La gestion des loyers et des charges impayés : l’établissement de la dette du locataire

Au terme de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

I. Le débiteur 

Pour que le locataire soit libéré de son obligation, il doit :
- Avoir réglé la totalité de son loyer et de ses charges
- A la date fixée dans le bail
Le fait de payer le loyer en retard et ce, même d’un jour, est constitutif d’un manquement à ses obligations. Si ce manquement se fait de manière répétée, le bailleur peut engager une procédure de résiliation de bail pour non-respect des obligations ou délivrer un congé pour motifs légitimes et sérieux.
Le paiement du loyer et des charges peut être effectué par le preneur ou par tout tiers agissant pour son compte. Il n’est pas possible de refuser des sommes versées par un tiers. Il en va de même pour le paiement du dépôt de garantie ou des honoraires.  

En cas de versement de l’allocation logement, le paiement partiel réalisé par le locataire de la part restante ne peut être  considéré comme un défaut de paiement.

Il arrive que le locataire paye directement le bailleur sans passer par le gestionnaire bien que l’existence du mandat de gestion et du gestionnaire ait été portée à sa connaissance. L’opposabilité du mandat de gestion est subordonnée à cette condition. Dans cette situation, afin de garantir la bonne gestion du bien par le gestionnaire, il convient que le bailleur n'encaisse pas les règlements du locataire et les lui retourne en l’invitant à régler ses loyers entre les mains de son mandataire.

En effet, aux termes du mandat de gestion, le gestionnaire a pour mission d'encaisser toutes sommes représentatives de loyers, charges, indemnités d'occupation ou autres relatives au bien géré, percevoir et conserver tout dépôt de garantie ; déposer ces fonds sur le compte de l'agence et les utiliser selon l'usage qui vous semblera le plus utile dans le cadre de la gestion.
Si le locataire ne s'exécute pas, il se mettra en situation d'impayés (Cour d'appel, Bastia, Chambre civile, 3 Décembre 2008, n° 07/00673). Dans cette situation, il sera nécessaire de procéder aux relances. En parallèle, il conviendra d’envisager la renonciation au mandat.
Selon l’article 2007 du code civil : « le mandataire peut renoncer au mandat, en notifiant au mandant sa renonciation. Néanmoins, si cette renonciation préjudicie au mandant il devra en être indemnisé par le mandataire, à moins que celui-ci ne se trouve dans l'impossibilité de continuer le mandat sans en éprouver lui-même un préjudice considérable. »
Ainsi, le mandataire peut renoncer à son mandat à tout moment et à effet immédiat sans encourir de dommages et intérêts s’il est dans l'impossibilité de continuer le mandat sans en éprouver lui-même un préjudice.
En l'espèce, le préjudice du gestionnaire consiste en son impossibilité de gérer le bien puisqu’il ne peut pas régler les factures pour son entretien ou les charges du propriétaire. Mais aussi et surtout, l'impossibilité de percevoir ses honoraires si ceux-ci sont calculés sur la base des sommes encaissées.Cette renonciation prend la forme d’une lettre recommandée avec accusé de réception adressée au mandat et exprime la volonté de renoncer au mandat à effet immédiat et les raisons de ladite renonciation.
La solidarité est un engagement par lequel plusieurs personnes s’obligent les unes pour les autres et chacune pour le tout. Elle ne se présume pas, elle est donc légale ou conventionnelle (art. 1310 du code civil). La solidarité entre débiteurs oblige chacun d’eux à la dette et le paiement fait par l’un d’eux libère les autres à l’égard du créancier (art. 1313 et suivants du code civil). Si l’un des débiteurs paye l’intégralité de la dette, il pourra se retourner contre ses codébiteurs afin d’obtenir le remboursement de leur part (art. 1317 du code civil).Aux termes de l’article 220 du code civil, « chacun des époux a le pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants : toute dette ainsi contractée par l’un oblige l’autre solidairement ». Cet article établit une solidarité légale entre les époux notamment pour les loyers du logement de famille (Cass. 2ème civ., 3 oct. 1990, n° 88-18453).
L’article 1751 du code civil précise que le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l’habitation des deux époux et quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux.
Comme indiqué dans notre dossier relatif à la capacité, un des époux peut signer seul un bail d’habitation qui constituera le futur logement de famille, les deux époux seront cotitulaires du bail.
Il s’agit d’une cotitularité de plein droit. Cependant elle n’est opposable au bailleur que lorsque ce dernier est informé du mariage du locataire en titre (art. 9-1 de la loi du 6 juillet 1989).
En application de cet article, les actes notifiés au locataire (exemple : congé) sont, de plein droit, opposables à son conjoint si l'existence de ce dernier n'a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur. La situation typique est la conclusion d’un bail avec une personne célibataire qui s’est mariée par la suite. Le bailleur ne peut en avoir connaissance sauf si cette information lui a été donnée. Afin qu’il ne soit pas sanctionné pour l’ignorance de ce mariage, l'article cité précédemment oblige le locataire à informer le bailleur de son mariage. Si cette démarche n’a pas été effectuée, le conjoint non-destinataire de l’acte (exemple : commandement de payer) ne peut se prévaloir de l'inopposabilité des actes à son égard. Les juges exigent « une démarche positive » de la part du locataire.
Le fait que les quittances de loyers aient été établies en cours de bail au nom du locataire et de son épouse ne démontre pas l'existence d'une démarche positive du mari pour informer le bailleur de son mariage (CA Lyon, 6ème ch., 2 juill. 2015, n° 13-09883).
En cas de procédure de divorce, il y a solidarité des époux jusqu’à la transcription du jugement de divorce en marge de l’état civil (Cass. 1ère civ., 17 juin 2015, n° 14-17906).
La transcription du jugement de divorce ayant attribué le droit au bail à l'un des époux met fin à la cotitularité du bail tant légale que conventionnelle (Cass. 3ème civ., 22 oct. 2015, n° 14-23726).
Cette solidarité existe même lorsque le juge a attribué la jouissance exclusive du logement à un des époux, au titre des mesures provisoires, au cours de l’instance en divorce même si l’autorisation de résidence séparée a été notifiée au bailleur.
Par conséquent, si les époux se séparent et que l’un quitte le logement familial, il sera tenu de la dette de loyer et de charges tant qu’il n’y a pas eu transcription du jugement de divorce sur l’état civil. Les loyers et les charges postérieurs à cette date ne seront dus que par l’ex-époux resté dans le logement.Lorsque l’un des époux quitte le logement avant la fin de leur solidarité, il est primordial que le bailleur agisse à l’encontre des deux sur le fondement d’une dette à caractère ménager. A défaut, sa demande pourrait être rejetée par les juges. En ce sens, considérant néanmoins que la solidarité ménagère ne saurait profiter au bailleur qu’autant qu’il a fondé sa demande sur le caractère ménager de la dette due pour l’occupation des lieux par un seul des époux durant l’instance en divorce (Cass. 1ère civ., 17 mai 2017, n° 16-16732). En l’espèce l’épouse avait quitté le logement (information transmise au bailleur) et le bailleur sollicitait sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation par suite de la résiliation du bail. Aux termes de l’article 515-4 du code civil, « les partenaires liés par un pacte civil de solidarité s'engagent à une vie commune, ainsi qu'à une aide matérielle et une assistance réciproques. Si les partenaires n'en disposent autrement, l'aide matérielle est proportionnelle à leurs facultés respectives ».
Depuis 1999, les partenaires pacsés sont tenus d’une obligation d'assistance et de contribution aux charges du ménage et à un engagement solidaire vis-à-vis des tiers. Cotitulaires ou non, les partenaires pacsés sont, comme les époux, tenus solidairement du paiement des loyers et des charges, considérés comme des dépenses de la vie courante.
La loi Alur a modifié l’article 1751 du code civil afin d'étendre la cotitularité légale du droit au bail aux partenaires pacsés et ce, même si un seul d’entre eux à signer le bail. Toutefois, à la différence des époux, cette cotitularité n’est pas automatique, elle doit être revendiquée auprès du bailleur.
Ces dispositions s’appliquent aux baux conclus à compter du 27 mars 2014 et à tous les baux en cours à compter du 8 août 2015 à la suite de la loi Macron du 6 août 2015.
Les développements précédents relatifs aux époux leur sont donc applicables.
La solidarité entre les partenaires pacsés prend fin en cas de rupture du pacs à partir du jour où les formalités de publicité ont été accomplies c'est-à-dire que la dissolution du pacs est mentionnée sur l’acte de naissance des partenaires.Un accord de désolidarisation conclu entre le bailleur et l’un des époux n’est pas opposable à l’autre époux qui doit pouvoir compter sur la part contributive de son conjoint (Cass. 3ème civ., 17 juin 2015 : JurisData n° 2015-014497).La colocation est définie comme la location d'un même logement par plusieurs locataires constituant leur résidence principale et formalisée par la conclusion d'un contrat unique ou de plusieurs contrats avec le bailleur. La colocation exclut la location consentie exclusivement à des époux ou à des partenaires liés par un pacte civil de solidarité au moment de la conclusion initiale du contrat.
Les concubins sont des colocataires par application de l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989.
Le concubinage est défini comme une union de fait, caractérisée par une vie commune présentant un caractère de stabilité et de continuité, entre deux personnes, de sexe différent ou de même sexe, qui vivent en couple (art. 515-8 du Code civil). La solidarité des époux en matière de dettes contractées pour l’entretien du ménage ne s’applique donc pas en principe aux concubins (Cass. 1ère civ., 28 nov. 2006, n° 04-15480)
Lorsque les parties concluent un seul contrat de location, les colocataires sont chacun cotitulaires du bail. Dans cette situation, si l’un des colocataires donne congé, ce dernier n’aura d’effet que pour son auteur. Le bail se poursuivra avec les colocataires restants.
En présence d’un bail unique, il convient de distinguer deux situations pour le paiement du loyer et des charges :
- Le bail contient une clause de solidarité et d’indivisibilité entre les colocataires : chacun est redevable du paiement de l’intégralité du loyer et des charges.
- Le bail ne contient pas de clause relative à la solidarité : le loyer est divisible et chaque colocataire est redevable de sa par. tÀ la différence des conjoints et des partenaires de Pacs, les concubins ne sont tenus solidairement au paiement des loyers qu'à la condition qu'une clause le stipule expressément. Le bailleur ne peut, par conséquent, obliger l'un des locataires à payer l'intégralité des loyers, mais aussi et surtout, lorsque l'un des locataires a seul donné un congé, le propriétaire ne peut exiger une condamnation solidaire des deux locataires à payer un solde des loyers pour la période où seul l'un des deux est demeuré dans les lieux en l'absence de clause de solidarité (CA Lyon, 8ème ch., 22 mai 2012, n° 10-08393).En cas de contradiction entre les clauses du bail, le juge interprétera le bail en faveur des colocataires puisqu’ils ont contracté l’obligation de paiement. Dans cette situation, il retiendra une absence de solidarité entre eux.Le contrat de bail consenti à deux locataires contient des clauses contradictoires : le bail est intitulé "contrat de bail en colocation sans clause de solidarité entre les colocataires" et une clause, reprenant expressément l'absence de solidarité, indique en gras que "chaque colocataire est responsable de sa seule part de loyer et charges", tandis que deux autres clauses mentionnent la solidarité et l'indivisibilité entre colocataires. En application de l'article 1162 ancien du Code civil, la convention doit être interprétée en faveur de celui qui a contracté l'obligation, donc du locataire, et contre le bailleur. En conséquence, la mention de solidarité pour le paiement des loyers est inopposable aux colocataires (Cour d'appel, Paris, Pôle 4, chambre 4, 16 Janvier 2018, n° 15-20029).
En cas de bail unique de colocation, la loi ALUR a limité la durée de la solidarité des colocataires en cas de congé donné par l’un. La solidarité du colocataire sortant peut prendre fin à la date d’effet de son congé régulièrement délivré sous réserve que le bailleur ait donné son accord exprès à l’entrée dans les lieux d’un nouveau colocataire. À défaut d’accord du bailleur, la solidarité du locataire sortant s’éteint au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé (art. 8-1 de la loi du 6 juillet 1989)Aux termes de l’article 425 du code civil, « toute personne dans l'impossibilité de pourvoir seule à ses intérêts en raison d'une altération, médicalement constatée, soit de ses facultés mentales, soit de ses facultés corporelles de nature à empêcher l'expression de sa volonté peut bénéficier d'une mesure de protection juridique prévue au présent chapitre.
S'il n'en est disposé autrement, la mesure est destinée à la protection tant de la personne que des intérêts patrimoniaux de celle-ci. Elle peut toutefois être limitée expressément à l'une de ces deux missions. » Dans cette situation, des mesures de protection peuvent être prises pour protéger le majeur notamment par la désignation d’un représentant légal. La capacité du majeur protégé diffère selon les actes conclus distingués en deux catégories :
- Les actes d’administration, ils permettent la gestion courante des biens de la personne protégée, de préserver, voire de valoriser son patrimoine.
- Les actes de disposition, ils ont pour conséquence une modification importante du contenu du patrimoine, une dépréciation significative de sa valeur ou encore une perte de propriété (vente, donation…).
La conclusion d’un bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 et le paiement du loyer et des charges sont des actes d’administration.
Le non-paiement du loyer et des charges par le curateur et le tuteur (selon la décision du juge) engage sa responsabilité de gestion.
Aux termes de l’article 1146 du code civil, « sont incapables de contracter, dans la mesure définie par la loi : 1° Les mineurs non émancipés ; … »
Le mineur est en incapacité d'accomplir par lui-même les actes juridiques de la vie civile. Il n’a pas la capacité de contracter. Par conséquent, l'exercice des droits du mineur est réalisé par son représentant légal ou son tuteur.
Jusqu’à sa majorité, les représentants légaux du mineur sont redevables de ses dettes s’il ne paye pas. La demande de paiement est adressée aux représentants légaux.
Toutefois, si le mineur est émancipé, il pourra signer seul le bail et il sera redevable des sommes dues. La demande de paiement lui est adressée.
Aux termes de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, « le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer… En cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d'aucun droit à l'encontre du bailleur ni d'aucun titre d'occupation. »
Le contrat de sous-location est un bail relevant du code civil. Le bailleur n’a aucun lien juridique avec le sous-locataire.La loi ELAN modifie l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 en ce qu’elle supprime l’obligation faite par la personne physique qui se porte caution de reproduire de façon manuscrite les mentions obligatoires. Lesdites mentions doivent être reproduites mais peuvent l’être de façon dactylographiée. Cette disposition est applicable aux actes de caution ratifiés pour les baux conclus, renouvelés ou reconduits à compter du 25 novembre 2018.
En cas de non-paiement du loyer par ce dernier, le bailleur n’a pas à intervenir. De même, si le locataire ne paye pas le loyer, le bailleur ne pourra pas s’adresser au sous-locataire pour obtenir le versement du sous-loyer hors cas de saisie des loyers entre les mains du sous-locataire par un Huissier de Justice.
Le cautionnement est l’acte juridique par lequel une personne appelée caution s’engage à l’égard d’un créancier à exécuter les obligations du débiteur en cas de défaillance de ce dernier. Il s’agit d’une obligation personnelle. Dans le cadre d’un bail d’habitation, la caution se doit de payer la dette du locataire. Le bailleur peut poursuivre directement la caution solidaire sur son patrimoine en l’absence de bénéfice de discussion et de division.La faculté pour le bailleur de solliciter une caution est encadrée par la loi du 6 juillet 1989 notamment par suite de la loi du n° 2009-1437 du 24 novembre 2009. Elle dépend de la nature du bailleur.
- Bailleur personne physique et société civile « familiale » :
• En l’absence d'assurance garantissant les obligations locatives du locataire, il peut exiger un cautionnement ;
• En présence d’une assurance, ce cautionnement ne peut pas être demandé sauf en cas de location à un étudiant ou à un apprenti. En cas de cautionnement contrevenant à cette interdiction d’ordre public, ce dernier serait nul.
- Bailleur personne morale autre que société civile « familiale » :
Une société civile n’est pas familiale si elle n’est pas constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus.
Les autres formes de société sont des personnes morales qui ne peuvent demander un cautionnement sauf dans deux cas :
• lorsque ce cautionnement est fourni par l'un des organismes figurant sur la liste fixée par le décret n° 2009-1659 du 28 décembre 2009 (JO 30 déc. 2009), à savoir :

- les fonds de solidarité pour le logement prévus à l'article 6 de la loi du 31 mai 1990 susvisée et les fonds locaux prévus à l'article 7 de la même loi ;

- les organismes collecteurs de la participation des employeurs à l'effort de construction prévue à l'article L. 313-1 du code de la construction et de l'habitation agréés ;
- les associations auxquelles un fonds de solidarité pour le logement ou un fonds local accorde sa garantie en application des dispositions de l'article 6 de la loi du 31 mai 1990 susvisée ;
- tous les organismes ou associations qui apportent, à titre gratuit, leur caution à un candidat à la location afin de favoriser son accès au logement.
Le présent décret s'applique à Mayotte.
• lorsque le logement est loué à un étudiant qui ne bénéficie pas d'une bourse de l'enseignement supérieur.
« Le cautionnement ne se présume point ; il doit être exprès, et on ne peut pas l'étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté » (art. 2292 du code civil).
Il est essentiel de déterminer avec précision l’étendue de la portée de l’engagement solidaire de la caution. Et ce, afin d’éviter toute interprétation par le juge car elle sera nécessairement en sa faveur.
Il faut bien penser que le locataire peut être redevable de sommes autres que le loyer et les charges comme des dégradations et des indemnités d’occupation en cas de résiliation du bail.
Le juge fait une application littérale et stricte de l’acte de cautionnement. Il ne condamnera pas la caution à des sommes non prévues dans son engagement. Les juges ont poussé l’analyse jusqu’à la présence d’une virgule et sa conséquence sur la validité d’un acte de cautionnement dans le cadre d’un crédit à la consommation.
L'apposition d'une virgule entre la formule caractérisant l'engagement de caution et celle relative à la solidarité n'affecte pas la portée des mentions manuscrites conformes aux

dispositions légales. Cassation pour violation des articles L. 341-2 et L. 341-3 du Code de la consommation de l'arrêt qui, pour déclarer nuls les actes de cautionnement, constate qu'ils portent tous une mention manuscrite unique établie selon le modèle, suivie d'une signature, et que le fait de joindre les deux mentions manuscrites aboutit à une phrase incertaine en rendant difficile la compréhension de la portée des engagements (Cass. com., 5 avr. 2011, n° 10-16426, JurisData n° 2011-005689).

La portée de l’engagement de la caution dépend de la durée déterminée ou indéterminée de l’acte de cautionnement.
* A durée déterminée
Les textes ne fixent pas de durée pour l’acte de cautionnement. Il peut être de la durée du bail soit de trois ans pour un logement vide et un an pour un logement meublé ou de la durée du bail plus un nombre déterminé de renouvellements ou de reconductions.
La caution ne peut pas mettre fin à son obligation pendant la durée de son engagement.
La durée dite déterminée signifie que ne sont couvertes que les sommes exigibles pendant celle-ci. Passé le terme de cet acte, toutes les dettes postérieures ne pourront pas être réclamées à la caution. Seul le locataire en sera débiteur, le bailleur ne bénéficiant plus de cette garantie.
*A durée indéterminée
Est à durée indéterminée le cautionnement qui calque sa durée sur celle du bail initial et de son renouvellement éventuel, le nombre de renouvellements possibles n'étant pas précisé. En conséquence l'acte de cautionnement est soumis aux prescriptions de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 (CA Versailles, 1ère ch. B, 6 nov. 1998 : Loyers et copr. 2000, comm. n° 59).
La caution peut mettre fin à son engagement de manière unilatérale.
Si tel est le cas, la résiliation de l’acte de cautionnement prendra effet au terme du contrat en cours (à titre initial ou reconduit). La caution sera débitrice de toutes les sommes dues antérieures à la date d’effet de la résiliation mais pas des dettes postérieures.« Lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation. » (art. 22-1 loi du 6 juillet 1989)
Si le bailleur n'a pas reçu de notification de résiliation avant le terme du bail d'origine, le cautionnement sera maintenu pendant toute la durée de son renouvellement (CA Paris, 14ème ch. B, 29 janv. 1999 : Loyers et copr. juin 1999, n° 145).
S’agissant des époux communs en biens, le cautionnement donné par un seul engage seulement ses biens propres et ses revenus (art. 1415 du code civil). Il est nécessaire d’obtenir le consentement des deux époux si l’on veut les engager sur leurs biens communs.
Par une décision en date du 2 juin 2016, la cour d’appel de Rouen a admis l’engagement des biens communs d’époux bien que l’acte de cautionnement ne contienne que les mentions manuscrites de l’un d’eux et soit signé des deux. Toutefois, il y a lieu de considérer qu'en signant l'acte, l'époux a consenti au cautionnement au sens de l'article 1415 du Code civil, de sorte que les biens communs des époux sont engagés, à l'exclusion des biens propres de l'époux (CA Rouen, Chambre de la proximité, 2 Juin 2016, n° 15/00388).
En pratique, il convient soit de rédiger deux actes de cautionnement (un pour chaque époux) ou un seul acte de cautionnement contenant le consentement distinct de chaque époux avec le consentement distinct de l’autre époux.
Il convient de distinguer les hypothèses suivantes :
- Un époux séparé en biens a signé un acte de cautionnement : il est seul garant de la dette du locataire sur ses biens propres et ses revenus.
- Les époux séparés en biens ont signé un seul acte de cautionnement ou un acte chacun : chacun est garant de la dette du locataire sur ses biens propres et ses revenus.
- Un époux commun en biens a signé seul l’acte de cautionnement : il est seul garant de la dette du locataire sur ses biens propres et ses revenus.
- Les époux communs en biens ont signé ensemble un seul acte de cautionnement : ils sont garants de la dette du locataire sur leurs biens propres, leurs revenus et leurs biens communs.
- Les époux communs en bien ont signé des actes de cautionnement distincts : ils sont garants de la dette du locataire sur leurs biens propres, leurs revenus mais pas sur les biens communs. « Les cautionnements souscrits unilatéralement  un époux n'établissaient pas à eux seuls le consentement exprès de chacun d'eux à l'engagement de caution de l'autre ». Il en résulte que la communauté n'est pas engagée par les deux cautionnements signés par les époux, mais que chacun d'entre eux a engagé uniquement ses biens propres et ses revenus (Cass. 1ère civ., 13 juin 2019, n° 18-13524). Il est donc nécessaire d’avoir l’accord du conjoint pour engager les biens communs.

II. Le créancier

Le créancier doit démontrer l’existence de sa créance. Elle doit remplir plusieurs conditions pour pouvoir être réclamée au locataire.

En principe, le bail prévoit que le loyer est portable c’est-à-dire qu’il appartient au locataire d’apporter le règlement au bailleur ou à son mandataire.Elle doit être certaine : elle ne doit pas faire l’objet de contestations objectives.

 Elle doit être liquide : elle doit être évaluée en argent ou évaluable grâce aux éléments contenus dans un titre (art. L. 111-6 du code des procédures civiles d’exécution).
Elle doit être exigible : c’est-à-dire que tous les délais de paiement accordés au débiteur ont expirés. Le paiement doit être fait sitôt que la dette devient exigible. Pour rappel, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues (art. 1343-5 al.1 du code civil). Autre exemple, la procédure de surendettement du locataire suspend l’exigibilité de la dette (art. L. 722-5 du code de la consommation).
Aux termes de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, le bail doit indiquer le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que ses règles de révision éventuelle. Les modalités de paiement sont librement fixées par les parties. Le loyer peut être réglé à terme échu ou à terme à échoir, par trimestre ou autre.
Lorsque le locataire paye les loyers d’avance, il peut à tout moment revenir sur ce mode de paiement et opter pour un paiement mensuel celui-ci étant de droit lorsque le locataire en fait la demande (art. 7 a) de la loi du 6 juillet 1989).
L’article 1243-6 du code civil prévoit que tout paiement d’une obligation est quérable (paiement au domicile du débiteur) sauf si la loi, le contrat ou le juge fixe un paiement portable (paiement au domicile du créancier).
La loi du 6 juillet 1989 ne détermine pas si le paiement du loyer et des charges est quérable. Par conséquent, il appartient aux parties de déterminer le lieu de paiement dans le contrat.
Le locataire est en situation d’impayé à partir du moment où le loyer n’est pas réglé à la date convenue. Le bailleur peut relancer le locataire ou saisir l’Huissier de Justice pour la délivrance d’un commandement de payer les loyers dès le retard constaté.Si le locataire paye son loyer avec du retard de manière régulière, le bailleur pourrait solliciter la résolution du bail sur la base du manquement répété à son obligation ou faire délivrer un congé pour motifs légitimes et sérieux.
Si le locataire conteste l’impayé, il lui appartient d’apporter la preuve de son paiement (Cass. 3ème civ., 2 juill. 2013, n° 12-19243) par présentation de la copie du chèque émis ou de l’ordre de virement. Quant à la preuve de l’encaissement, elle se fera par la présentation du relevé de compte.
La fixation du loyer des logements mis en location est libre. La loi ELAN supprime la mention obligatoire dans le bail relative au loyer de référence et au loyer de référence majoré.
La loi ELAN supprime donc les dispositions relatives à l’encadrement des loyers issu de la loi ALUR du 24 mars 2014 tout en définissant un nouveau dispositif d’encadrement local des loyers à titre expérimental et à l’initiative des communes sans le codifier pour le moment.
Pour rappel, un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.
Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant sont mentionnés au contrat de bail.
Un complément de loyer ne peut être appliqué à un loyer de base inférieur au loyer de référence majoré.
Lorsqu'un complément de loyer est appliqué, le loyer s'entend comme la somme du loyer de base et de ce complément.
Par conséquent, le locataire doit régler le loyer de base et le complément de loyer pour s’acquitter du loyer. S’il ne le fait pas, il se trouve en situation d’impayé.
L’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi ALUR énonce le principe suivant : le bailleur a la faculté de procéder à la révision du loyer annuellement si une clause du bail le prévoit.
Si le bail ne prévoit pas une telle clause, le loyer ne pourra pas être révisé. De même si le bail est verbal.
La révision intervient à la date convenue par les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. L'augmentation ne peut excéder la variation d'un indice de référence soit l’IRL. Dès la révision effectuée et adressée au locataire, ce dernier doit modifier le montant de ses versements. A défaut, il sera en situation d’impayé. La preuve de la demande est à la charge

du bailleur. 

Toute contestation du locataire sur le montant du loyer, des charges, de l’exécution de travaux ou de tout autre sujet ne le dispense pas d’exécuter ses obligations dont le paiement du loyer et ce, tant qu’une décision de justice n’a pas tranché la question.Le preneur ne peut pas décider de sa propre autorité de ne plus payer le loyer en invoquant des travaux non effectués par le bailleur ou le fait qu'il les a effectués à sa place. La compensation entre sa dette de loyers et sa créance n'est possible que si les travaux ont été autorisés par le juge ou le bailleur. Selon l’adage « nul ne peut se faire justice à soi-même », le locataire ne peut pas diminuer le paiement de son loyer de son propre chef.Toutefois, en cas d’inexécution des obligations du bailleur, il peut solliciter la séquestration des loyers en invoquant le principe juridique de l’exception d’inexécution.

Le locataire ne peut pas suspendre le paiement du loyer sur la base d’une contestation de son montant (CA Paris, 6ème civ.,  06.12.1994) ou si le bailleur n’exécute pas les travaux que la loi lui  impose (Cass. 3ème civ., 18.01.2005, n° 03-19561).

La Cour d'appel de Fort-de-France a admis la séquestration des loyers tant que les locataires ne pouvaient pas jouir paisiblement du bien loué. En l’espèce, il s’agissait d’infiltrations d’eau à divers endroits de la location (CA Fort de France, 22.06.2012, n° 10/00790).

Le séquestre est le dépôt d'une chose (exemple : loyers et charges) entre les mains d'une personne chargée de la garder (séquestre) jusqu'au règlement d'un litige ou au dénouement d'une opération juridique (formation d'un contrat ou exécution d'une obligation).
Ce séquestre peut être conventionnel ou judiciaire (art. 1955 du Code civil).
Le séquestre conventionnel est un contrat réalisé entre les parties, ici locataire, bailleur et séquestre, afin que les loyers soient déposés par le locataire entre les mains du séquestre qui en aura la conservation le temps de la résolution du litige. Une fois tranché, la somme sera remise à la personne désignée bénéficiaire. Il faut l'accord des volontés de tous les intéressés pour effectuer le dépôt et investir le séquestre de sa mission (Aubry et Rau, op. cit., § 408. – Pothier, op. cit., n° 85. – Mazeaud, op. cit., n° 1522).
La consignation non acceptée par le bailleur et non validée par un jugement passé en force de chose jugée ne peut valoir paiement (Cass. 3ème civ., 02.02.2000). Le bailleur doit avoir expressément autorisé la consignation du loyer. Ainsi, le silence gardé du bailleur par suite de l’information de la consignation ne vaut pas accord (Cass. 3ème civ., 22.02.2005).
Le séquestre judiciaire est un séquestre institué par une décision judiciaire pour placer un bien sous la main et la sauvegarde de la justice. Un séquestre conventionnel peut au fil du litige devenir un séquestre judiciaire.
On ne saurait reprocher à un arrêt d'avoir prononcé la résiliation d'un bail pour non-paiement des loyers sans tenir compte de la demande du locataire tendant à la nomination d'un expert pour déterminer les réparations nécessitées par l'état des lieux et à celle d'un séquestre pour percevoir les loyers échus ou à échoir jusqu'au règlement dudit litige, dès lors que la cour d'appel, après avoir considéré comme sans fondement les prétentions du locataire a refusé la nomination de l'expert à laquelle était subordonnée celle du séquestre (Cass. com., 15 oct. 1963 : Bull. civ. 1963, III, n° 413).
En premier lieu, le locataire doit écrire au bailleur pour que celui-ci se conforme aux obligations qui lui sont faites au titre de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 (ex : exécuter des travaux, ne plus faire obstacle à la jouissance paisible du logement…) si nécessaire en recourant à une mise en demeure. En cas d’inaction du bailleur, le locataire pourra solliciter le séquestre des loyers.
Soit le bailleur et le locataire s’accordent sur la réalisation d’une convention de séquestre soit le locataire devra saisir le juge pour la mise en place du séquestre des loyers.
En l’absence de cette procédure, le locataire est tenu de payer ses loyers en totalité. A défaut, il est considéré défaillant vis-à-vis de son obligation de paiement.
Le séquestre n’a pas lieu d’être s’il est sans objet ou tardif, si le danger est hypothétique ou la demande prématurée, ou si le droit contesté est exercé légitimement.
L'exception d'inexécution est admise en cas d'impossibilité totale d'utiliser les lieux (pour un risque de contamination à la suite de travaux de désamiantage, Cass. 3ème civ., 19 nov. 2015, n° 14-24612). La loi elle-même impose cette suspension des loyers lorsqu’un arrêté d’insalubrité ou de péril a été pris (art. L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation). Cette suspension est légitime, même si l’arrêté ne porte que sur les parties communes d’un immeuble en copropriété (Cass. 3ème civ., 20 oct. 2016, n° 15-22680). Le locataire qui aurait néanmoins versé les loyers en obtiendra restitution (Cass. 3ème civ., 22 sept. 2016, n° 15-19672).
Les charges locatives (ou charges récupérables) sont les charges d'habitation qui incombent au locataire en sus du loyer dont elles constituent l'accessoire. A la lecture de l'article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, il existe trois catégories de charges :
- Les dépenses qui correspondent à des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;- Les dépenses d'entretien courant et les menues réparations sur les éléments d'usage commun du bien louée ;
- Les impositions correspondant à des services dont le locataire profite directement.
Pour rappel, le décret n° 87-713 du 26 août 1987 fixe une liste limitative des charges récupérables.
Les charges ne sont exigibles qu’à partir du moment où le bailleur est en possession des justificatifs.
Les conditions d'exigibilité des charges posées par l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 sont les suivantes :
- Adresser au locataire un mois avant la régularisation le décompte par nature des charges
- Lorsque l'immeuble est collectif, lui communiquer le mode de répartition des charges entre locataires
- Tenir les pièces justificatives à la disposition du locataire pendant six mois suivant l'envoi du décompte. La jurisprudence admet la production tardive de ces justificatifs en cours de procédure.
Si ces conditions ne sont pas remplies, le locataire est fondé à réclamer le remboursement des sommes versées au titre des provisions pour charges ou de refuser toute somme imputée sur son compte locataire.
Il convient de distinguer le forfait de charges, les provisions pour charges et les charges.
- Le forfait de charges est exigible à la date d’échéance prévue dans le bail. Il ne donne pas lieu à une régularisation de charges.
- Les provisions pour charges sont exigibles à la date d’échéance prévue dans le bail.
- Les charges seront exigibles à compter de la régularisation faite par le bailleur ou son mandataire dans les conditions vues ci-dessus.
Pour le bail d’habitation principale vide, le montant du dépôt de garantie est limité à un mois de loyer hors charges.
Quant au bail meublé intégré à la loi du 6 juillet 1989 depuis le 24 mars 2014, le dépôt de garantie est limité à deux mois de loyer hors charges (art. 25-6 loi du 6 juillet 1989).
Il n’est pas possible de demander le versement d’un dépôt de garantie lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois. En cas de mise en place d’un paiement du loyer mensuel ultérieurement, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie. Cette règle est de vigueur pour la location vide et la location meublée.
Le dépôt de garantie est exigible au moment de la signature du bail.
En cas de non-paiement du premier loyer et du dépôt de garantie, les juges ont considéré que « le défaut de paiement par le locataire du premier loyer et du dépôt de garantie ne décharge 

Le bailleur ou le gestionnaire impute une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges (provision/forfait/réel) sur le compte du locataire dès l’échéance du bail. En cas de procédure devant le juge, il pourra décider d’un autre montant.
Il appartiendra alors au bailleur ou à son mandataire d’engager la procédure nécessaire soit en recouvrement du dépôt de garantie soit en résiliation du bail sur la base de la clause résolutoire relative au paiement.
Le locataire perd tout titre d’occupation une fois le bail arrivé à son terme à l'expiration du délai de préavis ou si le bail est résilié.
Pour rappel, la restitution des lieux doit être intégrale c'est-à-dire porter sur la totalité des locaux loués. Le locataire doit également libérer les lieux de tous les occupants de son fait. Si le locataire a laissé sur place ou dans une annexe (cave…) des objets ou que des occupants se trouve dans le logement, il est tenu d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération totale des lieux.
Cette indemnité est due en tant que contrepartie de la jouissance des locaux et du préjudice subi par le bailleur d’être privé de la libre disposition des lieux (CA Paris, 10 janv. 1994 : JurisData n° 1994-020042). S’agissant d’une indemnité, son montant relève de l'appréciation souveraine des juges du fond (Cass. 3ème civ., 22 nov. 1989, n° 88-14536).
Le locataire doit prendre en charge l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat.
Il s’agit des « mesures à prendre au fil des jours à peu de frais pour éviter une lente dégradation des lieux (huile, graissage, revernissage, raccords de peinture, changement de petites pièces ou petites réparations)".
Elles regroupent “les travaux d'entretien courant et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif” (art. 1er décret n° 87-712 du 26 août 1987, cf. annexe 4).
La Cour de cassation a affirmé que la liste des réparations locatives établie par le décret n° 87-712 du 26 août 1987 n’est pas limitative (Cass. 3ème civ., 30.09.2008, n° 07-16867).
Aux termes de l’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est responsable des dégradations et pertes qui surviennent durant le bail dans le logement et les annexes loués.
La responsabilité du locataire s’étendant jusqu’à la fin du bail, si le locataire quitte les lieux avant le terme de celui-ci, il reste responsable des dégradations et pertes qui y seraient constatées, même après son départ.
De plus, aux termes de l'article 1735 du Code civil, le locataire répond des dégradations et pertes commises par les personnes qu’il a introduit dans le logement comme les personnes hébergées, les sous-locataires, des invités ou un professionnel.
L’état des lieux de sortie permettra de relever ces pertes et dégradations en comparaison avec l’état des lieux d’entrée.
Quant aux parties communes de l’immeuble, elles en sont exclues ainsi que toute partie dont la jouissance est partagée avec toute autre personne (propriétaire, locataires, copropriétaires…). Dans cette situation, il appartient au bailleur de prouver la responsabilité de l’auteur pour obtenir réparation auprès de celui-ci. Il ne peut être inséré dans le bail une clause engageant “la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation d'un élément commun”.
Le locataire bénéficie d’un certain nombre de causes exonératoires de responsabilité (art. 7 loi du 6 juillet 1989).
Une clause pénale est une clause par laquelle une partie, ici le locataire, s’engage à verser une somme forfaitaire à titre de dommages-intérêts au bailleur en cas d’inexécution de ses obligations.
Elle permet de dissuader le débiteur de ne pas exécuter son engagement et d’indemniser son créancier en cas de défaillance de sa part.
Or, l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 interdit toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble dans les baux conclus ou reconduits à compter du 27 mars 2014.
Par conséquent, aucune somme au titre d’une éventuelle clause pénale ne peut être réclamée au locataire pour les baux postérieurs au 27 mars 2014. Une telle clause sera réputée non écrite par le juge.
Est-il possible de facturer au locataire les frais de relance (coût du courrier recommandé avec accusé de réception) ?
Non, car l’article L. 111-8 du code de procédure civile d’exécution dispose que les frais de procédure en l’absence de titre exécutoire sont à la charge du créancier « sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite ».
De plus, est réputée non écrite toute clause insérée dans le bail faisant supporter au locataire des frais de relance.
Est-il possible de récupérer les frais de commandement de payer les loyers ?
Oui, ce commandement étant prévu par les textes pour résilier le bail sur la base de la clause résolutoire. Ils pourront être réclamés au titre des dépens engagés par le bailleur dans le cadre de la procédure judiciaire.
Les autres frais de procédure engagés au titre des dépens sont imputables au locataire seulement si une décision de justice le condamne à les payer.
Aux termes de l’article 2219 du code civil, la prescription extinctive est un mode d'extinction d'un droit résultant de l'inaction de son titulaire pendant un certain laps de temps.
Si un créancier ne sollicite pas l’exécution de l’obligation dont le débiteur à la charge avant le terme du délai de prescription, il perd le bénéfice de cette obligation. Sa créance est éteinte. L'obligation de paiement du prix peut s'éteindre par prescription.
Le délai de prescription commence à courir à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.
Lorsqu'une dette est payable par termes successifs, la prescription se divise comme la dette elle-même. En conséquence, la prescription de chaque échéance de loyer a pour point de départ sa date d'exigibilité.
L’article 2224 du code civil prévoit que le délai de prescription des actions personnelles est de cinq ans. Or, la loi du 6 juillet 1989 prévoit un délai différent. Cette loi étant dite loi spéciale, elle prévaut sur les dispositions du code civil. De plus, l’article relatif au délai de prescription est d’ordre public, les parties ne peuvent y déroger.
Jusqu’à la loi ALUR, la prescription pour les baux soumis à la loi du 6 juillet 1989 était de cinq ans. Désormais, le délai de prescription est réduit à trois ans pour l’ensemble des actions dérivant d’un bail.
« Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. Toutefois, l'action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer. » (art. 7-1 de la loi du 6 juillet 1989).2- La prescription des charges
Le bailleur bénéficie d’un délai de prescription de trois ans pour réclamer les charges qui lui sont dues. Ce délai est le même pour le locataire qui agit en répétition de l’indu en cas de trop perçu par le bailleur.
Le délai de prescription des charges commence à courir à compter de la réalisation de la régularisation de charges pour le locataire. En l'absence de régularisation des charges par le bailleur, le délai de prescription ne court pas (Cass. 3ème civ. 09-11-2017 n° 16-22445).
S'agissant du bailleur, le délai court à compter de l'approbation des comptes de charges de copropriété puisque c'est à cette date qu'il est en capacité de pratiquer la régularisation.
Sur le calcul de la computation du délai de prescription, les jurisprudences sont diverses. Certaines résonnent de date à date à compter de l'acte interruptif de la prescription (ex : assignation) d'autres calculent en exercice annuel. Nous considérons qu'il convient de calculer en faisant un prorata de date à date.
A défaut de manifester sa volonté de réaliser la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée (art. 17-1 de la loi du 6 juillet 1989). La révision du loyer bénéficie d’un délai de prescription d’un an. Toute négligence ou tout retard dans la révision du loyer est susceptible d’engager la responsabilité du gestionnaire vis-à-vis de son mandant. La révision n’a pas d’effet rétroactif. Elle ne sera effective que pour les loyers dues à compter de la demande du bailleur.

La prescription peut faire l’objet de causes de suspension et d'interruption.La suspension interrompt momentanément le cours de la prescription sans effacer le délai ayant déjà couru (art. 2230 du code civil). Il doit s’agir d’un empêchement résultant de la loi, de la convention ou de la force majeure (art. 2234 du code civil).

Il y a suspension pour :
- Les époux, ainsi qu'entre partenaires liés par un pacte civil de solidarité ;
- L'héritier acceptant à concurrence de l'actif net, à l'égard des créances qu'il a contre la succession ;
- Les mineurs non émancipés et les majeurs en tutelle, sauf pour les actions en paiement ou en répétition des salaires, arrérages de rente, pensions alimentaires, loyers, fermages, charges locatives, intérêts des sommes prêtées et, généralement, les actions en paiement de tout ce qui est payable par années ou à des termes périodiques plus courts. Le créancier mineur ou sous tutelle en bénéficie tant contre le débiteur principal que contre la caution ;
- Le recours à la médiation ou à la conciliation ;
- Le recours à la procédure simplifiée de recouvrement des petites créances (montant de la créance et intérêts ne doit pas excéder 4 000€ et initiée par courrier ou par message électronique) ;
- La mesure d’instruction accordée par le juge avant tout procès pour conserver ou établir des preuves en vue d'un procès futur, comme une mesure d'expertise ;
- L’action de groupe.

L’interruption efface le délai ayant déjà couru et fait naître un nouveau délai de même durée (art. 2231 du code civil). La nouvelle prescription court sitôt la réalisation de l'acte interruptif. Une mise en demeure même par lettre recommandée n'interrompt pas la prescription (Cass. com., 13 oct. 1992, n° 90-21818) sauf texte contraire (droits des assurances…).

Sont suspensifs :
- La demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription à compter de sa signification ainsi que le délai de forclusion. Il en est de même lorsqu'elle est portée devant une juridiction incompétente ou lorsque l'acte de saisine de la juridiction est annulé par l'effet d'un vice de procédure (art. 2241 du code civil). L’assignation doit être enrôlée dans les délais prévus par les textes (art. 757 et 857 du code des procédures civiles d’exécution). Toutefois, l'interruption est non avenue si le demandeur se désiste de sa demande ou laisse périmer l'instance, ou si sa demande est définitivement rejetée.
- Une mesure conservatoire ou d’exécution forcée interrompt la prescription (art. 2244 du code civil). Un commandement de payer sera interruptif s’il vaut saisie tel n’est pas le cas du commandement de payer les loyers.
- En cas de nullité de l’acte, la prescription ne sera pas interrompue en raison de son effet rétroactif (Cass. 2ème civ., 4 sept. 2014, n° 13-11887).
- La reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription (art. 2240 du code civil).
« Le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges. Aucuns frais liés à la gestion de l'avis d'échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire. Avec l'accord exprès du locataire, le bailleur peut procéder à la transmission dématérialisée de la quittance. Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu » (art. 21 de la loi du 6 juillet 1989).
En l’absence de paiement, il ne pourra être délivré au locataire un reçu ou une quittance car cela suppose que le loyer et les charges soient réglés partiellement ou totalement (Cour d'appel, Rouen, Chambre de la proximité, 15 Novembre 2012, n° 12/00262).
En cas de paiement partiel, un reçu sera transmis au locataire. Si en application de l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989 le bailleur est tenu de remettre une quittance à son locataire qui en fait la demande, il ne peut toutefois être contraint que de remettre un reçu au locataire qui ne s’est pas acquitté du règlement intégral de ses loyers (Cour d’appel, Aix en Provence, 03.10.2019, n° 18-10780).
En cas de paiement intégral, il conviendra de transmettre une quittance ventilant le montant du loyer, des charges et toute autre somme (contribution pour le partage des économies de charge, art. 23-1 loi du 6 juillet 1989).
Si le locataire a eu des impayés puis a repris le paiement en affectant celui aux loyers et charges courants, il convient de lui délivrer une quittance pour les mois réglés et préciser « impayés restant dus …. € » au titre de la période antérieure.
En raison du caractère d'ordre public de l'article 21, le bailleur ne peut se dérober à son obligation et il n'est pas libre de choisir les modalités de la remise d’une quittance. Depuis la modification opérée par la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion, l'article 21 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précise que le bailleur est tenu de "transmettre" et non plus comme auparavant de "remettre" une quittance au locataire qui en fait la demande. Ce changement terminologique interdit au bailleur ou à son gestionnaire de refuser au locataire qui en fait la demande l'envoi du justificatif par voie postale. La quittance est portable et le bailleur ne peut se contenter d'informer le locataire qu'il la tient à sa disposition (CA Nîmes 2e ch., 14 juin 2005 : JurisData n° 2005-281196).
Modifiant sur ce point l'article 21, la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 permet cependant au bailleur, avec l'accord du preneur, de lui transmettre la quittance de façon dématérialisée.
Pour adresser des quittances par voie dématérialisée, vous devez impérativement obtenir l’autorisation expresse du locataire préalablement.
Par ailleurs et en vertu du droit commun, la quittance étant un acte juridique, il ne peut être prouvé, et donc être efficient juridiquement, que s’il est signé. En cas d’envoi sous forme électronique, il doit s’agir d’une véritable signature électronique. Celle-ci est régie par une règlementation issue de :
- L’article 1367 al. 2 du code civil ;
- Le Décret n° 2017-1416 du 28 septembre 2017.
Le bailleur ne peut se soustraire à son obligation légale de transmission d’une quittance. Le locataire est en droit d’obtenir la délivrance mensuelle d’une quittance et ce, même après la résiliation du bail et son départ. En effet, la demande du locataire est le fait générateur de la délivrance de la quittance, obligation du bailleur. Aucun texte prévoit que cette quittance doit être délivrée mensuellement. Elle est transmise sur simple demande.
En cas de refus persistant et après mise en demeure, le bailleur peut être condamné à délivrer la quittance dans un délai déterminé sous peine d'astreinte, avec une possible condamnation à réparer le préjudice causé au locataire.

Le bailleur engage sa responsabilité en privant le locataire de la possibilité de percevoir l'allocation logement (CA Paris, 6ème ch. C, 31 mars 1998).

Dans le cadre du bail, les loyers et les charges forment des créances à exécution successive selon la périodicité de paiement prévue au bail (mensuelle/trimestrielle/autre). Lorsque le locataire est redevable de plusieurs échéances et qu’il effectue un paiement partiel, il convient de s’interroger sur les sommes sur lesquelles le règlement vient s’imputer.
Aux termes de l’article 1342-10 du code civil, « le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu'il paie, celle qu'il entend acquitter. A défaut d'indication par le débiteur, l'imputation a lieu comme suit : d'abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter. A égalité d'intérêt, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement. »
Le paiement des dettes doit se faire dans l’ordre suivant :
- « d'abord sur les dettes échues » : si le locataire a plusieurs dettes dont certaines sont échues c’est-à-dire arrivée à leur terme et immédiatement exigibles, ces dernières sont prioritaires quel que soit leur montant, la présence de garanties ou non, la nature privilégiée ou non.
- « parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter » : il y a plusieurs critère, dette la plus conséquente, dette avec le taux d’intérêt le plus élevé, dette faisant l’objet de poursuite ou risque imminent de poursuite, présence de garanties, cautionnement… Les juges du fond ont un pouvoir souverain pour déterminer la dette dont le débiteur a le plus d’intérêt à régler (Cass. 1ère civ., 29 oct. 1963 : JurisData n° 1963-000462).
S'agissant de deux prêts dont un seul est cautionné, doit être cassé l'arrêt qui énonce que rien n'interdit au créancier d'affecter le paiement au remboursement de la dette non cautionnée, alors que les juges du fond doivent rechercher quelle dette le débiteur principal a entendu acquitter, ou, à défaut de cette manifestation de volonté, quelle dette il a le plus d'intérêt d'acquitter (Cass. 1ère civ., 19 janv. 1994, n° 92-12585).
- « à égalité d'intérêt..., sur la plus ancienne » : en l’absence d’intérêt particulier, le paiement s’impute sur la dette la plus ancienne sur la base de la date de naissance de la dette, importance capitale en matière de délai de prescription. En présence de loyers et de charges impayés, il sera recouru à ce principe sauf mention contraire du locataire.
- « toutes choses égales, elle doit se faire proportionnellement » : en l’absence d’un quelconque ordre selon les dispositions ci-dessus, l’imputation se fait au prorata.
Le locataire est redevable des loyers et des provisions sur charges pour les mois de janvier, février et mars. Le 25 mars, il vous adresse un règlement par chèque et précise que celui-ci doit s’imputer sur le loyer et les provisions sur charges du mois de mars.
Vous avez l’obligation d’imputer son règlement pour la dette mentionnée. Le locataire sera toujours redevable des échéances de janvier et de février.
Au contraire, si le locataire n’a rien précisé concernant l’imputation de son paiement, vous devez l’imputer sur la dette la plus ancienne soit les sommes dues pour le mois de janvier.
Mais si le bailleur a fait délivrer un commandement de payer les loyers et les charges, en principe, les paiements sans affectation doivent être imputés sur les causes du commandement. Il en va de l’intérêt du débiteur puisque l’absence de paiement total des sommes réclamées dans le commandement de payer les loyers peut conduire à l’acquisition de la clause résolutoire du bail.
Les juges ont déjà admis une manifestation tacite de volonté du débiteur sur la base des montants des règlements correspondants aux réclamations du bailleur.
S'agissant d'une action en paiement des arriérés de loyers et charges dus depuis 1993, pour décider que les sommes versées aux bailleurs par chèques débités les 7 juin 1997 et 7 août 1998 devaient s'imputer sur les échéances les plus anciennes, soit celles échues à compter de février 1993, l'arrêt attaqué retient l'absence d'imputation volontaire de la part des locataires. En statuant ainsi, sans rechercher s'il ne résultait pas du montant des règlements effectués les 7 juin 1997 et 7 août 1998, en l'état des réclamations formulées par les bailleurs dans leurs lettres des 21 avril 1997 et 9 juin 1998, que les preneurs avaient, de manière non équivoque, entendu imputer leurs paiements sur les échéances expressément visées dans ces correspondances, soit sur celles des années 1994, 1995 et 1996, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1253 du Code civil (Cass. 1ère civ., 16 Mai 2006 - n° 04-19738).
Dans ce sens, le débiteur qui a accepté une quittance mentionnant une imputation ne peut plus, sauf dol ou atteinte à un droit légalement acquis, remettre en cause cette imputation, (CA Poitiers, 21 mars 1966 : D. 1966, somm. 97).Ces dispositions ont un caractère supplétif c’est-à-dire qu’elles ne s’appliquent qu’à défaut d’imputation volontaire précisée par le locataire.
« En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux du logement, le nouveau bailleur est tenu de notifier au locataire son nom ou sa dénomination et son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire » (art.3 al. 15 de la loi du 6 juillet 1989).
Cette obligation permet de rendre la mutation opposable au locataire et d’adresser les paiements entre les mains du nouveau bailleur.
Le texte ne précise pas quand cette notification doit intervenir ou sous quel délai.
En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux de locaux à usage d'habitation, l'indication, dans le congé pour vendre, de la dénomination et du siège social du nouveau bailleur satisfait aux exigences légales (Cass. 3ème civ. 5 avril 2006 n° 05-10218).
Cet arrêt est commenté comme suit : « force est de constater que l'article 3 in fine de la loi du 6 juillet 1989 est totalement muet sur les modalités de l'information à apporter au locataire et que l'on peut donc raisonnablement estimer que ce serait ajouter à la loi une condition qu'elle ne comporte pas en exigeant du bailleur une information préalable à tout acte de sa part ».
L’information doit être faite dans les plus brefs délais afin qu’il n’y ait pas de carence dans les paiements. En cas de retard, le locataire ne serait être tenu responsable.
Le paiement des loyers et des charges est une créance personnelle au bénéfice du bailleur c’est-à-dire liée à la personne seule titulaire du droit. Il ne s’agit pas d’un droit réel rattaché au bien. En conséquence, en cas de vente du bien, les impayés ne sont pas transmis aux acquéreurs successifs. Ils restent la créance de la personne bailleresse à leur date d’exigibilité.
Le principe est le suivant : l'ancien propriétaire a seul le droit de réclamer au locataire le paiement des arriérés locatifs antérieurs au transfert de propriété, l'acquéreur ne pouvant le poursuivre que pour des impayés postérieurs.
Toutefois, vendeur et acquéreur peuvent avoir introduit une clause de subrogation dans l’acte de vente afin que l’acquéreur se subroge dans les droits du vendeur. De la sorte, il deviendra créancier des sommes dues antérieurement et postérieurement à la vente.
La clause de subrogation ne visant que certains locataires, le vendeur conserve le droit de percevoir les arriérés locatifs antérieurs à l'acte de vente d'un autre locataire (Cass. 3ème civ., 24 avr. 2007, n° 06-16.286). Dans cette situation, il est judicieux que le vendeur fasse une quittance subrogative au bénéfice de l‘acquéreur mentionnant les sommes dues au jour de la vente pour toute future procédure judiciaire.
La jurisprudence était mouvante concernant la poursuite de l’acte de cautionnement en cas de changement de propriétaire du bien loué.
Dans un arrêt du 26 octobre 1999, la chambre commerciale de la Cour de cassation considérait que le cautionnement au bénéfice du vendeur ne se transmettait pas à l’acquéreur sauf accord de la caution.
A violé l'article 2015 du Code civil, l'arrêt qui, pour condamner la caution, garante des engagements locatifs d'un particulier, envers l'acquéreur de l'immeuble loué, énonce que la substitution d'un bailleur à un autre n'a en rien changé les stipulations du bail et que le cautionnement suit l'obligation du débiteur principal de telle sorte qu'en cas de substitution d'un créancier à un autre, le débiteur principal reste tenu à l'égard du nouveau créancier et qu'il en est de même pour la caution, alors qu'à défaut de manifestation de volonté de la part de la caution de s'engager envers le nouveau bailleur, le cautionnement souscrit au profit du bailleur initial ne pouvait être étendu en faveur de l'acquéreur de l'immeuble (Cass. com., 26 octobre 1999 ; Sté financière SOFAL c/ Sté financière et immobilière Marcel Dassault).
La cour d’appel de renvoi a suivi la position de la cour de cassation conduisant à une décision de l’assemblée plénière de la Cour de cassation : elle érige la transmission du cautionnement à l’acquéreur comme principe de droit.
Sauf stipulation contraire, le cautionnement est transmis de plein droit au nouveau propriétaire (Cass. ass. plén., 6 déc. 2004, n° 03-10713).
L’engagement de la caution n’est pas aggravé par le changement de bailleur, il reste le même. Dans cette décision, la vente est analysée comme une cession de créance de loyers et de ses accessoires dont le cautionnement fait partie au bénéfice de l’acquéreur.
L’identité du bailleur n’a pas d’impact sur l’existence du cautionnement car la caution s'engage pour une obligation et non envers une personne.
En ce sens, la cour d'appel de Paris a estimé que le cautionnement bancaire n'avait pas été donnée au profit d'un créancier pris intuitu personae mais pour la bonne exécution d'un contrat de bail pendant sa durée. Elle a donc décidé que le cautionnement continuait de produire effet malgré la vente du bien loué et la substitution de bailleur qui en résultait (CA Paris, 15ème ch. C, 9 mars 2001, n° 1999-24829).
La loi du 25 mars 2009 a mis fin à la possibilité du bailleur de cumuler cautionnement et assurance garantissant les impayés du locataire. La loi du 24 novembre 2009 est venue préciser « sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti ».
Certains bailleurs détournaient cette interdiction par la souscription d’une garantie de loyers impayés et non une assurance. Pour mettre un terme à cette pratique, la loi Alur du 24 mars 2014 a étendu cette interdiction à toute forme de garantie, sauf le dépôt de garantie.
L’acte de cautionnement signé malgré la présence d’une garantie est nul de plein droit.
La couverture de ces garanties varie selon la compagnie et le contrat choisis. Le contrat peut couvrir les loyers, les charges, les frais de procédure ainsi que les dégradations constatées à la sortie du locataire. Certains contrats excluent le remboursement des dommages ou appliquent une grille de vétusté. Le montant indemnisé peut être plafonné ou un délai de carence peut être prévu.
La garantie peut fixer des critères de solvabilité voire exiger l’obtention d’un agrément auprès de ses services avant toute signature de bail.
Afin de pouvoir déclarer le sinistre et obtenir l’intervention de la garantie, il est essentiel de respecter scrupuleusement le process imposé par le contrat. Tout retard dans les relances, la mise en demeure, la signification du commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire ou dans la déclaration du sinistre pourra conduire à un refus de prise en charge.
S’agissant des règlements perçus au titre de l’indemnisation par la garantie de loyers impayés, il convient de les imputer au crédit du compte propriétaire et non au crédit du compte locataire. En effet, le décompte du locataire ne doit pas les faire apparaître dans les relancesle commandement de payer ou le dossier d’assignation. Le juge pourrait considérer ces versements comme apurant la dette du locataire et supprimant tout fondement à l’action du bailleur. Dans cette situation, il peut arriver que le juge déboute le bailleur de ses demandes bien que le locataire soit toujours redevable de loyers et de charges impayés. Le principe étant que les indemnisations versées par l’assureur n’empêchent pas le bailleur de solliciter la résolution du bail en justice ou de délivrer un congé pour motifs légitimes et sérieux.
En cas d’indemnisation, la garantie demandera au bailleur ou à son mandataire de remplir une quittance subrogative sur laquelle est précisé le montant et l’origine de la créance (ex : loyer et provision sur charges mars 2019 : 780,00€). Ce document est l’acte par lequel le créancier (le bailleur) reconnaît avoir reçu une somme d’argent versée par la garantie en lieu et place du locataire. Il y a subrogation au profit de l’organisme ayant réalisé le paiement à qui sont transmis les droits du bailleur contre le locataire. Grâce à cette quittance subrogative, la garantie de loyers impayés pourra agir directement contre le locataire après la procédure d’expulsion afin d’obtenir le remboursement des indemnisations faites au bailleur.
L'agent immobilier chargé par mandat d'administrer un appartement donné en location a commis une faute dans sa gestion en s'abstenant de souscrire l'assurance de loyers impayés stipulée au mandat (CA Lyon, 6ème ch., 12 mai 2015, n° 13/03770).
La caution Visale est un service de cautionnement gratuit et dématérialisé délivré par Action Logement Services pour les baux soumis à la loi du 6 juillet 1989 (logement loué nu ou meublé) sous certaines conditions. Ce dispositif est exclusif de toute autre garantie de même nature sur la période couverte y compris pour les étudiants et les alternants.
Il garantit les loyers et charges impayés, et les dégradations locatives pour le parc privé.
Pour les souscriptions avant le 24 mai 2018, la caution couvre jusqu’à 36 impayés de loyer durant les trois premières années du bail. A compter de cette date, la caution couvre le même nombre de termes mais pour toute la durée d'occupation du logement (renouvellement inclus).
Pour les salariés, le loyer mensuel (charges comprises) ne doit pas dépasser :
- 1 500€ en Île-de-France ;
- 1 300€ sur le reste du territoire.
Pour les étudiants et alternants sans justification de ressources, le loyer mensuel et charges comprises maximum est de :
- 800€ en Île-de-France ;
- 600€ sur le reste du territoire.
Quant aux dégradations locatives constatées à la sortie du locataire dans le parc privatif, elles sont garanties dans la limite deux mois de loyers et de charges déduction faite du dépôt de garantie (excepté pour le bail mobilité car il n’y a pas de dépôt de garantie possible). Les frais de remise en état du mobilier en sont exclus.
Le bail doit contenir une clause résolutoire en cas de non-paiement du loyer et des charges et le logement ne doit pas être couvert par d’autres garanties ayant le même objet que la garantie Visale y compris pour les étudiants et les alternants (caution personne physique, assurance…).
Pour déclencher la garantie Visale, un impayé de loyer doit être constitué. Il peut être :
- Total = deux mois de loyer + charges, consécutifs ou non, aides au logement perçues par le bailleur déduites.
- Partiel = cumul d’impayés partiels dépassant 1 mois de loyer + charges, aides au logement perçues par le bailleur déduites.
Le bailleur doit respecter un calendrier pour déclarer les impayés.
Le bailleur doit relancer le locataire par lettre simple ou par courriel dans le mois de la survenance de l'impayé (à compter du jour suivant la date d'exigibilité du loyer).
A compter de la constitution de l’impayé de loyer, le bailleur adresse une mise en demeure de régler sous huitaine dans les quinze jours calendaires et informe la Caution Visale dans les trente jours via son espace personnel.
La prise en charge validée, le bailleur doit valider la quittance subrogative en indiquant le montant des sommes à lui régler dans les quinze jours. « En vertu de l’article 2306 du code civil, Action Logement Services recueille de la part du bailleur ou de son représentant tous les droits que ce dernier possédait à l’encontre du locataire avant la mise en jeu de la caution. »
Si le locataire perçoit une aide au logement, le bailleur doit demander le règlement en tiers payant.
En cas de nouvel impayé, le bailleur doit informer la caution Visale dans les quinze jours à compter de la date d’exigibilité du loyer.
Le bailleur doit actualiser la dette du locataire dans les cent cinq jours à compter de la date du dernier impayé de loyer déclaré puis tous les trimestres.
Si le locataire quitte les lieux, le bailleur doit transmettre le solde de tout compte à la caution Visale dans un délai de 60 jours à compter de la remise des clés par le locataire, de l’état des lieux de sortie ou de la reprise des lieux par le mandataire.
En cas de dégradations constatées à la sortie du locataire, le dépôt de garantie (hors bail mobilité) et la vétusté sont déduits des sommes dues. Pour rappel, la vétusté est définie comme l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement.
La garantie Loca-Pass (distincte de l’avance Loca-Pass versée pour pouvoir payer le dépôt de garantie) est une caution gratuite au profit du bailleur en cas d’impayés de loyers et de charges par le locataire pour une durée maximale de 3 ans.
Elle prend la forme d’un acte de cautionnement. Par conséquent, il n’est pas possible de la cumuler avec une garantie de loyers impayés ou le Visale.
Il s’agit d’un prêt sans frais et sans intérêt dont bénéficie le locataire. Initialement, cette garantie couvrait dix-huit mois de loyers et de charges (plafond de 2 300€ par mensualité). Désormais, pour les baux conclus à compter du 1er février 2012, la garantie ne couvre plus que 9 mensualités dans la limite chacune de 2 000€ soit un montant maximum de 18 000€.
La « mensualité » se définit comme le montant du loyer et des charges figurant au bail et effectivement appelé par le bailleur, c'est-à-dire le montant apparaissant sur les avis d’échéance. Ainsi, si le bailleur fait une demande de mise en jeu en justifiant de trois avis d’échéances impayés, il convient de décompter trois mensualités.
En cas d’impayés de loyer, le bailleur doit adresser une mise en demeure de régler les loyers et les charges au locataire.
La mise en demeure peut avoir deux formes :
• Un courrier RAR,
• Un exploit d’Huissier (le commandement de payer visant la clause résolutoire peut être considéré comme valant mise en demeure).
Si elle reste infructueuse, le bailleur doit informer Action Logement pour obtenir le versement des fonds. Le locataire doit rembourser les sommes avancées dans un délai de trois ans. Le remboursement commence trois mois après le versement de l’aide et doit se terminer au plus tard trois mois après le départ du locataire.
A la lecture de la documentation relative à la garantie Loca-Pass, il ne semble pas exister de délai pour la demande de mise en jeu adressée par le bailleur. Il semblerait que la demande postérieure au terme de l’engagement puisse être recevable dans la mesure où la dette est née au cours de la période garantie. Toutefois, la demande devra être adressée dans le délai de prescription prévu à l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 soit de trois ans.
La saisie conservatoire permet au créancier d’immobiliser un bien corporel (voiture, meubles…) ou incorporel (parts sociales, licence de taxi…) ou une somme d’argent appartenant au débiteur et ce, même s’ils sont en possession d’un tiers (« tiers-détenteur ») (art. L. 511-1 et s, L. 521-1 et s. R. 511-1 et s. et R. 523-1 et s. du code des procédures civiles d’exécution).
La saisie conservatoire rend les biens indisponibles pour empêcher le débiteur d’organiser son insolvabilité. Par suite, elle pourra être convertie en saisie afin de déposséder définitivement le débiteur (saisie vente ou saisie attribution).
Les frais annexes (ex : frais de procédure) et les indemnités d’occupation sont exclus. Pour rappel, si le commandement de payer les loyers n’est pas apuré dans le délai de deux mois, la clause résolutoire du bail est acquise. Si le juge constate son acquisition, le locataire est redevable d’indemnités d’occupation à compter de son acquisition.
Deux conditions doivent être remplies pour pouvoir recourir à la saisie conservatoire :
- L’existence d’une dette non contestable
- L’existence d’une menace pour le recouvrement. Elle relève de l’appréciation des juges du fond sur la base du comportement ou de la situation du débiteur.
La saisie conservatoire ne nécessite pas la délivrance d’un commandement préalable au débiteur. En revanche, elle doit être autorisée par le juge sauf cas de dispense légal.
Aux termes de l’article L. 511-2 du code des procédures civiles d’exécution, les cas de dispense légaux sont les suivants :
- Détention d’un titre exécutoire par le créancier
- Détention d’une décision de justice non exécutoire (décision en première instance sans exécution provisoire, sentence arbitrale, injonction de payer sans opposition dans le délai d’un mois de sa signification)
- Défaut de paiement d’un effet de commerce (chèque, lettre de change acceptée ou billet à ordre)
- Loyer impayé dans le cadre d’un contrat écrit de louage d’immeubles
En dehors de ces hypothèses, le créancier doit saisir le Juge de l’exécution du Tribunal de Grande Instance du domicile du débiteur par voie de requête. La procédure n’est pas contradictoire. Par conséquent, le juge ne convoque pas les parties. Sa décision sera prise sur la base des éléments transmis par le créancier.
La décision du juge de l’exécution doit mentionner le montant garanti par la saisie conservatoire et les biens concernés.
A compter de l’ordonnance, le créancier a trois mois pour pratiquer la saisie conservatoire
Attention !
Pour toute saisie conservatoire sur les biens de la caution, une autorisation du juge de l’exécution (JEX) est indispensable car la caution n’est pas partie au bail.
Suite à la loi n° 2019-222 du 23 mars 2019 de programmation 2018-2022 et de réforme pour la justice et du décret n° 2019-912 du 30 août 2019, le président du tribunal judiciaire exerce les fonctions de juge de l’exécution dans le ressort du tribunal et, s’il y a lieu, dans celui de chacune des chambres de proximité.
La saisie conservatoire est réalisée par un Huissier de Justice entre les mains d’un tiers. Elle devra être dénoncée au débiteur dans un délai de huit jours par l’Huissier de Justice.
Le tiers saisi a l’obligation de renseigner l’Huissier de Justice au besoin avec des pièces justificatives sur les éléments suivants :
- L’étendue de ses obligations à l'égard du débiteur ;
- Les modalités qui pourraient les affecter ;
- S’il y a lieu, les cessions de créances, délégations ou saisies antérieures.
Si le tiers saisi ne s’exécute pas, il pourra être tenu de payer les sommes pour lesquelles la saisie a été pratiquée (avec faculté de se retourner contre le débiteur principal) et être condamné à des dommages-intérêts.
La saisie-conservatoire a pour conséquences :
- D’interrompre la prescription (art. L. 41-2 du code des procédures civiles d’exécution) ;
- De rendre les biens indisponibles ;
- De créer un privilège au profit du créancier gagiste ;
- De bloquer les sommes sur un compte bancaire déduction faite des opérations en cours ;
- De ne pas avoir d’effet attributif.
Le débiteur peut solliciter la mainlevée de la saisie conservatoire en contre partie du paiement des sommes dues afin de recouvrer la libre disponibilité de ses biens.
La saisie-conservatoire réalisée, le créancier dispose d’un mois pour engager ou poursuivre une procédure afin d'obtenir un titre exécutoire s'il n'en possède pas sous peine de caducité de la saisie. Une fois le titre obtenu, l’Huissier de Justice pourra convertir la saisie conservatoire en saisie vente (bien corporel ou incorporel) ou en saisie attribution (saisie de sommes d’argent).
La saisie-vente nécessite une vente aux enchères organisée par l’Huissier de Justice. Quant à la saisie-attribution, il y a attribution immédiate des sommes saisies au profit du créancier (D. n° 92-755, 31 juill. 1992, art. 240)
Le débiteur bénéficie d’un délai de quinze jours pour contester la conversion.
En l’absence de contestation ou en cas de renonciation à contestation, le tiers saisi doit procéder au paiement, quittance lui sera faite en contrepartie.
A compter du 1er janvier 2021, lorsque le tiers saisi est un établissement habilité par la loi à tenir des comptes de dépôt, les actes lui sont transmis par voie électronique. Le tiers saisi doit communiquer les renseignements et les pièces justificatives de la même manière pour les actes de saisie signifiés à compter du 1er janvier 2021 (art. 15-1 loi n° 2019-222 du 23 mars 2019 de programmation 2018-2022 et de réforme pour la justice et art. 12 et 13 du décret n° 2019-992 du 26 septembre 2019).
Si le tiers saisi refuse de régler, un titre exécutoire pourra être délivré à son encontre et il sera personnellement redevable des sommes.
La saisie-attribution réalisée le même jour qu’une saisie-conservatoire prévaut sur cette dernière puisqu’elle a pour conséquence d’attribuer immédiatement les sommes au créancier. En revanche, les saisies attributions postérieures à la saisie-conservatoire n’ont pas un droit de priorité.
Le règlement européen n° 655/2014 du 15 mai 2014 est à l’origine de la création d’une procédure d’ordonnance européenne de saisie conservatoire des comptes bancaires, destinée à faciliter le recouvrement transfrontière de créances en matière civile et commerciale. Désormais, depuis le 18 janvier 2017, une juridiction d'un pays de l’Union Européenne peut geler des fonds sur le compte bancaire d’un débiteur situé dans un autre pays de l’Union Européenne.
Aux termes de l’article 2332 du code civil, tout bailleur d’immeuble, quelle que soit la nature du bail (habitation, professionnel, commercial ou rural) bénéficie d’un privilège. Ce privilège est assimilé par certains auteurs à un gage tacite sur les biens présents dans le logement.
Le privilège du bailleur garantit les loyers, les fermages, les réparations locatives et toutes autres créances nées à l’occasion du bail tels que les dommages et intérêts. Il s'applique à toute créance résultant de l'occupation des lieux à quelque titre que ce soit. Le privilège du bailleur s'étend à l'indemnité d'occupation et le créancier peut s'en prévaloir dans le cadre de la procédure collective (Cass. com., 25 oct. 2011, n° 10-25257).
Ce privilège porte sur tous les biens meubles corporels garnissant les lieux loués hormis les biens présents accidentellement ou passagèrement, qui ne « garnissent » pas les lieux, les bijoux, les espèces ou les valeurs mobilières ainsi que les biens déclarés insaisissables par la loi. Les biens meubles appartenant à un tiers sont aussi inclus dans l’assiette du privilège du bailleur de bonne foi qui ignore leur propriété par une tierce personne (CA Pau, 12 sept. 2016, n° 14/04307). Il appartient au locataire ou au propriétaire des meubles d’apporter la preuve de leur propriété.Toute dette due au trésorier public (ex : dette fiscale) sera réglée en priorité en cas de notification d’un avis à tiers détenteur en raison du privilège de l'article 1920 du Code général des impôts (Cass. 2ème civ., 18 janv. 2007, n° 06-10598).
L’application du privilège du bailleur de locations meublées a fait l’objet de controverse en raison de la présence des meubles lui appartenant et impactant l’assiette du gage. Des décisions ont rejeté son privilège (T. civ. Seine, 17 janv. 1910) tandis que d’autres décisions ont reconnu au loueur en meublé le privilège du bailleur, sauf pour les biens appartenant à des tiers et dont le bailleur avait connaissance (T. civ. Compiègne, 10 déc. 1895).
Il est important de s’en prévaloir en particulier en cas de procédure de surendettement du locataire.

Sources : Procédures en cas d’impayés : la phase pré contentieuse & la phase contentieuse – Immobilière Pujol (immobiliere-pujol.fr)

Les impayés de loyer : le guide complet (2022) (smartloc.fr)

Le 16 décembre 2019