La procuration pour une vente immobilière

Lorsque le vendeur ou l’acquéreur ne peut pas se déplacer afin de signer un compromis de vente, il a la possibilité, au préalable, de donner pouvoir à un tiers. Grâce à la procuration ainsi établie, ce tiers pourra donc signer au nom du vendeur/acquéreur et pour son compte.

La procuration doit être donnée par écrit, voire même par acte authentique afin de s’assurer que la personne qui l’a signée est bien la personne qui vend ou achète.

Cependant pour certains contrats, la procuration doit être établie chez le notaire sous la forme d’acte authentique.
Dans ce cas de figure, c’est le notaire qui définit le fond et la forme de la procuration : c’est le cas notamment pour les contrats de vente d’immeuble à construire ou à rénover ou pour le contrat de location accession.  Lorsque l’acquéreur souscrit un emprunt pour payer tout ou partie de son prix d’achat :
– si la garantie est une hypothèque conventionnelle, la procuration doit obligatoirement revêtir la forme authentique,
– si la garantie est un privilège de prêteur de deniers, la procuration peut indifféremment revêtir la forme sous seing privé ou authentique.

La procuration doit être extrêmement précise et complète. En effet, le mandataire (celui à qui est accordé le pouvoir de représentation) ne peut faire que ce qui lui est autorisé : il ne peut pas s’engager au-delà de ce que prévoit la procuration, celle-ci doit donc reprendre l’intégralité des conditions du compromis de vente, notamment le prix ou les éventuelles conditions suspensives.
Ainsi, lorsqu’une mention manuscrite est nécessaire dans le compromis, notamment lorsque l’acquéreur ne souhaite pas recourir à un prêt, celle-ci doit être également portée dans la procuration.

Toutefois, pour plus de sécurité et uniquement en cas de confiance absolue entre le mandant et le mandataire, il est possible d’indiquer qu’il s’engage à faire tous actes et formalités nécessaires à la vente ou l’achat du bien.

La procuration n’est valable que si le mandant et la personne qui le représente possèdent la capacité juridique. Pour disposer de la capacité juridique, il faut être majeur ou mineur émancipé et ne pas être placé sous un régime de protection comme la tutelle.

Afin d’assurer la validité de la procuration, il est préférable que la signature du mandant, celui qui vend ou achète le bien, soit certifiée. Vous devez vous adresser à la mairie de votre domicile et présenter les documents suivants :
- Pièce avec la signature à légaliser
- Pièce d'identité sur laquelle figure votre signature
Si vous ne présentez pas de pièce d'identité, vous devez être accompagné de deux personnes témoins munies de leurs pièces d'identité et d'un justificatif de domicile.
L'authentification de votre signature se fait obligatoirement en votre présence. Vous devrez signer au guichet devant l'agent. La démarche est gratuite. Vous pouvez également faire cette démarche devant le notaire de votre choix, cette démarche est en général payante.

Les pouvoirs du mandataire doivent être énoncés de manière précise et complète. Il faudra ainsi impérativement préciser les informations suivantes :
- les noms et identités des parties (mandant et mandataire) ;
- l’engagement dont il est question (la vente du bien), il est nécessaire d’indiquer les actes pour lesquels le mandataire va représenter le mandant (compromis de vente, acte authentique éventuellement) ;
- le prix et les modalités de paiement.

Il est cependant fortement recommandé de faire figurer au sein de la procuration les informations suivantes :
- la nature, les caractéristiques du bien et toutes les informations concernant celui-ci (maison, lot de copropriété ou terrain à bâtir, les diagnostics, la surface, etc.) ;
- les conditions particulières de la vente (exonération des vices cachés, condition suspensive de prêt, etc.) ;
- toutes les déclarations que le mandant aurait faites s’il s’était engagé directement (s’il s’agit du vendeur par exemple les travaux réalisés, les assurances de constructions éventuelles, etc.).

Si une personne mariée ne peut être présente à la signature d’un contrat auquel elle est expressément stipulée comme partie, bien sûr elle peut donner procuration à la personne avec laquelle elle est mariée. Sans cette procuration, son conjoint ne peut en aucun cas signer le mandat pour son compte et en son nom, quel qu’il soit, que le bien n’appartienne qu’à elle ou au couple.

Lorsque le bien est un bien propre, le propriétaire du bien peut donner procuration à son conjoint afin qu’il donne mandat en son nom et pour son compte. Précisons que si le bien est le logement de la famille, le conjoint non propriétaire doit donner son accord à la vente.

Lorsque le bien est un bien commun, un époux peut représenter son conjoint au mandat dès lors que ce dernier lui en a donné pouvoir. La procuration, c’est l’acte par lequel une personne donne pouvoir à une autre de la représenter pour la signature d’un contrat. La procuration peut être rédigée par acte sous signatures privées ou par acte notarié. Il peut être donné une durée à la procuration, elle prendra alors fin à la date prévue. Quoi qu’il en soit, elle prend fin au décès du mandant ou du mandataire, ou si l’un d’eux la dénonce. Le conjoint qui donne procuration peut révoquer librement et à tout moment le pouvoir qu’il a donné à l’autre.
Si un conjoint ne peut signer pour le compte et au nom de l’autre sans son accord exprès formalisé par une procuration, il est des situations dans lesquelles, l’autre conjoint pourra agir sans cet acte.

Avant de produire une procuration en France, il faudra vérifier si le document doit être légalisé. La légalisation est l’attestation par un fonctionnaire de l’exactitude de la signature apposée sur un acte et  s’il s’agit d’un acte public de la qualité de ceux qui l’ont reçu ou expédié. Si la procuration est  sous seing privé, il conviendra de faire certifier votre signature par le consulat ou un officier public lequel pourra attester que c’est bien vous qui avez signé le document.

Enfin, si la procuration a été rédigée en langue étrangère, il faudra s’assurer de sa traduction en Français.Depuis le 1er janvier 2019, tel que prévu par l’arrêté du 28 septembre 2018 portant abrogation de celui du 18 décembre 2017 et par l'arrêté du 17 décembre 2018, seuls les consulats de Dakar et d'Abidjan exercent encore des fonctions notariales et sont donc en mesure de recevoir des procurations authentiques.

Un  époux peut être autorisé par un juge à passer seul un acte pour lequel le concours ou le consentement de son conjoint est nécessaire, si celui-ci est hors d’état de manifester sa volonté ou si son refus n’est pas justifié par l’intérêt de la famille. Cette autorisation peut porter tant sur bien appartenant aux deux époux que sur un bien n’appartenant qu’à l’époux empêché ou opposé à l’opération.
Si l’un des époux se trouve hors d’état de manifester sa volonté, l’autre peut alors se faire habiliter suivant décision de justice à le représenter, et ce de manière générale ou pour certains actes particuliers. Les conditions et l’étendue des pouvoirs sont fixées par le juge. Si l’un des époux s’oppose à une opération, tel que vendre un immeuble commun en vue d’acquitter le passif de la communauté, les juges apprécieront souverainement que la vente projetée apparaît conforme aux intérêts de la famille.

La  procuration donnée pour la signature d’une promesse de vente ne permet  pas au représentant de se rétracter à la place du représenté ainsi que l'a rappelé la Cour de cassation dans un arrêt rendu le 4 octobre 2018 à propos d’un achat immobilier projeté par des époux. Il y a six ans, ces derniers décident d’acquérir une maison avec un grand terrain, situé en France.
L’homme domicilié en Allemagne, confie à sa femme une procuration pour signer la promesse de vente et verser un acompte de 10 000 €. Les deux adresses, celle du mari en Allemagne, et celle de sa femme, sont spécifiées dans la promesse.

La promesse est notifiée aux conjoints par deux lettres recommandées adressées à l’un et à l’autre, au domicile de l’épouse. Celle-ci signe les deux accusés de réception mais ne vient pas signer l’acte définitif. Le notaire envoie une mise en demeure aux époux et finit par dresser un procès-verbal de carence. Conformément aux termes de la promesse, ils doivent alors abandonner l’acompte entre les mains du vendeur, ce qu’ils refusent.

Les époux assignent le vendeur en justice. Ils demandent l’annulation de la vente car celle-ci n’a pas été notifiée au domicile de l’époux. Ils réclament également la restitution de l’acompte car ils n’ont pas obtenu le prêt escompté qui conditionnait la réalisation de l’opération.
Les juges considèrent que le pouvoir donné à l’épouse valait uniquement pour la signature de la promesse de vente, et non pour l’exercice de la faculté de rétractation.

La promesse doit être notifié au domicile du signataire. Le paraphe de ce dernier sur l’avis de réception fait courir un délai de 10 jours pendant lequel l’acquéreur peut se rétracter.
Quant à la demande de restitution de l’acompte, elle est rejetée. Les acquéreurs ne produisent aucune preuve de leurs démarches pour décrocher un prêt correspondant aux modalités décrites dans la promesse. Les juges estiment que l’absence de financement est due à la négligence des acquéreurs.
Le vendeur conserve les 10 000 € et bénéficie de dommages et intérêts évalués à 20 000 €.

II. Les procurations notariées à distance

Un décret 2020-1422 du 20 novembre 2020, publié le 21 novembre 2020 à l'initiative du Ministère de la Justice, a pour objectif de permettre l'établissement par les notaires de procurations authentiques sur support électronique, lorsqu'une ou toutes les parties ne sont pas présentes.

A cet effet, un nouveau texte est créé dans le décret 71-941 du 26 novembre 1971 relatif aux actes établis par les notaires, dans le chapitre dédié aux actes établis sur support électronique (décret 71-941, art. 20-1). Le nouveau texte entre en vigueur dès le 22 novembre 2020.

En principe, en application de l'article 20 du décret 71-941 du 26 novembre 1971, lorsqu'une partie ou toute autre personne concourant à un acte n'est ni présente ni représentée devant un notaire instrumentaire, son consentement ou sa déclaration doit être recueilli par un autre notaire devant lequel elle comparaît et qui participe à l'établissement de l'acte. L'échange des informations nécessaires à l'établissement de l'acte s'effectue au moyen d'un système de transmission de l'information agréé par le Conseil supérieur du notariat (CSN). Chacun des notaires recueille le consentement et la signature de la partie ou de la personne concourant à l'acte puis y appose sa propre signature. L'acte est parfait lorsque le notaire instrumentaire y appose sa signature électronique (cette signature doit être qualifiée, à la suite d'une retouche du texte, par le décret du 20 novembre 2020).

Au titre du nouveau dispositif, prévu par l'article 20-1 du décret 71-941 du 26 novembre 1971, un notaire (instrumentaire) va pouvoir établir une procuration sur support électronique, lorsqu'une partie à un acte à instrumenter n'est pas présente devant lui. L'échange des informations nécessaires à l'établissement de l'acte et le recueil, par le notaire instrumentaire, du consentement de la partie à l'acte qui n'est pas présente, doit s'effectuer au moyen d'un système de traitement, de communication et de transmission de l'information garantissant l'identification des parties, l'intégrité et la confidentialité du contenu et agréé par le CSN.

Le notaire instrumentaire doit recueillir, simultanément avec son consentement, la signature électronique de la partie à l'acte concernée, au moyen d'un procédé de signature électronique qualifiée, répondant aux exigences du décret 2017-1416 du 28 septembre 2017 relatif à la signature électronique. Rappelons qu'une signature électronique qualifiée doit respecter, au titre de ce décret, certaines règles fixées par la réglementation européenne dite eIDAS (notre actualité du 12.11.2020).

L'acte sera parfait une fois que le notaire y apposera sa signature électronique qualifiée.

Sources : Comment rédiger une procuration pour la signature d'un compromis de vente ?

Expatriation : faire une procuration à l’étranger

Procurations notariées à distance : le décret a été publié
 
Dispositif de procuration notariée à  distance

Le 18 octobre 2018 mis à jour le 25 novembre 2020