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La liste du mobilier annexée au compromis de vente

 

Il est très fréquent qu’une liste de mobilier apparaisse en annexe des compromis de vente, qu’ils soient signés en agence immobilière ou chez le notaire. Quels meubles peuvent être concernés ?

 

En premier lieu, faut s'interroger sur la définition de meubles meublants et d'immeuble par destination.

L'article 517 du Code civil  a défini l’immeuble par destination comme un bien meuble qui se trouve rattaché durablement et de façon fixe à un immeuble. Sa séparation vis-à-vis de l’immeuble nécessiterait un descellement ou un démontage ce qui provoquerait une dénaturation des lieux. Le bien en principe meuble sera considéré comme immeuble. Cela permet ainsi de modifier son statut juridique.

L’article 524 du Code civil cite quelques cas d’immeubles par destination. Il s’agit par exemple des pigeons des colombiers ou des ruches à miel. Sont aussi immeubles par destination tous effets mobiliers que le propriétaire a attachés au fonds à perpétuelle demeure.

 

La jurisprudence considère comme immeubles et donc incorporés au logement ou à la maison:
– les miroirs, s’ils sont scellés et s’ils ne peuvent être détachés;
– les cheminées, et de la même façon les sanitaires bien sûr ; les plaques de cheminée faisant corps avec la cheminée et scellées au mur;
– les stores extérieurs, toujours à condition ne pouvoir être enlevés sans abîmer le mur;
– l’installation de chauffage central;
– une bibliothèque faite sur mesure.

 


Sont considérés comme des meubles:
– les éléments de cuisine et les appareils électroménagers le plus souvent car on considère que l’on peut les enlever, même si cela nécessite quelques menus travaux de replâtrage et/ou de peinture;
– les radiateurs électriques, simplement vissés, dont l’enlèvement n’entraîne pas de détériorations;
– les tringles, les rideaux, le mobilier de jardin.

 


Il a été ainsi jugé que les éléments préfabriqués de cuisine même fixés par des crampons dans un mur mais qui peuvent s’enlever sans altérer la substance de l’immeuble ne sont pas compris dans la vente et il en est de même des boiseries qui n’adhèrent pas au mur, des radiateurs électriques qui sont simplement vissés et reliés à l’installation électrique par des dominos, d’une alarme sans fil d’une maison d’habitation qui peut être enlevée sans dégâts et même des volets intérieurs et d’une grille en fer forgé lorsqu’il s’agit d’éléments de décoration intérieure qui n’étaient pas scellés et pouvaient être détachés sans détérioration. Ces mêmes éléments, s’ils sont laissés par le vendeur d’accord avec l’acquéreur, sont susceptibles de faire l’objet de prix séparés et en conséquence d’une exonération fiscale.

 


Pour que les meubles vendus avec les immeubles échappent au droit d'enregistrement au tarif immobilier et soient taxés au taux qui leur est propre ou exonérés de tout droit proportionnel en cas de vente amiable, les deux conditions suivantes doivent être simultanément remplies :

-  un prix particulier doit être stipulé pour les meubles ;

-  les meubles doivent être désignés et estimés article par article.

D. adm. 7 C-15 n° 13, 1-10-2001 ; BOI-ENR-DMTOI-10-120 n° 120, 12-9-2012.

 


L'estimation article par article des objets mobiliers est indispensable. La stipulation d'un prix particulier pour les meubles est insuffisante, à elle seule, pour écarter l'application du tarif immobilier. Il faut, en outre, d'après la jurisprudence de la Cour de cassation, une désignation et une estimation des meubles article par article.
Si certains des meubles n'ont pas fait l'objet d'une estimation spéciale, le tarif immobilier est appliqué à la totalité du prix.
D. adm. 7 C-15 n° 19, 1-10-2001 ; BOI-ENR-DMTOI-10-120 n° 180, 12-9-2012.

 


L'estimation article par article admet cependant des tempéraments.
En effet, selon la Cour de cassation, elle ne s'applique qu'aux meubles qui, par leur nature et leur forme extérieure, peuvent être détaillés, désignés et évalués article par article. C'est ainsi que pour les droits incorporels, il suffit d'un prix distinct et d'une désignation spéciale. Les objets de même nature (matériaux, bestiaux, vaisselle, batterie de cuisine, etc.) peuvent être estimés globalement.
D. adm. 7 C-15 n° 20, 1-10-2001 ; BOI-ENR-DMTOI-10-120 n° 190, 12-9-2012.

 


En principe, l'estimation, article par article, doit être insérée dans l'acte de vente lui-même, ou bien dans un état annexé à l'acte ou, en cas d'adjudication, au cahier des conditions de vente.
Toutefois, il est admis que l'acte de vente se réfère à un inventaire authentique ou à tout autre acte ayant acquis une date certaine antérieurement à la vente, et ne remontant pas à une date trop éloignée. Mais, le renvoi à un état estimatif sans date certaine ou postérieure à la vente ne satisfait pas au vœu de la loi même s'il est présenté à la formalité en même temps que l'acte de vente. A plus forte raison, l'omission de l'estimation, article par article, ne peut être valablement réparée dans un acte complémentaire dressé postérieurement à l'enregistrement de l'acte de vente.
D. adm. 7 C-15 n° 21 et 22, 1-10-2001 ; BOI-ENR-DMTOI-10-120 n° 200 et 210, 12-9-2012.

 


Dans les cas où le tarif du droit de vente d'immeubles est inférieur au taux prévu pour la vente des meubles cédés simultanément, l'application du tarif immobilier aboutirait à un résultat inverse à celui recherché par le législateur. Dès lors, il y a lieu de taxer chaque bien au tarif qui lui est propre en demandant, le cas échéant, aux parties d'effectuer une ventilation du prix global (BOI-ENR-DMTOI-10-120, 12 sept. 2012, n° 110).

 


L’administration est de plus en plus regardante à ce sujet et applique une tolérance fiscale de quelques % de la valeur du bien. L’intervention d’un commissaire priseur pour évaluer le mobilier, au-delà d'un certain seuil est recommandée Le fisc est en effet en droit de demander les factures des meubles, sur lesquelles il applique une décote de l’ordre de 10% par année de détention. Le mobilier doit être valorisé selon un coefficient d’obsolescence. L’administration fiscale ne demande pas de justificatif pour établir cette liste. Toutefois, en cas de mauvaise foi, elle peut réclamer des factures.

 

Le 25 juin 2020

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Commentaires

27/09/2020 par Mauvernay

Bonjour, Je suis propriétaire indivis d'une maison dans laquelle une pièce de réception a été équipée de boiseries et de deux double-portes peintes par un ancêtre. Ces boiseries comportent aussi quelques panneaux dans lesquels sont fixés des peintures à l'huile. Est-il possible de considérer ces boiseries comme meubles et de les vendre ou de les récupérer par un ou plusieurs indivisaires ou de les vendre à un tiers. Ces boiseries ne sont pas solidaires du parquet et peuvent être démontées par un menuisier professionnel. Merci par avance de vos avis sur cette question. Cordialement

28/09/2020 par fab

Bonjour, Cela dépend : article 525 CC: Le propriétaire est censé avoir attaché à son fonds des effets mobiliers à perpétuelle demeure, quand ils y sont scellés en plâtre ou à chaux ou à ciment, ou, lorsqu'ils ne peuvent être détachés sans être fracturés ou détériorés, ou sans briser ou détériorer la partie du fonds à laquelle ils sont attachés. Les glaces d'un appartement sont censées mises à perpétuelle demeure lorsque le parquet sur lequel elles sont attachées fait corps avec la boiserie. Il en est de même des tableaux et autres ornements. Quant aux statues, elles sont immeubles lorsqu'elles sont placées dans une niche pratiquée exprès pour les recevoir, encore qu'elles puissent être enlevées sans fracture ou détérioration. Cordialement

29/01/2021 par CARON JEAN-PIERRE

Bonjour, j'ai installé dans mes 2 chambres des climatiseurs pour refroidir les pièces en été... Il existe dans les pièces comme mode de chauffage des radiateurs aux chauffages centrales au gaz. Ma question est la suivante : peut-on récupérer les climatiseurs si c'est démonté proprement par un professionnel ? Merci par avance pour votre réponse ! JPC

29/01/2021 par fab

Bonjour, A priori si vous informez clairement, et préalablement à la signature du compromis, l'acquéreur que vous ne vendez pas les climatiseurs et sous réserve que rien ne soit détérioré lors de leur enlèvement, il n'y a aucune raison que cela ne soit pas possible. Je vous conseille d'indiquer dans le compromis que les climatiseurs seront retirés et ne sont donc pas vendus avec la maison. Cordialement

25/04/2021 par Edony

J'envisage l'achat d'un bien en vente amiable (gestion par huissier), suite à inscription Banque de France. Le bien est entièrement meublé, cuisine équipée avec électroménagers, est-ce que nous pouvons demander de déduire sur les frais du notaire l'ensemble des meubles listés ? dans la limite de 10% de la valeur du bien net vendeur.

26/04/2021 par fab

Il n'existe aucune règle à ce sujet. Consultez votre notaire. L’administration est de plus en plus regardante à ce sujet et applique une tolérance fiscale de quelques % de la valeur du bien. L’intervention d’un commissaire priseur pour évaluer le mobilier, au-delà d'un certain seuil est recommandée Le fisc est en effet en droit de demander les factures des meubles, sur lesquelles il applique une décote de l’ordre de 10% par année de détention. Le mobilier doit être valorisé selon un coefficient d’obsolescence. L’administration fiscale ne demande pas de justificatif pour établir cette liste. Toutefois, en cas de mauvaise foi, elle peut réclamer des factures.

01/05/2021 par Mardro

Bonjour, Je vais vendre ma maison 500000 €. Avec l’agence nous avons établi une liste mobilière d’un montant total de 10000 €. Je pensais que cette somme serait déductible pour le calcul de ma plus-value sans fournir de justificatifs. Mais mon notaire me dit que je dois lui fournir toutes les factures correspondantes et qu’il vérifiera si la valeur de vétusté a bien été appliquée (selon lui 20% par an!). Sinon il réduira le montant déductible!? Le notaire engage sa responsabilité sur cette liste mobilière ou c’est le vendeur qui prend un risque en cas de contrôle? CM

02/05/2021 par fab

Bonjour, Le notaire calcule la plus-value il engage donc se responsabilité, il faut consulter son notaire préalablement. Cordialement

11/07/2021 par MERKELIJN Peter

Bonjour, La globalité de valeur vénale des meubles, est-elle limité par rapport à la valeur de la transaction immobilière ? Dans une acte qui porte sur 750.000, pouvons nous mettre 200.000 de meubles ? Comme cela diminue les revenues du notaire, sont-ils retissants à des sommes importantes ? Merci - PM

12/07/2021 par fab

Bonjour, L’administration est de plus en plus regardante à ce sujet et applique une tolérance fiscale de quelques % de la valeur du bien. Si le notaire est réticent ce n'est pas en raison de ses honoraires mais le fait que sa responsabilité peut être engagée en cas de redressement. Cordialement

08/09/2021 par Bernard Dauphin

Bonjour, Je vends ma maison meublée aux 3/4 mais pour un % de l'ordre de 3% du PV - Le notaire me met en garde sur le fait que les meubles âgés de 2 ans et plus ne doivent pas être valorisés - Y-at'il un texte législatif en ce sens ? Merci de votre réponse

09/09/2021 par fab

Bonjour, il faut se référer au BOFIP et à la jurisprudence https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3289-PGP.html/identifiant%3DBOI-ENR-DMTOI-10-10-10-20170308 L’administration est de plus en plus regardante à ce sujet et applique une tolérance fiscale de quelques % de la valeur du bien. L’intervention d’un commissaire priseur pour évaluer le mobilier, au-delà d'un certain seuil est recommandée Le fisc est en effet en droit de demander les factures des meubles, sur lesquelles il applique une décote de l’ordre de 10% par année de détention. Le mobilier doit être valorisé selon un coefficient d’obsolescence. L’administration fiscale ne demande pas de justificatif pour établir cette liste. Toutefois, en cas de mauvaise foi, elle peut réclamer des factures. Cordialement

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