La location d'un stationnement

La location d'un parking seul n'est soumise à aucune réglementation spécifique. Contrairement à la location des logements qui est très encadrée, ce sont les dispositions générales du Code civil qui s'appliquent pour les parkings loués indépendamment de tout logement.

I. La différence entre un parking, un box et un garage : la nature du stationnement

Lorsque vous mettez votre espace de stationnement en location, il est important de bien préciser de quel type de stationnement il s’agit dans votre annonce ainsi que dans le contrat de location de parking. En effet, le stationnement peut prendre plusieurs natures :
- Le parking délimité par un marquage au sol dans un espace fermé (en sous-sol par exemple) ou à ciel ouvert sera qualifié de place de parking ou de stationnement.
- En revanche, s’il s’agit d’un espace fermé, c’est à dire délimité par des murs, et dans en sous-sol d’un parking, il s’agira d’un box. Si le box est prévu pour deux véhicules, vous pouvez préciser qu’il s’agit d’un box double.
- La place de parking fermée, délimitée par des murs et dans une maison ou une habitation individuelle pourra quant à elle être qualifiée de garage.

II. Le contrat de location d'un stationnement

Si la place de parking, de stationnement ou le box est loué à titre accessoire de la location d’un logement (contrat de location non meublé ou contrat de location meublé), alors il n’est pas nécessaire de prévoir de contrat spécifique : la location du parking sera encadrée par les règles qui s’applique à la location du logement. Le parking sera ainsi considéré comme une annexe du logement et ainsi, il sera soumis aux mêmes termes que le bail d’habitation, notamment en ce qui concerne la durée du bail, l’augmentation du loyer, le congé, l’interdiction ou l’autorisation de sous location, etc.

Si le parking n’est pas mentionné en tant qu’annexe, ce sera au juge, en cas de conflit entre le locataire et le bailleur, de déterminer s’il s’agissait d’une annexe ou non. Il arrive en effet, par exemple, que le locataire souhaite rattacher au bail d’habitation la location d’un parking ou d’un garage qui n’était pas mentionné dans le contrat. Le juge se référera principalement à ce qu’à été l’intention des parties au moment de la prise en location du logement ou du parking.Si, par exemple, le parking est bien mentionné dans le bail mais que les parties ont stipulé des conditions différentes à celles applicables pour le logement (notamment en terme de durée, ou avec un loyer distinct), alors il pourra être considéré que la location du parking était régie par ses propres règles comme la durée de la location et le contrat distinct du bail d’habitation. De la même manière, si le parking, même s’il est situé au sein même de l’immeuble où se trouve le logement, n’a été loué au locataire que postérieurement au logement, il pourra être considéré qu’il s’agissait d’une location distincte.

Il est important en toutes hypothèses que l’intention des parties soit claire dès la conclusion du bail d’habitation ou, si le parking est loué ultérieurement, de bien préciser s’il est mis en bail à titre d’annexe au logement ou non.

Le contrat de location de parking est un bail au titre duquel un propriétaire met à la disposition d’un locataire un emplacement de stationnement. Le contrat de location de parking est soumis au droit commun de la location prévu par le Code civil (à l’exception de certaines règles d’ordre public applicable) .En pratique, il sera conclu par écrit et répondra à un certain nombre de règles d’usage, que l’on retrouve dans la majorité des contrats de location de parking. Le loyer de la location d’un parking est librement fixé. Il en va de même pour le paiement du loyer qui peut être hebdomadaire ou mensuel, payable en début ou en fin d’échéance. La durée du bail est libre.

Afin de donner de la souplesse au bailleur, il est d’usage de stipuler une période courte (par exemple 3 ou 6 mois), avec tacite reconduction. Le bailleur peut également exiger (dans le contrat de location) le versement d’un dépôt de garantie dont le montant est librement fixé. Le dépôt de garantie est restitué au locataire en fin de bail, sauf à ce que le parking ait subi des dégâts du fait du locataire,en particulier les moyens de fermeture du local qui, en pratique, sont les équipements qui seront les plus observés. Le contrat doit enfin comporter un certain nombre d’ annexes obligatoires parmi lesquelles un état des lieux, une notice d’information imposée par la Loi Alur, destinée à mieux informer les parties sur leurs droits et obligations et constituée par l’arrêté du 29 mai 2015.

Le décret du 26 août 1987 fixe par ailleurs en son annexe la liste des charges récupérables qu’il sera possible d’annexer à votre bail.  La durée de location d’un parking dépend si le parking est une annexe du bail de location ou fait l’objet d’un contrat spécifique.

III. La durée de la location d’un parking

La durée d’une location de parking (ou d’un box, d’un garage ou d’un emplacement de stationnement) doit être stipulée dans le contrat de location. Si le parking est loué à titre accessoire d’un logement, la durée sera celle du bail d’habitation (qui peut être un contrat de location meublée ou un bail d’habitation non meublée) : il ne sera pas possible de prévoir une durée différente pour la location du parking, annexe du logement. Aucun contrat de location spécifique au parking n’est requis, sa location étant prévue dans le contrat de bail d’habitation.Si le parking est loué seul (indépendamment de tout logement), alors la durée soumise au droit commun des contrats de location, elle est donc librement fixée par les parties au contrat de location de parking (le bailleur et le locataire).

Cette durée peut être déterminée ou indéterminée. Attention, si la durée est indéterminée, alors la location pourra être résiliée à tout moment par le bailleur ou par le locataire, sous réserve de respecter le délai de préavis qui sera lui aussi librement fixé par les parties dans le contrat. Il est préférable (et c’est le cas de la majorité des contrats de location de parking) de prévoir une durée déterminée, de préférence courte (par exemple un trimestre ou un semestre) et renouvelable par tacite reconduction. Dans ce cas, le contrat ne pourra pas être résilié avec le terme (puis par la suite, avec chaque terme à la suite de chaque renouvellement pour la même durée).

Un congé pourra être donné avant l’arrivée du terme, ici aussi en respectant un délai de préavis avant l’arrivée du terme (par exemple, au plus tard dans les quinze jours avant l’arrivée du terme). En général, plus la durée est courte, plus le délai de prévenance est court. Il est par ailleurs important de prévoir que la délivrance du congé respecte un certain formalisme permettant de se ménager une preuve : privilégiez ainsi un congé délivré par lettre recommandée avec accusé de réception.

Les parties sont également libres de fixer une durée déterminée non renouvelable. Dans ce cas le contrat de location prendra automatiquement fin à l’arrivée du terme (sauf accord exprès des parties pour le prolonger, auquel cas elles devront signer un avenant au contrat).

IV. L'imposition sur la location des garages et places de stationnement

Les recettes provenant de la location par un particulier d’un garage ou d’un emplacement de stationnement sont imposées : dans la catégorie des revenus fonciers lorsque la location ne s’accompagne d’aucun service ou prestation autre qu’un simple gardiennage; dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, si la location est assortie de certaines prestations (ex : lavage ou entretien).

Les locations de garages et d’emplacements de stationnement sont soumises à la TVA au taux de 20%, quelles que soient les caractéristiques ou le type de l’emplacement loué (garages individuels, boxes, simples emplacements en sous-sol, en surélévation) et quelle que soit la périodicité de la location. Deux exceptions existent : la location d’un emplacement de stationnement est exonérée de TVA, lorsqu’elle est liée à celle d’un logement et que cette dernière n’est pas elle-même soumise à la TVA. C’est le cas lorsque deux locations sont le fait du même bailleur et qu’elles concernent un logement et un emplacement de stationnement situés dans le même immeuble ou dans un même ensemble immobilier. Le bailleur qui perçoit, pendant l’année, pour la location d’emplacements de stationnement, un loyer hors TVA, ne dépassant pas un plafond 32 600 euros hors taxes bénéficie d’une franchise de TVA.

La taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) s’applique aux garages et emplacements de stationnement comme aux logements. Les garages et parkings privatifs sont soumis à la taxe d’habitation dès lors qu’ils ne sont pas situés à une distance supérieure à un kilomètre du logement.

Sources: La location d'un garage ou d'une place de parking est-elle soumise à la TVA ? | Assistant-juridique.fr
Quelles sont les règles de location d'une place de parking (garage, box...) ? | Service-public.fr

Le 15 mai 2018