La mise en location d'un bien immobilier

En matière de bail, il existe des règlementations spécifiques s’imposant aux parties, notamment à l’entrée dans les lieux du locataire mais aussi à sa sortie.
Ces règlementations ont pour but d’apporter une protection minimale aux locataires. La plus significative en la matière est la loi du 06 juillet 1989 qui s’impose lorsque le locataire loue un logement vide constituant sa résidence principale. Le législateur a crée au fil des années un arsenal impressionnant de règles protectrices envers le locataire.
A contrario, les baux professionnels ou généralement ceux de droit commun (résidence secondaire, meublé ne constituant pas la résidence principale du locataire, garage…) sont généralement moins protecteur pour le locataire dans la mesure où les clauses sont purement contractuelles. En effet, le bailleur a plus de facilité pour résilier le bail.

La mise en location d’un local ainsi que sa restitution suppose différentes étapes durant lesquelles le bailleur ou son mandant doit veiller à respecter scrupuleusement les règles imposées par les textes sous peine de voir sa responsabilité ainsi que celle du bailleur mises en cause et voir même parfois le bail qualifié de nul et non avenu.

I. La conclusion d’un mandat de location ou de gestion

A. Un mandat préalable

La loi Hoguet du 2 janvier 1970 et son décret d’application du 20 juillet 1972 imposent la conclusion d’un mandat écrit, ici de gestion ou de location (articles 64 et 72 du décret du 20 juillet 1972).

1. Les informations précontractuelles

Tout contrat conclu entre un professionnel et un consommateur doit être précédé de la transmission de certaines informations appelées « informations précontractuelles » par le professionnel (exemples : identité du professionnel, le service proposé, ses modalités de paiement et le droit de rétractation).

La charge de la preuve de cette obligation incombe au professionnel et son inexécution le rend passible d’une amende administrative pouvant atteindre 3 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale (art. L. 131-1 du code de la consommation).
Pour cette raison, nos mandats mentionnent que « le mandant reconnait expressément avoir pris connaissance, tant par lui-même que par les explications qui lui ont été fournies, préalablement à la signature, de l’intégralité des caractéristiques du présent mandat conformément aux articles L. 111-1 et suivants du code de la consommation ».

2. Le mandat conclu hors établissement ou à distance

S’agissant des contrats conclus hors établissement ou à distance, le consommateur bénéficie d’un délai de rétractation de 14 jours à compter de la conclusion du mandat (article L. 221-18 du code de la consommation).
Le mandataire doit avoir l’autorisation expresse de son mandant s’il souhaite commencer l’exécution de sa mission avant l’expiration du délai de rétractation. Le droit de rétractation étant d’ordre public : « toute clause par laquelle le consommateur abandonne son droit de rétractation est nulle ». Comme indiqué dans notre dossier relatif au mandat, « cela ne signifie aucunement que le client renonce à son droit de rétractation : il le conserve, mais l’exécution de la prestation peut néanmoins débuter ».
Par conséquent, en cas d’autorisation donnée pour commencer votre travail de manière anticipée, toutes les démarches que vous auriez engagées seront inopposables si le bailleur se rétracte dans les 14 jours.

3. Le pouvoir de signature du bail

Le mandat de location est un mandat d’entremise sans représentation du mandant. Par conséquent, l’agent immobilier n’a pas pouvoir de signer le bail à la place de son mandant sauf si une clause expresse le prévoit.
« Le mandat d’entremise donné à une personne se livrant ou prêtant son concours de manière habituelle à une opération visée à l’article 1er de la loi Hoguet ne lui permet pas d’engager son mandant pour l’opération envisagée, à moins qu’une clause de ce mandat ne l’y autorise expressément » (Cass. Civ. 1ère, 5 janvier 1985, n° 83-13560).
Quant au mandat de gestion, le gestionnaire peut conclure le bail pour le compte du propriétaire s’agissant d’un mandat de représentation.

B. La capacité du mandant

1. La propriété du bien

Il convient de s’assurer de sa qualité de propriétaire à la lecture du titre de propriété.
En cas de bien reçu par succession, le propriétaire pourra présenter une attestation immobilière notariée constatant la transmission ou la constitution par décès d'immeubles ou de droits réels immobiliers. Vous ne pouvez pas vous contenter de la seule présentation de la matrice cadastrale. Elle ne saurait attester du droit de propriété ne s’agissant que d’une simple présomption.

2. La signature du mandat

Les mandats de location et de gestion de biens d’habitation relèvent des actes d’administration car relatifs à la gestion courante du patrimoine (art. 496 du code civil).
L’article 1er du décret n° 2008-1484 du 22 décembre 2008 précise que : « constituent des actes d’administration, les actes d’exploitation ou de mise en valeur du patrimoine de la personne protégée dénués de risque anormal, à moins que les circonstances d’espèce ne permettent pas de les qualifier ainsi, en raison de leurs conséquences importantes sur le contenu ou la valeur du patrimoine de la personne protégée, sur les prérogatives de celle-ci ou sur son mode de vie. »
Cette qualification d’acte d’administration permet de déterminer les personnes ayant la capacité de conclure un mandat de gestion ou de location ainsi que le bail en cas de propriétaire mineur, majeur incapable, époux, indivision, usufruitier/nu-propriétaire, personne morale, pacsé et concubin.
En cas de démembrement du droit de propriété, la mise en location relève du monopole de l’usufruitier puisqu’il dispose du droit d’user de la chose et d’en percevoir les fruits.
Contrairement aux autres baux, la conclusion d’un contrat de bail commercial ainsi que son renouvellement, et celle d’un bail professionnel, sont considérées comme des actes de disposition. Les personnes qui peuvent être habilitées à les conclure sont amenées à être différentes de celles qui concluent des actes d’administration.

Si l’un des mandants ou le mandant ne peut se déplacer pour signer le mandat ainsi que le bail, celui-ci peut donner pouvoir à un tiers de le représenter à la signature de l’acte.
Afin de s’assurer de la régularité de cette intervention, il est nécessaire de solliciter la présentation d’une procuration (mandat au sens du code civil), la pièce d’identité du propriétaire et celle du porteur de la procuration. La vérification devra ainsi porter sur l’identité de ce dernier et la procuration par comparaison de la signature sur celle-ci et celle sur la pièce d’identité du propriétaire.

C. L’obligation de louer un logement décent

1. La décence du logement

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 liste les obligations à la charge du bailleur. La première exigence est la remise au locataire d’un logement décent.
Un logement décent est un logement « ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation » (article 6 de la loi du 6 juillet 1989).
Ce décret impose une surface minimale : « le logement dispose au moins d'une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes. »
Il s’agit d’une obligation alternative :
- une pièce principale de 9m2 avec une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres
ou
- un volume habitable au moins égal à 20 mètres cube.

La location d'une surface inférieure à 9 m2 est possible si le volume de la pièce principale est égal ou supérieur à 20 m3.
La Cour de cassation a admis l’application des conditions de décence relatives à la surface du logement prévues par le règlement sanitaire si les conditions minimales de superficie d'un local destiné à l'habitation prévues par ce règlement non abrogé sont applicables dès lors qu'elles ne sont pas incompatibles avec les conditions prévues par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent et sont plus rigoureuses que celles-ci. En l’espèce, l’article 27-2 du règlement sanitaire départemental des Hauts-de-Seine dispose que " tout logement doit comprendre une pièce de 9 mètres carrés au moins, cette superficie étant calculée sans prise en compte des salles de bains ou de toilette et des parties formant dégagement ou cul-de-sac d'une largeur inférieure à 2 mètres ". Il n’est pas évoqué le critère alternatif du volume de la pièce principale. Ainsi, il convient de prendre en considération la seule surface minimale prévue dans le règlement sanitaire départemental. (Cass. Civ. 3ème, 17 Décembre 2015 – n° 14-22754).

Dans le cadre d’une colocation, si plusieurs contrats de location sont conclus, il s’agit d’une division du logement tenue au respect des articles L. 111-6-1 et L. 111-6-1-1 du code de la construction et de l'habitation. Avant la loi ELAN, la partie du logement propre à chaque locataire devait avoir :
- une superficie et un volume habitable supérieur respectivement à 14 m2 et à 33 m3 hors installations et pièces communes (art. L 111-6-1 du CCH) ;
- une installation d'alimentation en eau potable, d'une installation d'évacuation des eaux usées ;
- un accès à la fourniture de courant électrique ;
- avoir fait l'objet de diagnostics amiante.
La loi ELAN a uniformisé les critères de la décence du logement prévus par le décret du 30 janvier 2002 aux colocations à baux multiples de façon à ce que les critères retenus soient :
- A minima une surface de 9m2 et un volume de 20m3 et,
- D’apprécier la décence en prenant en compte l'ensemble des éléments et pièces du logement et non de la seule partie de logement dont le colocataire a la jouissance exclusive.
Applicable aux baux signés, renouvelés ou reconduits à compter de l’entrée en vigueur de la loi.

Indépendamment de ces dispositions, nous vous rappelons l’intérêt de se rapporter au règlement sanitaire départemental qui peut prévoir des dispositions plus restrictives que le décret du 30 janvier 2002.
La loi ELAN ajoute une nouvelle obligation à la charge du bailleur applicable aux contrats en cours en tant qu’effet légal : la délivrance d’un logement exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites.
Ces espèces ne sont pas définies et déterminées dans le texte.
A titre d’exemples : puces de lit, puces de parquets, chenilles processionnaires, belettes, fouines, frelons asiatiques, souris domestiques, rats noirs, criquets dans les DOM extraits de l’arrêté du 31 juillet 2000 établissant la liste des organismes nuisibles aux végétaux, produits végétaux et autres objets soumis à des mesures de lutte obligatoire.
Le bailleur doit veiller à respecter cette obligation au jour de la prise d’effet du bail et pendant toute sa durée.
Ce critère de décence porte sur le logement, ce qui exclut le jardin. Toutefois, en raison de son obligation de délivrance et de garantie de jouissance paisible, le bailleur doit faire cesser toute invasion de nuisibles ou de parasites dans le jardin.

2. Questions pratiques

- L'installation sanitaire d'un logement d'une seule pièce peut être limitée à un W.-C. extérieur au logement dès lors que ce W.-C. est situé dans le même bâtiment et facilement accessible (CA Paris, 3ème ch., 12 mai 2016, n° 14/20814, H. c/ V. : JurisData n° 2016-009707). Nous vous invitons à consulter le règlement sanitaire départemental pouvant prévoir des règles particulières notamment de distance entre le logement et les WC.
- Un logement qui n’est pas aux dernières normes électriques en vigueur est-il décent ?
Oui, s’il n’est pas dangereux pour la sécurité et la santé du locataire. Toutefois, il convient d’inviter le bailleur à suivre les éventuelles recommandations mentionnées sur l’état de l’installation électrique intérieure.
Extrait d’une réponse ministérielle du Réponse publiée au JO le 6 mai 2002, page 2428 : « Par conséquent, l'état de l'installation électrique doit s'apprécier en fonction du risque apparent qu'elle peut présenter pour un non-technicien sans qu'il soit nécessaire de procéder, si l'installation, bien qu'ancienne, n'est pas dangereuse, à une quelconque mise aux normes. Seuls les travaux qui seraient exécutés sur cette installation devraient être conformes à la réglementation en vigueur au moment de leur réalisation ».
L’état d’une installation électrique doit s’apprécier au regard du caractère de dangerosité qu’elle est susceptible de présenter, peu importe sa conformité ou non aux normes en vigueur. En l’espèce, le rapport de visite établi par l’architecte bénévole de la Fondation Abbé-Pierre établit que l’installation électrique est hors normes, mais il ne fournit pas d’élément permettant de conclure à sa dangerosité. Le fait qu'elle soit insuffisante pour éclairer correctement toutes les pièces et que les revêtements soient vétustes ne caractérise pas un logement indécent (CA Paris Pôle 4 – Ch. 3 du 14 octobre 2010).
- Les parties ne peuvent pas conclure de convention portant renonciation à un logement décent. De même, les travaux ne peuvent pas être mis à la charge du locataire. L’obligation de décence s’impose au bailleur.
L'absence de mise à disposition d'un branchement de gaz conforme aux normes de sécurité lors de l'entrée dans les lieux est sanctionnée au regard des critères de décence du logement. Il ne revient pas au locataire de remplacer le tuyau d'alimentation de la bouteille de gaz périmé depuis neuf ans avant son entrée dans les lieux. Ce remplacement ne relève pas des réparations locatives, mais bien des obligations du propriétaire bailleur (Cass. Civ. 3ème, 14 février 2012).
- La présence de garde-corps dessoudés vaut absence de garde-corps sur le balcon et rend non décent le logement (Cass. Civ. 3ème, 14 février 2012).

3. En cas de logement indécent

Une fois le mandat conclu, si les travaux nécessaires pour rendre le logement décent ne sont pas réalisés, nous vous invitons à mettre en demeure le bailleur de les faire. En l’absence de travaux, le bien ne peut pas être loué. Par conséquent, il peut être préférable de renoncer à votre mandat (art. 2007 du code civil).
La responsabilité civile et pénale du bailleur peut être engagée en cas d’accident. Il en va de même pour le mandataire au titre de sa responsabilité civile professionnelle et pénale.

D. Les éléments transmis par le bailleur à l’agent immobilier

1. Règlement de copropriété et/ou règlement intérieur

L’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 impose que « lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété, le copropriétaire bailleur est tenu de communiquer au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes, et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges ».
Il en va de même pour le règlement intérieur de l’immeuble en copropriété ou en monopropriété afin que celui-ci soit opposable au locataire.
Il convient d’annexer ces documents au bail pour apporter la preuve de leur transmission.

2. Décomptes de charges de copropriété

Afin de déterminer les provisions sur charges ou le forfait de charges, il est nécessaire que le bailleur remette les pièces justificatives afin que le professionnel mandaté puisse au mieux estimer leur montant.
Logement au sein d’une copropriété : le bailleur doit fournir les résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et le budget prévisionnel.
Logement individuel ou dans un immeuble en monopropriété : le bailleur doit transmettre les factures réglées par ses soins.

3. Dossier de diagnostic technique

a. Le diagnostic de performance énergétique (DPE)

Ce document est indispensable pour la publicité du bien en raison des mentions obligatoire sur celle-ci.
Le diagnostic de performance énergétique n'a qu'une valeur informative. Le locataire ne peut se prévaloir à l'encontre du bailleur des informations contenues.
Ainsi, le propriétaire ne saurait être sanctionné en cas d’erreur dans les mentions (Rép. Ministérielle n°14422 : JOAN Q, 17 mars 2009, p. 2618, cf. annexe n° 4). Cela relève de la responsabilité du professionnel ayant réalisé le DPE. Par conséquent, le locataire ne peut engager la responsabilité du bailleur, il doit orienter son action contre le diagnostiqueur (CA Pau, 2ème ch., 31 janv. 2013, n° 11/04593, Dezellus c/ Jozefowicz : JurisData n° 2013-001493). Pour autant, est-ce que le locataire peut engager la responsabilité du bailleur ? Il peut engager sa responsabilité civile s’il justifie d’un préjudice par suite du défaut d’information. Le bailleur pourrait devoir verser des dommages-intérêts et/ou baisser le loyer.
La nullité du bail pourrait être prononcée par le juge si le locataire démontre qu’il n’aurait pas conclu le bail s’il avait eu connaissance du DPE. Le bailleur serait alors condamné à rembourser les loyers au locataire. Quant au locataire, il serait redevable d’une indemnité d’occupation pour le temps où il aura occupé les lieux. Ces sommes pourront éventuellement se compenser.
Le bailleur tient le diagnostic de performance énergétique à la disposition de tout candidat locataire.
Durée de validité : 10 ans

b. Le constat de risque d’exposition au plomb

La réglementation impose au bailleur d’effectuer le diagnostic uniquement sur les parties privatives des immeubles construits avant le 1er janvier 1949.
Le bailleur peut engager sa responsabilité civile et sa responsabilité pénale au terme de l’article art. L. 1334-7 al. 3 du Code de la santé publique (exemple : intoxication d’un enfant ayant ingéré de la peinture écaillée).
Ainsi, en cas de présence de plomb à un degré supérieur au seuil autorisé, le bailleur a l’obligation d’effectuer les travaux nécessaires pour éliminer le plomb.
Nota : Risques pour la santé des hommes quand la plombémie dépasse 200 μg/l de sang et 100 μg/l de sang pour les femmes et les enfants.
Durée de validité : Illimitée si absence de revêtements contenant du plomb ou présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations inférieures aux seuils. À défaut : 6 ans.

c. L’état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz

Ces diagnostics sont à réaliser et à annexer au bail et lors de ses renouvellements si :
• l’installation intérieure d'électricité a plus de quinze ans ;
• l’installation intérieure de gaz est en fonctionnement et a plus de quinze ans ou dont le dernier certificat de conformité date de plus de quinze ans.
Date d’application :
- Baux signés ou renouvelés à compter du 1er juillet 2017, pour les baux de logements situés dans un immeuble collectif dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1975 ;
- Baux signés ou renouvelés à compter du 1er janvier 2018 pour les baux de tous les autres logements.
L’état de l’installation intérieure d’électricité et l’état de l’installation intérieure de gaz ont une valeur informative.

Le bailleur doit remettre au locataire un logement sans risques pour la sécurité ou la santé des occupants et de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation. Par conséquent, si l’état révèle des anomalies caractérisées dangereuses, le bailleur devra réaliser des travaux pour y remédier.
Par ailleurs, en cas de danger grave et immédiat, le diagnostiqueur peut demander la suspension du contrat du fournisseur d’énergie
Enfin, la loi ne prévoit aucune sanction en cas d’absence d’état joint au bail. Mais, en vertu du droit commun, le locataire pourra rechercher la responsabilité civile ou pénale du bailleur en présence d’installation défectueuse. De même, la responsabilité du professionnel sera susceptible d’être engagée.
Durée de validité : 6 ans

d. L’état des risques et des pollutions (ERP)

Anciennement ERNMT puis ESRIS, l’état des risques et des pollutions concerne tout immeuble.
Dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques, naturels, ou dans des zones de sismicité, l'état des risques naturels miniers et technologiques ainsi que le radon doit être annexé au bail.
En l’absence de ce document, le locataire peut solliciter la résolution du bail ou une diminution de loyer auprès du juge (article L. 125-5 V du code de l’environnement).
Durée de validité : 6 mois

e. Le constat de présence d’amiante

Il est obligatoire pour tous les immeubles bâtis dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.
L’article 3-3-3° de la loi du 6 juillet 1989 prévoit l’obligation de fournir une copie d'un état mentionnant l'absence ou, le cas échéant, la présence de matériaux ou produits de la construction contenant de l'amiante.
A ce jour, nous sommes toujours dans l’attente du décret définissant les modalités d'application de cet article ainsi que la liste des matériaux ou produits concernés.

Il convient de transmettre le constat relatif aux parties privatives du logement et le dossier technique amiante pour les parties communes en cas de location de lot de copropriété.
La responsabilité civile et pénale du bailleur peut être engagée aux termes des obligations prévues au sein du code de la santé publique (articles L 1334-13 et R. 1334-14 à R. 1334-29 du code de la santé publique).
Durée de validité : Illimité sauf en cas de préconisations. Pour ces dernières, il convient d’effectuer une évaluation périodique de l’état de conservation des matériaux dans un délai de trois ans et une mesure d’empoussièrement dans l’air dans un délai de trois mois.

f. Questions communes aux différents diagnostics

La réalisation et les frais de ces diagnostics peuvent-ils être mis à la charge du locataire ? Non, il s’agit d’une obligation à la seule charge du bailleur.
Le bailleur peut-il déduire le coût des diagnostics de ses revenus fonciers dans le cadre de la déclaration réelle ?
Oui (réponse ministérielle Hélier : AN 12-12-2006 p. 12973 n° 106891).
Que faire en cas de refus du bailleur de réaliser le dossier de diagnostic technique ?
Il est nécessaire d’informer le bailleur sur les risques encourus par ce dernier (responsabilité civile et pénale). Si le bailleur maintient sa position, le professionnel de l’immobilier doit refuser de conclure le bail et peut dénoncer son mandat ne pouvant accomplir sa mission. Nous vous invitons à mettre en demeure le bailleur de les réaliser avant de renoncer à votre mandat.
Dans le cadre de son mandat de gestion, le gestionnaire peut solliciter un professionnel afin de faire réaliser le dossier de diagnostic technique si une clause le prévoit.

Concernant les baux commerciaux et professionnels, l’état des risques et des pollutions est obligatoire. Le DPE peut l’être aussi selon les cas. Toutefois, nous vous recommandons fortement de faire établir un diagnostic plomb et amiante, notamment si le bailleur a connaissance de la présence de plomb ou d’amiante dans les parties communes. En effet, à plusieurs reprises, la jurisprudence a mis en cause la responsabilité contractuelle des bailleurs sur le fondement de l’obligation de délivrance.

4. Autres informations

a. La consistance, la destination ainsi que la surface habitable de la chose louée

L’article 6 de la loi Hoguet impose la mention dans le mandat des « conditions de la détermination de la rémunération, ainsi que l’indication de la partie qui en aura la charge. »
La connaissance de la surface habitable est indispensable dès la signature du mandat afin de pouvoir déterminer le montant des honoraires du professionnel de l’immobilier calculés sur cette base.
Depuis le 28 mars 2009, l'article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le contrat de location doit préciser la surface habitable de la chose louée.
La surface habitable est définie par l’article R. 111-2 du code de la construction et de l’habitation. Il s’agit de la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures.
Sont exclus : la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l'article R*. 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

En cas d’absence de la mention relative à la surface habitable, le locataire peut, dans un délai d'un mois à compter de la prise d'effet du contrat de location, mettre en demeure le bailleur de porter ces informations au bail. A défaut de réponse du bailleur dans ce délai ou en cas de refus, le locataire peut saisir la juridiction compétente afin d'obtenir, le cas échéant, la diminution du loyer dans le délai de trois mois à compter de la mise en demeure.
En cas d’erreur d’au moins un vingtième de la surface mentionnée dans le bail, l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit une procédure pour la diminution de loyer. Le juge pourra condamner le bailleur à diminuer le loyer à hauteur de la différence et ce, même si le prix du loyer ne dépend pas seulement de la surface habitable mais aussi des autres caractéristiques du logement telles que son équipement, sa situation, son environnement.
Le locataire devra adresser au bailleur une demande de réduction du loyer par courrier recommandé avec accusé de réception ou tout autre procédé permettant de garantir la date de sa demande (remise en main propre contre récépissé ou acte d’huissier).
Le bailleur a deux mois pour donner son accord. A défaut, le locataire peut saisir le juge dans un délai de quatre mois à compter de sa demande.

La date de prise d’effet de la diminution de loyer diffère selon :
- Si la demande est formée dans les 6 mois à compter de la date de prise d’effet du bail, la diminution de loyer prendra rétroactivement effet à compter de la date de signature du bail. Selon la doctrine, il s’agit en réalité de la date de prise d’effet du bail puisque c’est à compter de cette date que le locataire est redevable de loyer (V. Canu, La loi Alur favorise-t-elle l'accès au logement ? : Administrer juin 2014, p. 11). Le bailleur devra restituer la part des loyers trop perçue.
- Si la demande est formée plus de 6 mois à compter de la date de prise d’effet du bail, la diminution de loyer prendra effet à compter de la date de la demande.
Les effets de l'erreur commise ne jouent que dans un seul sens : au profit du locataire. Ainsi, si la surface habitable est en réalité plus grande que celle mentionnée dans le bail, le bailleur ne pourra pas solliciter une augmentation de loyer.

De plus, pour renseigner les informations relatives à la consistance et à la destination du logement, il est nécessaire d’avoir en sa possession le titre de propriété pour vérifier les éléments transmis par les propriétaires et visiter le logement pour connaître la consistance si des travaux ont été réalisés depuis la mutation du bien (exemple : sur titre de propriété présence de deux chambres, les propriétaires les ont réunies en une seule grande chambre).

Jurisprudences avant application de la loi Alur :

o Par un arrêt du 27 novembre 2017, la Cour d’appel de Bordeaux a reconnu la négligence fautive du bailleur et non le dol sur le montant du loyer imposé en raison d’une erreur de surface. Dans le cas d’espèce, l’attitude du bailleur caractérise une négligence fautive car la lecture attentive du rapport de performance énergétique aurait dû l'amener à s'interroger sur une différence de plus de 18 mètres carrés entre la superficie mentionnée dans le contrat de bail (106 mètres carrés) et celle figurant dans ce diagnostic (87,94 mètres carrés) et opérer une vérification sur le bien donné en location (CA Bordeaux, 1ère Civ., 27 Novembre 2017, n° 16/04412 ).

o L'agent immobilier, mandataire des bailleurs, engage quant à lui sa responsabilité délictuelle envers le locataire. Ayant payé le loyer pendant 11 mois, son préjudice est de 1 109 euros (340 x 11 x 29,66 %), somme à laquelle sont condamnés in solidum les bailleurs et l'agent immobilier. Le montant des honoraires de l'agent immobilier étant calculé en fonction du montant du loyer, il est fait droit à la demande en paiement à l'encontre de l'agent immobilier, qui doit restituer 29,66 pour-cent de ses honoraires, soit 67 euros.
L'agent immobilier, chargé d'un mandat général de gestion immobilière de l'appartement, ne conteste pas avoir commis l'erreur sur la surface habitable dans la fiche descriptive du bien et dans le bail. Sa responsabilité est engagée envers les bailleurs en application de l'article 1992 du Code civil et elle doit être condamnée à garantir les bailleurs du paiement de l'ensemble des condamnations prononcées à leur encontre (CA Rennes, 5ème chambre, 23 Avril 2014, n° 13/03031).

La jurisprudence a eu l’occasion de condamner pénalement des agents immobiliers pour publicité mensongère accompagné du versement d’amendes et de la publication du jugement dans des quotidiens (Cass., chambre criminelle, 7 mars 2006 n° 05-86096, cf. annexe n° 8).

b. L’obligation d’information sur les modalités de réception des services de télévision dans l’immeuble

Précédemment à la loi Alur du 24 mars 2014, l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 obligeait le bailleur à annexer au bail une information sur la possibilité ou non de recevoir les services de télévision dans l'immeuble par voie hertzienne et si l’installation interne de l’immeuble permet ou non l'accès aux services nationaux en clair de télévision par voie hertzienne terrestre en mode numérique (TNT) ou s'il faut s'adresser au distributeur de services pour bénéficier du « service antenne » numérique.
Désormais, l’article 3-5° de la loi du 6 juillet 1989 impose seulement au bailleur d’énumérer les équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication (TIC).
L’Organisation de coopération et de développement économiques (OCDE) énonce que les TIC se composent de trois éléments : matériel informatique (ordinateurs et accessoires), équipement de communication et logiciel permettant la communication et l’échange d’information.

L’installation d’une ligne téléphonique : Il n’existe aucune obligation à la charge du bailleur de fournir le branchement au réseau de téléphonie pas même dans le décret relatif à la décence du logement du 30 janvier 2002. Toutefois, le bailleur ne pourra pas s’opposer à l’installation de la ligne par le locataire quand il l’en informera (article L. 35-1 du code des postes et des communications électronique).

Suite au décret n° 2016-1182 du 30 août 2016 modifiant les articles R. 111-1 et R. 111-14 du code de la construction et de l'habitation, les constructions neuves d’habitation dont le permis de construire a été délivré à compter du 1er octobre 2016 doivent être pourvus de ligne téléphonique pour la desserte de chacun des logements.
« Tous les bâtiments d'habitation doivent être pourvus des lignes téléphoniques nécessaires à la desserte de chacun des logements, à l'exception des bâtiments situés en “zone fibrée”, au sens de l'article L. 33-11 du code des postes et des communications électroniques, et sous réserve qu'ils soient pourvus de lignes de communications électroniques à très haut débit en fibre optique desservant chacun des logements. »

c. L’obligation d’information sur les zones aéroportuaires

Lorsque le bien est situé dans une zone de bruit définie par un plan d'exposition au bruit, le bail doit comporter une clause claire et lisible précisant la zone de bruit où il se trouve (art. L. 147-5 du code de l’urbanisme).
Pour déterminer la zone dans laquelle se situe le logement, il convient de se référer au plan d’exposition au bruit. Il s’agit d’un document d’urbanisme fixant les conditions d’utilisation des sols exposés aux nuisances dues au bruit des aéronefs. L’importance de l’exposition est indiquée par les lettres A, B, C, ou D.
Zone A : Exposition au bruit très forte Zone B : Exposition au bruit forte Zone C : Exposition au bruit modérée Zone D : Exposition au bruit faible
Aux termes de l'article L. 112-11 du code de l’urbanisme, « le contrat de location d'immeuble à usage d'habitation ayant pour objet un bien immobilier situé dans l'une des zones de bruit définies par un plan d'exposition au bruit comporte une clause claire et lisible précisant la zone de bruit où se trouve localisé ce bien ». Cette obligation n’est nullement évoquée dans la loi du 6 juillet 1989.

E. Le montant du loyer et des charges

1. Le loyer

a. Mise en place à titre expérimental d’un dispositif d’encadrement local des loyers prévu à l’article 140 de la loi ELAN

Pour mémoire, l’encadrement des loyers issu de la loi ALUR du 24 mars 2014 n’a été mis en oeuvre que dans les communes de Paris et de Lille. Au motif que les arrêtés préfectoraux ne concernaient que les villes de Lille et Paris sans que cette mesure ne soit étendue aux agglomérations lilloise et parisienne, les arrêtés d’application de ce dispositif ont respectivement été annulés par les Tribunaux administratifs de Lille, par jugement en date du 17 octobre 2017, et de Paris, par jugement en date du 28 novembre 2017 lequel a été confirmé par la Cour Administrative d’Appel de Paris en date du 26 juin 2018.

La fixation du loyer des logements mis en location est libre. La loi ELAN supprime la mention obligatoire dans le bail relative au loyer de référence et au loyer de référence majoré.
La loi ELAN supprime donc les dispositions relatives à l’encadrement des loyers issu de la loi ALUR du 24 mars 2014 tout en définissant un nouveau dispositif d’encadrement local des loyers à titre expérimental et à l’initiative des communes sans le codifier pour le moment.
Le plafonnement national des loyers de relocation et des loyers des baux renouvelés prévu par l’article 18 de la loi du 6 juillet 1989 s’applique toujours dans les zones tendues.

Même si l’encadrement des loyers est supprimé de la loi du 6 juillet 1989, il n’en reste pas moins que l’article 140 de la loi ELAN prévoit qu’à titre expérimental et pour une durée de 5 ans à compter de la publication de la loi, l’encadrement des loyers peut être demandé sous certaines conditions.
Sont concernées, les zones mentionnées à l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989 soit, les zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d'acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d'emménagements annuels dans le parc locatif social.

La demande d'application du dispositif devra être présentée par l'EPCI compétent en matière d'habitat, la commune de Paris, la Métropole de Lyon, la métropole d'Aix-Marseille-Provence et les établissements publics territoriaux de la Métropole du Grand Paris. La demande doit préciser le territoire concerné, le dispositif ne s'appliquant plus sur la totalité de la zone comme cela était précédemment le cas.
Par délibération du 11 décembre 2018, la commune de Paris a manifesté sa volonté de remettre l’encadrement des loyers en place.
Sur proposition du demandeur transmise dans un délai de deux ans à compter de la publication de la loi, un décret détermine le périmètre du territoire de la collectivité demandeuse sur lequel s’applique le dispositif, lorsque les conditions suivantes sont réunies :
- un écart important entre le niveau de loyer moyen constaté dans le parc privé et celui du parc social ;
- un niveau de loyer médian élevé ;
- un faible taux de logements « commencés ». Selon nous, il s’agit d’un faible taux de logements en cours de construction, rapporté aux logements existants sur les cinq dernières années ;
- des perspectives limitées de production pluriannuelle de logements inscrites dans le programme local de l'habitat et de faibles perspectives d'évolution de celles-ci.
Le Représentant de l’Etat dans le département fixe, chaque année, par arrêté :
- Un loyer de référence,
- Un loyer de référence majoré,
- Un loyer de référence minoré,
Le tout exprimé par un prix au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logement et par secteur géographique.
Sont exclus de ce dispositif :
- Les logements appartenant ou gérés par des organismes HLM et faisant l’objet d’une convention mentionnée à l’article L. 351-1 du code de la construction et de l’habitation.
- Les logements appartenant ou gérés par des sociétés d’économies mixte agréées par le ministre chargé du logement en vue d'exercer une activité de construction et de gestion de logements sociaux et faisant l’objet d’une convention mentionnée à l’article L. 351-1 du code de la construction et de l’habitation.

Les catégories de logements et les secteurs géographiques sont déterminés en fonction de la structuration du marché locatif constatée par l'observatoire local des loyers.
Chaque loyer de référence est égal au loyer médian calculé à partir des niveaux de loyers constatés par l'observatoire local des loyers selon les catégories de logements et les secteurs géographiques.

Chaque loyer de référence majoré et chaque loyer de référence minoré sont fixés, respectivement, par majoration et par minoration du loyer de référence.
Les compétences attribuées au représentant de l'État dans le département par ce dispositif sont exercées dans la région d'Île-de-France par le représentant de l'État dans la région.
Le loyer de référence majoré est égal à un montant supérieur de 20 % au loyer de référence.
Le loyer de référence minoré est égal au loyer de référence diminué de 30 %.
Pour les logements meublés occupés à titre de résidence principale ou en vertu d’un bail mobilité, le loyer de référence, le loyer de référence majoré et le loyer de référence minoré sont déterminés par l’application d’une majoration unitaire par m² aux loyers de référence définis pour les logements nus pour tenir compte du caractère meublé du logement.
Cette majoration est déterminée à partir des écarts constatés entre les loyers des logements loués nus et les loyers des logements loués meublés observés par l’observatoire des loyers.

Le plafonnement national des loyers de relocation et des loyers des baux renouvelés dans les zones tendues prévu par l’article 18 de la loi du 6 juillet 1989 reste en vigueur.
Chaque loyer de référence majoré et chaque loyer de référence minoré sont fixés, respectivement, par majoration et par minoration du loyer de référence.
Les compétences attribuées au représentant de l'État dans le département par ce dispositif sont exercées dans la région d'Île-de-France par le représentant de l'État dans la région.
Le loyer de référence majoré est égal à un montant supérieur de 20 % au loyer de référence.
Le loyer de référence minoré est égal au loyer de référence diminué de 30 %.
Pour les logements meublés occupés à titre de résidence principale ou en vertu d’un bail mobilité, le loyer de référence, le loyer de référence majoré et le loyer de référence minoré sont déterminés par l’application d’une majoration unitaire par m² aux loyers de référence définis pour les logements nus pour tenir compte du caractère meublé du logement.
Cette majoration est déterminée à partir des écarts constatés entre les loyers des logements loués nus et les loyers des logements loués meublés observés par l’observatoire des loyers.

Dans les zones où s'applique l’encadrement des loyers, le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré.
Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature de ce contrat.

Un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.
Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant sont mentionnés au contrat de bail.
Pour les baux meublés, le complément de loyer tient compte des équipements et services associés aux logements étant précisé que ne sont pas concernés les logements meublés situés dans une résidence avec services (résidence de tourisme classées destinées à l’hébergement de touristes et lorsqu’elles sont louées par un contrat d’une durée d’au moins neuf ans à un exploitant unique qui a souscrit un engagement de promotion touristique à l’étranger dans les conditions fixées par un décret en Conseil d’Etat ou résidence au sein desquelles trois des prestations suivantes sont fournies : petit déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison et la réception même non personnalisée de la clientèle).
Lorsqu'un complément de loyer est appliqué, le loyer s'entend comme la somme du loyer de base et de ce complément.
Un complément de loyer ne peut être appliqué à un loyer de base inférieur au loyer de référence majoré.
Le locataire qui souhaite contester le complément de loyer dispose d'un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation prévue à l'article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, sauf lorsqu'il s'agit d'un bail mobilité soumis au titre Ier ter de la même loi.
En cas de contestation, il appartient au bailleur de démontrer que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.
En cas de conciliation, le montant du loyer, tenant compte de l'éventuel complément de loyer, est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission départementale de conciliation.
En l'absence de conciliation, le locataire dispose d'un délai de trois mois à compter de la réception de l'avis de la commission départementale de conciliation pour saisir le juge d'une demande en annulation ou en diminution du complément de loyer. La fin de non-recevoir tirée de l'absence de saisine préalable de la commission départementale de conciliation peut être soulevée d'office par le juge.

Dans les deux cas, le loyer résultant du document de conciliation ou de la décision de justice s'applique à compter de la prise d'effet du bail.

Le contrat de location précise le loyer de référence et le loyer de référence majoré, correspondant à la catégorie de logements.
En cas d'absence dans le contrat de location de cette mention, le locataire peut, dans un délai d'un mois à compter de la prise d'effet du contrat de location, mettre en demeure le bailleur de porter cette information au bail.
À défaut de réponse du bailleur dans le délai d'un mois ou en cas de refus de ce dernier, le locataire peut saisir, dans le délai de trois mois à compter de la mise en demeure, la juridiction compétente afin d'obtenir, le cas échéant, la diminution du loyer.

La loi ELAN prévoit de sanctionner le bailleur qui ne respecterait pas l’encadrement des loyers.
Ainsi, lorsque le préfet constate qu'un contrat de bail contient un loyer de base supérieur au loyer de référence majoré, il peut mettre le bailleur en demeure dans un délai de 2 mois de :
- mettre le contrat en conformité ;
- procéder à la restitution des loyers trop-perçus.
Le bailleur peut présenter ses observations dans un délai d'un mois. Il est informé des sanctions encourues.
Si la mise en demeure reste infructueuse, le préfet peut prononcer, après que le bailleur ait été mis à même de présenter ses observations, à son encontre une amende dont le montant ne peut excéder 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale.
Le prononcé de l'amende ne fait pas obstacle à ce que le locataire engage une action en diminution du loyer.

b. L’encadrement national des loyers fixé par décret

Dans ces mêmes zones tendues, l’évolution des loyers est encadrée par un décret fixant le montant d’évolution maximum des loyers lors d’une nouvelle location et du renouvellement du bail.
Pour ce faire, il convient de se référer au dernier décret publié n° 2018-549 du 28 juin 2018.

•  Les logements vacants

Il s’agit des logements inoccupés proposés à la location.
Sont exclus :
- Les logements faisant l'objet d'une première location
- Les logements inoccupés par un locataire depuis plus de dix-huit mois.
Dans ces deux cas, le bailleur n’est pas tenu de respecter ce décret. Ainsi, le loyer est librement déterminé hormis cas d’application d’un arrêté préfectoral d’encadrement.
Le principe : application du dernier loyer appliqué au précédent locataire. Toutefois, il est possible de procéder à sa révision si aucune n’a été réalisée au cours des douze derniers mois avant la conclusion du bail par application de la variation de l’indice de référence. La date de référence à prendre en compte pour cette révision est celle du dernier indice publié à la date de signature du nouveau contrat de location.
Les exceptions :
- Lorsque le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du contrat de location initial avec le précédent locataire ou, au cas où le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement, des travaux d'amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence définies en application des premier et deuxième alinéas de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, portant sur les parties privatives ou sur les parties communes pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, la hausse du loyer annuel ne peut excéder 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises
- Lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire est manifestement sous-évalué, la hausse du nouveau loyer ne peut excéder la moitié de la différence entre le montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au précédent locataire, révisé dans les limites prévues à l'article 3.
Le loyer relatif à un logement qui a fait l'objet depuis moins de six mois de travaux d'amélioration d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer peut être librement réévalué.

• Le renouvellement du bail

Si le loyer est manifestement sous-évalué, la hausse de loyer convenue entre les parties ou fixée judiciairement ne peut excéder la plus élevée des deux limites suivantes :
- La moitié de la différence entre le montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le loyer appliqué avant le renouvellement du contrat de location, révisé dans les limites prévues au I de l'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée ;
- Une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises, si le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du contrat de location initial ou, lorsque le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement, des travaux d'amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence portant sur les parties privatives ou sur les parties communes pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer.

La notion de travaux d’amélioration ne fait pas l’objet d’une définition légale. Une appréciation au cas par cas est nécessaire. Selon une réponse ministérielle (Rép. Min. n° 514174 : JO AN du 16.12.91), sont des travaux d’amélioration les travaux apportant :
- un équipement nouveau, un service ou une qualité supérieure au niveau des prestations existantes ;
- ou apportant une qualité permettant de diminuer de façon certaine les dépenses d’entretien ou d’exploitation ;
- ou apportant une plus grande sécurité pour les biens comme pour les personnes.
Par exemple, ont été considérés comme des travaux d’amélioration : des travaux de carrelage, d’aménagements de coffrage, d’éléments dans la salle de bain (CA Paris du 29 septembre 1992) ou l’installation d’un digicode permettant d’améliorer la sécurité de l’immeuble (CA Paris du 16 septembre 1994).
En revanche, ne sont pas des travaux d’amélioration :
- des travaux de ravalement des murs mitoyens, le ravalement et l’imperméabilisation des pignons et la modification des espaces verts (CA Paris du 8 novembre 1993) ;
- la réfection de la toiture et le changement des tapis d’escalier (CA Paris du 13 février 1996) ;
- des travaux de peinture, reprise des pierres, du dallage dans l’entrée de l’immeuble, réfection de l’électricité (CA Paris du 16 septembre 1994).

c. En présence d’une clause travaux

La réalisation et la prise en charge de travaux par une des parties peut avoir un impact sur le montant du loyer.
En cas de prise en charge par le locataire en application d’une clause travaux, une réduction temporaire de loyer peut être accordée. Dans cette situation, le locataire s’engage à réaliser ou à faire réaliser des travaux déterminés hors travaux relatifs à la décence du logement (art. 6-a de la loi du 6 juillet 1989).
En cas de prise en charge par le bailleur de travaux d’amélioration, le contrat de location ou un avenant fixe la majoration du loyer (art. 17-1 de la loi du 6 juillet 1989).

d. Le cas des travaux d’économie d’énergie

La loi Molle n° 2009-323 du 25 mars 2009 a mis en place une participation à la charge du locataire pour le partage des économies de charge lorsque le bailleur réalise des travaux d'économie d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre dans les parties privatives du logement ou dans les parties communes de l'immeuble.
Cette contribution se justifie par l’économie de charges locatives dont profitera le locataire en raison de l’amélioration des performances énergétiques.

Cela sous-entend que bailleur et locataire s’accordent sur les travaux, leur réalisation, les bénéfices de ces améliorations et le montant de la contribution.
A l'issue des travaux, le bailleur doit porter sur la quittance de loyer destinée au locataire :
- une ligne supplémentaire intitulée « Contribution au partage d'économie de charges » ;
- la mention des dates de mise en place et du terme de cette ligne supplémentaire ;
- la date à laquelle les travaux ont été achevés.
Pour la liste des travaux et les modalités de calcul de la contribution (calcul basé sur une estimation des économies d’énergie réalisées ou forfaitaire), il convient de se référer au décret n° 2009-1439 du 23 novembre 2009.

2. Les charges

a. Par provisions sur charges

Applicable pour les logements nus et meublés selon les règles prévues à l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 (même régime que pour les locations nues). Les charges doivent être justifiées car elles sont la contrepartie d'un service rendu au locataire. Leur fixation doit reposer sur une base réelle.
L’agent immobilier qui sous-estime le montant des charges pour rendre la location qu’il propose plus attractive engage sa responsabilité quasi délictuelle à l’égard du locataire. En l’espèce, les charges réelles étaient deux fois supérieures à la provision annoncée (CA Toulouse, 3e ch., 13.12.2018, n° 18/02495).
Pour légitimer le montant de la provision, le bailleur doit pouvoir fournir les résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et le budget provisionnel en cas de logement dans une copropriété. Faute pour le bailleur de tenir à la disposition du locataire les pièces justificatives des charges dont le paiement est réclamé, le locataire ne peut pas être condamné au paiement de ces charges (Cass. 3ème civ. 30-6-2004 : Bull. civ. III n° 135 ; Cass. 3ème civ. 01-04-2009 n° 08-14854 : RJDA 7/09 n° 607 ; Cass. 3ème civ. 08-12-2010 n° 09-71124 : RJDA 4/11 n° 294).
Le bailleur doit réaliser annuellement une régularisation des charges. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs au locataire.
Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires dans des conditions normales. Les locataires doivent accéder facilement aux documents et dans des délais raisonnables. Tel n'est pas le cas lorsqu'ils doivent se rendre au Havre, ville du siège social du bailleur, alors que les locaux loués sont à Paris et qu'il y a la possibilité matérielle de laisser accès à ces documents dans l'immeuble (CA Paris 27-10-2009 n° 08/14067 : AJDI 2010 p. 141).
Le bailleur doit transmettre le décompte des charges par voie dématérialisée ou par voie postale dès que le locataire en fait la demande.
Le bailleur bénéficie d’un délai de prescription de trois ans pour réclamer les charges qui lui sont dues. Ce délai est le même pour le locataire qui agit en répétition de l’indu en cas de trop perçu par le bailleur.
En l'absence de régularisation des charges par le bailleur, le délai de prescription ne court pas (Cass. 3ème civ. 09-11-2017 n° 16-22445 FS-PBRI BPIM 6/17 Inf. 441).
Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande.

Les charges récupérables sont fixées par le décret n° 87-713 du 26 août 1987. Ce texte n’a pas à être obligatoirement annexé au bail.

b. Par forfait de charges

Il est possible d’y recourir pour les logements nus uniquement quand il s’agit d’une colocation et pour tous les meublés.
Le montant et la périodicité du forfait sont fixés par les parties. Il ne peut y avoir de complément ou de régularisation, il s’agit d’une somme fixe. Toutefois, il est possible de réviser le montant du forfait selon les mêmes règles que la révision du loyer.
Le montant du forfait de charges est fixé en fonction des montants exigibles par le bailleur en application du même article 23 de la loi du 6 juillet 1989.
Si le forfait est surévalué, la responsabilité du bailleur pourrait être engagée. Le bailleur ne peut pas pratiquer un gonflement des charges notamment pour augmenter le loyer de manière indirecte.

c. Charges au réel

Dans cette situation, il appartient au bailleur de présenter un justificatif en amont pour obtenir le paiement des charges récupérables.

Cette méthode est retenue en présence de maison individuelle avec fourniture d’énergie et prestation de service souscrit par le locataire (hors taxe d’ordures ménagères figurant sur la taxe foncière du propriétaire).

F. Les moyens de garantir les obligations du locataire

Aucun texte ne prévoit de critères minima de solvabilité. Les bailleurs et leurs mandataires sont libres de les déterminer. Bien souvent, il est demandé un salaire trois fois supérieur au loyer. Cette pratique n’est pas sans rappeler le taux d’endettement maximal de 33% largement pratiqué dans le cadre des prêts.
La solvabilité du locataire peut évoluer en cours de bail en raison d’une perte d’emploi, d’une séparation ou autre. Afin de parer à toute éventualité, il peut être sage de prévoir d’autres garanties par la mise en place d’un cautionnement, d’une assurance loyers impayés ou du Visale à la conclusion du bail.

A manqué à l'obligation de prudence à l'égard du propriétaire, son mandant, l'agent immobilier qui lui a proposé un locataire, alors qu'il disposait d'éléments de nature à faire naître un doute sur la fiabilité de celui-ci (Cass. 1ère civ., 12 juill. 2007, n° 06-15243, F-D, Sté Cabinet Durand c/ Jauffret : Juris-Data n° 2007-040161,).

1. La caution

a. Le cautionnement

Le bailleur est libre de choisir ou de refuser une caution (Rép. min., 20 déc. 1999 : JOAN p. 7306, n° 36175). Cependant, il ne peut pas refuser une caution du seul fait qu’elle ne réside pas sur le territoire métropolitain ou n’est pas de nationalité française (Loi n° 2006-872, 13 juill. 2006 : JO 16 juill. 2006, p. 10662) ainsi que sur la base de tout autre critère discriminatoire.
La faculté pour le bailleur de solliciter une caution est encadrée par la loi du 6 juillet 1989 notamment suite à la loi du n° 2009-1437 du 24 novembre 2009 selon la nature du bailleur.
• En l’absence d'assurance garantissant les obligations locatives du locataire, il peut exiger un cautionnement ;
• En présence d’une assurance, ce cautionnement "ne peut pas être demandé" sauf en cas de location à un étudiant ou à un apprenti. En cas de cautionnement contrevenant à cette interdiction d’ordre public, ce dernier serait nul.
- Bailleur personne morale autre que société civile « familiale » :
Une personne morale n’est pas une société civile familiale si elle n’est pas constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus.
Il ne peut être demandé de cautionnement sauf dans deux cas :
• lorsque ce cautionnement est fourni par l'un des organismes figurant sur une liste qui sera fixée par décret ;
• lorsque le logement est loué à un étudiant qui ne bénéficie pas d'une bourse de l'enseignement supérieur.
La liste des organismes habilités à fournir un cautionnement, en application de l'article 22-1 précité, alinéa 3, est présentée par le décret n° 2009-1659 du 28 décembre 2009 (JO 30 déc. 2009) :
- les fonds de solidarité pour le logement prévus à l'article 6 de la loi du 31 mai 1990 susvisée et les fonds locaux prévus à l'article 7 de la même loi ;
- les organismes collecteurs de la participation des employeurs à l'effort de construction prévue à l'article L. 313-1 du code de la construction et de l'habitation agréés ;
- les associations auxquelles un fonds de solidarité pour le logement ou un fonds local accorde sa garantie en application des dispositions de l'article 6 de la loi du 31 mai 1990 susvisée ;
- tous les organismes ou associations qui apportent, à titre gratuit, leur caution à un candidat à la location afin de favoriser son accès au logement.
Nota : Le présent décret s'applique à Mayotte.

b. Les modalités du cautionnement

La loi ELAN modifie l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 en ce qu’elle supprime l’obligation faite par la personne physique qui se porte caution de reproduire de façon manuscrite les mentions obligatoires. Lesdites mentions doivent être reproduites mais peuvent l’être de façon dactylographiée de telle sorte que l’engagement de caution électronique devient possible.
Pour les baux signés, renouvelés ou reconduits à compter du 25 novembre 2018.
- Bailleur personne morale autre que société civile « familiale » :
Une personne morale n’est pas une société civile familiale si elle n’est pas constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus.
Il ne peut être demandé de cautionnement sauf dans deux cas :
• lorsque ce cautionnement est fourni par l'un des organismes figurant sur une liste qui sera fixée par décret ;
• lorsque le logement est loué à un étudiant qui ne bénéficie pas d'une bourse de l'enseignement supérieur.
La liste des organismes habilités à fournir un cautionnement, en application de l'article 22-1 précité, alinéa 3, est présentée par le décret n° 2009-1659 du 28 décembre 2009 (JO 30 déc. 2009) :
- les fonds de solidarité pour le logement prévus à l'article 6 de la loi du 31 mai 1990 susvisée et les fonds locaux prévus à l'article 7 de la même loi ;
- les organismes collecteurs de la participation des employeurs à l'effort de construction prévue à l'article L. 313-1 du code de la construction et de l'habitation agréés ;
- les associations auxquelles un fonds de solidarité pour le logement ou un fonds local accorde sa garantie en application des dispositions de l'article 6 de la loi du 31 mai 1990 susvisée ;
- tous les organismes ou associations qui apportent, à titre gratuit, leur caution à un candidat à la location afin de favoriser son accès au logement.
Nota : Le présent décret s'applique à Mayotte.

b. Les modalités du cautionnement

L’agent immobilier et le gestionnaire doivent s’assurer de la capacité de la personne amenée à signer l’acte de cautionnement.
Avant la loi ELAN, l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 prescrivait le respect de diverses formalités « à peine de nullité du cautionnement » : mentions manuscrites émanant de la caution et remise à la telles qu'elles figurent au contrat de bail ;
- elle devait également reproduire le texte de l'alinéa 2 de l'article 22-1 sauf pour les personnes morales. Lorsqu’il s’agit d’une caution à durée indéterminée, la caution a la possibilité de résilier unilatéralement son acte de cautionnement pour chaque période. Toutefois, la jurisprudence a imposé dans le cadre d’une caution à durée déterminée la retranscription de la mention de l’al.2 dans l’acte de cautionnement (Cass. 3ème Civ. 27 sept. 2006).
- elle devait enfin exprimer par une mention spéciale « de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte ».
Ces conditions étaient exigées sous peine de nullité de l’acte de cautionnement.
En cas de divergence entre les mentions dactylographiées et la mention manuscrite, les juges faisait prévaloir l'engagement porté dans la mention manuscrite (CA Paris, 16ème ch. A, 9 févr. 2005 : AJDI 2005, p. 468).
S’agissant des époux communs en biens, le cautionnement donné par un seul engage que ses biens propres et ses revenus (art. 1415 du code civil). Il est nécessaire d’obtenir le consentement des deux époux si l’on veut les engager sur leurs biens communs.
Par une décision en date du 2 juin 2016, la cour d’appel de Rouen a admis l’engagement des biens communs d’époux bien que l’acte de cautionnement ne contienne que les mentions manuscrites de l’un d’eux et soit signé des deux. Toutefois, il y a lieu de considérer qu'en signant l'acte, l'époux a consenti au cautionnement au sens de l'article 1415 du Code civil, de sorte que les biens communs des époux sont engagés, à l'exclusion des biens propres de l'époux (CA Rouen, Chambre de la proximité, 2 Juin 2016, n° 15/00388 - cf. annexe n° 11).
En pratique, il convient soit de rédiger deux actes de cautionnement (un pour chaque époux) ou un seul acte de cautionnement contenant le consentement distinct de chaque époux caution d'un exemplaire du contrat de bail (art. 22-1 loi du 6 juillet 198).
Il imposait tout d'abord à la caution de porter sur l'acte de cautionnement diverses mentions manuscrites destinées à attirer son attention sur la portée exacte de ses engagements : Pour les personnes illettrées, aveugles, étrangères, la validité de leur consentement est le souci premier pour assurer l’existence de l’acte. Il ne s’agit pas seulement de la signature ou des mentions manuscrites mais aussi de la compréhension de l’engagement.
Lorsqu’une personne n’est pas dans la capacité de signer, la loi impose l’intervention d’un second notaire ou la présence de deux témoins. Il y a ainsi lecture de l’acte et explication en présence de ces personnes afin de constater son accord.
Si la personne ne sait ni lire ni écrire et ne peut pas communiquer avec le notaire, il convient de solliciter un interprète.
L’acte authentique est le seul moyen de garantir la validité du cautionnement.
Nous vous précisons qu’en cas de cautionnement par acte authentique, la cour de cassation a précisé qu’il n'y avait pas de mention manuscrite à faire figurer dans le cautionnement d'un bail d'habitation conclu par acte authentique (Cass. 3ème civ., 9 juill. 2008 : JCP G 2008, II, 2008, 10 174, note V. Perruchot-Triboulet ; F. Hébert, chron. : JCP N 2008, n° 39, 1293).
Cette position de la cour de cassation facilite ainsi le cas des personnes handicapées, illettrées ou étrangères ne pouvant pas écrire et signer l’acte de cautionnement. En effet, les textes sont silencieux pour de tels cas.
En cas de cautionnement donné par une personne morale, cet acte doit entrer dans son objet social. Aux termes de l’article 1145 du code civil : « Toute personne physique peut contracter sauf en cas d'incapacité prévue par la loi. La capacité des personnes morales est limitée aux actes utiles à la réalisation de leur objet tel que défini par leurs statuts et aux actes qui leur sont accessoires, dans le respect des règles applicables à chacune d'entre elles ». Ainsi, il est nécessaire d’avoir les statuts de la personne morale pour pouvoir s’assurer de cette capacité et de l’identité de la personne pouvant réaliser les actes en son nom.
Depuis le 29 janvier 2017, les mentions manuscrites n’étaient plus exigées pour les personnes morales se portant caution.
Contrairement à la pratique, la caution n’a pas à signer le bail et ses annexes car elle n’est pas partie à cet acte. L’article 22-1 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989 exige seulement la remise à la caution d'un exemplaire du contrat de bail. Pour apporter la preuve de cette remise, la caution reconnaît l’avoir reçu par une mention expresse dans l'acte de cautionnement (voir nos modèles disponibles en ligne sur votre espace adhérent).
Nous soulignons l’importance de prévoir un cautionnement à durée déterminée. En effet, en cas de durée indéterminée, la caution a la faculté de mettre fin à son acte unilatéralement.
Est à durée indéterminée le cautionnement qui calque sa durée sur celle du bail initial et de son renouvellement éventuel, le nombre de renouvellements possibles n'étant pas précisé. En conséquence l'acte de cautionnement est soumis aux prescriptions de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 (CA Versailles, 1ère ch. B, 6 nov. 1998 : Loyers et copr. 2000, comm. n° 59, obs. B. Vial-Pédroletti). Dans cette situation, la résiliation prendra effet au terme du contrat de location en cours qu’il s’agisse du contrat initial, du contrat reconduit ou renouvelé.

En cas de vente du bien immobilier donné à bail, le cautionnement est transmis de plein droit au nouveau propriétaire en tant qu'accessoire de la créance de loyers cédée (Cass. Ass. plén., 6 déc. 2004 : JurisData n° 2004-026032).

c. Colocation et caution

L’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 définit la colocation comme étant une « location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur ». Elle se différencie de la location à des personnes mariées ou pacsées.
Lorsqu’un contrat de location est conclu avec plusieurs locataires solidaires pour un même logement, la solidarité du locataire sortant et l’engagement de son garant, prend fin au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé.
En cas de nouveau colocataire entrant avec l’accord exprès du bailleur, la solidarité du locataire sortant et de sa caution s’éteint à l’entrée de ce nouvel arrivant et au plus tard 6 mois après la date d’effet de son congé.
L’acte de cautionnement des obligations d’un ou de plusieurs colocataires résultant de la conclusion d’un bail de colocation identifie nécessairement, sous peine de nullité, le colocataire pour lequel le congé met fin à l’engagement de la caution.
Une même personne peut s’engager pour chacun des colocataires par la rédaction de deux actes de cautionnement avec sur chacun l’indication du nom d’un colocataire concernant le congé.

2. La caution bancaire

a. La garantie autonome

La loi du 6 juillet 1989 autorise la mise en place d’une garantie autonome. Le garant s’oblige, en considération d'une obligation souscrite par un tiers, à verser une somme soit à première demande, soit suivant des modalités convenues. Toutefois, la garantie autonome ne peut être souscrite qu'en lieu et place du dépôt de garantie prévu à l'article 22 de ladite loi et que dans la limite du montant de celui-ci soit un mois en location vide et deux mois en location meublée.

b. Le cautionnement bancaire

L’engagement de caution pris par une banque est un engagement similaire à celui d’une personne physique. La banque se porte caution du locataire au bénéfice du bailleur (CA Paris, 13 oct. 1995 : D. 1996, somm. p. 376, obs.CRDP Nancy 2 ; Loyers et copr. 1996, comm. n° 60 ; Rev. Loyers 1996, p. 197. - CA Paris, 6e ch. B, 18 févr.1999 : Loyers et copr. 1999, comm. n° 149).

c. Le gage-espèces

Le bailleur ne peut pas exiger du locataire de bloquer une somme d’argent sur un compte bancaire à son profit en sus du dépôt de garantie. Cette pratique a été jugée illicite comme le précise l’arrêt ci-dessous :
« Le dépôt de garantie prévu par l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 et destiné à garantir l'exécution des obligations locatives du preneur constitue un gage avec dépossession portant sur une somme d'argent. Si aucune disposition de la loi du 6 juillet 1989 ne prohibe l'exigence par le bailleur de garanties supplémentaires au dépôt de garantie légalement limité à deux mois de loyers, encore faut-il que ces garanties, pour être valides, revêtent une autre nature que celle d'un gage avec dépossession portant sur une somme d'argent. Il s'ensuit que le dépôt de garantie équivalent à une année de loyers en sus de la somme égale à deux mois de loyers déjà versée par le preneur, est prohibé par les dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989. La renonciation du preneur au bénéfice de la loi telle que donnée dans l'annexe au bail n'est pas valide comme étant intervenue avant l'acquisition de la qualité de locataire du cocontractant du bailleur. Le bailleur doit donc restituer la somme indue. » (CA PARIS, Chambre 6 section B, 11 Mars 2004, JurisData : 2004-236065)
Toutefois, la banque du locataire peut avoir mis en place un gage-espèces avec ce dernier notamment en cas de cautionnement bancaire. Cette relation contractuelle a pour seuls protagonistes la banque et son client (locataire).

3. La garantie loyers impayés

Le bailleur ayant souscrit un contrat de garantie loyers impayés ne peut pas demander une caution sauf en cas de location à un apprenti ou à un étudiant. Il existe de nombreuses garanties loyers impayés sur le marché. Leur coût tout comme leurs prestations diffèrent.
Leur montant est généralement entre 2 % et 3 % hors taxes du quittancement (loyer + charges). Les primes peuvent être déduites des revenus fonciers. Si le contrat propose d’autres garanties, seule la partie relative à la garantie des loyers impayés sera déductible.
Elles couvrent les impayés de loyers et de charges. Elles peuvent aussi inclure les frais d’huissier de justice et d’avocat.
Il peut aussi exister des franchises et des délais de carence variant de trois à six mois tout comme des plafonds et/ou des durées de prise en charge.
La garantie loyers impayés souscrite peut imposer des critères de solvabilité. Ceux-ci doivent être strictement respectés sous peine de refus de prise en charge du sinistre. Certaines garanties exigent l’obtention d’un agrément de l’assureur en lui soumettant au préalable le dossier de solvabilité du locataire avant la conclusion du bail.
En cas d’impayés de loyer, bien souvent, ces assurances obligent le bailleur ou son mandataire à respecter un planning strict pour la relance, la mise en demeure et le commandement de payer les loyers. Elles nécessitent la mise en place d’un process organisé autour des différentes assurances pour éviter tout retard et refus de prise en charge. Il est donc préférable de mettre en place un contrat cadre au sein de l’agence avec un assureur déterminé afin de permettre un traitement unifié des loyers et des charges impayés.
Le contrat cadre signé par l’agence auprès d’un assureur ne peut être imposé au bailleur. Ce dernier a la liberté de choisir le contrat de GLI qu’il souhaite souscrire. Mais cette situation peut être délicate pour le mandataire qui devra jouer entre les différentes conditions pour le dossier du locataire mais surtout pour la gestion du planning contentieux.
S’agissant des sommes perçues en compensation des loyers, elles sont imposables au titre de l'année au cours de laquelle elles sont perçues (BOI-RFPI-BASE-10-20 au III-A § 90).

4. Le dispositif  Visale

Suite à la non-application de la garantie universelle des loyers (GUL) créée par la loi ALUR du 24 mars 2014 et à la suppression de la GRL, le dispositif Visale (Visa pour le Logement et l'Emploi) a été mis en place par Action Logement.
Il s’agit d’un service de cautionnement gratuit des loyers du parc privé. Il prend en charge les impayés de loyers et de charges pendant une période déterminée. Le dispositif VISALE couvre les trois premières années du bail :
- En cas de bail nu, la garantie est valable sur une durée de 36 mois non renouvelable à compter de la date d’effet du bail et à défaut de la date de signature du bail ;
- En cas de bail meublé, la garantie est valable sur une durée de 12 mois à compter de la date d’effet du bail ou à défaut de la date de signature du bail. Celle-ci est renouvelable 2 fois consécutivement ;
- En cas de bail meublé consenti à un étudiant d’une durée de 9 mois, la garantie est valable sur une durée de 9 mois non renouvelable à compter de la date d’effet du bail ou à défaut de la date de signature du bail.
En cas de mise en jeu de la garantie, le locataire devra rembourser à Action Logement les sommes réglées pour son compte au bailleur. Action Logement pourra demander la résiliation du bail en justice, en cas de non-respect des engagements du locataire.

a. Locataires bénéficiaires

- Salarié d'une entreprise du secteur privé hors agricole entrant dans un emploi et dans un logement locatif du parc privé.
- Salarié de plus de 30 ans quel que soit son contrat de travail (hors CDI confirmé) et entrant dans un logement dans les 3 mois de sa prise de fonction et pendant la durée de son contrat de travail. En ce qui concerne les revenus, le taux d'effort maximum sera de 50 %.

Salarié de moins de 30 ans quel que soit son contrat de travail et entrant dans un logement dans les 12 mois de sa prise de fonction et pendant la durée de son contrat de travail. Pour les revenus, le taux d'effort devra être compris entre 30 % et 50 %.
- Ménage locataire entrant dans un logement locatif privé via un organisme d'intermédiation locative.

b. Bailleurs bénéficiaires

- Bailleur du parc privé, personne physique ou morale sauf organisme HLM ou SEM.
- Le logement devra être situé sur le territoire français (métropole, DROM hors COM),
- Le logement devra être soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
- Il pourra être loué vide ou meublé.
- Le bail doit nécessairement être signé après l'obtention du cautionnement Visale.
Le contrat ne peut être fait entre membre d’une même famille.

c. Bail

- Le logement devra constituer la résidence principale du locataire.
- Le loyer, charges comprises, ne doit pas dépasser 1 500 euros pour Paris intramuros et 1 300 euros pour le reste du territoire.
- Une clause résolutoire est inscrite dans le bail en cas de non-paiement du loyer.
- Le Visale doit être obtenu avant la signature du bail pour les baux conclus à compter du 1er février 2016.

G. Information sur la lutte contre la discrimination

Le droit au logement est un droit fondamental. Pour le garantir, le candidat locataire ne peut être écarté d’une location sur la base de préjugés ou d’idées reçues dont les motifs sont interdits par la loi. A défaut, la responsabilité du bailleur et de l’agent immobilier peuvent être engagées.

1. Quels sont les critères prohibés ?

Est interdit toute discrimination fondée sur leur origine, de leur sexe, de leur situation de famille, de leur grossesse, de leur apparence physique, de la particulière vulnérabilité résultant de leur situation économique, apparente ou connue de son auteur, de leur patronyme, de leur lieu de résidence, de leur état de santé, de leur perte d'autonomie, de leur handicap, de leurs caractéristiques génétiques, de leurs moeurs, de leur orientation sexuelle, de leur identité de genre, de leur âge, de leurs opinions politiques, de leurs activités syndicales, de leur capacité à s'exprimer dans une langue autre que le français, de leur appartenance ou de leur non-appartenance, vraie ou supposée, à une ethnie, une Nation, une prétendue race ou une religion déterminée (art. 225-1 du code pénal).

2. Quelles sanctions sont encourues ?

Pour les personnes physiques : trois ans d'emprisonnement et 45 000 euros d'amende (art. 225-1 et 225-2 code pénal).
Pour les personnes morales : le taux maximum de l'amende applicable aux personnes morales est égal au quintuple de celui prévu pour les personnes physiques soit 225 000 € (art. 131-38 code pénal).
Le litige peut aussi être réglé à l’amiable auprès du Défenseur des droits. Les délégués territoriaux sur l’ensemble du territoire national et les agents instruisent les réclamations au siège. Le propriétaire et l’agence peuvent procéder au paiement d’une somme d’argent dont le montant peut être celui des amendes prévues ci-dessus pour la transaction du litige.

3. Jurisprudences

• Origine du locataire : A la demande du bailleur, une agence immobilière a refusé de louer à une personne d’origine maghrébine. L’agence et le bailleur ont tous deux été condamnés pénalement pour discrimination (Cass., chambre criminelle, 7 juin 2005, n° 04-87354).

• Age du locataire : Une agence immobilière justifie le refus de louer à une personne retraitée, par de possibles difficultés pour mettre fin au bail, y compris en cas de non-paiement du loyer. Estimant que la discrimination liée à l’âge était caractérisée, l’institution a transmis l’affaire au Procureur de la République. L’agence immobilière et sa gérante ont été condamnées par le tribunal correctionnel de Versailles (Décision Défenseur des droits LCD-2011-68, 8 décembre 2011 ; TGI Versailles, 2 janvier 2012).

• Métier du locataire : Une annonce pour une offre de location précisant « pour fonctionnaire uniquement » présente un caractère discriminatoire car cette condition exclut les candidats étrangers (hors UE) qui ne peuvent y répondre (HALDE, Décision n° 2006-182 et 2009-293).

• Document d’identité français : Une société d’assurance qui exigeait un document d’identité, français uniquement, pour la garantie des loyers impayés a été condamnée pour discrimination fondée sur la nationalité (Tribunal d’instance de Montpellier, 3 avril 2008, Jugement n° 11-07-001540).

• Situation familiale : Refus d’une agence de louer un appartement de 39m2 au motif que la candidate locataire souhaitait l’occuper uniquement avec sa fille âgée de 9 ans et dont le mari est de nationalité britannique mais d’origine marocaine vivant et travaillant au Royaume-Uni (Décision 2017-259).

• Refus de louer un appartement à un jeune couple en raison de la naissance prochaine de son premier enfant, pour « prendre en compte les intérêts du voisin copropriétaire du dessous » (Décision 2017-092).

• Ressources de la caution : Le Défenseur des droits a demandé à une agence immobilière de modifier ses pratiques après avoir constaté qu’elle avait refusé de louer à une personne au motif que ses parents, qui se portaient caution, avaient pour revenu une pension d’invalidité (Défenseur des droits, Décision MLD-2014-178 du 8 décembre 2014).

H. Les honoraires de location

1. Les honoraires pour les prestations de visite, constitution de dossier et rédaction du bail imputables au locataire

La loi ALUR du 24 mars 2014 est venue encadrer les honoraires à la charge du locataire en matière de location de baux d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 (nus et meublés).
Le montant des honoraires TTC au m2 de la surface habitable du logement loué, varie en fonction de la zone où se situe le bien loué.

- Pour la zone très tendue, correspondant à Paris et à certaines communes de la petite couronne (zone A bis de l’article R. 304-1 du Code de la Construction et de l’Habitation), le montant est plafonné à 12 euros/m2. L’arrêté du 1er août 2014 publié le 6 août 2014 a élargi la zone très tendue.
- Pour la zone tendue correspondant aux communes dont la liste est annexée au décret du 10 mai 2013 (à l’exclusion des communes comprises dans la zone très tendue), le montant est plafonné à 10 euros/m2 ;
- Pour les autres communes, le montant est plafonné à 8 euros/m2.

2. Les honoraires pour la réalisation de l’état des lieux d’entrée imputables au locataire

Le plafond du montant des honoraires TTC au m2 pour la réalisation de l’état des lieux d’entrée est, quelle que soit la zone où se situe le bien loué, fixé à 3 euros/m2.

II.  A la recherche du locataire

A. La publicité

La publicité du logement est une étape essentielle pour sa mise en location. Le bailleur ou son mandataire doit veiller à respecter un certain nombre d’obligations afin d’éviter toute pratique commerciale trompeuse.

1. L’étiquette énergie

Depuis le 1er janvier 2011, en cas de vente ou de location d'un bien immobilier, le classement du bien au regard de sa performance énergétique doit être mentionné dans les annonces relatives à la vente ou la location, selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat (article L. 134-5-1 du Code de la construction et de l'habitation et décret d’application du n° 2010-1662 du 28 décembre 2010). Ces obligations s'imposent à tout professionnel de l'immobilier ainsi qu'à tout particulier.
L’affichage de la mention du classement énergétique se fait en fonction du type d’annonce :
- Dans la presse écrite : mention de la lettre correspondant à l'échelle de référence du classement énergétique prévu par le e de l'article R. 134-2 précédée des mots " classe énergie ” en majuscules et d'une taille au moins égale à celle des caractères du texte de l'annonce. Exemple : « CLASSE ENERGIE : A »
- Dans les locaux des professionnels de l’immobilier : classement énergétique du bien sur l'échelle de référence prévue par le e) de l'article R. 134-2, mention, lisible et en couleur, d’au moins 5 % de la surface du support.
- Par un réseau de communications électroniques : classement énergétique du bien sur l'échelle de référence prévue par le e de l'article R. 134-2, mention, lisible et en couleur, respectant les proportions suivantes : 180 pixels × 180 pixels.
Ledit décret vise les annonces relatives à la mise en vente ou en location d’un bien immobilier devant faire l’objet d’un DPE.
La publicité du logement est une étape essentielle pour sa mise en location. Le bailleur ou son mandataire doit veiller à respecter un certain nombre d’obligations afin d’éviter toute pratique commerciale trompeuse.

Les textes ne prévoient aucune sanction particulière. Toutefois, les sanctions relatives à la publicité trompeuse sont applicables en l’absence de DPE ou en cas de fausse information.

2. Les autres informations

L’arrêté du 29 juin 1990 a introduit l’obligation pour le professionnel de mentionner le montant de sa rémunération dans la publicité réalisée. Cet arrêté a été remplacé par l’arrêté du 10 janvier 2017.
Depuis le 1er avril 2017, les annonces de location doivent comporter les mentions suivantes :
- La commune et, le cas échéant, l’arrondissement au sens de l’article L. 2511-3 du code général des collectivités territoriales où se situe le logement.
- La surface du bien loué exprimée en mètres carrés de surface habitable au sens de l’article L. 111-2 du code de la construction et de l’habitation.
- Le cas échéant, le caractère meublé de la location.

3. Les informations relatives au prix

a. De la location

Toute publicité relative à la location ou à la sous-location non saisonnière d’un bien déterminé, doit, quel que soit le support utilisé, indiquer :
1° Le montant du loyer mensuel, augmenté le cas échéant du complément de loyer et des charges récupérables, suivi de la mention « par mois » et, s’il y a lieu, de la mention « charges comprises ». Celles-ci peuvent respectivement être abréviées en « /mois » et « CC » sur les supports physiques ;
2° Le cas échéant, le montant des charges récupérables inscrit dans le contrat de location et dans tous les cas les modalités de règlement desdites charges ;
3° Le cas échéant, pour les biens visés par l’article 17 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 susvisée, le montant du complément de loyer exigé ;
4° Le montant du dépôt de garantie éventuellement exigé.

b. Des honoraires

En vertu de l’article 6-1 de la Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 créé par la loi « ALUR », doit être mentionné dans l’annonce, le montant toutes taxes comprises des honoraires lorsqu’ils sont à la charge du locataire.
Ainsi, dans une annonce de location, seuls les honoraires à la charge du locataire doivent être mentionnés.
Pour les baux d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989, l’article 5-I de cette loi prévoit notamment une décomposition des honoraires à la charge du locataire en deux types de prestations, dont le montant des honoraires respectifs est plafonné selon un prix au m2 fixé par décret :
- Le 1er « bloc » comprend les prestations de visite, constitution du dossier et rédaction du contrat.
- Le 2ème « bloc » comprend la prestation d’établissement de l’état des lieux d’entrée.
Ainsi, les annonces de location doivent faire ressortir distinctement les honoraires afférents à chacune de ces prestations :
- le montant total toutes taxes comprises des honoraires du professionnel mis à la charge du locataire, suivi ou précédé de la mention « honoraires charge locataire », pouvant être abréviée en « HCL » sur les supports physiques ;
- le cas échéant, le montant toutes taxes comprises des honoraires à la charge du locataire dus au titre de la réalisation de l’état des lieux.

c. Publicité et pratique commerciale trompeuse

Suite à la loi n° 2008-3 du 3 janvier 2008, le délit de publicité fausse ou de nature à induire en erreur (loi n° 73-1193 du 27 décembre 1973 dite « Loi Royer ») a été transformé en délit de pratiques commerciales trompeuses.
Toute publicité faite par un professionnel ne doit pas constituer une publicité trompeuse c’est-à-dire induire en erreur le consommateur en raison des informations mentionnées ou de l’absence d’informations.
Une pratique commerciale est déloyale lorsqu'elle est contraire aux exigences de la diligence professionnelle et qu'elle altère ou est susceptible d'altérer de manière substantielle le comportement économique du consommateur normalement informé et raisonnablement attentif et avisé, à l'égard d'un bien ou d'un service (article L. 121-1 du code de la consommation).
Les pratiques commerciales trompeuses (articles L. 121-2 à L. 121-4 C. Conso) et les pratiques commerciales agressives (articles L. 121-6 et L. 121-7 C. Conso) sont des pratiques commerciales déloyales.
Par conséquent, les annonces de biens présentés dans le cadre de cette prestation ne doivent pas tromper le potentiel locataire sur les caractéristiques du bien, la performance énergétique, le prix de location et celui des honoraires ainsi que tout autre élément substantiel par des données erronées ou omises.

• Les sanctions pénales :

Deux ans de prison et 300 000 euros d’amende.
Le montant de l'amende peut être porté, de manière proportionnée aux avantages tirés du délit, à 10 % du chiffre d'affaires moyen annuel, calculé sur les trois derniers chiffres d'affaires annuels connus à la date des faits, ou à 50 % des dépenses engagées pour la réalisation de la publicité ou de la pratique constituant ce délit.
Les personnes physiques coupables encourent également à titre de peines complémentaires l'interdiction, soit d'exercer une fonction publique ou d'exercer l'activité professionnelle ou sociale dans l'exercice ou à l'occasion de l'exercice de laquelle l'infraction a été commise, soit d'exercer une profession commerciale ou industrielle, de diriger, d'administrer, de gérer ou de contrôler à un titre quelconque, directement ou indirectement, pour leur propre compte ou pour le compte d'autrui, une entreprise commerciale ou industrielle ou une société commerciale. Ces interdictions d'exercice ne peuvent excéder une durée de cinq ans. Elles peuvent être prononcées cumulativement.
Les personnes morales déclarées responsables pénalement encourent une amende de 1 500 000 euros ainsi que les peines complémentaires prévues aux 2° à 9° de l’article 131-39 du Code pénal.
En cas de condamnation, le tribunal peut ordonner l’affichage ou la diffusion de la décision. Il peut, de plus, ordonner la diffusion, aux frais du condamné, d'une ou de plusieurs annonces rectificatives (art. L. 132-2 et L. 132-3 du code de la consommation).

•  Les sanctions civiles :

Le cocontractant de bonne foi peut agir en nullité de la convention pour vice du consentement (erreur ou dol) en apportant la preuve qu’il n’aurait pas conclu l’acte ou l’aurait fait à des conditions substantiellement différentes s’il avait eu connaissance de l’information (art. 1130 du code civil).
Le locataire a la faculté d’engager la responsabilité du bailleur sur son obligation de délivrance et en garantie des vices cachés.

B. La constitution du dossier du locataire

La loi Alur du 24 mars 2014 a modifié l’article 22-2 dans la loi du 6 juillet 1989 afin d’encadrer plus strictement les pièces pouvant être réclamées au candidat locataire et à sa caution. Le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 fixe la liste des pièces justificatives pouvant leur être demandées.
Tout manquement à cette obligation peut conduire au paiement d’une amende administrative dont le montant ne peut être supérieur à 3 000 € pour une personne physique et à 15 000 € pour une personne morale.

Louer à une personne en situation irrégulière ne caractérise pas en soi un délit d’aide au séjour irrégulier. Un propriétaire pourrait être condamné s’il héberge un étranger en situation irrégulière en toute connaissance de cause et dans le but de profiter de cette situation.
Cour de Cassation, 3ème chambre civile, 12.09.2012 : « la seule circonstance pour quiconque de consentir un relogement à un étranger, malgré l’irrégularité de son séjour, n’est pas constitutive d’un délit au sens de l’article L.622-1 qui ne vise que l’aide directe ou indirecte à l’entrée, à la circulation ou au séjour irrégulier de l’étranger et qui est, comme toute loi pénale, d’interprétation stricte ».
Dans une décision du 5 octobre 2016, le Conseil constitutionnel a par ailleurs, à l’appui de cette jurisprudence, reconnu conforme à la constitution l’obligation du propriétaire de reloger des occupants d’immeubles affectés par une opération d’aménagement quand bien même ceux-ci sont en situation irrégulière (art. L. 622-1 et suivants du Code des étrangers).

Il est impossible d’imposer au locataire un prélèvement automatique. L’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 répute non écrite toute clause « qui impose comme mode de paiement du loyer l'ordre de prélèvement automatique sur le compte courant du locataire ou la signature par avance de traites ou de billets à ordre ».
Le locataire peut toutefois désirer effectuer un virement au profit du bailleur ou gestionnaire en vue de payer son loyer. Il fera alors les démarches nécessaires auprès de sa banque. Au demeurant, ce dernier pourra toujours revenir sur son ordre de virement afin de choisir un autre mode de paiement.

Figure dans l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 en tant que clause réputée non écrite : « Qui impose au locataire le versement, lors de l'entrée dans les lieux, de sommes d'argent en plus de celles prévues aux articles 5 et 22 ; ». Par conséquent, il n’est pas possible de demander au locataire un chèque de réservation.
Toutefois, il est possible de rédiger un contrat de réservation pour le logement mis en location prévoyant le versement d’une indemnité en cas de dédit d’une des parties. Cet engagement doit être réciproque pour garantir l’équilibre entre elles. Cette solution a été validée par la Cour de cassation (Cass. Civ. 3ème, 10 mars 2015, n° 13-27942).

Au terme de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, bailleur et locataire peuvent convenir du paiement des loyers par avance : « un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois ». Toutefois, le locataire peut basculer sur un paiement mensuel à tout moment. Celui-ci est de droit.
Il n’est pas possible de demander le versement d’un dépôt de garantie lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois. En cas de mise en place d’un paiement mensuel du loyer ultérieur, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.
Cette règle est de vigueur pour la location vide et la location meublée.

Sources : Louer un bien immobilier : les conseils des notaires | Immobilier.notaires.fr

Quelles sont les étapes pour mettre en location ? (lefigaro.fr)

Le 9 mai 2019