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La méthode hôtelière


Les hôtels et les résidences hôtelières constituent des locaux monovalents au sens de l’article R. 145-10 du Code de commerce, la monovalence s’entendant de locaux construits en vue d’une seule  utilisation et qui ne peuvent être affectés à un autre usage commercial sans d’importants travaux.


La monovalence entraîne des conséquences concernant la fixation du loyer de renouvellement lequel échappe de plein droit au mécanisme de plafonnement du loyer (art. L. 145-34 C. com.) pour être fixé à la valeur locative déterminée en fonction des usages observés dans la branche d’activité considérée.
Traditionnellement, dans le secteur de l’hôtellerie, la valeur locative est fixée en fonction de la méthode dite hôtelière assise sur le chiffre d’affaires théorique TTC déterminé par les prix affichés qui sont plus élevés que les prix réellement pratiqués.


La méthode hôtelière postule que la valeur locative d'un hôtel représente un pourcentage de la recette de l'hôtelier devant revenir au propriétaire des murs. Après avoir déterminé la recette théorique annuelle, on applique un coefficient d’occupation, pour ensuite déduire certains éléments du résultat obtenu.

La recette théorique correspond au chiffre d'affaires qui pourrait être réalisé si l'hôtel était complet d'un bout à l'autre de l'année.On multiplie le nombre de chambres de l'hôtel par le prix affiché, puis le résultat obtenu par 365,25. Jusqu’à une période récente elle ne comprenait que l'hébergement, pas les prestations annexes (petits déjeuners, etc.), mais les décisions judiciaires rendues récemment ne sont plus unanimes sur ce point. Le loyer des locaux annexes (salle de restaurant, logement de l’exploitant, etc.)sera calculé par référence aux valeurs locatives des locaux comparables voisins.

De cette recette théorique annuelle,on déduit la TVA et la taxe de séjour,ainsi qu’un abattement justifié par les commissions reversées aux sites de réservation par Internet ou autres tour-operators dont l’importance est en constante augmentation.


Le taux d’occupation  est un taux moyen par catégorie d’hôtels qui pourra présenter des différences entre un établissement de chaîne et un hôtel indépendant. La localisation géographique est importante : le taux d’un hôtel parisien bien placé ne sera pas le même que celui d’un hôtel dans une ville moyenne de province. 

Sur la valeur ainsi obtenue, on applique un pourcentage sur recette qui varie en fonction de la catégorie de l'hôtel et qui représente la part devant rémunérer le bailleur. Le pourcentage est inversement proportionnel au niveau de confort (prise en compte des charges de structure et d’exploitation des établissements : plus le niveau de confort est élevé, plus les charges le sont également)

Certains baux imputent au preneur des charges devant normalement être supportées par le bailleur : impôt foncier, gros travaux de l'article 606du Code civil, etc., excédant l’obligation normale d'entretien et de réparations locatives qui sont normalement à sa charge.


Des experts préconisent de recourir à une méthode basée sur la comptabilité anglo-saxonne ; elle se réfère notamment à deux notions : le RevPAR et le GOP. Le terme signifie ReVenue Per Available Room : recette moyenne par chambre disponible. Son calcul revient à diviser le chiffre d'affaires hébergement HT par le nombre de chambres louables. Le RevPAR moyen est calculé par catégorie d'établissements, toutefois ces moyennes statistiques sont issues pour l'essentiel des hôtels de chaîne.


Le terme de GOP est l’abréviation de l'expression Gross Operating Profit,notion qui peut être comparée au résultat brut d'exploitation après réintégration de certains postes de charges fixes. Une partie de ce GOP doit revenir au bailleur en contrepartie de la jouissance des locaux, selon un pourcentage variable en fonction de la catégorie de l'hôtel. Le loyer calculé sur la base des méthodes anglo-saxonnes est généralement supérieur à celui qui serait obtenu par la méthode hôtelière traditionnelle.


La Compagnie des experts en immobilier commercial et d’entreprise (CEICE) près la Cour d’Appel de Paris a ainsi proposé une actualisation de la méthode hôtelière.

  • Détermination du chiffre d’affaires « hébergement » praticable

■■ Détermination d’un « prix praticable » par chambre , éventuellement différencié selon les différents types de chambres dont dispose l’établissement (simple,double [standard, supérieure...], triple, quadruple,suite, etc.), à partir des sources documentaires qui seront mises à disposition de la compagnie(taux d’occupation / prix moyen / RevPAR) par type d’établissement, à partir des prix pratiqués (économique / moyen de gamme / haut de gamme), et par secteur (Bercy – Tolbiac – bois de Vincennes /Champs-Élysées – Louvre / La Villette – Belleville –Canal Saint-Martin / Les Halles – Le Marais / Mont-martre-Pigalle – Trinité / Notre-Dame – Quartier Latin / Opéra – Grands-Boulevards / Passy – Bois de Boulogne / République – Bastille / Saint-Germain-des-Prés – Montparnasse / tour Eiffel – Trocadéro),en tenant compte, comme c’est le cas actuellement :

■ de l’emplacement ;

■ de la gamme / le standing (économique / moyen de gamme / haut de gamme) ;

■ de la taille des chambres ;

■ du niveau des prestations.


■■Détermination de la recette théorique annuelle« hébergement » TTC , à partir du (ou des) « prix praticable(s) » précédemment retenu(s).


■■ Détermination de recette théorique annuelle « hébergement » HT : déduction de la TVA et, le cas échéant, de la taxe de séjour.


■■Déduire un abattement Internet comprenant un abattement au titre des commissions versées aux OTA (online travel agencies , également dénommées par le passé ADS [alternative distribution system ] ou IDS [ Internet distribution service ]), le « prix praticable » étant celui payé par le client, incluant donc les taxes (TVA et, le cas échéant, taxe de séjour) et les commissions perçues par les opérateurs Inter-net ; cet abattement sera nécessairement plus ré-duit que ceux actuellement pratiqués au titre des remises (15 à 30 %, voire au-delà) qui s’appuient sur le tarif affiché, sensiblement plus élevé que le « prix praticable ».


■■ Détermination du taux d’occupation : retenir un taux d'occupation moyen objectif à partir des sources documentaires et en tenant compte de la situation et des caractéristiques de l’établissement


■■Détermination du taux de prélèvement à appliquer sur la recette « hébergement » : à partir de la nouvelle grille :

■ 21 à 25 % : en situation secondaire (type zone industrielle et d’activité, éloignée du centre-ville) pratiquement sans services autres apportés (hôtels0 étoile et 1 et 2 étoiles) que l’hébergement;

■ 18 à 21 % : pour les hôtels équivalents à 1 ou 2 étoiles banalement placés, avec prestations annexes modérées ;
■ 15 à 18 % : pour les hôtels 3 et 4 étoiles en centre-ville ou en périphérie ;
■ 12 à 15 % : pour un hôtel 5 étoiles ;
■ et en tenant compte des critères suivants :
- situation / emplacement ;
- gamme / standing (économique / moyen de gamme / haut de gamme) ;
- capacité de l’établissement ;
 - qualité du bâti ;
- adaptabilité de l’établissement…


■ Calcul permettant d’obtenir la valeur locative de l’établissement .

  • Détermination du loyer

C’est à ce niveau que l’on va tenir compte des clauses et conditions locatives, et notamment de la répartition des charges et coûts entre bailleur et preneur, en pratiquant différents correctifs (la valeur locative étant exprimée pour un bail ne comportant aucune clause exorbitante du droit commun) :
■ travaux de conformité ;
■ travaux hôteliers relevant des articles L. 311-1 et suivants du code du tourisme (sous réserve du respect du formalisme [notification au bailleur, etc.]) ;
■ améliorations réalisées (travaux d’amélioration ne relevant pas des travaux hôteliers du code du tourisme : mobilier, décoration, équipements, etc.) ;
■  charges exorbitantes (limitées à l’impôt foncier sous réserve des usages, à l’assurance de l’immeuble et, éventuellement, aux honoraires de gestion [hors honoraires de gestion des loyers], V. C. com., art. R. 145-35).

  • Détermination du chiffre d’affaires« recettes annexes » praticable(comme pour les cinémas)

II convient de retenir des taux différenciés pour chaque type de recette annexe suivant qu’elle a pu se réaliser grâce à l’outil immobilier et/ou au travail de l’exploitant ; en effet, plus la part du travail de l’exploitant est importante (restaurant), plus le taux de prélèvement doit être faible, et inversement (parking).
Par ordre décroissant de la part de l’outil immobilier (avec une fourchette décroissante de 50 % à 10 %) et croissant de la part du travail de l’exploitant (fourchette identique mais inversée), à adapter en fonction des spécificités de chaque établissement : 

- parking ;
- salles de séminaire / conférences ;
-  petits déjeuners ;
- noces / banquets (terrasse, jardin, parc…) / SPA ;
- restaurant (sans exploitabilité autonome, sinon méthode métrique)


Aux termes d’un jugement rendu le 13 novembre 2017, le TGI de Nanterre retient la nouvelle méthode hôtelière pour la fixation du loyer à effet du 1er octobre 2013.
Ce jugement ne constitue pour l’instant qu’une décision isolée, contestée par les spécialistes du monde hôtelier, en raison :
- De la date d’effet du renouvellement du bail en cause : validité de la nouvelle méthode s’agissant d’un bail venu en renouvellement le 1er octobre 2013 (pour mémoire, la Compagnie des Experts en Immobilier Commercial et d'Entreprise près la Cour d'appel de Paris (CEICE), à l’origine de cette nouvelle méthode, préconisait de n'appliquer celle-ci que pour les baux conclus ou renouvelés à partir d’octobre 2016).
- De la pertinence du pourcentage sur recette retenu : taux dans la  fourchette préconisé par la nouvelle méthode hôtelière pour des établissements classés 2 étoiles mais justifié par référence à des
jugements ayant fait application de la méthode hôtelière traditionnelle (taux notablement plus faibles).
Le locataire a fait appel de ce jugement.


Sources : https://www.josemartins.fr/nouvelle-methode-hoteli...

https://www.lexplicite.fr/adaptation-methode-hotel...

http://www.lh-associes.fr/pdf/Le-calcul-de-la-vale...

http://www.jerome-lalin-expertjudiciaire.com/media...


Le 20 novembre 2019

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