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La réglementation applicable au mobil-home, caravanes et autres habitations légères de loisirs


Quelles sont les règles applicables à l'installation des mobil-home, caravanes et autres habitations légères de loisirs ?


I. Le mobil-home


Le mobil-home ou résidence mobile de loisirs est ainsi défini : « Les véhicules terrestres habitables qui sont destinés à une occupation temporaire ou saisonnière à usage de loisir, qui conservent des moyens de mobilité leur permettant d'être déplacés par traction mais que le code de la route interdit de faire circuler. » (Décret n° 2007-18 du 5 janvier 2007 pris pour l'application de l'ordonnance n° 2005-1527  du 8 décembre 2005 relative au permis de construire et aux autorisations d'urbanisme

Les caractéristiques d'un mobil-home sont énumérées dans l'article R111-41 du Code de l'urbanisme. Il s'agit d'une résidence mobile de loisirs mesurant au maximum 40 m², dédiée à une occupation ponctuelle (temporaire ou saisonnière), que l'on déplace par traction, car le Code de la route lui interdit de rouler sur route. L’article A. 111-2 du même code précise que ces véhicules doivent répondre à la norme NF S 56-410, “résidences mobiles :définition et modalités d’installation”, dont voici quelques caractéristiques :
- la surface maximale du mobile home est de 40 m2. Au-delà, c’est une habitation légère de loisir et les règles d’implantation sont différentes ;
-  le mobile home doit pouvoir être retiré à tout moment par un des côtés, ce qui suppose qu’il n’est pas scellé au sol mais seulement posé sur des cales non fixées au sol, et que son déplacement n’est pas entravé par des installations fixes telles que des abris ou des clôtures. Une terrasse ne sera tolérée que si elle est démontable ;
- il doit conserver en permanence ses roues et sa barre de traction ;
-  il doit pouvoir être déplacé par simple traction, circuler en ligne droite à 5 km/h sur une distance minimale de dix mètres et prendre à 2 km/h un virage d’un rayon de dix mètres.

Le décret du 27 avril 2015 reconnaît pour la première fois l'habitat léger et mobile. Jusque-là, y vivre à l'année était hors la loi, vu qu'il ne pouvait pas s'agir d'un domicile.
L'article R111-51 du Code de l'urbanisme considère toute installation sans fondations, autonome à l'égard des réseaux publics, possédant des équipements intérieurs et extérieurs,
comme étant une résidence démontable composant l'habitat permanent des usagers qui y vivent plus de huit mois par an.
L'article 1013 du Code général des impôts va plus loin en instaurant une taxe annuelle pour la possession d'une résidence mobile terrestre constituant l'habitat principal de ses occupants.
Il est interdit d’installer un mobile home sur un terrain privé, que ce soit son propre jardin ou le terrain d’autrui.
En effet, la loi n’autorise l’installation des mobile homes que (article R111-42 du Code de l'urbanisme) :
– dans les parcs résidentiels de loisir, aménagés à cet effet ;
– dans les terrains de camping classés de 1 à 4 étoiles.
La loi cite également les « villages de vacances classés en hébergement léger ». Mais cette possibilité intéresse les exploitants de ces villages qui proposeront à leur clientèle leurs propres mobile homes, et non les particuliers à la recherche d’un emplacement. Dans ce cadre, la résidence mobile de loisirs n'est pas assujettie au permis de construire ni à la taxe d'habitation car elle n'est pas  considérée comme une résidence secondaire mais comme une résidence saisonnière. Toutefois, elle est soumise à la taxe de séjour redevable  dans n'importe quel type d'hébergement touristique.
Entre deux utilisations, les mobil homes ne peuvent être entreposés que sur les terrains affectés au garage collectif des caravanes et résidences mobiles de loisir, les aires de stationnement ouvertes au public et les dépôts de véhicules.

Un mobil home qui a perdu ses moyens de mobilité, c’est-à-dire ses roues et sa barre de traction, ou qui est scellé au sol devient :
– soit une habitation légère de loisir (HLL), s’il est toujours démontable et transportable et s’il conserve sa vocation d’habitat saisonnier de loisir. Il ne peut alors plus être installé sur un terrain de camping, mais seulement dans un parc résidentiel de loisir ;
– soit une construction. Si l’ex-mobile home est posé moins de trois mois sur un terrain (ou moins de quinze jours en secteur sauvegardé ou site naturel), aucune formalité n’est exigée (article R. 421-5 du code de l’urbanisme). Au-delà de cette durée, le propriétaire devra déposer une déclaration préalable de travaux si la surface hors œuvre brute (SHOB) est inférieure ou égale à 20 m² (article R. 421-9 du code de l’urbanisme), ou une demande de permis de construire si la surface de la construction est supérieure (article R. 421-14 du même code) – permis qui sera le plus vraisemblablement refusé.
L'article L444-1 du Code de l'urbanisme prévoit que ces installations sont soumises à permis d'aménager ou à déclaration préalable selon les cas.
Les terrains où l'on installe plusieurs résidences pour moins de 40 m² doivent faire l'objet d'une déclaration préalable.
Deux cas sont à distinguer selon que la surface au sol fasse plus ou moins de 20 m² :
- Pour une surface au sol de moins de 20 m² : L'article R421-23 du Code de l'urbanisme prévoit qu'il est nécessaire de faire une déclaration préalable de travaux, à déposer en mairie avec les pièces justificatives. Le délai de réponse est d'un mois.
- Pour une surface au sol de plus de 20 m² : L'article R421-14 du Code de l'urbanisme soumet à demande de permis de construire en mairie toute construction dont l'emprise au sol dépasse 20 m².

L'article R421-19 du même code indique que les terrains où l'on installe au minimum deux résidences démontables dont l'emprise au sol est supérieure à 40 m² doivent faire l'objet d'un permis d'aménager.
Au préalable, des travaux doivent avoir été réalisés pour permettre la distribution d'eau, l'assainissement et la fourniture d'électricité. Le choix du terrain n'est pas libre, il doit être reconnu constructible par le plan local d'urbanisme.
Si les installations n'ont fait l'objet d'aucune autorisation de l'urbanisme, l'article L111-12 du Code de l'urbanisme interdit leur raccordement aux réseaux d'eau, d'électricité, d'où l'intérêt d'accomplir les démarches.


Dans les parcs résidentiels de loisir, l’emplacement est soit proposé à l’achat, soit loué pour une longue période et pour un prix élevé. Le plus fréquemment, c’est donc dans un terrain de camping que l’on installera son mobil-home.


Les contrats de location d’emplacement ne sont pas réglementés. Toutes les clauses sont donc rédigées librement par l’exploitant et la jouissance de l’emplacement est rarement garantie d’une année à l’autre. D’où une situation extrêmement fragile pour le locataire qui, face aux exigences de certains exploitants de terrain, n’aura d’autre choix que d’accepter ou de partir. Or, les terrains disponibles ne sont pas si nombreux et les coûts de déplacement sont très élevés.
La Commission des clauses abusives (CCA) a cherché à limiter les abus en dénonçant certaines clauses et en demandant leur élimination mais les droits du locataire demeurent très limités.

Les contrats sont généralement conclus pour une année – le plus souvent une année civile. Au terme de cette période, deux situations peuvent se présenter : le contrat se poursuit par tacite reconduction sauf si le locataire (ou parfois le loueur) a donné congé ; ou le contrat cesse et le terrain doit être libéré à moins que le locataire n’ait sollicité et obtenu de signer un nouveau contrat.
Les contrats rappellent généralement les prescriptions légales :
- interdiction d’occuper plus de 30 % de la surface de l’emplacement; ’

- d'utiliser le mobile home comme résidence principale;
- d’en supprimer les moyens de mobilité… 


Ils rappellent aussi les obligations du locataire en ce qui concerne l’entretien de la parcelle, les branchements, l’assurance, etc.
Les contrats limitent toujours le nombre de personnes autorisées à séjourner dans le mobile home.Les autres occupants doivent alors payer leur séjour au camping alors même qu’ils ne sont pas en surnombre.

La Commission des clauses abusives a considéré que la clause qui impose le paiement d’une redevance alors que les visiteurs n’utilisent pas les équipements ou les installations du camp (parking, piscine, sanitaires…) était abusive


Généralement, le contrat autorise la pose d’un auvent et d’une terrasse (amovible et non fermée). Quant à la pose d’un abri de jardin, parfois tolérée dans les campings, elle est en réalité prohibée par le code de l’urbanisme.
Le contrat donne parfois la possibilité à l’exploitant du terrain de déplacer d’office le mobile home pour des motifs qu’il détermine librement, par exemple «si l’organisation du camping l’exige». Selon la Commission des clauses abusives, la clause qui prévoit l’attribution d’un autre emplacement, « en dehors des cas d’urgence manifeste », est abusive. Sauf urgence, l’exploitant ne pourra donc rien faire sans votre accord ou sans une autorisation du juge.

Le prix correspond généralement à un forfait incluant la location de la parcelle, les droits de passage des personnes autorisées à séjourner, un forfait de consommation électrique et d’eau (le surplus étant facturé en fin de période). S’ajoutent à ce forfait la TVA, et la taxe de séjour dans les communes où elle est instituée. La clause relative au prix précise également ses modalités de paiement : versement unique, par trimestre ou par semestre. Toutes sont valables.
En cours d’année de location, le prix ne bouge pas, mais en fin de contrat, l’exploitant du camping peut tout à fait vous proposer de le renouveler moyennant un nouveau loyer qu’il fixera librement. Si vous n’acceptez pas, il vous faudra chercher un autre emplacement.

Le camping peut vous interdire de louer votre mobil-home ou poser des conditions à celle-ci. D’autres autorisent à louer par ses propres moyens, mais à condition que le prix ne soit pas inférieur aux tarifs fixés par l’exploitant. Ces clauses n’ont pas été dénoncées par la Commission des clauses abusives ni, à notre connaissance, par un tribunal. Elles sont donc, a priori, valables.

Si je vends mon mobile home, l’acheteur devra payer 25 % du prix d’achat comme droit d’entrée. Pour s’assurer le monopole des transactions, le gestionnaire du terrain insère souvent dans le contrat une disposition de ce type. La Commission des clauses abusives a déclaré abusive la clause qui prévoit le versement d’une commission sans précision du service rendu en contrepartie 5. L’acheteur pourrait invoquer cet abus pour refuser de payer ce droit d’entrée, mais au risque de ne pas pouvoir rester.
Je ne peux vendre mon mobile home qu’à l’exploitant du terrain, qui m’en propose un prix dérisoire. Dans la mesure où l’exploitant est libre de choisir les locataires de ses emplacements, il peut poser ce type de condition, puisqu’il peut refuser de louer à votre acheteur. Cela ne vous empêche pas de vendre votre mobile home, mais vous devrez au préalable le retirer du terrain.
L’acheteur doit être agréé par l’exploitant du camping, sinon celui-ci refuse la location de l’emplacement qui doit alors être libéré.
L’exploitant peut choisir librement ses locataires, sous réserve qu’aucun candidat ne soit écarté en raison de son origine, de sa situation de famille, de son apparence, de son patronyme, de ses orientations sexuelles, de son état de santé, de son handicap, de ses caractéristiques génétiques… Ces discriminations sont passibles de sanctions pénales (articles 225-1 et 225-2 du code pénal).

On m’oblige à acheter un nouveau mobile home sous prétexte que le mien a dix ans. La clause a été jugée valable par une cour d’appel « eu égard à son objet, à savoir la sauvegarde de l’aspect esthétique du camp, et à l’obligation qui pèse sur l’exploitant des lieux de faire respecter sur le terrain les normes environnementales, condition essentielle du maintien du classement de son établissement en “camping 4 étoiles grand confort option loisirs” ». Cette précision sur la catégorie du camping laisse penser que la clause aurait pu être jugée abusive dans un camping de moindre standing.
À noter qu’en aucun cas le camping ne peut vous imposer d’acheter les modèles de mobil-homes qu’il commercialise, car il y aurait là atteinte au droit de la concurrence.
Le camping prétend que mon mobile home est une épave et menace de le détruire.
Il est interdit de laisser des mobil- homes et caravanes en état de délabrement sur un terrain de camping (article R. 480-7 du Code de l'urbanisme). Le même texte interdit d’entreposer sur les emplacements des objets usagés, des abris de bois, de tôle ou d’autres matériaux. Ces interdictions concernent les locataires d’emplacements, mais aussi l’exploitant ou le propriétaire du camping, que l’administration pourra mettre en demeure de remédier à ce type de désordre. Vous devrez alors retirer votre mobi- home.

Même sans mise en demeure de l’administration, l’exploitant peut refuser de renouveler votre contrat de location, ou demander au tribunal de prononcer sa résiliation, mais il ne peut pas disposer de votre bien – même si cela était prévu dans le contrat : la Commission des clauses abusives considère que la clause permettant au professionnel, hors de toute procédure judiciaire et sauf en cas d’abandon manifeste, de détruire la résidence mobile qu’il considérerait “à l’état d’épave” est abusive.


Tous les contrats de location contiennent une clause résolutoire qui prévoit la rupture automatique du contrat si le locataire (ou les personnes qu’il héberge) ne respecte(nt) pas le contrat ou le règlement intérieur du camping. La clause est valable lors- qu’elle vise des manquements aux obligations essentielles du contrat (payer la redevance, conserver la mobilité du mobil-home. En revanche, elle est abusive et ne peut pas jouer lors- qu’elle vise un manquement quelconque ou qu’elle joue dans un délai très court après l’envoi d’une mise en demeure de corriger le comportement fautif .
Rappelons toutefois que si le camping ne peut résilier le contrat en cours que pour un motif sérieux, il peut toujours refuser de le renouveler à échéance et il n’a alors pas à invoquer de raison particulière.

Le camping menace de résilier mon contrat au prétexte que mon mobile home est mal entretenu. Entretenir son mobile home fait partie des obligations du locataire, mais certains gestionnaires abusent de leurs prérogatives en insérant dans leurs contrats des clauses telles que : « le professionnel se réserve le droit de vérifier le bon entretien et l’esthétique de la résidence mobile, critères dont il est le seul juge» ou encore que « les caravanes ou résidences mobiles vétustes ou dégradées ou qui ne seront pas en harmonie avec le reste du parc devront être enlevées ou remplacées».
La Commission des clauses abusives, qui cite ces clauses en exemple, considère comme abusives celles qui ont pour objet ou pour effet «de réserver au professionnel, à peine de résiliation du contrat, l’appréciation de l’état d’entretien ou de vétusté de la résidence mobile, sans énoncer de critères objectifs permettant de caractériser cet état de l’installation»



II. Les caravanes et autres habitations légères de loisirs


Pour le code de l’urbanisme, les caravanes sont des « véhicules terrestres habitables qui sont destinés à une occupation temporaire ou saisonnière à usage de loisir, qui conservent en permanence des moyens de mobilité leur permettant de se déplacer par eux- mêmes ou d’être déplacés par traction et que le code de la route n’interdit pas de faire circuler» (article R. 311-37).

Lorsque la caravane reste attelée au véhicule et qu’elle peut quitter l’emplacement à tout moment, on parle de stationnement. Par définition, ce stationnement est de courte durée, c’est une pause au cours d’un trajet.

Sur la voie publique, ce sont les règles du code de la route qui s’appliquent. Le maire peut limiter ce stationnement, par arrêté motivé, « eu égard aux nécessités de la circulation et de la protection de l’environnement».
Sur les terrains privés, le stationnement d’une caravane nécessite l’accord de celui qui a la jouissance du terrain.

Quand la caravane est immobilisée pour un séjour, même bref, on parle d’installation. C’est le cas si la caravane est détachée du véhicule tracteur, stabilisée, a fortiori si elle est branchée sur une installation électrique, si l’auvent est mis en place, etc.

La liberté d’installation est la règle, l’interdiction l’exception, mais les interdictions sont très larges.

L’installation d’une caravane, même pour une courte durée, est interdite chaque fois que le camping isolé ou la création d’un terrain de camping sont interdits. L’installation d’une caravane sur un terrain de camping ou dans un parc résidentiel de loisir est toujours possible, sans limite de durée et sans démarche administrative.
L’installation sur un terrain privé est autorisée partout où le camping n’est pas interdit, mais la durée – ou plutôt le total annuel des durées – de stationnement ne doit pas dépasser trois mois. De plus, la parcelle ne doit pas accueillir plus de six caravanes, sinon il s’agit d’un terrain de camping et une autorisation administrative est nécessaire.

Entre deux utilisations, la caravane ne peut être entreposée que :
- sur les terrains affectés au garage collectif des résidences mobiles et caravanes,
- sur les aires de stationnement ouvertes au public ou dans les dépôts de véhicules ;
- sur le terrain où est implantée la construction constituant la résidence de l’utilisateur.


Aucune autorisation ni déclaration n’est alors nécessaire, mais la caravane doit rester mobile (pourvue de ses roues, de sa barre de traction, du système de freinage…) et ne doit pas être utilisée comme habitation

On désigne sous le terme d’habitations légères de loisir (HLL) les « constructions démontables ou transportables, destinées à une occupation temporaire ou saisonnière à usage de loisir» (article R. 111-31 du code de l’urbanisme).
Dans le langage courant, on parlera plus volontiers de chalet, de bungalow, de cabane… Un mobil home d’une surface supérieure à 40 m² est une habitation légère de loisir.
Suivant le code de l’urbanisme, les terrains qui ont vocation à recevoir des HLL sont :
- les parcs résidentiels de loisir spécialement aménagés à cet effet. Les uns proposent les emplacements à la vente, d’autres à la location ;
- les terrains de camping classés, sous réserve que le nombre des HLL soit limité : moins de trente-cinq lorsque le terrain com-prend moins de 175 emplacements, moins de 20 % du nombre total d’emplacements dans les autres cas ;
- les villages de vacances classés en hébergement léger et les dépendances des maisons familiales de vacances agréées.

Le code de l’urbanisme n’interdit pas d’installer des HLL ailleurs, mais il précise qu’«en dehors de ces emplacements, leur implantation est soumise au droit commun des constructions». Tout dépend à la fois de l’emplacement choisi et de la taille de l’habitation.
Si l’habitation légère est installée dans un terrain de camping ou un parc résidentiel de loisir autorisé et que sa surface hors œuvre nette (SHON) est inférieure ou égale à 35 m² : aucune démarche administrative n’est requise. Cette tolérance s’explique par le fait que cette autorisation a déjà été accordée dans le cadre de l’autorisation d’aménager, sans laquelle ces terrains et parcs n’ont pu ouvrir (article R. 421-2 du code de l’urbanisme).

Si l’habitation légère implantée dans un terrain de camping ou un parc résidentiel de loisir autorisé est d’une SHON supérieure à 35 m2 : son implantation doit être précédée d’une déclaration préalable (article R. 421-9 b du même code).
Si l’HLL doit être implantée ailleurs : elle perd son statut d’habitation légère de loisir. C’est le droit commun de la construction qui s’applique. La solution dépendra à la fois de la durée de l’installation et de la taille de la construction :

- si la construction ne reste pas en place plus de trois mois, elle est dispensée de toute formalité (art. R. 421-5 du code de l’urbanisme) ;
- si la construction doit rester plus de trois mois et que sa surface hors œuvre brute (SHOB) ne dépasse pas 20 m², une déclaration suffira. En revanche, un permis de construire est indispensable si elle dépasse les 20 m².


Sources : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroi...
https://www.guidedumobilhome.com/guide/acheter/leg...


Le 4 décembre 2018

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