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La location meublée


Est considéré comme un logement meublé, le logement « équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ». Les logements loués meublés à titre de résidence principale sont réglementés par la loi du 6 juillet 1989. Depuis le 27 mars 2014 (loi ALUR), la règlementation applicable aux locations meublées à titre de résidence principale est alignée sur celle de la location vide.

Le bail (contrat de location) d'un logement loué meublé à titre de résidence principale doit être écrit. Il peut être établi :

- Soit directement entre le propriétaire et le locataire, "sous seing privé"  (sur papier libre), éventuellement avec l'aide d'un professionnel (agent immobilier, huissier, notaire….). Il doit être fait en deux originaux, dont un exemplaire est remis à chaque partie ;

- Soit par un notaire, c'est alors un acte notarié, dont une copie doit être délivrée au propriétaire et au locataire.

Avant le 27 mars 2014, le bail établi entre le bailleur et le locataire devait contenir plusieurs éléments :
- La durée de la location est d'un an. Si le bailleur est lui-même titulaire d'un bail commercial venant à expiration ou si sa cessation d'activité est prévue, le contrat de location peut être d'une durée inférieure à un an. Il doit mentionner la raison ;

-  À son expiration, le bail se reconduit tacitement pour un an, sauf congé donné par le locataire ou le propriétaire ;
- Le locataire peut donner congé à tout moment avec un préavis d'un mois ;
- Si la révision du loyer est prévue, elle intervient une fois par an à la date convenue ou, à défaut, au terme de chaque année du bail. L’augmentation ne peut dépasser la variation de l’indice de référence des loyers ;
- À l'expiration du contrat de location, le bailleur peut, en respectant un préavis de trois mois :Proposer un renouvellement en modifiant certaines conditions (loyer notamment).
 Si le locataire accepte, le contrat se renouvelle pour un an ; Ou refuser le renouvellement en motivant son refus, soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.


Depuis le 27 mars 2014, le bail d'un logement loué meublé à titre de résidence principale doit être écrit. Depuis le 1er août 2015, les contrats de location à titre de résidence principale pour des logements meublés, éventuellement loués en colocation (uniquement s’il s’agit d’un contrat unique), doivent être conformes au bail type défini par le décret du 29.5.15.
Certains logements ne sont pas concernés, notamment ceux faisant l’objet d’une convention APL (HLM), les logements-foyers, les logements de fonction, la location saisonnière, etc.
Le bail type contient les clauses essentielles et obligatoires qui doivent être insérées dans le contrat de location.

Certaines clauses doivent être mentionnées dans le bail :
- Le nom et l'adresse du propriétaire et de son mandataire éventuel ;
- Le nom et la dénomination du locataire ;
- La durée de la location et la date à partir de laquelle le locataire dispose du logement ;
- La description du logement et de ses annexes (cave, garage, jardin ou autres) ainsi que la surface habitable ;
- La liste des équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication,
- L'énumération des parties communes ;
- La destination du local loué, c'est-à-dire l'usage qui en sera fait (habitation ou usage mixte d'habitation et professionnel) ;
- Le montant et les termes de paiement du loyer ainsi que les conditions de sa révision éventuelle ;
- Le montant et la date du dernier loyer acquitté par le précédent locataire (s’il a quitté le logement il y a moins de 18 mois) ;
- Le montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu (limité à deux mois de loyer sans les charges non révisable). Si le loyer est payable par trimestre, le propriétaire ne peut pas demander de dépôt de garantie ;
- La nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin de la dernière location.
- Lorsque le bail est conclu avec le concours d’une personne mandatée et rémunérée, il doit mentionner, à peine de nullité :Les dispositions légales (les trois premiers alinéas du paragraphe I de l’article 5 de la loi du 6 juillet 1989), Les montants maximum de la rémunération du professionnel pouvant être à la charge du locataire.

Certaines clauses sont interdites. Même si elles figurent dans le contrat, elles sont considérées comme nulles et non écrites. C'est notamment le cas de toute clause qui :
- Impose au locataire la souscription d'une assurance habitation auprès d'une compagnie choisie par le propriétaire ;
- Oblige le locataire, en vue de la vente ou de la location du logement, à laisser visiter le logement les jours fériés ou plus de deux heures par jour les jours ouvrables ;
- Impose comme mode de paiement du loyer le prélèvement automatique ;
- Prévoit la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation des parties communes de l'immeuble ;
- Prévoit la résiliation de plein droit du bail pour d'autres motifs que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, ou la non-souscription d'une assurance des risques locatifs ;
- Interdit au locataire l'exercice d'une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle ;
- Interdit au locataire d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui ;
- Impose au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ;
- Prévoit que le locataire est automatiquement responsable des dégradations constatées dans le logement ;
- Impose au locataire de souscrire un contrat de location d’équipements ;
- Prévoit des pénalités en cas de manquement du locataire aux clauses du contrat ou au règlement intérieur de l’immeuble ;
- Interdit au locataire de demander une indemnité en cas de travaux d’une durée supérieure à 21 jours.

Le montant du dépôt de garantie qui peut être demandé par le bailleur est limité à deux mois de loyer en principal.

Le propriétaire peut demander la caution d'un tiers (membre de la famille, ami…), si c'est un particulier ou une société civile familiale et s'il n’a pas souscrit une assurance ou une garantie couvrant les risques d'impayés.
Si le propriétaire est une personne morale (entreprises, société d'assurance, association…), il peut demander la caution de certains organismes (ex : FSL).
Si le locataire est étudiant ou apprenti, le propriétaire, quel qu'il soit, est autorisé à cumuler les garanties (cautionnement et assurance).

La personne physique se portant caution doit signer et reproduire de sa main les mentions suivantes :

- Le montant du loyer et les conditions de sa révision en chiffres et en lettres ;
- Une mention exprimant clairement qu'elle a connaissance de la nature et de l’étendue de son engagement ;

- L'article 22-1 de la loi du 6.7.89 (alinéa 6) ; "Lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation." Cette obligation est supprimée par la loi ELAN : la personne se portant caution solidaire pourra donc se contenter de signer un document où figurent les mentions « explicites relatives à l’étendue de l’engagement de la caution ».

Pour les baux conclus à compter du 1er août 2015, une notice d’information relative aux droits et aux obligations des locataires et des bailleurs, ainsi qu’aux voies de conciliation et de recours qui leur sont ouvertes pour régler leurs litiges, doit être annexée au bail (arrêté du 29.5.15).

L'état des lieux est un document important qui décrit l'état du logement. Il doit être établi de manière très précise dans la mesure où c'est en comparant l'état des lieux dressé à l'arrivée et à la sortie du locataire que le propriétaire pourra demander la réparation de certains éléments détériorés.
Le locataire et le propriétaire doivent ensemble constater par écrit l'état des lieux, lors de la remise des clés et au moment de leur restitution. Ils peuvent éventuellement faire appel à un
professionnel pour sa rédaction. Dans ce cas, pour l'état des lieux d'entrée uniquement, une part des frais peut être à la charge du locataire. Le montant demandé au locataire ne peut pas excéder un plafond réglementaire et ne peut être supérieur à celui du propriétaire.
Pour être valable, l'état des lieux doit être signé par les deux parties. Pour l’établissement de l’état des lieux de sortie, aucun frais ne peut être mis à la charge du locataire sauf en cas de désaccord et de recours à un huissier.
Si l'une des parties refuse de dresser un état des lieux contradictoire, l'autre peut faire appel à un huissier de justice.Le coût de l’intervention est alors partagé entre le locataire et le  propriétaire.
À l’entrée dans le logement, le locataire peut demander à compléter l'état des lieux dans un délai de dix jours. Pour l’état des éléments de chauffage, ce complément peut intervenir pendant le premier mois de la période de chauffe.

L’inventaire et l’état détaillé du mobilier est un document signé par les parties et joint au contrat. Il liste les meubles mis à la disposition du locataire et en décrit l'état. Ils doit être le plus précis possible. Il permettra au propriétaire de prouver que les meubles en question sont sa propriété. Il permettra au locataire d'exiger le bon fonctionnement des éléments d'équipement qui lui ont été fournis en état de marche. Le propriétaire pourra, au départ du locataire, lui demander réparation si certains meubles ont été détériorés.

Est considéré comme un logement meublé, le logement « équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ».
Seuls sont concernés par cette obligation, les logements loués en meublé à titre de résidence principale du locataire.
La liste des meubles obligatoires est venu préciser les équipements électroménagers qui doivent être présents dans le logement.

Pour qu’une location meublée en soit effectivement une d’un point de vue légal, le mobilier doit être composé au minimum des éléments suivants :
- Une literie comprenant couette ou couverture ; par exemple, un simple matelas, sans sommier et sans draps, ne constituera pas une literie susceptible de permettre au propriétaire de bénéficier du statut de location meublée.
- Un dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ; autrement dit, il faut que le logement soit pourvu de volets ou de stores électriques afin que le sommeil du locataire ne soit pas perturbé par les lumières extérieures.
- Des plaques de cuisson ; il peut s’agir de plaques vitrocéramiques ou à induction. L’installation doit être sécurisée afin qu’il n’existe pas de risque d’incendie ou d’explosion en cas d’utilisation normale des plaques par le locataire.
- Un four ou four à micro-ondes ; autrement dit, il faut que le logement dispose d’un système de cuisson rapide.
- Un réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à - 6 °C ;
- La vaisselle nécessaire à la prise des repas ; selon le nombre de locataires du logement, le bailleur devra adapter la quantité de la vaisselle afin que le logement soit toujours une location
meublée.
- Des ustensiles de cuisine ; cette catégorie de meubles est assez vague mais il est admis qu’il doit s’agir du minimum pour réaliser des plats simples. Par exemple, une casserole, une poêle, une spatule, un saladier et une passoire.
- Une table et des sièges ; il faut que le logement contienne le minimum vital pour que le locataire puisse prendre ses repas convenablement assis. S’il y a plus d’un locataire dans le logement, le bailleur devra veiller à ce que la table soit d’une dimension suffisante pour les accueillir, et que les sièges soient en quantité suffisante.
- Des étagères de rangement ; il peut s’agir d’étagères murales ou d’une petite bibliothèque sur pieds.
- Des luminaires, que ce soit des plafonniers, des lampes de sol ou de table ; il peut également s’agir d’une simple ampoule raccordée au circuit électrique par le plafond. Ce qui importe est qu’elle soit en état de fonctionnement au jour de la conclusion du bail et que l’installation soit sécurisée selon les normes en vigueur.
- Du matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement ; par exemple, si le sol du logement est partiellement ou totalement revêtu de moquette, un simple balai sera insuffisant et ne permettra pas de retenir la qualification de logement meublé. Il faudra un aspirateur.

Cette liste a été établie par le décret du 31 juillet 2015 qui fait suite à l’entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014. L’article 25-4 de cette loi donne également une définition de la location meublée : « Un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. »
Par conséquent, les meubles qui figurent dans la liste du décret de 2015 vise à ce que le logement soit décent et suffisamment équipé pour que le locataire puisse y vivre normalement. Il ne s’agit pas seulement de satisfaire à ses besoins biologiques (manger, boire et dormir) mais également de « vivre ». Les luminaires et les étagères sont donc tout aussi essentiels que des plaques de cuissons pour que le locataire puisse mener une existence convenable dans le logement.
De plus, il s’agit d’un mobilier minimum. Autrement dit, le propriétaire peut se mettre davantage à l’abri d’une requalification en ajoutant d’autres meubles à cette liste, mais s’il ajoute des meubles en oubliant de fournir ceux qui figurent dans cette liste, il s’expose quand même à une requalification de la location en location vide.

Cet inventaire et l’état détaillé du mobilier doivent être joints au contrat de bail d’habitation afin de prouver que le logement respectait cet ameublement minimal, à la fois en termes quantitatif et qualitatif. Si tous les meubles de cette liste était fourni mais qu’ils étaient inutilisables ouen mauvais état, la location sera considérée comme vide. Cet inventaire et cet état détaillé du mobilier est rendu obligatoire par l’article 25-5 de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi ALUR.

Si le bail de location a été signé avant l’entrée en vigueur de cette loi ALUR, en cas de litige, les tribunaux s’appuieront sur le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des équipements obligatoires afin qu’un logement soit considéré comme meublé. Si des éléments sont manquants, alors le contrat pourra être requalifié en bail d’habitation vide.
Mais si le bail de location a été conclu après la date d’entrée en vigueur de la loi ALUR, il faut un inventaire et état détaillé. S’il n’y en a pas ou si l’inventaire n’est pas complet, les tribunaux
peuvent conclure que la location n’est pas une location meublée. Mais il existe toujours une chance – infime – que les juges décident de se fonder sur d’autres éléments afin de déterminer le mobilier qui était fourni dans le logement et de compléter un inventaire incomplet ou d’en créer un.
Par exemple, lorsqu’un huissier a pu constater que des meubles garnissaient le logement et qu’il en a dressé une liste, la Cour d’appel de Nîmes a considéré que la location était bien une location meublée sur la base de la liste faite par l’huissier.

De même, la Cour de cassation a considéré qu’il y avait une location meublée lorsqu’une clause du contrat de bail précisait que le locataire devait veiller à l’entretien des meubles du logement et réparer tout meuble qui serait endommagé au cours de la location. En effet, il est assez difficilement imaginable que cette clause n’est pas pour but de protéger le mobilier fournit par le propriétaire des excès du locataire. Les juges y voient donc un indice que la location est bien une location meublée.

Il faut que les meubles listés comme obligatoires par le décret de 2015, soient présents dans le logement dès la date de signature du contrat de bail. S’ils n’apparaissent qu’après cette date, même si c’est le propriétaire qui les ajoute, le logement ne sera pas qualifié de location meublée.
Si les meubles sont endommagés, retirés ou détruits par le locataire au cours du bail, la location demeurera une location meublée. Il en va de même si le mobilier fournit par le propriétaire est remplacé par celui du locataire, ou que ce dernier ajoute des meubles. Le locataire sera cependant responsable du remplacement des objets endommagés, supprimés ou détruits. Mais, à
nouveau, le propriétaire doit s’assurer qu’il s’est ménagé la preuve de l’existence de ce mobilier à la date de conclusion du contrat de bail. C’est à cette fin qu’un inventaire et état détaillé du mobilier doit être dressé.


L'attestation d'assurance contre les risques locatifs doit être transmise au bailleur lors de la souscription du contrat et chaque année.

Le dossier de diagnostic technique comprend :
- Un diagnostic de performance énergétique (à compter du 1.7.07) ;
- Un constat de risque d'exposition au plomb (à compter du 12.8.08) ;
- Un état des Servitudes Risques et d'Information sur les Sols (ESRIS)  ;
- Un état relatif à l’amiante  ;
- Un état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz de plus de 15 ans (à compter du 1er juillet 2017 pour les immeubles collectifs dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1975 et à compter du 1er janvier 2018 pour les autres immeubles).

Si l'immeuble est en copropriété, le bailleur doit transmettre au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes, ainsi que le nombre de millièmes que représente le logement dans chaque catégorie de charges.
Si le bailleur est lui-même titulaire d'un bail commercial venant à expiration ou si sa cessation d'activité est prévue, le contrat de location peut être d'une durée inférieure à un an ; il doit en mentionner la raison.

La durée d'un bail pour un logement loué meublé à titre de résidence principale est d’un an (cette durée peut être réduite à 9 mois si le locataire est étudiant). À la fin de cette période, le bail est reconduit automatiquement pour la même durée et dans les mêmes conditions (sauf si la durée du bail a été réduite à neuf mois pour un étudiant).
Le locataire peut mettre fin au bail à tout moment, après avoir donné un préavis.
Le propriétaire peut, quant à lui, mettre fin au bail à son échéance,
- soit pour reprendre le logement en vue de l’occuper lui-même ou une personne de sa famille,
- soit pour le vendre,
- soit pour un motif sérieux et légitime.


Le locataire peut mettre fin au bail à tout moment, sous réserve d’un préavis d’un mois. Il doit formaliser sa demande par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifiée par acte huissier ou remise en main propre contre récépissé ou émargement.
Le locataire est tenu du paiement du loyer jusqu’à la fin du délai de préavis ou jusqu’à l’arrivée d’un nouveau locataire (avec l’accord du bailleur).


À l’expiration du contrat de location, le bailleur peut, en respectant un préavis de trois mois mettre fin au bail, sous conditions.
Il doit justifier :
- soit de la volonté de vendre le logement ;
- soit de la volonté de reprendre le logement pour l’occuper lui-même à titre de résidence principale ou y loger un membre de sa famille (son conjoint, son partenaire de PACS, son concubin notoire depuis au moins un an, ses ascendants ou descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire) ; en ce cas, le congé donné par le bailleur doit indiquer les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise, ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire et justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise ;
- soit d’un manquement du locataire aux obligations du bail (par exemple, le non paiement répété du loyer).
En ces cas, le bailleur doit informer, par lettre recommandée avec avis de réception ou par huissier ou remise en main propre contre récépissé ou émargement, le locataire trois mois avant le terme du bail.
Pendant le délai de préavis, le locataire doit payer le loyer pour la période où il a réellement occupé les lieux.

Le propriétaire ne peut s’opposer au renouvellement du bail en donnant congé à un locataire âgé de plus de 65 ans dont les ressources annuelles sont inférieures à un certain plafond, sans lui proposer un relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. Il en va de même si le locataire vit habituellement avec telle personne. Cette interdiction ne s’applique pas lorsque le propriétaire se trouve lui-même dans la même situation d’âge ou de ressources.

Le locataire ou le propriétaire doivent notifier leur congé par courrier en précisant le motif et en joignant les justificatifs. Le courrier doit être soit adressé en recommandé avec demande d’avis de réception, soit notifié par un huissier ou remis en main propre contre récépissé. Le délai de préavis court à compter de la réception du courrier ou du passage de l’huissier.
Le propriétaire doit également joindre une notice d’information relative à ses propres obligations et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire.
À la remise des clefs par le locataire, un état des lieux de sortie doit être établi entre le propriétaire et le locataire ou, en cas de désaccord, par un huissier. De même, les parties doivent établir un inventaire et un état détaillé du mobilier.

Le propriétaire doit compléter l’état des lieux de sortie par les relevés des index des installations de chauffage et d’eau chaude individuelle, ou collective avec un comptage individuel.
Le locataire doit communiquer sa nouvelle adresse au propriétaire.
Le dépôt de garantie devra être restitué au locataire dans un délai maximum de deux mois après la remise des clés (délai réduit à un mois en cas de conformité de l’état des lieux d’entrée à celui de sortie). Le remboursement est intégral ou diminué des sommes dues au titre, notamment, des charges ou des dégradations liées à un usage anormal du logement. Les dégradations dues à la vétusté ne peuvent pas être facturées au locataire. Les déductions doivent être justifiées par le propriétaire.

À défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garanti restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

Le propriétaire peut s'assurer de l'arrêt des comptes auprès des fournisseurs d’eau, de gaz, d’électricité et de téléphone. La taxe d’habitation étant due par le locataire qui occupait le logement au 1er janvier de l’année, il peut signaler le changement d’adresse du locataire au service des impôts.

En cas de litige, la commission de conciliation (CDC) peut être saisie gratuitement par le locataire ou le propriétaire. Elle convoquera les parties et essaiera de trouver un accord. À défaut de conciliation, le juge du tribunal d'instance sera compétent. Il peut par exemple, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le déclarer non valide en l'absence de motifs sérieux et légitimes. Le congé frauduleux peut être sanctionné par une amende, proportionnelle à la gravité des faits, allant jusqu'à 6 000 €.


La location meublée d'une chambre ou d'un logement est soumise au régime des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) : jusqu'à 70 000 € de revenus locatifs par an, le régime dit « micro BIC » ou « micro-entreprise » s’applique. Le revenu net imposable est calculé après déduction d’un abattement forfaitaire de 50 %. Le propriétaire peut toutefois choisir le régime réel si les charges déductibles sont supérieures à l’abattement forfaitaire. Cette option est irrévocable pendant trois ans et renouvelable tacitement par année ; au-delà de 70 000 € de revenus locatifs par an, le régime réel s'applique. Le revenu net imposable est calculé après déduction des charges.

Peuvent être exonérées, les personnes qui louent ou sous-louent une partie de leur habitation principale dès lors que trois conditions sont remplies :
- la pièce louée ou sous-louée doit être la résidence principale du bailleur,
- la pièce louée ou sous-louée doit constituer pour le (sous)locataire en meublé sa résidence principale, ou sa résidence temporaire à condition qu’il justifie d’un emploi à caractère saisonnier ;
- le prix de location doit demeurer fixé dans des limites raisonnables. Seule la surface de la pièce louée est à prendre en compte (et non les "parties communes"). Si le montant du loyer dépasse ce plafond, l’intégralité des revenus locatifs seront à déclarer au titre des BIC ;
- si la pièce louée ne constitue pas la résidence principale du locataire, elle sera soumise au régime fiscal applicable aux chambres d’hôtes (le loyer annuel ne doit pas excéder 760 € pour bénéficier de l’exonération).


Source : ANIL


Le 14 mai 2019

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