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Evaluation immobilière : la méthode d’estimation par comparaison


La méthode d’estimation par comparaison consiste à déduire la valeur d’un bien de l’analyse du prix obtenu lors de la vente, récente, d’autres biens aussi semblables que possible en termes de consistance, d’état, de situation, dits « références » ou « points de comparaison ».


Elle consiste à affecter aux différents types de surface un prix au m² obtenu par comparaison avec des références de transaction effectuée sur un même marché immobilier, portant sur des locaux identiques ou tout du moins comparables.


En pratique, l’estimation par comparaison se réduit à résoudre l’équation suivante :
V = n × v
avec :
V : estimation recherchée
n : nombre d’unités de mesure du bien à estimer (exemple : surface en m2 habitables)
v : valeur de l’unité de mesure telle qu’elle résulte de l’analyse du marché.

Pour l’évaluation d’immeuble de rapport, la comparaison doit s’effectuer dans des secteurs du marché où sont offerts des services comparables à des loyers comparables. Il est d’usage de considérer une aire géographique plus vaste que pour les unités résidentielles, ou l’unité de lieu est le quartier. S’il est impossible de trouver des ventes dans le même quartier, on devra étendre la prospection à des quartiers qui ont les mêmes caractéristiques (accessibilité, type de construction, taxe, type de ménage)

L’unité de temps est fonction du dynamisme du marché sous-jacent au bien expertisé. Les éléments de référence présentent par définition une antériorité à la date d’expertise. Si le marché étudié présente une forte volatilité, les éléments de référence seront très vite en décalage avec le marché. Il est dans ce cas nécessaire de réduire l’unité de temps.

Dans l’absolu l’unicité de chaque bien oblige l’expert à faire des ajustements. L’analyse du marché exige ainsi une observation par caractéristique à ajuster. De ce fait, le nombre de propriétés comparables à retenir est directement déterminé par le nombre de caractéristiques différentes de l’objet expertisé.
L’expert devrait définir la contribution marginale de chaque caractéristique pour homogénéiser les comparables à l’objet expertisé, soit par une régression linéaire simple, de façon séquentielle pour des biens présentant plusieurs caractéristiques distinctes, soit par une régression linéaire multiple. L’expert en estimations immobilières ne procède qu’à des pondérations en valeur vénale.

On parle généralement de surface utile pondérée pour prendre en compte des locaux secondaires, séparés ou non du local principal, ce dernier relevant, par définition, de la pondération à 1. Cette surface utile pondérée (SUP) correspond :
• pour les logements, à la surface habitable du local principal majorée de la  surface pondérée (en valeur vénale) des locaux ou parties de locaux ne répondant pas à la définition de la surface habitable (y compris pour cause de hauteur sous plafond inférieure à 1,80 mètre) ;
• pour les locaux commerciaux de toute nature, à la surface utile (ou utilisable, ou intérieure) majorée de la surface pondérée (en valeur vénale) des locaux ou parties de locaux ne relevant pas du coefficient 1.

Pour les maisons et les immeubles de rapport, on peut utiliser la notion de surface développée hors œuvre pondérée :
• hors œuvre, c’est-à-dire murs compris,
• développée, c’est-à-dire comptabilisant les différents niveaux,• pondérée, c’est-à-dire en pondérant (en valeur vénale) les différents niveaux ou parties de niveaux ne relevant pas du coefficient 1.

La taille d’un immeuble peut se mesurer par des unités autres que la surface. À cette hétérogénéité évidente s’ajoutent :
• des marchés souvent étroits, limitant le nombre de « points de comparaison » disponibles,
• une méconnaissance ou du moins une grande difficulté à avoir connaissance des transactions, la publicité foncière étant loin d’être assurée,
• la nécessité de connaître la consistance exacte (surface), l’état, le confort, les conditions d’occupation… d’un « point de comparaison » pour qu’il soit pleinement exploitable,
• des comportements individuels de nature à perturber le fonctionnement des marchés ou la connaissance que l’expert peut en avoir : facteurs de convenance, dissimulations de prix, voire parfois surévaluation (pour obtenir un financement). Il en résulte que l’expert ne peut pas disposer de l’équivalent du « cours » utilisé pour estimer un portefeuille d’actions.

L’application de la méthode d’estimation par comparaison impose de disposer d’un certain nombre de points de comparaison résultant de transactions effectivement conclues et sincères, ce qui revient à écarter en particulier les offres de vente ou d’achat non suivies d’une transaction, les mutations à titre amiable et non onéreux, et celles pour lesquelles les circonstances particulières peuvent avoir faussé le résultat (dissimulation d’une partie du prix, achat de convenance…).

La précision de l’estimation sera d’autant meilleure que les termes de comparaison seront nombreux et présenteront des caractéristiques proches du bien à estimer.
Mais l’art et l’expérience de l’expert lui permettront d’exploiter toutes les données dont il dispose au moyen d’une analyse comparative rigoureuse.
Il s’agit de comparer successivement l’immeuble à estimer à chacun des points de comparaison, en passant en revue tous les facteurs de la valeur, pour essayer de savoir s’il doit en définitive valoir plus cher ou moins cher. En classant les termes de comparaison par valeur unitaire croissante (ou décroissante), on parvient à déterminer dans quelle zone de prix devrait se situer le bien à estimer.

L’analyse comparative telle qu’exposée précédemment n’est simple qu’en apparence. En effet, lors de l’étude d’un point de comparaison, on constate fréquemment que l’immeuble à expertiser est « mieux » que l’immeuble de référence sur certains points, et « moins bien » sur d’autres, mieux situé par exemple mais en moins bon état…

Il est tentant d’essayer de recenser et de quantifier tous les facteurs qui peuvent avoir une incidence sur la valeur. Pour un appartement, ce serait, non limitativement :
• la situation (ville, quartier, cote de la rue, distance aux principaux équipements collectifs et commerces, existence ou non de nuisances, sonores en particulier…),
• l’orientation, la vue,
• l’âge de l’immeuble, sa qualité architecturale,
• la nature des matériaux de construction, l’état,
• l’équipement de l’immeuble (dont l’existence ou non d’un ascenseur à rapprocher de l’étage où est situé l’appartement),
• la surface de l’appartement,
• le nombre de pièces principales,
• les éléments de confort (chauffage, qualité et nombre des salles de bains, W.-C., etc.),
• la qualité de la distribution,
• l’état intérieur,

• l’existence et les caractéristiques d’annexes telles que caves, garages, chambres de service, balcons, loggias…

C’est ce que réalisent certains services en ligne qui proposent une évaluation de la valeur vénale et/ou de la valeur locative d’un appartement ou d’une maison, après réponse à un certain nombre de questions sur les caractéristiques du bien or cette approche mathématique ne peut prétendre donner qu’un ordre de grandeur de la valeur, avec d’autant plus de probabilité de succès qu’il s’agira d’un bien classique, relevant d’un large marché : la machine n’est pas prête à remplacer le bon expert.


Source :  Expertise immobilière Jean-Pierre Monceau, Bernard de Polignac , Xavier de Cussac


Le  2 septembre 2019

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