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La notice descriptive dans une VEFA

La notice descriptive est un document, annexé au contrat de vente, qui dresse la liste de toutes les caractéristiques du bien concerné.

D’après la Troisième Chambre Civile de la Cour de Cassation, dans un arrêt rendu le 18 mai 2017, la garantie de conformité des prestations et des niveaux de performance attendus d’un bien acheté en VEFA s’apprécie par rapport aux seules mentions de la notice descriptive.

En l’espèce, un couple acquiert un bien en l’état futur d’achèvement auprès d’un promoteur qui leur livre une maison dont les façades ne sont pas de la couleur attendue. Après avoir obtenu gain de cause devant les premiers juges, leur demande est rejetée en appel puis en cassation au motif que la couleur de la façade revendiquée n’a jamais intégré le champ contractuel.

À l’appui de leur pourvoi, les acquéreurs font valoir que conformément aux articles L. 261-11 et R. 261-13 du code de la construction et de l’habitation, ont valeur contractuelle la notice descriptive des travaux ainsi que tous documents déposés chez le notaire auxquels l’acte de vente fait référence, dont notamment le permis de construire, qui prévoyait une couleur de façade différente de celle mise en œuvre, et que le vendeur s’était expressément engagé à respecter dans l’acte de vente.

Par ailleurs, la couleur mentionnée au permis correspondait également à celle reprise sur les documents publicitaires, dans la notice descriptive sommaire communiquée aux acquéreurs avant la conclusion du contrat de réservation, ainsi que dans le dossier de consultation des entreprises.

À l’inverse, la notice descriptive des travaux annexée à l’acte de vente définitif ne stipulait pour sa part aucune couleur particulière.

L’ensemble des arguments développés en demande est écarté par la Cour de cassation qui énonce clairement que la notice descriptive annexée à l’acte de vente a seule valeur contractuelle. Elle prédomine donc toutes autres informations dispensées par le vendeur au cours du processus d’achat.

La rédaction de la notice descriptive est donc une étape clef de l’achat en VEFA et doit être effectuée avec précaution, notamment au regard de la faculté du vendeur de modifier le projet, en raison de nécessités techniques ou réglementaires.

La notice doit être conforme au modèle prévu par l’arrêté du 10 mai 1968. Elle décrit chacune des caractéristiques du bien en détail, selon un plan préétabli par l’arrêté. De ce fait, la notice lie le vendeur par une obligation contractuelle particulièrement précise au bénéfice de l’acheteur.

Si la notice lie contractuellement le constructeur, il dispose cependant d’une certaine souplesse vis à vis de son obligation. Cela lui permet de livrer un bien légèrement différent de la description donnée par la notice. En effet, cette tolérance trouve sa source dans les aléas inhérents au chantier. A titre d’exemple, on peut citer l‘arrêt de fabrication de certains produits ou matériaux.
Ainsi, certaines prestations peuvent être légèrement modifiées, à condition d’être de qualité équivalente ou supérieure, afin de préserver les intérêts de l’acheteur.

En outre, puisque la conformité de l’ouvrage est contrôlée en vertu des mentions insérées dans la notice descriptive, aucun autre document ne peut être utilisé par l’acheteur sur le terrain de cette obligation.

Si les prestations prévues par la notice ne sont pas respectées, la responsabilité contractuelle du vendeur/constructeur peut être engagée par l’acquéreur, sur le fondement de l’article 1147 du code civil .

Sources : https://www.legalife.fr/guides-juridiques/acheter-...
https://www.logementdirect.fr/web/fr/140-notice-de...


Le 27 juin 2018

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