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La notion de destination de l'immeuble en copropriété


La destination de l'immeuble résulte de l'ensemble des stipulations du règlement de copropriété et notamment de la destination donnée aux parties privatives.


On distingue par exemple :
- immeuble à destination exclusivement d'habitation,
- immeuble à usage principal d'habitation avec possibilité d'usage professionnel,
- immeuble à destination mixte : habitation et commercial,immeuble à usage commercial...

La jurisprudence admet qu'un immeuble en copropriété puisse recevoir une destination spécifique telle qu'une résidence de services. Les tribunaux prennent en considération la destination conventionnelle de l'immeuble, ils prennent également en compte les caractères matériels ou la situation de l'immeuble. La destination participe donc de facteurs objectifs. La destination de l'immeuble ne doit pas être confondue avec l'intérêt des copropriétaires

L'article 8 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 interdit d'imposer aux copropriétaires des restrictions non justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

L'article 9 proclame le droit des copropriétaires à jouir librement des parties privatives incluses dans leurs lots et des parties communes à condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l'immeuble.

L'article 25b prévoit que l'assemblée peut autoriser certains copropriétaires certains copropriétaires à faire à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble à la condition qu'ils soient conformes à la destination de celui-ci. Aux termes du dernier alinéa de l'article 26, l'assemblée générale ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider de l'aliénation des parties communes dont la conservation serait nécessaire au respect de la destination de l'immeuble.

D'après l'article 30 alinéa 1, l'assemblée, dans les conditions de majorité renforcée, peut décider des améliorations à condition qu'elles soient conformes à la destination de l'immeuble .Enfin, aux termes de l'article 34, la décision prise en vertu de l'article 30 n'est pas opposable au copropriétaire opposant qui a saisi le tribunal de grande instance en vue de faire reconnaître que l'amélioration décidée présente un caractère somptuaire eu égard à l'état, aux caractéristiques et à la destination de l'immeuble.

Les clauses du règlement de copropriété restreignant les possibilités d'usage des parties privatives ne sont valables que si elles sont justifiées par la destination de l'immeuble. Ainsi, dans un immeuble d'habitation, la stipulation selon laquelle une profession libérale pourra être exercée, mais à la condition que la destination principale de l'appartement demeure l'habitation peut être considérée comme valable. Le règlement de copropriété fixe en application de l'article 8 de la loi 10 juillet 1965, la destination des parties privatives, ainsi, il ne pourra pas être exercé une activité commerciale dans un appartement affecté à l'habitation par le règlement de copropriété. La destination d'habitation bourgeoise simple de l'immeuble a pour conséquence d'autoriser l'exercice d'une profession libérale.

La Cour de Cassation avait considéré que les restrictions susceptibles d'être justifiée par la destination de l'immeuble en application de l'article 8 alinéa 2 ne pouvaient affecter le droit de libre disposition affirmé par l'article 9, c'est-à-dire le droit pour un copropriétaire de vendre son lot. Puis la Cour de Cassation a par la suite, infléchi sa position. Ainsi il a été jugé que l'interdiction de louer les chambres de service à des personnes qui ne seraient pas propriétaires ou locataires d'appartements dans l'immeuble était justifiée par la destination de l'immeuble.


Les principes de la clause d’habitation bourgeoise sont indiqués dans le règlement de copropriété et définissent la destination de l’immeuble : habitation uniquement personnelle (clause exclusive) ou habitation avec la possibilité d’exercer une profession (clause simple). Mais qu’est-ce que la clause d’habitation bourgeoise exactement et
existe-t-il des exceptions à ce règlement ?

Cette clause, quand elle est inscrite dans le règlement de copropriété, permet de tolérer une activité professionnelle dans un lieu d’habitation. Il est possible, par exemple, d’ouvrir un cabinet d’avocat, de médecin, de psychothérapeute... Il s’agit d’une tolérance, ainsi des activités liées à l’artisanat, au commerce, à l’industrie, etc… peuvent très bien ne pas obtenir l’accord de la copropriété en raison du bruit, des nuisances, des émanations de produits, du dérangement dû à la clientèle… et de tout ce qui pourrait nuire à la tranquillité des habitants. Il est toutefois possible de trouver un terrain d’entente si le lieu de l’activité se situe en rez-de chaussée, cet accord dépend du niveau de tolérance des habitants de l'immeuble.


Une clause d’habitation bourgeoise exclusive ne permet pas d’exercer une profession dans son logement. C’est l’une des seules restrictions permise par le droit dans le cadre de la copropriété. En effet dans l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, il est indiqué que le règlement de copropriété ne peut imposer de restrictions aux copropriétaires sauf dans le cas de la destination de l’immeuble.

Que l’on soit locataire ou propriétaire, il faudra donc bien consulter le règlement de copropriété afin de s’assurer de ses droits. Il existe une petite tolérance concernant la location saisonnière ou de courte durée permise par la décision 2014-691 du Conseil Constitutionnel mais à condition que l’intéressé en ait fait la demande préalablement et que la majorité des copropriétaires aient donné leur accord lors d’une assemblée générale.

La clause d’habitation bourgeoise étant définie par le règlement de copropriété, celui-ci peut changer, évoluer ou ne pas avoir prévu toutes les situations. C’est pourquoi il arrive que des conflits éclatent.
Par exemple, dans une clause d'habitation bourgeoise simple, le syndic de copropriété ou le conseil syndical établit généralement la liste des activités professionnelles permises. Mais un locataire ou un propriétaire peut faire valoir le droit à exercer une profession même si elle n’est pas dans la liste à partir du moment où elle n’engendre pas de nuisances particulières.
Les conflits sont alors jugés souvent au cas par cas, et il existe une jurisprudence. Le juge peut donner raison à un occupant d’établir le siège d’une société dans son habitation, si son activité ne gêne pas la copropriété.

Les règlements de copropriété prévoient souvent que ce sont des activités précises qui peuvent être autorisées : médecin, avocat …  Dans ce cas, l'énumération qui peut figurer dans le règlement de copropriété ne doit pas être considérée comme limitative, et les tribunaux considèrent qu'il y a lieu de raisonner par analogie pour d'autres professions qui ne créent pas plus de nuisances. Parfois les tribunaux vont même jusqu'à considérer que si certaines activités sont autorisées, d'autres, sans rapport avec celles-là, mais qui ne créent pas plus de nuisances doivent également être admises.

Si le règlement de copropriété contient une clause d’habitation bourgeoise simple : la location meublée saisonnière est possible puisque cela signifie que l'exercice d'une activité libérale est autorisé. Les autres activités sont exclues pour éviter les nuisances (va et viens) ; une tolérance est toutefois possible pour le rez-de-chausse et le premier étage, où pourront être exercée une activité professionnelle voire commerciale. Cette tolérance peut se justifier si l’activité n’est pas contraire à la destination de l’immeuble (le critère est souvent l’absence de nuisance). En conséquence, l’implantation d’une activité de location meublée saisonnière est libre si le règlement de copropriété permet l’implantation d’une activité libérale voire commerciale dans le bâtiment.

Si le règlement de copropriété contient une clause d’habitation bourgeoise est exclusive, par principe il y a une prohibition de l’exercice de toute activité libérale ou commerciale, les lieux sont seulement à usage d’habitation. De ce fait, l’activité de location meublée saisonnière étant commerciale, son implantation est proscrite. Toutefois, par une décision du Conseil Constitutionnel du 20 mars 2014 (2014-961), l’assemblée générale des copropriétaires peut autoriser, à la majorité renforcée (art 25), de manière discrétionnaire, l’implantation et l’exercice d’une telle activité de location de courte durée dans l’immeuble. 


Une vague de décisions de justice est venue restreindre la location touristique de courte durée, même dans des immeubles où la destination des lots n’était pas exclusivement réservée à l’habitation, par exemple dans des copropriétés à usage d’habitation bourgeoise simple.
Cette série de décisions de justice se fonde sur le fait que la pratique de la location touristique de courte durée peut s’apparenter à l’exercice d’une activité commerciale, laquelle est prohibée dans les immeubles en copropriété d’habitation bourgeoise simple.


Dans un arrêt de la Cour d’appel de Paris du 11 septembre 2013 (RG n°11/12572), le règlement de copropriété de l’immeuble était à usage mixte commercial et d’habitation, à savoir que les appartements ne pouvaient être occupés que bourgeoisement à l’exception des locaux  commerciaux occupés commercialement.
La Cour d’appel a estimé que l’appartement, objet de l’action du syndicat des copropriétaires en violation du règlement de copropriété, était loué de façon meublée à titre professionnel pour de courtes périodes et que ce mode de location était commercial, violant ainsi les dispositions du règlement de copropriété érigeant le principe d’interdiction d’activité commerciale dans les appartements.
Par cet arrêt la Cour confirme le jugement du 9 juin 2011 du Tribunal de Grande Instance de Paris selon lequel la location saisonnière n’était pas autorisée par le règlement de copropriété et violant la clause d’habitation bourgeoise et confirmera la condamnation du propriétaire à supprimer sous astreinte financière de 500 euros par jour d’infraction constatée sur le site.

Dans son arrêt du 21 mai 2014 (RG n°12/17679), la Cour d’appel de Paris confirme une décision du Tribunal de Grande instance de Paris du 3 juillet 2012 ayant condamné unpropriétaire à cesser toute occupation de son meublé de tourisme sous astreinte de 250 euros par infraction constatée.
L’action du syndicat des copropriétaires reposait sur le fait que l’article 6 du règlement de copropriétaire disposait que les appartement ou locaux ne pouvaient être occupés que bourgeoisement à l’exception des locaux du rez-de-chaussée qui pourront être occupés commercialement.
Le règlement autorisait par ailleurs l’exercice de professions libérales à titre de tolérance dans les appartements.
Afin de confirmer la position du Tribunal, la Cour estime que le propriétaire devait respecter les dispositions du règlement de copropriété et que l’activité exercée était commerciale et non civile violant ainsi l’article 6 du règlement précité.


Dans l’arrêt de la Cour d’appel de Paris du 15 juin 2016 (RG n°15/18917), les magistrats font la part des choses entre une activité libérale autorisée de type médecin ou avocat avec celle liée à une activité dite hôtelière impliquant des va et vient dans l’immeuble à l’heure ou précisément les cabinets médicaux ferment et ou les copropriétaires rentrent à leur domicile et aspirent à la quiétude du voisinage.

Sur ce point, il est important de relever un arrêt rendu par la Cour d’appel de Paris le 15 juin 2016 n°15/18917 et dans lequel elle a considéré que si la location meublée n’était pas en elle-même, « contraire à la destination bourgeoise d’un immeuble, le caractère commercial de la location de meublés touristiques la rendait incompatible avec une telle destination ».
Cet arrêt est intéressant car le règlement de copropriété autorisait le rez-de-chaussée et les 4 premiers étages de l’immeuble en occupation bourgeoise ou commerciale mais disposait que les étages 5, 6 et 7 devaient restés en nature de chambres ou appartements à l’exclusion formelle de toute occupation commerciale.
En l’espèce, les étages 5, 6 et 7 étaient utilisés par une SCI copropriétaire à des fins de locations meublées saisonnières.
La cour d’appel confirmera le Jugement rendu le 16 juin 2015 (RG n°12/11596) ayant interdit au propriétaire des lots de la SCI l’exercice de toute activité de location meublée saisonnière sous astreinte de 200 euros par jour outre une somme à payer de 5.220 euros au titre de la remise en état des parties communes et 4.000 euros au titre des frais de procédure.
Pour motiver sa décision, la Cour fera une lecture stricte du règlement de copropriété en rappelant que ce dernier est à destination bourgeoise exclusive pour les trois derniers étages. Par ailleurs, la SCI propriétaire devra succomber à 6.000 euros au titre des frais de procédure d’appel engagés par le syndicat des copropriétaires.

D’autres décisions de tribunaux de première instance illustrent cette tendance à sanctionner toute violation du règlement de copropriété (TGI Lyon, 10ème chambre, 9 février 2016 – RG n°13/10155).


La Cour de cassation dans son arrêt du 11 mai 2017 (Civ. 3e 11.05.2017, n°16-14339), a porté un nouveau coup à ce qui relève des dérives hôtelières de certains copropriétaires avec Airbnb, au sein de  copropriétés d’immeubles à « destination bourgeoise ». Le syndicat des copropriétaires a désormais la faculté d’engager toute action utile contre les copropriétaires sur le simple fondement d'un trouble anormal de voisinage. La jurisprudence autorisait déjà un copropriétaire à assigner le syndicat des copropriétaires pour trouble anormal de voisinage (Civ. 3e 11.05.2000, n°98-18249). Avec cette nouvelle jurisprudence renforcée du 11 mai 2017, le syndicat des copropriétaires peut engager toute action à l'encontre d'un copropriétaire pour trouble anormal de voisinage, sans même à avoir à prouver une faute.
La responsabilité d’un copropriétaire (tant pour ses agissements que ceux de ses locataires) pour trouble anormal de voisinage se caractérise en effet comme une responsabilité objective. Elle peut donc être mise en œuvre indépendamment de toute faute de son auteur (Civ. 3e 13.04.2005, no 02-20575).
En juillet 2017, la  Cour de cassation a rappelé la valeur contractuelle (donc contraignante) conférée à un état descriptif de division vis-à-vis des copropriétaires d'une copropriété. (Civ. 3e 6.07.2017, n° 16-16849), car cet état descriptif de division est inséré dans le règlement de copropriété.
Les propriétaires de lots qui se livrent à la pratique quasi hôtelière (donc à un usage professionnel du type Airbnb) doivent désormais lire attentivement non seulement le règlement de copropriété de l’immeuble, mais aussi l’état descriptif de division de leur copropriété.
Dans l'espèce soumise à la Cour de cassation, l’état descriptif de division décrivait les lots, dans lesquels un copropriétaire voulait exercer une activité professionnelle, comme des « appartements », et le règlement de copropriété visait la possibilité d’une destination mixte entre bureaux commerciaux et habitation.
La Cour de cassation a néanmoins statué sur le fait que l’état descriptif de division auquel le règlement de copropriété avait conféré une valeur contractuelle, "affectait les lots à destination exclusive d’habitation" dans les étages de l’immeuble et n’était pas "en contradiction avec les stipulations du règlement selon lesquelles l’immeuble était destiné à un usage de bureaux commerciaux ou d’habitation en ce qui concerne les étages et combles". »
La Cour de cassation considère que l’état descriptif de division définissant la destination de chaque lot est en effet plus précis que le règlement de copropriété qui comporte des dispositions générales, sans distinction claire des étages concernés par les différentes affectations autorisées.

La précision de l’état descriptif de division l’emporte ainsi sur la généralité du règlement de copropriété. Il faut donc aujourd’hui se référer à l’état descriptif de division de l’immeuble, « auquel le règlement de copropriété a conféré une valeur contractuelle » pour savoir si un copropriétaire peut ou non affecter le local dont il est propriétaire à un usage professionnel ou commercial de type Airbnb…


Dans un arrêt du 8 mars 2018 rendu par la Cour de Cassation , certains copropriétaires, propriétaires de plusieurs lots dans l’immeuble, avaient, sans solliciter l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, procédé à des travaux au sein de leurs appartements afin de les diviser en studios dans l’objectif d’y effectuer de la location touristique de courte durée.
Le règlement de copropriété de l’immeuble était stipulé à usage d’habitation bourgeoise simple. Cela signifie donc, qu’hormis l’habitation, seules les professions libérales étaient autorisées à exercer leur activité dans l’immeuble. Toute activité commerciale était expressément interdite.
Or en l’espèce, non seulement les propriétaires ont effectué des travaux affectant les parties communes sans en informer le syndicat des copropriétaires, mais en outre, ces travaux étaient destinés à reformater les lots afin de pouvoir affecter les lots transformés à de la location touristique de courte durée.
Dans cet immeuble,  les locations de type « Airbnb » se sont enchaînées sans discontinu et les copropriétaires se sont plaints auprès du syndic de nuisances sonores intempestives à répétition. Comme cela était prévisible, le syndicat a assigné les propriétaires concernés, le syndic étant intervenu à l’instance au soutien du syndicat.
Condamnés en appel, leur condamnation a été confirmée par la Cour de Cassation pour le motif suivant : « Il résultait du règlement de copropriété que l’immeuble était principalement à usage d’habitation, avec possibilité d’usage mixte professionnel-habitation et à l’exclusion de toute activité commerciale, ce qui privilégiait son caractère résidentiel (…) par l’obligation pour le copropriétaire d’aviser le syndic de l’existence d’un bail et constaté que Mr X et la Société X avaient installé dans les lieux, des occupants pour de très brèves périodes, ou même de longs séjours, dans des « hôtels studios meublés » avec prestations de services, la cour d’appel qui en a déduit que ces rotations des périodes de location ne correspondaient pas à la destination de l’immeuble, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision » (Cass. Civ 3ème, 8 mars 2018, n°14-15864).
Cet arrêt qui fait clairement jurisprudence, est motivé sur le fondement suivant : la location touristique de courte durée s’apparente à une activité commerciale, laquelle était expressément interdite aux termes du règlement de copropriété à usage d’habitation bourgeoise simple.


Par un arrêt non publié au bulletin du 27 février 2020, la Cour de cassation censure l’activité de meublé touristique avec la destination bourgeoise d’un immeuble en copropriété (Chambre civile 3, 27 février 2020, 18-14.305, Inédit)

Dans cette affaire, un ensemble de copropriétaires assigne le syndicat des copropriétaires et l’un des propriétaires exerçant de façon massive (39 appartements sur les 60 de l’immeuble !) une activité de location meublée touristique aux fins d’interdiction de l’activité de meublé touristique. La Cour d’appel confirme l’interdiction de l’activité en application de la clause bourgeoise présente au règlement de copropriété. Le défendeur se pourvoit alors en cassation, mais son pourvoi sera finalement rejeté pour les raisons suivantes.


A l’instar de son arrêt du 8 mars 2018, les juges ont retenu à nouveau l’aspect commercial de l’activité de location meublée touristique. Une telle activité est uniquement compatible avec  une destination commerciale du local dans lequel elle est exercée. Pourtant il convient de rester prudent avec cet arrêt car il s’agit d’un arrêt d’espèce. En effet, les circonstances de l’espèce sont exceptionnelles : le propriétaire louait près de 40 logements sur les 60 lots de l’immeuble Le juge était face à une situation se rapprochant d’une  situation proche d’un hôtel en gestion.
Cette notion de commercialité de l’activité est d’ailleurs confirmée par l’arrêt du 27 février : « ayant constaté que la société [...] se livrait à une activité commerciale de location à la journée ou à la semaine d’appartements et de studios ».

Une telle clause restreint nécessairement les droits des propriétaires quant à la libre jouissance de leur lot privatif. Or, selon l’article 8 de la loi sur la copropriété, « le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ».
Ainsi, une clause bourgeoise sera généralement justifiée dans un immeuble à destination exclusivement bourgeoise, c’est-à-dire composée de lots à usage d’habitation. L’interdiction d’activité commerciale est ici compréhensible étant donné la volonté de conserver le caractère bourgeois de l’immeuble. Cette clause ne restreint pas uniquement les locations saisonnières,  mais toute activité commerciale (restaurant, boutique, etc.)

En l’espèce, la Cour de cassation rappelle d’abord que l’appréciation de la destination par les juges du fond est une appréciation souveraine, qui se fonde sur la lecture du règlement de copropriété et sur les caractéristiques de l’immeuble.
Cet aspect est très important car cela signifie que chaque situation et chaque règlement de copropriété doivent s’apprécier au cas par cas.
Dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt commenté du 27 février 2020, la copropriété devait faire face à 40 lots en  locations meublées touristiques sur les 60 lots composant l’immeuble. La Cour retient dans cette affaire une destination exclusivement bourgeoise de l’immeuble « réservait les bâtiments à l’usage exclusif d’habitation »et considère alors que la restriction des droits des propriétaires, matérialisée par la clause d’habitation bourgeoise, est justifiée par la destination exclusivement bourgeoise de l’immeuble.
Elle écarte ainsi l’ensemble des moyens du pourvoi et confirme l’arrêt de la Cour d’appel.
Cette décision confirmerait par ailleurs l’arrêt de la Cour de cassation rendu en 2018, qui disposait qu’il : « résultait des stipulations du règlement de copropriété que l’immeuble était principalement à usage d’habitation, avec possibilité d’usage mixte professionnel-habitation et à l’exclusion de toute activité commerciale, ce qui privilégiait son caractère résidentiel qui était confirmé, dans sa durée et sa stabilité, par l’obligation pour le copropriétaire d’aviser le syndic de l’existence d’un bail ».

L’occupation bourgeoise «ordinaire» (ou «simple») implique un usage principal d’habitation, tout en s’accommodant d’activités professionnelles, en particulier libérales. Mais elle en exclut beaucoup d’autres : par exemple, dans un immeuble destiné à l’occupation bourgeoise, on ne pourra exploiter un fast-food (CA Versailles, 1re ch., 3. 4. 90, n°9475/88), ni installer une clinique de jour (cass. civ. 3e, 17.6.03, n° 02-10.398). Il importe, a précisé la Cour de cassation, que «les visiteurs soient en nombre limité et qu’ils usent bourgeoisement les parties communes empruntées, notamment sans va-et-vient excessif dans l’immeuble» (cass. civ. 3e, 21.2.95, n° 93-12.828).
En revanche, l’occupation exclusivement bourgeoise n’autorise que l’habitation au sens le plus strict du terme - et non au sens courant de l’adjectif «bourgeois», cette clause ayant, a priori, autant sa place dans le règlement d’un immeuble modeste situé dans un quartier populaire que dans celui d’un quartier résidentiel.


Un logement en sous-sol n’est pas conforme à la « destination  bourgeoise » que peut imposer le règlement de copropriété d’un immeuble (Cour de cassation, chambre civile 3 N° de pourvoi: 17-22172). Un constat d’huissier de justice confirmait que le local était situé au-dessous de la surface du sol naturel et que les fenêtres situées en partie haute donnaient sur les parties communes extérieures au niveau du sol, ce qui n’était pas conforme au caractère «bourgeois » de la copropriété qui ne comporte que de grands appartements d’au moins 75 m².

Le tribunal juge aussi que la modification entreprise, sans autorisation, contrevient à l’article 15 du règlement de copropriété, qui prévoit que « les occupants de l’immeuble doivent observer et
exécuter les règlements d’hygiène, de ville, de police »; or l’article L 1331-22 du code de la santé publique dispose que : Les caves, sous-sols, combles, pièces dépourvues d’ouverture sur l’extérieur et autres locaux par  nature impropres à l’habitation ne peuvent être mis à disposition aux  fins d’habitation, à titre gratuit ou onéreux.
Un copropriétaire qui avait transformé un local semi-enterré en habitation locative a été prié en conséquence de remettre les lieux en conformité avec le règlement de copropriété, c’est à dire de lui rendre sa fonction de cave et éventuellement de bureau. La loi de 1965 qui réglemente la copropriété rappelle que chaque copropriétaire jouit librement de son bien, « sous la condition » notamment de ne pas porter atteinte à la destination de l’immeuble. Et en l’espèce le règlement de copropriété fixait une destination « bourgeoise ».


Le règlement de copropriété peut prévoir que des activités pourront être exercées sous condition de l’obtention d’une autorisation préalable des copropriétaires, et d’autres précisément identifiées comme interdites. Lorsque le règlement réglemente l’exercice de certaines activités, il peut procéder par énumération, sans que la liste ne soit considérée comme limitative. Les tribunaux ont tendance à considérer que l’on doit raisonner par analogie pour d’autres activités, qui de surcroît ne créent pas plus de nuisances que celles énumérées. L’autorisation peut donc être étendue à des activités sans rapport avec celles énumérées. Dans tous les cas, même autorisée, une activité professionnelle exercée dans la copropriété ne doit pas générer de troubles anormaux de voisinage.

Une clause « d'habitation bourgeoise » figurant dans le règlement de copropriété ne permet pas au syndicat des copropriétaires de s'opposer à la création de logements sociaux, juge la Cour de cassation. Dans l'affaire soumise à la haute juridiction, une commune propriétaire de 116 lots dans une copropriété avait décidé de les vendre à une société HLM, pour les transformer en habitat social. Le syndicat des copropriétaires demandait l'interdiction de la vente en invoquant une dépréciation de la résidence. Leur demande avait été rejetée par la cour d'appel de Paris, dont la Cour de cassation confirme la décision.


La clause d'habitation bourgeoise stipulée au règlement de copropriété ne peut pas s'interpréter comme interdisant l'occupation des locaux à titre d'habitation à certaines catégories socioprofessionnelles (en fait, il s'agit d'une clause interdisant de manière plus ou moins strictes les  activités commerciales, artisanales et industrielles dans l'immeuble). Par ailleurs, l'action du syndicat des copropriétaires était irrecevable, faute de préjudice collectif. La dépréciation alléguée de la résidence est un préjudice individuel éventuellement subi par le copropriétaire lors de la vente de son bien. Il ne s'agit pas de « préjudices personnels ressentis de la même manière par l'ensemble des copropriétaires, prenant ainsi un caractère collectif ». (Cass. 3e civ.,23 novembre 2017, n° 16-20805).

Si un bail oblige à occuper «bourgeoisement» un logement, il n’est pas interdit pour autant d’avoir une activité professionnelle. Il n’est notamment pas interdit, précise la Cour de cassation, de domicilier dans son logement le siège d’une société commerciale. La Cour a rejeté l’argument d’un propriétaire qui reprochait à son locataire, gérant d’une SARL, d’avoir installé son bureau dans son logement. Le propriétaire en déduisait qu’il y avait violation de la «clause d’habitation bourgeoise» qui interdit toute activité professionnelle dans les locaux.

Cette clause peut être insérée dans un règlement de copropriété, à l’intention des copropriétaires, ou dans un bail, à l’intention d’un locataire. Les agents immobiliers distinguent la clause d’habitation bourgeoise simple, qui permettrait d’exercer certaines activités comme l’exercice d’une profession libérale, peu dérangeante pour les voisins, et la clause d’habitation bourgeoise exclusive, qui interdirait absolument toute activité professionnelle.
La Cour de cassation n’est pas entrée dans une telle distinction. Elle explique que le seul critère à prendre en considération est la réalité de l’activité développée dans les locaux. La clause d’habitation bourgeoise est respectée, dit-elle, et le locataire n’est donc pas fautif, s’il n’y a ni secrétariat, ni clientèle, ni va-et-vient dans l’immeuble, ni machine, ni activité commerciale, c’est-à-dire s’il n’y a aucune gêne pour le voisinage.
La seule présence d’un bureau, la seule domiciliation d’une entreprise, même commerciale, n’est donc pas contraire à l’habitation bourgeoise et ne peut être interdite à un occupant.


L’activité commerciale, lorsqu’elle est admise dans l’immeuble, le règlement comporte souvent des clauses générales restrictives interdisant, par exemple, «l’exploitation de commerces dangereux, insalubres, malodorants» ou stipulant qu’«aucune activité ne doit nuire à la tranquillité de l’immeuble». Ce type de clause est tout à fait licite, mais leur formulation trop vague permet rarement d’écarter formellement telle ou telle activité. Faute de précision, les tribunaux apprécient au cas par cas et, pour se déterminer, procèdent par assimilation ou en tenant compte de l’équivalence des nuisances: même si le règlement énumère une liste limitative d’activités autorisées, d’autres pourront être admises, dès lors qu’elles n’engendrent pas de nuisances supérieures à celles inhérentes aux professions énumérées ou à celles déjà présentes dans l’immeuble. Ainsi, lorsque l’activité de médecin est autorisée, celles de kinésithérapeute et d’ostéopathe pourront être admises (CA Paris, 23e ch. B, 11.1.01, n°99/13445). En revanche, l’exploitation d’un night-club-bar américain ayant succédé à un café-bar a été jugée incompatible avec la destination de l’immeuble (cass. civ. 3e, 15.5.91, n°89-21.827).
Impossible en tout cas, pour l’assemblée générale, de décider - sauf à l’unanimité - que la pratique d’une profession libérale n’est plus possible dans l’immeuble, à l’exception de celles déjà installées, ou d’interdire l’exploitation d’un restaurant ou d’un commerce alimentaire dans les lots du rez-de-chaussée, alors que ces lots sont, d’après le règlement, «à usage commercial sans restriction» (cass. civ. 3e, 30.3.05, n°04-11.242).


Pour ce qui est des lots accessoires, la Cour de cassation a, dès le milieu des années 1980, décidé que leur affectation suit celle des lots principaux : cave, grenier, débarras, resserre…, peu importe la dénomination d’un local, elle n’empêche pas de l’affecter à un autre usage, pourvu que la destination de l’immeuble n’en pâtisse pas. Ainsi, dans un immeuble à usage commercial ou mixte, une cave pourra être transformée en annexe d’un local commercial (CA Paris 23e ch. B, 15.5.08, n°07/13774) et, dans un immeuble d’habitation, des combles pourront être aménagés en appartement (cass. civ. 3e, 3.5.01). Même solution pour un local désigné comme «remise» (CA Paris 23e ch., 9.2.06, n°05/07660). Toutefois, dans une petite copropriété «d’un confort supérieur à la moyenne», la transformation de celliers en studios a été jugée comme étant de nature à porter atteinte à la destination de l’immeuble, car entraînant une «surdensité d’occupants incompatible avec son standing» (CA Aix-en-Provence, 14 .5.96, n°91/2511). Les parkings, boxes ou garages ont, en revanche, une destination spécifique qu’il serait hasardeux de prétendre changer… La cour d’appel d’Amiens a même jugé licite l’interdiction de cloisonner et fermer un emplacement de parking, cette opération ayant pour conséquence d’en «changer la nature» (1re ch., 7.6.05, n° 03/04558).

La destination de l’immeuble conditionne également la légitimité des divisions de lots. Selon la jurisprudence, en effet, une telle division «relève de la liberté de chaque copropriétaire et le syndicat ne peut s’y opposer que si cette décision porte atteinte à la destination de l’immeuble» (cass. civ. 3e, 26.5.88, n°86-19.350). En présence d’une clause du règlement posant un interdit en la matière, elle a dégagé un principe permettant de trancher la question: il s’agit de rechercher si la division envisagée «n’altère pas profondément le caractère privilégié de l’habitat par la manière de vivre des habitants, par une fréquentation plus importante, donc plus bruyante de l’immeuble et de ses abords» et d’apprécier si l’opération serait compatible avec les équipements et installations existants, initialement conçus pour un nombre déterminé d’utilisateurs (cass. civ. 3e, 6.5.87, n°85-16.543).
Ainsi, la clause d’interdiction a-t-elle été déclarée licite s’agissant d’un immeuble «de très belle facture, situé dans un quartier essentiellement résidentiel, pouvant être qualifié d’immeuble de prestige par ses agencements et sa répartition intérieure et dont la division de vastes appartements altérerait la qualité de vie des occupants» (CA Paris 23e ch. B, 19.11.87, n°86/012066). Alors qu’elle a été invalidée dans un immeuble de standing moyen où il est apparu que  «l’augmentation du nombre de lots n’apporterait aucun bouleversement dans l’équilibre et le fonctionnement de la copropriété» (CA Paris 23e ch B, 5.11.98, n°97/03948).
Mêmes solutions en présence d’un règlement autorisant la division des lots : la dissolution d’un «macro» lot à usage de garage en 292 lots affectés au même usage a été considérée comme licite, car «ne causant aucun bouleversement dans l’équilibre et le fonctionnement du syndicat et conforme aux caractères,à la situation de l’immeuble et à sa destination, telles qu’elles résultent des actes» (cass. civ. 3e, 4.2.87, n°85-15.535). Tandis qu’il a été jugé que le fractionnement d’un seul lot commercial en divers commerces romprait l’équilibre entre l’habitation bourgeoise et l’usage commercial coexistant dans un immeuble mixte (cass. civ. 3e, 4.5.95, n°93-10.785).



Sources : https://pressfrom.info/fr/actualite/finance/immobi...

https://www.m-habitat.fr/syndic-de-copropriete/inf...
https://www.legavox.fr/blog/maitre-joan-dray/chang...

https://darmigny-avocat.fr/2019/03/19/la-location-...

https://sites.google.com/site/laclausedhabitationb...

https://www.village-justice.com/articles/cour-cass...


Le 5 octobre 2017 dernière mise à jour le 18 avril 2020

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