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La notion de destination de l'immeuble en copropriété


La destination de l'immeuble résulte de l'ensemble des stipulations du règlement de copropriété et notamment de la destination donnée aux parties privatives.

On distingue par exemple :
- immeuble à destination exclusivement d'habitation,
- immeuble à usage principal d'habitation avec possibilité d'usage professionnel,
- immeuble à destination mixte : habitation et commercial,immeuble à usage commercial...

La jurisprudence admet qu'un immeuble en copropriété puisse recevoir une destination spécifique telle qu'une résidence de services. Les tribunaux prennent en considération la destination conventionnelle de l'immeuble, ils prennent également en compte les caractères matériels ou la situation de l'immeuble. La destination participe donc de facteurs objectifs. La destination de l'immeuble ne doit pas être confondue avec l'intérêt des copropriétaires

L'article 8 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 interdit d'imposer aux copropriétaires des restrictions non justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

L'article 9 proclame le droit des copropriétaires à jouir librement des parties privatives incluses dans leurs lots et des parties communes à condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l'immeuble.

L'article 25b prévoit que l'assemblée peut autoriser certains copropriétaires certains copropriétaires à faire à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble à la condition qu'ils soient conformes à la destination de celui-ci. Aux termes du dernier alinéa de l'article 26, l'assemblée générale ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider de l'aliénation des parties communes dont la conservation serait nécessaire au respect de la destination de l'immeuble.

D'après l'article 30 alinéa 1, l'assemblée, dans les conditions de majorité renforcée, peut décider des améliorations à condition qu'elles soient conformes à la destination de l'immeuble .Enfin, aux termes de l'article 34, la décision prise en vertu de l'article 30 n'est pas opposable au copropriétaire opposant qui a saisi le tribunal de grande instance en vue de faire reconnaître que l'amélioration décidée présente un caractère somptuaire eu égard à l'état, aux caractéristiques et à la destination de l'immeuble.

Les clauses du règlement de copropriété restreignant les possibilités d'usage des parties privatives ne sont valables que si elles sont justifiées par la destination de l'immeuble. Ainsi, dans un immeuble d'habitation, la stipulation selon laquelle une profession libérale pourra être exercée, mais à la condition que la destination principale de l'appartement demeure l'habitation peut être considérée comme valable. Le règlement de copropriété fixe en application de l'article 8 de la loi 10 juillet 1965, la destination des parties privatives, ainsi, il ne pourra pas être exercé une activité commerciale dans un appartement affecté à l'habitation par le règlement de copropriété. La destination d'habitation bourgeoise simple de l'immeuble a pour conséquence d'autoriser l'exercice d'une profession libérale.

La Cour de Cassation avait considéré que les restrictions susceptibles d'être justifiée par la destination de l'immeuble en application de l'article 8 alinéa 2 ne pouvaient affecter le droit de libre disposition affirmé par l'article 9, c'est-à-dire le droit pour un copropriétaire de vendre son lot. Puis la Cour de Cassation a par la suite, infléchi sa position. Ainsi il a été jugé que l'interdiction de louer les chambres de service à des personnes qui ne seraient pas propriétaires ou locataires d'appartements dans l'immeuble était justifiée par la destination de l'immeuble.


Les principes de la clause d’habitation bourgeoise sont indiqués dans le règlement de copropriété et définissent la destination de l’immeuble : habitation uniquement personnelle (clause exclusive) ou habitation avec la possibilité d’exercer une profession (clause simple). Mais qu’est-ce que la clause d’habitation bourgeoise exactement et
existe-t-il des exceptions à ce règlement ?

Cette clause, quand elle est inscrite dans le règlement de copropriété, permet de tolérer une activité professionnelle dans un lieu d’habitation. Il est possible, par exemple, d’ouvrir un cabinet d’avocat, de médecin, de psychothérapeute... Il s’agit d’une tolérance, ainsi des activités liées à l’artisanat, au commerce, à l’industrie, etc… peuvent très bien ne pas obtenir l’accord de la copropriété en raison du bruit, des nuisances, des émanations de produits, du dérangement dû à la clientèle… et de tout ce qui pourrait nuire à la tranquillité des habitants. Il est toutefois possible de trouver un terrain d’entente si le lieu de l’activité se situe en rez-de chaussée, cet accord dépend du niveau de tolérance des habitants de l'immeuble.


Une clause d’habitation bourgeoise exclusive ne permet pas d’exercer une profession dans son logement. C’est l’une des seules restrictions permise par le droit dans le cadre de la copropriété. En effet dans l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, il est indiqué que le règlement de copropriété ne peut imposer de restrictions aux copropriétaires sauf dans le cas de la destination de l’immeuble.

Que l’on soit locataire ou propriétaire, il faudra donc bien consulter le règlement de copropriété afin de s’assurer de ses droits. Il existe une petite tolérance concernant la location saisonnière ou de courte durée permise par la décision 2014-691 du Conseil Constitutionnel mais à condition que l’intéressé en ait fait la demande préalablement et que la majorité des copropriétaires aient donné leur accord lors d’une assemblée générale.

La clause d’habitation bourgeoise étant définie par le règlement de copropriété, celui-ci peut changer, évoluer ou ne pas avoir prévu toutes les situations. C’est pourquoi il arrive que des conflits éclatent.
Par exemple, dans une clause d'habitation bourgeoise simple, le syndic de copropriété ou le conseil syndical établit généralement la liste des activités professionnelles permises. Mais un locataire ou un propriétaire peut faire valoir le droit à exercer une profession même si elle n’est pas dans la liste à partir du moment où elle n’engendre pas de nuisances particulières.
Les conflits sont alors jugés souvent au cas par cas, et il existe une jurisprudence. Le juge peut donner raison à un occupant d’établir le siège d’une société dans son habitation, si son activité ne gêne pas la copropriété.

Les règlements de copropriété prévoient souvent que ce sont des activités précises qui peuvent être autorisées : médecin, avocat …  Dans ce cas, l'énumération qui peut figurer dans le règlement de copropriété ne doit pas être considérée comme limitative, et les tribunaux considèrent qu'il y a lieu de raisonner par analogie pour d'autres professions qui ne créent pas plus de nuisances. Parfois les tribunaux vont même jusqu'à considérer que si certaines activités sont autorisées, d'autres, sans rapport avec celles-là, mais qui ne créent pas plus de nuisances doivent également être admises.

Si le règlement de copropriété contient une clause d’habitation bourgeoise simple : la location meublée saisonnière est possible puisque cela signifie que l'exercice d'une activité libérale est autorisé. Les autres activités sont exclues pour éviter les nuisances (va et viens) ; une tolérance est toutefois possible pour le rez-de-chausse et le premier étage, où pourront être exercée une activité professionnelle voire commerciale. Cette tolérance peut se justifier si l’activité n’est pas contraire à la destination de l’immeuble (le critère est souvent l’absence de nuisance). En conséquence, l’implantation d’une activité de location meublée saisonnière est libre si le règlement de copropriété permet l’implantation d’une activité libérale voire commerciale dans le bâtiment.

Si le règlement de copropriété contient une clause d’habitation bourgeoise est exclusive, par principe il y a une prohibition de l’exercice de toute activité libérale ou commerciale, les lieux sont seulement à usage d’habitation. De ce fait, l’activité de location meublée saisonnière étant commerciale, son implantation est proscrite. Toutefois, par une décision du Conseil Constitutionnel du 20 mars 2014 (2014-961), l’assemblée générale des copropriétaires peut autoriser, à la majorité renforcée (art 25), de manière discrétionnaire, l’implantation et l’exercice d’une telle activité de location de courte durée dans l’immeuble.


L’occupation bourgeoise «ordinaire» (ou «simple») implique un usage principal d’habitation, tout en s’accommodant d’activités professionnelles, en particulier libérales. Mais elle en exclut beaucoup d’autres : par exemple, dans un immeuble destiné à l’occupation bourgeoise, on ne pourra exploiter un fast-food(CA Versailles, 1re ch., 3. 4. 90, n°9475/88), ni installer une clinique de jour (cass. civ. 3e, 17.6.03, n° 02-10.398). Il importe, a précisé la Cour de cassation, que «les visiteurs soient en nombre limité et qu’ils usent bourgeoisement les parties communes empruntées, notamment sans va-et-vient excessif dans l’immeuble» (cass. civ. 3e, 21.2.95, n° 93-12.828).
En revanche, l’occupation exclusivement bourgeoise n’autorise que l’habitation au sens le plus strict du terme - et non au sens courant de l’adjectif «bourgeois», cette clause ayant, a priori, autant sa place dans le règlement d’un immeuble modeste situé dans un quartier populaire que dans celui d’un quartier résidentiel.


Le règlement de copropriété peut prévoir que des activités pourront être exercées sous condition de l’obtention d’une autorisation préalable des copropriétaires, et d’autres précisément identifiées comme interdites. Lorsque le règlement réglemente l’exercice de certaines activités, il peut procéder par énumération, sans que la liste ne soit considérée comme limitative. Les tribunaux ont tendance à considérer que l’on doit raisonner par analogie pour d’autres activités, qui de surcroît ne créent pas plus de nuisances que celles énumérées. L’autorisation peut donc être étendue à des activités sans rapport avec celles énumérées. Dans tous les cas, même autorisée, une activité professionnelle exercée dans la copropriété ne doit pas générer de troubles anormaux de voisinage.

Une clause « d'habitation bourgeoise » figurant dans le règlement de copropriété ne permet pas au syndicat des copropriétaires de s'opposer à la création de logements sociaux, juge la Cour de cassation. Dans l'affaire soumise à la haute juridiction, une commune propriétaire de 116 lots dans une copropriété avait décidé de les vendre à une société HLM, pour les transformer en habitat social. Le syndicat des copropriétaires demandait l'interdiction de la vente en invoquant une dépréciation de la résidence. Leur demande avait été rejetée par la cour d'appel de Paris, dont la Cour de cassation confirme la décision.


La clause d'habitation bourgeoise stipulée au règlement de copropriété ne peut pas s'interpréter comme interdisant l'occupation des locaux à titre d'habitation à certaines catégories socioprofessionnelles (en fait, il  s'agit d'une clause interdisant de manière plus ou moins strictes les  activités commerciales, artisanales et industrielles dans l'immeuble). Par ailleurs, l'action du syndicat des copropriétaires était irrecevable, faute de préjudice collectif. La dépréciation alléguée de la résidence est un préjudice individuel éventuellement subi par le copropriétaire lors de la vente de son bien. Il ne s'agit pas de « préjudices personnels ressentis de la même manière par l'ensemble des copropriétaires, prenant ainsi un caractère collectif ». (Cass. 3e civ.,23 novembre 2017, n° 16-20805).

Si un bail oblige à occuper «bourgeoisement» un logement, il n’est pas interdit pour autant d’avoir une activité professionnelle. Il n’est notamment pas interdit, précise la Cour de cassation, de domicilier dans son logement le siège d’une société commerciale. La Cour a rejeté l’argument d’un propriétaire qui reprochait à son locataire, gérant d’une SARL, d’avoir installé son bureau dans son logement. Le propriétaire en déduisait qu’il y avait violation de la «clause d’habitation bourgeoise» qui interdit toute activité professionnelle dans les locaux.

Cette clause peut être insérée dans un règlement de copropriété, à l’intention des copropriétaires, ou dans un bail, à l’intention d’un locataire. Les agents immobiliers distinguent la clause d’habitation bourgeoise simple, qui permettrait d’exercer certaines activités comme l’exercice d’une profession libérale, peu dérangeante pour les voisins, et la clause d’habitation bourgeoise exclusive, qui interdirait absolument toute activité professionnelle.
La Cour de cassation n’est pas entrée dans une telle distinction. Elle explique que le seul critère à prendre en considération est la réalité de l’activité développée dans les locaux. La clause d’habitation bourgeoise est respectée, dit-elle, et le locataire n’est donc pas fautif, s’il n’y a ni secrétariat, ni clientèle, ni va-et-vient dans l’immeuble, ni machine, ni activité commerciale, c’est-à-dire s’il n’y a aucune gêne pour le voisinage.
La seule présence d’un bureau, la seule domiciliation d’une entreprise, même commerciale, n’est donc pas contraire à l’habitation bourgeoise et ne peut être interdite à un occupant.


L’activité commerciale, lorsqu’elle est admise dans l’immeuble, le règlement comporte souvent des clauses générales restrictives interdisant, par exemple, «l’exploitation de commerces dangereux, insalubres, malodorants» ou stipulant qu’«aucune activité ne doit nuire à la tranquillité de l’immeuble». Ce type de clause est tout à fait licite, mais leur formulation trop vague permet rarement d’écarter formellement telle ou telle activité. Faute de précision, les tribunaux apprécient au cas par cas et, pour se déterminer, procèdent par assimilation ou en tenant compte de l’équivalence des nuisances: même si le règlement énumère une liste limitative d’activités autorisées, d’autres pourront être admises, dès lors qu’elles n’engendrent pas de nuisances supérieures à celles inhérentes aux professions énumérées ou à celles déjà présentes dans l’immeuble. Ainsi, lorsque l’activité de médecin est autorisée, celles de kinésithérapeute et d’ostéopathe pourront être admises (CA Paris, 23e ch. B, 11.1.01, n°99/13445). En revanche, l’exploitation d’un night-club-bar américain ayant succédé à un café-bar a été jugée incompatible avec la destination de l’immeuble (cass. civ. 3e, 15.5.91, n°89-21.827).
Impossible en tout cas, pour l’assemblée générale, de décider - sauf à l’unanimité - que la pratique d’une profession libérale n’est plus possible dans l’immeuble, à l’exception de celles déjà installées, ou d’interdire l’exploitation d’un restaurant ou d’un commerce alimentaire dans les lots du rez-de-chaussée, alors que ces lots sont, d’après le règlement, «à usage commercial sans restriction» (cass. civ. 3e, 30.3.05, n°04-11.242).


Pour ce qui est des lots accessoires, la Cour de cassation a, dès le milieu des années 1980, décidé que leur affectation suit celle des lots principaux : cave, grenier, débarras, resserre…, peu importe la dénomination d’un local, elle n’empêche pas de l’affecter à un autre usage, pourvu que la destination de l’immeuble n’en pâtisse pas. Ainsi, dans un immeuble à usage commercial ou mixte, une cave pourra être transformée en annexe d’un local commercial (CA Paris 23e ch. B, 15.5.08, n°07/13774) et, dans un immeuble d’habitation, des combles pourront être aménagés en appartement (cass. civ. 3e, 3.5.01). Même solution pour un local désigné comme «remise» (CA Paris 23e ch., 9.2.06, n°05/07660). Toutefois, dans une petite copropriété «d’un confort supérieur à la moyenne», la transformation de celliers en studios a été jugée comme étant de nature à porter atteinte à la destination de l’immeuble, car entraînant une «surdensité d’occupants incompatible avec son standing» (CA Aix-en-Provence, 14 .5.96, n°91/2511). Les parkings, boxes ou garages ont, en revanche, une destination spécifique qu’il serait hasardeux de prétendre changer… La cour d’appel d’Amiens a même jugé licite l’interdiction de cloisonner et fermer un emplacement de parking, cette opération ayant pour conséquence d’en «changer la nature» (1re ch., 7.6.05, n° 03/04558).

La destination de l’immeuble conditionne également la légitimité des divisions de lots. Selon la jurisprudence, en effet, une telle division «relève de la liberté de chaque copropriétaire et le syndicat ne peut s’y opposer que si cette décision porte atteinte à la destination de l’immeuble» (cass. civ. 3e, 26.5.88, n°86-19.350). En présence d’une clause du règlement posant un interdit en la matière, elle a dégagé un principe permettant de trancher la question: il s’agit de rechercher si la division envisagée «n’altère pas profondément le caractère privilégié de l’habitat par la manière de vivre des habitants, par une fréquentation plus importante, donc plus bruyante de l’immeuble et de ses abords» et d’apprécier si l’opération serait compatible avec les équipements et installations existants, initialement conçus pour un nombre déterminé d’utilisateurs (cass. civ. 3e, 6.5.87, n°85-16.543).
Ainsi, la clause d’interdiction a-t-elle été déclarée licite s’agissant d’un immeuble «de très belle facture, situé dans un quartier essentiellement résidentiel, pouvant être qualifié d’immeuble de prestige par ses agencements et sa répartition intérieure et dont la division de vastes appartements altérerait la qualité de vie des occupants» (CA Paris 23e ch. B, 19.11.87, n°86/012066). Alors qu’elle a été invalidée dans un immeuble de standing moyen où il est apparu que  «l’augmentation du nombre de lots n’apporterait aucun bouleversement dans l’équilibre et le fonctionnement de la copropriété» (CA Paris 23e ch B, 5.11.98, n°97/03948).
Mêmes solutions en présence d’un règlement autorisant la division des lots : la dissolution d’un «macro» lot à usage de garage en 292 lots affectés au même usage a été considérée comme licite, car «ne causant aucun bouleversement dans l’équilibre et le fonctionnement du syndicat et conforme aux caractères,à la situation de l’immeuble et à sa destination, telles qu’elles résultent des actes» (cass. civ. 3e, 4.2.87, n°85-15.535). Tandis qu’il aété jugé que le fractionnement d’un seul lot commercial en divers commerces romprait l’équilibre entre l’habitation bourgeoise et l’usage commercial coexistant dans un immeuble mixte (cass. civ. 3e, 4.5.95, n°93-10.785).



Sources : https://pressfrom.info/fr/actualite/finance/immobi...

https://www.m-habitat.fr/syndic-de-copropriete/inf...
https://www.legavox.fr/blog/maitre-joan-dray/chang...


Le 5 octobre 2017

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