ouverture minimum.
La vue droite permet de voir directement chez le voisin sans tourner la tête, en ce qui concerne la vue oblique, il faut tourner la tête pour voir chez le voisin.
Pour les vues droites, la distance se calcule à partir de l’extérieur du mur dans lequel l’ouverture est pratiquée, jusqu’à la limite séparative des deux propriétés. Si cette limite séparative est matérialisée par un mur mitoyen, il faudra la déterminer comme se trouvant au milieu de la largeur du mur.
Si la vue pratiquée s’exerce à partir d’un balcon, la distance est calculée entre le rebord du balcon le plus proche de la limite des deux propriétés, et cette limite séparative. La même règle est valable lorsque votre droit de vue résulte de l’aménagement d’une terrasse, et non d’un balcon.


Si une clôture ou un mur mitoyen existe sur la limité séparative des deux propriétés, la distance des vues se calcule jusqu'au milieu de l'épaisseur du mur. Dans le cas d'une porte-fenêtre prolongée par une terrasse, la distance se mesure à partir de l'extérieur de la terrasse.



Pour les vues obliques, l'article 679 du Code Civil,  exige une distance minimum de 0,6m ; la mesure s’effectue depuis l’angle de la fenêtre ou depuis le rebord du balcon ou de la terrasse le plus proche de la limite séparative des deux propriétés, jusqu’à cette limite. 

Lorsqu'il existe une terrasse ou un balcon, un observateur peut se placer à tout point de cette terrasse, dans ce cas, il convient de considérer qu'il y a une vue droite et non une vue oblique. La distance entre ce balcon et la limite de propriété devra être au minimum de 1,90 m. Cette distance doit être vérifiée en tout point de la terrasse ou du balcon.


Si vous souhaitez ouvrir un vasistas dans le toit de votre maison, aucune distance minimale ne vous sera imposée si vous n’avez pas de regard chez votre voisin. En revanche, si ce vasistas vous permet d’avoir une vue droite ou oblique, vous devez respecter les règles de distances imposées par le code civil, à savoir 1,90 m pour une vue droite et 0,60 m pour une vue oblique. A défaut, votre voisin pourrait demander en justice la suppression de votre vasistas. Cela étant, les juges recherchent toujours si la fenêtre de toit crée un véritable trouble de voisinage pour le voisin avant d’ordonner sa suppression.
Ainsi, une fenêtre de toit ouvrant sur le ciel ne crée en principe aucun trouble de voisinage à partir du moment où elle ne viole pas l’intimité du voisin. Votre voisin peut aller en justice pour faire supprimer des ouvertures réalisées au mépris de ses droits et ce même si vous avez obtenu un permis de construire. En effet, lorsque vous réalisez une construction, vous devez obtenir un permis de construire auprès de la mairie. Mais quelquefois, lors de l’instruction du dossier de permis de construire, la direction de l’équipement peut ne pas détecter un problème de droit de vue qui régit les rapports entre des personnes privées.
Ainsi, il est possible que vous puissiez obtenir un permis de construire alors que les distances des ouvertures de votre construction avec vue chez votre voisin ne sont pas conformes aux règles du Code civil.
Votre voisin pourra alors s’opposer à la création de ces ouvertures de deux manières :
- soit en demandant l’annulation de votre permis de construire dans un délai de deux mois de son affichage sur votre terrain et en mairie.
- soit en saisissant le tribunal de grande instance après avoir fait constater par huissier les distances insuffisantes de vos droits de vue par rapport à la limite de sa propriété.


Les prescriptions du Code Civil ne concernent pas les vues ouvertes sur le domaine public communal. Ainsi, lorsque deux propriétés sont séparées par une voie communale de moins de 1,90 m de largeur, une vue droite peut être créée sur la propriété jouxtante. de même, lorsque deux propriétés sont séparées par un espace commun (chemin, cour, rivière...), la distance de 1,90 m est à compter à partir de la limite opposée. 

Certaines tolérances jurisprudentielles existent, telles que :

- lorsque l'ouverture donne sur un mur plein, c'est-à-dire ne comportant aucune ouverture de la maison, voisine,

- lorsque l'ouverture donne sur le toit voisin sauf si celui-ci comporte un vasistas destiné à l’éclairage et à l'aération des pièces et permettant de voir dans les pièces voisines,

- lorsque la vue donne sur un passage dépendant de la propriété voisine, mais que le propriétaire en instaurant la vue peut utiliser à titre de servitude. Dans ce cas particulier, la distance se calcule de la fenêtre jusqu'au côté opposé du passage.


Il est tout à fait possible de créer une ouverture (fenêtre, porte, ou autre) donnant sur votre voisin sans respecter les distances réglementaires. Mais pour cela, il vous faut son accord écrit. A défaut, il pourrait se retourner contre vous. Ce faisant, vous créez une servitude de vue. Lorsque votre voisin est d’accord, il est vivement conseillé d’aller signer un acte de servitude de vue chez un notaire, qui rend votre accord incontestable pour les futurs propriétaires des biens concernés. Vous pouvez prévoir le versement d’une indemnité en contrepartie de cette servitude.
Pour que cette autorisation soit opposable aux tiers, notamment aux futurs acquéreurs de la propriété de votre voisin, elle est publiée à la conservation des hypothèques par le notaire. A défaut d’accord notarié, le nouveau propriétaire pourra exiger que vous refermiez l’ouverture. Afin de passer outre les distances légales, un propriétaire peut, avec ou sans contrepartie financière, consentir à son voisin par voie de convention, une servitude de vue plus ou moins étendue sur son fond.

En dehors de son établissement par convention ou par destination du père de famille, une servitude de vue peut naître lorsqu’une ouverture a été pratiquée de manière irrégulière et que sa présence continue et apparente n’a donné lieu à aucune assignation en justice pendant les trente ans qui ont suivi sa création.Une fois la servitude de vue acquise, le propriétaire de la propriété voisine, ainsi que tous ceux qui lui succèderont en cas de revente ne pourront plus agir contre le bénéficiaire qui pourra exiger le maintien de l’ouverture dont la distance est pourtant constatée a priori illégale. En clair, il ne sera plus possible de lui boucher la vue, telle qu’elle aura été acquise, et sous réserve qu’il n’y ait pas d’aggravation de la servitude par le bénéficiaire (pas de création de nouvelles ouvertures ou agrandissement de celle existante, par exemple).
Enfin, pour agrandir une ouverture déjà existante, il faut se référer à la nature de cette ouverture et à la distance à laquelle elle se trouve par rapport à votre voisin.
S’il s’agit d’une ouverture vous permettant d’avoir une vue sur la propriété de votre voisin, tout dépend de la distance à laquelle elle se trouve par rapport à la propriété voisine. Si elle est à plus de 1.90 m (pour une vue droite) ou 0.60 m (pour une vue oblique), vous pouvez la modifier et l’agrandir. En revanche, si elle est à une distance inférieure, vous ne pouvez pas l’agrandir sans l’accord exprès de votre voisin. Lorsque deux propriétés sont séparées par un  espace commun (ruelle, chemin, cour, rivière...) la distance légale de 1.90 m ne se compte pas à partir du milieu de cet espace commun mais de la limite opposée.
Le Code Civil précise qu’il n’est pas obligatoire de respecter ces distances quand, soit :

- l’ouverture donnera sur la voie publique,
- la partie du terrain sur lequel s’exercera la vue est grevée d’une servitude de passage,
- l'ouverture donnera sur un mur aveugle ou sur un toit fermé,
- l’ouverture donnera sur une parcelle de terrain en indivision,
- l’ouverture pratiquée sur le toit ne permettra de voir que le ciel,

S’il s’agit d’un simple jour opaque et ne s’ouvrant pas, vous pouvez l’agrandir en longueur mais vous devez respecter les hauteurs minimales par rapport au plancher. Dès lors qu’elles font corps avec le mur dans lequel elles sont insérées et qu’elles sont fixes (c’est-à-dire sans châssis ouvrant), la jurisprudence considère que les briques en pavés de verre ne constituent ni une vue, ni un jour de souffrance. Leur présence ne sont donc soumises à aucune des dispositions particulières évoquées ci-dessus, mais ne peuvent pas non plus faire l’objet d’une acquisition de servitude de vue.


Enfin, l'article 675 du Code Civil, stipule qu'aucun des deux voisins ne peut aménager de jour dans un mur mitoyen si ce n'est avec l'accord de l'autre. Mais dans le cas particulier où l'un  des deux propriétaires surélève un mur considéré comme mitoyen sans que l'autre propriétaire ne lui ait acheté la mitoyenneté de la partie ajoutée, le premier pourra y pratiquer librement des jours puisqu'il s'agit de son bien propre, dans la limite des prescriptions légales applicables au mur privatif.

L'article 676 du Code Civil, stipule que le propriétaire d'un mur peut y pratiquer des jours. Dans la cas où ces jours sont destinés à éclairer une pièce, ils ne peuvent être établis qu'à une hauteur minimale de 2,60 m au dessus du sol ou du plancher de la pièce à éclairer si celle-ci est au rez-de-chaussée, ou à 1,90 m si elle est située à l'étage. La dimension des jours n'est pas règlementée. 


On ne peut avoir de vues droites sur le voisin s’il n’y a pas 1,90 m de distance entre le mur où on les pratique et ce terrain (C. civ. art. 678).
Le propriétaire d’une parcelle ouvre des vues sur une autre parcelle séparée de la sienne par une bande de terrain. Le voisin agit en démolition et remise en état, estimant que les vues ne respectent pas la distance légale minimale.  La cour d’appel condamne l’auteur des vues à les supprimer, retenant qu’aucun des voisins n’est propriétaire de la bande de terrain séparant  leurs fonds et que ces vues se trouvent à moins de 1,90 m du fonds voisin. L'arrêt est cassé : les distances prescrites par l’article 678 du Code civil ne s’appliquent que lorsque les fonds sont contigus, ce qui n’était pas le cas en l’espèce puisqu’ils étaient séparés par une bande de terrain, peu important l’usage commun de celle-ci.
La Cour de cassation (Cass. 3e civ. 23-11-2017 n° 15-26.240 FS-PBI) a d’abord affirmé que l’article 678 ne concerne que les propriétés contiguës. Elle a donc écarté son application dans deux affaires où les fonds étaient séparés par une bande de terrain appartenant à un tiers (Cass. 3e civ. 21-12-1987 n° 86-16.177: Bull. civ. III n° 217 ; Cass. 3eciv. 22-3-1989 n° 87-16.753 : Bull. civ. III n° 74). Elle a ensuite précisé que cet article devait en revanche s’appliquer lorsque les fonds étaient séparés par un espace privé à usage commun (Cass. 3e civ. 14-1-2004 n° 02-18.564 FS-PBR : BPIM 3/04 inf. 147 ; D. 2004 p. 2409 obs. N. Reboul-Maupin ; H. Périnet-Marquet, chron. droit des biens : JCP G 2004 n° 171).


Exemples jurisprudentiels de troubles de voisinage


♦ Trouble de vue directe et plongeante

- Cour d’appel de Paris, 19ème ch. A, 28 mars 1995 : Il est désormais constant que « n’excèdent pas les inconvénients normaux du voisinage la perte de vue et d’ensoleillement résultant de l’implantation d’un bâtiment dès lors que ces troubles sont la conséquence inévitable de l’urbanisation progressive des communes situées dans les banlieues de grandes villes et particulièrement de Paris, et de la concentration des constructions ».

- Cour d’appel de Nîmes, 4 décembre 2014 (RG n°13/04214): Il est évident que la pression foncière conduit à une densification des constructions. Les vues créées sont dès lors inévitables. Toutefois,
les juges ont relevé que « quoique les distances légales des vues droites sont respectées, la conception de l’immeuble, (…) crée une vue droite plongeante directe de tous les occupants sur les fonds des
requérants et essentiellement dans leurs jardins à l’intérieur desquels plus aucune intimité ne subsiste (…) Certes, la proximité d’un immeuble collectif dans une zone urbaine importante ne peut en soi constituer un trouble anormal de voisinage. Cependant, le caractère massif de la construction, en face de constructions très modestes et de petite taille, et surtout les nuisances que provoquent cette proximité prégnante dans une zone pavillonnaire paisible, doivent être jugées excessives et anormales ».

♦ Trouble lié à l’évolution de l’environnement

Cour d’appel de Rouen, 1ère ch., 15 novembre 2006 : « Dès lors que l’immeuble édifié se trouve dans une zone suburbaine ayant vocation à évoluer vers des caractéristiques plus urbaines, la perte de vue et d’ensoleillement ne présente pas le caractère d’anormalité nécessaire à la qualification d’un trouble de voisinage ».


Source : http://www.caue30.fr/wp-content/uploads/2014/04/FI...


Le 4 février 2019

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