La location saisonnière

La définition générale de la location saisonnière est donnée par la loi du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, qui régit la profession d’agent immobilier : « Est considérée comme une location saisonnière, pour l'application de la présente loi, la location d'un immeuble conclue pour une durée maximale et non renouvelable de quatre-vingt-dix jours consécutifs ».

I. Le bail

La loi du 14 avril 2006 a inséré dans le Code du tourisme l’article L. 324-2 qui prévoit que toute offre de location saisonnière doit revêtir la forme écrite et contenir l’indication du prix demandé, ainsi qu’un état descriptif des lieux. Ce dernier doit être conforme à un modèle type qui indique notamment : l'adresse, la catégorie de classement, la consistance des lieux et le confort, la situation du meublé dans la localité, l'agencement intérieur et l'équipement mobilier, les modalités et prix de location.
Les annonces doivent décrire précisément la situation du bien proposé, la consistance (type,nombre de pièces) et l’état des lieux ( décret n°67-128 du 14 février 1967 ).

Toute personne qui, à l'occasion d'une location saisonnière ou d'une offre de location saisonnière d'un local meublé, en vue de l'habitation, aura fourni des renseignements manifestement inexacts sur la situation de l'immeuble, la consistance et l'état des lieux, les éléments de confort ou l'ameublement est passible d'une amende de 3 750 €, qui peut atteindre 7 500 € en cas de récidive.

Avant la signature du contrat de location, le bailleur a l’obligation de remettre au futur locataire un état descriptif établi selon un formulaire type (arrêté du 16 mai 1967). Ce descriptif doit répondre à l’essentiel des questions, il faut le compléter, selon les cas, de l'inventaire du matériel de cuisine, des conditions d'assurance et d'informations utiles, telles que proximité des commerces, moyens de transports collectifs. L’absence d'état descriptif est passible d'une amende pouvant atteindre 1 500 € (Code de la consommation : art. R. 113-1).

Le locataire devra généralement verser une avance sur le prix. Selon les cas, il s'agira d'acompte ou d'arrhes :
- si le contrat stipule que le versement est un moyen de dédit, il s'agit d'arrhes et chaque partie peut se désister : dans cette hypothèse, le locataire les abandonne, le loueur en restitue le double (Code civil : art. 1590) ;
- en revanche, si le versement a le caractère d'un acompte sur le prix de la location, cet acompte rend l'engagement définitif et la partie qui prend l'initiative de l'annulation devra indemniser l'autre de la totalité du préjudice subi.
Enfin, sont considérées comme abusives, les clauses qui mettent à la charge du seul locataire une indemnité en cas de renonciation sans prévoir une clause réciproque pour le bailleur.

Le bail doit être signé en deux exemplaires, au moment même où sont versés les arrhes ou l'acompte. Cet acte peut donc intervenir plusieurs mois avant la date d'entrée dans les lieux. Il doit notamment mentionner le prix et les charges, la durée de la location, les dates d'entrée et le départ du locataire, l’adresse exacte du local loué.
Un diagnostic technique doit être annexé au bail, il comprend l’état des risques naturels et technologiques et le constat de risques d’exposition au plomb (seulement pour les immeubles construits avant 1949). Quant au diagnostic de performance énergétique, il n'y a aucune obligation de le fournir en matière de location saisonnière.

Lors de la réservation d’une location saisonnière, en cas d'intervention d'un intermédiaire, aucun versement ne peut être effectué plus de six mois à l'avance pour les locations meublées d'une durée maximale de 90 jours non renouvelables, ni excéder le quart du montant du loyer.

En ce qui concerne le dépôt de garantie : l’usage est qu’il n’excède pas 20 % et en cas d'intervention d'un mandataire, ce dépôt ne peut excéder le quart du loyer si aucun acompte n’a été versé. Il ne peut être reçu plus de six mois à l'avance ( décret du 20.7.72 : art. 68 ). Le contrat doit prévoir les conditions de restitution de préférence immédiatement en fin de séjour ou dans les dix jours suivants, au plus tard.

La Commission des clauses abusives recommande que soient éliminées des contrats les clauses ayant pour objet ou pour effet :
- d'opérer une discrimination permettant au professionnel de résoudre le contrat pour des motifs fondés sur l'âge des occupants ;
- de permettre au professionnel de modifier unilatéralement les conditions initiales du contrat ;
- de permettre au professionnel de ne pas exécuter le contrat en remboursant au consommateur les sommes versées par celui-ci en excluant toute forme d'indemnité ;
- de prévoir qu'en cas de dédit du consommateur celui-ci sera débiteur de la totalité du loyer prévu par le contrat, alors que le professionnel ne serait pas tenu à une obligation équivalente ;
- d'imposer au consommateur un délai inférieur à trois jours pour effectuer, lors de son entrée dans les lieux, toute réclamation relative à l'état de ceux-ci ;
- d'exonérer le professionnel de toute responsabilité en cas de manquement à son obligation de délivrance des lieux et des équipements conformes à l'état descriptif et en bon état d'entretien et de fonctionnement ;
- de permettre au professionnel de faire effectuer pendant la durée de la location des travaux non dictés par l'urgence manifeste ;
- d'exclure, en cas de travaux dictés par l'urgence, tout droit pour le consommateur d'obtenir réparation des troubles de jouissance qu'il aurait subis de ce fait ;
- de réserver au professionnel le droit d'effectuer les formalités de sortie de manière unilatérale et après le départ du consommateur, sans offrir à celui-ci la possibilité d'exiger l'établissement d'un état des lieux contradictoire ;
de fixer des délais trop brefs pour les réclamations que peut être amené à faire le consommateur après l'expiration de la location ;
- de prévoir une attribution de compétence territoriale ou à des juridictions commerciales ou encore d'imposer au consommateur des clauses compromissoires.

II. Les formalités administratives

Dans certaines communes, les biens normalement destinés à l’habitation et affectés à un autre usage (professionnel, commercial, ou hébergement meublé de courte durée) doivent faire l’objet d’une procédure administrative de changement d’usage (articles L 631-7 et L 631-7-1 CCH). Ces mesures s’appliquent aux seules communes de plus de 200.000 habitants et aux départements des Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis et Val-de-Marne . La procédure répond ainsi à l’objectif des zones de marché tendu, où il est indispensable de veiller au maintien d’un parc répondant au besoin de résidences principales.

L’usage de principe des logements est l’habitation mais pour ce qui est des locations meublées, c'est seulement si le bien est affecté à la résidence principale du locataire qu'il appartient à cette catégorie. En conséquence, non seulement les locations meublées de courte durée se retrouvent visées par le changement d’usage mais aussi les meublés loués comme résidences secondaires.
Cette procédure de changement d’usage est soumise à une autorisation préalable délivrée par le maire (à Paris, Marseille et Lyon, après avis du maire de l’arrondissement).
La procédure de changement d’usage s’applique à la location meublée de courte durée et au titre de résidence secondaire

En cas de transformation irrégulière, l’article L.651-2 du CCH prévoit une amende civile de 25 000 €. Le produit de cette amende est versé à l’ANAH. Le Président du Tribunal de Grande Instance ordonne le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation dans un délai qu’il fixe ; à son issue, une astreinte d’un montant maximal de 1 000 € par jour et par m² des locaux concernés est prévue.
Certaines villes exigent que les hôtes possèdent un numéro de licence ou d'immatriculation pour publier leurs annonces sur Airbnb. Ainsi, depuis le 1er décembre 2017, toute personne désirant louer à Paris sa résidence principale devra l’immatriculer auprès de la mairie.
Ainsi, les propriétaires parisiens désireux de louer leur logement en location saisonnière sur des sites comme Airbnb, Abritel ou Le Bon Coin devront s’enregistrer auprès de la mairie qui leur fournira leur numéro d’immatriculation qu’ils devront communiquer aux plateformes de location en ligne. Ce numéro devra être affiché sur chaque annonce. Cette loi vise à contrôler et sanctionner les bailleurs dépassant les 120 nuitées de locations par an pour le cas des résidences principales. Cet enregistrement devrait ainsi permettre à la ville d’assurer un meilleur recouvrement de la taxe de séjour.

Les plateformes doivent mentionner le numéro d’immatriculation sur chaque annonce et bloquer les fraudeurs. L’absence de numéro sera considérée comme un délit. Les contrevenants s’exposeront à une amende de 50.000 euros. L'activité de location meublée non professionnelle nécessite une inscription auprès d'un centre de formalités des entreprises. L'inscription doit intervenir dans les quinze jours du début de la location du bien

Cette démarche permettra :
- d'obtenir un numéro SIRET ;
- de faire connaître l'existence de cette activité ;
- d'indiquer le régime d'imposition choisi.

La location meublée n'est pas soumise à la TVA. Le propriétaire ne peut donc pas récupérer cette taxe sur ses achats. Il acquitte la taxe d'habitation dans la mesure où le logement est habitable au 1er janvier, ainsi que la taxe foncière dans les conditions de droit commun.

III. La réservation et le contrat de location saisonnière

Le contrat de location de vacances peut être écrit. Les dispositions qu'il contient ne sont pas soumises à la réglementation valant pour les locations à usage d'habitation principale. Mais la rédaction du contrat doit obéir à quelques règles. La réservation d'une location de vacances s'effectue en signant un contrat de location :
- de particulier à particulier,
- de particulier à professionnel (par exemple, par l'intermédiaire d'une agence immobilière).

La conclusion du contrat peut aussi s'effectuer par simple échange de courrier postal. Le contrat doit être signé en deux exemplaires. Un exemplaire doit être conservé par le loueur et un autre par le locataire. Lorsque le logement est loué par l'intermédiaire d'un site de réservation en ligne, la signature d'un contrat n'est pas exigée. Le contrat conclu avec le client locataire ne peut excéder une durée de 90 jours.

Le contrat doit préciser :
- l'adresse du logement,
- le nom du propriétaire (celui du gestionnaire et son siège social si le logement n'est pas géré directement par le propriétaire),
- le nom du locataire,
- la date de prise d'effet et la durée de la location.

Le contrat peut mentionner le nombre maximum d'occupants autorisé.

Le contrat doit préciser :
- la catégorie de classement (si le meublé est classé),
- la superficie habitable,
- la description de l'agencement intérieur,
- un inventaire du mobilier, les équipements et services à disposition (par exemples : garage, parking, jeux d'enfants).

En cas de présence d'une piscine privative, le loueur doit démontrer qu'il respecte les exigences de sécurité permettant de lutter contre les noyades accidentelles.

En cas de non conformité du logement avec la description faite, le locataire peut :
- s'il ne peut pas rester dans le logement, demander au loueur le remboursement du prix de la location en lui adressant un courrier (de préférence par lettre recommandée avec avis de réception),
- et/ou porter plainte auprès de la direction départementale en charge de la protection des populations (DDPP ou DDCSPP) du lieu de la location.

Le loueur a le droit d'interdire la présence de tout animal dans le logement.

Le contrat doit préciser :
- le prix de la location et les conditions de paiement (dont l'acompte ou les arrhes et le dépôt de garantie éventuel et les conditions de sa restitution), si le contrat stipule que l’avance est un moyen de dédit,  il s’agit d’arrhes et chaque partie peut se désister. Si l’avance a le caractère d’un acompte, l’engagement est définitif. Dans ce cas, la partie qui annule la location devra indemniser l’autre de la totalité du préjudice subi.
- lorsque le contrat est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel, le montant des sommes exigées en gage avant la location (arrhes, acomptes et dépôt de garantie cumulés) ne peut excéder 25 % du prix de la location,
- le montant prévisionnel de la taxe de séjour.
- lorsque le logement est loué par l'intermédiaire d'un site de réservation en ligne, la taxe de séjour est perçue directement par le site internet et est reversée à la commune concernée.

Un dossier de diagnostic technique doit être annexé au bail, il comprend l’état des risques naturels et technologiques) et le risque d’exposition au plomb (seulement pour les immeubles construits avant 1949). Quant au diagnostic de performance énergétique, il n'y a aucune obligation de le fournir en matière de location saisonnière.

Lorsque le contrat est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel, le contrat doit en plus préciser les conditions de sa rémunération (montant, versement, partage du coût entre le loueur et le locataire).  Le contrat ne peut pas obliger le locataire à prendre une assurance.

La réservation peut être annulée par le locataire ou par le loueur pour diverses raisons (par exemple : imprévus familiaux, accident). Si le contrat prévoit les conséquences d'une telle annulation, il faut les appliquer.
Si le contrat ne précise rien, les conséquences sont les suivantes :
- Le locataire qui annule la réservation, sauf en cas de force majeure, doit : soit abandonner les arrhes qu'il a versées, soit, s'il a réglé un acompte au loueur, payer la totalité de la location (sauf si le bien a pu être reloué).
- Le loueur qui annule la réservation, sauf en cas de force majeure, doit : soit restituer le double des arrhes au locataire, soit rembourser l'acompte versé par le locataire et l'indemniser de son éventuel préjudice moral.

Le loueur doit maintenir le logement en bon état. Toutes les réparations utiles doivent être réalisées dans les meilleurs délais. Un état des lieux doit être réalisé en présence du loueur (ou de son représentant) et du locataire.
Il doit être aussi précis que possible. Le loueur doit restituer le dépôt de garantie en respectant ce qui a été convenu dans le contrat de location. La restitution a lieu, en général, en fin de séjour ou dans les jours qui suivent. Elle doit intervenir au plus tard dans les trois mois. Le montant du dépôt de garantie peut être éventuellement diminué :
- des sommes couvrant les consommations d'eau, de chauffage et d'électricité du locataire, si le contrat de location le prévoit,
- des frais destinés à couvrir les réparations à effectuer dans le logement si des dégradations ont été constatées. Le locataire est en droit d'exiger les justificatifs des frais qui lui sont demandés.

Le locataire doit :
- utiliser paisiblement le logement et répondre des dégradations,
- respecter le nombre maximal de personnes autorisées à occuper le logement, si le propriétaire à fixer ce maximum.

Un état des lieux de sortie doit être réalisé en présence du loueur (ou de son représentant) et du locataire. Il doit être aussi précis que possible. Si le locataire décide de partir de façon anticipée du logement pour des raisons personnelles, aucun remboursement partiel n'est dû automatiquement par le loueur.

Le dépôt de garantie est mis en place pour les dégâts qui pourraient être causés aux éléments d'équipements : mobilier, électroménager, HIFI, linge de maison, vaisselle... Les sinistres que le locataire peut causer (dégât des eaux, vitre cassée...) sont couverts par l'assurance « villégiature » souvent comprise dans l'assurance multirisque habitation. Il est conseillé de demander à l'assureur une attestation assurance villégiature à fournir ensuite au propriétaire.

Aucun texte n'impose de demander un dépôt de garantie pour une location saisonnière. Il est tout de même conseillé au propriétaire d'en demander un au locataire s'il souhaite se garantir au maximum contre les risques de dégradations.

Si le propriétaire souhaite demander le dépôt de garantie, il doit l'écrire dans le bail. Aucun montant n'est imposé par les textes. Il est donc contractuel et doit être précisé par écrit dans le contrat de location (soit un montant précis, soit un pourcentage du loyer). La somme doit être suffisante pour couvrir le montant des éventuelles réparations et être dissuasive pour que le locataire respecte les lieux.
Le propriétaire ou son mandataire ne peut demander de verser lors de la réservation plus de 25 % du montant du loyer (arrhes ou acompte et dépôt de garantie compris). Le dépôt de garantie est le plus souvent versé par chèque au propriétaire le jour de l'arrivée. Le propriétaire est en droit d'encaisser le chèque. Le délai de restitution du dépôt de garantie est contractuel. Il doit être prévu par écrit dans le contrat de location.

Pour éviter toute contestation relative à la restitution du dépôt de garantie, il est conseillé de procéder à un état des lieux à l'entrée et à la sortie, afin que propriétaire et locataire puissent constater contradictoirement l'état du logement. Si aucun état des lieux n'est établi, le locataire est présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives et les rendre tels, sauf preuve du contraire (article 1731 du Code civil).

Le jour du départ, le bailleur peut immédiatement restituer le dépôt de garantie immédiatement si aucun dégât n'a été causé par le locataire.Si des dégradations ont été constatées, le bailleur doit vous restituer le dépôt de garantie dans le délai prévu au contrat. Il aura déduit du dépôt de garantie le montant des réparations ou du remplacement du matériel. Il doit justifier de ce montant en fournissant des factures. Si le montant du dépôt de garantie n'est pas suffisant pour couvrir les réparations, le propriétaire peut demander de rembourser le surplus. En cas de refus, il peut saisir le Tribunal d'Instance d'une procédure d'injonction de payer.

Si le propriétaire ne rend pas le dépôt de garantie dans le délai imparti, voici les démarches à effectuer :
- Adresser une lettre recommandée avec accusé de réception au propriétaire pour le mettre en demeure de restituer le dépôt de garantie dans un certain délai.
- Sans réponse du propriétaire suite au courrier recommandé, saisir la Commission de conciliation du département du lieu de situation de la location. La Commission permet d'éviter une procédure judiciaire et de trouver un accord amiable entre propriétaire et locataire. Si aucun accord n'est trouvé dans les deux mois de sa saisine, la Commission établit un rapport.
- Saisir le Tribunal d'Instance du lieu de situation de la location en vue d'obtenir un jugement d'injonction de payer qu'il faudra faire exécuter par un huissier de justice.

IV. La fiscalité de la location saisonnière

Les revenus résultant de la location, à titre occasionnel ou non, de locaux meublés ainsi que ceux provenant de la sous-location de locaux meublés, sont soumis à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). On appelle location meublée la mise à disposition d'un local d'habitation garni de meubles lorsqu'il comporte tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire (décret n°2015-981 du 31/07/2015).

Ne sont pas imposables les recettes tirées de la location meublée perçues par les personnes qui louent ou sous-louent une partie de leur habitation principale :
- lorsqu'elles n'excèdent pas 760 € par an et qu'il s'agit de location habituelle à des personnes n'y élisant pas domicile (chambres d'hôtes) ;
- ou lorsque les pièces louées constituent pour le locataire ou le sous-locataire en meublé sa résidence principale (ou sa résidence temporaire s'il est salarié saisonnier) et que le prix de location est fixé dans des limites raisonnables.
Les locaux mis à la disposition du public peuvent être indifféremment offerts en location pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois.

Les recettes à prendre en considération doivent s'entendre du total des sommes reçues par le loueur en contrepartie de la location proprement dite et des prestations particulières qui pourraient être éventuellement fournies (petit déjeuner, téléphone...). Elles s'entendent toutes taxes comprises (TTC).
En cas de dépassement du plafond de 760 €, il y a imposition sur la totalité des recettes retirées de la location.

Les locations meublées sont exonérées si les trois conditions suivantes sont remplies :
- les pièces données en location ou en sous-location font partie résidence principale du loueur ;
- les pièces louées ou sous-louées doivent constituer pour le locataire ou le sous-locataire en meublé sa résidence principale, ou sa résidence temporaire s'il est salarié saisonnier ;
- le prix de location doit demeurer fixé dans des limites raisonnables.

L'appréciation du caractère raisonnable du prix de location s'effectue au moyen de deux plafonds selon les régions qui sont publiés par l'administration et réévalués chaque année. En deçà de ces plafonds, le loyer est réputé raisonnable. Ces montants s'apprécient par an et par mètre carré (hors charges).

Au titre de l'année 2016, ces plafonds annuels s'élèvent à 184 € pour les locations ou sous-locations réalisées en Île-de-France, et 135 € dans les autres régions.

Les activités de locations meublées sont considérées comme des prestations de services pour déterminer leur régime d'imposition. Lorsque l'activité dégage plus de 32 900 € de recettes par an, elle relève du régime réel d'imposition. En deçà de ce seuil, l'activité l'activité relève du régime micro et un abattement forfaitaire de 50 % est appliqué au montant des recettes pour déterminer le bénéfice imposable.

En revanche, les activités de location de meublés de tourisme classés et de chambres d'hôtes sont soumises aux limites applicables aux activités de vente et de fourniture de logement. Lorsque l'activité ne dégage pas plus de 82 200 € par an de recettes, elle relève du régime micro et bénéficie d'un abattement de 71 %. Au delà, l'activité relève du régime réel.

À compter des revenus de l'année 2016, les gîtes ruraux doivent être classés meublés de tourisme pour bénéficier du seuil de 82 200 € et de l'abattement de 71 %.Ces limites de 32 900 et 82 200 € sont valables pour apprécier le régime d'imposition applicable aux revenus de l'année 2016.
Un loueur en meublé est professionnel lorsque les trois conditions suivantes sont remplies :
- un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel ;
- les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer excèdent 23 000 € sur l'année civile ;
- ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, des bénéfices industriels et commerciaux (autres que ceux tirés de l’activité de location meublée), des bénéfices agricoles et des bénéfices non commerciaux.

Dans le cas où l'une de ces conditions n'est pas remplie, le loueur est considéré comme un loueur non professionnel.

Sources La durée du bail saisonnier : les éléments clés en 3 minutes (legalplace.fr)

Location saisonnière : les règles à connaître | economie.gouv.fr

Le 18 février 2019