La protection du logement familial

Le logement de la famille est une zone sensible, ainsi la législation a renforcé la situation des époux en améliorant sa protection. L'article 215 du Code civil alinéa 2 définit le logement familial comme étant la résidence choisie par les époux : « la résidence de la famille est le lieu qu'ils choisissent d'un commun accord ».

Le logement familial est donc le lieu de résidence principale où les époux vivent effectivement. Le logement de famille n'inclut pas les résidences secondaires qui ne bénéficieront pas du régime de protection accordé à la résidence familiale. La protection s'étend aux meubles meublants garnissant le logement familial.

La protection ne s'applique pas au logement de fonction, en vertu de la liberté du choix d'une profession.

I. La cotitularité du bail

L’article 1751 du Code Civil dispose : « le droit au bail du local sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l’habitation des deux époux, est quelque que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire, et même si le bail a été conclu, avant le mariage réputé appartenir à l’un ou à l’autre des époux. »
La cotitularité du bail d’habitation des époux a un caractère impératif aucune dérogation n’est admise, ni dans les conventions matrimoniales, ni dans un contrat conclu entre l’un des époux et le bailleur.De plus, l’article 1751 du Code Civil , dès lors qu’il évoque « les deux époux » englobe tous les régimes matrimoniaux. En revanche, cette cotitularité ne concerne pas les concubins ni les couples pacsés.
Cet article a pour effet de donner la qualité de locataire au conjoint et ce quelque soit la date de signature initiale du contrat de bail (avant ou après la célébration du mariage).

Cette cotitularité du bail ne s'applique cependant qu'au bail à usage exclusif d'habitation conclu pour le logement habituel et principal du couple, et ce même pour un temps. La jurisprudence n’exige toutefois pas, qu’il s’agisse d’une cohabitation permanente.La cotitularité a pour conséquence immédiate de placer les époux dans une situation « d’indivision forcée » en reconnaissant à chacun un droit personnel sur le bail, ce qui impose également des obligations spécifiques pour le bailleur, à condition toutefois que l'existence du conjoint ait été signalée au bailleur.

Du fait de la coexistence du droit sur le bail de chaque époux, le bailleur est soumis à une obligation de double notification, concernant un certain nombre d’actes notifiés aux locataires, et notamment :
- les commandements de payer ;
- les offres de renouvellement du bail ;
- les assignations en justice ;
- les congés

Il convient de préciser que la sanction du respect de cette double notification n’est pas la nullité de l’acte mais son inopposabilité , à l’encontre de l’époux non destinataire.
Cette cotitularité du  bail a une conséquence non négligeable pour les époux, en effet même si l'un deux donne son congé (et n'est donc plus cotitulaire du bail) il reste tenu solidairement au paiement des dettes de loyer tant que le jugement de divorce n'a pas été transcrit en marge des actes d'état civil. Cette solidarité résulte alors de l'article 220 du Code Civil qui dispose que les époux sont solidaires des dettes ayant pour objet l’entretien du ménage, ou l’éducation des enfants.

En cas de  décès, l’article 1751 alinéa 3 et l’article 14 alinéa 2 de la loi du 6  juillet 1989 prévoient le transfert contrat de bail au profit du locataire du conjoint décédé.

En cas d’abandon de domicile par l’un des conjoints, et dans la mesure où l’abandon de domicile répond aux critères jurisprudentiels de la force majeure, le contrat se poursuit au conjoint restant.

Il convient de préciser que l’abandon de domicile ne doit pas être « organisé », il ne s’agit pas d’une mutation professionnelle, mais réellement d’un départ « surprise », sans esprit de retour.

II. La restriction du droit de disposer

Si les époux ou l'un d'eux seulement sont propriétaires du logement de la famille, l'article 215 alinéa 3 du Code Civil est le texte de référence. Il dispose que : "Les époux ne peuvent l'un sans l'autre disposer des droits par lesquels est assuré le logement de la famille, ni des meubles meublants dont il est garni. Celui des deux qui n'a pas donné son consentement à l'acte peut en demander l'annulation : l'action en nullité lui est ouverte dans l'année à partir du jour où il a eu connaissance de l'acte, sans pouvoir jamais être intentée plus d'un an après que le régime s'est dissous".

La protection prévue par ce texte s'applique quelle que soit la nature du bien : commun, propre, personnel voire même indivis.

A. Les meubles meublants

L'article 534 du Code Civil dispose clairement que : « Les meubles meublants ne comprennent que les meubles destinés à l'usage et à l'ornement ». Le texte énumère ainsi à titre d'exemple certains de ces meubles meublants : tapisseries, lits, sièges, glaces, pendules, tables...

B. Le logement familial

Afin que la protection de l'article 215 alinéa 3 du Code Civil s'applique il faut que le logement soit le logement de la famille. Lorsque les époux résident ensemble, la définition est évidente. Quand est-il lorsque des époux résident dans des lieux différents pour des raisons professionnelles ou parce qu'ils sont séparés ?
S'il y a des enfants, même majeurs, le logement de la famille sera plutôt là où vit l'époux qui s'occupe d'eux. Au contraire, s'il n'y a pas d'enfants ou s'ils sont partis, le choix est difficile et la jurisprudence mouvante dominée par une casuistique inévitable mais qui tend à estomper la protection au fil du temps.

La cogestion imposée par l'article 215 alinéa 3 du Code Civil a pour but d'empêcher qu’un époux puisse priver la famille du logement qu'il occupe. La loi exige la cogestion.
Les époux ne doivent pas disposer l'un sans l'autre des droits par lesquels est assuré le logement familial.

Les aliénations à titre onéreux et les donations sont donc visées. Il en va de même pour la constitution d'hypothèque. Un époux un peut pas donner à bail le logement à un tiers, de même qu'un mandat accordé seul à un agent immobilier en vue de la vente du logement sera nul. Le consentement du conjoint peut être tacite dès lors qu'il est certain.

En cas de désaccord, la vente du domicile conjugal, peut être réalisée sur le fondement de l'article 217 du Code Civil, encore faut-il que la vente soit conforme à l'intérêt de la  famille. : un époux peut être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le concours ou le consentement de son conjoint serait nécessaire, si celui-ci est hors d'état de manifester sa volonté ou si son refus n'est pas justifié par l'intérêt de la famille.
L'acte passé dans les conditions fixées par l'autorisation de justice est opposable à l'époux dont le concours ou le consentement a fait défaut, sans qu'il en résulte à sa charge aucune obligation personnelle.
Les juges conservent un pouvoir souverain pour apprécier la situation.

Le consentement des deux époux, ou l'autorisation judiciaire en cas de désaccord vaudront même si le domicile a été attribué à l'autre époux à titre provisoire par le Juge conciliateur. Lors du divorce, le juge aux affaires familiales prendra des mesures provisoires et attribuera la jouissance du domicile conjugal à l'un  des époux dans son ordonnance de non-conciliation, à titre gratuit ou onéreux.
En effet, les époux ne peuvent pas vendre le logement de famille  s'ils n'y consentent pas tous les deux (c. civil art. 215 al. 3).

La première chambre civile (26 janvier 2011, pourvoi N° 09-13.138) a statué dans le cas de la vente parle mari du domicile conjugal dont la jouissance lui avait été attribuée en vertu d'une ordonnance de non-conciliation. Pour la cour, tant que le mariage n'a pas été dissous, la vente de l'appartement sans le consentement de madame était nulle.
La nullité d'une promesse de vente  invoquée par l'épouse, dont le consentement n'a pas été donné, prive  l'acte de tout effet, y compris dans les rapports du mari avec ses  autres cocontractants.

La nullité sera encourue sur le fondement des articles 215 al 3 et 1422 du code civil ( en cas de communauté).

La nullité d'une promesse unilatérale de vente invoquée par la femme, dont le consentement n’avait pas été donné, prive l’acte de tout effet, y compris dans les rapports du mari avec ses autres cocontractants,au sens de l’article 215, 3e alinéa, du Code civil.
Cette décision confirme la volonté de la Cour de cassation (cass 1ère Civ,3 mars 2010, pourvoi N° 08-18.947)  d'assurer la protection du logement familial au sens de l'article 215 du code civil (déjà jugé pour une promesse synallagmatique 1ère Civ, 6 avril 1994).

L’application de ces dispositions en cas de détention du logement via une société dont l’un des époux est associé et/ou gérant a donné lieu à de rares jurisprudences. Le dernier arrêt important sur le sujet a ainsi été rendu en 1986. La Cour de cassation avait alors décidé que le conjoint qui n’avait pas donné son accord à la cession du logement familial pouvait en demander la nullité, dès lors que la société qui détenait ledit logement était fictive. (Cass.civ.1,11 mars 1986, n°84-12.489)
La solution a évolué avec les nouvelles décisions.
Une SCI constituée par un couple et ses enfants avait cédé un bien immobilier à une société dont le mari est l’associé unique. Postérieurement à cette cession, l’épouse s’est installée dans ledit immeuble avec ses enfants.
La société du mari a assigné l’épouse en expulsion et en paiement d’une indemnité d’occupation.

La Cour de cassation décide que la société, tiers propriétaire de l’immeuble, conservait la possibilité d’exercer des voies d’exécution à l’encontre de l’épouse. Elle relève que Madame était occupante sans droit ni titre (Cass.civ.1,7 fev. 2018, n°17-10367).

Des époux et leurs enfants s’installent dans un bien appartenant à une SCI dont le mari détenait la quasi-totalité des parts. Le mari, gérant de la SCI, obtient l’accord de l’assemblée générale pour vendre l’immeuble. L’épouse demande l’annulation de la vente.
La Cour de cassation décide que la société pouvait vendre l’immeuble, dès lors que les époux ne pouvaient justifier :
- ni d’un bail;
- ni d’un droit d’habitation ;
- ni d’une convention de mise à disposition du logement par la SCI au profit de son associé (Cass.civ.1,14 mars 2018, n°17-16482)

Un époux commun en biens fait, sans le consentement de son épouse, donation à ses deux enfants issus d’un précédent mariage de la nue-propriété du logement familial qui lui appartient en propre. L’acte stipule une réserve d’usufruit à son seul profit. Suite au décès de l’époux donateur qui met fin à l’usufruit, la femme agit en nullité de la donation au motif que les époux ne peuvent l’un sans l’autre disposer des droits par lesquels est assuré le logement de la famille (C. civ. art. 215, al. 3 ).
La cour d’appel annule la donation litigieuse en considérant qu’elle constitue bien un acte de disposition des droits par lesquels est assuré le logement de la famille au sens du texte. La
décision est cassée. Pour la Cour de cassation, l’acte n’a pas porté  atteinte à l’usage et à la jouissance du logement familial par l’épouse pendant le mariage (Cass. 1e civ. 22-5-2019 n° 18-16.666 FS-PB) .

III. La protection du logement familial au décès : le droit viager au logement

Le conjoint survivant qui occupait effectivement, à l’époque du décès, à titre d’habitation principale un logement appartenant aux époux ou dépendant totalement de la succession, a sur ce logement jusqu’à son décès un droit d’habitation et un droit d’usage sur le mobilier compris dans la succession, le garnissant. Ce droit viager n’est pas automatique mais résulte d’une option exprimée par le conjoint dans un délai d’un an à compter du décès (C. civ. art 764).
De nature successorale, le droit viager s’impute sur la part successorale du conjoint survivant (C. civ. art 765).

Le défunt peut tout à fait priver son conjoint survivant du droit viager  d’usage et d’habitation, mais a alors l’obligation de le faire par  testament authentique (reçu par deux notaires ou par un notaire assisté  de deux témoins) (C. civ. art 764).

Cette privation du droit viager est parfois inopérante : si le  conjoint est titulaire d’un droit d’usufruit soit universel, soit portant sur le logement, celui-ci absorbe le droit viager. Par conséquent, si le défunt veut absolument que son conjoint quitte les lieux, il devra lui imposer le quart en pleine propriété (et le priver de l’usufruit légal) ou même le déshériter (le priver du quart en pleine propriété et de l’usufruit légal).
Par ailleurs, ce droit viager peut entrer en conflit avec d’autres droits appartenant à des tiers.

Le logement peut avoir fait l’objet d’une donation à un tiers qui devient propriétaire du logement au décès de l’époux prémourant. Le bien ne faisant pas partie de la succession, il échappe donc au droit viager au logement. Il en est ainsi par exemple lorsque le défunt a donné de  son vivant le logement familial en se réservant l’usufruit.
Le logement peut avoir fait l’objet d’un legs. Dans ce cas, le bien fait partie de l’inventaire de la succession. Plusieurs auteurs estiment alors que légataire supporte le droit d’habitation et d’usage du conjoint survivant si celui-ci n’en a pas été privé par le défunt par testament authentique.

A titre de comparaison, lorsque le conjoint détient un usufruit  légal (C. civ. art. 757) ce dernier porte sur les biens existants au jour de la succession desquels on déduit les donations et legs consentis par le défunt. Dans le cas où ce dernier aurait disposé de tous ses biens à titre gratuit, soit de son vivant, soit à cause de mort, le conjoint survivant ne pourra, en conséquence, exercer son usufruit. Dès lors, l’usufruitier est dans ce dernier cas moins bien protégé que le titulaire du droit viager.

L’assiette du droit viager ne peut être qu’un logement dépendant en totalité de la succession ou appartenant aux deux époux. Le législateur n’a pas voulu imposer à un tiers la présence du conjoint survivant sa  vie durant (C.civ. art. 764).  Le conjoint ne peut également exercer son droit viager sur un bien donné à l’époux prédécédé et qui fait l’objet d’un droit de retour conventionnel (Cass. civ. 1, 23 sept. 2015, n° 14-18131).

Le conjoint survivant dispose en outre d’un droit temporaire d’un an sur le logement familial. Ce droit est d’ordre public et le conjoint survivant bénéficie de ce droit, non pas en tant qu’héritier, mais en tant qu’époux. N’étant donc pas un droit de nature successorale, il ne s’impute pas sur la part du conjoint survivant : il vient en plus de ses droits légaux. Le droit temporaire de jouissance du logement n’empêche pas le défunt de léguer ce bien : simplement, le legs ne s’exécutera qu’après le délai d’un an. C. civ. art. 763

Un débiteur agriculteur a été placé en liquidation judiciaire en 1993. Il a obtenu, du fait de sa qualité de rapatrié d’Algérie, la suspension des effets et du déroulement de cette procédure en 2001. Il décède en 2007 laissant pour lui succéder son épouse et son fils. L’épouse opte pour le droit viager d’usage et d’habitation.

A la suite de la décision du Conseil constitutionnel du 27 janvier 2012 déclarant inconstitutionnel le texte prévoyant le bénéfice de la suspension de la liquidation judiciaire, un jugement rendu le 14 avril 2014 a ordonné la reprise de la procédure et a autorisé la vente du bien grevé de ce droit viager au logement. L’épouse du débiteur est assignée par les acquéreurs en expulsion.

La Cour d’appel de Riom, dans un arrêt rendu le 20 septembre 2017, rejette la demande des acquéreurs aux motifs que la veuve a, jusqu’à son décès, un droit d’habitation et un droit d’usage sur le mobilier
compris dans la succession et que la décision de suspension de la procédure judiciaire ne peut être remise en cause par application du principe de non-rétroactivité.
La Cour de cassation décide que la décision ordonnant la reprise de la liquidation judiciaire produit ses effets rétroactivement pour tous les actifs qui faisaient partie du patrimoine du débiteur et qui
n’avaient pas été réalisés à la date de la suspension, en ce compris le logement occupé par le conjoint, de sorte que le débiteur étant dessaisi à la date de son décès, le conjoint survivant ne peut se prévaloir du droit d’habitation et d’usage sur le mobilier. (Cass. civ. 1, 30 janv. 2019, n°18-10002)

Dans la décision du 30 janvier 2019 les droits des créanciers étaient antérieurs au décès du fait de la rétroactivité de la décision de reprise de la liquidation judiciaire ce qui explique la défaillance de la protection du logement familial.
A contrario, si les droits du créancier étaient postérieurs au décès, le logement aurait été protégé. En effet, l’incessibilité des droits d’usage et d’habitation  emporte leur insaisissabilité et l’impossibilité de les hypothéquer. (C. civ. arts 631 et 634 / Cass. civ., 5 août 1878  Cass. civ. 1, 11 juill. 1962).

Par ailleurs, le logement  familial est mieux protégé après le décès de l’époux prémourant qu’il ne l’était de son vivant par l’article 215 alinéa 3 du Code civil puisque cette disposition « ne rend pas insaisissable le logement de la famille »et n’empêche pas l’inscription d’une hypothèque judiciaire. (Cass. civ. 1, 4 oct. 1983, n°82-13781, Cass. civ. 1, 5 févr. 1985, n° 83-14.697).

Sources : La protection du logement familial: régime juridique (art. 215, al. 3e C. civ.) – A. Bamdé & J. Bourdoiseau (aurelienbamde.com)

La protection du logement familial (lefigaro.fr)

Pourquoi le logement familial est-il protégé ? Par Aurélie Thuegaz, Avocat. (village-justice.com)

Le 29 août 2018 mis à jour le 8 août 2019